十年一夢(mèng)誠(chéng)路自穩(wěn)-博視界-2024年蘇州樓市年度總結(jié)1.17

十年一夢(mèng)，誠(chéng)路自穩(wěn)2024年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)博視界&蘇南房研社出品2025年1月前言2023年尾，我們說2024年蘇州樓市是“云起未瀾，大寒未央”，我們對(duì)2024年的預(yù)測(cè)是“積重欲返，創(chuàng)需破局”的一年。23年尾，我們預(yù)測(cè)新房需求將持續(xù)轉(zhuǎn)移至二手房市場(chǎng)，新房會(huì)再次探底。24年新房顯然持續(xù)探底，降幅明顯，而二手房需求波幅在合理區(qū)間內(nèi)。23年尾，我們預(yù)測(cè)熱度分化只是表象，隨著分化驅(qū)動(dòng)因素的變化，分化逐漸趨同化。24年新房萬(wàn)類霜天，除了綠城兩項(xiàng)目熱銷”一俊遮百丑“外，核心區(qū)項(xiàng)目同樣折扣滿天飛，更多項(xiàng)目萬(wàn)

馬齊喑。23年尾，我們預(yù)測(cè)需警惕”大平層陷阱“，“結(jié)構(gòu)性供需失衡易致未來(lái)部分產(chǎn)品線出現(xiàn)銷售困境；24年大平層果然出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙重困擾。展望2025年，市場(chǎng)供需將如何走勢(shì)，市場(chǎng)熱度將如何表現(xiàn)，漲價(jià)與降價(jià)的博弈、政策與市場(chǎng)的博弈、什么樣的政策才能真正帶動(dòng)市場(chǎng)需求？年度核心數(shù)據(jù)：“十年一夢(mèng)”蘇州市區(qū)四縣市土地成交（萬(wàn)㎡）土地成

新房供

新房成

新房均土地成

新房供

新房成

新房均土地?cái)?shù)據(jù)土地供應(yīng)（萬(wàn)㎡）樓面價(jià)（元/㎡）

溢價(jià)率昆山交應(yīng)交價(jià)太倉(cāng)交應(yīng)交價(jià)2016年2021年2024年84611272417011154224162161157216879102%5%（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）2016年

1142021年

15033330985577313911229519775221472016年

1002021年

181/178243651148617746180292%199372024年732024年57新房數(shù)據(jù)2016年2021年2024年新房供應(yīng)（萬(wàn)㎡）新房成交（萬(wàn)㎡）

均價(jià)（元/㎡）724898306823938441195122556027251土地成

新房供

新房成

新房均土地成

新房供

新房成

新房均常熟交應(yīng)交價(jià)張家港交應(yīng)交價(jià)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）2016年2814922244244.93

10487181.08

1724076.5

157222016年

2512021年

140149241312151674496971669715285二手房數(shù)據(jù)2016年二手房成交套數(shù)成交面積（萬(wàn)㎡）6961362979615817186596592021年

1242024年

852021年2024年422024年回顧2024年各項(xiàng)核心數(shù)據(jù)，比對(duì)2016年和2021年兩個(gè)市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)下滑明顯，多項(xiàng)數(shù)據(jù)甚至不及十年前，可謂”十年一夢(mèng)“壹貳叁肆伍陸宏觀環(huán)境特征土地市場(chǎng)特征新房市場(chǎng)特征二手市場(chǎng)特征縣市市場(chǎng)特征未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判目

