會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：車位如何確認(rèn)銷售方式-延期納稅可受益

車位如何確認(rèn)銷售方式，延期納稅可受益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，經(jīng)常出現(xiàn)地面房產(chǎn)前期銷售，而地下停車位（可辦理產(chǎn)權(quán)證明）不能實(shí)現(xiàn)同步銷售的情形，在此情況下，如果在車位的銷售問題上，采取合理的營銷策略，可以達(dá)到延期納稅甚至節(jié)稅的效果。本文舉例說明如下。

案例

江蘇省某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地面商業(yè)及辦公用房面積36000平方米，地下停車位4500平方米（每個(gè)車庫30平方米），以前年度未實(shí)現(xiàn)銷售。2013年，地上商業(yè)及辦公用房銷售33500平方米，每平方米單價(jià)8000元；地下車庫出售35個(gè)，每個(gè)60000元。假設(shè)每平方米開發(fā)成本金額4000元（其中含利息200元，市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)100元）。假設(shè)經(jīng)營稅金及附加按銷售收入的5.6%計(jì)算，期間費(fèi)用金額500萬元，土地增值稅的計(jì)算，按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)公告）的規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

1.應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①實(shí)現(xiàn)銷售收入總額＝33500×8000＋35×60000＝270100000（元）。

②已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售面積百分比＝（33500＋1050）÷（36000＋4500）＝85.31%.

③不含利息、配套費(fèi)的開發(fā)成本扣除額＝（36000＋4500）×（4000－200－100）×85.31%＝127837035（元）。

④開發(fā)成本中不可加計(jì)扣除的市政配套費(fèi)扣除額=（36000＋4500）×100×85.31%＝3455055（元）。

⑤房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為③×10%＝12783703.5（元）。

⑥財(cái)政部允許加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為③×20%＝25567407（元）。

⑦經(jīng)營稅金及附加為270100000×5.6%＝15125600（元）。

⑧扣除金額合計(jì)為③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＝184768800.5（元）。

⑨增值率為（270100000－184768800.5）÷184768800.5＝46.18%。

⑩應(yīng)繳土地增值稅金額＝（270100000－184768800.5）×30%＝25599359.85（元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額為33500×8000＋35×60000＝270100000（元）。

②銷售成本扣除額為（33500＋35×30）×4000＝138200000（元）。

③經(jīng)營稅金及附加為270100000×5.6%＝15125600（元）。

④土地增值稅扣除額為25599359.85元。

⑤期間費(fèi)用扣除額為5000000元。

⑥應(yīng)納稅所得額＝①－②－③－④－⑤＝86175040.15（元）。

⑦應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額＝8617504.15×25%＝21543760.04（元）。

如果公司改變車位銷售方案，我們分別以以下兩種方案為例，計(jì)算需繳納土地增值稅及企業(yè)所得稅金額。

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簡(jiǎn)并增值稅征收率前后政策對(duì)比表小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的。因?yàn)樗且婚T技術(shù)很強(qiáng)的課程，主要闡述會(huì)計(jì)核算的基本業(yè)務(wù)方法。誠然，困難不能否認(rèn)，但只要有了正確的學(xué)習(xí)方法和積極的學(xué)習(xí)態(tài)度，最后加上勤奮，那樣必然會(huì)贏來成功的曙光。天道酬勤嘛！

方案一

銷售價(jià)格不變，與地面房產(chǎn)捆綁銷售，車位延期一年付款，增加車位銷售115個(gè)，實(shí)現(xiàn)車位完全銷售。

1.應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①實(shí)現(xiàn)銷售收入總額為33500×8000＋150×60000＝277000000（元）。

②已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售面積百分比為（33500＋4500）÷（36000＋4500）＝93.83%。

③不含利息、配套費(fèi)的開發(fā)成本扣除額為（36000＋4500）×（4000－200－100）×93.83%＝140604255（元）。

④開發(fā)成本中不可加計(jì)扣除的市政配套費(fèi)扣除額為（36000＋4500）×100×93.83%＝3800115（元）。

⑤房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為③×10%＝14060425.5（元）。

⑥財(cái)政部允許加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為③×20%＝28120851（元）。

