騰飛路地塊項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

東部,行政區(qū)劃為如意河開發(fā)區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢:④項(xiàng)目緊鄰首府第一大道，新華大街，另有機(jī)礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工程預(yù)算可以人為兩類，即：一是概算；二是預(yù)算。概算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計(jì)概算兩種，預(yù)算又有施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算之分，基本建設(shè)工程預(yù)算是上述估算、概算和預(yù)算的總稱。2.什么叫工程項(xiàng)目？工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算工程項(xiàng)目又稱單項(xiàng)工程，是指具有獨(dú)立存在意義的一個(gè)完整工程，它由許多單位工程組成工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書是確定工程項(xiàng)目（如生產(chǎn)車間、獨(dú)立公用事業(yè)或獨(dú)立建筑物）全工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書包括的容有建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及其他費(fèi)用。上述各項(xiàng)費(fèi)用是根據(jù)各單位工程概、預(yù)算書及其他工程和費(fèi)用概算書匯編而成。如果一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目只有一個(gè)單項(xiàng)工程，則匯編時(shí)，與這個(gè)單項(xiàng)工程有關(guān)的其他工程和費(fèi)用，即可有直接匯入工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書。3.什么是建設(shè)項(xiàng)目？建設(shè)項(xiàng)目總概預(yù)算書的作用是什么？如何編制？建設(shè)項(xiàng)目：一般指具有設(shè)計(jì)任務(wù)書和總體設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，行政上具有獨(dú)立組織形式的基本建設(shè)單位，如：在工業(yè)建設(shè)中，一般以一個(gè)工廠為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，在民用建設(shè)中，一般以一個(gè)學(xué)校，一個(gè)醫(yī)院等為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中可以有幾個(gè)單位工程。建設(shè)項(xiàng)目總概、預(yù)算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（工廠或?qū)W校等）從籌建到竣工驗(yàn)收過程的全部建設(shè)費(fèi)用的文件。建設(shè)項(xiàng)目總概、預(yù)算書是由各生產(chǎn)車基本建設(shè)工程全部造價(jià)，由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程、其他工程費(fèi)用四個(gè)部分建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)，是建設(shè)項(xiàng)目中用于主要生產(chǎn)，輔助生產(chǎn)，生活福利建筑和類設(shè)備安裝工程施工所需要的全部費(fèi)用。它是建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)的重要組成部分。建筑、安裝工程概算定額是國家或其授權(quán)機(jī)關(guān)規(guī)定完成一定計(jì)量單位的建筑中設(shè)備安裝擴(kuò)大結(jié)構(gòu)或擴(kuò)大分項(xiàng)工程所需要的人工、材料和施工機(jī)械臺班耗量，以貨幣形式表示的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)部分進(jìn)行綜合，擴(kuò)大而成，因此，也叫擴(kuò)大定額。7.建筑、安裝工程概算定額在工程建設(shè)中（1）建筑、安裝工程概算定額是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的依據(jù)，也是編制初步設(shè)計(jì)概算和修正概算的依據(jù)；（2）建筑、安裝工程概算定額，也可作為建設(shè)、施工單位編制主要材料計(jì)劃的依據(jù)?？尚行匝芯渴请S著科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)發(fā)而逐步興起，并日趨完善的綜合性科基本建設(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成投資浪費(fèi)。建設(shè)項(xiàng)目投資估算，是可行性研究報(bào)告的重要組織部分，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的重要基礎(chǔ)，項(xiàng)目確定后，投資估算總額還將對初步設(shè)計(jì)和概算編制起控制作用。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是在投資估算的基礎(chǔ)上，對其生產(chǎn)成本、銷售收入、稅金、利潤、貸款償還年限、資金利潤率和部效益率等進(jìn)行計(jì)算后，對建設(shè)項(xiàng)目是否可行做出的結(jié)論。