湖南湖南北部灣四區(qū)項(xiàng)目建筑規(guī)劃投標(biāo)方案

嘉

宇

·

長

沙北部灣四期方案設(shè)計(jì)PA

RT

ONE效果展示日景鳥瞰圖沿江透視沿街透視圖住宅中軸住宅中軸住宅中軸PA

RT

TWO基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究——區(qū)位分析靖港古鎮(zhèn)新華聯(lián)銅官窯旅游景點(diǎn)黑麋峰森林公園書堂山文化園SITE8KM望城區(qū)長沙繞城高速許廣高速中心城區(qū)二環(huán)線項(xiàng)目地點(diǎn)位于湖南省長沙市望城區(qū)，毗鄰湘江，周邊多為歷史保護(hù)古鎮(zhèn)，森林公園，距中心城區(qū)30分鐘車程，天然生態(tài)，環(huán)境宜居長沙繞城高速二環(huán)線周邊景區(qū)宏觀大盤開發(fā)需要借助城市基礎(chǔ)研究——上位規(guī)劃SITE望城區(qū)規(guī)劃用地處于都市生活區(qū)內(nèi)，周邊多規(guī)劃為住宅用地與商業(yè)用地，且規(guī)劃配備有行政、教育用地，未來可期中觀依據(jù)周邊地塊情況選擇項(xiàng)基礎(chǔ)研究——周邊資源望望城嘉宇小學(xué)（SITE湘江項(xiàng)目周邊5KM范圍內(nèi)配套較稀缺，已引進(jìn)知微觀挖掘景觀最大化利用基礎(chǔ)研究——交通分析區(qū)域內(nèi)車流方向區(qū)域內(nèi)車流方向李家湖公園SITE湘

江主要人流由湘江北路到達(dá)，西側(cè)荷葉路已建成但未通車，南面臨基礎(chǔ)研究——周邊現(xiàn)狀用地周邊道路通達(dá)，北面居住用地已完成建設(shè)，場(chǎng)地內(nèi)基本平整基礎(chǔ)研究——交通分析1小區(qū)名

帝辰金緹水郡售價(jià)

6180元/㎡面積段

100~120㎡特點(diǎn)

公園景，毛坯2小區(qū)名

大學(xué)里2售價(jià)

5400元/㎡面積段

90~140㎡特點(diǎn)

正南北，無遮擋距離本案2KM1

距離本案200M3距離本案2KM3小區(qū)名

學(xué)府星城售價(jià)

6800元/㎡面積段

100~130㎡特點(diǎn)

綜合性，大花園周邊樓盤規(guī)劃產(chǎn)品較單一基礎(chǔ)研究——周邊競(jìng)品帝辰金緹水郡簡歐風(fēng)大學(xué)里簡歐風(fēng)大學(xué)里簡歐風(fēng)周邊樓盤造型同質(zhì)化基礎(chǔ)研究——交通分析帝辰金緹水郡戶型弊端

戶型單一99.37㎡（3房2廳2衛(wèi)）113.5㎡（3房2廳2衛(wèi)）52.9㎡（2房2廳1衛(wèi)）128.53㎡（4房2廳2衛(wèi)）128㎡（3房2廳2衛(wèi)）103.15㎡（3房2廳2衛(wèi)）118.91㎡（4房2廳2衛(wèi)）137.1㎡（4房2廳2衛(wèi)）127.29㎡（4房2廳2衛(wèi)）大學(xué)里戶型弊端

面積浪費(fèi)大學(xué)里戶型弊端

格局老化周邊樓盤戶型缺乏溢價(jià)點(diǎn)基礎(chǔ)研究——交通分析周邊現(xiàn)有樓盤定位以低端剛需為主地緣性客群01具有一定的地域傾向性、追求戶型經(jīng)濟(jì)性、看重周邊配套，價(jià)格接受度有限，追求性價(jià)比兩種客戶，兩種屬性周邊樓盤缺乏品質(zhì)感標(biāo)桿性80%20%市區(qū)外溢客群02追求環(huán)境舒適度、交通便利性、社區(qū)品質(zhì)高、內(nèi)部配套好、看重品牌開發(fā)商、價(jià)格接受度高、看重區(qū)域資源，有一定的投資需求我們立足于未來巨大區(qū)域發(fā)展空間定位于滿足一步到位的高端置業(yè)需求基礎(chǔ)研究——用地條件用地面積：138958.99平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地，其中商業(yè)占20%，居住占80%容積率：3.5建筑密度：≤

