會計實務：房產(chǎn)稅節(jié)稅最佳方案

房產(chǎn)稅節(jié)稅最佳方案房產(chǎn)稅節(jié)稅最佳方案如下所示：

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權所有人、承典人繳納，房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為12％，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅從價計征與從租計征兩種不同計征方式導致房產(chǎn)稅稅金的差異，為房產(chǎn)稅的納稅籌劃提供了空間?，F(xiàn)舉例說明房產(chǎn)稅的稅收籌劃方法。

計算房產(chǎn)稅從價計征與從租計征的稅負平衡點，考慮房產(chǎn)的出租方式

房產(chǎn)稅從價計征稅金=房產(chǎn)原值×(1-30％)×1．2％=房產(chǎn)原值×0．84％

房產(chǎn)稅從租計征稅金=出租房產(chǎn)租金×12％

兩者稅負平衡點公式：房產(chǎn)原值×0．84％=出租房產(chǎn)租金x12％+(房產(chǎn)原值×0．84％一出租房產(chǎn)租金×12％)×企業(yè)所得稅稅率25％

即：出租房產(chǎn)租金／房產(chǎn)原值=7％

根據(jù)上述公式，如出租房產(chǎn)租金／房產(chǎn)原值比例高于7％，從價計征稅金較低，反之，如出租房產(chǎn)租金／房產(chǎn)原值比例低于7％，從租計征稅金較低?，F(xiàn)舉例驗證如下：

【例1】東華公司擬考慮將企業(yè)兩間倉庫用于存放公司產(chǎn)品(即自用倉儲)或用于對外出租，倉庫計稅原值200．萬元，用于對外出租可獲取出租房產(chǎn)租金18萬元，兩種方式下房產(chǎn)稅計算如下：

計算房產(chǎn)稅稅負平衡點：出租房產(chǎn)租金／房產(chǎn)原值=18／200=9％，高于稅負平衡點7％，自用倉儲方式房產(chǎn)稅較低，應采取自用倉儲方式。具體測算如下：

自用倉儲房產(chǎn)稅稅金=房產(chǎn)原值×0．84％=200×0．84％=1．68(萬元)

出租房產(chǎn)稅稅金=出租房產(chǎn)租金×12％=18×12％=2．16(萬元)，比自用倉儲房產(chǎn)稅稅金高2．16-1．68=0．48(萬元)，可見高于稅負平衡點，企業(yè)應采取自用倉儲方式節(jié)約房產(chǎn)稅支出。

接上例：如出租房產(chǎn)租金改為12萬元，兩種方式下房產(chǎn)稅計算如下：

計算房產(chǎn)稅稅負平衡點：出租房產(chǎn)租金／房產(chǎn)原值=12／200=6％，低于稅負平衡點7％，對外出租方式房產(chǎn)稅較低應采取對外出租方式。具體測算如下：

自用倉儲房產(chǎn)稅稅金=房產(chǎn)原值×0．84％一200xO．84％=1．68(萬元)

出租房產(chǎn)稅稅金=出租房產(chǎn)租金×12％=12×12％=1．44(萬元)，比自用倉儲房產(chǎn)稅稅金低(1．68-1．44)0．24萬元，可見低于稅負平衡點，企業(yè)應采取對外出租方式節(jié)約房產(chǎn)稅支出。

利用房產(chǎn)轉租方式，降低房產(chǎn)稅從租計征稅額

【例2】海星公司有一餐廳計稅原值600萬元，每年對外出租收取房產(chǎn)租金60萬元，海星公司出租餐廳應繳納房產(chǎn)稅稅金=60x12％=7．20(萬元)，應繳納的營業(yè)稅及附加=60×5％×(1+7％+3％)一3．30(萬元)，海星公司合計稅負=7．20+3．30=10．50(萬元)

