《金翰項目提案》課件

金瀚工程提案太壹廣告籌劃公司提案大綱宏觀市場分析1城市經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)市場專項分析3本案工程分析4

宏觀市場分析—城市概況宏觀市場分析—城市概況新余工業(yè)興旺，城市化水平較高。工業(yè)是新余立市的根本，已經(jīng)形成以鋼鐵工業(yè)為龍頭，機電、紡織、化工、建材、電力、煤炭、食品等門類比較齊全的工業(yè)體系。新鋼公司是全省最大的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)和全國最大的鐵合金生產(chǎn)基地，正在向全國板材生產(chǎn)精品基地邁進。預計到2007年新余工業(yè)將進入新的開展階段。新余的城市化進展快，目前建成城區(qū)面積達45平方公里，人口33萬人，城鎮(zhèn)化率達47%，高于全省平均水平10多個百分點。宏觀市場分析—城市特色【水、土資源豐富】全市水資源總量到達59．5395億立方米,其中區(qū)域外流入25．4368億立方米,地下水平均儲量達8．79億立方米(可供開發(fā)利用的有344億立方米);水能資源蘊藏總量為6．76萬千瓦,可開發(fā)量為5．75萬千瓦。新余市土地資源較為豐富,自然環(huán)境較好,袁河貫穿東西,中部屬丘陵平原,南北地形高,自西向東中間低?！局参镔Y源】植物資源種類有254科、841屬、1888種，其中木本植物126科、356屬、913種。木本植物中主要用材樹種189種、珍貴速生樹種37種、油料樹種19種、果品樹種15種，庭院綠化樹種35種，藥用植物217種。林業(yè)用地面積17．43萬公頃，占土地總面積55．02%，森林總蓄積量505，7萬立方米，毛竹總株數(shù)2961．39萬株，森林覆蓋率達53．8%，城市綠化率到達39．16%?！镜V產(chǎn)資源】全市已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)資源種類有32個礦種。其中黑色金屬礦產(chǎn)主要有鐵礦，有色金屬礦產(chǎn)主要有鎢、鉍、鉬、鈹、銅、鉛、鋅、銻、汞等，貴金屬主要有金、銀，非金屬礦產(chǎn)主要有硅灰石、透輝石、硫鐵礦、粉石英、高嶺土、熔劑灰?guī)r、水泥灰?guī)r、大理石、白云石、鎂質粘土、水晶、螢石、冰洲石、磷、石棉、海泡石等，燃料礦產(chǎn)有煤、泥炭。宏觀市場分析—城市特色宏觀市場分析—新余經(jīng)濟2021年，新余市生產(chǎn)總值(ＧＤＰ)突破２００億元，到達２１４．２７億元，比上年增長１６．５％。工業(yè)生產(chǎn)增勢強勁，增速躍居全省第一。全部工業(yè)增加值超過１００億元，到達１０６．３１億元，比上年增長２５．８％，對經(jīng)濟增長的奉獻率到達６９．９％。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值９０．１２億元，增長４０．２％，創(chuàng)歷史新高。消費市場繁榮活潑，增幅創(chuàng)十年來新高。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額５４．０５億元，比上年增長１６．２％，增幅創(chuàng)１９９７年以來的新高。其中，城市市場完成零售額３５．７２億元，增長１７．２％；農村〔縣及縣以下〕市場完成１８．３３億元，增長１４．３％，城市市場快于農村市場２．９個百分點。2003-2008年新余生產(chǎn)總值趨勢圖78.4396.77117.6144.06177.32214.27050100150200250200320042005200620072008生產(chǎn)總值(億元)宏觀市場分析—新余工業(yè)經(jīng)濟新余近年工業(yè)產(chǎn)值分析(億元)35.5247.0362.1480.5490.1201020304050607080901002004年2005年2006年2007年2008年宏觀市場分析—新余經(jīng)濟人均可支配收入分析2021年城市居民可支配收入達１０１５０元，農民人均純收入達４３００元，分別比2006年增長５８．