30%待建商業(yè)待建商業(yè)李家湖公園綠地率：≥

40%建筑高度：≤

100M總圖影響因素：場(chǎng)地交通主出入口臨湘江大道北延線（丁字段）設(shè)置，出入口離道路交叉口的距離≥80米。商業(yè)建筑應(yīng)盡量集中布置，臨街商業(yè)門面總長度不應(yīng)超過用地臨街總長度的50%。沿江高層建筑退湘江大道景觀道100M。場(chǎng)地非正南北，傾斜北偏東40度，建筑排布需從景觀面最大化與道路關(guān)系兩方面考慮。40°湘

江基礎(chǔ)研究——前期結(jié)論湘江北去，珍稀南向江景大盤配套惡劣，如何破局重塑社區(qū)拒絕周邊競(jìng)盤肉搏探尋未來人居訴共擔(dān)城市發(fā)展使獨(dú)樹一幟打造豪宅理想社區(qū)PA

RT

THREE規(guī)劃策略住宅規(guī)劃策略土地價(jià)值判定規(guī)劃價(jià)值判定產(chǎn)品落位判定豪宅氣質(zhì)訴求住宅-極限測(cè)1.

假設(shè)全為樓棟數(shù)=高=3

總用地面積≈

13.1W平米

低層用地面積≈

1.4W平米

高層用地面積≈

11.7W平米

總建筑面積=用地面積*容積率≈46.0W平米21+124+12.

假設(shè)全為樓棟數(shù)=高=3

商業(yè)總建筑面積=總建筑面積*20%-配套及幼兒園≈8.8W平米3.

假設(shè)全為樓棟數(shù)=高

住宅總建筑面積=總建筑面積*80%

≈36.8W平米33123+1=3

洋房面積段200-240平米，占地面積+間距面積為1200平米，按照最大6層測(cè)算高層洋房樓棟數(shù)=低層用地面積/低層占地面積≈12棟12棟

23+1棟洋房最大化=低層樓棟數(shù)*單層建筑面積*層數(shù)≈3.6W平米

高層總建筑面積=總住宅建筑面積-低層總建筑面積≈33.1W平米21+1

12住宅規(guī)劃策略海選——如何找到最適合本規(guī)劃A：

T4大面寬+T3雙拼布局規(guī)劃B

：

T3雙拼+T2樓王南北朝向布局規(guī)劃C：

T3雙拼+T2樓王中軸布局規(guī)劃D：

T3雙拼+T2樓王+11F洋房布局規(guī)劃E：

T4雙拼+T2樓王中軸布局規(guī)劃F：

T4雙拼+T2樓王景觀最大化布局住宅規(guī)劃策略規(guī)劃價(jià)值判定——土地價(jià)值判定住宅用地的價(jià)值判斷判定依據(jù)豪宅產(chǎn)品的有效價(jià)值住宅規(guī)劃策略住宅用地的價(jià)值判斷——確保李家湖公園商業(yè)用地湘

江

大

道商業(yè)用地荷葉路非限高區(qū)域限高區(qū)用域地李家湖公園結(jié)論核心策略，確保大地塊價(jià)值小地塊必須盡可能出量，小地塊唯一性規(guī)劃沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江340m限高區(qū)域非限高區(qū)域21.6m限高區(qū)域進(jìn)深較小，因規(guī)定間距影響非限高區(qū)域較大，規(guī)劃布局可能性較多，易出品質(zhì)330m只能布置兩排洋房，故規(guī)劃唯一360m40m住宅規(guī)劃策略景觀資源對(duì)產(chǎn)品權(quán)重——確保組團(tuán)花園組團(tuán)花園中央花園道路湘江同等高度下，首排建筑擁有一線江景，二排視線遮擋，只能看內(nèi)部花園住宅規(guī)劃策略景觀資源對(duì)產(chǎn)品權(quán)重——確保商業(yè)用地李家湖公園湘

江

大

道商業(yè)用地荷葉路李家湖公園沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江洋房12棟一線江景，合1.8W平米，共計(jì)72戶高層8棟一線江景，合11.5W平米，共計(jì)256戶同樣延展面下，高層比低層能更有效利用江景住宅規(guī)劃策略四強(qiáng)——淘汰土地價(jià)值規(guī)劃A：

布局無儀式感，用地價(jià)值低規(guī)劃B

：

低層產(chǎn)品侵入非限高區(qū)域規(guī)劃C：

T3雙拼+T2樓王中軸布局規(guī)劃D：

T3雙拼+T2樓王+11F洋房布局規(guī)劃E：

T4雙拼+T2樓王中軸布局規(guī)劃F：

T4雙拼+T2樓王景觀最大化布局住宅規(guī)劃策略規(guī)劃價(jià)值判定——產(chǎn)品落位判定住宅價(jià)值最大化判定依據(jù)景觀價(jià)值最優(yōu)化住宅規(guī)劃策略產(chǎn)品落位的價(jià)值判斷——住商業(yè)用地李家湖公園湘

