職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫-13

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫_131、判斷題(2016年真題)按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第（n-1）個計息周期的期末。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B（江南博哥）

參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。2、判斷題(2016年真題)在復(fù)利計算中，年值是指在連續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。在復(fù)利計算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。3、判斷題(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項目的年成本利潤率等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營的年數(shù)。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。4、判斷題(2015年真題)根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)會計制度，采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比例計算。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是投資與成本。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)投資的營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本。5、判斷題(2016年真題)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動比率相對較高。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。6、判斷題(2017年真題)某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。7、判斷題(2016年真題)在房地產(chǎn)投資分析中，如沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計）。8、判斷題(2015年真題)在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價格是指房地產(chǎn)開發(fā)項目能達到預(yù)定可接受最低盈利水平時的房屋售價。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最低售價是指開發(fā)項目的房屋售價下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。9、判斷題(2016年真題)在其他風(fēng)險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風(fēng)險的能力越強。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)除的能力越強。10、判斷題(2017年真題)風(fēng)險承受能力較強的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。11、判斷題(2015年真題)房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的目的是找出對投資項目影響最大的敏感性因素。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素；（2）研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力；（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。12、判斷題(2016年真題)從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策。13、判斷題(2016年真題)在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。14、判斷題(2017年真題)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場分析和擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個項目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動。15、判斷題(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程費不包括電梯的采購費用。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資估算。建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、其他設(shè)備的采購及安裝等）等。16、判斷題(2016年真題)政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。17、判斷題(2017年真題)權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。18、判斷題(2016年真題)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩(wěn)定。19、判斷題(2017年真題)零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。對于每一個零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不同而有較大差異。20、判斷題商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。21、判斷題對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。22、判斷題房地產(chǎn)投資具有收益、保值和增值的特性，但是不具備消費的特性。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性。23、判斷題以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越小。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。以固定資金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。24、判斷題資本價值即使在收益和運營費用都不發(fā)生變化的情況下，也會隨著收益率的變化而變化。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風(fēng)險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。25、判斷題商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機構(gòu)投資、企業(yè)投資和個人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經(jīng)濟效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。26、判斷題房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用；二是出租，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。27、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直接融資。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行（IPO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。28、判斷題房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。29、判斷題在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險最大的是居住用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象，這是因為零售商業(yè)用房對于宏觀經(jīng)濟變化的反應(yīng)是最快和最大的。30、判斷題對于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，可采取協(xié)議方式出讓。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是開發(fā)商獲取土地的途徑?！霸诠嫉牡囟紊?，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。31、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)程序。工程建設(shè)項目招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式。前者是以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或組織投標(biāo)；后者是以投標(biāo)邀請書的形式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚪M織投標(biāo)。32、判斷題采用工程量清單招標(biāo)的項目宜采用成本加酬金合同方式。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)招標(biāo)機構(gòu)。采用工程量清單招標(biāo)的項目宜采用單價合同方式。33、判斷題采用網(wǎng)絡(luò)圖進行工程進度控制，最大的優(yōu)點在于能夠表明各項工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關(guān)系，并能找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是進度控制。網(wǎng)絡(luò)圖法的優(yōu)點，首先是在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系；其次是可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關(guān)鍵線路和關(guān)鍵工作。34、判斷題開發(fā)商一般在正式進入建設(shè)階段前，需要再次評價開發(fā)項目的風(fēng)險和盈利特性，以作為是否進入下階段工作的決策依據(jù)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是其他前期工作。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開發(fā)商一般在正式進入建設(shè)階段前，需要再次評價開發(fā)項目的風(fēng)險和盈利特性，以作為是否進入下階段工作的決策依據(jù)。35、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理，可由開發(fā)商自己組織管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負責(zé)管理。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程項目管理，可由開發(fā)商自己組織的管理隊伍管理，也可委托監(jiān)理機構(gòu)負責(zé)管理。36、判斷題開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個項目的平均銷售周期。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式?？疾旖?jīng)紀(jì)機構(gòu)的過往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。37、判斷題房地產(chǎn)市場調(diào)查需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占仲Y料。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是是市場調(diào)查的步驟。市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。38、判斷題對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的時限性。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是對市場調(diào)查的分析與評估。對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。39、判斷題假設(shè)有50個新婚家庭，住宅的銷售量達到15套，如果該年新婚家庭數(shù)量為10000個，則住宅的需求量為3000套。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。市場因子推演法是通過分析市場因子與銷售量的相關(guān)關(guān)系來預(yù)測未來的銷售量。該住宅的需求量=10000×15/50=3000（套）。40、判斷題識別競爭者的關(guān)鍵，是從企業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是識別競爭者。識別競爭者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。41、判斷題競爭情況調(diào)查和市場營銷因素調(diào)查屬于不可控制因素的調(diào)查。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查、市場需求容量調(diào)查、消費者和消費者行為調(diào)查、競爭情況調(diào)查等四項調(diào)查內(nèi)容均屬于不可控制因素的調(diào)查，市場營銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查。42、判斷題服務(wù)市場也稱目標(biāo)市場，是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。服務(wù)市場，也稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。43、判斷題分析市場趨勢的三個步驟中，最后一步是企業(yè)的銷售預(yù)測。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。分析市場趨勢通常包括三個步驟：宏觀環(huán)境預(yù)測；行業(yè)預(yù)測；企業(yè)的銷售預(yù)測。44、判斷題重新定位指避開強有力的競爭對手的二次定位。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場定位。