24年蘇州房地產(chǎn)年度報告正式版

01樓市政策供給推動產(chǎn)品迭代

需求端全方位放松政策環(huán)境丨供給端供給端促進(jìn)住宅品質(zhì)迭代，滿足多元化居住需求提高住宅品質(zhì)要求，鼓勵設(shè)置空中庭院，推動“兩智一全”住宅規(guī)劃建設(shè)——住宅品質(zhì)提升————“兩智一全”——新建成品住宅要達(dá)到綠色建筑二星級及以上標(biāo)陽臺：陽臺水平投影面積之和不超過本層總水?“兩智一全”住宅是以滿足多樣化需求為導(dǎo)向，準(zhǔn)。平投影面積包括陽臺)15%的部分可按二分之以“數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化”為支住宅層高不應(yīng)小于3.0m，改善型住宅層高不一計入容積率。撐，基于“普適+特色”的“智能建造+智慧小于3.15m空中庭院：多層以上住宅每戶可設(shè)置一個空中品質(zhì)+全生命周期管理”住宅。改善型住宅生活陽臺最小進(jìn)深不宜小于，庭院，面積不計入容積率。?智能建造（新設(shè)備、新工藝、新工具）最大進(jìn)深不宜大于2.4m共享平臺：多層以上住宅公共部位可隔層設(shè)置?智慧品質(zhì)（智慧社區(qū)、全屋智能）每套住宅應(yīng)至少設(shè)置1間雙人臥室或兼起居的一個開敞式空中共享平臺，面積不計入容積率。?全生命周期（社區(qū)全周期服務(wù)、物業(yè)增值服務(wù)）臥室。層高：鼓勵設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中?支持政策：優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)條件：如6層及以下改善型住宅應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的儲藏室央空調(diào)系統(tǒng)的住宅層高可按≥3.15米設(shè)計。的居住建筑可設(shè)置室外庭院；予以容積率獎改善型住宅廚房使用面積應(yīng)與套型建筑面積相挑空：優(yōu)化住宅挑空空間容積率計算規(guī)則。多補(bǔ)：如對于開展全屋智能、智能建造、增加匹配，使用面積不宜小于6㎡層及以下住宅內(nèi)部設(shè)置的室內(nèi)挑空空間，滿足兒童友好及養(yǎng)老設(shè)施等增加額外成本的的項目，改善型住宅戶型應(yīng)設(shè)置不少于兩個衛(wèi)生間且應(yīng)有關(guān)要求的，可按單層計入容積率。予以容積率獎補(bǔ)；加強(qiáng)項目融資支持：購房設(shè)置不少于一個帶獨(dú)立衛(wèi)生間的套房；戶使用公積金貸款購買“兩智一全”等改善型住宅的，貸款額度可上調(diào)20%；政策環(huán)境丨需求端歷史最寬松時期，政策應(yīng)松盡松，應(yīng)出盡出公積金全方位支持、利率歷史低位、首套分區(qū)認(rèn)定、房價/地價均不限價3月7日，出臺《關(guān)于住房公積金支持房票安置、住房“以舊換新”的通知》。3月28日，發(fā)布《關(guān)于推出蘇州市靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)“樂居蘇城”存貸產(chǎn)品的通知》。限購蘇州戶籍非蘇州戶籍（基本與本地戶籍一致）不限制套數(shù)5月17日，下調(diào)個人住房公積金貸款利率個百分點(diǎn)。適用區(qū)域蘇州六區(qū)+昆山、常熟、太倉、張家港5月31日，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，提高公積金貸款最高限額、加大綠色建筑貸限售房源限售年限限售區(qū)域款支持力度，自2024年6月1日起施行。6月7日，發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由按市認(rèn)定優(yōu)化為按區(qū)認(rèn)定。10月24日，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，加大軍人公積金貸款支持力度、支持購買保障性住房使用住房公積金、推進(jìn)老舊住區(qū)自主更新使用住房公積金，12月1日起實施。限售僅蘇州市區(qū)限售新房取得不動產(chǎn)證滿兩年常熟、張家港、昆山、太倉不限售二手房無限制年限無家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約。