職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫-9

職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_91、單選題邊際消費傾向，指的是()。A、

成本每增加一個單位所引起的售價變化B、

售價每增加一個單位所引起的需求變化C、

收入每增加一個單位所引起的消費變化（江南博哥）D、

產(chǎn)能每增加一個單位所引起的利潤變化正確答案：

C

參考解析：考點:經(jīng)濟因素。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。2、多選題下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A、

快速變現(xiàn)價值B、

承租人權(quán)益價值C、

出租人權(quán)益價值D、

殘余價值E、

完全產(chǎn)權(quán)價值正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產(chǎn)權(quán)價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值，是另一組概念分類。完全產(chǎn)權(quán)價值，就是市場價值。3、多選題關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。A、

合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B(tài)、

在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值C、

房屋征收評估應評估無租約限制價值D、

抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應評估承租人權(quán)益價值E、

只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變正確答案：

A

D

B

E

參考解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項A應該無影響，無租約限制則無合同租金，無租約限制價值有時又稱為完全產(chǎn)權(quán)價值，合同租金與市場租金的差異對其沒有影響。選項B錯誤，抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應該評估出租人權(quán)益價格；選項C錯誤，合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價值小于無租約限制價值，承租人權(quán)益價值為正。如果合同租金大于市場租金，則出租人權(quán)益價值會大于無租約限制價值，承租人權(quán)益價值為負；選項E錯誤，承租人的權(quán)益價值就是按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。4、多選題形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A、

人口急劇增長B、

消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格C、

房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求D、

消費者有購買房地產(chǎn)的意愿E、

城市經(jīng)濟高速發(fā)展正確答案：

D

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件：（1）消費者愿意購買，即有購買欲望；（2）消費者能夠購買，即有支付能力。5、多選題下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（）。A、

消費者的收入增加B、

作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C、

作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D、

消費者預期其未來的收入增加E、

消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項A正確，消費者的收入增加，會增加對房地產(chǎn)當前的需求；選項B正確，替代品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX增加。因此，當作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升時，會增加對房地產(chǎn)的當前需求；選項C錯誤，互補品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX減少。以X伴隨Y同步變化；選項D、E正確，消費者預期未來收入增加、預期未來房地產(chǎn)價格上升時，都會增加房地產(chǎn)當前需求。6、多選題下列屬于土地使用管制的事項有（）A、

建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B、

取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C、

某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0D、

甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E、

某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，選項B是對土地使用權(quán)的行使的限制，不屬于土地使用管制；選項D屬于相鄰權(quán)，源于房地產(chǎn)權(quán)利的限制。7、多選題城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A、

土地使用權(quán)來源B、

建筑結(jié)構(gòu)C、

建筑高度D、

土地用途E、

容積率正確答案：

C

E

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權(quán)是管制使用性質(zhì)，但是不管制來源。8、多選題下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A、

匯率B、

城市規(guī)劃調(diào)整C、

環(huán)境狀況D、

稅收政策E、

城市基礎設施狀況正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項C、D屬于區(qū)位因素；選項A、B均屬于政策制度因素；選項E匯率屬于經(jīng)濟因素。9、多選題下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。A、

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大B、

居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格的上升C、

如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大D、

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升E、

居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大正確答案：

B

C

D

A

參考解析：本題考查的是居民收入。選項E錯誤，居民收入是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。10、多選題影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有（）。A、

社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化B、

人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入C、

財政收支及金融狀況、利率D、

物價、匯率、居民收入E、

經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平正確答案：

E

C

D

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。選項B屬于社會因素；選項E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟因素。11、多選題在評估市場價值時，應遵循的原則包括()。A、

最高最佳利用原則B、

合法原則C、

替代原則D、

謹慎原則E、

獨立客觀公正原則正確答案：

E

B

C

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。市場價值評估應遵循獨立客觀公正原則，合法原則，價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。12、單選題政府對土地的壟斷會導致中國房地產(chǎn)價格()。A、