工程造價(jià)分析，是在建設(shè)項(xiàng)目施工中或竣工后，對施工圖預(yù)算執(zhí)行情況的分析，即：設(shè)計(jì)預(yù)算與竣工決算對比，運(yùn)用成本分析的方法，分析各項(xiàng)資金運(yùn)用情況，核實(shí)預(yù)算是否與實(shí)際接近，能否控制成本分析的目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出差距和原因，為改進(jìn)以后工作提供依據(jù)。分部工程是單位工程的組成部分，是單位工程中分解出來的結(jié)構(gòu)更小的工程。如一般的土建工程，按其工程結(jié)構(gòu)可分為基礎(chǔ)、墻體、梁柱、樓板、地面、門窗、屋面、裝飾等幾個(gè)部時(shí)，為了計(jì)算工料等方便，就按照所用工種和材料結(jié)構(gòu)的不同，把土建工程綜合劃分為以下幾個(gè)部工程：基礎(chǔ)工程、墻體工程、梁柱工程、門窗木裝修工程、樓地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、構(gòu)筑物工程等。分項(xiàng)工程是指通過較為簡單的施工就能完成的工程，并且要以采用適當(dāng)?shù)挠?jì)量單位進(jìn)行計(jì)每立方米磚基礎(chǔ)工程；一臺某型號機(jī)床的安裝等。工程建設(shè)預(yù)算泛指概算和預(yù)算兩大類，或稱工程建設(shè)預(yù)算是概算與預(yù)算的總稱。（1）所起的作用不同，概算編制在初步設(shè)計(jì)階段，并作為向國家和地區(qū)報(bào)批投它起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。（2）編制依據(jù)不同，概算依據(jù)概算定額或概算指標(biāo)進(jìn)行編制，其容項(xiàng)目經(jīng)擴(kuò)大而簡化，概括性大，預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進(jìn)行編制，其項(xiàng)目較詳細(xì)，較重要。（3）編制容不同，概算應(yīng)包括工程建設(shè)的全部容，如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗(yàn)所謂“定額”是指從事經(jīng)濟(jì)活動時(shí)，對人、財(cái)、物的限定標(biāo)準(zhǔn)。如定員（定工時(shí)定質(zhì)法和形式，即工程建設(shè)定額來確定的。工程建設(shè)定額是建筑工程預(yù)算定額、綜合預(yù)算定額、核算定額、建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額、施工定額和工期定額等的總稱。它是實(shí)行“三算”制度的基礎(chǔ)。常言設(shè)計(jì)有概算，施工有預(yù)算，竣工有決算，這“三算”都是按照工程建設(shè)定額進(jìn)行編制的。在社會主義國家中，定額是實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和編制計(jì)劃垢依據(jù)，也是現(xiàn)代化科學(xué)管理的基礎(chǔ)和重要容。建設(shè)工程的預(yù)算定額是用來確定建設(shè)工程產(chǎn)品中每一分部分項(xiàng)工程的每一計(jì)量單位所消耗的物化勞動數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)。換言之，它是確定每一計(jì)量單位的分部分項(xiàng)工程容所消耗的人工和材料數(shù)量以及所需要的機(jī)械臺班數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)。工程預(yù)算定額的主要作用大致有以下幾個(gè)方面1）是編制預(yù)算和結(jié)算的依據(jù)2）是編制單位估價(jià)表的依據(jù)3）是據(jù)以計(jì)算工程預(yù)算造價(jià)和編制建設(shè)工程概算定額及概算指標(biāo)的基礎(chǔ)（4）是施工單位評定勞動生產(chǎn)率進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。建筑安裝工程工期定額，是依據(jù)國家建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)施工及驗(yàn)收規(guī)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各施工條件，本著平均、經(jīng)濟(jì)合理的原則制定的，工期定額是編制施工組織設(shè)計(jì)、安排施工計(jì)劃和考核施工工期的依據(jù)，是編制招標(biāo)標(biāo)底，投標(biāo)標(biāo)書和簽訂建筑安裝工程合同的重工期定額的工期一律以日歷天數(shù)為計(jì)算單位。單位工程的工期是指赍基礎(chǔ)工程破土開工之日起，完成全部工程或定額子目規(guī)定的容，并達(dá)到國家驗(yàn)拒的自然災(zāi)害造成造成的工程停工，經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門核準(zhǔn)，可按實(shí)際停工和處理的天數(shù)順延工期；因重大設(shè)計(jì)變更或建設(shè)（發(fā)包）單位簽證后，可按實(shí)際停工天數(shù)順延工期。實(shí)行冬季施工地區(qū)，由于施工技術(shù)不允許或經(jīng)濟(jì)不合理，不能繼續(xù)施工的，經(jīng)建設(shè)（發(fā)包）單位同意，可按實(shí)際停工天數(shù)順延工期，但順延天數(shù)，II類地區(qū)不得超過采暖期40%。III類地區(qū)不得超過50%。項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地7772.4可建設(shè)用地面積(含退紅線距離后)預(yù)計(jì)可建建筑面積用地取得方式42000平米左右教育用地（目前）1.