測繪服務(wù)方案

測繪服務(wù)方案

一、測區(qū)自然地理概況和已有資料情況

1)測區(qū)自然地理概況

該項目為工業(yè)園區(qū)，四周均為市政道路，周邊權(quán)屬簡單清

晰。地勢平坦，交通方便，控制點分布均勻，密度適中。

2)已有資料情況

(1)本測區(qū)已有控制成果資料；

(2)本項目的房屋用地文件；

(3)各建筑的規(guī)劃審批、驗收文件；

(4)各建筑的設(shè)計文件(含施工圖電子文檔)；

(5)各建筑的房屋預(yù)售文件；

(6)建設(shè)工程竣二測量成果報告及其控制導(dǎo)線資料。

3)引用文件

(1)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)；

(2)《市工程測量技術(shù)規(guī)程》；

(3)《測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標準》(CH1003-95);

(4)《市地籍測繪規(guī)則》；

(5)《市地籍圖圖式》；

(6)國家和市相關(guān)管理部門發(fā)布的相關(guān)政策文件。

1

二、房產(chǎn)平面控制測量

2.1一般規(guī)定。

2.1.1房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點的布設(shè)原則。

房產(chǎn)平面控制點的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部、從高級到

低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。

2.L2房產(chǎn)平面控制點的內(nèi)容°

房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、

三級平面控制點。房產(chǎn)平面控制點均應(yīng)埋設(shè)固定標志。

2.1.3房產(chǎn)平面控制點的密度。

建筑物密集區(qū)的控制點平均間距是100m左右，建筑物稀

疏區(qū)的控制點平均間距在200m左右。

2.1.4房產(chǎn)平面控制測量的方法。

房產(chǎn)平面控制測量可選用：三角測量、三邊測量、導(dǎo)線測

量、GPS定位測量等方法。

2.1.5房產(chǎn)平面控制測量的各主要技術(shù)指標按《房產(chǎn)測量

規(guī)范》的規(guī)定執(zhí)行。

2.2水平角觀測。

2.2.1水平角觀測的儀器。

水平角觀測使用DJLDJ2、DJ6三個等級系列的光學經(jīng)

緯儀、電子經(jīng)緯儀或全站儀，其在室外試驗條件下的一測回水

平方向標準偏差分別不超過士1〃，±2〃，±6〃。

2.2.2水平角觀測的限差水平角觀測一般采用方向觀測法,

各項限差不超

過表2-1的規(guī)定。

2

2.3距離測量。

2.3.1光電測距的作用。

各級三角網(wǎng)的起始邊、三邊網(wǎng)或?qū)Ь€網(wǎng)的邊長，主要使用

相應(yīng)精度的光電測距儀測定。

232光電測距儀的等級。

光電測距儀的精度等級，按制造廠家給定的1km的測距

中誤差m。的絕對值劃分為二級：

I級：|mo|<5mm

II級：5mm<|mo|<l0mm2.3.2光電測距限差。

光電測距各項較差不得超過表2-2的規(guī)定。

234氣象數(shù)據(jù)的測定

光電測距時應(yīng)測定氣象數(shù)據(jù)。二、三、四等邊的溫度測記

至0.2℃,氣壓測記至0.5hPa；一、二、三級邊的溫度測記至

1℃,氣壓測記至IhPa.

3

2.4平面控制測量成果的檢驗和整理按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》

的規(guī)定執(zhí)行。

2.5圖根平面控制測量.

2.5.1圖根平面控制點的布設(shè)，可采用圖根導(dǎo)線、圖根三角

或交會方法施測，圖根點的標志一般采用臨時標志，當測區(qū)內(nèi)的

基本控制點稀少時，應(yīng)適當增設(shè)固定標志。

2.5.2圖根導(dǎo)線包括測距導(dǎo)線和量距導(dǎo)線，一般不超過二

次附合，困難地區(qū)允許再發(fā)展一次。在無法布設(shè)附合導(dǎo)線的困

難地段，可布設(shè)圖根支導(dǎo)線，其長度不超過附合導(dǎo)線長度的一

半，邊數(shù)不超過三條，邊長應(yīng)往返測量，角度按左、右角各觀

測一測回，測站圓周角閉合差不超過土40”。

2.5.3圖根導(dǎo)線主要技術(shù)規(guī)定應(yīng)符合表2-3的要求。

三、房產(chǎn)分幅平面圖測繪

3.1房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬

狀況的基本圖，是測制分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)。

分幅圖測繪應(yīng)根據(jù)施測范圍情況另行編制“工程施測技術(shù)

方案二

3.2分幅圖采用與國家坐標系統(tǒng)聯(lián)測的武漢市城市坐標系

統(tǒng)。

3.3分幅圖應(yīng)采用1：500比例尺，城市郊區(qū)也可采用1：

1000比例尺。

4

3.4分幅圖采用50cmx50cm正方形分幅。圖幅的編號以高

斯一克呂格坐標的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，由編號區(qū)代碼加分幅

圖代碼組成，編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標公

里值表示。其表示方法按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

3.5分幅圖的精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

3.6分幅圖的成圖方法、測繪內(nèi)容和表示方法按《房產(chǎn)測

量規(guī)范》執(zhí)行。

四、房產(chǎn)分丘平面圖測繪

4.1丘的定義

4.1.1丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬

于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元時稱

組合丘。

412分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖

的基本圖Q

4.2分丘調(diào)查

4.2.1丘的劃分

有固定界標的按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界

線劃分°一般以一個單位、一個門牌號或一處座落劃分為獨立

丘，當用地單元混雜或用地單元面積過小時劃分為組合丘。

4.22丘的編號。

4.2.2.1已進行房產(chǎn)區(qū)劃分的丘編號。

4.2.2.1.1丘的編號按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分

區(qū)、丘五級編號。

4.2.2.1.2房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）

的行政轄區(qū)為基礎(chǔ)劃定，根據(jù)實際情況和需要，可以將房產(chǎn)區(qū)