上升B、

下降C、

不變D、

不相關(guān)正確答案：

A

參考解析：考點:經(jīng)濟因素。在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應的。13、多選題下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有()。A、

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價B、

房地產(chǎn)投資信托基金估價C、

房屋征收評估D、

房地產(chǎn)抵押估價E、

房地產(chǎn)司法拍賣估價正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。14、多選題不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括()。A、

私人診所B、

公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C、

依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)D、

被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)E、

空置2年的房地產(chǎn)正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是合法原則。選項A錯誤，私人診所只要產(chǎn)權(quán)清晰，是可以抵押的；選項E錯誤，空置3年以上的商品房不可設置抵押。15、多選題最高最佳利用原則必須同時滿足()條件。A、

法律上允許B、

技術(shù)上可能C、

財務上可行D、

價值最大化E、

公益最大化正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時滿足四個條件：法律上允許；技術(shù)上可能；財務上可行；價值最大化。16、多選題對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有()。A、

替代原則B、

謹慎原則C、

合法原則D、

最高最佳利用原則E、

價值時點原則正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是謹慎原則。選項B，謹慎原則是針對抵押目的估價的特定原則，除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價均應遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價值時點原則是普適性原則17、多選題在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有()。A、

上位法優(yōu)先于下位法B、

強行法優(yōu)先于任意法C、

特別法優(yōu)先于普通法D、

法律文本優(yōu)先于法律解釋E、

不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法正確答案：

A

C

D

B

參考解析：本題考查的是合法原則。選項B錯誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時適用。對于有法可依但法之間有沖突的，一般應遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時適用）、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。18、多選題利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。A、

最佳規(guī)模B、

最佳經(jīng)營手段C、

最佳集約度D、

最佳管理方式E、

最佳投資渠道正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。19、多選題對于土地來說，實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()。A、

形狀B、

外部配套設施C、

環(huán)境景觀D、

地勢E、

開發(fā)程度正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。20、多選題在建立比較基礎時，針對統(tǒng)一稅費負擔，房地產(chǎn)正常負擔下的價格等于()。A、

賣方實際得到的價格/（1－應由賣方繳納的稅費比率）B、

賣方實際得到的價格－應由賣方負擔的稅費C、

買方實際付出的價格＋應由買方負擔的稅費D、

應由賣方負擔的稅費/應由買方繳納的稅費比率E、

買方實際付出的價格/（1＋應由買方繳納的稅費比率）正確答案：

A

E

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額；正常負擔下的價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實付金額；正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）；正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率）；21、多選題下列選項中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、

直接比較調(diào)整B、

間接比較調(diào)整C、

總價調(diào)整D、

單價調(diào)整E、

減法調(diào)整正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2）總價調(diào)整、單價調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。22、多選題運用比較法估價，選取的可比實例應符合下列條件()。A、

檔次相當B、

區(qū)位相近C、

價格相同D、

成交日期接近價值時點E、

權(quán)利性質(zhì)相同正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實例。運用比較法估價，選取可比實例的數(shù)量要求是：一般選取3至5個可比實例即可；選取可比實例的質(zhì)量要求：（1）可比實例的交易方式應適合估價目的；（2）可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似（與估價對象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當、規(guī)模相當、建筑結(jié)構(gòu)相同）；（3）可比實例的成交日期應接近價值時點；（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格。23、單選題在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機”屬于()。A、

社會因素B、

環(huán)境因素C、

人口因素D、

行政因素正確答案：

A

參考解析：考點:社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機。24、多選題下列選項中，屬于選取可比實例的質(zhì)量要求的有()。A、

可比實例與估價對象所處的街道必須相同B、

可比實例的交易方式適合估價目的C、

可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D、

可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、

可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實例。選取可比實例的質(zhì)量要求包括：（1）可比實例的交易方式應適合估價目的；（2）可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似；（3）可比實例的成交日期應接近價值時點；（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格。其中，可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，具體應滿足下列要求：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價對象的檔次相當；（5）與估價對象的規(guī)模相當；（6）與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。25、多選題下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有()。A、