重新定位指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進行二次定位。45、判斷題從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，是對某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總的供需分析。46、判斷題個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初尚未償還的貸款本金計算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，貸款后期因尚未償還的貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。47、判斷題資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。48、判斷題名義利率是實際利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。49、判斷題房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開發(fā)-持有出租-出售”的模式。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)投資信托基金常采用“購買-持有出租-出售”的模式。50、判斷題如果計息周期為一定的時間區(qū)間（如年、季、月等），并按復(fù)利計息，稱為間斷復(fù)利。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是單利計息與復(fù)利計息。復(fù)利計息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分。如果計息周期為一定的時間區(qū)間（如年、季、月等），并按復(fù)利計息，稱為間斷復(fù)利；如果計息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。51、判斷題按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第（n-1）個計息周期的期末。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。52、判斷題貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為貸款利率的代表。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為基礎(chǔ)利率的代表。53、判斷題在資金等效值的計算過程中，終值是指資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是資金等效值的概念。把資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。54、判斷題等額序列支付資金回收系數(shù)是已知現(xiàn)值求年金，標(biāo)準(zhǔn)表示法為（A/P，i，n）。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。等額序列支付資金回收系數(shù)是已知現(xiàn)值求年金，標(biāo)準(zhǔn)表示法為（A/P，i，n），公式為A=P（A/P，i，n）。55、判斷題對開發(fā)利潤較高的商品房開發(fā)項目，土地增值稅對開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標(biāo)產(chǎn)生了實質(zhì)的影響，普遍采用了從預(yù)售收入或銷售收入中預(yù)提土地增值稅、項目結(jié)束時統(tǒng)一清算多退少補的制度。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。對開發(fā)成本利潤較高的商品房開發(fā)項目，土地增值稅對開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標(biāo)產(chǎn)生了實質(zhì)的影響，普遍采用了從預(yù)售收入或銷售收入中預(yù)提土地增值稅、項目結(jié)束時統(tǒng)一清算多退少補的制度。56、判斷題一般房地產(chǎn)投資項目，利息備付率通常在0～1。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是利息備付率。一般房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)大于2。57、判斷題資產(chǎn)負債率屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量企業(yè)或項目在清算時保護債權(quán)人利益的程度。58、判斷題差額投資內(nèi)部收益率是指兩個方案內(nèi)部收益率之差。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。59、判斷題借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。借款償還期是清償能力指標(biāo)，而投資回收期是盈利能力指標(biāo)。60、判斷題對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增長和股權(quán)增加效果只在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果，既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）61、判斷題投資回報通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回收則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。62、判斷題運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，不包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資與成本。運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）、增值稅、稅金及附加、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。63、判斷題按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。64、判斷題差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案。65、判斷題對于開發(fā)—銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資產(chǎn)投資的性質(zhì)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資與成本。對于開發(fā)—銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品。66、判斷題毛利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－增值稅和稅金附加。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。毛利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－增值稅和稅金附加－土地增值稅。67、判斷題城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。68、判斷題一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。69、判斷題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。70、判斷題某項目建設(shè)期為一年，期初需投入1000萬元，其中600萬元向銀行貸款，貸款利率為10%，按年計息，年末應(yīng)償還的利息為30萬元。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是利息。按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，但是本題已經(jīng)告知了在期初借款，所以應(yīng)該按照全年計息，利息為60萬元。71、判斷題由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動比率相對較高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。72、判斷題不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，保持資金可以隨時投資。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，不選擇備選方案中的任何項目，保持其資金可以隨時投資到財務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項目中去。73、判斷題與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動，因此，以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項目風(fēng)險性高低，有時會得出不正確的結(jié)論，為此需要消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計算整個項目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。74、判斷題不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定、發(fā)生概率已知條件下的風(fēng)險分析。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的界定。盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，不能代替風(fēng)險分析。75、判斷題解析法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。76、判斷題最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越弱。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。77、判斷題金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險。78、判斷題房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是利潤達到最低要求時，而非利潤為零時。利潤為零時為保本點分析。79、判斷題權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。80、判斷題房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有可逆性和可延期性。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。81、判斷題可行性研究的根本目的是為項目決策提供依據(jù)；減少或避免項目的失?。惶岣唔椖康慕?jīng)濟、社會和環(huán)境效益。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究的含義和目的。可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。82、判斷題可行性研究中的調(diào)查研究，主要從市場調(diào)查、資源調(diào)查、人力調(diào)查三方面進行。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究的步驟。調(diào)查研究主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。83、判斷題對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，必須編制資產(chǎn)負債表。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是基本報表。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表。84、判斷題土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是土地費用。土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。85、判斷題敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員及時采取對策并進行有效的控制。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中及時采取對策并進行有效的控制。86、判斷題抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)。87、判斷題傘型合伙REITS是指基金不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。傘型合伙REITS是指基金不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。多重合伙是基金直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。88、判斷題多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換，不但使REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換，不但使REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。89、判斷題利率的變化會給房地產(chǎn)投資信托的實際收益帶來損失，特別是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。如果利率下降，就會引起債權(quán)組合價值的相對下降。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險及其管理。利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，特別是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。如果利率上升，就會引起債權(quán)組合價值相對下降。90、判斷題房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的投資功能，而非其財產(chǎn)功能，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資的概念。房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。91、判斷題無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項目的投資風(fēng)險。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資需要承擔(dān)項目風(fēng)險，債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資的