再劃分為若干個房產(chǎn)分區(qū)。

422.L3丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分。

5

4.2.2.1.4編號方法：市、市轄區(qū)（縣）的代碼采用

GB/T2260規(guī)定的代碼。

房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)均以兩位自然數(shù)字從01至99依序編列,

當未劃分房產(chǎn)分區(qū)時，相應(yīng)的房產(chǎn)分區(qū)編號用“01”表示。

丘的編號以房產(chǎn)分區(qū)為編號區(qū)，采用4位自然數(shù)字從

0001至9999編列；以后新增丘接原編號順序連續(xù)編立。

丘的編號格式如下：

市代碼+市轄區(qū)（縣）代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+

丘號

（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）丘的編

號從北至南、從西至東以反S形順序編列。

4.2,22沒有進行房產(chǎn)區(qū)劃分的丘編號。

4.2.2.2.1已有房產(chǎn)分幅圖的區(qū)域，丘號以圖幅為單位，從

左至右，從上到下，用自然數(shù)字1、2……順序按反S形編號。

當丘跨越圖幅時，按主門牌號所在的圖幅編立丘號，其相

鄰圖幅不另編丘號，以主門牌所在的圖幅的編號加括號表示。

422.2.2無房地產(chǎn)分幅圖的區(qū)域，丘號可暫不編列，以權(quán)

屬單元名稱和坐落代替。待分幅圖補測完成后，再統(tǒng)一編號。

423棟號的編立

棟號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，用

自然數(shù)字1、2……順序按S形編號。棟號注在房屋輪廓線內(nèi)

的左下角，并加括號表示。

4.2.4界址點編號

424.1有分幅圖的地區(qū)，界址點的編號以高斯投影的一個

整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角

的橫縱坐標的公里值表示°點的編號在一個編號區(qū)內(nèi)從1—

99999連續(xù)順編。點的完整編號由編號區(qū)代碼、點

6

的類別代碼、點號三部分組成，編號形式為下：

編號區(qū)代碼

（9位）

類別代碼

（1位）

點的編號

（5位）

編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，第1、第2位數(shù)為高斯坐標投

影帶的帶號或代號，第3位數(shù)為橫坐標的百公里數(shù)，第4、第

5位數(shù)為縱坐標的千公里和百公里數(shù)，第6、第7位和第8、

第9位數(shù)分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)。類別代

碼（見《房產(chǎn)測量規(guī)范》）用1位數(shù)表示，其中：3表示界址

點。點的編號用5位數(shù)表示，從1—99999連續(xù)順編。

4.2.4.2無分幅圖的地區(qū)，界址點的點號以丘為單位按順時

針編號，點前冠以英文字母旺'0

425房屋用地調(diào)查

426房屋調(diào)查

房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑

結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)

利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。房屋調(diào)查的具體

方法按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

4.3界址點測量

4.3.1界址點的點位精度分為三級，其精度要求見144。

一級界址點相對于鄰近基本控制點的點位中誤差不超過

±0.02mo二級界址點相對于鄰近基本控制點的點位中誤差不

超過±0.05m。三級界北點相對于鄰近控制點的點位中誤差不

超過±0.10m。

7

432界址點測量從鄰近基本控制點或高級界址點起算，

一、二級界址點以極坐標法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法

測定，三級界址點可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同

時測定，也可以從1：500分幅圖的底圖上直接量取坐標。

4.3.3繁華地段的界址點和重要建筑物界址點一般應(yīng)選用

一級或二級，其它地區(qū)可選用三級。

4.3.4一、二級界址點如不在固定地物點上，應(yīng)埋設(shè)固定

標志，并記載標志類型和方位Q

4.4丘界線測量

4.4.1丘界線測量，需要測定丘界線邊長時，用預(yù)檢過的

鋼尺(或測距儀)丈量其邊長，丘界線丈量精度應(yīng)符合《房產(chǎn)

測量規(guī)范》的規(guī)定，也可由相鄰界址點的解析坐標計算丘界線

長度。對不規(guī)則的弧形丘界線，可按折線分段丈量。測量結(jié)果

應(yīng)標示在分丘圖上。供計算丘面積及復(fù)丈檢測之依據(jù)。

4.5房屋及其附屬設(shè)施測量

4.5.1房屋應(yīng)逐棟測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同

層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨立成棟房屋，以房屋四面墻體外側(cè)