對海星公司應繳納房產(chǎn)稅進行稅收籌劃，考慮到根據(jù)((房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納，房產(chǎn)轉租人不是產(chǎn)權所有人，不繳納房產(chǎn)稅，可制定稅收籌劃方案如下：

海星公司改變餐廳出租方式，將餐廳以每年30萬元的租金價格出租給下屬全資子公司海葉公司，海葉公司將餐廳對外再次出租，收取出租餐廳租金60萬元。

海星公司出租餐廳應繳納房產(chǎn)稅稅金=30×12％=3．60(萬元)，應繳納的營業(yè)稅及附加一30×5％×(1+7％+3％)=1．65(萬元)，海星公司合計稅負=3．60+1．65-5．25(萬元)。

海葉公司是房產(chǎn)轉租人，不繳納房產(chǎn)稅，應繳納的營業(yè)稅及附加=60x5％×(1+7％+3％)=3．30(萬元)。

稅收籌劃后海星公司與海葉公司合計稅負=5．25+3．30=8．55(萬元)?？梢?，通過將房產(chǎn)出租方式由直接出租改為轉租，海星公司與海葉公司合計減少稅金(10．50-8．55)1．95萬元。

進行上述稅收籌劃時需重點關注房產(chǎn)轉租人多繳納的營業(yè)稅及附加需大于房產(chǎn)出租人減少的房產(chǎn)稅支出，稅收籌劃方案方可行，如設海葉公司房產(chǎn)轉租后租金為B(本例B=60萬元)，海星公司將餐廳出租給海葉公司租金為A(本例A=30萬元)，需滿足(B-A)x12％一B×5．50％大于O，得出B應大于1．8462×A，(本例滿足上述要求)，如不能滿足B大于1．8462×A，則稅收籌劃方案不可行。

將房產(chǎn)出租合同變更為物業(yè)管理合同，享受從價計征房產(chǎn)稅的低稅負

【例3】華新物業(yè)管理有限公司辦公大樓房產(chǎn)的計稅原值為800萬元，現(xiàn)擬將本公司辦公大樓負層的一幢不與地上房屋相連的地下建筑出租給岳林百貨公司用于其銷售百貨商品，雙方簽訂房產(chǎn)租賃合同，約定該地下建筑出租每年收取租金80萬元，另外地下建筑內(nèi)原有的辦公桌椅，文件柜及計算機等辦公用品免費提供給岳林百貨公司使用華新物業(yè)管理有限公司出租地下建筑應繳納出租房產(chǎn)稅稅金(80x12％)9．60萬元。

對上述案例進行稅收籌劃，可考慮華新物業(yè)管理有限公司商業(yè)用途地下建筑房產(chǎn)稅從價計征應繳納房產(chǎn)稅比從租計征大幅度降低，為了享受從價計征房產(chǎn)稅的低稅負，華新物業(yè)管理有限公司利用自身主營物業(yè)管理的業(yè)務范圍，與岳林百貨公司重新簽訂合同，合同內(nèi)容將房產(chǎn)出租變更為物業(yè)管理，約定華新物業(yè)管理有限公司為岳林百貨公司提供地下建筑物業(yè)管理服務，每年收取物業(yè)管理費60萬元，另外原免費提供的辦公桌椅，文件柜及計算機等辦公用品改為租金形式每年收取使用費20萬元，合計每年收取費用80萬元。稅收籌劃后，華新物業(yè)管理有限公司應繳納地下建筑應稅房產(chǎn)原值=800x80％=640(萬元)，應繳納房產(chǎn)稅=640×(1-30％)×1．20％=5．376(萬元)。

(注：以上華新物業(yè)管理有限公司應繳納地下建筑應稅房產(chǎn)原值及應繳納房產(chǎn)稅的計算依據(jù)為財稅[2005]第181號“財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知”文件規(guī)定：一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：(1)工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50％至60％作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值x[1一(10％～30％】×1．2％。(2)商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70％至80％作為應稅房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值×[1一(10％～30％)]×1．2％。房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。(3)對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行。)