錄2

0

2

4

年

終

總

結(jié)第一章宏觀環(huán)境特征2024，是國(guó)際局勢(shì)風(fēng)云變幻的一年，外部不確定性因素持續(xù)加強(qiáng)2024年世界大事件關(guān)鍵詞：2024年中國(guó)大事件關(guān)鍵詞：全球消費(fèi)回落，需求增速放緩，通脹壓力有所緩解全球居民消費(fèi)回落，總需求增速整體放緩。美中日等主要經(jīng)濟(jì)體居民消費(fèi)增速較2023年回落。收入增速放緩、財(cái)政補(bǔ)貼政策退出、超額儲(chǔ)蓄釋放殆盡等是抑制居民消費(fèi)增長(zhǎng)的主要因素。全球通脹壓力緩解，全球供給端擴(kuò)張步伐快于需求端，商品生產(chǎn)特別是亞洲制造業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，供應(yīng)鏈壓力緩解，推動(dòng)通脹水平回落。全球主要經(jīng)濟(jì)體零售銷售額/指數(shù)同比增速（%）G20經(jīng)濟(jì)體CPI同比增速變化情況24.124.424.624.924.1024.124.424.624.924.102022年不變價(jià)居民消費(fèi)占全球份額24年Q1平均增速24年Q2平均增速24年Q3平均增速1-9月平均增速較2023年增速變動(dòng)2023年增速阿根廷254.2289.4271.5209.0193.0歐盟韓國(guó)3.12.62.62.1/美國(guó)中國(guó)19.912.811.13.23.77.8-1.95.71.71.53.29.62.33.3-1.32.04.3-0.22.65.95.62.68.90.91.2-0.22.42.70.12.94.70.70.57.10.02.02.12.32.71.82.14.05.02.47.3-0.32.62.42.23.10.62.54.93.81.87.80.21.91.3-1.4-4.72.5土耳其64.969.871.649.448.62.82.92.41.61.3俄羅斯加拿大7.45.44.97.85.14.78.65.05.08.63.74.68.5/2.82.93.12.72.22.22.82.22.21.71.61.1/歐元區(qū)日本南非德國(guó)法國(guó)2.01.2-3.13.1墨西哥4.8巴西2.6巴西印度4.55.13.74.84.25.14.45.54.86.2英國(guó)印尼4.02.62.33.02.02.51.71.8/印尼2.42.2英國(guó)2.3-1.4-1.8-2.1-1.42.61.4墨西哥韓國(guó)2.1澳大利亞//3.82.8/沙特1.61.61.51.71.91.3意大利美國(guó)日本3.12.23.42.53.02.82.42.52.6/0.80.80.30.80.20.70.40.90.3澳大利亞南非0.90.7中國(guó)-0.8全球經(jīng)濟(jì)低位運(yùn)行，股市震蕩，經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)提高主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體10年期國(guó)債收益率MSCI全球指數(shù)走勢(shì)2024年高利率導(dǎo)致利息支出猛增，主要國(guó)際貨幣發(fā)行國(guó)國(guó)債融資規(guī)模增速較快，全球政府債務(wù)不斷擴(kuò)大全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇與美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，對(duì)全球股市上行提供支撐，地緣政治、美聯(lián)儲(chǔ)降息路徑以及特朗普政策的不確定性加劇股市震蕩。RJ/CRB商品價(jià)格指數(shù)原油期貨結(jié)算價(jià)格走勢(shì)全球大宗商品價(jià)格中樞下移，2024年全球大宗商品價(jià)格先升后降，預(yù)這和需求下降和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩密切相關(guān)需求不足成為“主旋律”，國(guó)際油價(jià)持續(xù)承壓特朗普2.0時(shí)代，大多認(rèn)為中國(guó)是美國(guó)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主張對(duì)華強(qiáng)硬，涉及經(jīng)濟(jì)制裁、限制投資、技術(shù)遏制等職位人物履歷政治主張2022年當(dāng)選俄亥俄州聯(lián)邦參議員，主張振興工業(yè)地區(qū)和加強(qiáng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，專注于中產(chǎn)階級(jí)利益。副總統(tǒng)J·D·萬(wàn)斯支持限制移民、保護(hù)制造業(yè)、對(duì)抗中國(guó)經(jīng)濟(jì)威脅，倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)民族主義和加強(qiáng)邊境安全主張強(qiáng)硬移民政策、減稅、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、強(qiáng)化國(guó)防，提倡美國(guó)全球領(lǐng)導(dǎo)地位，并支持保守價(jià)值觀和宗國(guó)務(wù)卿馬可·盧比奧自2011年起擔(dān)任佛羅里達(dá)州聯(lián)邦參議員，曾任佛州眾議員和眾議院議長(zhǎng)教自由。曾參與新疆棉事件、破壞中國(guó)主權(quán)的《臺(tái)灣旅行法》、打壓華為和TikTok、取締孔子學(xué)院等。財(cái)政部長(zhǎng)商務(wù)部長(zhǎng)斯科特·貝森特未正式從政，對(duì)沖基金KeySquareGroup創(chuàng)始人金融界知名人物，未直接參與政界事務(wù)支持自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、數(shù)字貨幣發(fā)展、強(qiáng)美元及漸進(jìn)式關(guān)稅調(diào)整，關(guān)注全球貿(mào)易和創(chuàng)新金融工具專注于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)自由化，主張減稅和促進(jìn)企業(yè)增長(zhǎng)，同時(shí)積極支持慈善事業(yè)和社會(huì)重建。霍華德·盧特尼克2011至2019年任佛羅里達(dá)州總檢察長(zhǎng)，以強(qiáng)硬執(zhí)法和保守政策聞名，曾參與全國(guó)范圍的多州訴訟，包括挑戰(zhàn)奧巴馬醫(yī)改法案反對(duì)奧巴馬醫(yī)改、支持第二修正案權(quán)利、打擊毒品危機(jī)，倡導(dǎo)人身安全和兒童保護(hù)政策，立場(chǎng)堅(jiān)定保守司法部長(zhǎng)潘·邦迪國(guó)防部長(zhǎng)住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)勞工部長(zhǎng)皮特·海格塞斯斯科特·特納未正式競(jìng)選公職，前退伍軍人支持美國(guó)軍力擴(kuò)展、保守的社會(huì)政策、加強(qiáng)邊境安全，提倡家庭價(jià)值觀和個(gè)人自由倡導(dǎo)教育公平、扶持中小企業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)社區(qū)賦權(quán)和個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)支持減稅、小企業(yè)發(fā)展和社區(qū)安全，提倡教育改革、移民法治和強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、刑事司法改革和減稅政策，倡導(dǎo)減少政府干預(yù)，加強(qiáng)社會(huì)安全和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃。支持創(chuàng)新和科技進(jìn)步，推動(dòng)可再生能源和太空探索，倡導(dǎo)市場(chǎng)自由和企業(yè)發(fā)展倡導(dǎo)恢復(fù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位、減少政府干預(yù)、反對(duì)“政治正確”，支持稅收改革和個(gè)人自由2013至2017年任德克薩斯州眾議員洛麗·查韋斯-德雷默布魯克·羅林斯埃隆·馬斯克2023年起任俄勒岡州聯(lián)邦眾議員，曾擔(dān)任快樂谷市長(zhǎng)在特朗普的第一任期內(nèi)，羅林斯擔(dān)任白宮國(guó)內(nèi)政策委員會(huì)主任未擔(dān)任公職，特斯拉、SpaceX公司創(chuàng)始人生物技術(shù)企業(yè)家和暢銷書作者農(nóng)業(yè)部長(zhǎng)政府效率部部長(zhǎng)維韋克·拉馬斯瓦米支持減稅、政府支出削減、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)創(chuàng)造，反對(duì)疫情期間的限制措施。移民問題上的“強(qiáng)硬派”，是美國(guó)首位向美墨邊境派遣國(guó)民警衛(wèi)隊(duì)的州長(zhǎng)國(guó)土安全部部長(zhǎng)克麗絲蒂·諾姆曾任國(guó)會(huì)眾議員，2018年當(dāng)選南達(dá)科他州州長(zhǎng)主張加強(qiáng)環(huán)保、倡導(dǎo)疫苗自主選擇、改革大科技公司，并批評(píng)大企業(yè)影響力過大，支持個(gè)人自由與隱私保護(hù)。主張大幅削減包括疫苗在內(nèi)的醫(yī)療費(fèi)用。衛(wèi)生與公眾服務(wù)部部長(zhǎng)小羅伯特·肯尼迪肯尼迪家族成員，以民主黨人身份參加2024年總統(tǒng)大選退伍軍人事務(wù)部部長(zhǎng)交通部長(zhǎng)道格·柯林斯肖恩·達(dá)菲2013年至2021年任喬治亞州聯(lián)邦眾議員，曾任眾議院司法委員會(huì)成員2011年至2019年任威斯康星州聯(lián)邦眾議員2017年至2019年擔(dān)任特朗普政府下的美國(guó)小企業(yè)管理局局長(zhǎng)未正式從政，石油大亨主張減稅、強(qiáng)硬移民政策、強(qiáng)化法律與秩序，支持保守家庭價(jià)值觀，并強(qiáng)調(diào)對(duì)外強(qiáng)硬政策支持減稅、商業(yè)友好政策、強(qiáng)化邊境安全，反對(duì)過度政府監(jiān)管，倡導(dǎo)傳統(tǒng)保守價(jià)值觀支持減稅、減少政府監(jiān)管，鼓勵(lì)小企業(yè)創(chuàng)業(yè)教育部長(zhǎng)琳達(dá)·麥克馬洪克里斯·賴特道格·伯格姆能源部長(zhǎng)對(duì)太陽(yáng)能和風(fēng)能持質(zhì)疑態(tài)度，稱太陽(yáng)能、風(fēng)能不是清潔能源，抨擊相關(guān)補(bǔ)貼政策推動(dòng)能源獨(dú)立、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化及財(cái)政保守政策內(nèi)政部長(zhǎng)2016年當(dāng)選北達(dá)科他州州長(zhǎng)特朗普2.0時(shí)代，政策效果或?qū)⒏鼜?qiáng)，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)加大政策2016-2020年特朗普?qǐng)?zhí)政期間政策主張及落地效果推動(dòng)《減稅與就業(yè)法案》：本輪大選特朗普精選主張及預(yù)期落地效果1.