蘇州大市無房最低首付15%，最低利率3.1%蘇州大市1套房無貸/有貸且已結(jié)清最低首付15%，最低利率3.1%有貸未結(jié)清最低首付15%，最低利率3.3%4.00）限貸商業(yè)貸款蘇州大市2套房無貸/有貸且已結(jié)清最低首付15%，最低利率3.1%1套未結(jié)清最低首付15%，最低利率3.3%3.75在同一預(yù)購區(qū)域，2套均未結(jié)清停貸3.503.002.502.003.253.253.103.103.053.002.952.90年月年月年月年月年月年月年月年月年月首套房認(rèn)定范圍：購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認(rèn)定。對我市二孩及以上家庭辦理個人住房按揭貸款時，在住房套數(shù)認(rèn)定時核減套住房;蘇州已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,即家庭成員在我市名下無成套住房的，無論是否利用貸款購買過住房，均按首套房執(zhí)行信貸政策;限價房價/地價目前蘇州房價、地價均不限價，回歸市場化02土地市場縮量提質(zhì)降價待開發(fā)地塊增多土地市場丨供求面積延續(xù)縮量提質(zhì)，控增量，優(yōu)結(jié)構(gòu)，大力去庫存2024土地供應(yīng)腰斬，持續(xù)去庫存，“小而美”及低容地塊占比增加供應(yīng)縮量?土地縮量，其中涉宅成交總建214萬方，同比↓59%；?累計供需缺口達(dá)到489萬㎡，去庫存效果顯著?平均總建、平均用地規(guī)模逐年下滑，出讓地塊延續(xù)“小而精”?2024蘇州供應(yīng)48宗，容積率≤1.2及占比65%，≤1.5占比88%結(jié)構(gòu)優(yōu)化1500100050002019年2020年2021年2022年2023年2024年11.001.002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年平均總建（萬㎡）平均用地（萬㎡）涉宅土地成交總建(萬㎡)住宅成交面積（萬㎡）6004002000174231249179280489年年1.2＜1.5＜1.2＜1.5＜R1.5R1.5板塊能級R1.2R2.0R2.0塊R1.2R2.0R2.0核心191113475110次核心3038163156621普通21451201812411鄉(xiāng)計851515478483111422019年2020年2021年2022年2023年2024年容積率1.2共計4宗（65%）園區(qū)：5宗（40%）姑蘇：1宗(100%）高新區(qū)：8宗（63%）相城區(qū)：16宗（56%）吳中區(qū)：10宗（80%）吳江區(qū)：8宗（75%）注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為純住宅+商住+綜合，剔除特殊用途地塊，數(shù)據(jù)截止至2024.12.3103住宅市場規(guī)模低位，K型分化住宅市場丨新房市場供求量處歷史低位，前低后高，止跌企穩(wěn)態(tài)勢初顯整體供應(yīng)腰斬，量價齊跌，利好政策及推盤疊加推動四季度成交翹尾蘇州市區(qū)2016-2024年商品住宅年度供求量價走勢蘇州市區(qū)2024年1-12月商品住宅月度供求量價走勢140012001000800600115117786207701927575674222322941265482603326148896816659280045672664730000250002000015000807060504030284762574924915249742515128253260332444826501262022846027147290002800027000260002500040020010018567618721100891506511278004231000050002010037343128282622171717113091432282645292330465272240002300022000201620172018201920202021202220232024注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，各城市數(shù)據(jù)不含附屬縣級市，數(shù)據(jù)截止至2024.12.31住宅市場丨庫存情況狹義庫存回歸警戒線內(nèi)，廣義庫存仍承壓姑蘇、園區(qū)狹義、廣義均健康，新區(qū)、相城、吳中狹義降低至警戒線、廣義承壓18016014012010