可見，經(jīng)稅收籌劃后華新物業(yè)管理有限公司減少房產(chǎn)稅支出(9．60-5．376)4．224萬元，稅收籌劃前與稅收籌劃后華新物業(yè)管理有限公司!應負擔的營業(yè)稅及附加不變，均為[80萬元×5％×(1+7％+3％)]4．40萬元。

改變出資方式，降低房產(chǎn)投資作價額，享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策

【例4】金盛實業(yè)公司擬與中信實業(yè)公司共同出資成立新公司藍天咨詢顧問有限公司，根據(jù)投資協(xié)議規(guī)定：藍天咨詢顧問有限公司注冊資本為3000萬元，中信實業(yè)公司以貨幣出資900萬元，占股30％，金盛實業(yè)公司以裝修后辦公樓出資2100萬元，占股70％。金盛實業(yè)公司辦公樓計征房產(chǎn)稅賬面原值1200萬元，賬面凈值600萬元，經(jīng)資產(chǎn)評估后公允價值為600萬元，金盛實業(yè)公司準備投入1500萬元進行重新裝修改造，裝修改造支出全部計入辦公樓賬面價值，裝修改造后辦公樓計征房產(chǎn)稅賬面原值上升為2700萬元，賬面凈值上升為2100萬元，公允價值上升為2100萬元，辦公樓投資前房產(chǎn)價值上升為2700萬元，需要對增加的1500萬元從價計征房產(chǎn)稅。

藍天咨詢顧問有限公司接受房產(chǎn)投資并辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)后，按房產(chǎn)價值2100萬元入賬，應繳納房產(chǎn)稅=2100x(1-30％)x1．20％=17．64(萬元)。

對于以上案例進行稅收籌劃，稅收籌劃考慮到金盛實業(yè)公司以裝修改造后辦公樓投資，房產(chǎn)計稅價值上升幅度大，繳納房產(chǎn)稅大幅度增加。如金盛實業(yè)公司改變出資方式，以裝修改造前辦公樓公允價值出資600萬元，另外以貨幣出資1500萬元，作為辦公樓裝修費用交由藍天公司接受投資后自行裝修，這樣一來，金盛實業(yè)公司不需要補繳房產(chǎn)賬面價值上升的房產(chǎn)稅，藍天咨詢顧問有限公司接受辦公樓投資并辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)后，按600萬元公允價值入賬，按600萬元的價計征房產(chǎn)稅，待裝修完成后按2100萬的價計征房產(chǎn)稅。

按企業(yè)所得稅法規(guī)定，將房產(chǎn)資本性大修理支出轉為收益性小修理支出降低計稅基礎

【例5】希望公司有一棟廠房計稅賬面價值為2500萬元，需進行大修理方可繼續(xù)使用修理后使用年限可延長27個月，預計一次性修理費用為1275萬元，修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎比例=1275／2500x100％=51％，該大修理支出為廠房的資本性支出，應增加廠房賬面價值，修理后廠房計稅賬面價值一2500+1275=3775(萬元)，修理后應繳納房產(chǎn)稅稅金=3775x(1-30％)x1．20％=31．71(萬元)。

(注：本例發(fā)生的大修理費用支出應增加固定資產(chǎn)的計稅基礎系根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條第六項規(guī)定：改建的固定資產(chǎn)，除企業(yè)所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項規(guī)定的支出外，以改建過程中發(fā)生的改建支出增加計稅基礎。同時〈〈企業(yè)所得稅法實施條例》第六十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第十三條第(三)項所稱固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：(一)修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎50％以上；(二)修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。企業(yè)所得稅法第十三條第(三)項規(guī)定的支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。)

根據(jù)上述文件規(guī)定，可提出稅收籌劃方案如下：企業(yè)將廠房大修理支出分解為3次進行，每次修理費用為425萬元，每次修理支出達