高檔公寓B、

標準廠房C、

房地產(chǎn)開發(fā)用地D、

行政辦公樓E、

在建工程正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。26、多選題下列選項中，屬于比較法適用對象的有()。A、

標準廠房B、

在建工程C、

高檔公寓D、

房地產(chǎn)開發(fā)用地E、

紀念館正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。27、多選題收集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有()。A、

走訪房地產(chǎn)交易當事人B、

訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員C、

查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料D、

根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料E、

同行之間相互提供正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是收集交易實例。除了選項ABCE之外，還包括向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料；查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。28、多選題收集交易實例時應收集的交易實例信息包括()。A、

成交價格B、

議價時間C、

成交日期D、

交易方式E、

交易目的正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是收集交易實例。收集的交易實例信息應能滿足比較法運用的需要，并盡可能收集較多的信息，收集的交易實例信息一般包括以下內(nèi)容：（1）交易對象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費負擔；（9）交易目的。29、多選題下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有()。A、

對交易對象或市場行情缺乏了解的交易B、

被迫出售或被迫購買的交易C、

人為哄抬價格的交易D、

對交易對象有特殊偏好的交易E、

相鄰房地產(chǎn)未合并的交易正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）對交易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價格偏離正常價格的交易。30、多選題比較法估價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()A、

租賃權(quán)限制情況B、

交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C、

已抵押擔保債權(quán)情況D、

地役權(quán)設立情況E、

利用方式限制情況正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設立情況、擔保物權(quán)設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項B是建立比較基礎中的“統(tǒng)一稅費負擔”。31、多選題選取可比實例時，應符合的要求包括()。A、

可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B、

可比實例的交易類型與估價目的吻合C、

可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D、

可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、

可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。32、多選題與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。A、

區(qū)位B、

用途C、

權(quán)利性質(zhì)D、

總價E、

外觀正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是選取可比實例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當；規(guī)模相當（0.5～2倍范圍內(nèi)）；建筑結(jié)構(gòu)相同。沒有外觀的要求。33、多選題關(guān)于報酬率的說法，正確的有()。A、

市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B、

累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C、

報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D、

報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率E、

報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風險調(diào)整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。34、單選題社會治安狀況，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的()。A、

政治因素B、

政策因素C、

社會因素D、

人文因素正確答案：

C

參考解析：考點:社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機。35、多選題收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有()。A、

房地產(chǎn)改擴建費用B、

抵押貸款還本付息額C、

所得稅D、

房地產(chǎn)折舊額E、

重置提撥款正確答案：

B

D

A

C

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。36、多選題評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有()。A、

收益期應為租賃合同剩余租賃期B、

收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C、

凈收益應為合同租金減去運營費用D、

凈收益應為市場租金減去運營費用E、

凈收益應為市場租金減去合同租金正確答案：

A

E

參考解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。評估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限，凈收益為市場租金減去合同租金。37、多選題收益性房地產(chǎn)包括()。A、

旅店B、

加油站C、

餐館D、

未開發(fā)的土地E、

農(nóng)地正確答案：

C

A

B

E

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。38、多選題某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則()。A、

該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B、

該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C、

以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D、

該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E、

該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。設該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，則n＝15。該房地產(chǎn)的收益價格=[（A/Y）-（b/Y2）]×[1-1/（1+Y）n]+（b/Y）×[n/（1+Y）n]=143.89（萬元）。以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)＝收益價格/年凈收益＝143.89/28＝5.14。39、多選題下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。A、

空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算B、

凈收益包括有形收益和無形收益C、

運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設備的折舊費D、

應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E、

通常只有客觀收益才能用于估價正確答案：

B

E

D

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。40、多選題在求取凈收益中，運營費用包括()。A、

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B、

房地產(chǎn)折舊費C、

房屋保險費D、

房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E、

為承租人提供的服務費正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。41、多選題某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括()。A、

