抵押權(quán)無(wú)法優(yōu)先受償?shù)膸追N特殊情況及應(yīng)對(duì)措施

抵押權(quán)無(wú)法優(yōu)先受償?shù)奶厥馇闆r及應(yīng)對(duì)措施張江中小企業(yè)信用擔(dān)保中心業(yè)務(wù)部周劍Herewewilldiscuss單擊添加標(biāo)題02單擊添加標(biāo)題抵押權(quán)無(wú)法優(yōu)先受償?shù)奶厥馇闆r及應(yīng)對(duì)措施/CONTENTS抵押權(quán)無(wú)法優(yōu)先受償?shù)奶厥馇闆r《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。”根據(jù)上述法律條例，抵押權(quán)人享有法定的抵押物優(yōu)先受償權(quán)。然而，在幾種特殊情況下，抵押權(quán)卻無(wú)法得到優(yōu)先受償。作為擔(dān)保從業(yè)人員，我們應(yīng)當(dāng)清楚了解這些潛在風(fēng)險(xiǎn)，盡量規(guī)避。特殊情況一在財(cái)產(chǎn)抵押之前產(chǎn)生的企業(yè)拖欠的稅款優(yōu)先于抵押債權(quán)受償業(yè)拖欠稅款之后的，該抵押權(quán)將喪失優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利！根據(jù)《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》，債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)均為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但對(duì)債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人可以優(yōu)先就該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)。其他沒(méi)有擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，將根據(jù)職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；債務(wù)人所欠稅款；普通債權(quán)這樣的順序清償。010302但是，當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)的設(shè)定發(fā)生在企該廠機(jī)器設(shè)備處置后，應(yīng)當(dāng)如何陪付稅務(wù)及銀行？案例：

某縣服裝廠2002年3月欠稅12410元。5月，該廠以其機(jī)器設(shè)備作為抵押

物，向銀行貸款3萬(wàn)元。6月，該服裝廠欠繳稅款7250元。2002年8月該

廠因經(jīng)營(yíng)不善宣告破產(chǎn)。但宣告破產(chǎn)后，該服裝廠仍舊未停止其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，發(fā)生了兩筆購(gòu)銷業(yè)務(wù)，涉及稅款8600元。

本案是一起涉及稅收優(yōu)先權(quán)的案例。本案中，服裝廠3月份的欠繳稅款12410元發(fā)生在設(shè)定抵押之前，當(dāng)然優(yōu)先于作為抵押擔(dān)保的機(jī)器設(shè)備。而6月份所欠稅款7250元和宣告破產(chǎn)后8月份所涉及的稅款8600元，因發(fā)生在抵押權(quán)之后，則不享有優(yōu)先權(quán)。01因此，機(jī)器設(shè)備處置后優(yōu)先償還稅務(wù)部門(mén)12410元，剩余價(jià)值償還銀行。剩余價(jià)值超過(guò)銀行債權(quán)的部分，參與企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清算；剩余價(jià)值全部?jī)敻躲y行仍不足以清償?shù)牟糠?，銀行只能就該部分債權(quán)作為一般債權(quán)人參與企業(yè)破產(chǎn)清算。而6月份所欠稅款7250元及8月份所欠稅款8600元，稅務(wù)部門(mén)按破產(chǎn)清算的受償順序受償。02分析：法律依據(jù)：

破產(chǎn)法第109條：“對(duì)破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?！?/p>

破產(chǎn)法第113條：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：

(一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；

(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；

(三)普通破產(chǎn)債權(quán)。”