企業(yè)端：所得稅最高稅率實(shí)現(xiàn)自里根稅改以來(lái)的最大降幅，一定程度提振了企業(yè)利潤(rùn)并推動(dòng)企業(yè)擴(kuò)大投資。同時(shí)所得稅大幅降低后，盈利增長(zhǎng)+回購(gòu)增加支撐美股，而股價(jià)上行幅度則與實(shí)際公司稅率降低幅度呈現(xiàn)一定正相關(guān)性。2.個(gè)人端：個(gè)人所得稅稅率降幅較小，對(duì)個(gè)人可支配收入與消費(fèi)支出拉動(dòng)相對(duì)有限，且加劇收入分配不均。主張《減稅與就業(yè)法案》永久化：1.整體影響：主張TCAJ永久化，企業(yè)所得稅稅率調(diào)降6%，并取消對(duì)小費(fèi)征稅，整體對(duì)經(jīng)濟(jì)、股價(jià)的正向影響預(yù)計(jì)不及上輪。2.制造業(yè)回流：TCJA永久化提供持續(xù)低稅率，疊加關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈回流、高關(guān)稅以及禁止外包主張，預(yù)計(jì)制造業(yè)回流或增強(qiáng)。稅收政策3.資金回流：海外資金回流明顯，但大型企業(yè)將四成資金用于回購(gòu)，資本及研發(fā)支出無(wú)明顯跳升。4.制造業(yè)回流：制造業(yè)就業(yè)有所增加，主要依賴FDI而非美企回流，且高科技崗位占比變化不大。1.寬財(cái)政：大幅削減政府支出，但同時(shí)擴(kuò)大軍事、國(guó)防開支，維持高財(cái)政預(yù)算，并試圖推行大型基建計(jì)劃但未果。2.整體效果：關(guān)稅帶來(lái)的收入無(wú)力抵消新冠救濟(jì)、減稅法案、預(yù)算法案增加的債務(wù)，美國(guó)公眾持有債務(wù)占GDP比重高增。1.寬財(cái)政：主張加征關(guān)稅、減少政府開支以緩解債務(wù)壓力，但同時(shí)涉及多項(xiàng)擴(kuò)大支出舉措，如TCJA永久化、基建投資等，仍傾向于寬財(cái)政。2.整體效果：或延續(xù)高債務(wù)長(zhǎng)期化趨勢(shì)，帶來(lái)利率上行壓力。支出政策貨幣政策產(chǎn)業(yè)政策1.寬貨幣：偏好降息以刺激經(jīng)濟(jì)，曾在競(jìng)選與任職期間多次施壓美聯(lián)儲(chǔ)。2.“弱美元”：傾向弱美元以提振出口縮小貿(mào)易逆差，但美元走弱不全為特朗普引導(dǎo)。1.寬貨幣+弱美元：仍傾向?qū)捸泿耪?，并維持弱美元+低利率主張，但弱美元主張實(shí)則與MAGA存在一定背離，落地有一定難度。1.政策方向：對(duì)內(nèi)通過產(chǎn)業(yè)政策，為傳統(tǒng)能源行業(yè)松綁，為國(guó)防、尖端技術(shù)助力，并對(duì)中小銀行等金融業(yè)放松監(jiān)管，對(duì)外通過關(guān)稅政策，對(duì)初級(jí)金屬、機(jī)械、計(jì)算機(jī)及電子產(chǎn)品的進(jìn)口加征更高比例關(guān)稅，保護(hù)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)。1.政策方向：仍通過對(duì)內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策、對(duì)外關(guān)稅政策來(lái)保護(hù)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)，其中對(duì)內(nèi)將繼續(xù)支持傳統(tǒng)能源、并主張重振汽車與國(guó)防工業(yè)，新增助力加密貨幣、AI、航天等新興產(chǎn)業(yè)。2.板塊表現(xiàn)：受益于產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)、金融、信息技術(shù)、能源等已受產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期催化出現(xiàn)上漲，風(fēng)格上，美股小盤依然占優(yōu)。2.政策利好板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁：美股能源、金融、材料等板塊出現(xiàn)上漲，小盤占優(yōu)。1.政策方向：主張“激進(jìn)”的貿(mào)易保護(hù)主義政策，對(duì)全球加征關(guān)稅。2.整體效果：引發(fā)歐盟、加拿大、墨西哥等被加稅國(guó)不滿，采取“反向征稅”，全球加稅政策實(shí)則產(chǎn)生的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、消費(fèi)等負(fù)面影響或大于正面影響。1.政策方向：主張取消部分國(guó)家的最惠國(guó)待遇，并對(duì)全球加征基礎(chǔ)關(guān)稅，對(duì)中國(guó)的關(guān)稅稅率或提升至60%。2.整體效果：將進(jìn)一步加劇逆全球化，并對(duì)通脹帶來(lái)擾動(dòng)。關(guān)稅政策外交政策1.政策方向：“孤立主義的”外交政策，以“美國(guó)優(yōu)先”為目標(biāo)，重視經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、強(qiáng)調(diào)國(guó)家安全，具有現(xiàn)實(shí)主義色彩。2.整體效果：加劇大國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)及地區(qū)局勢(shì)的動(dòng)蕩、沖擊美國(guó)盟友關(guān)系，并破壞國(guó)際多邊治理機(jī)制。1.政策方向：重回“美國(guó)優(yōu)先”目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)主義色彩更濃，強(qiáng)化戰(zhàn)略威脅。2.整體效果：1）美歐矛盾或進(jìn)一步深化；2）俄烏沖突或得以平息；3）明確支持以色列，巴以沖突暫無(wú)明確計(jì)劃，短期政治風(fēng)險(xiǎn)加大1.政策方向：繼續(xù)收緊移民，完成邊境墻修建、封鎖邊境以阻止移民進(jìn)入，同時(shí)驅(qū)逐百萬(wàn)非法移民并嚴(yán)厲打擊非法移民犯罪，打擊力度或大于上一任。2.整體效果：估計(jì)年均移民凈流入或下降至75-140萬(wàn)人，每月新增非農(nóng)就業(yè)或下降6-10萬(wàn)人，同時(shí)拖累GDP增速并提升通脹。1.政策方向：收緊移民，包括減少移民進(jìn)入美國(guó)的合法渠道以及縮小非法移民的留美空間。2.整體效果：執(zhí)政期內(nèi)年均凈流入移民數(shù)量明顯減少，非法移民出現(xiàn)凈流出。移民政策對(duì)華政策主要集中在貿(mào)易領(lǐng)域和科技領(lǐng)域預(yù)計(jì)利益相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及必需品或有一定程度豁免國(guó)家軍事實(shí)力的增長(zhǎng)引領(lǐng)大國(guó)關(guān)系開始轉(zhuǎn)變9月25日，中國(guó)洲際導(dǎo)彈試射成功，導(dǎo)彈飛行12000公里，精準(zhǔn)擊中預(yù)定目標(biāo)；10月下旬，海軍遼寧艦編隊(duì)開展遠(yuǎn)海實(shí)戰(zhàn)化訓(xùn)練，遼寧艦、山東艦編隊(duì)首次開展雙航母編隊(duì)演練；12月27日，中國(guó)自主研制建造的076兩棲攻擊艦首次下水，命名為四川艦；12月26日，成飛公司成功試飛了人類歷史上第一款六代戰(zhàn)斗機(jī)。洲際導(dǎo)彈試射成功六代機(jī)試飛四川艦下水雙航母戰(zhàn)斗群實(shí)戰(zhàn)演練從雞腿到鹵蛋，更能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的真實(shí)表現(xiàn)雖然國(guó)家實(shí)力不斷增長(zhǎng)，中國(guó)的國(guó)際地位與日俱增，但是目前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)并非代表了實(shí)際生活水平的提高，全國(guó)層面消費(fèi)可以轉(zhuǎn)移，總量也許會(huì)增長(zhǎng)，但是微觀到個(gè)人，卻出現(xiàn)了明顯的消費(fèi)降級(jí)，這也是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)與實(shí)際體感不同的重要表現(xiàn)。上海市消費(fèi)降級(jí)的表現(xiàn)比去年同月增長(zhǎng)（%）比去年同期增長(zhǎng)（%）指標(biāo)11月1-11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1442.95-13.516369.85-3.1#批發(fā)零售業(yè)住宿餐飲業(yè)#吃的商品穿的商品1323.59119.35282.06367.4-14.3-2.515065.851304.013403.943939.308544.79481.82-3.0-5.31.6從京東淘寶到拼多多從星巴克到瑞幸從面子工程到實(shí)用主義線下娛樂場(chǎng)所遇冷1.6-7.4-0.6-5.7-8.5用的商品754.4239.06-20.3-16.6燒的商品拼好飯“窮鬼套餐”“特種兵窮游”北京市比去年同月增長(zhǎng)（%）比去年同期增長(zhǎng)（%）指標(biāo)11月1-11月12865.95304.07從宏觀層面來(lái)講，一二線城市人口回流，帶走了部分消費(fèi)力，對(duì)于地方來(lái)講，消費(fèi)是下滑了，但對(duì)于全國(guó)層面來(lái)講，經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)是增長(zhǎng)的，這就是宏觀數(shù)據(jù)回暖的表象；但是微觀聚焦到個(gè)人或者商店來(lái)講，例如某公司職員從前每天中午都會(huì)點(diǎn)一碗面加雞腿，而現(xiàn)在則改為一碗面加鹵蛋，下午茶由星巴克改為瑞幸，對(duì)于個(gè)人來(lái)說是消費(fèi)降級(jí)，支出減少，對(duì)于商家來(lái)說是營(yíng)收的降低，這就是體感的真相。社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1275.87588.61-14.1-22.4-2.81.5批發(fā)、零售業(yè)、住宿和餐飲u