電費B、

水費C、

物業(yè)管理費D、

房地產(chǎn)稅E、

供暖費正確答案：

B

E

D

參考解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔的費用。42、多選題就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出()。A、

最可能的估計值B、

較保守的估計值C、

過低的估計值D、

過高的估計值E、

較樂觀的估計值正確答案：

E

B

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。43、多選題引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()。A、

地震B(yǎng)、

電梯數(shù)量不夠C、

酸雨D、

單行道E、

門窗的自然破損正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B是功能缺乏的功能折舊，選項D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。44、多選題在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用()等求取該土地的重新購置價格。A、

比較法B、

收益法C、

假設開發(fā)法D、

基準地價修正法E、

長期趨勢法正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準地價修正法等方法求取。45、單選題()是指對物品的有支付能力支持的需要。A、

有用性B、

有效需求C、

購買力D、

稀缺性正確答案：

B

參考解析：考點:價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。46、多選題求取建筑物折舊的方法主要有()。A、

年限法B、

分解法C、

分部分項法D、

市場提取法E、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。47、多選題關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有()。A、

采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用B、

修復到新的或相當于新的狀況的必要費用C、

大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用D、

小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用E、

包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，即：修復成本≤修復后的房地產(chǎn)價值-修復前的房地產(chǎn)價值，是可修復的；反之，是不可修復的，即預計修復成本大于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。修復成本是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤。48、多選題完好房的成新度可以有()。A、

六成B、

七成C、

八成D、

九成E、

十成正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。嚴重損壞房及危險房是三成以下，一般損壞房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。49、多選題關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有()。A、

重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B、

重新購建價格相當于賬面價值C、

重新購建成本是客觀的重新購建成本D、

建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、

土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要的；選項B賬面價值是基于歷史成本的余值；選項E土地重新購建成本是價值時點狀況的土地的重新購建成本。50、多選題房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。A、

土地成本B、

建設成本C、

管理費用D、

銷售稅費E、

開發(fā)利潤正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地成本、建設成本、管理費用、投資利息和銷售稅費之和稱為開發(fā)成本。51、多選題某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括()。A、

應采用客觀成本而不是實際成本B、

應該采用實際成本而不是客觀成本C、

應結(jié)合選址.規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D、

應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E、

應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是成本法概述。采用成本法估價時應采用客觀成本而不是實際成本；應在客觀成本的基礎上結(jié)合選址、規(guī)劃設計等分析調(diào)整；應在客觀成本的基礎上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。選項E違背了估價師獨立性的原則。52、多選題成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括()。A、

增值稅B、

印花稅C、

教育費附加D、

城市維護建設稅E、

土地增值稅.企業(yè)所得稅正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費可分為兩類：（1）銷售稅金及附加，包括增值稅、城市維護建設稅和教育費附加；（2）其他銷售稅費，包括印花稅等。53、多選題按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為()。A、

重建成本B、

重置成本C、

置換成本D、

估算重建成本E、

估算重置成本正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建成本分為重建成本和重置成本。54、多選題功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有(),。A、

意外破壞的損毀B、

市場供給的過量C、

建筑設計的缺陷D、

人們消費觀念的改變E、

周圍環(huán)境條件惡化正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑物物質(zhì)折舊的原因；“市場供給的過量”和“周圍環(huán)境條件惡化”是造成建筑物經(jīng)濟折舊的原因。55、多選題在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為()。A、

物質(zhì)缺乏項目B、

物質(zhì)落后項目C、

物質(zhì)過剩項目D、

可修復項目E、

不可修復項目正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項目可分為可修復項目和不可修復項目。56、單選題成交價格圍繞著()而上下波動。A、

清算價格B、

原始價格C、

理論價格D、

市場價格正確答案：

D

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。57、多選題成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括()等。A、