稅務(wù)征收管理法第45條：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！睉?yīng)對(duì)措施：擔(dān)保人員在貸前應(yīng)當(dāng)審查借款人的完稅情況并注意稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人欠繳情況的公告，以便對(duì)欠稅的財(cái)產(chǎn)降低抵押率或在放貸前要求借款人先還稅。特別值得一提的是，如果企業(yè)在原貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)貸前有欠稅行為的，因轉(zhuǎn)貸時(shí)抵押登記需重新辦理，結(jié)果反而導(dǎo)致稅款優(yōu)先于作為反擔(dān)保的抵押權(quán)，增加擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，因此轉(zhuǎn)貸時(shí)要特別審查原貸款發(fā)放后是否有新的欠稅。特殊情況二建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)根據(jù)《合同法》第二百八十六條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定【優(yōu)先順序】建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；【優(yōu)先權(quán)的范圍】建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；【行使期間】建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。3214案例：2006年，經(jīng)營(yíng)公司以其剛剛建成取得產(chǎn)證的商鋪若干間提供抵押擔(dān)保，向甲銀行申請(qǐng)貸款二百萬(wàn)元,并辦理了抵押物登記手續(xù)。借款到期后，經(jīng)營(yíng)公司未按約償還本息，甲銀行向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán)。在法院執(zhí)行過(guò)程中，第三人建筑公司持與經(jīng)營(yíng)公司達(dá)成的以抵押商鋪折價(jià)抵償經(jīng)營(yíng)公司拖欠建筑公司工程款的書(shū)面協(xié)議，向房產(chǎn)局申請(qǐng)辦理了抵押商鋪的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，將抵押商鋪的所有權(quán)從經(jīng)營(yíng)公司過(guò)戶到建筑公司名下，并持過(guò)戶后的房屋所有權(quán)證向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。甲銀行知道后，以房屋轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人（甲銀行）同意為由，申請(qǐng)房產(chǎn)局撤銷為建筑公司辦理的房產(chǎn)過(guò)戶登記和房屋所有權(quán)證。房產(chǎn)局經(jīng)審查后,撤銷了抵押商鋪的房產(chǎn)過(guò)戶登記和為建設(shè)公司頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。建筑公司向法院提起行政訴訟，法院認(rèn)為由于經(jīng)營(yíng)公司拖欠建筑公司修建抵押商鋪的工程款，故建筑公司對(duì)抵押商鋪享有拖欠工程款的優(yōu)先受償權(quán)；建筑公司以和經(jīng)營(yíng)公司達(dá)成用建設(shè)工程范圍內(nèi)的抵押房屋（商鋪）折價(jià)抵償拖欠工程價(jià)款的協(xié)議的方式行使優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定。據(jù)此，法院作出了確認(rèn)房產(chǎn)局撤銷建筑公司房產(chǎn)過(guò)戶登記及房屋所有權(quán)證的決定違法并判令撤銷該決定的判決。隨后，執(zhí)行法院根據(jù)行政案件的審判結(jié)果，裁定撤銷該院作出的以抵押商鋪折價(jià)抵償甲銀行借款本息的裁定，并對(duì)已經(jīng)抵償給甲銀行的房屋執(zhí)行回轉(zhuǎn)。由于此時(shí)經(jīng)營(yíng)公司已實(shí)際歇業(yè)且無(wú)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，二百萬(wàn)元借款本息全部落空。銀行：1、經(jīng)營(yíng)公司將商鋪抵押給銀行借款200萬(wàn)元；

2、經(jīng)營(yíng)公司到期未還款，銀行申請(qǐng)執(zhí)行抵押物；建設(shè)公司：1、經(jīng)營(yíng)公司欠建設(shè)公司商鋪建設(shè)的工程款；

2、經(jīng)營(yíng)公司將已抵押給銀行的商鋪過(guò)戶給建設(shè)公司抵扣工程款；結(jié)果：法院裁決工程款優(yōu)先受償，該抵押物所有權(quán)歸建設(shè)公司所有，銀行無(wú)權(quán)執(zhí)行該房產(chǎn)抵押權(quán)；經(jīng)營(yíng)公司無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，銀行壞賬。分析：

