會計(jì)實(shí)務(wù)：其他納稅籌劃案例點(diǎn)評-巧納土地增值稅

其他納稅籌劃案例點(diǎn)評——巧納土地增值稅新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司是A市一家以開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地及房產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的中型公司。1996年7月初，公司按A市一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造了一幢住宅，并以市場價(jià)格銷售給A市市民，共取得收入240萬元，共發(fā)生如下費(fèi)用：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本50萬元。（3）其他扣除額為60萬元。同月，公司轉(zhuǎn)讓另一房地產(chǎn)取得收入400萬元，共發(fā)生以下費(fèi)用：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額20萬元。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本30萬元。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用16萬元。（4）與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金24萬元。面對激烈的市場競爭，考慮到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，開興房地產(chǎn)開發(fā)公司決定兼并新發(fā)房地產(chǎn)公司，以促進(jìn)市場占有額的擴(kuò)大。7月中旬，開興房地產(chǎn)公司以400萬元市場價(jià)格收購了新發(fā)房地產(chǎn)的標(biāo)志性建筑大樓，并于7月底最終成立了開新房地產(chǎn)公司，兼并業(yè)務(wù)正式完成。新發(fā)房地產(chǎn)公司在建筑該樓時(shí)共發(fā)生費(fèi)用扣除額100萬元。該月公司共繳納土地增值稅稅額270萬元。分析新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司在面臨兼并之際，應(yīng)納增值稅270萬元，其計(jì)算過程如下：（1）7月份同時(shí)發(fā)生了兩處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，且兩房地產(chǎn)場地處于同一片土地上，公司財(cái)務(wù)于是一起核算，兩房地產(chǎn)共取得收入640萬元，扣除金額為300萬元，增值額超過扣除額100％，故土地增值稅稅額為340萬元×50％－300萬元×15％＝125萬元。（2）7月底由于被兼并取得房地產(chǎn)收入400萬元，扣除額為100萬元，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200％，故應(yīng)納增值稅稅額為145萬元。兩項(xiàng)共計(jì)270萬元。但我們在檢查中發(fā)現(xiàn)公司多交了不少稅款。（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。在本案例中，新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司按A市一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造了一座居住用住宅，屬于暫行條例規(guī)定的第一種情況，且其增值額小于20％，而且，根據(jù)公司會計(jì)賬戶的核算，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目是可以與該公司同月發(fā)生的另一個(gè)項(xiàng)目區(qū)分開來的，故該項(xiàng)目可以免收增值稅。（2）暫行條例第6條“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目”如下：1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價(jià)格。4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按暫行條例第6條第1項(xiàng)和第2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。在此應(yīng)特別指出的是，此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不再適用。然而，新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員并沒有利用這一優(yōu)惠條件，其兩筆增值稅稅額應(yīng)為：增值額＝400萬元－［20＋30＋16＋24＋（20＋30）×20％］萬元＝300萬元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為：300萬元／100萬元＝300％增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％，分別適用30％、40％、50％和60％四檔稅率，應(yīng)納稅為145萬元。（3）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍在實(shí)際工作中并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，即在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司由于被兼并到開興房地產(chǎn)公司中去，故轉(zhuǎn)讓行為不征收土地增值稅。綜合以上分析可知，新發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司7月份應(yīng)繳納增值稅額為145萬元，而不是270萬元。點(diǎn)評從本案例可以看出，盡管土地增值稅是小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。其一，土地增值稅的累進(jìn)稅率與所得稅一樣，土地增值稅有四檔稅率，故適當(dāng)?shù)靥幱诘鸵粰n稅率無疑會有好處。在上例中我們發(fā)現(xiàn)，如果不分別核算兩筆房地產(chǎn)增值額，則應(yīng)納稅額為125萬元；而分別核算，由于累進(jìn)稅率的提高，故應(yīng)多繳納稅額為145萬元，多繳納20萬元。可見，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，我們可以不用優(yōu)惠政策，不分別核算增值額，這樣，反而可能會合理減少應(yīng)納稅額。其二，在實(shí)際工作中，準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍是可以減少應(yīng)納稅額的。國家將對以下行為征稅：出售國有土地使用權(quán)；取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售的；存量房地產(chǎn)的買賣；房地產(chǎn)的抵押；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資和聯(lián)營等。對房地產(chǎn)出租、繼承、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)代建房行為等不征收土地增值稅。因此，在實(shí)際生活中，我們應(yīng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的征稅范圍，弄清自己的行為是否屬于應(yīng)稅行為。小編寄語：會計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，