４％和５８．３％，城市收入保持穩(wěn)定上升趨勢。新余近年城市人均可支配收入分析(元)7087786990591015128493425384043000200040006000800010000120002005年2006年2007年2008年城鎮(zhèn)農村宏觀市場分析—新余經(jīng)濟社會零售總額分析市場銷售活潑。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額54.05億元，比上年增長16.2%，增長趨勢快速。社會消費品零售總額（億元）35.0240.0946.5354.0501020304050602005年2006年2007年2008年宏觀市場分析—新余經(jīng)濟新余近年固定資產(chǎn)投資分析(億元)526870.1180.2201020304050607080902005200620072008宏觀市場分析—新余優(yōu)勢分析〔1〕區(qū)位優(yōu)勢新余位處贛西地區(qū)中心位置，是省內城市發(fā)育最密集、經(jīng)濟開展較好的區(qū)域。贛西地區(qū)東接江西省經(jīng)濟中心——南昌經(jīng)濟區(qū)，西連湖南省長株潭經(jīng)濟區(qū)，優(yōu)越的區(qū)域經(jīng)濟背景為新余的開展提供了良好的區(qū)位環(huán)境?！?〕根底設施優(yōu)勢新余市根底設施配套完善，水、電力資源豐富，是省內最早使用管道煤氣、最早開通程控的城市，根底設施水平處于全省領先行列，為新余市進一步開展提供了良好的根底支撐?！?〕產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢新余因鋼設市、因鋼興市，是江西省的鋼鐵工業(yè)基地，多年積累已經(jīng)形成冶金、機械、紡織、電力、食品、建材等工業(yè)根底，經(jīng)濟開展水平遠高于全省平均水平，處于全省21個設市城市的第2位?！?〕生態(tài)優(yōu)勢新余位處袁河與孔目江交匯處，山清水秀，北有仰天崗、蒙山、孔目江，南部丘陵起伏，西部仙女湖與群山相映成趣，東部沖積平原扇形展開，東西向袁河橫貫中部，市內低山、水庫眾多，地貌類型豐富，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，加之城區(qū)綠化水平較高，人工生態(tài)環(huán)境良好，城市空間形象要素豐富，是省內率先評為省級園林城市和衛(wèi)生城市之cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—經(jīng)濟分析結論【結論】六年以來，新余市經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度快、質量好、運行穩(wěn)、結構優(yōu)的開展格局，且增長速度較快；而且在全省同類城市當中，經(jīng)濟實力不斷的穩(wěn)步提高。cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析2007-2008年全年房產(chǎn)開發(fā)情況33519589930200004000060000800002007年全年2008年全年房地產(chǎn)開發(fā)(萬元)cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析16414359419902000004000006000008000002007年上半年2021年上半年銷售面積(平方米)2007-2021全年新余市房地產(chǎn)銷售情況cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析宏觀市場分析—地產(chǎn)分析宏觀市場分析—地產(chǎn)分析個案分析北湖星城cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析中大.水岸麗都

cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析工程名稱：暨陽·玫瑰城地址：孔目江一江兩岸C－1地塊開發(fā)公司：新余市暨陽房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：92畝總建筑面積：9.6萬㎡綠化率：42%容積率：1.56%車位：190個均價：2500元/㎡面積：95——183㎡公攤：11%工程分析：貴賓休閑休閑休閑會所、雪茄吧、小酒吧、健身中心、大型桑拿按摩中心。江西岸防洪堤和防洪堤景觀。暨陽玫瑰城

宏觀市場分析—地產(chǎn)分析林盛公園華府

工程用地面積約223.91畝，總建筑面積約27萬平米。其中商業(yè)用房13273.44平方米，幼兒園1557.89平方米，會所物業(yè)用房1397.44平方米，容積率1.794.綠化率42%。規(guī)劃戶數(shù)2021個，機動車停車位1240個。公園華府----康寧福地，圣水城邦，新余市孔目江新城區(qū)27萬平米大型生態(tài)人居城，領跑新余孔目江新區(qū)高雅生活新風氣。公園華府緊依新欣大道，與孔目江國家級濕地公園比鄰而居，和諧相融，并樂享新余市體育館完備的康體設施。以新余市長途汽車客運中心的建設為契機，新欣大道成為了新余城區(qū)連接出城高速的主干道，公園華府所在的區(qū)域正日漸成為新余市新城區(qū)的一個重要的交通樞紐。cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析工程地址：高新開發(fā)區(qū)高新大道2857號占地面積：500畝建筑形態(tài)：別墅開發(fā)商：奧克斯置業(yè)工程分析：本工程位處于富人區(qū)、自家別墅擁有大片私家草坪花園。本工程一期為北美建筑風格，毗鄰春龍大酒店、城東商業(yè)中心、春龍商業(yè)街道。奧克斯·皇家花園cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—地產(chǎn)分析香港城

宏觀市場分析—地產(chǎn)分析結論【結論】在強烈的市場金融風暴中地產(chǎn)界不短涌現(xiàn)新的亮點，一個繁榮的房地產(chǎn)市場正在形成。cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—新余人居分析2007-2008年全年新余市在職職工平均工資變化趨勢圖(元)2200340046005800600062006400660007年前三季度08年前三季度人均工資收入(元)cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—新余人居分析從新余市人口開展狀況來看，2021年末全市常住人口111.59萬人。城鎮(zhèn)化率為48.0%，比上年提高1.4個百分點。2007-2008年新余市人口總數(shù)及結構變化圖(人)111.5951.6853.5659.2958.03110.9705010015020072008總人口城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村人口cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—新余人居結論【結論】在新余市國民經(jīng)濟穩(wěn)固開展的大背景下，新余市民的收入也在不斷提高。同時新余的城市化進程已經(jīng)進入了快速開展的階段，對于房地產(chǎn)行業(yè)的開展也是一個很好的契機。cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—未來城市規(guī)劃分析“東拓、西延、北優(yōu)、南蓄〞全市現(xiàn)在根本形成了以城南商業(yè)區(qū)、城北行政居住區(qū)、城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城西工礦區(qū)、城中孔目江新城區(qū)的功能分區(qū)。按照總體規(guī)劃，構建“一城五區(qū)，兩江四岸〞的城市框架。在空間布局上，主城區(qū)東拓、西延、北優(yōu)、南蓄，其中以暨陽新城為中心原點，向四周擴散開展。城北區(qū)：行政文教生活區(qū)城南區(qū)：老城商貿、居住和工業(yè)區(qū)城東區(qū)：城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城西區(qū)：工業(yè)礦區(qū)cdiku地庫網(wǎng)宏觀市場分析—未來城市規(guī)劃分析新余市2021年底市域總人口113.3萬人，國土總面積3163.17平方公里。新余城區(qū)總人口35.27萬人〔含袁河南岸珠珊鎮(zhèn)和城市東部水西鎮(zhèn)局部人口〕，建成區(qū)面積到達31.73平方公里。城市規(guī)劃控制區(qū)范圍北起上?！瘥悋乐鞲删€，南至袁河以南袁惠渠，東含水西鎮(zhèn)區(qū)，西到河下鎮(zhèn)區(qū)總面積約230平方公里。規(guī)劃期限：2004—2021年；其中近期為：2004—2021年；遠期為2021－2021年。宏觀市場分析—未來城市規(guī)劃分析

人口規(guī)劃2021年市域總人口124-125萬人，城鎮(zhèn)戶籍人口62-64萬人、城市化水平〔按戶籍人口計〕53-55%。加上境內外來暫住人口，新余市城鎮(zhèn)人口將到達70-72萬人、2021年市域總人口137-139萬人，城鎮(zhèn)戶籍人口80-83萬人，城市化水平63-65%，加上境內外來暫住人口，新余市城鎮(zhèn)人口將到達92-95萬人。