本案中，作為抵押人的經(jīng)營(yíng)公司未履行告知義務(wù)，征得抵押權(quán)人銀行的同意，就將已抵押給銀行的商鋪轉(zhuǎn)讓予建設(shè)公司以償還其拖欠建設(shè)公司的工程款。通常情況下，其轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，即使轉(zhuǎn)讓后價(jià)款也應(yīng)當(dāng)提前償還銀行貸款。然而經(jīng)營(yíng)公司拖欠建筑公司修建抵押商鋪的工程款，故建筑公司對(duì)抵押商鋪享有拖欠工程款的優(yōu)先受償權(quán)。從司法判決結(jié)果看出，在兩條法律沖突的情況下，法院優(yōu)先保護(hù)了建筑工程承包人的權(quán)益。

本案中，銀行犯了兩個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤：

1、貸前對(duì)抵押物產(chǎn)證取得時(shí)間未引起足夠重視，未考慮拖欠工程款的情況

注：法律規(guī)定的工程款優(yōu)先權(quán)行使期限自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月。本案中雖未提及抵押物轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，但從審判結(jié)果，我們可以看出經(jīng)營(yíng)公司取得抵押物產(chǎn)證以及將抵押物過(guò)戶給建設(shè)公司的行為，其時(shí)間必在工程竣工起六個(gè)月的范圍內(nèi)。

2、貸后未及時(shí)發(fā)現(xiàn)抵押物所有權(quán)變動(dòng)的情況，若及時(shí)發(fā)現(xiàn)，可要求經(jīng)營(yíng)公司提前償還貸款或提供其他擔(dān)保物，可能會(huì)在一定程度上減少損失。法律依據(jù)：法律依據(jù)：

合同法第286條：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”

最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)：

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

擔(dān)保法第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！睉?yīng)對(duì)措施：應(yīng)對(duì)措施：

1、核查抵押房產(chǎn)產(chǎn)證取得時(shí)間。今后的擔(dān)保業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，我們應(yīng)當(dāng)特別注意取

得時(shí)間在六個(gè)月內(nèi)的房產(chǎn)證，調(diào)查該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是否存在拖欠工程款的情況。

2、要求抵押人和建設(shè)工程的承包人共同出具工程款支付情況的證明文件并進(jìn)行必要

的核實(shí)，以審查和確定工程款的實(shí)際支付情況，在準(zhǔn)確判斷建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)

給抵押權(quán)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，確定是否接受抵押人提供的抵押擔(dān)保。

3、要求建設(shè)工程的承包人出具放棄以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的承諾文

件。

4、通過(guò)要求抵押人提供建設(shè)工程發(fā)包、承包資料和竣工驗(yàn)收文件等方式，調(diào)查落實(shí)

建設(shè)工程中合同約定的竣工日期和實(shí)際竣工日期，準(zhǔn)確判斷建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受

償權(quán)是否已因逾法定行使期限而消滅，對(duì)預(yù)測(cè)和化解抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)十分必要。

特殊情況三劃撥土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)案例：某紡織廠于1995年向銀行借款200萬(wàn)元，提出以紡織廠的廠區(qū)土地使用權(quán)作為擔(dān)保，雙方簽訂了貸款合同與抵押合同，并就土地使用權(quán)抵押進(jìn)行了登記。后來(lái)，企業(yè)因資不抵債，由法院宣告破產(chǎn)。銀行向法院申請(qǐng)行使抵押權(quán)，法院經(jīng)審理認(rèn)為，紡織廠建于50年代，其廠房土地是通過(guò)劃撥方式取得的，所以銀行可以拍賣(mài)其土地使用權(quán)，但必須先繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額后，銀行才能就其余額優(yōu)先受償。分析：

通過(guò)劃撥的方式取得的土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)模绻试S抵押權(quán)人將土地使用權(quán)拍賣(mài)后的價(jià)款全部用于清償債務(wù)，則必定會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失，從而損害國(guó)家的利益。因此我國(guó)《擔(dān)保法》第56條規(guī)定了以拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才能進(jìn)行優(yōu)先受償權(quán)，否則抵押權(quán)人不能就該部分資金優(yōu)先受償。與此同時(shí)，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條也規(guī)定，如果設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。上述法律的規(guī)定，防止了抵押權(quán)人未繳納劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的土地出讓金而直接就拍賣(mài)所得優(yōu)先受償，從而防止了國(guó)有資產(chǎn)的流失。

法律依據(jù)：法律依據(jù)：

《擔(dān)保法》第56條：“拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理辦法》第51條：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第二條：

“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。但納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其用以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。”應(yīng)對(duì)措施：

對(duì)于企業(yè)以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押或者以建筑在國(guó)有劃撥土地上的建筑物進(jìn)行抵押申請(qǐng)貸款，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)按抵押物估價(jià)并減去該土地出讓金的款項(xiàng)后，再乘以相應(yīng)抵押率來(lái)確認(rèn)貸款金額；并且還需按照規(guī)定履行法定審批手續(xù)、取得具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)允許抵押的批準(zhǔn)。特殊情況四同一財(cái)產(chǎn)上的留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)案例：1999年，A旅游公司向B銀行借款70萬(wàn)元以購(gòu)買(mǎi)旅游汽車，并以購(gòu)得的一輛汽車作抵押，到車管所辦理了汽車抵押登記等相關(guān)手續(xù)。2000年5月，因駕車不慎發(fā)生事故，抵押車輛嚴(yán)重受損，被拖至C汽車修理廠修理。A旅游公司無(wú)力支付修理費(fèi)21萬(wàn)元，該車被C汽車修理廠留置。C汽車修理廠、B銀行對(duì)于該車輛變現(xiàn)價(jià)款的受償順序爭(zhēng)執(zhí)不下，雙方先后以A旅游公司為被告訴至法院，法院合并審理后判令：就該車輛變現(xiàn)價(jià)款C汽車修理廠優(yōu)先于B銀行受償。01本案主要涉及民法理論上所說(shuō)的擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題。抵押權(quán)是抵押人為擔(dān)保抵押權(quán)人的債權(quán)，自愿與抵押權(quán)人簽定抵押合同而設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)，為約定擔(dān)保物權(quán)。留置權(quán)是指按照合同的約定債權(quán)人占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)并依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置權(quán)占有留置物是基于其與債務(wù)人間的合同約定，但留置權(quán)的成立則是直接源于法律的規(guī)定，而并非出于當(dāng)事人的約定，因此，它是一種法定的擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法上法定擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于約定擔(dān)保物權(quán)的原則，留置權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。02本案中，A旅游公司與B銀行之間設(shè)定的抵押權(quán)是約定擔(dān)保物權(quán)。C汽車修理廠留置該抵押汽車，系根據(jù)擔(dān)保法的直接規(guī)定，行使法定擔(dān)保物權(quán)，且C汽車修理廠為保全抵押汽車提供了修理、添置了材料，該汽車的價(jià)值因C汽車修理廠的修理行為得到增加。因此，C汽車修理廠的債權(quán)應(yīng)該得到優(yōu)先受償。分析：No.1《擔(dān)保法司法解釋》第79條：“同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！盢o.2《物權(quán)法》第239條：“同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償?！狈梢罁?jù)：根據(jù)動(dòng)產(chǎn)抵押物對(duì)應(yīng)的債權(quán)額度，要求債務(wù)人提供相應(yīng)保證金。02根據(jù)《擔(dān)保法》第八十四條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的標(biāo)的物。因此，擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注動(dòng)產(chǎn)抵押物，及時(shí)與留置人聯(lián)系如有可能應(yīng)當(dāng)在可預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)取得享有留置權(quán)的民事主體放棄留置權(quán)的書(shū)面承諾。01應(yīng)對(duì)措施：特殊情況五在先的租賃權(quán)嚴(yán)重影響在后的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)案例：曾先生在選購(gòu)了一套二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，曾先生以為購(gòu)買(mǎi)了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù)，但是，在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中，承租人提出“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。01這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題，承租人所提出的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語(yǔ)，具體解釋為租賃房屋發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的場(chǎng)