江

大

道商業(yè)用地商業(yè)+公建荷葉路剛需產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品李家湖公園沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江湘江多層豪宅

高層豪宅

剛需住宅

剛需住宅

公寓

城市道路

商業(yè)李家湖公園剛需住宅

剛需住宅

剛需住宅

剛需住宅

周邊建筑北東南西高層U形布局景觀價(jià)值更高，噪音影響戶數(shù)最小，高低層豪宅產(chǎn)品景觀共享住宅規(guī)劃策略豪宅產(chǎn)品布局——景觀布局1布局2布局3布局4一字型

高層排布方式

V字型

高層排布方式

M字型

高層排布方式

W字型

高層排布方式380米看湖延展面420米看湖延展面480米看湖延展面500米看湖延展面江景延展面未深度挖掘

形態(tài)尖銳，與自然不和諧

波浪型布局，貼合江景

波浪型布局，尊重自然住宅規(guī)劃策略景觀資源對(duì)產(chǎn)品權(quán)重——景480米看湖延展面500米看湖延展面M型布置，低層用地過大，高層空間受擠壓W型布置，高層用地有利于組團(tuán)內(nèi)景觀住宅規(guī)劃策略雙雄——淘汰產(chǎn)品價(jià)值規(guī)劃C：

高層僅6棟一線江景規(guī)劃D：

高層僅6棟一線江景規(guī)劃E：

高層9棟一線江景規(guī)劃F：

高層11棟一線江景住宅規(guī)劃策略規(guī)劃價(jià)值判定——豪宅大盤氣質(zhì)訴求城市需求和居住體驗(yàn)判定依據(jù)展示價(jià)值最大化住宅規(guī)劃策略住宅產(chǎn)品品質(zhì)化——城市需商業(yè)用地李家湖公園湘

江

大

道商業(yè)用地荷葉路李家湖公園沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江建筑與城市道路關(guān)系和諧后排住宅共享中心花園住宅規(guī)劃策略住宅產(chǎn)品品質(zhì)化——城市需商業(yè)用地李家湖公園湘

江

大

道商業(yè)用地荷葉路李家湖公園沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江建筑東西向布置，與城市道路關(guān)系不和諧進(jìn)深180M-260中心大花園，全域無敵景觀住宅規(guī)劃策略售樓處布局分析——展示售樓處位于臨近地塊售樓處位于交叉路口售樓處位于地塊東北角城市人流城市人流城市人流李家湖公園李家湖公園商業(yè)用地李家湖公園商業(yè)用地城市車流城市車流城市車流湘

江

大

道湘

江

大

道湘

江

大

道商業(yè)用地商業(yè)用地荷葉路荷葉路荷葉路李家湖公園沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江方便結(jié)合南側(cè)公園共同打造可達(dá)性佳需結(jié)合商業(yè)打造，后期利用價(jià)值大可達(dá)性佳占用幼兒園用地，后期改造難度大可達(dá)性佳形成展示區(qū)，彰顯豪宅調(diào)性未能獨(dú)立，展示價(jià)值一般位于地塊邊緣，展示價(jià)值低需占用為開發(fā)地塊，遠(yuǎn)期需拆除住宅規(guī)劃策略幼兒園用地分析——展示幼兒園位于東北角幼兒園位于交叉路口幼兒園位于西南角李家湖公園商業(yè)用地李家湖公園商業(yè)用地湘

江

大

道湘

江

大

道湘

江

大

道商業(yè)用地商業(yè)用地荷葉路荷葉路荷葉路李家湖公園李家湖公園沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江占據(jù)次要商業(yè)沿街面日照影響較小占據(jù)主要商業(yè)展示面日照影響較大占據(jù)主要景觀資源日照無影響住宅規(guī)劃策略唯一——淘汰豪宅氣質(zhì)規(guī)劃A：

布局無儀式感，用地價(jià)值低規(guī)劃B

：

低層產(chǎn)品侵入非限高區(qū)域規(guī)劃C：

T3雙拼+T2樓王中軸布局規(guī)劃D：

T3雙拼+T2樓王+11F洋房布局規(guī)劃E

：

T4雙拼+T2樓王中軸布局規(guī)劃F：

T4雙拼+T2樓王景觀最大化布局住宅規(guī)劃結(jié)論高層+洋房搭配土地價(jià)值判定最大化江景利用高層U型排布，避免外部干擾規(guī)劃價(jià)值判定產(chǎn)品落位判定豪宅氣質(zhì)訴求豪宅產(chǎn)品W型排布，景觀最優(yōu)化城市與自然和諧共融售樓處首選臨近地塊，交叉路口為備選幼兒園位于東北角住宅規(guī)劃成果商業(yè)規(guī)劃策略土地價(jià)值判定規(guī)劃價(jià)值判定業(yè)態(tài)價(jià)值判定住宅-極限測(cè)1.