本世紀中葉新余市城市化水平將達75-80%。

城市規(guī)模規(guī)劃2021年城區(qū)總人口規(guī)模為47-50萬人，總用地規(guī)模為49.49平方公里，人均98.98m2。2021年城區(qū)總人口規(guī)模為60-65萬人，總用地規(guī)模為65平方公里以內，人均100m2。本世紀中葉新余市城區(qū)人口規(guī)模將達80-85萬人，總用地規(guī)模80平方公里左右。

城市開展方向新余市城區(qū)位于袁河與孔目江交匯處，西部根本為低山丘陵區(qū)，開發(fā)本錢相對較大，北部為高山峻嶺是城市天然屏障。城市東面有較大可供利用的平坦地，沿袁河南岸地勢平坦低洼，大多為農田，屬Ⅲ類城市建設用地，假設要開發(fā)，需修防洪堤壩。但該區(qū)與老城區(qū)僅一河之隔，開發(fā)后有利于構筑城區(qū)一河兩岸景觀體系，同時也使城市形態(tài)趨于完善，縮短城市通勤距離，提高城市緊湊度。因此，確定本期規(guī)劃城市開展方向以東西向拓展為主，適時南向跨越為輔。

宏觀市場分析—未來城市規(guī)劃分析城區(qū)道路以“二橫〞〔仙來大道、白竹路─抱石大道〕、“四縱〞〔天工大道、五一路、勞動路、新欣大道─龍池大道〕、加環(huán)路為道路骨架，構成網(wǎng)格狀城市道路網(wǎng)絡。工程環(huán)境分析—工程地塊根本情況K1地塊開發(fā)的主要內容為商業(yè)用地，工程開發(fā)總量近4萬方左右，工程周邊人口密集成立二類商圈的時機較大，工程成立后的商業(yè)價值是不可想象的。金翰工程K1-K2K2地標位于城東高薪開發(fā)區(qū)，周邊地塊主要以住宅為主。人民醫(yī)院以在建筑中周邊市政配套也在完善中，未來市場前景可觀cdiku地庫網(wǎng)工程環(huán)境分析—K1工程分析cdiku地庫網(wǎng)工程環(huán)境分析—K1工程分析根據(jù)我司對新余地產(chǎn)板塊的劃分可以看出，本工程屬于城南板塊，住宅開發(fā)工程逐漸增多，供給量大，銷售形式良好。為了較詳細了解工程周邊區(qū)域內的環(huán)境特征、交通狀況、公建配套等一系列的情況，本次調查環(huán)境踏街范圍定為：工程周邊5-10公里的調查范圍。按照市場調查的“有效、相關〞之重要原那么，按照市場調查的“有效、相關〞之重要原那么，我司市場研究人員以本工程所在地為出發(fā)點，以步行兩公里的路程為半徑，進行輻射式踏街市調，利用采集的環(huán)境信息，分析本工程總體環(huán)境方面的優(yōu)勢與劣勢，以便在工程推廣過程中揚長避短。