⑦經(jīng)營稅金及附加為277000000×5.6%＝15512000（元）。

⑧扣除金額合計(jì)為③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＝202097646.5（元）。

⑨增值率為（277000000－202097646.5）÷202097646.5＝37.06%。

⑩應(yīng)繳土地增值稅金額為（277000000－202097646.5）×30%＝22470706.05（元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額為33500×8000＋150×60000＝277000000（元）。

②銷售成本扣除額為（33500＋4500）×4000＝152000000（元）。

③經(jīng)營稅金及附加為277000000×5.6%＝15512000（元）。

④土地增值稅扣除額為22470706.05元。

⑤期間費(fèi)用扣除額為5000000元。

⑥應(yīng)納稅所得額為①－②－③－④－⑤＝82017293.95（元）。

⑦應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額為82017293.95×25%＝20504323.49（元）。

方案二

降低車位銷售價(jià)格，由每個(gè)60000元降至55000元，增加車位銷售115個(gè)，實(shí)現(xiàn)車位全銷售。

1.應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①實(shí)現(xiàn)銷售收入總額為33500×8000＋150×55000＝276250000（元）。

②已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售面積百分比為（33500＋4500）÷（36000＋4500）＝93.83%。

③不含利息、配套費(fèi)的開發(fā)成本扣除額為（36000+4500）×（4000-200-100）×93.83%＝140604255（元）。

④開發(fā)成本中不可加計(jì)扣除的市政配套費(fèi)扣除額=（36000＋4500）×100×93.83%＝3800115（元）。

⑤房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為③×10%＝14060425.5（元）。

⑥財(cái)政部允許加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為③×20%＝28120851（元）。

⑦經(jīng)營稅金及附加為276250000×5.6%＝15470000（元）。

⑧扣除金額合計(jì)為③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＝202055646.5（元）。

⑨增值率為（276250000－202055646.5）÷202055646.5＝36.72%。

⑩應(yīng)繳土地增值稅金額為（276250000－202055646.5）×30%＝22258306.05（元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額為33500×8000＋150×55000＝276250000（元）。

②銷售成本扣除額為（33500＋4500）×4000＝152000000（元）。

③經(jīng)營稅金及附加為276250000×5.6%＝15470000（元）。

④土地增值稅扣除額為22258306.05元。

⑤期間費(fèi)用扣除額為5000000元。

⑥應(yīng)納稅所得額為①－②－③－④－⑤＝81521693.95（元）。

⑦應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額為81521693.95×25%＝20380423.49（元）。

我們將以上計(jì)算結(jié)果列成表格進(jìn)行比較：（見本文附件）

綜上案例分析得出，車位的銷售單價(jià)2000元/平方米，成本4000元/平方米，如果車位銷售滯后，即會(huì)形成成本沉淀；而促進(jìn)車位的銷售，銷售收入及成本得到提前確認(rèn)，可以達(dá)到抵免土地增值稅和企業(yè)所得稅的雙重效果。方案一比原方案延期納稅4168090.35元，即該公司以放棄35個(gè)車位210萬元一年期資金成本的代價(jià)取得了延期納稅4168090.35元的效果；方案二比原方案延期納稅4504390.35元，即該公司以放棄絕對(duì)金額75萬元（150個(gè)車庫，單價(jià)0.5萬元/個(gè)）的代價(jià)取得了延期納稅4504390.35元的效果。

綜上案例分析得出，車位的銷售單價(jià)2000元/平方米，成本4000元/平方米，如果車位銷售滯后，即會(huì)形成成本沉淀；而促進(jìn)車位的銷售，銷售收入及成本得到提前確認(rèn)，可以達(dá)到抵免土地增值稅和企業(yè)所得稅的雙重效果。方案一比原方案延期納稅4168090.35元，即該公司以放棄35個(gè)車位210萬元一年期資金成本的代價(jià)取得了延期納稅4168090.35元的效果；方案二比原方案延期納稅4504390.35元，即該公司以放棄絕對(duì)金額75萬元（150個(gè)車庫，單價(jià)0.5萬元/個(gè)）的代價(jià)取得了延期納稅4504390.35元的效果。

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