假設(shè)全為樓棟數(shù)=高=3

總用地面積≈

13.1W平米

低層用地面積≈

1.4W平米

高層用地面積≈

11.7W平米

總建筑面積=用地面積*容積率≈46.0W平米21+124+12.

假設(shè)全為樓棟數(shù)=高=3

商業(yè)總建筑面積=總建筑面積*20%-配套及幼兒園≈8.8W平米3.

假設(shè)全為樓棟數(shù)=高

住宅總建筑面積=總建筑面積*80%

≈36.8W平米33123+1=3

洋房面積段200-240平米，占地面積+間距面積為1200平米，按照最大6層測(cè)算高層洋房樓棟數(shù)=低層用地面積/低層占地面積≈12棟12棟

23+1棟洋房最大化=低層樓棟數(shù)*單層建筑面積*層數(shù)≈3.6W平米

高層總建筑面積=總住宅建筑面積-低層總建筑面積≈33.1W平米21+1

12商業(yè)-極限測(cè)

總建筑面積=用地面積*容積率

≈

46.0W平米

商業(yè)總建筑面積=總建筑面積*20%-配套及幼兒園≈8.8W平米

商鋪總面積=商業(yè)總建筑面積*10%=8800平米按照2層計(jì)算，單層建筑面積為4400平米

公寓總面積=商業(yè)總建筑面積*90%≈7.8W平米241.

限高100米，平層公寓標(biāo)準(zhǔn)層3.1米，可做29層公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積=公寓總面積/29層=78000/29

≈

2700平米平層公寓標(biāo)準(zhǔn)層1200-1400為宜，需做2棟2.

限高100米，LOFT公寓標(biāo)準(zhǔn)層4.5米，可做19層公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積=公寓總面積/20層=78000/19

≈

4100平米LOFT公寓標(biāo)準(zhǔn)層1000-1200為宜，需做4棟商業(yè)規(guī)劃策略探索——如何找到最適合本規(guī)劃A：

商業(yè)街+平層布局規(guī)劃B：

商業(yè)街+平層+LOFT布局規(guī)劃C：

商業(yè)街+LOFT布局挖掘土地價(jià)值規(guī)劃價(jià)值判定——土地價(jià)值判定展示價(jià)值最大化判定依據(jù)城市人流匯聚性挖掘土地價(jià)值商業(yè)用地的價(jià)值判斷——確李家湖公園商業(yè)用地湘

江

大

道商業(yè)用地幼兒園荷葉路李家湖公園結(jié)論限高用地核心策略，確保前排沿街最大化，兼顧城市廣場(chǎng)營造沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江200m商業(yè)街區(qū)域前排商鋪18米進(jìn)深前后排間距12米后排商鋪12米進(jìn)深單鋪面進(jìn)深越小60m18m12m12m260m總價(jià)越低去化越快前排商鋪?zhàn)畲笱亟置鎸?70米最大前排面積=170米*18米=3060平米挖掘土地價(jià)值商業(yè)用地的價(jià)值判斷——城單一節(jié)點(diǎn)人行流線最大長度210米多元節(jié)點(diǎn)人行流線最大長度290米商業(yè)用地李家湖公園李家湖公商湘

江

大

道湘

江

大

道商業(yè)用地幼兒園幼兒園荷葉路荷葉路李家湖公園住宅區(qū)域李家湖公住宅區(qū)域限高用地限高用地沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江結(jié)論

多元節(jié)點(diǎn)引入人流，拉長人形流線，前排商鋪增效保值，后排商鋪活力創(chuàng)值商業(yè)規(guī)劃策略對(duì)比——如何找到最適合本規(guī)劃A：

節(jié)點(diǎn)單一，流線偏短規(guī)劃B：

商業(yè)街+平層+LOFT布局規(guī)劃C：

商業(yè)街+LOFT布局挖掘土地價(jià)值規(guī)劃價(jià)值判定——業(yè)態(tài)價(jià)值判定商業(yè)業(yè)態(tài)價(jià)值最大化判定依據(jù)公寓產(chǎn)品價(jià)值最大化挖掘土地價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)值對(duì)比——前后獨(dú)立一拖二商鋪前后雙首層商鋪前排城市道路

外街前排內(nèi)街后排城市道路

外街連廊內(nèi)街后排獨(dú)立性強(qiáng)，便于打造主題空間前后排商鋪缺乏聯(lián)系連續(xù)性強(qiáng)，便于打造完整界面前后排商鋪聯(lián)系緊密商鋪1+1模式，總價(jià)過高商鋪分層銷售，總價(jià)適中結(jié)論