cdiku地庫網(wǎng)工程環(huán)境分析—K1工程交通狀況分析工程環(huán)境分析—K1工程公建配套分析本區(qū)域內因為入住的居民較少，所以商業(yè)網(wǎng)點和餐飲娛樂休閑場所較少。目前在工程周邊市政公建配套相對完善。周邊學校、醫(yī)院、小型休閑公園距離工程步行只要10-15分鐘。相比之下工程周邊配套比城東和城西高出許多。工程優(yōu)勢逐步表達。cdiku地庫網(wǎng)K1工程分析—工程時機闡述cdiku地庫網(wǎng)K1工程分析—工程時機闡述K1工程分析—工程闡述通過以上工程周邊闡述，我們不難發(fā)現(xiàn)，工程最本質的問題其實只有一個——那就是，在尚未成型的規(guī)劃根底上，如過套用其他商業(yè)工程的產(chǎn)品方案，是克服不了實際存在的弊端，為了迎合目標消費群的消費心理，為工程制定一套科學合理的工程規(guī)劃策略。通過適當?shù)氖袌鐾?，打動消費者，這才是我們現(xiàn)今應該做，也是必須做的事情。所以，在此，我們必須要弄清楚，我們的工程，它到底是為我們這座城市中哪些人而生產(chǎn)的？到底有哪些階層的消費者愿意為它買單？只有明確了工程的明確訴求對象，我們才可以真正意義上實現(xiàn)“化險為夷〞、“有的放矢〞的策略目的，為工程找到光明的出口！cdiku地庫網(wǎng)工程環(huán)境分析—K1工程周邊調查綜述工程所在區(qū)域是新余市未來居住的中心城區(qū)，開展前景良好。由于都是新建路政，所以道路情況良好，適合擁有私家車的客戶購置，但目前公交線路僅有902/102兩班?，F(xiàn)階段商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、文教等相關設施較少，這種狀況在未來一段時間內將會有所改善。工程臨近沿江路與城南的市政一號工程“抬水工程〞僅一公里之隔，市政公共設施正在逐漸完善。市場細分化，逐漸趨于理性導致未來開展商之間的競爭更加白熱化。cdiku地庫網(wǎng)工程開發(fā)建議—K1工程停車場餐飲娛樂賣場大型超市大型商業(yè)整體開發(fā)思路cdiku地庫網(wǎng)工程開發(fā)建議—K1工程整體開發(fā)思路突破一塵不變的模式總會令人感覺味同嚼蠟，食之無味。推陳出新，凸顯亮點，才能與時俱進，廣為好評。金翰工程的整體概念性定位，務必應參考大體量商業(yè)的開發(fā)思想杜絕小型商業(yè)和沿街鋪面，工程開發(fā)的突破點主要立足于大型商業(yè)和綜合型商業(yè)。以得出更為切合實際情況和工程自身特色的整體定位。

cdiku地庫網(wǎng)工程開發(fā)建議—K1工程cdiku地庫網(wǎng)工程開發(fā)建議—K1工程2021年K1地塊“熟地〞2007年K1地塊2006年K1地塊生地2005年K1地塊“生地〞局部開發(fā)商進入地塊開展，市政配套逐漸完善，地塊開發(fā)的商品房熱賣中市政規(guī)劃藍本完善道路開始翻新規(guī)劃，局部自然村遷移市政開始對K1地塊進行規(guī)劃定位市政規(guī)劃中主要以自然村為主工程開發(fā)建議—K1工程SWOT分析

工程需要一個什么樣的籌劃執(zhí)行通路，不是憑空想象，肆意杜撰的。它需要我們從實際出發(fā)，根據(jù)工程的情況量身定制，最大可能的躲避同類型產(chǎn)品所帶來的競爭，另辟奚徑，走“差異化〞路線。同時有效克服自身弊端所形成的抗性壓力，揚長避短，盡可能多的表現(xiàn)強勢賣點。cdiku地庫網(wǎng)K1工程SWOT分析—工程優(yōu)勢(strength)首先，我們通過最根底的SWOT分析法，初步剖析地塊特質。尋找到問題的癥結所在。a.綜合商業(yè)覆蓋：工程擁有4萬方的體量，具備中型商業(yè)規(guī)模。對于綜合性商業(yè)工程來說，這是必要的，對于現(xiàn)型地塊的商業(yè)覆蓋來說，也是市場吸引力是巨大的。b.工程周邊：隨著市政規(guī)劃的逐漸開發(fā)，新欣南大道的商業(yè)體量在穩(wěn)步增加，在加上道路的通暢性給追求休閑的局部人群帶來較多便利。也給周邊的工程帶來進一步的開展空間。K1工程SWOT分析—工程劣勢〔wenkness)工程的劣勢并不代表工程未來開展的路線，未來的市政規(guī)劃正在逐漸完善a.資源相對較差：盡管擁有非?？捎^的市場背景，但與較繁華的商業(yè)相比，尤其是和勝利路相比，本案的商業(yè)資源優(yōu)勢并不突出，甚至是差強人意。b.交通不夠便利：從目前來看，新欣南大道和通濟路為止，因此真正利用的效率也較低，加之公交尚為全部介入，因此，地塊的交通條件也不甚理想。從地塊到勝利路，僅有通濟路可以利用c.工程不夠顯眼：盡管是中型商業(yè)工程，而且是覆蓋地區(qū)的商業(yè)工程，但畢竟工程地塊位于剛開發(fā)信心南大道，人流及車流都少，因此第一印象率低，使其工程不夠顯眼。工程開發(fā)建議—K1工程一站式消費人群綜合型商業(yè)零售柜臺娛樂高檔餐飲大型超市賣場停車場工程開發(fā)建議—K1工程以大型超市為主力商業(yè)，帶動次商業(yè)群體，以聯(lián)動性消費模式相互牽引大型超市娛樂餐飲零售K1工程—同類工程分析K1工程—同類工程分析K1工程—同類工程分析南昌沃爾瑪K1工程—同類工程分析深圳－世界貿易廣場

世界貿易廣場座落在深圳市主干線深南中路與福虹路交匯處。整體由A座環(huán)球大廈甲級寫字樓、B座匯景豪庭全復式商務豪宅兩部份組成。地下3層為車庫；裙樓1~4樓為“世貿商城〞；總建筑面積12萬平方米。世貿廣場以其恢弘的氣勢，獨特的營銷方式而在1997年低迷的深圳樓市一炮打紅，成為當年的明星樓盤。K1工程—同類工程分析成都熊貓城規(guī)模：總面積為49萬平方米，商業(yè)局部達23萬平米。

工程概況：作為超大規(guī)模的綜合性購物中心，該工程包括五大業(yè)態(tài)：一、百貨及超市類〔大型超市、主力百貨、近千家的品牌專賣〕；二、汽車MALL類〔汽車展覽、汽車交易、室內立體停車場〕；三、商務辦公酒店類：〔A級寫字樓、金融證券中心、會議會展中心、五星級酒店、國際標準的酒店式公寓〕；四、美食及娛樂類：〔CBD餐飲中心、康體中心、數(shù)碼廣場、環(huán)球影院、書城、歡樂廣場、休閑會所等〕五、旅游觀光類：〔旅游超市、主題樂園、2萬平方米空中花園、海底世界、巨幕影院、30米高的室內九寨大峽谷等〕。

K1工程—工程開發(fā)方案1綜合型商業(yè)大型超市、停車場零售商業(yè)柜臺高檔餐廳中式、西式銀行、私人高檔診所西式休閑快餐KFC、麥當勞KTV、酒吧、電影院cdiku地庫網(wǎng)K1工程—工程開發(fā)方案1K1工程—工程開發(fā)方案1K1工程—工程開發(fā)方案1工程開發(fā)方案一：工程主要以一站式消費為主，由主體消費帶動次消費群體。形成綜合性的主力商圈，商圈主要以大型超市、電影院、流行西式快餐、高檔中西餐廳、酒吧和銀行。

大型超市為商業(yè)的主力軍，吸引較多消費階層。次商業(yè)群體主要滿足比較習慣單個消費的消費群體。目前就新余市場而言，只有暨陽商業(yè)街有這樣的消費功能，也占據(jù)了新余較多的消費市場。但是暨陽商業(yè)街的開發(fā)力度較為薄弱。其主要的消費群體是高端消費階層，就中端消費階層而言是滿足不了的。