為界測量；毗鄰房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自

有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。丈量房屋以勒

腳以上墻角為準；測繪房屋以外墻水平投影為鹿。邊長應(yīng)丈量

兩次取中數(shù)，取位至0.01m,兩次丈量較差不超過下式規(guī)定；

△D=±0.004D……(4-1)式中：D=邊長，m;當D<10m時,

以10m計算。----兩次丈量較差,m。

452房屋附屬設(shè)施測量，柱廊以柱外圍為準；檐廊以外

輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準，門廊以柱或圍護

物外圍為準，獨立柱的門廊以頂

8

蓋投影為準；挑廊以外輪廓投影為準°陽臺以底板投影為

準；門墩以墩外圍為準；門頂以頂蓋投影為準；室外樓梯和臺

階以外圍水平投影為準。

4.5.3房角點測量，其點的編號方法除點的類別代碼外，

其余均與界址點相同，房角點的類別代碼為4。

4.6分丘圖繪制

461分丘圖規(guī)格

461.2分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1：

100?1；1000之間選用。

461.3分丘圖的圖紙一般采用聚脂薄膜，也可選用其他材

料。

461.4數(shù)字化圖可以采用電子圖形文件。

462分丘圖技術(shù)要求

4.621展繪圖廓線，方格網(wǎng)和控制點的精度按《房產(chǎn)測量

規(guī)范》的要求執(zhí)行。

4.622分丘圖的坐標系統(tǒng)與分幅圖的坐標系統(tǒng)應(yīng)一致。

4.6.23分丘圖以丘為單位進行實測繪制，也可利用符合國

家測繪標準的分幅圖原圖或數(shù)字化圖進行調(diào)查繪制。

4.6.3分丘圖上應(yīng)表示的內(nèi)容

4.631分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)

界線、界址點點號、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、占地

面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素°其

中；房屋占地面積、建筑面積下劃單線、丘用地面積下劃雙線

以示區(qū)別。

463,2房產(chǎn)分丘平面圖繪制及注記方式見附錄一“房產(chǎn)分

丘圖圖樣”。

9

4.6.4分丘圖上周鄰關(guān)系的描述

分丘圖上，應(yīng)分別注明所有周鄰產(chǎn)權(quán)單位（或人）的名稱,

名稱注記的字頭應(yīng)朝北或朝西。

465毗鄰墻體的表示

本丘與鄰丘毗連時，共有墻、借墻、自有墻分別用相應(yīng)符

號表示。表示方法見《房產(chǎn)測量規(guī)范》房產(chǎn)圖圖式。

4.6.6重合要素的表示與處理房屋權(quán)界線與丘界線重合時,

表示丘界線，

房屋輪廓線與房屋權(quán)界線重合時，表示房屋權(quán)界線。

467圖面檢查與圖廓整飾

4.6.8分丘圖的圖廓位置，根據(jù)該丘所在位置確定，圖上

需要注出西南

角的坐標值，以公里數(shù)為單位注記至小數(shù)點后三位。

4.7用地面積測算

471用地面積測算的范圍

用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋曰地面積、其他

用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。

4,7,2下列土地不計入用地面積

a、無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。

b、市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

c、公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d、已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍經(jīng)規(guī)劃核

定需要作市政建設(shè)的用地。

e、其他按規(guī)定不計入用地的面積。

473用地面積計算的方法

1

用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解

計算等方法。

4.7.4用地面積測算的精度要求

4.7.4.1坐標解析法

坐標解析法面積計算公式為：式中：S——面積，IT12;

Xi——界址點的縱

坐標，m；Yi-----界址點的橫坐標，m；n------界址點個

數(shù)；

i——界址點序號，按順時針方向順編。

坐標解析法面積中誤差計算公式為；式中；ms——面積

中誤差，m2；

mj——相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；Di-1,

i+l——多邊形中對

角線長度，m0

4.7.4.2實地量地法

4.74.2.1規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積;

不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

47422用地面積的精度分為三級，各級面積的限差和中

誤差不超過表1?2的規(guī)定。

474.3圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖

上面積測算均應(yīng)獨立進行兩次。

兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：式中：AP—兩

次量算面積較差，

m2；P——所量算面積，m2；

M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上

量距應(yīng)量至0.2mm。

五、建筑面積計算規(guī)則

5.1一般規(guī)定

11

5.1.1面積測算系指水平投影面積測算。包含房屋面積和

用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建

筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。房屋建筑面積按棟進行

計算。

5.L2房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層，包括

陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物,

結(jié)構(gòu)牢固，有實際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性

建筑的外圍水平投影面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面

之間的垂直距離。

5.1.3房屋用地面積包含院地面積和占地面積。

5.2房屋建筑面積計算規(guī)則

521計算全部建筑面積的范圍

a）單層房屋，按一層計算建筑面積；二層及二層以上房

屋按各層建筑面積的總和計算。

b）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其梯間、

電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計算建筑面積。

c）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上

的樓梯間、水箱間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。

斜面結(jié)構(gòu)屋頂（坡屋頂）層高在2.20米及其以上的部位計算

其建筑面積。

水箱間是指建有儲水池及機械設(shè)備的房屋，用於建造的水

箱或儲水池不為水箱間。

d）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井

等均按房屋自然層計算面積。

e）穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳,

均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20

米及其以上的，按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、

躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范

圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。

12

f）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米及

其以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水

平投影面積計算Q

g）封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計算。

h）封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，

自行封閉的，視為不封閉。

i）與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱（不論是否突出

墻外）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)