2024年，上海地區(qū)有超過1400家高端餐廳倒閉；u

拼多多2024年前三季度營(yíng)收增速分別高達(dá)131%、86%和44%，遠(yuǎn)超阿里巴巴和京東；u

截至2024年11月，閑魚平臺(tái)的注冊(cè)用戶數(shù)量已超6億，過去一年內(nèi)新增了超過3000萬(wàn)名95后用戶，年度用戶復(fù)合增長(zhǎng)率接近30%...#吃的商品穿的商品用的商品燒的商品251.9979.64-3.8-2.1-172856.47670.088834.41504.941.5-3.9-2.6-10.2904.6139.62-23.7本輪國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)：量的增長(zhǎng)偏弱，價(jià)增長(zhǎng)也弱于預(yù)期從GDP平減指數(shù)同比趨勢(shì)來(lái)看，從23年二季度至今，已經(jīng)連續(xù)六個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致實(shí)際體感的經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然偏冷。另外名義GDP增速持續(xù)低于實(shí)際GDP增速，意味著整體的價(jià)格水平的下降。名義GDP增速和實(shí)際GDP增速情況GDP平減指數(shù)同比4.00%2.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%0.00%GDP平減指數(shù)同比實(shí)際GDP同比名義GDP同比備注：來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局需求不足為主旋律，提升市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期成為關(guān)鍵任務(wù)11月份CPI指數(shù)同比增長(zhǎng)0.2%，整體仍然處于低位。PPI一直已經(jīng)連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然處于通縮狀態(tài)，生存環(huán)境依然沒有得到明顯改善，企業(yè)紛紛收杠桿，清負(fù)債，壓縮成本。CPI指數(shù)同比增速，%PPI指數(shù)同比增速，%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%PPI指數(shù)同比CPI指數(shù)同比備注：來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)整體低迷，疊加各類國(guó)補(bǔ)后，數(shù)碼家電多品類消費(fèi)回升24年面對(duì)收入增長(zhǎng)的放緩和房?jī)r(jià)的下跌，消費(fèi)者信心指數(shù)仍然疲軟，非必需消費(fèi)品支出低迷，大件商品增速低也反映了居民信心的不足。24年下半年開始各省份陸續(xù)推出針對(duì)手機(jī)數(shù)碼、汽車、家電的消費(fèi)品國(guó)補(bǔ)、省補(bǔ)活動(dòng)，在一定程度上拉動(dòng)了數(shù)碼家電品類消費(fèi)的回升。2024年1-11月各類消費(fèi)品增速情況消費(fèi)者信心指數(shù)12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%13012512011511010510095908580消費(fèi)者信心指數(shù)備注：來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)下行，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有一定拖累2024年截止11月，全國(guó)新建商品房累計(jì)銷售面積8.6億平，連續(xù)四年下跌，新開工施工面積截止11月共計(jì)4.9億平，累計(jì)增長(zhǎng)-23.1%，新開工竣工面積3.5億平，累計(jì)增長(zhǎng)-26%。全國(guó)新建商品房銷售面積（億平方米）商品住宅新開工施工面積累計(jì)值及累計(jì)增長(zhǎng)情況2015105160000140000120000100000800006000040000200000100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%0全國(guó)新建商品房銷售面積（億平方米）商品住宅新開工施工面積累計(jì)值商品住宅新開工施工面積累計(jì)增長(zhǎng)全國(guó)新建商品房銷售金額（萬(wàn)億）商品住宅新開工竣工面積累計(jì)值及累計(jì)增長(zhǎng)情況2015105800006000040000200000100.0%50.0%0.0%-50.0%0商品住宅竣工面積累計(jì)值商品住宅竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)全國(guó)新建商品房銷售金額（萬(wàn)億元）備注：來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局政策迎來(lái)轉(zhuǎn)向并不斷加碼亮點(diǎn)之一：降準(zhǔn)降息，年內(nèi)降準(zhǔn)0.75%-1%，7天OMO降息20BP，：PR同步降25BP亮點(diǎn)之一：宣布已進(jìn)入決策程序的四項(xiàng)政策亮點(diǎn)之二：存量房貸利率調(diào)降，減少堅(jiān)挺利息支出1500億元一年亮點(diǎn)之二：明確一次性提出高債務(wù)限額解決地方債務(wù)問題亮點(diǎn)之一：存量房貸利率調(diào)整10月底前完成亮點(diǎn)之一：沒有既定議程但討論了短期經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)之三：創(chuàng)設(shè)證券、基金、保險(xiǎn)互換便利，支持股市，首期5000億亮點(diǎn)之一：中央背債，地方花錢亮點(diǎn)之三：明確專項(xiàng)債可用于土地收儲(chǔ)和存量房收儲(chǔ)亮點(diǎn)之二：北上進(jìn)一步放松限購(gòu)政策亮點(diǎn)之一：強(qiáng)調(diào)年末把各項(xiàng)存量政策和增量政策落實(shí)到位亮點(diǎn)之二：堅(jiān)定不移實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)亮點(diǎn)之四：創(chuàng)設(shè)股票回購(gòu)增持專項(xiàng)再貸款，商業(yè)貸款利率2.25%，首期3000億亮點(diǎn)之四：明確中央財(cái)政未來(lái)還有舉債空間亮點(diǎn)之二：直接補(bǔ)貼占大頭（至少1500億）9/24央行&證監(jiān)會(huì)&金管總局發(fā)布會(huì)，宣布降準(zhǔn)降息和支持股市9/29-9/30存量房貸利率調(diào)整落地北上限購(gòu)進(jìn)一步放寬10/12財(cái)政部發(fā)布會(huì)四項(xiàng)政策+積極表態(tài)10/29總書記在省部級(jí)干部研討班上的講話7/18三中全會(huì)公報(bào)罕見關(guān)注短期經(jīng)濟(jì)7/253000億兩新補(bǔ)貼中央財(cái)政出力為主7/22央行降息時(shí)點(diǎn)、方式均是亮點(diǎn)7/30政治局會(huì)議9/26政治局會(huì)議宏觀政策要“更加給力”明確“干字當(dāng)頭”10/8發(fā)改委發(fā)布會(huì)2000億增量政策11/4-8人大常委會(huì)會(huì)議審議部分增量財(cái)政政策10/17住建部發(fā)布會(huì)亮點(diǎn)之一：明年1000億兩重項(xiàng)目和1000億中央預(yù)算內(nèi)投資提前到今年亮點(diǎn)之一：歷史上沒有在9月召開經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析主題政治局會(huì)議的先例亮點(diǎn)之一：以貨幣安亮點(diǎn)之一：OMO、LPR降息時(shí)點(diǎn)均提前亮點(diǎn)之一：表態(tài)普遍積極亮點(diǎn)之一：5年10萬(wàn)億專項(xiàng)債支持化債，且3年8.4萬(wàn)億節(jié)奏靠前置方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造亮點(diǎn)之二：直接OMO、LPR齊降亮點(diǎn)之二：總量政策方向明確，就是“加力”亮點(diǎn)之二：聚焦地產(chǎn)、資本市場(chǎng)、就業(yè)等市場(chǎng)痛點(diǎn)問題亮點(diǎn)之二：前瞻指引積極，明確強(qiáng)調(diào)：明年實(shí)施“更加給力”的財(cái)政政策，積極利用可提升的赤字空間，擴(kuò)大以舊換新品種規(guī)模亮點(diǎn)之二：將保交房“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億亮點(diǎn)之三：匯率不降反升亮點(diǎn)之三：明確刺激消費(fèi)，提出政策“轉(zhuǎn)向”亮點(diǎn)之三：態(tài)度明確，提出“干字當(dāng)頭”，再度明確政策加碼亮點(diǎn)之四：25日降MLF，20BP備注：來(lái)源于長(zhǎng)江證券政策發(fā)力，九項(xiàng)重點(diǎn)工作，擴(kuò)大內(nèi)需是首位九項(xiàng)重點(diǎn)工作：一是擴(kuò)大內(nèi)需，二是現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，三是經(jīng)濟(jì)體制改革，四是擴(kuò)大高水平對(duì)外開放，五是防范化解風(fēng)險(xiǎn)，六是新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，七是區(qū)域戰(zhàn)略，八是綠色轉(zhuǎn)型，九是保障民生。六、統(tǒng)籌推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，一、大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求嚴(yán)守耕地紅線，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理。抓好糧食和重要農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)保供，提高農(nóng)業(yè)綜合效益和競(jìng)爭(zhēng)力。保護(hù)種糧農(nóng)民和糧食主產(chǎn)區(qū)積極性，健全糧食價(jià)格形成機(jī)制實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，適當(dāng)提高退休人員養(yǎng)老金，加力擴(kuò)圍實(shí)施“兩新”政策，創(chuàng)新多元化消費(fèi)場(chǎng)景，積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)二、以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)經(jīng)濟(jì)體制改革擴(kuò)大內(nèi)需七、加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展活力發(fā)揮區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略。提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動(dòng)作用。支持經(jīng)濟(jì)大省挑大梁，鼓勵(lì)其他地區(qū)因地制宜、各展所長(zhǎng)加強(qiáng)基礎(chǔ)研究和關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，超前布局重大科技項(xiàng)目，開展新技術(shù)新產(chǎn)品新場(chǎng)景大規(guī)模應(yīng)用示范行動(dòng)。開展“人工智能+”行動(dòng)，培育未來(lái)產(chǎn)業(yè)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興三、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)體制改革牽引作用，推動(dòng)標(biāo)志性改革舉措落地見效國(guó)有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。統(tǒng)籌推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化資本市場(chǎng)投融資綜合改革擴(kuò)大高水平對(duì)外開放防范化解風(fēng)險(xiǎn)八、協(xié)同推進(jìn)降碳減污擴(kuò)綠增長(zhǎng)，加緊經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型深化生態(tài)文明體制改革，加快“沙戈荒”新能源基地建設(shè)，推動(dòng)全國(guó)碳市場(chǎng)建設(shè)，建立產(chǎn)品碳足跡管理體系、碳標(biāo)識(shí)認(rèn)證制度四、擴(kuò)大高水平對(duì)外開放，穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資有序擴(kuò)大自主開放和單邊開放，穩(wěn)步擴(kuò)大制度型開放，積極發(fā)展服務(wù)貿(mào)易、綠色貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易。深化外商投資促進(jìn)體制機(jī)制改革區(qū)域戰(zhàn)略綠色轉(zhuǎn)型保障民生九、加大保障和改善民生力度，增強(qiáng)人民群眾獲得感幸福感安全感就業(yè)支持計(jì)劃，促進(jìn)重點(diǎn)群體就業(yè)。加強(qiáng)靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者權(quán)益保障。落實(shí)好產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等幫扶政策。推動(dòng)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。實(shí)施醫(yī)療衛(wèi)生強(qiáng)基工程，擴(kuò)大普惠養(yǎng)老服務(wù)五、有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)總結(jié)20242025外部格局動(dòng)蕩內(nèi)部需求不足價(jià)格成為拖累樓市規(guī)模下行政策開始轉(zhuǎn)向外部更加不確定內(nèi)循環(huán)更加重要穩(wěn)價(jià)格正在進(jìn)行政策有望更給力民生消費(fèi)更關(guān)鍵宏觀環(huán)境特征總結(jié)滄海橫流，逆水行舟回首2024，國(guó)際局勢(shì)滄海橫流，政治動(dòng)蕩，局勢(shì)變幻莫測(cè)，大國(guó)關(guān)系變化，地緣政治沖突不斷升級(jí)，政治格局的變化迅速且復(fù)雜;國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逆水行舟，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然存在諸多挑戰(zhàn)；2025年，宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素更加增多背景下，穩(wěn)樓市任務(wù)艱巨。第二章土地市場(chǎng)特征特征一：量和數(shù)銳減，高頻多次，壓縮體量降低成本提高積極性24年土地市場(chǎng)供應(yīng)總建面持續(xù)下滑，實(shí)際土地供應(yīng)宗數(shù)同步下行，平均單宗土地面積持續(xù)降低，通過降低體量來(lái)緩解企業(yè)壓力和拿地積極性，供地頻次增加，8月以來(lái)更是達(dá)到全年八成，月均頻次遠(yuǎn)超近五年平均水平。供地總建：235萬(wàn)方同比下滑58%，供地宗數(shù)：53宗同比下滑39%單宗地塊面積同比下滑31%24年供地頻次27次，其中8月以來(lái)供地21批次，占全年供地次數(shù)的八成，24年月均供地2次，遠(yuǎn)超前5年月均1次的平均水平27批次27批次19批次11批次20236批次5批次20192020202120222024年度/供地宗數(shù)2019年2020年2021年2022年2023年2024年1月2月//2112///1//2/3月33/41//4月51/111/111135364275月41/6月133222/3/7月11//8月111/1213/2020年單宗地塊面積2021年單宗地塊面積2022年單宗地塊面積2023年單宗地塊面積2024年單宗地塊面積2019年單宗地塊面積9月2/10月11月12月合計(jì)11/21/12.35萬(wàn)方

11.19萬(wàn)方

14.92萬(wàn)方9.35萬(wàn)方6.4萬(wàn)方4.43萬(wàn)方1/19276511特征二：供地分布區(qū)域不均，核心收縮，主力次核心和近郊整體上來(lái)看，24年涉宅土地供應(yīng)集中在相城北和環(huán)太湖區(qū)域；從板塊能級(jí)來(lái)看，聚焦于次核心，核心供地明顯減少，旨在促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展；然核心板塊獅山、雙湖優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，意在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，傳遞政策積極信號(hào)。2024年土地分板塊供應(yīng)地圖蘇相合作區(qū)陽(yáng)澄湖渭塘高鐵新城黃埭望亭黃橋活力島通安相城大道科技城滸關(guān)青劍湖雙湖金閶新城遠(yuǎn)湖東太湖科學(xué)城光福平江新城陽(yáng)東馬澗勝浦湖東湖西楓橋環(huán)線內(nèi)滄橫

浪塘

新城奧體高教區(qū)獅山婁葑木瀆獨(dú)墅湖西吳中核心甪直度假區(qū)胥口尹山湖越溪城北2024年2023年供地宗數(shù)板塊等級(jí)同里運(yùn)東供地宗數(shù)占比15%36%28%21%100%占比23%38%18%21%100%城區(qū)臨湖太湖新城核心區(qū)（A級(jí)）次核心（B級(jí)）近郊（C級(jí)）遠(yuǎn)郊（D級(jí)）合計(jì)82033161887西山城南54319151153南部新城東山汾湖七都平望盛澤2震澤1無(wú)供應(yīng)桃源特征三：低容積率成普遍現(xiàn)象，起拍價(jià)調(diào)高但難有溢價(jià)24年各板塊容積率普遍下調(diào)，最低至1.01可打造聯(lián)排合院產(chǎn)品，起拍樓面價(jià)順勢(shì)上調(diào)，但難有溢價(jià)成交，尤其是新區(qū)中心溢價(jià)同比降溫明顯。?核心區(qū)供地減少，容積率下調(diào)，最低至1.02，可打造聯(lián)排合院，但溢價(jià)熱度不及上年板塊?年份2023202420232024供應(yīng)宗數(shù)容積率起拍樓面價(jià)溢價(jià)率成交樓面價(jià)28456、23000、27562、28750、1303542.3、1.6、1.6、1.8、2.01.2、1.0128456、20000、24500、25000、1303520500、287080%、15%、12.5%、15%、0%0%環(huán)線內(nèi)2（↓2）52050030475、27025、23251、30475、290811.8、2.4、1.8、2.3、2.31.02、1.3、1.226500、23500、23000、26500、2650032000、31500、2500015%、15%、1.09%、15%、9.74%42.05%、1.95%、0.46%新區(qū)中心3（↓2）45455、32116、25115?次核心容積率下調(diào)居多，最低至1.01，起拍樓面價(jià)基本維持上年水平板塊?年份供應(yīng)宗數(shù)容積率起拍樓面價(jià)溢價(jià)率成交樓面價(jià)14904、14970、150005、1.5、1.8、1.814904、14970、15000、150000%高鐵新城20242023202420232（↓2）1.6、2.415000、113680%0%0%1%15000、11368200001151.51.52000019000青劍湖190001.3、1.8、1.05、1.05、1.317500、10262、13300、18800、1488017681吳江太湖新城吳中太湖新城20243（↓2）1.3、1.4、1.0517300、17000、188000%17300、17000、1880017500、17500、17000、160002023202442、2、1.8、1.81.8、1.0217500、17500、17000、1600015300、180000%0%2（↓2）15300、1800016000、16000、15831、16841、1600020232024551.6、1.3、1.2、1.05、1.516000、16000、15679、16800、1600015500、14500、13492、15980、160400%、0%、0.97%、0.24%、0%0%相城大道吳中城南15500、14500、13492、15980、160401.01、1.3、1.3、1.01、1.0120232024221.4、1.614200、1401221600、145000%1420002、1.50.46%、0%?近郊、遠(yuǎn)郊容積率普遍下調(diào)，最低至1.01，低密地塊層出不窮，起拍樓面價(jià)順勢(shì)上升板塊?年份2023202420232024供應(yīng)宗數(shù)容積率1.2、1.81.01、1.012.2、1.61.05起拍樓面價(jià)6500、75007700、90009800、980011000溢價(jià)率0%成交樓面價(jià)6500、75007700、90009800、9800110002光福220%0%黃埭黃橋甪直1（↓1）0%202331.2、1.2、1.612480、12489、105060%12480、12489、105062024202320241（↓2）21.012、1.81.021350010300、10000120000%0%0%1350010300、10000120001（↓1）特征四：高溢地塊從核心板塊轉(zhuǎn)移至地塊本身質(zhì)素，房企更謹(jǐn)慎24年蘇州市區(qū)6宗地塊成交有溢價(jià)率，對(duì)比23年的24宗明顯減少，分布于獅山、雙湖、太湖科學(xué)城和城南四個(gè)板塊，高溢價(jià)地塊位于獅山和雙湖核心板塊，同時(shí)板塊內(nèi)也有低溢價(jià)或零溢價(jià)地塊，開發(fā)商對(duì)土地的認(rèn)可度從板塊縮小到地塊本身，拿地更加謹(jǐn)。2024年各板塊成交涉宅地塊溢價(jià)分布北橋蘇相合作區(qū)陽(yáng)澄湖渭塘黃埭望亭通安金閶新城虎丘景區(qū)土地用途總建面積（平方米）成交樓面價(jià)（元/平米）跨塘湖東地塊編號(hào)區(qū)域板塊容積率開發(fā)商溢價(jià)率42.05%參拍企業(yè)遠(yuǎn)湖東太湖科學(xué)城光福平江新城陽(yáng)東馬澗湖西楓橋2024-WG-Z03新區(qū)獅山住宅1.0218209.45綠城45455蘇高新、金新城、象嶼、綠城環(huán)

線內(nèi)雙湖奧體獅

山2024-WG-Z112024-WG-Z31新區(qū)新區(qū)獅山獅山住宅住宅1.31.232493.5金新城1.95%0.46%3211625115象嶼、蘇高新、金新城綠城＆蘇新高滄

吳中城浪

區(qū)+城新

南獨(dú)墅湖西

高教區(qū)橫塘車坊43589.16綠城＆蘇新高甪直太湖度假區(qū)胥口城尹山湖太湖科學(xué)城越溪2024-WG-Z122024-WG-Z28新區(qū)新區(qū)住宅住宅1.051.0258299.0541396.8蘇高新1.07%0%1617112500蘇高新太湖科學(xué)城興宸房地產(chǎn)&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化興宸房地產(chǎn)&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化同里橫涇老城區(qū)臨湖太湖科學(xué)城蘇州高新區(qū)國(guó)有資本控股集團(tuán)&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化蘇州高新區(qū)國(guó)有資本控股集團(tuán)&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化吳江太新城南2024-WG-Z38新區(qū)住宅1.6117542.40%10000蘇園土掛（2024）02號(hào)綠城、國(guó)貿(mào)、建發(fā)、招商、中海、建屋、恒泰園區(qū)園區(qū)雙湖雙湖住宅住宅1.021.0247394.6889634.64綠城晉合18.22%0%6502258000南部新城平望溢價(jià)率≥10%溢價(jià)率≥5%溢價(jià)率＞0%汾湖七都震澤蘇園土掛（2024）03號(hào)晉合南通市鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、天鴻偉業(yè)2024-WG-Z172024-WG-Z30吳中區(qū)吳中區(qū)城南城南住宅住宅1.021.550734.3929405.55南通市鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司中鐵上投＆天鴻偉業(yè)0.46%0%2169814500桃源中鐵上投＆天鴻偉業(yè)無(wú)成交特征五：低密度地塊主要依托核心區(qū)域或湖景資源24年蘇州市區(qū)26宗地塊容積率低于1.1，對(duì)比23年的6宗明顯增加，其中相城區(qū)最多有9宗，姑蘇區(qū)暫無(wú)低密度地塊，集中于相城大道、雙湖、太湖科學(xué)城和光福四個(gè)板塊，低密度地塊主要分布在核心區(qū)域和擁有太湖、雙湖等湖景資源區(qū)域。2024年容積率小于1.1的成交地塊分布情況北橋蘇相合作區(qū)陽(yáng)澄湖渭塘黃埭望亭通安金閶新城虎丘景區(qū)跨塘湖東遠(yuǎn)湖東太湖科學(xué)城光福平江新城陽(yáng)東馬澗湖西楓橋環(huán)線內(nèi)雙湖奧體獅山滄吳中城區(qū)+城南獨(dú)墅湖西