圖書館B、

學校C、

空置的寫字樓D、

單獨的建筑物E、

加油站正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（新開發(fā)建設的房地產(chǎn)）、可以假設重新開發(fā)建設的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設的房地產(chǎn)（在建工程）、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)（期房），都可采用成本法。選項A圖書館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益,限制了收益法。選項B學校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。選項D單獨的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn)。選項C空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采用比較法，或收益法評估；選項E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評估。58、多選題根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有()。A、

市場提取法B、

工料測量法C、

分解法D、

單位比較法E、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

D

B

E

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。市場提取法，是收益法中求取報酬率的方法。分解法，是折舊計算的方法。59、多選題建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有()。A、

正常使用的磨損B、

功能缺乏C、

交通擁擠D、

功能落后E、

環(huán)境污染正確答案：

E

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊，選項E為物質(zhì)折舊。60、多選題下列關(guān)于假設開發(fā)法的表述中，正確的有()。A、

假設開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上B、

運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格.預期利潤和最高費用C、

有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開發(fā)法估價D、

假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算E、

假設開發(fā)法也稱為剩余法正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。選項D錯誤，開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。61、多選題運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括()。A、

穩(wěn)定.具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策B、

一套統(tǒng)一.嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C、

一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D、

一個公平競爭的市場環(huán)境E、

一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。假設開發(fā)法測算結(jié)果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：（1）要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（2）要有一個穩(wěn)定、具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策；（3）要有一個有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。62、多選題與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中()都單獨顯現(xiàn)出來。A、

銷售費用B、

后續(xù)的開發(fā)成本C、

投資利息D、

開發(fā)利潤E、

管理費用正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來。63、多選題關(guān)于假設開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有()。A、

開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B、

未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利C、

評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D、

對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E、

可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。選項B錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項D錯誤，對于出租或自營的房地產(chǎn)，預測開發(fā)完成后的價值，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值；選項E錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。64、多選題開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。A、

比較法B、

成本法C、

長期趨勢法D、

收益法E、

推測法正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。在動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測65、多選題在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有()。A、

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B、

后續(xù)建設成本C、

后續(xù)管理費用D、

后續(xù)銷售稅費E、

待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。后續(xù)銷售稅費是在開發(fā)完成時發(fā)生的，不應計算利息。66、多選題在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內(nèi)容有()。A、

用途B、

區(qū)位C、

建筑規(guī)模D、

建筑檔次E、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法估價需要具備的條件。區(qū)位是既定的，無法選擇。最佳開發(fā)利用方式包括用途、建筑規(guī)模、檔次等。67、單選題市場價格圍繞著()而上下波動。A、

原始價格B、

成交價格C、

理論價格D、

清算價格正確答案：

C

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。68、多選題下列關(guān)于標準價調(diào)整法的表述中，正確的有()。A、

標準價調(diào)整法是一種批量估價方法B、

標準房地產(chǎn)必須是實際存在的C、

房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D、

估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍E、

主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是標準價調(diào)整法。選項B錯誤，標準房地產(chǎn)最好是實際存在的，在沒有合適的實際房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)；選項D錯誤，估價范圍包括估價的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。69、多選題下列關(guān)于基準地價修正法的說法中，正確的有()。A、

本質(zhì)上是比較法B、

需要做交易情況修正C、

需要做市場狀況調(diào)整D、

需要做土地狀況調(diào)整E、

估價結(jié)果的準確性取決于基準地價的準確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是基準地價修正法?；鶞实貎r修正法的估價結(jié)果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)體系的完整性和合理性。運用基準地價修正法進行宗地估價，一般分為5個步驟：（1）收集有關(guān)基準地價資料；（2）查找估價對象宗地所在位置的基準地價；（3）對基準地價進行市場狀況調(diào)整；（4）對基準地價進行土地狀況調(diào)整；（5）計算估價對象宗地價值或價格。70、多選題長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于()。A、