080604020025.015.213.112.911.97.830.350.91131.53154.93117.02138.7130.025.020.015.010.05.00.070073.680600500400300200100070.465.158.419.320.138.2112.77430.62640.85425.69344.79姑蘇區(qū)吳江區(qū)706050403020100/個月/數(shù)據(jù)口徑：數(shù)據(jù)來源CRIC，截止2024.12.31住宅市場丨熱銷樓盤高度聚焦于核心、次核板塊，改善為王好地段+非標(biāo)好產(chǎn)品、或好產(chǎn)品前提下大幅降價是樓盤熱銷主因20242024排名項目名稱區(qū)域板塊成交金額成交均價套均面積套均總價(億元)(元/㎡)(㎡/套)(萬/套)熱銷原因排名))套均面積(㎡/套)套均總價(萬/套)熱銷原因1綠城玫瑰園園區(qū)雙湖45.30827114183458地段+產(chǎn)品1龍湖御湖境吳中區(qū)城南中心8.8827885147410產(chǎn)品+營銷2象嶼恒泰天譽(yù)東方園區(qū)斜塘35.7548480186900產(chǎn)品2中鐵建花語云萃華庭相城區(qū)陸慕7.9322984127292產(chǎn)品+以價換量3龍湖御湖境吳中區(qū)城南中心24.7527885147410產(chǎn)品+營銷3象嶼恒泰天譽(yù)東方園區(qū)斜塘7.3748480186900產(chǎn)品4獅山金茂府新區(qū)獅山19.3548011190913產(chǎn)品+地段4建發(fā)檀府相城區(qū)黃橋6.7323897136325產(chǎn)品5大家月上海棠軒園區(qū)斜塘18.4642552165702產(chǎn)品+以價換量5中建虹溪璟庭新區(qū)滸關(guān)城鐵5.9720554120247以價換量6中鐵建花語云萃華庭相城區(qū)陸慕18.2322984127292以價換量7象嶼恒泰天悅東方園區(qū)斜塘17.7043023153660產(chǎn)品6龍湖青云闕相城區(qū)陸慕5.4825316139353產(chǎn)品+營銷7綠城玫瑰園園區(qū)雙湖5.48827114183458地段+產(chǎn)品8金雞湖畔瑞園園區(qū)湖東17.14515923251680地段8荷岸曉風(fēng)花園相城區(qū)活力島5.3817849124222以價換量9建發(fā)檀府相城區(qū)黃橋16.0823897136325產(chǎn)品9保利融信云上流光相城區(qū)黃橋5.3118233116212以價換量10保利天匯園區(qū)婁江創(chuàng)新城15.3831017126389以價換量10保利天匯園區(qū)婁江創(chuàng)新城4.9631017126389以價換量注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為住宅+別墅+酒店式公寓，數(shù)據(jù)截止至2024.12.3104縣市市場土地縮量，成交普跌縣市丨土地市場四縣土地市場低迷，國資平臺主導(dǎo)常熟土地量價均漲，張家港量價齊跌，太倉、昆山量跌價漲；太倉全部國資托底2020-2024年蘇州四縣市涉宅土地成交量價情況2024年縣市土地成交分布30012000市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)25010000太倉80%20%昆山28%72%2008000常熟83%17%1506000張家港60%40%1005055749930400020002024年縣市土地拿地房企國企/央企地方國企民企太倉100%00昆山77%23%成交總建(萬㎡)樓板價(元/㎡)常熟82%18%太倉昆山常熟張家港張家港60%40%注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為純住宅+商住+綜合，剔除特殊用途地塊，數(shù)據(jù)截止至2024.12.31縣市丨新房市場全線普跌，量跌遠(yuǎn)大于價跌以價換量深化下市場仍持續(xù)低迷，昆山成交量跌幅最大、常熟最小4002018年至今昆山商品住宅年度供求走勢316.74313至今太倉商品住宅年度供求走勢20000200232.4115000200200001000086.7457.85500000002018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡),↓萬㎡，同比↓，↓↓萬㎡，同比↓，均價/↓2018年至今張家港商品住宅