的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊（有兩排以

上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投

影面積計算Q

j）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面

積計算。

k）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面

積計算。

1）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外

墻的，按其外圍水平投影面積計算。

m）屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍

水平投影面積計算。

n）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)

的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍

水平投影面積計算Q

0）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正

常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。

522計算一半建筑面積的范圍

a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)

外圍水平投影面積

13

的一半計算。

b）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑

的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)

上蓋水平投影面積的一半計算。

d）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影

面積的一半計算。

523不計算建筑面積的范圍

a）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小

于2.20米的地下室和半地下室。

b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金

屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c）房屋之間無上蓋的架空通廊；無上蓋的陽臺、挑廊。

若陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上或上蓋為鏤空、上蓋

水平投影面積小于陽臺、挑廊維護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，

均視為無上蓋Q

d）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間

安置箱、罐的平臺。

e）騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場

所、綠化帶等兩側(cè)房屋的底層走廊作為公共開放或公眾通行的

部分，不論廊道是否有柱、維護結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高

差、是否退用地紅線、也不論廊道是否有人行道、消防通道等。

f）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

g）檢修、消防等月途的簡易樓梯。

h）其它建筑物、構(gòu)筑物等，如獨立煙囪、亭、塔、罐、

池、地下人防干、支線。

i）與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。

14

j）挑樓、挑廊、檐廊和陽臺的底板在下層的投影部位。

k）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。

1）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用

的6

m）房屋內(nèi)的中空部分。

n）窗臺高于樓地面的外凸窗（不論其高度）。

5.3特殊情況下的建筑面積計算

a）復(fù)式樓內(nèi)的梯間，按自然層計算建筑面積。預(yù)留的復(fù)

式樓梯間，實測時據(jù)規(guī)劃許可的設(shè)計圖紙，也應(yīng)按自然層計算

建筑面積。

b）房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯按樓梯的投影計算建筑

面積9

C）連接幾棟房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等

地下房屋應(yīng)計算建筑面積。

d）兩戶相連的陽臺作為消防通道的仍計入各戶的套內(nèi)建

筑面積。e）以走

廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一

層

陽臺的水平投影面積折算。

f）陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外

沿的，以底板水平投影計算建筑面積。

g）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在2.20米及

其以上的部位計算建筑面積Q房屋墻體向外傾斜，超出底板外

沿的，以底板投影計算建筑面積。

六、房屋建筑面積測算的方法

房屋建筑面積測算主要包括：房屋棟、層、戶的劃分、數(shù)