多元節(jié)點(diǎn)引入人流，拉長人形流線，前排商鋪增效保值，后排商鋪活力創(chuàng)值挖掘土地價(jià)值公寓業(yè)態(tài)的貨值對(duì)比——平層公寓標(biāo)準(zhǔn)層1100*2=2200平米LOFT公寓標(biāo)準(zhǔn)層1000平米LOFT公寓標(biāo)準(zhǔn)層1025*4=4100平米商業(yè)用地李家湖公園李家湖湘

江

大

道平層湘

江

大

道平層商業(yè)用地商幼兒園幼兒園LOFT荷葉路荷葉路李家湖公園住宅區(qū)域李家湖住宅區(qū)域限高用地限高用地沿

江

風(fēng)

光

帶湘

江平層公寓面積6.2萬平米

0.7萬/平米

4.34億LOFT公寓面積8.2萬平米

0.9萬/平米

7.38億LOFT公寓面積2萬平米0.9萬/平米

1.8億6.14億合計(jì)8.2萬平米合計(jì)8.2萬平米7.38億結(jié)論

貨值為王，能增值的產(chǎn)品是唯一解商業(yè)規(guī)劃策略對(duì)比——如何找到最適合本規(guī)劃C

：

商業(yè)街+LOFT布局規(guī)劃A：

節(jié)點(diǎn)單一，流線偏短規(guī)劃B：

業(yè)態(tài)老舊，貨值偏低產(chǎn)品定制——商業(yè)商業(yè)建筑面積

8800㎡其中

一層

5900㎡二層

2900㎡產(chǎn)品定制——人流商業(yè)營造-引流節(jié)點(diǎn)引流，串聯(lián)內(nèi)街空中連廊，營造雙首產(chǎn)品定制——一層生鮮超市便利店造型定制寵物護(hù)理產(chǎn)品定制——二層運(yùn)動(dòng)用品專賣店運(yùn)動(dòng)服裝品牌店運(yùn)動(dòng)器材專賣店咖啡館公寓策略如何提升公寓溢單面寬雙鑰匙公寓回報(bào)率：單面公寓

40㎡

單價(jià)0.7萬

每間月租金600600*2*12/40/7000=5.1%ABVS雙面寬四鑰匙公寓回報(bào)率：LOFT公寓

40㎡

單價(jià)0.9萬

每間月租金500500*4*12/40/9000=6.7%同樣面積，面寬大多鑰匙，回報(bào)率高BC

DA公寓策略如何找到最適合本地塊的L形排布回字形排布主力公寓面積段

31.68㎡戶數(shù)

31戶主力公寓面積段

44.68㎡戶數(shù)

24戶得房率

78.19%得房率70.17%同樣面積，“L形排布”

得房率遠(yuǎn)超“回字形排布”產(chǎn)品定制——公寓LOF

T公寓建筑面積

86400㎡公寓套數(shù)

1920套戶型配比面積段

戶數(shù)

比例35-40

460

48%50-55

400

42%55-60

100

10%960

100%產(chǎn)品定制——標(biāo)準(zhǔn)層公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面本層建筑面積：2190.24㎡得房率：76.87%戶型A（單面寬）面積：35.11㎡戶型B（雙面寬）面積：52.01㎡雙面寬套型單面寬套型產(chǎn)品定制——多變產(chǎn)品定制格局靈活

6.6M雙面寬可居、可租、可辦，格局靈活多變常規(guī)居住模式（三房兩廳）出租模式（多鑰匙間）工作室模式（下辦上?。┦孢m居住模式（一房兩廳）產(chǎn)品定制——多變產(chǎn)品定制格局靈活