高教區(qū)浪新城橫塘車坊甪直太湖度假區(qū)胥口尹山湖越溪同里橫涇老城區(qū)臨湖吳江太新城南南部新城平望地塊數(shù)≥3地塊數(shù)≥2地塊數(shù)≥1汾湖七都震澤桃源無(wú)成交特征六：異地拓儲(chǔ)、代建成風(fēng)，主流房企參與度降至低谷24年成交地塊中，六成仍是本地城投托底，三成以藍(lán)綠城、旭輝、象嶼等輕資產(chǎn)的代建運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)，另外接近一成的地塊引入異地城投，一定程度緩解了地緣的依賴性；主流房企僅綠城、象嶼、招商和龍湖四家摘地，其他主流房企參與度低。地塊編號(hào)2024-WG-Z092024-WG-Z172024-WG-Z352024-WG-Z372024-WG-Z302024-WG-Z32蘇園土掛（2024）02號(hào)2024-WG-Z032024-WG-Z112024-WG-Z142024-WG-Z202024-WG-Z21WJ-J-2024-0102024-WG-Z312024-WG-Z332024-WG-Z04WJ-J-2024-0052024-WG-Z182024-WG-Z402024-WG-Z39蘇園土掛（2024）03號(hào)2024-WG-Z022024-WG-Z052024-WG-Z06區(qū)域板塊吳中區(qū)越溪吳中區(qū)城南吳中區(qū)光福開發(fā)商中電建棗莊建設(shè)工程有限公司&天鴻偉業(yè)南通市鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司鹽城萬(wàn)澤置業(yè)&蘇州科福實(shí)業(yè)無(wú)錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司中鐵（上海）投資集團(tuán)有限公司&天鴻偉業(yè)相城區(qū)蘇相合作區(qū)吳中區(qū)城南園區(qū)高教區(qū)園區(qū)雙湖板塊新區(qū)獅山無(wú)錫&鹽城&南通&山東象嶼＆恒泰綠城綠城4宗8%新區(qū)獅山金新城&蘇高新象嶼已退地，藍(lán)城&蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司異地城投，跨城土拓，緩解地緣依賴性相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)相城區(qū)相城大道相城區(qū)相城大道吳江區(qū)太湖新城新區(qū)獅山相城區(qū)澄陽(yáng)相城區(qū)蠡口吳江區(qū)汾湖相城區(qū)相城大道相城區(qū)太平鎮(zhèn)園區(qū)婁葑園區(qū)雙湖板塊園區(qū)青劍湖藍(lán)城＆相高新藍(lán)城＆相高新象嶼&吳江城投綠城管理＆蘇高新旭輝建管＆漕湖置地旭輝建管&藍(lán)城＆漕湖置地藍(lán)城&汾湖投資旭輝建管&興塘建設(shè)旭輝＆城投招商＆建屋綠城&藍(lán)城&象嶼&旭輝&中鐵代建輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，降低風(fēng)險(xiǎn)晉合恒泰15宗31%相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)相城區(qū)相城大道蘇州和恒產(chǎn)業(yè)投資有限公司、蘇州市聯(lián)勝置業(yè)有限公司蘇州合啟鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州市相城區(qū)元坤重建發(fā)展有限公司蘇州湖銘置業(yè)有限公司、江蘇匯欣鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州軌道交通資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司2024-WG-Z07相城區(qū)高鐵新城2024-WG-Z082024-WG-Z122024-WG-Z192024-WG-Z012024-WG-Z222024-WG-Z232024-WG-Z24WJ-J-2024-011WJ-J-2024-012WJ-J-2024-0132024-WG-Z272024-WG-Z252024-WG-Z26WJ-J-2024-015WJ-J-2024-0162024-WG-Z282024-WG-Z292024-WG-Z34WJ-J-2024-0272024-WG-Z362024-WG-Z382024-WG-Z412024-WG-Z42姑蘇區(qū)環(huán)線內(nèi)新區(qū)太湖科學(xué)城相城區(qū)相城大道吳中區(qū)太湖新城吳中區(qū)太湖新城吳中區(qū)甪直吳中區(qū)東山吳江區(qū)城北吳江區(qū)運(yùn)東吳江區(qū)盛澤鎮(zhèn)吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)相城區(qū)高鐵新城相城區(qū)陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)吳江區(qū)太湖新城吳江區(qū)汾湖新區(qū)太湖科學(xué)城新區(qū)滸關(guān)新區(qū)滸關(guān)吳江區(qū)太湖新城吳中區(qū)光福蘇州歷史文化名城發(fā)展蘇州新勝相城高新蘇州吳中濱湖置業(yè)有限公司蘇州吳中濱湖置業(yè)有限公司蘇州市斜港置業(yè)有限公司、蘇州甪直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘇州太湖香山置地發(fā)展有限公司、蘇州東凌建設(shè)有限公司吳江市同里城市投資發(fā)展有限公司吳江市同里城市投資發(fā)展有限公司蘇州盛澤城市有機(jī)更新發(fā)展有限公司蘇州市臨湖項(xiàng)目投資有限公司、蘇州嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇匯欣鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽(yáng)澄湖建設(shè)＆興華地產(chǎn)本地城投&平臺(tái)托底本地土儲(chǔ)增量29宗60%蘇州市吳江城市建設(shè)開發(fā)有限公司汾湖投資江蘇興宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化發(fā)展有限公司蘇州永昌置業(yè)有限公司蘇州永昌置業(yè)有限公司蘇州蘇河置業(yè)有限公司嘉盛房地產(chǎn)&太湖香山置地新區(qū)太湖科學(xué)城相城區(qū)黃橋相城區(qū)黃橋蘇州高新區(qū)國(guó)有資本控股集團(tuán)有限公司、蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化發(fā)展有限公司蘇州和恒產(chǎn)業(yè)投資有限公司、蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司蘇州和恒產(chǎn)業(yè)投資有限公司、蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司特征七：工業(yè)供地規(guī)模保持穩(wěn)定，但價(jià)格逐年下滑24年蘇州工業(yè)相關(guān)用地成交規(guī)模1100萬(wàn)方，基本與去年持平，近五年對(duì)比來(lái)看，處于高位；但價(jià)格而言，逐年下滑趨勢(shì)明顯。24年樓面價(jià)160元/㎡，近五年下滑了41%。供地總建：1100萬(wàn)方同比下滑1%，供地宗數(shù)：162宗同比上漲13%樓面價(jià)：160元/㎡同比下滑20%，近五年下滑41%單宗地塊面積同比下滑12%2020年單宗地塊面積2021年單宗地塊面積2022年單宗地塊面積2023年單宗地塊面積2024年單宗地塊面積2019年單宗地塊面積7.72萬(wàn)方6.79萬(wàn)方3.02萬(wàn)方4.01萬(wàn)方6.00萬(wàn)方6.29萬(wàn)方特征八：相城產(chǎn)業(yè)需求強(qiáng)勁，姑蘇、園區(qū)進(jìn)入科教、研發(fā)主導(dǎo)期24年各區(qū)工業(yè)地塊供應(yīng)宗數(shù)僅相城區(qū)同比上漲，其余各區(qū)均有不同幅度下滑，其中吳江和姑蘇區(qū)跌幅最大，吳中區(qū)跌幅最小，19年至今，各區(qū)地塊種類仍以普通工業(yè)地塊為主，園區(qū)、相城區(qū)研發(fā)類和標(biāo)準(zhǔn)廠房占重要比例，總部經(jīng)濟(jì)除園區(qū)外，各區(qū)仍是空白點(diǎn)。19-24年各區(qū)各類工業(yè)地塊數(shù)量普通工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房高標(biāo)準(zhǔn)廠房總部經(jīng)濟(jì)科教、研發(fā)醫(yī)衛(wèi)慈善姑蘇區(qū)園區(qū)2/47152/357/25119404////2/74吳中區(qū)新區(qū)1339821143312相城區(qū)吳江區(qū)18818627/1/2/特征九：土地財(cái)政收縮，經(jīng)濟(jì)向更高附加值的多元化領(lǐng)域發(fā)展住宅地塊同比跌幅逐年擴(kuò)大，工業(yè)地塊同比跌幅則逐年收窄，蘇州住宅歷年土地出讓金逐年下滑，土地依賴指數(shù)從2019年的53%降至2024年的15%，各區(qū)住宅和工業(yè)的供應(yīng)同比23年均下滑，住宅下滑4-9成，遠(yuǎn)高于工業(yè)的2-3成，各區(qū)24年的工業(yè)供應(yīng)是住宅的3-9倍。工業(yè)同比跌幅14%土地依賴指數(shù)15%住宅同比跌幅58%土地依賴指數(shù)53%姑蘇區(qū)園區(qū)吳中區(qū)新區(qū)相城區(qū)吳江區(qū)各區(qū)年度住宅/工業(yè)供應(yīng)總建面對(duì)比住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)2019年2020年1839003710693174192377468389263↓32%1422341642011174574106203181336270↓20%12914026914110843327523518033913512576232185272211232342↑47%1671852809779290465122163104↓36%2021年1932186142277233↓16%2022年2031882023年553987642024年327293824年同比23年漲跌幅↓95%↓31%↓67%↓62%↓60%↓39%↓45%土地市場(chǎng)特征總結(jié)風(fēng)平浪靜，波瀾不驚政府被迫采用高頻多次的供地策略，壓縮體量降低企業(yè)成本，推出低密地塊保證地價(jià)穩(wěn)定，收縮核心供地，次核心加大產(chǎn)出，異地拓儲(chǔ)、緩解本地依賴性第三章新房市場(chǎng)特征特征一：8年限購(gòu)終結(jié)，政策激勵(lì)頻出，底線一再下探1月起限購(gòu)全面放開，降息、降首付、降契稅、房票等，2024年市場(chǎng)激勵(lì)政策不斷出臺(tái)，寬松程度達(dá)到歷史最高。2024年蘇州扶持政策?放開限購(gòu)全面放開LPR調(diào)整降首付降利率降契稅公積金賣舊買新姑蘇區(qū)“賣舊買新”契稅補(bǔ)貼拆遷房票/人才房票其他1月??????園區(qū)人才優(yōu)先購(gòu)房5年以上3.95%1年3.45%第3套20%首付2月5月6月???3.75%起???????????取消利率下限首套最低3.15%首套2.85%，二套3.325%提升額度個(gè)人120萬(wàn)，家庭150萬(wàn)，跨區(qū)首套、多子女減1套認(rèn)定?15%首付存量房先息后本房遷落戶按區(qū)認(rèn)定首套利率，利率3.25%??5年以上3.85%1年3.35%相城人才房票，最高50萬(wàn)7月??首套3.05%????8月?????首套2.95%??????吳中人才房票，最高130萬(wàn)?5年以上3.6%1年3.1%下調(diào)首付比例，首套、二套20%10月?房貸存量利率下調(diào)降契稅，不超140㎡唯一和二套統(tǒng)一1%新區(qū)房票，13000元/㎡，買房補(bǔ)貼10%11月12月??????首套3.0%??以舊換新，最高70%園區(qū)房產(chǎn)超市園區(qū)人才房票，最高25萬(wàn)????19年7月，限購(gòu)升級(jí)，社保1年變2年22年5月，限購(gòu)調(diào)整，社保累計(jì)24個(gè)月變6個(gè)月23年9月，限購(gòu)放松，不再要求社?；騻€(gè)稅，120平以上可購(gòu)買多套2