據(jù)的采集、建筑面積的計算等。

6.1房屋建筑面積測算包含的內(nèi)容

6,1,1整棟房屋建筑面積指房屋各層建筑面積的總和。

房屋的層包含房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層（附

層）、地下室等0

15

6.L2多元產(chǎn)權(quán)房屋的建筑面積

6.121權(quán)屬建筑面積

指產(chǎn)權(quán)業(yè)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積，包括房屋的

套內(nèi)建筑面積和分攤的共有共用建筑面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積由

直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確定。

6.122套內(nèi)建筑面積

指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的

套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽

臺建筑面積三部分組成。

6.1.2.2.1使用面積

使用面積為套內(nèi)房屋的使用空間的面積，以水平投影面積

按以下規(guī)定計算。

a）套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、

廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間的總和。

b）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積$

c）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計

入使用面積。

d）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

6.1.222套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其

它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共

建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平

投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影

的全部計算套內(nèi)墻體面積。

6.L223套內(nèi)陽臺建筑面積

套內(nèi)陽臺建筑面積按5.2的規(guī)定計算。

6.123房屋共有建筑面積

16

指產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面

積一般按各產(chǎn)權(quán)業(yè)主的套內(nèi)建筑面積的比例分攤計算。

6.1.3房屋的占地面積

指房屋底層外圍水平投影的面積，包括落地陽臺、外走道、

外柱廊等附屬建筑的外圍水平投影面積。各產(chǎn)權(quán)單元的占地面

積按產(chǎn)權(quán)建筑面積的比例來分攤計算。

6.2房屋棟、層、戶的劃分

621房屋棟的劃分

6.2.1.1獨立建筑的房屋為一棟。

621.2結(jié)構(gòu)層數(shù)相同、戶主或門牌號不同、結(jié)構(gòu)上又能分

開的毗連房屋，可分別分棟。

621.3底層（或多層）為一整體，上面有一個或多個塔樓

式的房屋作為一棟。

621.4本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層

（或多層）以裙樓的形式連成一片的房屋，其獨立的樓房和裙

房分別分棟。

621.5地面上為多棟的獨立樓房，地下以地下室形式連成

一片的房屋，地面上按獨立的樓房各分為一棟，地下室以獨立

使用的房屋單獨計算。

621.6以通廊相連的房屋，各分為一棟。

6.2.2房屋層的劃分和層次的編立

房屋的總層數(shù)指房屋的自然層數(shù)和地下層的總和，房屋的

假層、附層（夾

層）、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出層的樓梯間、

水箱間、電梯機

房等不計層數(shù)。

6,221房屋的自然層數(shù)按室內(nèi)地平線以上計算，每一自然

層各劃分為一層，其編號從室內(nèi)地平線開始向上按1、2、

3、...編號。

17

6.222房屋室內(nèi)地平線以下的為地下室，其編號從室內(nèi)地

平線開始向下按-1、?2、-3.....編號。

6.2.23采光窗在地平線上，地板在地平線以下的半地下室,

按自然層的第一層編號計算。

6224夾層、插層、閣樓等不編層數(shù)號，不計入房屋的總

層數(shù)。

6.225錯層房屋其層數(shù)按自然層來劃分°

6.226層高在2.20米及以上的架空層計入房屋自然層。

622.7突出屋面的樓梯間、水箱間、以及房屋的閣樓（暗

樓）等，不編層數(shù)號，不計入房屋的總層數(shù)。

6.228躍層住宅是套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。頂

層為躍式住宅時，最上躍層部分不計層數(shù)，其它計自然層。

（躍層住宅表示方法見附錄十一）。

6.2.2.9坡下層按-1層編號，并在編號后加括號注記為“坡下

層”。

623戶的劃分

房屋戶指房屋各權(quán)屬單元的權(quán)界線所圍成的范圍。

實地有編號的以實地編號為準；實地無編號的，按下列方

法編號：

623.1車位、商業(yè)鋪位按層次、戶號編立。

層次編號同上款。車位、商業(yè)鋪位編號時，應(yīng)面向依街道

門牌號方向呈，S喊反“『先分塊，再對分戶順序編號。

623.2按區(qū)域分戶的戶號按棟編立，編立時，從下層至上

層對各戶順序編號，當一戶用房跨層時，再戶各層房屋編同一

戶號。

6.3房屋數(shù)據(jù)的采集

18

631預(yù)測算面積的房屋數(shù)據(jù)采集

房屋面積預(yù)測算系指房屋竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)房屋

規(guī)劃設(shè)計圖紙和資料，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和房產(chǎn)測繪技

術(shù)標準，計算出房屋面積的行為。

a）房屋建筑設(shè)計圖紙。

b）房屋銷售方案說明。

C）建設(shè)單位提供的其它資料。

6.3.L2房屋數(shù)據(jù)采集的方法

a）圖紙尺寸可以直接采集。

b）局部位置無標注尺寸并無法通過其他相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出

的，可以通過圖解法來采集。

c）外墻貼面和粉刷面計入外墻厚度。

632實測面積的房屋數(shù)據(jù)采集

實測面積指房屋竣工后，對房屋實地測算而得出的面積。

632』測量工

具的要求

房屋面積的測算必須滿足房產(chǎn)面積相應(yīng)等級精度的要求，

相應(yīng)的精度、測量工具和外業(yè)邊長取小數(shù)點后的位數(shù)至少應(yīng)滿

足表6—1的要求。邊長未超過50m的邊長誤差限差不應(yīng)超式

（6-1）的計算結(jié)果。

19

式中：mj—相應(yīng)等級邊長的中誤差；D—邊長，m；

△D—邊長的限差，m。

632.2邊長尺寸采集的規(guī)定

房屋測丈時必須繪制草圖，草圖格式按附錄一執(zhí)行。所有

的邊長尺寸經(jīng)實地測量后，必須進行邊長配賦，滿足幾何條件

或整線段等于分線段之和或矩形對應(yīng)邊相等的要求。

a）直接量取各邊的尺寸數(shù)據(jù)來采集。

b）公共設(shè)備未安裝的房屋，可以根據(jù)設(shè)計的方案施工建成

的公共用房，進行邊長實測來采集。共有共用部位未確定的，

不能進行分攤計算。

C）房屋產(chǎn)權(quán)單元的戶型未分隔完成的，可以根據(jù)需要分步

驟實測獲取所需邊長數(shù)據(jù)。

632.3房角點坐標采集

利用測距儀和經(jīng)緯儀或全站儀，按照房產(chǎn)界址點一級精度

要求，測算出房角點的坐標，經(jīng)平差改正后得到房角點的坐標

值。

6.4房屋面積內(nèi)業(yè)計算

根據(jù)外業(yè)測量數(shù)據(jù)的整理配賦后進行面積計算。房屋面積

計算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點坐標數(shù)據(jù)，計算出

各類面積。內(nèi)業(yè)計算方法包括幾何圖形解析法和坐標解析法兩

種。

2

6.4.1房屋面積內(nèi)業(yè)計算的一般規(guī)定

641.1長度單位

邊長以米為單位，標注邊長尺寸取至小數(shù)點后兩位，即；

0.01米。

641.2面積單位

房屋各類面積均以平方米為單位，最后結(jié)果保留小數(shù)點后

兩位,即:0.01平方米。

641.3取位原則

取位原則按照“四舍五入'’的原則。

642幾何圖形法計算面積

根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖

形面積計算公式，即可計算出各類面積的數(shù)值。

常用幾何圖形及面積公式見表附錄十九°

643坐標解析法計算面積

利用采集的房屋點的坐標值，根據(jù)下列公式，即可計算出

各類面積的數(shù)值。

644精度要求

6.4.4.1房屋邊長量測兩次的限差要求見4.5.1c

6.442利用坐標計算房屋邊長與實量邊長的限差A(yù)D=±

(0.02+0.0004D)...(6-4)°

其中：AD是坐標計算房屋邊長與實量邊長的限差，單位:

米。

(此處執(zhí)行的是一級界址點的精度標準。)