收益法中預測未來的租金B(yǎng)、

比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整C、

填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D、

比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E、

成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。選項B錯誤，正確表述應為：用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整；選項E錯誤，不能用于成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格。71、多選題應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有()。A、

求取單獨深度價格修正率B、

將標準臨街深度分為若干等份C、

制定容積率修正系數(shù)D、

制定使用年限修正系數(shù)E、

設定標準臨街深度正確答案：

E

B

A

參考解析：本題考查的是路線價法。制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：（1）設定標準臨街深度；（2）將標準臨街深度劃分為若干等份；（3）確定臨街深度價格遞減率；（4）求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格形式表示。72、多選題有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有()。A、

劃分路線價區(qū)段B、

設定標準臨街寬度C、

調(diào)查評估路線價D、

制作價格修正率表E、

計算臨街土地的價值正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是路線價法。運用路線價法估價一般分為6個步驟：劃分路線價區(qū)段；設定標準臨街深度；選取標準臨街宗地；調(diào)查評估路線價；制作價格修正率表；計算臨街土地價值或價格。73、多選題利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有()。A、

臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格B、

在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C、

該路線價所對應的日期本身就是價值時點D、

該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E、

交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是路線價法。在路線價法中，利用路線價求取臨街土地價值或價格時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”的原因是：求得的路線價——若干標準臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格；求得的路線價所對應的日期，已與要求取的街道土地價值或價格所對應的日起一致，都是價值時點的。74、多選題調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用()等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。A、

比較法B、

收益法C、

成本法D、

假設開發(fā)法E、

建筑物剩余技術(shù)正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是路線價法。調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用收益法（通常是其中土地剩余技術(shù)）、比較法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。75、多選題運用長期趨勢法估價的一般步驟有()。A、

收集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格資料，并進行檢查.鑒別B、

整理收集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖C、

觀察.分析時間序列，得出一定的模式D、

以此模式去推測.判斷估價對象在未來某個時間的價格E、

對未來的價格進行分析和預測正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。運用長期趨勢法進行價值或價格預測，一般分為4個步驟：（1）收集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實；（2）整理上述收集到的歷史價值或價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；（3）觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價值或價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式；（4）以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價值或價格。76、多選題下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有()。A、

比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B、

判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C、

預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D、

對可比實例進行市場狀況調(diào)整E、

對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估正確答案：

B

D

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價值和價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：（1）用于收益法中預測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益等；（2）用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整；（3）用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價值、價格的發(fā)展趨勢或潛力；（4）用來填補某些房地產(chǎn)歷史價值、價格資料的缺乏。由于長期趨勢法主要是依據(jù)某類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料來判斷推測出該類房地產(chǎn)未來的價格，因此不適用于對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估。77、多選題甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有()。A、

若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B、

若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C、

若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D、

若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E、

若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是編制價格修正率表。四三二一法則是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%；第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%；第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%；第四個（距離街道最遠的）25英尺，價值占整塊土地價值的10%。九八七六法則是指超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。78、單選題房地產(chǎn)的有租約限制價值等于()。A、

無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B、

出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C、

無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D、

出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值正確答案：

A

參考解析：考點:完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權(quán)益價值。79、多選題下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點的表述中，正確的有()。A、

對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點B、

城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點C、

一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點D、

價值時點由委托人和估價師決定E、

對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。選項D錯誤，價值時點從本質(zhì)上講既不是委托人決定的，也不是估價師決定的，而是由估價目的決定；選項E錯誤，對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價或估價鑒定的價值時點，應為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。80、多選題估價所需資料主要包括下列()。A、

反映估價對象狀況的資料B、

估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C、

對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D、

對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E、

建筑物建造階段工程監(jiān)理資料正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是收集估價所需資料。估價所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價對象狀況的資料；（2）估價對象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；（4）對房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。81、多選題不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如()不宜作為抵押物。A、