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化22年4月，限購(gòu)調(diào)整，社保連續(xù)24個(gè)月變累計(jì)23年4月，限購(gòu)調(diào)整，部分區(qū)域社保減少為連續(xù)3個(gè)月16年10月限購(gòu)重啟，蘇州戶籍限購(gòu)3套，非蘇州戶籍限購(gòu)1套24年1月，蘇州全面放開限購(gòu)政策效果一：房票，釋放短期需求，效果直接2024年10月蘇州城中村改造，擬釋放14000套置業(yè)需求。11月新區(qū)發(fā)布房票安置，短期效果凸顯，涉及項(xiàng)目最高月成交漲幅近400%。除此之外，園區(qū)、相城、吳中等區(qū)域相繼出臺(tái)了人才房票政策，力度一般效果不能立竿見影。拆遷安置房票》》區(qū)域推行時(shí)間房票選擇房源ü

2024年10月26日，蘇州城中村改造科技城幸福里、拾月璟庭、熙境云庭、敘瀾庭、山樾云庭、共有275個(gè)項(xiàng)目，其中約三分之一將進(jìn)行整治，剩余三分之二將被拆除。主要采取房票的形式予以貨幣化安置。蘇州通過城中村改造，預(yù)計(jì)可以消化14000套存量住宅。預(yù)計(jì)明年可以消化更多的存量住房。新區(qū)2024年11月和萃瀾庭、錦華瀾軒、觀瀾雅境、泊印瀾庭、時(shí)光印象、雅樂云庭清楓和苑、悅湖東方、鉑珺庭、麗澤璟庭、清風(fēng)和景雅苑、吳江2023年11月吳江凱旋生活廣場(chǎng)、澄泓悅園、歐蓓莎地塊、紫來(lái)苑ü

2024年11月7日，新區(qū)發(fā)布房票安置政策：通安、東渚拆遷戶1000多戶，多為2018年拆遷，政府未補(bǔ)完的村民。房票方案：13000元/㎡，有120㎡、90㎡、60㎡。購(gòu)買商品房政府補(bǔ)貼10%。相城吳中2023年9月2023年7月各個(gè)街道指定具體實(shí)施細(xì)則甪直房票已發(fā)放，玫瑰園、湖東未來(lái)、萬(wàn)盛江南、上城時(shí)光、九里璟園昆山常熟張家港2024年2月2022年4月2022年6月僅限昆山老城區(qū)一類政府安置房、一類商品房一類政府安置房、一類商品房房票如未在半年內(nèi)使用，房票失效。人才房票政策》》新區(qū)房票安置效果：區(qū)域申請(qǐng)條件補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)1、申請(qǐng)時(shí)在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納6個(gè)月及以上社?；騻€(gè)稅(不含補(bǔ)繳);2、個(gè)人及家庭(含未成年子女)在園區(qū)無(wú)房，包括商品房動(dòng)遷安置房和農(nóng)村宅基等;3、按照一人一票，每個(gè)人只能申領(lǐng)一張，享受一次，僅供本人使用;如果夫妻雙方均符合目共同申請(qǐng)，只能選其一使用，不可疊加;4、房票交由房企收取并核驗(yàn)，一次性抵扣房款，可抵首付:典型參與房票政策項(xiàng)目流速表現(xiàn)對(duì)全日制普通高校大專、本科、碩士、博士，分別給予7萬(wàn)元、10萬(wàn)元、15萬(wàn)元、25萬(wàn)元房票補(bǔ)貼園區(qū)1501、與用人單位簽訂3年(含)以上全職工作合同，在相連續(xù)繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)6個(gè)月針對(duì)不同人才，可一次性領(lǐng)取最高8-50萬(wàn)人及以上(區(qū)級(jí)及以上領(lǐng)軍創(chuàng)業(yè)人才除外)，2、一張房票僅限用于購(gòu)買一套住房，才房票補(bǔ)貼;同時(shí)，在相城區(qū)購(gòu)買納入人才房且人才房票補(bǔ)貼金額不超過購(gòu)房款總額。3、夫妻雙方均符合人才房票資格且源庫(kù)的樓盤，進(jìn)一步提供1000-2000元/㎡的100500相城共同申請(qǐng)的，可疊加使用人才房票補(bǔ)貼，其中一方按其所屬人才層次標(biāo)準(zhǔn)全購(gòu)房?jī)?yōu)惠。全日制博士研究生(或正高級(jí)職稱、額享受，另一方按其所屬人才層次標(biāo)準(zhǔn)50%享受，疊加的補(bǔ)貼總額不超過購(gòu)高級(jí)技師)、碩士研究生(或副高級(jí)職稱、技師)房款總額:4、人才使用房票所購(gòu)住房應(yīng)是人才本人完全產(chǎn)權(quán)或夫妻雙方共有本科(或中級(jí)職稱、高級(jí)工)可一次性分別領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)。20萬(wàn)、12萬(wàn)、8萬(wàn)人才房票補(bǔ)貼。1、2020年以來(lái)在本區(qū)申報(bào)入選區(qū)級(jí)及以上人才計(jì)劃且目前仍符合申報(bào)相關(guān)條件的人才。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、在本區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納6個(gè)月及以上社?；騻€(gè)稅，具有全日制大專及以上學(xué)歷或高級(jí)工及以上技等級(jí):3、人才房票實(shí)行實(shí)名制，每名申請(qǐng)人限申領(lǐng)一張，一張人才房票對(duì)應(yīng)一套商品住房，申請(qǐng)人使用人才房源所購(gòu)商品住房應(yīng)是申請(qǐng)人本人完全產(chǎn)權(quán)或夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán);4、夫妻雙方均符合人才房票資格且共同申請(qǐng)的，可疊加使用人才房票補(bǔ)貼，其中一方按其所屬人才層次標(biāo)準(zhǔn)全額享受，另一方按其所屬人才層次標(biāo)準(zhǔn)的50%享受針對(duì)不同人才，可一次性領(lǐng)取最高50-130萬(wàn)人才房票補(bǔ)貼，對(duì)全日制普通高校博士、碩士、本科、大專別給予20萬(wàn)、12萬(wàn)元、8萬(wàn)元、3萬(wàn)元人才房票；高級(jí)工及以上技能人才給予3萬(wàn)元人才房票華潤(rùn)幸福里仁恒敘瀾庭保利時(shí)光印象觀瀾雅境吳中增幅137%增幅54%增幅396%增幅118%政策效果二：以舊換新，參與項(xiàng)目成交漲幅明顯保利及蘇高新大力促進(jìn)“以舊換新”活動(dòng)，其中保利已做兩季，出臺(tái)后參與項(xiàng)目流速明顯好轉(zhuǎn)，政策后流速翻倍增長(zhǎng)。房企保利時(shí)間重要制度條款參與項(xiàng)目第一季：首款約5%起，限時(shí)好房、量身定制付款賬期、無(wú)理由退房活動(dòng)、回收舊房

保利天匯、保利星湖、姑蘇瑧悅、拾錦東方、保利瑯悅2025/4/25起第二季：一季基礎(chǔ)上，增加中介費(fèi)補(bǔ)貼、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼/車位補(bǔ)貼、線上抽獎(jiǎng)及其他支持一換一、多換一，最高可以抵70%；僅100套名額存量房位于蘇州高新區(qū)范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144㎡以下原則上不收購(gòu)1層或頂樓房源，帶花園和露臺(tái)的除外山語(yǔ)瀾院、運(yùn)河恒棠瀾軒、雅致瀾庭、敘瀾庭、美田錦華瀾軒、泉山雅境蘇高新2024/11/1-2025/1/31效果對(duì)比保利3-4月月均流速5-6月月均流速增幅83%最高流速12月121套12月33套12月34套11月69套11月40套保利天匯保利星湖姑蘇瑧悅拾錦東方保利瑯悅15227.55.56175%200%650%-20%22157.56蘇高新山語(yǔ)瀾院9-10月月均流速11-12月月均流速增幅14%備注10.561243以舊換新運(yùn)河恒棠瀾軒雅致瀾庭617%300%239%700%/以舊換新14以舊換新敘瀾庭930.54以舊換新+房票以舊換新+房票以舊換新+房票美田錦華瀾軒泉山雅境花園0.5045.5特征二：供應(yīng)觸底，成交繼續(xù)探底，連續(xù)三年同比下滑超20%2024年成交規(guī)模進(jìn)一步收縮，同比下跌24%，市場(chǎng)自2021年以來(lái)進(jìn)入下行通道，連續(xù)三年規(guī)模收縮20%以上，目前已從2021年的相對(duì)高位938萬(wàn)方下降至441萬(wàn)方，降幅超五成。蘇州商品住宅歷年供應(yīng)（萬(wàn)㎡）蘇州商品住宅歷年成交（萬(wàn)㎡）2021年938萬(wàn)方306441202420232022202120202019201820172016202420232022202120202019201820172016筑底盤整，規(guī)模收縮5115095812022年733萬(wàn)方73389893810968702023年581萬(wàn)方8579447577748507972024年441萬(wàn)方10061176020040060080010001200050010001500特征三：主力板塊減供，局部缺供板塊增供，斷供板塊增加2024年眾板塊供應(yīng)主力在10萬(wàn)方以下。部分遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為代表的缺供板塊今年有增供表現(xiàn)，但主力板塊減供或直接斷供。其中次核心板塊表現(xiàn)最為明顯。2024年全市分板塊供應(yīng)地圖l