D為實測的邊長值，以米為單位。當D<10米時，以10

米計算。

6.443計算房屋面積的精度要求按表6-2執(zhí)行

21

6.5房屋面積測算技術(shù)報告

房產(chǎn)測繪完成后，必須出具《房產(chǎn)測繪技術(shù)報告》或技術(shù)

說明，《房產(chǎn)測繪技術(shù)報告》應(yīng)包含的主要內(nèi)容有：

a)項目概況：項目名稱；委托測繪協(xié)議或合同；測繪目的;

房屋坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容；項目規(guī)模；作業(yè)內(nèi)

容等。

b)測算依據(jù)：執(zhí)行的技術(shù)標準及文件；委托方提供的建房

資料、經(jīng)規(guī)劃部門批準的房屋設(shè)計圖等。

c）作業(yè)方法：作業(yè)器具；特殊部位建筑面積計算的說明；

測量方法及房產(chǎn)調(diào)查方法；功能區(qū)的確定及其范圍；分戶用房

界線的確定；內(nèi)業(yè)面積計算及繪圖方法。

d）質(zhì)量檢查：外業(yè)檢查情況；內(nèi)業(yè)檢查情次；檢查結(jié)論。

e）其他說明。

七、共有建筑面積分攤規(guī)則

7」共有建筑面積的計算原則

7.1.1異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清晰，不存在共有共用部位

的，各戶面積在各自范圍內(nèi)單獨計算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無

法分割的共有共用部位的應(yīng)進行共有建筑面積分攤計算。

7.12共有建筑面積的分攤與計算，應(yīng)以棟為單位進行。

7.1.3產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或

協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

7.1.4無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議

不合法的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例進行分攤°

7.1.5共有建筑面積分攤后，各分戶權(quán)屬建筑面積之和應(yīng)等

于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。

22

7.2共有建筑面積按比例分攤的計算公式

按相關(guān)建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算:

5Si=KSi..????(7-1)

K=E3Si/ESi……(7-2)式中：K—為面積的分攤系數(shù)；

Si—為各單元參加分攤的建筑面積，m2；6Si—為各單元

參加分攤所得的

分攤面積，m2；與Si—為需要分攤的分攤面積總和，m2；

XSi—為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2o

7.3共有建筑面積的分類與確認

7.3.1根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要

的可分成以下幾類：

a)整棟共有建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑

面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。

b)功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有

共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)

服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功

能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分攤。

c)層共有建筑面積：由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積

有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應(yīng)區(qū)分各層的共有

建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的工生間、公共走

道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。

d）其他共有建筑面積。

732共有面積的確認

a）由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃、圖審部門核準后的設(shè)計平

面圖上對共有共用部位進行標識，并作出相應(yīng)的說明；

b）房產(chǎn)測繪人員在有關(guān)人員的配合下，依據(jù)經(jīng)核準后的

圖紙在現(xiàn)場逐一校對、勘測，并確認其使用功能；

c）共有建筑面積經(jīng)房產(chǎn)測繪人員現(xiàn)場校對、勘測、確認

后，房屋建設(shè)單位

23

應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個或

兩個以上建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說明應(yīng)由聯(lián)建單位共同進

行確認。

7.3.3共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑

面積上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵

犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。

7.4共有建筑面積的計算范圍

7.4.1公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分

攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。

742共有建筑面枳（被分攤的公用建筑面積）包括：

a）棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、

提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾遒的建筑面積；

b）棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過（走）道、門廊、門斗等

水平通道的建筑面積；

c）棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、

樓梯間等的建筑面積；

d）為本棟服務(wù)且設(shè)在本棟地下或地上的配電室、消防控

制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為

整棟、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公

共用房和管理用房的建筑面積；

e）公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）

水平投影面積的一半的建筑面積。

7.4.3不被分攤的公用建筑面積包括：

a）地下室或半地下室設(shè)計作為人防工程及中高層以上作

為消防的避難層（室）部分；

b）獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中

獨立的車位、車庫、倉庫、雜（儲）物間等；作為機動非機動

車集中停放的部位等；

c）建在棟內(nèi)或棟外，為他棟和多棟服務(wù)的變（配）電房、

水泵房、值班警

24

衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為

社區(qū)服務(wù)的公用房屋等；

d）按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高在2.20米及其以上的技術(shù)

（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、棟內(nèi)“空中花園”以及架空層山用作公共休憩、

綠化等公共開放空間的部分等。

e）一棟樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委無房產(chǎn)測繪時，

服務(wù)于本棟的共有建筑面積其所服務(wù)的對象還未完全竣工的；

f）權(quán)利人自留、自用的房屋、物業(yè)管理公司的經(jīng)營辦公

用房。

g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物及為

建筑造型而設(shè)，但無實用功能的部位；

7.5共有建筑面積分攤方法

非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟共有建筑面積

不分攤到別的棟。

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積

之和，并扣除不被分攤的建筑面積，即為建筑物內(nèi)可分攤的共

有建筑面積。

7.5.1整體分攤

房屋使用功能單一、各分戶對共有建筑面積共有共用情況

基本一致的純住宅樓、辦公(寫字)樓、標準廠房等適用共有

建筑面積整體分攤的方法6

分戶分攤的共有建筑面積二共有建筑面積分攤系系數(shù)乂套

內(nèi)建筑面積……(7?3)

共有建筑面積分攤系數(shù)二共有建筑面積一套內(nèi)建筑面積之

和……(7-4)

752多級分攤

不適用于整體分攤的房屋，如綜合樓、商住樓等應(yīng)采用多

級分攤的方法來分攤其共有建筑面積。多級分攤應(yīng)遵循從整體

到局部，從大到小逐級分攤的原則。

752」第一級分攤，要據(jù)房屋內(nèi)不同的布局和使用功能，

劃分若干功能

25

區(qū)。劃分功能區(qū)時，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、

倉庫等不同的功能或公用部位布局不相同的層進行劃分。各功

能區(qū)域間共有建筑面積按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積的比

例分攤。

功能區(qū)分攤的共有建筑面積二第一級分攤系數(shù)義各功能區(qū)

自有建筑面積……(7-5)

第一級分攤系數(shù)=功能區(qū)間共有建筑面積;功能區(qū)自有建

筑面積之和……（7-6）

各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍小平投影面積

之和減去作為第一級分攤共有建筑面積部分。

一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積包括：

a）整棟房屋的配電室、水泵房、公共門尸、公共過道、

設(shè)備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺層梯間以及其他功能上為整

棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

b）為其它功能區(qū)服務(wù)，必須穿過某一功能區(qū)的垂直通道、

水平道及通風井、管道井、垃圾道等的建筑面積。

7.522第二級分攤，某一功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面

積依照第一級分攤的方法，以各層自有建筑面積比例分攤其共

有建筑面積。

層分攤共有建筑面積=第二級分攤系數(shù)x層自用建筑面

積……（7-7）第二級分攤系數(shù)二動間共用建筑面積：層自用建

筑面積之和……（7.8）層自有建筑面積為層建筑面積減去層

內(nèi)的層間共有建筑面積層間共有建筑面積包括各層之間共有建

筑面積和第一級分攤至本區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。

752.3第三級分攤，在各層內(nèi)部以各戶戶內(nèi)建筑面積比例

分攤其共有建筑面積比例分攤其中有建筑面積°

分戶分攤共有建黃面積二第三級分攤系數(shù)X戶內(nèi)建筑面

積……(7-9)第三級分攤系數(shù)二層內(nèi)共有建筑面積3戶內(nèi)建筑面

積之和……(7-10)層內(nèi)共有建筑面為分層權(quán)屬建面減去各戶

戶內(nèi)建筑面積之和。

26

7,524某一功能區(qū)內(nèi)分戶情況符合7,5,1條件時，可參照

整體分攤方法在該某區(qū)域內(nèi)直接將共有建筑面積進行分攤，求

出各戶分攤共有建筑面積數(shù)。

某一層內(nèi)，存在各部位對層內(nèi)共有建筑面積的共有關(guān)系差

異較大時，應(yīng)在第三級分攤前參照第一級分攤的方法計算出各

部位權(quán)屬面積，然后再分別計算各戶建筑面積。

如果各區(qū)域內(nèi)，不能直接按各戶套內(nèi)建筑面積比例來分攤

其共有建筑面積，那么依據(jù)752條的方法進行多級分攤，最

后計算出各戶應(yīng)分攤的共有建筑面積。

7.5.3住宅內(nèi)的“團結(jié)戶”需要進一步分割時，參照上述方

法在上一級分攤的基礎(chǔ)上再進行分攤計算。

7.5.4非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由部

分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準進行分

攤，無協(xié)議的，參照上述方法按建筑面積比例分攤。

7.5.5應(yīng)用計算機程序進行共有建筑面分攤的可采用從局

部到整體，從小到大的分攤方法Q

7.6.1一棟房屋具有多個產(chǎn)權(quán)人（單位），或者需要分層

（單元）分別提供產(chǎn)權(quán)登記面積的，且存在無法分割的共有部

位的，需要確定和計算共有建筑面積。

單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立棟產(chǎn)權(quán)或獨立宗地的由若干個單產(chǎn)權(quán)

組成的連體房屋不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入

各戶房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認

確定。

762凡列為應(yīng)分攤的共有面積，功能區(qū)內(nèi)的共有面積應(yīng)

參與分攤功能區(qū)間的共有面積；小范圍功能區(qū)間的共有面積應(yīng)

參與分攤大范圍的功能區(qū)間共有面積，即局部范圍的共有面積

應(yīng)承擔分攤整體的共有面積。

763在一棟房屋的某一區(qū)域內(nèi)同時有公共用房和獨立使

用的房屋，且共用該區(qū)域內(nèi)的水平（垂直）通道和其他共有用

房時，應(yīng)在測算出公共用房界線

27

內(nèi)的建筑面積與獨立使用房屋的套內(nèi)建筑面積后，按比例

對本區(qū)域共用建筑面積作預(yù)分攤計算，以確定獨立使用部分的

功能區(qū)參攤建筑面積和公共用房的建筑面積。

764設(shè)在棟內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、

閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用

的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，參與分攤共有建

筑面積。

即凡列為不分攤的公用建筑面積應(yīng)視為一戶，也應(yīng)參與分

攤該棟相應(yīng)的共有建筑面積Q

7.6.5列為應(yīng)分攤的為整棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，是指

設(shè)于一棟房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值班守2用的房屋，包

括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房；也包括為整棟服務(wù)的與警衛(wèi)

室合并使用的接待室、傳達室；還包括自動報警控制中心和影

像監(jiān)控室等。但不包括在該建筑物外獨立設(shè)置的警衛(wèi)室和為多

棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室。

7.6.6設(shè)在一棟房屋中為多棟服務(wù)的設(shè)備用房和公共用房,

其建筑面積列為不被分攤的公用建筑面積；僅僅只為本棟房屋

服務(wù)的設(shè)備用戶及公共用房列為本棟應(yīng)分攤的共有建筑面積。

767住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.20米及其

以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可用二級分攤方法處理，將該

樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。

對于確認為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為

不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應(yīng)按樓梯或

電梯細分功能區(qū)分別計算。

7.6.8室外和室內(nèi)的非專用樓梯、電梯，其梯間共有建筑

面積的服務(wù)范圍為樓梯、電梯所通過的各樓層。

室內(nèi)的專用樓梯、電梯，其通過"不使用''樓層部分的梯間

共有面積和其突出屋面的梯間、機房面積，列為“不使用”和

“使用”兩功能區(qū)間共有面積；通過“使用”樓層部分的梯間共有

建筑面積為“使用”部分功能區(qū)內(nèi)共有面積。

28

當一裙樓對應(yīng)有多個塔樓時，通過“不使用”樓層部分的梯

間有多個，在裙樓不能按多個塔樓劃分成多棟建筑的情況下，

列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間共有面積為多個梯間

面積的總和，而“使用”部分建筑的套內(nèi)建筑面積為各塔樓的面

積總和?！安皇褂谩辈糠值奶蓍g建筑面積為相關(guān)區(qū)域的共有建筑

面積。

7.6.9一棟樓房從第一層開始至以上各層均為單一使用功

能性質(zhì)的房屋（如純住宅或純辦公用房，有時稱主樓），在該

樓房的周圍與主樓相連（或僅有伸縮縫）建有與主樓使用功能

性質(zhì)不同的一層或若干層建筑（有時稱附樓）。這時主樓的梯

間或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面積，不能

算為“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，

則附樓不分攤該部分共有建筑面積6但若主樓的第一層僅設(shè)梯

間或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面積（即沒

有與主樓上相同使用功能性質(zhì)的建筑空間），則應(yīng)視主樓的第

一層梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面

積屬于“為其他區(qū)域服務(wù)而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”,

其通過其他功能區(qū)樓層的該部分共有建筑面積應(yīng)列為兩功能區(qū)

的區(qū)間共有建筑面積進行分攤。

7610從地面通往地下各層的通道（樓梯、電梯等），在

地面的出入口建筑面積，按如下不同情況分別處理：

1、出入口設(shè)在該棟建筑物外墻之外的，出入口的建筑面

積計入地下各層建筑面積，列為整棟不分攤共有面積；若地下

各層有多個權(quán)屬單元，則上述面積應(yīng)列為地下各層間的共有建

面積：

2、出入口設(shè)在該棟房屋內(nèi)或在該棟一層中分隔出部分作

為出入口的，出入口的建筑面積視為“為其他區(qū)域服務(wù)而必須

穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，列為本棟應(yīng)分攤的共有建筑

面積。

7611僅供一戶使用的室外專用樓梯的建筑面積，全部計

入該戶套內(nèi)建筑面積Q

除二層別墅外的其他樓房，當其室外樓梯上第二層平臺，

再經(jīng)平臺進室內(nèi)

29

樓梯上各層，若第一層與第二層以上建筑的功能、用途相

同時，該室外梯為非專用梯，其梯間面積為整棟（含第一層）

應(yīng)分攤的共有建筑面積Q

若第一層的建筑功能、用途與第二層以上的不同，如第二

層及以上的為住宅，第一層為商業(yè)或辦公、廠房、倉庫（車

庫）、架空綠化等非住宅用途的，則該室外梯為專用梯，其梯

間為第二層以上功能區(qū)的應(yīng)分攤共有建筑面積。

7.6.12一棟房屋的樓梯或電梯，當各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同

時，從地面至屋頂梯間（機房）的共有建筑面積，其服務(wù)范圍

為整棟或其通過的整個功能區(qū)。因管理工作所需對個別樓層或

部分樓層不停機或不開門的，不影響共有面積的整棟分攤，其

中也包括一層或一層至二層復(fù)式房均參與分攤。

當樓梯或電梯通過的樓層分成多個不同用途建筑（如住宅

與辦公等）且其對應(yīng)的梯間平面結(jié)構(gòu)不同時，按不同的梯間平

面結(jié)構(gòu)分段確定其服務(wù)范圍，但屋頂梯間或電梯機房仍為整棟

的共有建筑面積Q

7.6.13由若干層組成的裙樓，因各層使用功能不同在不同

位置設(shè)置高、低不同的通道（樓梯或電梯），但各通道（樓梯

或電梯）之間所在某一層互通的，如下圖中的1梯至3梯，這

些樓梯的梯間共有面積可合并成為整個裙樓的共有建筑面積

（區(qū)間共有建筑面積）。但如果某一層由隔墻封閉成兩部分者,

這兩部分應(yīng)視為不同的功能區(qū)，如下圖的第4層°如果裙樓中

某一層還設(shè)有專用梯，則按室內(nèi)專用梯處理，其共有面積的分

攤與其他梯的共有面積分攤同時進行（分別進行），在這種情

況的分攤過程中的“區(qū)