年度供求走勢400200002018年至今常熟商品住宅年度供求走勢20000225.02176.73180002001000044.8368.3116000000140002018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡),↓萬㎡，同比↓，↓↑↓，/↓注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為住宅+別墅；數(shù)據(jù)截止至2024.12.31縣市丨房企縣市房企份額集中，占據(jù)市場份額均過半當(dāng)前份額仍以老舊項目去化為主，未來新項目入市后將以地方城投主導(dǎo)2024年蘇州下屬縣市房企銷售金額權(quán)益排行榜（）排行企業(yè)名稱成交金額(億元)排行成交面積萬㎡)企業(yè)名稱成交金額(億元)排行成交面積萬㎡)企業(yè)名稱成交金額(億元)排行成交面積萬㎡)企業(yè)名稱成交金額(億元)成交面積萬㎡)1建發(fā)房產(chǎn)13.746.661常熟城投22.429.801中建七局29.0413.951建發(fā)房產(chǎn)7.945.222中國恒大11.907.392招商蛇口7.934.032保利置業(yè)24.0010.472張家港市金

聯(lián)置業(yè)7.103.223仁恒置地8.655.403華發(fā)股份6.124.953保利發(fā)展18.226.723金廈房產(chǎn)5.562.704太倉城投7.553.524創(chuàng)想集團(tuán)6.083.084招商蛇口15.456.044中銳投資5.093.445太倉城發(fā)7.213.395首開股份4.723.205萬科地產(chǎn)11.355.075愛情地產(chǎn)2.751.716象嶼地產(chǎn)4.813.696保利發(fā)展4.503.136昆高新集團(tuán)9.433.276力高集團(tuán)2.412.017越秀地產(chǎn)4.362.287卓越集團(tuán)4.062.657上海中柏房

地產(chǎn)9.196.087碧桂園1.951.868金帝房產(chǎn)集團(tuán)4.342.228中國金茂4.002.658昆山百樂門6.842.068遠(yuǎn)洋集團(tuán)1.661.809太倉嘉年華房地產(chǎn)2.712.169中天美好3.282.379金地商置集團(tuán)6.293.299新城控股1.631.5710海倫堡2.693.1810中海地產(chǎn)3.251.5510昆山鉅康房

產(chǎn)開發(fā)5.332.1910中駿集團(tuán)1.601.52合計67.9639.90合計66.3637.40合計135.1459.15合計37.6825.05TOP10集中度TOP10集中度TOP10集中度TOP10集中度注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為住宅+別墅；數(shù)據(jù)截止至2024.12.31縣市丨庫存昆、虞、太廣義承壓，張家港庫存低流速慢太倉土地入市率低，張家港供地節(jié)制，昆、虞、張廣義周期均超7年蘇州四縣市2024年12月住宅蘇州四縣市2024年12月住宅30047.65080016025020015029.527.424.34540353025135.2700140600120106.194.450089.21004008010020153006020040500152.55251.86179.04114.15存量（萬㎡）去化周期（月）10501000333.28690.92603.78651.57存量（萬㎡）去化周期（月）20005市場展望止跌回穩(wěn)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段展望丨土地一級市場合作增加，二級市場代建為主政策持續(xù)降負(fù)激勵，延續(xù)“小而精”；地方國企為主流，代建仍是主流供應(yīng)量保持平穩(wěn)結(jié)構(gòu)保持小而精保持預(yù)供地模式延續(xù)去庫存趨勢繼續(xù)為房企降負(fù)增加有效供給?2022年蘇州成交682023年85宗，?一方面是土地繼續(xù)低容化，低容地塊?“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)2024年48宗，約的占比有望繼續(xù)提升制下，預(yù)供地模式繼續(xù)保持423萬㎡，供地小于住宅成交?另一方面土地繼續(xù)保持小型化，降低?給房企足夠的研