一個游泳館B、

一個高爾夫球洞C、

一個球場D、

一條保齡球球道E、

封閉使用的大院深處的一幢房屋正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。82、多選題保存的估價資料應全面、完整，一般包括()。A、

估價報告B、

估價委托書C、

估價中的不同意見記錄D、

外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E、

內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）估價所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價作業(yè)方案；（6）估價對象實地查勘記錄；（7）估價報告內(nèi)部審核記錄；（8）估價中的不同意見記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。83、多選題在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有()。A、

參數(shù)選取不合理B、

隱含的估價對象范圍不同C、

選用的估價方法不切合估價對象D、

估價作業(yè)日期不同E、

價值類型選取不合理正確答案：

B

A

C

參考解析：本題考查的是確定估價結(jié)果。在對測算結(jié)果進行校核和比較分析時，應進行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：（1）估價計算的正確性，即計算是否有錯誤，這是最低級的錯誤；（2）估價基礎數(shù)據(jù)的正確性，即估價測算中所使用的面積、使用期限等反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設成本等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價參數(shù)的合理性，即用于測算估價對象價值或價格的調(diào)整系數(shù)、報酬率、利潤率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價計算公式的恰當性，即選取的計算公式是否合適；（5）不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價方法的財產(chǎn)范圍是否相同；（6）不同估價方法的估價前提的一致性，即估價前提是否相同；（7）估價方法的適用性，即選用的估價方法是否合適；（8）估價假設的合理性，即估價假設是否合理；（9）估價依據(jù)的正確性，即估價依據(jù)是否正確；（10）估價原則的正確性，即是否遵循了應遵循的估價原則；房地產(chǎn)市場狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。84、多選題房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是()。A、

說明估價報告的合法性、真實性B、

說明估價的獨立、客觀、公正性C、

規(guī)避估價風險D、

保護估價報告使用者E、

防止委托人提出高估或低估要求正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。合理且有依據(jù)地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價報告使用人在使用估價報告時注意，保護估價報告使用人。85、多選題與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括()A、

是一種專業(yè)意見B、

估計價格或價值C、

實行有償服務D、

承擔法律責任E、

估價作業(yè)日期長正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有下列特點：（1）由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成；（2）提供的是專業(yè)意見；（3）具有公信力；（4）實行有償服務；（5）承擔法律責任。86、多選題由于具有()特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。A、

保值增值B、

價值量大C、

不可移動D、

壽命長久E、

獨一無二正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。87、多選題在房地產(chǎn)抵押中，需要進行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括()。A、

租賃抵押中的權(quán)益價值評估B、

初次抵押中的抵押價值評估C、

再次抵押中的抵押價值評估D、

處置抵押中的市場價值評估E、

續(xù)貸抵押中的抵押價值評估正確答案：

B

C

E

D

參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要主要有下列5種：（1）初次抵押估價；（2）再次抵押估價；（3）續(xù)貸抵押估價；（4）抵押期間估價；（5）抵押房地產(chǎn)處置估價。88、多選題下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有()。A、

企業(yè)所得稅B、

個人所得稅C、

印花稅D、

增值稅E、

契稅正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。選項E是專門針對房地產(chǎn)設置的稅種。中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產(chǎn)設置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅；另外5個是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。89、單選題根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的()。A、

再次抵押估價B、

抵押期間估價C、

抵押房地產(chǎn)處置估價D、

續(xù)貸抵押估價正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。90、單選題下列關(guān)于總價格、單位價格和樓面地價的表述中，錯誤的是()。A、

房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低B、

房地產(chǎn)單位價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低C、

樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低D、

樓面地價是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格正確答案：

B

參考解析：考點:總價格、單位價格和樓面地價。選項B，房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。91、多選題下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有()。A、

征收的實質(zhì)是強制收買B、

征用的實質(zhì)是強制使用C、

征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為D、

征用是所有權(quán)的改變，不返還E、

征收.征用都是無償?shù)?，不給予補償