增供板塊，13個(gè)，相比2023年減少17個(gè)。蘇相合作區(qū)陽(yáng)澄湖主要為23年零供或缺供板塊，遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，如北橋、光福、黃橋、盛澤、吳江南部新城、太平、同里等。渭塘黃埭望亭l

減供板塊，31個(gè)，相比2023年增加6個(gè)。黃橋活力島通安l

零供板塊，12個(gè)，相比2023年增加5個(gè)，主要為外圍遠(yuǎn)郊板塊。相城大道科技城滸關(guān)青劍湖金閶新城平江新城遠(yuǎn)湖東太湖科學(xué)城光福陽(yáng)東馬澗勝浦湖東奧體湖西楓橋環(huán)線內(nèi)雙湖婁葑滄浪新城吳中木瀆獨(dú)墅湖西高教區(qū)車坊橫塘次核心跌幅最為明顯，與其他屬性板塊差距縮短核心甪直度假區(qū)胥口尹山湖城北越溪運(yùn)東同里城區(qū)臨湖太湖新城西山城南20萬(wàn)方以上南部新城10-20萬(wàn)方5-10萬(wàn)方5萬(wàn)方以下無(wú)供應(yīng)東山汾湖七都平望盛澤震澤桃源特征四：主力成交低迷，多同比下滑，熱點(diǎn)板塊10-20萬(wàn)

方區(qū)間2024年板塊成交多數(shù)低于5萬(wàn)方，而傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊成交在10-20萬(wàn)方。2024年板塊成交以下滑為主，供小于求為主。2024年全市分板塊成交地圖l

成交增長(zhǎng)板塊，23個(gè)，相比2023年增加4個(gè)，l

成交下滑板塊，42個(gè)，相比2023年減少4個(gè)l

供大于求板塊，16個(gè)，相比2023年減少9個(gè)l

供小于求板塊，43個(gè)，相比2023年增加9個(gè)（零供板塊未計(jì)）典型上漲板塊斜塘雙湖楓橋光福黃橋南部新城跨塘橫塘園區(qū)集中供應(yīng)板塊缺供板塊增供骨折促銷+房票+以舊換新典型下跌板塊科技城20萬(wàn)方以上10-20萬(wàn)方5-10萬(wàn)方5萬(wàn)方以下無(wú)供應(yīng)相城大道汾湖湖西運(yùn)東吳中城南活力島木瀆勝浦新區(qū)中心特征五：主力100-144㎡&150-400萬(wàn)

，同面積段對(duì)應(yīng)總價(jià)向下偏移成交主力：面積段130-144㎡、100-110㎡、總價(jià)段300-400萬(wàn)、250-300萬(wàn)、500萬(wàn)以上為主力。漲跌情況：主要區(qū)間主跌，但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，144-160㎡在主跌的大環(huán)境下主漲；隨著房企折扣力度加大，200萬(wàn)以下&120-130㎡微漲，200-400萬(wàn)&130-180㎡主漲。2024年面積段&總價(jià)段交叉結(jié)構(gòu)：主力面積區(qū)間：130-144㎡占比20%，100-110㎡占比18%；其次110-120㎡及120-130㎡，分別占比14%、13%主力總價(jià)區(qū)間：300-400萬(wàn)占比19%，250-300萬(wàn)及500萬(wàn)以上分別占比17%；其次200-250萬(wàn)占比15%主力總價(jià)&面積：2024年同比2023年成交漲跌情況：100-110㎡&150-300萬(wàn)；110-144㎡&250-400萬(wàn)，130-160㎡&400-500萬(wàn)，160㎡以上&500萬(wàn)以上交叉結(jié)構(gòu)90㎡以下90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上總計(jì)100萬(wàn)以下100-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500萬(wàn)以上總計(jì)-672-119-90-21-4788-10589-562-1093-796-7894-519-645-110-19-68-224-1285-155-309466-28-216-663-535-1451602-11?-2248-3323-1075-1621-847總價(jià)&面積漲跌情況：-2?-1025-43-47-106738239-5130㎡以下：主跌，200萬(wàn)以下微漲205-13-46026130-160㎡：200-400萬(wàn)低總價(jià)段主漲，高400萬(wàn)以上主跌；160-180㎡：250-500萬(wàn)微漲，其他總價(jià)段主跌180㎡以上：主跌9-35-2-159-1233933?104132663?-1-3-35-28-8903985-565-1432-2448-441?-2-28-32-116-2732-11-1649-11213-260-145-2526-1464-748特征六：核心大平層成交占比下滑，核心板塊或剛需100-110㎡風(fēng)險(xiǎn)低核心區(qū)180㎡以上大平層占據(jù)主流，但同比23年占比下滑17個(gè)百分點(diǎn)；次核心及近郊主力成交130-144㎡；遠(yuǎn)郊主力100-110㎡，但受供應(yīng)影響占比下滑。去庫(kù)存周期表現(xiàn)來(lái)看，地段層面核心區(qū)去化風(fēng)險(xiǎn)普遍較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中100-110㎡去化風(fēng)險(xiǎn)普遍較低。次核心區(qū)2024年各類產(chǎn)品分區(qū)域可售庫(kù)存去化周期（月）核心區(qū)面積段面積段占比同比去年占比同比去年面積段面積段漲跌核心9次核心2616近郊9遠(yuǎn)郊2019總計(jì)17漲跌次核心130-144㎡核心180㎡以上90以下90-100100-110110-1200%2%0%90以下90-1005%1%4%遠(yuǎn)郊100-110㎡0%0%90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上總計(jì)15%11%-6%1%100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上4%4%近郊130-144㎡2%1%527102013120-130

10%130-144

27%-2%-1%6%6%5%18%18%14%31%-3%7%51215144-16011%160-180

10%180以上

13%0%-1%-17%28115171318162%1922111518遠(yuǎn)郊近郊面積段面積段占比同比去年漲跌占比同比去年漲跌132113面積段面積段90以下90-100100-110110-1204%5%1%-2%-2%4%90以下90-10010%11%-2%-7%-3%1%612372240163525311621%17%100-110

22%110-120

18%5131419120-130

15%130-144

14%4%4%2%1%120-130

18%130-144

24%-7%7%10821144-160160-180180以上3%4%3%144-160160-180180以上4%4%3%0%1519161%0%-2%特征七：庫(kù)存下降，周期再次上揚(yáng)，剛需剛改庫(kù)存占比再降低2024年銷售端整體處于去庫(kù)存狀態(tài)，各區(qū)存量集體下滑；但整體受市場(chǎng)流速下滑的影響，除園區(qū)及姑蘇外各區(qū)域總?cè)セ芷谝廊槐焕L(zhǎng)，去化壓力進(jìn)一步增加。各區(qū)存量結(jié)構(gòu)來(lái)看，24年姑蘇剛需剛改同比穩(wěn)定，其他各區(qū)進(jìn)一步下滑，園區(qū)小戶主要為酒店式公寓產(chǎn)品。2022年存量情況去化周期

總存量1852023年存量情況去化周期

總存量1882024年存量情況去化周期

總存量154區(qū)域可售存量39去化周期可售存量57去化周期可售存量38去化周期園區(qū)姑蘇新區(qū)吳中相城吳江合計(jì)52415513554358253667456162325826074801814418016454931149146159151814131775231171101411118151527521413121453148175142154448173840051544069439417013550133姑蘇庫(kù)存結(jié)構(gòu)新區(qū)庫(kù)存結(jié)構(gòu)園區(qū)庫(kù)存結(jié)構(gòu)吳江庫(kù)存結(jié)構(gòu)吳中庫(kù)存結(jié)構(gòu)相城庫(kù)存結(jié)構(gòu)90以180以上180以上下2%11%10%180以上90-10013%00-180以上15%100-110%180以上17%17%144-1608%160-18019%100-11010%110-1209%130-130-0-12019%144130-144100-1108%10-12013%130-14420%120-13026%11144-16016%14414%22%120-130114%130-14414%120120-13016%120-13012%12%24%120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：2023年：46%↓2023年：35%↓2023年：51%↓2023年：50%↓2023年：40%↓2023年：48%↓2024年：50%2024年：28%2024年：50%2024年：41%2024年：40%2024年：45%(主要集中于70年酒店式公寓)特征八：高位存量席減少，但過半風(fēng)險(xiǎn)偏高，多集中于近遠(yuǎn)郊總體庫(kù)存與23年相比依舊集中在新區(qū)和相城區(qū)，區(qū)域庫(kù)存持續(xù)高壓?？偞媪康谝惶蓐?duì)中新區(qū)占據(jù)兩席，相城區(qū)占據(jù)一席。高位庫(kù)存板塊席量下跌，低存上漲，但去化周期不樂觀。去化周期主流在50個(gè)月以上，去化周期10個(gè)月內(nèi)主要分布在園區(qū)和姑蘇區(qū)的核心優(yōu)質(zhì)板塊，板塊流速快，去化周期短。