3.3M單面寬可做單層通高，也可分為兩層，或者雙鑰匙間單層標(biāo)準(zhǔn)居住模式一層會(huì)客，二層居住雙鑰匙間，上下分鋪產(chǎn)品定制——多變格局靈活，業(yè)態(tài)上可租可辦可住，根據(jù)市場(chǎng)靈活調(diào)整LoftLOFTLoft可產(chǎn)品定制——共享LOFT空間改造位置預(yù)定改造區(qū)擴(kuò)展改造區(qū)閱讀空間運(yùn)動(dòng)空間LOFT公寓四大共享空間產(chǎn)品定制——立GRC預(yù)制構(gòu)件空調(diào)百葉真石漆商業(yè)規(guī)劃結(jié)論確保沿街面最大化土地價(jià)值判定業(yè)態(tài)價(jià)值判定城市人流匯聚性雙首層增值規(guī)劃價(jià)值判定多鑰匙增值總體規(guī)劃成果經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)項(xiàng)目名稱總用地面積總建筑面積單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注208畝131244.56576567.31461695.00459355.00365520.00330840.0034680.0080000.008600.00地上總建筑面積地上總計(jì)容建筑面積住宅建筑面積高層住宅其中多層住宅公寓建筑面積商業(yè)建筑面積公共配套建筑面積5235.00其中總建筑面積在20萬平方米（包含地上和地下建筑，其中地下車庫建筑面積按50%計(jì)算以下的，按照千分之五的比例配置物業(yè)管理用房物業(yè)用房1945.00㎡其中幼兒園公廁門衛(wèi)3200.0060.0030.002340.00940.001400.003.5028.26%40.00%114872.31㎡㎡㎡㎡㎡㎡40兒童/千人，每30人一班，需12班地上不計(jì)容建筑面積架空層社區(qū)用房其中社區(qū)辦公與服務(wù)用房配套標(biāo)準(zhǔn)容積率建筑密度綠地率≤30%≥40%地下建筑面積㎡㎡必建人防面積計(jì)算：住宅戶數(shù)x1.5x3.2+非住宅面積x6%x0.5應(yīng)建人防面積計(jì)算：地下人防車庫14623.05其中地上總建筑面積x6%地下非人防機(jī)動(dòng)車庫設(shè)備用房98249.262000.00㎡㎡車均按35㎡/輛機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位352535331733661029177824601920輛輛輛輛輛輛戶戶地上車位占比10%地下車位占比90%人防車均按40㎡/輛其中地下人防車位地下商業(yè)區(qū)域車位地下住宅區(qū)域車位住宅總戶數(shù)其中公寓總戶數(shù)規(guī)劃策略——分期策略一期一期：打造完善商業(yè)體系，形成優(yōu)質(zhì)的城市界面，打造好的品牌形象二期二期：主推剛需產(chǎn)品，同時(shí)推出樓王，形成高品質(zhì)居住氛圍三期三期：項(xiàng)目尾盤主推高品質(zhì)高溢價(jià)的產(chǎn)品，完善項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃策略——規(guī)劃分車行流線分析人行流線分析pppp車庫出入口P小區(qū)內(nèi)人行道路主要人行出入口次要人行出入口主入口次入口規(guī)劃策略——規(guī)劃分消防分析圖景觀分析圖消防登高面消防車道路消防出入口景觀節(jié)點(diǎn)中軸景觀規(guī)劃策略——規(guī)劃分日照參數(shù)地理位置：長沙，東經(jīng)112.59，北緯：28.12住宅：分析節(jié)氣：大寒日計(jì)算時(shí)段：上午8:00~下午16:00幼兒園:分析節(jié)氣：冬至日計(jì)算時(shí)段：上午9:00~下午15:000小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)獨(dú)樹一幟打造豪宅理想社區(qū)如何打造？？？豪宅打造——案例借武漢·中信泰富長江一線江景豪宅豪宅打造——案例借廈門·建發(fā)央座一線海景豪宅豪宅打造——案例借新加坡·麗敦豪邸案例心得扎哈代表作，國際化現(xiàn)代豪宅城市標(biāo)識(shí)，豪宅造型的不可復(fù)制性豪宅打造——案例借倫敦·海德公園一號(hào)全球最貴樓王，出則繁華，入則靜謐豪宅打造——內(nèi)核訴不可復(fù)制資源優(yōu)勢(shì)

自然與城市交相輝映，一覽眾山小定制級(jí)奢華戶型

定制化戶型界定未來人居發(fā)展方向地標(biāo)級(jí)建筑造型

標(biāo)示性建筑造型凸顯業(yè)主尊貴地位配套完善溫度社區(qū)

人文關(guān)懷跟進(jìn)，人與自然和諧共生挖掘景觀價(jià)值給予無敵景觀的豪豪宅打造——不可復(fù)制的南瞰湘江

西臨公園環(huán)繞立體景觀資源得天獨(dú)厚洋房組團(tuán)高層組團(tuán)湘江側(cè)面示意湘

江豪宅打造——不可復(fù)制的南瞰湘江

西臨公園環(huán)繞立體景觀資源得天獨(dú)厚多層江景豪宅共有96戶，占總戶數(shù)的3.66%高層江景豪宅共有490戶，占總戶數(shù)的18.67%公園景共有165戶，占總戶數(shù)的6.29%湘