四至圍:呼市二中,師大附中分校,曙光中學(xué),賽罕區(qū)民族小學(xué),中學(xué)500畝生態(tài)公園,如意廣場,中國移動,中國聯(lián)通無市政府,蒙政協(xié),市人大,市檢察院,財(cái)政局,發(fā)改委,公安局,黨政辦公大樓,海關(guān)大廈無工商銀行，建行，農(nóng)行，中國郵政TCL工業(yè)園區(qū),現(xiàn)代物流中心,白塔機(jī)場,在建火車站,如意區(qū)公交總站烏蘭恰特大劇院,博物館,會展中心,高爾夫練習(xí)場——新華大街，另有機(jī)場國賓道，騰飛大道，勅勒而且隨著政府對于如意河新區(qū)的土地收歸市規(guī)劃后已在07年8月底從房地產(chǎn)供給市場來看：從房地產(chǎn)供給市場來看：％；％；％；％，％；％；％；％；％；％；從房地產(chǎn)需求市場分析：從房地產(chǎn)需求市場分析：一、商品房銷售狀況二、房屋銷售價(jià)格市場總結(jié)分析：價(jià)格空間2500—35004000—4500主要產(chǎn)品類型多層、小高層高層、花園洋房高層、別墅供應(yīng)比例42%水岸公館水岸公館41.4萬一期銷售中現(xiàn)房在售（m2元/m2m園高層公寓,4.5萬上東領(lǐng)海4280銷售中期4.5萬上東領(lǐng)海4280銷售中期43854385層花園洋房小高層4900萬⒈樓盤供應(yīng)特征相對明顯，且檔次拉鋸較大，高檔樓盤及中端樓盤差距幾乎五、區(qū)域個(gè)案分析億峰島璞園億峰島璞園項(xiàng)目位置上東領(lǐng)海環(huán)保監(jiān)測大廈富恒花苑東岸國際金隅時(shí)代城金隅時(shí)代城億利傲東國際香格里億利傲東國際香格里億峰房地產(chǎn)開發(fā)新華東街與如意畝,鄂爾多斯金威房別墅,高層小高層雅世春華置業(yè)有如意開發(fā)區(qū)東河學(xué)校超市小高層4900元/㎡獨(dú)立的設(shè)施配套住宅,詮釋國際群層次廣前景好群層次廣前景好鄰市政府，升值鄰市政府，升值2、從開發(fā)周期來看，金隅時(shí)代城與上東領(lǐng)海將會與本案入市的時(shí)間相差無3、從開發(fā)商實(shí)力及企業(yè)品牌而言，北京金隅，晟基置業(yè)，無論從項(xiàng)目推廣的手法，企業(yè)的實(shí)力，客戶的認(rèn)知度而言要強(qiáng)于其他對手，因此也是我們最主要的競爭對手，作為后進(jìn)者，我們必須采取差異化競爭手段，以4、競爭項(xiàng)目的體量相對都比較大，且開發(fā)周期較長。5、競爭者開發(fā)的項(xiàng)目多是業(yè)態(tài)豐富，客戶群體較為分散，與本案存在較大項(xiàng)目位置世貿(mào)晶鉆海亮廣場金宇紫光宇泰商務(wù)廣場匯商廣場物業(yè)組合蒙海亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司兩棟精裝公寓一棟寫字樓底四層是商場LOFT6000元/㎡呼市最繁華地段，路商圈，人華麓房地產(chǎn)昭烏達(dá)路與南二環(huán)交叉口西酒店式公寓，五星級酒店㎡6．2連接三大商圈潤房產(chǎn)開新華大街路交匯6．4新華大街和興安路金宇置地有限公司橋靠西街規(guī)模大配套齊全，市榮升房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司金橋開發(fā)區(qū)昭烏達(dá)路與世紀(jì)六路交匯樓、底樓商鋪3．8商業(yè)娛樂中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析設(shè)一個(gè)綜合性的商務(wù)中心,借鑒萬達(dá)公司的運(yùn)營模式,以經(jīng)營去獲取項(xiàng)目的收益,將其作為公司的一項(xiàng)固定資產(chǎn),從項(xiàng)目規(guī)劃審批的角度考慮阻力相對較小.2.該項(xiàng)目受地塊限制,在考慮到建筑密度,容積率及公共配建的關(guān)系時(shí),將此項(xiàng)①整個(gè)地塊的相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理抗性較小②符合如意河新區(qū)未來規(guī)劃的要求，在一定程度上彌補(bǔ)了新區(qū)公建配套的要求，有利于在稅收政策上獲取更大的優(yōu)惠和支持③新區(qū)未來前景潛力極大，為公司預(yù)留了一個(gè)有較大升值空間的固定資產(chǎn)商務(wù)中心，利用商務(wù)中心為載體擴(kuò)大公司的品牌知名度及影響力①前期相對需要占用較大規(guī)模的資金②以租賃及商業(yè)運(yùn)營為主要盈利模式，回籠資金時(shí)間較長③由于商業(yè)運(yùn)營受市場經(jīng)濟(jì)及規(guī)劃政策影響較大，不可預(yù)測性因素較多，市場風(fēng)險(xiǎn)較大一定的時(shí)間積累規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析◆整個(gè)項(xiàng)目以銷售為主，租賃為輔，投資回收時(shí)間較短◆整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率較高◆項(xiàng)目運(yùn)作方式靈活，可租可售，利于公司后期控制風(fēng)險(xiǎn)◆目前如意河開發(fā)區(qū)寫字樓項(xiàng)目較少，利于公司進(jìn)行差異化產(chǎn)品競爭◆該項(xiàng)目位于呼市行政中心區(qū)，自治區(qū)政府、博覽中心、呼市政府環(huán)繞四周，強(qiáng)大的行政中心輻射力將使這里成為未來蒙行政文化中心，將會吸引更多的蒙企業(yè)將基地設(shè)置在此。◆寫字樓銷售模式以團(tuán)購及定點(diǎn)開發(fā)為主，利于發(fā)揮公司在蒙的相關(guān)企業(yè)資◆前期手續(xù)的辦理相對抗性較大◆目前項(xiàng)目周邊商務(wù)配套（如銀行系統(tǒng)，商務(wù)休閑空間等）相對不夠完善◆寫字樓營銷相對以一對一銷售為主，對于銷售團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)要求較高其中: