物業(yè)管理公司工程管理服務(wù)品質(zhì)手冊

XXX物業(yè)管理有限企業(yè)工程管理服

務(wù)原則：品質(zhì)管理手冊序號項(xiàng)目服務(wù)要

求服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值1.所有非值班人員非工作人員，未經(jīng)許可嚴(yán)

禁進(jìn)入變配電房。1。.5進(jìn)入都須登記變配電房內(nèi)地面無雜物堆

放。30.5審批4門窗完整，光潔、明亮、照明、通風(fēng)良好。

0.52.工作人員進(jìn)入變變配電5溫濕度正常，雨天無漏雨、積水

現(xiàn)象。0.5配電房應(yīng)按規(guī)定提醒檢查，嚴(yán)6設(shè)置防止小動(dòng)物串入

室內(nèi)日勺設(shè)施。0.5房禁穿拖鞋上班7變配電房內(nèi)無明顯灰塵、無

漬，無蜘蛛網(wǎng)。0.53.變配電房內(nèi)嚴(yán)禁配置專用滅火器。81.0

吸煙91.0每班須對變配電房巡視不少于1次。4.定期清潔與

通風(fēng)變變配電房內(nèi)無異常聲響。電壓電流計(jì)量表運(yùn)行101.0指

示正常。除緊急狀況外，未經(jīng)上級同意不得隨意拉閘停11L0

配電突發(fā)性停電，應(yīng)確定原因或可操作方式后方可121.0復(fù)電

平常運(yùn)電行無違規(guī)違章指揮與操作L513每班抄表不少于1

次。L014系所有操作應(yīng)填寫工作票與操作票。1.015操作

工具應(yīng)放在特定日勺位置，標(biāo)識明顯且便于0.516取用，統(tǒng)合閘、

分閘、啟動(dòng)、停止及其他詳細(xì)指示牌齊0.517全。標(biāo)識系18

系統(tǒng)圖及設(shè)備標(biāo)識完整清晰明了。0.5統(tǒng)導(dǎo)向及警示標(biāo)識精確

清晰。0.519每班須對標(biāo)識系統(tǒng)巡視檢查不少于1次。0.520

21維修保養(yǎng)時(shí)，嚴(yán)禁設(shè)備完好率99%以上1.0維修保帶電工作，并

應(yīng)做22設(shè)備故障維修及時(shí)。1.0養(yǎng)好技術(shù)與安全措每年進(jìn)行一

次全面保養(yǎng)1.024施，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。25非工作人員，未經(jīng)許

可嚴(yán)禁進(jìn)入發(fā)電機(jī)房。0.51.所有非值班人員進(jìn)入都須登記機(jī)房

內(nèi)嚴(yán)禁（除發(fā)電必須用品）寄存易燃、易爆發(fā)0.526物品,發(fā)電機(jī)

審批電房2.發(fā)電房內(nèi)嚴(yán)禁0.5地面無雜物堆放。27機(jī)吸煙，

嚴(yán)禁明0.5機(jī)房無明顯灰塵、無漬，無蜘蛛網(wǎng)。28火

序號項(xiàng)目服務(wù)要求服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值3.定期清潔與通風(fēng)

機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，保證設(shè)施完好、29

0.5有效。30油庫內(nèi)應(yīng)放置沙桶并配置專用滅火器。

L0每班須對發(fā)電機(jī)房巡視不少于1次L031每月試

運(yùn)行兩次，每次手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組5--101,配置固定日勺操

作321.0分鐘°人員2.發(fā)電時(shí)應(yīng)親密監(jiān)0.5機(jī)油箱

內(nèi)儲備8小時(shí)滿負(fù)荷用油量33平常運(yùn)視柴油發(fā)電機(jī)

日勺行發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于運(yùn)

行，并每隔10.534浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放

電。小時(shí)進(jìn)行一次記1。發(fā)電時(shí)每隔1小時(shí)進(jìn)行一次

記錄。35錄1.維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)1.0設(shè)備完好率99%以

上36做好技術(shù)與安全371.0設(shè)備故障維修及時(shí).

措施，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。維修保養(yǎng)2.電機(jī)檢查時(shí)須將39每

年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)1.0主令開關(guān)擲于停止檔。40每

班須對發(fā)電機(jī)房巡視不少于1次。1.。巡視檢查41發(fā)電

時(shí)每小時(shí)巡視一次。0.5421.所有非值班人保持良好

日勺通風(fēng)及照明狀況，門窗啟動(dòng)靈活。0.5員進(jìn)入都須

登記不得私自改動(dòng)機(jī)房線路、器材01.043審批44

消防設(shè)施應(yīng)保持完好1.02.若需改動(dòng)機(jī)房45保持機(jī)

房潔凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。0.5線路、器

材，須水泵房水池觀測孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員

經(jīng)工程主管同意461.0專人管理；透氣管（孔）應(yīng)用

不銹鋼網(wǎng)包扎后方可進(jìn)行。3.定期清潔與通47每

班須對水泵房巡視不少于1次。L0風(fēng)雷雨天氣加強(qiáng)對

排排污泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)，應(yīng)打在“自動(dòng)”給0.548

污泵、污水井日勺巡視位置，排污泵每月轉(zhuǎn)換一次排排

污泵檢查，保證其正常運(yùn)水每月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一

次。。.549行。501.5下水池及屋頂水箱應(yīng)每年清

洗消毒二次，清洗單位應(yīng)持有《二水池次供水設(shè)施清

洗消清洗后取水樣送市衛(wèi)生防疫檢測站化聆取51

（箱）1.5毒許可證》證。泵房的機(jī)電設(shè)備由運(yùn)行人

員負(fù)責(zé)操作，其他1.設(shè)備運(yùn)行正常，無521.0泛水、

跑水。人不得私自操作運(yùn)行2.閥門、管網(wǎng)無跑冒控制

柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊狀況應(yīng)打在“自0.553滴漏、

銹蝕，閥門動(dòng)”位置。

轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。機(jī)房、生活水泵每隔2天進(jìn)行輪換。0.5

54無積水、浸泡.生活水55每季進(jìn)行一次保養(yǎng)，每

年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。1.0泵保養(yǎng)排水泵、56潛水

泵排水泵、潛水泵每六個(gè)月進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。1.0保

養(yǎng)57每季度進(jìn)行一次除主機(jī)操作系統(tǒng)的各項(xiàng)操作功能

正常1.0塵處理，打掃玻璃上錄像回放清晰，圖像資料

保留時(shí)間合理并滿攝像機(jī)581.0日勺灰塵，并用鏡頭紙足

物業(yè)管理規(guī)定。鏡頭擦拭潔凈鏡頭，清理閉59系統(tǒng)各

設(shè)備日勺機(jī)殼潔凈。0.5降溫風(fēng)扇。路不定期進(jìn)行調(diào)試與

60監(jiān)系統(tǒng)設(shè)備日勺各調(diào)整旋鈕能正常進(jìn)行調(diào)整。0.5保

養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控控?cái)z像機(jī)日勺安裝立桿穩(wěn)固，立桿表面

無銹跡，設(shè)備24小時(shí)正常610.5系并進(jìn)行防腐處理

（如刷防銹油漆等）后端設(shè)運(yùn)行，能清晰顯示出統(tǒng)攝

像機(jī)護(hù)罩緊固且保持密封，護(hù)罩內(nèi)、外殼入人員日勺面部

特性62備0.5及玻璃上無灰塵，且潔凈清潔。和車輛

日勺車牌號，錄系統(tǒng)設(shè)備巡視、維保記錄等清晰詳細(xì)，記

錄像功能正常。630.5保留完全1.不定期進(jìn)行調(diào)試主

機(jī)報(bào)警精確及時(shí)01.064與保養(yǎng)，周主機(jī)內(nèi)外，控制

鍵盤清潔潔凈0.5652.中心控制室能通界過顯示屏、

報(bào)警系統(tǒng)能進(jìn)行正常布防、撤防、消除聲、光報(bào)防

1.066警等功能操作。控制器或電子地范圖精確地

識別報(bào)報(bào)報(bào)警探頭安裝精確且緊固牢固，密封程度良

670.5警區(qū)域，收到警警好，能及時(shí)精確報(bào)警。情

時(shí)，能同步發(fā)系68探頭內(nèi)外殼及鏡面無灰塵，潔凈清

潔。0.5出聲光報(bào)警信統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)備巡視、維保記錄等清

晰詳細(xì)，記錄0.569號。保留完全。主機(jī)、解碼器

等內(nèi)外無灰塵，潔凈清潔。0.5701.不定期進(jìn)行調(diào)試監(jiān)

控中心管理機(jī)及住戶家分機(jī)能正常振鈴、與保養(yǎng)，選呼

功能、門0.571對講通話、開鎖及可視畫面清晰。

對講（可視）功能禁72正常，語音（圖像）主機(jī)操作

系統(tǒng)日勺各項(xiàng)操作功能正常L0、清晰，開鎖功能、門

禁讀卡器能正常讀卡，控制器開鎖及時(shí)無樓731.0閉

門器自動(dòng)閉門功誤。宇能正常。對74閉門器或地

彈閉門靈活精確，力度合適。0.52.控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)講

門禁系統(tǒng)日勺機(jī)械部分靈活輕便，外觀清潔無確顯示報(bào)警

或故系750.5污跡、銹斑等，清潔潔凈。障發(fā)生，并

同步發(fā)統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)備巡視、維保記錄等清晰詳細(xì)，記錄

出聲光報(bào)警信號。0.576保留完全。771.。主機(jī)操

作系統(tǒng)的各項(xiàng)操作功能正常并穩(wěn)定。電根據(jù)需要設(shè)定

子巡更路線、時(shí)780.5系統(tǒng)主機(jī)與數(shù)據(jù)采集器能正常

通訊。

巡間，不定期地進(jìn)現(xiàn)場日勺巡更信息點(diǎn)安裝穩(wěn)固，無破

損、松脫等。0.579更行調(diào)試與保養(yǎng)。系統(tǒng)設(shè)備外

觀清潔潔凈。0.580系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)備巡視、維保記錄

等清晰詳細(xì)，記錄保留完810.5全。系統(tǒng)主機(jī)與控制

器能正常通訊0.582發(fā)卡器、讀卡器能正常工作，讀

卡、發(fā)卡精確無誤。1.083車84閘機(jī)及控制器內(nèi)外

無灰塵及油污等，潔凈清潔。1.。輛85出電動(dòng)閘桿

啟閉正常，機(jī)械部分潤滑加油并靈活。。.5入不定期進(jìn)

行調(diào)86主機(jī)操作系統(tǒng)日勺各項(xiàng)操作功能正常。1。管

試與保養(yǎng)車輛視頻監(jiān)視鏡頭的焦距調(diào)整精確，視頻信

號能正理87L0常傳播給電腦控制主機(jī)。系88監(jiān)

控日勺鏡頭、防護(hù)罩等潔凈清潔，視頻圖像清晰。L0統(tǒng)

系統(tǒng)設(shè)備巡視、維保記錄等清晰詳細(xì)，記錄保留完89

0.5全。90非工作人員，未經(jīng)許可嚴(yán)禁進(jìn)入變配電

房。0.5911,所有非值班93機(jī)房內(nèi)地面無雜物堆

放。。.5人員進(jìn)入都空調(diào)機(jī)94門窗完整，光潔、明

亮、照明、通風(fēng)良好。。.5須登記審批房2.定期清潔與

溫濕度正常，雨天無漏雨、積水現(xiàn)象。。.595通風(fēng)

空機(jī)房內(nèi)無明顯灰塵、無漬，無蜘蛛網(wǎng)。0.596調(diào)

配置專用滅火器1.097系1.確認(rèn)狀況正98機(jī)房內(nèi)無

異常聲響，電壓電流溫度表指示正常。L0常后方可開

統(tǒng)99無違規(guī)違章指揮與操作L5機(jī)空調(diào)運(yùn)2.按規(guī)定

次序行開機(jī)空調(diào)運(yùn)行時(shí)值班員每隔兩小時(shí)巡視一次中

央空調(diào)1001.03,按規(guī)定次序機(jī)組停機(jī)每班須對空調(diào)

機(jī)房巡視不少于1次101巡視1。電梯24小時(shí)正常運(yùn)

行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件1020.5委托專業(yè)維修保

持完好，轎廂整潔。保養(yǎng)單位進(jìn)行電每年進(jìn)行安全檢

測并持有有效日勺《安全使用許可1031.0定期保養(yǎng)，，

有證》梯專人對電梯保電梯發(fā)生一般故障日勺，專業(yè)

維修人員二小時(shí)內(nèi)抵達(dá)L0104養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并系現(xiàn)

場修理對電梯運(yùn)行進(jìn)發(fā)生電梯困人或其他重大事件

時(shí)，管理處人員須在統(tǒng)行管理。2.0五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場

應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小1。5時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行

救濟(jì)。

106各類指示燈（含電源、信號）指示燈指示正常。

0.5各類開關(guān)處在啟動(dòng)或自動(dòng)狀態(tài)。0.5107消防聯(lián)動(dòng)

臺1。8各電源、信號線導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象。0.5

109控制臺表面及內(nèi)部無塵。。.5110電源指示燈指示

正常。0.5直流電源電壓指針指示在正常范圍，（如

+24V、±1110.55V等）?；馂?zāi)報(bào)警器自檢功能主機(jī)

上所有指示燈閃亮，回路工作電流正1120.5常。113

信號（電源）線導(dǎo)線無破損、老化。0.5114表面及內(nèi)

部無塵。0.5115感煙探測器運(yùn)行正常,0.5安所有巡火

災(zāi)探測器檢，工程116感溫探測器運(yùn)行正常,0.5部維保

117手動(dòng)報(bào)警按鈕運(yùn)行正常,0.5控制箱內(nèi)部各電器元件

接線端子端子無燒傷或松1180.5動(dòng)。消119機(jī)械部分

(齒輪、鋒條)無銹蝕且表面涂有潤滑油。0.5防火卷

簾門防設(shè)120卷簾門門體無銹蝕0.5備121升降按鈕

動(dòng)作靈活，到位精確0.5設(shè)122防火門防火門玻璃完好

無損0.5施123防火門彈簧絞鏈完好，彈性適度0.5

124消防通道、防火門消防通道暢通，防火門開閉自如

0.5125排煙風(fēng)機(jī)表面無塵0.5排煙風(fēng)機(jī)126控制柜

控制啟停正常0.5排127控制柜電源指示燈明亮().5煙

微動(dòng)開關(guān)機(jī)內(nèi)部接線端子端子無松動(dòng)、微動(dòng)開關(guān)固。5

128系定良好統(tǒng)排煙閥復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸

復(fù)位按鈕控制無誤、。.5129排煙口啟動(dòng)靈活風(fēng)

機(jī)、排煙閥手動(dòng)、自動(dòng)功能試驗(yàn)手動(dòng)、聯(lián)動(dòng)功能0.5

130正常131加壓送風(fēng)機(jī)表面除塵無塵0.5132控制柜

控制啟停正常。,5加壓送風(fēng)系133控制柜電源指示燈

明亮。.5統(tǒng)134送風(fēng)口百葉位置對日勺0.5

135各消防閥門啟動(dòng)自如，不漏水0.5各減壓閥、排

氣閥排氣正常、不漏水。減壓閥工作0.5136管道及附

件正常137消防管道管路無滲漏或銹蝕0.5138

疏散指示燈亮、且處在等待狀態(tài)，無松動(dòng)、損傷0.5應(yīng)急

照明139應(yīng)急燈按測試鍵后，應(yīng)急燈亮，且充放電正

常0.5140表面除塵表面無灰塵0.5141機(jī)房衛(wèi)生機(jī)房

整潔、潔凈0.5風(fēng)機(jī)房142機(jī)房內(nèi)照明、照明完

好、通話正常0.5143滅推車式滅火完好無損，壓

力在正常范圍。,5火器手提式滅火安全器器部巡材檢,

工144壓力正常，指針指在綠色安全區(qū)內(nèi)，配件齊全

0.5程部維保每年進(jìn)行每半月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，保

證消防泵在緊急狀145一次1.0態(tài)下日勺正常使用,轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)

動(dòng)靈活c全面室保養(yǎng)，內(nèi)根據(jù)0?5外需要146點(diǎn)動(dòng)

時(shí)，漏水在正常范圍內(nèi)。消添加火水泵盤根栓每季

0.5度加系147潤滑水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。統(tǒng)油一次根據(jù)

0.5需要給水148無塵。泵、電機(jī)除塵

149消火栓安全消火栓各閥門啟動(dòng)自如，不漏水0.5

配件水帶、接扣、消火栓按鈕及其他配置齊全,水帶不

0.5部巡150發(fā)霉、水喉不漏水、按鈕盒完好檢，工功能

試驗(yàn)。.5消火栓泵起動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水

射程部151程達(dá)6米以上。維保水泵每年進(jìn)行一0.5

152次全面保每半月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈

活。養(yǎng)，根據(jù)需要添153水泵添加盤根點(diǎn)動(dòng)時(shí)，漏水

在正常范圍內(nèi)。0.5加盤根每季度加潤。.5154水泵加

潤滑油水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活°滑油一次自根據(jù)需要給0.5動(dòng)

155噴水泵、電機(jī)水泵、電機(jī)除塵無塵。淋除塵系閥

門及水自動(dòng)噴淋各閥門啟動(dòng)自如，不漏水，壓力指示正

0.5156統(tǒng)流指示器常。157放水閥壓力表指示正

常，啟動(dòng)自如。0.5158信號閥關(guān)閉時(shí)有電信號在中控

室顯示。0.5159水流指示器在中控室有電信號顯示。

0.5噴淋頭安所有巡0.5160檢，工程部噴淋頭表面油灰

不可過多維保161各氣瓶氣壓指示正常0.5執(zhí)行元件

電磁閥、放氣閥、瓶頭閥、分派閥氣壓。.5氣體滅火系

162正常，各閥無泄露，放氣閥、瓶頭閥、分派閥能

統(tǒng)正常工作。163氣體控制箱觸點(diǎn)無銹蝕、無松動(dòng)，

模擬功能正常。0.5164瓶體及管路表面除塵無塵。

0.5

主機(jī)各電源、控制信號及音量調(diào)整器信號指示正0.5

165常，音量調(diào)整位置合適消防應(yīng)急廣安所有巡166各

切換器、控制器轉(zhuǎn)換工作正常0.5播檢,工程部167各

放大器音質(zhì)、音量良好0.5維保168磁帶機(jī)、CD機(jī)

磁頭表面無粉塵。.5各層揚(yáng)聲器接線與否牢固、紙盒與

否完好各揚(yáng)聲0.5169器接線牢固、紙盒無破損170由

安所有巡主機(jī)柜內(nèi)除塵無塵0.5對講系主機(jī)、固

定、插孔之間通話音質(zhì)清晰、無雜0.5檢,工程部171

音統(tǒng)維保172主機(jī)按鍵無阻滯，通斷良好0.5上樓維

修時(shí)接到維修規(guī)定,按約定期間上樓維修，緊急維修0.5

上173門限日勺15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。維維修服務(wù)態(tài)熱

情、謙虛、使用文明用語c0.5174修度每周一次巡

0.5對損壞日勺面層及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，屋面無滲漏182上人屋

面視每周一次巡按規(guī)定進(jìn)行清洗，修補(bǔ),更換,外墻粉刷

0.5外墻飾面183視每周一次巡按規(guī)定進(jìn)行（瓷磚）更換,

粉刷。.5184內(nèi)墻飾面視每周一次巡0.5185樓面、地

面按規(guī)定進(jìn)行（瓷磚）更換，修理公視共每周一次巡按

規(guī)定進(jìn)行抹灰層空鼓處理，天棚重新粉刷,0.5天棚

186部視裝修吊頂日勺調(diào)平、破損日勺處理位室外道路

（地每周一次巡按規(guī)定進(jìn)行大理石地面,廣場磚地面及

其他0.5187面）