江定制專屬戶型給予有設(shè)計(jì)感的尊豪宅打造——豪宅客群究竟什么人在購買豪宅？客戶特征客戶身份國內(nèi)外知名人士置業(yè)特征資產(chǎn)5千萬以上愛生活/愛社交私營業(yè)主或大中型公司老總金融行業(yè)高管創(chuàng)造價(jià)值/享受生活豪宅愛好者城市新富階層為什么選擇豪宅而不是別墅？豪宅打造——豪宅客群他們喜歡什么樣的豪宅？高度尺空間豪華感獨(dú)立交儀式空戶型特征動(dòng)靜分內(nèi)外分生活私密性雙主臥全套房服務(wù)功功能完備性生活功休閑功戶型關(guān)注點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)感景觀環(huán)境至尊310戶型產(chǎn)品定制——至尊疊墅引景入宅，內(nèi)外雙院內(nèi)院外院產(chǎn)品定制——至尊疊墅外院時(shí)光產(chǎn)品定制——至尊疊墅品質(zhì)享受，奢華景致闊廳產(chǎn)品定制——至尊疊墅尊享奢豪露臺(tái)，一線觀景產(chǎn)品定制——至尊疊墅露臺(tái)小憩產(chǎn)品定制——疊墅一層320+285產(chǎn)品定制——疊墅平320+285產(chǎn)品定制——至尊疊墅面積大致相同的情況下傳統(tǒng)疊墅隨樓層的增高面積減小每產(chǎn)品定制——洋房平210+210產(chǎn)品定制——洋房210+210觀景露臺(tái)（3F）產(chǎn)品定制——洋房平210+210產(chǎn)品定制——洋房210+210全面寬觀景陽臺(tái)（4F-6F）至豪230戶型住宅中軸產(chǎn)品定制——至豪25M14M12M270度，31M長，超闊景陽臺(tái)產(chǎn)品定制——至豪2超闊景U型陽臺(tái)產(chǎn)品定制——至豪2餐廳

前廳客廳三重歸家儀式，盡享尊貴體驗(yàn)產(chǎn)品定制——至豪2全景客廳產(chǎn)品定制——至豪2雙主臥奢華雙主臥套房，度假級(jí)體驗(yàn)產(chǎn)品定制——至豪2主衛(wèi)全景主衛(wèi)，愜意時(shí)光附加值分析高層產(chǎn)品（230㎡）附加值分析奢華大陽臺(tái)江景三居室（230

）㎡飄窗贈(zèng)送

陽臺(tái)贈(zèng)送

設(shè)備平臺(tái)

總贈(zèng)送面贈(zèng)贈(zèng)送率（

）

（

）

贈(zèng)送（

）

積（

）送

㎡㎡㎡㎡情況3.78

25.33

3.45

32.56

14.11%戶型面積得房率230.7585.02%凸窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送產(chǎn)品定制——高層標(biāo)準(zhǔn)層230（三房兩廳兩衛(wèi)）215（三房兩廳兩衛(wèi)）至享220戶型住宅中軸產(chǎn)戶品型定分制析————至2享202餐客一體化奢華大起居廳，營造極致起居環(huán)境產(chǎn)戶品型定分制析————至2享202甲板級(jí)陽臺(tái)直面景觀，提升空間舒適度和居住品質(zhì)產(chǎn)戶品型定分制析————至2享202一梯一戶歸家儀式，尊貴歸家附加值分析高層產(chǎn)品（220㎡）附加值分析豪華江景四居室三居室（220

）㎡贈(zèng)送情況飄窗贈(zèng)送

陽臺(tái)贈(zèng)送

設(shè)備平臺(tái)

總贈(zèng)送面贈(zèng)送率（

）

（

）

贈(zèng)送（

）

積（

）㎡㎡㎡㎡2.288.913.50

14.69

6.72%戶型面積得房率218.7574.74%凸窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送產(chǎn)品定制——高層標(biāo)準(zhǔn)層220（四房兩廳三衛(wèi)）220（四房兩廳三衛(wèi)）產(chǎn)品定制——高層標(biāo)準(zhǔn)層135（三房兩廳兩衛(wèi)）

116（三房兩廳兩衛(wèi)）

116（三房兩廳兩衛(wèi)）

135（三房兩廳兩衛(wèi)）剛需戶型住宅中軸產(chǎn)品定制——輕奢1意向圖片標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型特點(diǎn)共享式餐廚空間烹飪是全家共享的盛宴南北通透戶型周正通風(fēng)好，采光足豪華主臥套房豪華主臥四件套，彰顯時(shí)尚生活品味附加值分析高層產(chǎn)品（

135

㎡）附加值分析舒適景觀三居室（135

）㎡總贈(zèng)送面贈(zèng)送情況飄窗贈(zèng)送（

）

陽臺(tái)贈(zèng)送（

）贈(zèng)送率㎡㎡積（

）㎡2.286.889.16

6.84%133.95戶型面積得房率78.47%凸窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送戶型分析——?jiǎng)傂?意向圖片標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型特點(diǎn)情景式入戶玄關(guān)溫馨歸家，多元體驗(yàn)獨(dú)立中廚空間尺度適宜的烹飪舞臺(tái)南向三面寬雙臥朝南，大面寬配置附加值分析高層產(chǎn)品（116㎡）附加值分析緊湊景觀三居室（116

）㎡飄窗贈(zèng)送

陽臺(tái)贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送情況贈(zèng)送率（

）㎡（

）㎡（

）㎡1.205.176.375.47%戶型面積116.49得房率78.47%凸窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送產(chǎn)品定制——高層標(biāo)準(zhǔn)層130+105+105+130（34F）130（三房兩廳兩衛(wèi)）

105（三房兩廳一衛(wèi)）105（三房兩廳一衛(wèi)）130（三房兩廳兩衛(wèi)）獨(dú)創(chuàng)水滴型住宅給予標(biāo)識(shí)性的圈豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建母親河滴水之恩樓王獻(xiàn)禮湘江豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建整體展示豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建樓王細(xì)節(jié)展示豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建樓王細(xì)節(jié)展示豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建外院空間

觸摸自然豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建層次退臺(tái)

致敬自然洋房細(xì)節(jié)展示豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建現(xiàn)代典雅簡約而不簡單高層整體展示豪宅打造——地標(biāo)級(jí)建現(xiàn)代典雅

方正大氣打造37℃復(fù)合社給予有溫度的沉浸式豪宅打造——多級(jí)物管三級(jí)物管—安全性最大保障一級(jí)物管——小區(qū)出入管理二級(jí)物管——組團(tuán)出入管理三級(jí)物管——單元出入管理豪宅打造——完善配套多級(jí)配套—全域最完備生活12班幼兒園商業(yè)街物業(yè)用房售樓處居委會(huì)及社區(qū)服務(wù)用房溫度社區(qū)共享、

便捷、以人為親子公園社交廣場(chǎng)街角廣場(chǎng)親子公園親子公園街角廣場(chǎng)街角廣場(chǎng)景觀樓梯輪滑中央公園陽光草坪中央公園PA

RT

SEVEN地庫專篇地庫成本控制多方面進(jìn)行設(shè)計(jì)地庫成本控制采用合理塔樓間合理的住宅間距多層高層柱網(wǎng)尺寸（m）

5.5+6.1+5.0+5.0+6.1+5.5住宅間距（m）

33.3革除塔樓形成四車位+兩車道排布，最大化利用洋房間距柱網(wǎng)尺寸（m）

6.45+5.0+5.0+6.1+5.0+5.0+6.45住宅間距（m）

39利用塔樓形成六車位+三車道排布，最大化利用高層間距地庫成本控制采用橫坡-集水井排地庫成本控制采用大小柱網(wǎng)層高

3.7M層高

3.5M層高

3.6M柱網(wǎng)尺寸

8.1*8.1柱網(wǎng)尺寸

5.4*5.0柱網(wǎng)尺寸

7.8*5.0每個(gè)柱間可停3輛車結(jié)構(gòu)柱數(shù)量少，空間視覺通透性好單車為面積

26.85㎡/輛梁高

700mm每個(gè)柱間可停2輛車每個(gè)柱間可停3輛車結(jié)構(gòu)柱數(shù)量較多，空間視覺通透性較差單車為面積

27.22㎡/輛梁高

400mm結(jié)構(gòu)柱數(shù)量較少，空間視覺通透性好單車為面積

27.08㎡/輛車道梁高

400mm

停車區(qū)域

700mm采用不同的柱網(wǎng)尺寸，地庫排布緊湊，層高合理，停車效率高效地庫成本控制利用政策，減少地下①地面停車10%用足，減少地下停車數(shù)量②子車位做足5%，子車位與微型車位總數(shù)用足10%占比，減少地下室面積地下車庫——地庫根據(jù)規(guī)范要求，本地塊需3691個(gè)停車位地下二層平面圖地下停車位

3322個(gè)其中地下一層停車位

2807個(gè)其中子車位/微型車位

332個(gè)車庫面積

103595.55㎡地下二層停車

位

515個(gè)車庫面積

14661.50㎡車庫面積合計(jì)

118257.05㎡平均單個(gè)車位面積

35.0㎡子停車位地庫出入口地下一層平面圖地下車庫——土方一次開發(fā)分期開發(fā)一層地庫面積=

10.4W平米二層地庫面積=1.4W平米挖方=10.4*5.1+1.4*3.6=53.04W平米回填覆土=10.4*0.7*1.5=10.92W平米一期（兩層）需開挖地庫面積=2.8W平米挖方=1.4*8.7=

12.18W平米回填覆土=1.4*0.7*1.4=1.47W平米總土方量=53.04+10.92

=69.00W平米土方量=12.18+1.47=13.65W平米二期（一層）需開挖地庫面積=4.6W平米挖方=4.6*5.1=23.46W平米回填覆土=