產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運營計劃管理課件

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計劃運營原則

目錄一、產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店工程概況二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運營與計劃管理三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目運營計劃四、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項目運營計劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項目位于滇池湖畔濕地，南臨環(huán)湖東路。建筑面積為約24萬平米，一期開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店建筑面積為：103843.01m2容積率為2.0，二期開發(fā)為濕地產(chǎn)權(quán)式別墅。一期開發(fā)由于地理位置特殊，施工降排水、防水難度較大，基礎(chǔ)開挖難度大。二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運營與計劃管理運營管理的定義與職能房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次運營管理的主要職能計劃管理計劃管理的基本過程一、運營管理的定義與職能

運營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。

（一）、運營管理的定義與職能

運營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品 和服務）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設(shè)備人員信息資金輸出 產(chǎn)品 服務

職能過程 制造 供應 運輸 服務創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務的過程（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次

發(fā)展目標項目開發(fā)運營體系（三）、運營管理的主要職能提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和業(yè)務流程確定各管理層級的授權(quán)組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃確定和分解全年經(jīng)營指標協(xié)調(diào)制定公司的全面預算協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評（四）、計劃管理——計劃管理的PDCA計劃的形成：事前控制計劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制計劃的調(diào)整：事后控制（五）、計劃管理的基本過程計劃定義計劃排序計劃資源估算計劃持續(xù)時間估算制定計劃表計劃執(zhí)行與控制計劃的定義確定為產(chǎn)生項目各種可交付成果而必須進行的具體計劃活動。其基本依據(jù)是工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。是將工作分解結(jié)構(gòu)的最下層的可交付成果有計劃的分解為更小、更易于管理的組成部分，即具體的計劃活動，為估算、安排進度、執(zhí)行，以及監(jiān)控項目工作奠定基礎(chǔ)。計劃的排序識別與確定各計劃活動之間的邏輯關(guān)系（依賴關(guān)系），來安排計劃活動順序。要充分考慮加入時間提前與滯后量的依賴關(guān)系，利用網(wǎng)絡圖的4種緊前關(guān)系，準確表達計劃活動之間的邏輯關(guān)系。（FS）完成對開始（FF）完成對完成（SS）開始對開始（SF）開始對完成計劃資源估算

估算完成各計劃活動所需資源的種類與 數(shù)量。

資源（人員、設(shè)備或物資）的估算除經(jīng)驗 數(shù)據(jù)與專家判斷外，還要自下而上估算。 將工作進一步分解，估算下層每個更具體 的活動資源需要，以做到合理與科學。

計劃持續(xù)時間估算

估算完成各計劃活動所需工時單位數(shù)。

除專家判斷、類比估算、參數(shù)估算外，三 點估算是一個有效和合理的估算方法（最 可能、樂觀、悲觀持續(xù)時間估算的平均 值）。時間估算是逐步細化與完善的，取 決于數(shù)據(jù)依據(jù)的詳細程度與準確性。

制定計劃表

分析計劃活動順序、持續(xù)時間、資源要 求，制定項目進度表。

里程碑進度表（里程碑圖）、概況性進度 表（橫道圖）、表明邏輯關(guān)系的詳細進度表（網(wǎng)絡圖）。計劃執(zhí)行與控制

控制項目進度表變更。

判斷項目進度的當前狀態(tài)，查明進度是否 已經(jīng)改變，以合理的方式處置變更。三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目運營計劃*計劃編制的管理要求*房地產(chǎn)企業(yè)運營多層級計劃管理體系*房地產(chǎn)項目開發(fā)資源策劃*準確編制項目開發(fā)計劃*開發(fā)計劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點計劃編制的管理要求 （一）、計劃編制的相關(guān)責任人——主導、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二）、計劃編制的時間要求

——編制開始時間、持續(xù)時間、檢查時間點自上而下提出節(jié)點要求自下而上編制計劃滿足節(jié)點要求信息提供，反饋評審，對口管理反反復復多個來回的磨合 反反復復多個來回的磨合計劃編制的管理要求

（三）、計劃編制的溝通要求

——對象（知會部門/人）、方式

項目經(jīng)營目標分解計劃級別計劃內(nèi)容一級計劃即項目發(fā)展計劃，確定項目全部工作計劃安排。二級計劃即項目開發(fā)各階段、各專項項業(yè)務工作計劃，確定各階段、各專項業(yè)務全部工作計劃安排。三級計劃即各單項工作計劃，確定項目各個具體單項工作的全部工作計劃安排，細化到從準備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。房地產(chǎn)項目運營多層級計劃管理體系（一）、項目維度的計劃：房地產(chǎn)項目多級計劃系統(tǒng)項目計劃 一級計劃（項目發(fā)展計劃） 二級計劃（項目各階段和各分項業(yè)務計劃） 三級計劃（項目單項工作計劃）

四級計劃（工作細化計劃）運營計劃 公司經(jīng)營計劃 部門業(yè)務計劃 月計劃

周計劃

（二）、房地產(chǎn)項目運營多級計劃管理體系

單項目現(xiàn)金流分析與資金平衡房地產(chǎn)項目開發(fā)資源策劃

（一）、項目現(xiàn)金流和資金平衡

（二）、工程策劃與合約規(guī)劃

（三）、人力資源策劃（四）、資源策劃的確定（項目啟動報告、經(jīng)營策劃書、項目發(fā)展報告）——各類標準與經(jīng)驗數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標準數(shù)據(jù)

1.工程工期

2.設(shè)計周期

3.預售工期重視經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累，特別是自身的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，因各項目操作均不相同準確編制項目開發(fā)計劃做好層級平衡與匹配過細則難以進行合理分權(quán) （二）編制深度與計劃精度

1、恰當?shù)纳疃?--計劃管控的精細度體現(xiàn)管理的精細抓重要節(jié)點與輸出成果過細則難以抓住重點排序及邏輯關(guān)系明晰過細則關(guān)聯(lián)復雜、推卸責任、效率下降2、計劃的精度---計劃細化至可以精確估算的程度分項計劃名稱招標方式考察時間出圖時間招標時間簽約時間進場（開工） 時間計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃實際鋁合金門窗工程 招標計劃開發(fā)計劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點

建立如下的邏輯關(guān)系是計劃成功的關(guān)鍵

開發(fā)計劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點四、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu) （一）、項目工作分解結(jié)構(gòu)定義 （二）、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解的原則 （三）、編制房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu) （一）、項目工作分解結(jié)構(gòu)定義

項目工作分解結(jié)構(gòu)是項目團隊為實現(xiàn)項目目標并 創(chuàng)造必要的可交付成果而執(zhí)行的工作分解之后得到 的一種層次結(jié)構(gòu)。每下降一個層次意味著對項目工 作更詳盡的說明。 （二）、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解的原則

1.工作分解結(jié)構(gòu)確定了項目整個范圍；經(jīng)分解的下一層 次內(nèi)容之和要100%反映上一層的范圍。

2.把項目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可 交付成果，既不能太粗，也不能太細。

3.直至結(jié)構(gòu)最底層的“工作細目”水平，可以可靠地估算 費用和持續(xù)時間。1.2.3.4.5.6.論證階段工作分解策劃階段工作分解設(shè)計階段工作分解施工階段工作分解營銷階段工作分解入伙及維修階段工作分解 （三）、編制房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)1. 論證階段工作分解①論證階段的主要工作和合理順序②論證階段的工作成果③論證階段工作分解結(jié)構(gòu)2. 策劃階段工作分解①策劃階段的主要工作和合理順序②策劃階段的工作成果③策劃階段工作分解結(jié)構(gòu)3. 設(shè)計階段工作分解①設(shè)計階段的主要工作和合理順序 ②設(shè)計階段的工作成果 ③設(shè)計階段工作分解結(jié)構(gòu)4.施工階段工作分解

①施工階段的主要工作和合理順序 ②施工階段的工作成果 ③施工階段工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項目運營計劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整*（一）、什么影響了計劃的有效執(zhí)行*（二）、常見的幾種計劃監(jiān)控方式*（三）、計劃的動態(tài)調(diào)整（一）什么影響了計劃的有效執(zhí)行哪些業(yè)務環(huán)節(jié)對常常對計劃執(zhí)行造成影響

1、設(shè)計管理對計劃執(zhí)行的影響

2、報建管理對計劃執(zhí)行的影響

3、采購管理對計劃執(zhí)行的影響

4、成本管理對計劃執(zhí)行的影響

5、人力資源管理對計劃執(zhí)行的影響

6、現(xiàn)場組織與條件變化（二）常見的幾種計劃監(jiān)控方式

（一）、各類計劃管理報告

1、項目管理月報、周報

2、其他報告、報表

（二）、運營會議制度

1、定期例會、臨時會議和專題協(xié)調(diào)會

2、明確會議目的、事先溝通信息、分發(fā)材料、準備議案

3、形成會議紀要并跟蹤檢查

（三）、實地檢查、抽查

1、掌握最新情況

2、查看一手資料

3、檢驗報告、報表及其他上報資料的真實性

（四）、實時交互與共享的信息平臺

1、OA系統(tǒng)

2、明源系統(tǒng)

3、項目管理信息系統(tǒng)（三）計劃的動態(tài)調(diào)整

（一）、計劃的適用性與權(quán)威性的平衡

1.計劃不適用時要調(diào)整，但不能因為有變化而不作計劃

2.按授權(quán)審批，保持計劃的權(quán)威性

3.對調(diào)整原因、責任和造成的影響作出分析，有量化數(shù) 據(jù)，用于考核和經(jīng)驗積累

（二）、關(guān)鍵線路與節(jié)點的控制

1.重點控制影響項目經(jīng)營業(yè)績與資金的時間節(jié)點變化

2.在單一計劃中，重點控制該計劃的關(guān)鍵線路上的工作時 間調(diào)整

3.不影響其他業(yè)務及整體計劃的調(diào)整不作嚴格控制

（三）、調(diào)整的管理層級

1.誰編制誰調(diào)整為原則

2.在較小的幅度及非關(guān)鍵性的調(diào)整中，審批權(quán)限 適度下放

（四）、調(diào)整的信息溝通

1.系統(tǒng)考慮調(diào)整對其他項目和計劃的影響

2.切忌單個項目、單個計劃作出調(diào)整時，溝通不到 位，計劃之間相互矛盾，導致整個計劃體系無法 運行

3.涉及多項目部的計劃調(diào)整，統(tǒng)一由工程管理中心負責調(diào) 整信息的發(fā)布，保證信息的有效性謝謝！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2025/5/112025/5/11Sunday,May11,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。2025/5/112025/5/112025/5/115/11/20251:29:20PM11、夫?qū)W須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。2025/5/112025/5/112025/5/11May-2511-May-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。2025/5/112025/5/112025/5/11Sunday,May11,202513、志不立，天下無可成之事。2025/5/112025/5/112025/5/112025/5/115/11/202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout