房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)講義

前言

房地財(cái)產(chǎn)是底子性和先導(dǎo)性財(cái)產(chǎn)，是百姓經(jīng)濟(jì)生長的底子和推動(dòng)力，同時(shí)，房地

財(cái)產(chǎn)又具有較強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)性，住宅的生長能夠促進(jìn)相關(guān)財(cái)產(chǎn)的興起和生長，從

各國房地財(cái)產(chǎn)生長的歷史和我國房地財(cái)產(chǎn)生長的實(shí)踐來看，我國的房地財(cái)產(chǎn)必將

成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)百姓經(jīng)濟(jì)生長新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

由于目前房地財(cái)產(chǎn)涉及到土地治理、都市籌劃、建立治理、市政治理、房地產(chǎn)治

理等政府部分，干系龐大，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作歷程中感觸阻力重重，為此，我

們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)步伐進(jìn)行了專門的考察與闡發(fā)，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)

形成根本的、高效的、可操縱性良好的開發(fā)步伐體系，用于指導(dǎo)、開展房地芹項(xiàng)

目開發(fā)的業(yè)務(wù)。

本課題研究的主要內(nèi)容：

從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、衡宇拆遷、籌劃、

建立、營銷等方面，定房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全歷程的系統(tǒng)描述。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研

究闡發(fā)。

本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)步伐是事情經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體

事情，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本步伐研究偏重底子觀

點(diǎn)、根本要領(lǐng)、根本辦事步伐的介紹。對(duì)付近年來新出現(xiàn)的觀點(diǎn)、有爭(zhēng)議的理念

以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的觀點(diǎn)涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事

步伐沒有涉及；對(duì)付國度、地方政府的政策法例、辦事步伐等不再附文件。

由于編者的學(xué)識(shí)水平所限，難免有錯(cuò)誤或不當(dāng)之處，請(qǐng)讀者批評(píng)指正。

第一章房地財(cái)產(chǎn)開發(fā)概述

第一節(jié)房地財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)

房地產(chǎn)是土地、衡宇財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，憑據(jù)土地資源狀況和土地利用總體籌

劃，將土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。而衡宇是指土地上的居民住房、

工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等修建物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。

房地財(cái)產(chǎn)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、治理、辦事的行業(yè)，屬于第三財(cái)產(chǎn),

是具有先導(dǎo)性、底子性、動(dòng)員性和風(fēng)險(xiǎn)性的財(cái)產(chǎn)。

房地財(cái)產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)主要包羅房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介辦事和物業(yè)治理。其中，

房地產(chǎn)中介辦事又包羅房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代價(jià)評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房

地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)偏重的差別可分為兩類：

第一類是從事都市房地產(chǎn)開發(fā)和生意業(yè)務(wù)的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取

得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行底子設(shè)施、衡宇建立；所謂房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)，包

羅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和衡宇租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土

地使用權(quán)后，依照籌劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建立，形成產(chǎn)業(yè)用地和其它建立

用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)大概轉(zhuǎn)讓、出租地面修建物。

房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方法的差別可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行衡宇的建立，爾后出售新建

衡宇的方法。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻⑹斓刂笤俎D(zhuǎn)讓的方法。

第三類，其他方法。如購置衡宇后出租；購置衡宇后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；大概

購置房地產(chǎn)后等候一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；大概接辦在建工程后繼承開發(fā)等。

在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土

地上進(jìn)行底子設(shè)施、衡宇建立，爾后出售新建衡宇的開發(fā)模式及開發(fā)步伐進(jìn)行探

討。

第二節(jié)房地財(cái)產(chǎn)的職位和作用

房地產(chǎn)是百姓經(jīng)濟(jì)生長的一個(gè)根本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的生長都離不開房地財(cái)

產(chǎn)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的到場(chǎng)者。

因此說，房地財(cái)產(chǎn)是生長百姓經(jīng)濟(jì)和改進(jìn)人民生活物質(zhì)條件的底子財(cái)產(chǎn)之一。它

的重要作用可以歸納如下：

1.可以為百姓經(jīng)濟(jì)的生長提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改進(jìn)人民的居住和生活條件；

3.可以改進(jìn)投資情況，加快革新開放的步調(diào)；

4.通過綜合開發(fā)，制止疏散建立的毛病，有利于都市籌劃的實(shí)施；

5.可以為都市建立開辟重要的積聚資金的渠道；

6.可以動(dòng)員相關(guān)財(cái)產(chǎn)，如修建、建材、化工等產(chǎn)業(yè)的生長;

7.有利于財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的公道調(diào)解；

8.有利于深化住房制度的革新，調(diào)解消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加快經(jīng)濟(jì)建立；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

隨著百姓經(jīng)濟(jì)和房地財(cái)產(chǎn)的進(jìn)一步生長，房地財(cái)產(chǎn)在百姓經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更遍

及、更重要的作用。

第三節(jié)房地財(cái)產(chǎn)的歷史沿革

1949年新中國創(chuàng)建后，寬大農(nóng)村實(shí)行土地革新，破除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)

民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿劤涩F(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)

團(tuán)體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為團(tuán)體所有。今后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消

失。

50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改革，全國城鎮(zhèn)

陸續(xù)開始以“國度經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有衡宇進(jìn)行社會(huì)主義改革，付給房主租

金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改革私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國度也以贖

買的方法收返國有。從底子上確立了公有制在社會(huì)主義都市房地產(chǎn)中的主體職

位。

十年動(dòng)亂期間，對(duì)都市房地產(chǎn)治理事情破壞極大。房地產(chǎn)治理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)

權(quán)治理陷入雜亂，違章占地兒經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有產(chǎn)生，住宅建立停滯不

前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。

1978年后，“忽如一夜東風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。”隨著經(jīng)濟(jì)體制革新的全面

展開，在都市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度革新、都市土地使用制度革新、房地產(chǎn)生產(chǎn)方

法革新，新時(shí)期社會(huì)主義的房地財(cái)產(chǎn)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)會(huì)和歷史條伶下,

房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國的大地上逐步興起并蓬勃生長起來。從沿海到內(nèi)地，從都市到

鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行歷程中產(chǎn)生了一些矛盾和問

題。好比盲目建立、無證建立而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對(duì)這些問題，針對(duì)這些

問題，國度陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地財(cái)產(chǎn)存在的問題。

第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行底子設(shè)施、衡宇建

立，并進(jìn)行出售的行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)歷程中應(yīng)遵循的執(zhí)法、法例及辦事步

伐。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列步伐：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研步伐、項(xiàng)目立項(xiàng)歷程

步伐、土地使用權(quán)的取得步伐、征地拆遷步伐、項(xiàng)目籌劃步伐、工程建立步伐、

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營步伐。

1.項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研步伐

項(xiàng)目的前期調(diào)研步伐，就是通過開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的視察，搜集大

量市場(chǎng)信息，來探詢投資的可能性，尋找投資時(shí)機(jī)的歷程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)步伐

項(xiàng)目立項(xiàng)步伐,就是上報(bào)項(xiàng)目發(fā)起書或項(xiàng)目可研陳訴,取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），

使項(xiàng)目取得正當(dāng)?shù)拈_發(fā)建立資格。

3.土地使用權(quán)取得的步伐

土地使用權(quán)取得的步伐，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過（取得發(fā)起書批復(fù)，可行性研

究批復(fù)），并取得建立用地籌劃許可證后,治理取得土地使用權(quán)手續(xù)的步伐。

4.項(xiàng)目籌劃步伐

項(xiàng)目籌劃步伐，就是開發(fā)商取得建立用地籌劃許可證、建立工程籌劃許可證的途

徑。

憑據(jù)國度和濟(jì)南市有關(guān)都市籌劃的規(guī)定，在濟(jì)南市都市籌劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建立的項(xiàng)目,

必須切合都市籌劃的要求，必須向市籌劃局治理項(xiàng)目籌劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩

證”（建立用地籌劃許可證、建立工程籌劃許可證）后，方可開工建立。項(xiàng)目籌劃

申報(bào)的根本步伐如下：

（1）在可行性研究陳訴（項(xiàng)目發(fā)起書）報(bào)批之前，開發(fā)商要向籌劃局申報(bào)籌劃要

點(diǎn)，籌劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范疇、籌劃條件等提出開端意見,形成項(xiàng)目建立選址的初

審意見，作為籌劃部分進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究陳訴批復(fù)后，開發(fā)商可向籌劃局中報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)籌劃局向申請(qǐng)單

位下發(fā)計(jì)規(guī)定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)籌劃要求通知竹，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范疇

等提供較詳細(xì)的意見。

（3）憑據(jù)籌劃局提出的籌劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃方案設(shè)

計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。

開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，應(yīng)向籌劃部分提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是體例開端設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建立用

地籌劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)籌劃要求通知書和可行性研究陳訴批復(fù)，即可向籌劃局申領(lǐng)

建立用地籌劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建立工程籌劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式籌劃后，申請(qǐng)治理開工手

續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建立是否切合籌劃要求的最后法定步伐,該證是申辦開工

的必備文件。

5.征地拆遷步伐

征地是指項(xiàng)目選址用地為團(tuán)體土地時(shí),要憑據(jù)法定的步伐和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限

的政府審批以后,對(duì)團(tuán)體土地及地上物等依法賠償，補(bǔ)貼后，將團(tuán)體土地轉(zhuǎn)為國

有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在都市籌劃區(qū)國有土地上,為到達(dá)施工要求的園地條件，拆除

建立用地上原有衡宇及其隸屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行賠償、安頓的行為。

征地在領(lǐng)取建立用地籌劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建立拆遷臨時(shí)用地許可

證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要事情。征地、拆遷事情的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工

的必備條件之一。

6.工程建立步伐

工程建立階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工籌劃起，到項(xiàng)目施工全部完

成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,到達(dá)業(yè)主使用條件的歷程。

在項(xiàng)目完成籌劃步伐并且具備開JL條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;

同時(shí)，與市政相關(guān)部分（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部分、城管局）

洽談簽訂協(xié)議，支付有關(guān)用度；治理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;治理工

程建立質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納種種用度；開工建立；項(xiàng)目竣工后，由主管部分（市

質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營步伐

房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益

的行為。該項(xiàng)事情從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開

發(fā)商，既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷

售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部分發(fā)表

的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行，且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部分鑒

證方為有效。

房地財(cái)產(chǎn)在我國事個(gè)新興的財(cái)產(chǎn)，是第三財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土

地有償使用和衡宇商品化的推進(jìn)，必將對(duì)百姓經(jīng)濟(jì)生長起到巨大的推行動(dòng)用。

笫二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步伐

第一節(jié)項(xiàng)目立項(xiàng)

一、概述

開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部分（省市籌劃

生長委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

對(duì)付房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要事情是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)治

理辦公室報(bào)送項(xiàng)目發(fā)起書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)R發(fā)起書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目發(fā)起書批復(fù),體

例可行性研究陳訴報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度牢固資產(chǎn)投資籌劃。（國度計(jì)

委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行存案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制

度。）

二、實(shí)施步伐

1.工程建立項(xiàng)目立項(xiàng)審批

（1）承辦部分：濟(jì)南市籌劃生長委員會(huì)投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由

具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位體例的可行性研究陳訴?？尚行匝芯筷愒V應(yīng)具有以

下附件：籌劃部分對(duì)項(xiàng)目建立選址的初審意見；土地治理部分對(duì)建立用地的初審

意見；環(huán)保部分的環(huán)評(píng)陳訴；有關(guān)部分對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地動(dòng)的審

查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.

（3）申辦步伐：有行政主管部分的開發(fā)商，由主管行政部分轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)

資料?；無行政主管部分的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)治理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)

申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍

賣方法取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國

有土地使用權(quán)出讓條約》。與其它申報(bào)質(zhì)料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后,

憑據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)切合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)生長

籌劃部分審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委賣力轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)事情日內(nèi)予以批復(fù)可研陳訴。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦治理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)治理費(fèi)。

2.建立項(xiàng)目年度投資籌劃審批

（1）承辦部分：濟(jì)南市籌劃生長委員會(huì)投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②國度或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究陳訴；

③籌劃部分出具的建立項(xiàng)目籌劃許可意見；④跨年度建立項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上

年度下達(dá)的年度投資笫劃。

（3）申辦步伐：有行政主管部分的開發(fā)商，由主管行政部分轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無

行政主管部分的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)治理辦公室，申報(bào)資料由該辦

轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)切合條件的，市計(jì)委予以批

復(fù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)事情日內(nèi)予以批復(fù)可研陳訴。

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批步伐圖（見步伐圖一）

第二節(jié)五證兩書的取得

第一小節(jié)土地使用權(quán)證的取得

一、概述

開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通事后，須取得建立用地籌劃許可證,方可治理取得土地使用

權(quán)的手續(xù)。

在現(xiàn)階段憑據(jù)都市房地產(chǎn)治理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方法有

三種：一是通過國度出讓方法得到（即通過土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓

方法得到（即通過土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者互助等

方法（即通過土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。

通過出讓方法取得使用權(quán)的執(zhí)法憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使

用權(quán)的臨時(shí)證件是建立用地批準(zhǔn)書。

國有土地使用權(quán)出讓，是指國度將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用

者，由土地使用者向國度支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地

為團(tuán)體土地,憑據(jù)法定的步伐報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府構(gòu)造審批以后,對(duì)團(tuán)體土地

及地上物等依法賠償，將團(tuán)體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在都市籌劃區(qū)國有土地上,為到達(dá)施工要求的園地條件，拆除

建立用地上原有衡宇及其隸屬物，并對(duì)原用地者進(jìn)行賠償、安頓的行為。憑據(jù)領(lǐng)

土資源部第11命令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌

等方法出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊

原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該事情原則上是在領(lǐng)土資源局取得建立拆遷臨時(shí)用

地許nn止或土地使用杈證即可提出申請(qǐng)。實(shí)際操縱中只要與土地出讓方告竣協(xié)

議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要事情。

二、實(shí)施步伐

（一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的治理

1.承辦部分：濟(jì)南市領(lǐng)土資源局

2.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資籌劃；建立用地籌劃許可證；建立

用地籌劃意見；用地范疇圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。

3.申辦步伐：

審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)事情日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)事情日）；制定一書三

方案（建立用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、增補(bǔ)耕地方案、征用土地方

案）（15個(gè)事情日）：繳納征地治理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建立用地使用費(fèi)（2個(gè)事

情H）；依照規(guī)定治理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地治理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建立用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)拜見附錄六

土地開發(fā)用度一覽表。

5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范疇僅限于：1.國度構(gòu)造用地和軍事用地；2.都市

底子設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國度重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

4.執(zhí)法、行政法例規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來說，可以通過劃撥方法取得的開

發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建立用地。

（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的治理

領(lǐng)土資源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡種種經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建立），均必

須以招標(biāo)、拍賣大概掛牌方法出讓。承辦部分均為：濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心。

現(xiàn)分述如下：

國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣大概掛牌出讓運(yùn)動(dòng)，是有籌劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市領(lǐng)土

資源局憑據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生長籌劃、財(cái)產(chǎn)政策、土地利用總體籌劃、土地利用年度籌

劃、都市籌劃和土地市場(chǎng)狀況，體例國有土地使月權(quán)出讓籌劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市玫府

批準(zhǔn)后，向社會(huì)公然宣布。

濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心憑據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，體例招標(biāo)拍賣掛牌

出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包羅招標(biāo)拍賣掛牌出讓通告、投標(biāo)大概競(jìng)

買須知、宗輿圖、土地使用條件、標(biāo)書大概競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、

國有土地使用權(quán)出讓條約文本。

濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣大概掛牌開始日前20日宣布招標(biāo)、拍賣

大概掛牌通告，宣布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的根本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、

所在。

招標(biāo)拍賣掛牌通告包羅下列內(nèi)容：

①出讓人的名稱和地點(diǎn)；

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、籌劃設(shè)計(jì)要求；

③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的步伐;

④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、所在及方法；

⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、所在、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方法等；

⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和要領(lǐng)；

⑦投標(biāo)、競(jìng)買包管金；

濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)切合招標(biāo)

拍賣掛牌通告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其到場(chǎng)招標(biāo)拍賣掛牌運(yùn)動(dòng)。

1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列步伐進(jìn)行：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)通告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人

可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可

撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面答應(yīng)包袱責(zé)任。

②由投標(biāo)人大概其推選的代表查抄標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人

名稱、投標(biāo)代價(jià)和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人

以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人憑據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

2.拍賣會(huì)依照下列步伐進(jìn)行：

①主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、籌劃要求和其他有關(guān)事

項(xiàng)；

③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)矩及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)大概報(bào)價(jià)：

⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼承競(jìng)價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表現(xiàn)拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

競(jìng)買人不敷三人，大概競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未到達(dá)底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

3.掛牌依照以下步伐進(jìn)行：

①在掛牌通告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用

年期、籌劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)矩及增價(jià)幅度等，在掛牌通告規(guī)定的土地生意

業(yè)務(wù)場(chǎng)合掛牌宣布；

②切合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌代價(jià)；

④出讓人繼承擔(dān)當(dāng)新的報(bào)價(jià)；

⑤出讓人在掛牌通告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。

掛牌時(shí)間不少于10個(gè)事情日。掛牌期間可憑據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)解增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿，憑據(jù)下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并切合其他條件的，掛

牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)大概兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)

價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者大概競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不切合其他條件的，

掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)大概兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛

牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

4.成交確認(rèn)書

以招標(biāo)、拍賣大概掛牌方法確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得

人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包羅出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地點(diǎn)，出讓標(biāo)的，成交時(shí)

間、所在、價(jià)款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓條約》的時(shí)間、所在等內(nèi)容。

成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有條約效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓

人改變競(jìng)得結(jié)果，大概中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法包

袱責(zé)任。

中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)憑據(jù)成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用

權(quán)出讓條約》。

中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買包管金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投

標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買包管金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌運(yùn)動(dòng)結(jié)束后

5個(gè)事情日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

招標(biāo)拍賣掛牌運(yùn)動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)事情日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果

予以宣布。

出讓人宣布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取用度。

受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓條約》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金

后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)治理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，拜見附

錄五土地開發(fā)用度一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的治理

1.承辦部分：濟(jì)南市領(lǐng)土資源局

2.申報(bào)資料：

（1）土地登記需要的資料

①籌劃立項(xiàng)批文；②建立用地籌劃許可證和用地意見；③土地登記申請(qǐng)書；④地

籍視察表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指

界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評(píng)

估陳訴；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙要領(lǐng)人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓

方土地登記申請(qǐng)

3.申辦步伐：

①申請(qǐng)：開發(fā)商持所需質(zhì)料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)質(zhì)料進(jìn)行審查，

井賜與回復(fù)。

②地籍視察：區(qū)領(lǐng)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬視察和地籍丈量，本宗地及鄰宗地

法人或其委托人在確認(rèn)的地籍視察上簽字。區(qū)局填寫開端意見后報(bào)市局審批。

③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊(cè)登記發(fā)表證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取

證書。

4.辦結(jié)時(shí)限：對(duì)切合登記條件的，7個(gè)事情日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標(biāo)、拍賣大概掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商

可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建立。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列步

伐治理。

（一）建立拆遷臨時(shí)用地許可證的取得

1.承辦部分：濟(jì)南市領(lǐng)土資源局

2.申報(bào)資料：①用地申請(qǐng)；②建立用地籌劃許可證；③建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通

知書及附圖；④建立用地籌劃意見。

3.申辦步伐：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市領(lǐng)土資源局，經(jīng)審查，切合條件的,

7個(gè)事情日內(nèi)核發(fā)建立拆遷臨時(shí)用地許可證。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)治理費(fèi)800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的治理

1.承辦部分：濟(jì)南市拆遷辦

2.申報(bào)資料：①拆遷申請(qǐng)書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建立用地籌劃許可證》及附

圖、附件；④國有土地使用證；⑤建立拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷賠償、安頓

資金證明；⑦拆遷籌劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)變更和安頓用房證明。

3.申辦步伐：

審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)

的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)治理委托拆遷或自行拆遷存案手續(xù)，繳納

拆遷治理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《衡宇拆遷許可證》。

確定拆遷范疇，宣布拆遷通告，進(jìn)行戶口登記、衡宇勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備事情；拆遷

機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)

收合格證》；征地辦、拆遷辦、籌劃局現(xiàn)場(chǎng)丈量定線，審定用地范疇、拆遷面積。

4.拆遷步伐圖（見步伐圖二）

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷治理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安頓一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安頓12元/平

方米。

第二小節(jié)籌劃許可證的取得

（一）概述

為增強(qiáng)都市籌劃治理，包管濟(jì)南市整體籌劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)

施建立工程籌劃許可證制度。開發(fā)商在治理建立工程籌劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的

建立籌劃、土地使用證件、建立工程用地籌劃許可證、建立工程擬建位置的地形

圖、建立工程總平面圖、切合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部分對(duì)施

工圖的批復(fù)意見、建立工程用地籌劃許可證，向市籌劃治理部分提出建立申請(qǐng)，

經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建立工程籌劃許可證。

（二）實(shí)施步伐

1.建立用地籌劃許可證的取得

（1）承辦部分：濟(jì)南市籌劃局

⑵申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)（含建立要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度籌劃投資批文；

③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究陳訴。

（3）申辦步伐:

①持所需質(zhì)料向市籌劃局提出申請(qǐng)；②籌劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、查對(duì)相關(guān)籌劃，

在15個(gè)事情日內(nèi)賜與回復(fù)；③籌劃局對(duì)切合都市籌劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建立用地籌

劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向領(lǐng)土資源局申請(qǐng)治理建立用地籌劃批準(zhǔn)手

續(xù)；④需制訂詳細(xì)籌劃的，在7個(gè)事情日內(nèi)簽發(fā)《籌劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委

托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面籌劃設(shè)計(jì)；⑥籌劃局審查籌劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市籌

劃局籌劃治理處治理《建立用地籌劃許可證》。對(duì)具備審批條件旦切合詳細(xì)籌劃

的，7個(gè)事情日內(nèi)核發(fā)《建立用地籌劃許可證》和《建立用地籌劃意見》。

2.建立工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)步伐

（1）承辦部分：開發(fā)商或其署理機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：①建立項(xiàng)目籌劃批文；②建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖;

③招標(biāo)投標(biāo)事情籌劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或署理機(jī)構(gòu)事情能力證明

質(zhì)料及資格證書；⑥委托署理協(xié)議或條約。

（3）申辦步伐：①招標(biāo)人或其署理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)質(zhì)料（包羅：籌劃批文、

設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；

③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記存案；④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等運(yùn)動(dòng)實(shí)施

現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況陳訴；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)

招標(biāo)投標(biāo)意見書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)事情日。

（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的修建工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，

行政監(jiān)督部分為市建委設(shè)計(jì)處。

3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批

（1）承辦部分：濟(jì)南市公安消防分局建審科

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、

定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書；③《有關(guān)部分審核意見表》（加

蓋開發(fā)商公章）；④旅工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程

需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的修建物應(yīng)備有圖紙光盤。

（3）申辦步伐：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《修建工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)

消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《修建內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將

申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審治理修建消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)事情日內(nèi)；國度、省重

點(diǎn)工程20個(gè)事情日內(nèi)審核完畢。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號(hào)的有關(guān)規(guī)定,按修建面積計(jì)，收取消防

設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。

4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查

（1）承辦部分：濟(jì)南市建立工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站

（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)

委立項(xiàng)批文；③市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)

計(jì)條約（原件）：⑤地質(zhì)勘察陳訴2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)

構(gòu)盤算軟件名稱和熱工盤算書；⑧衡宇判定陳訴（僅限于加層、改革項(xiàng)目）。

（3）申辦步伐：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將

登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技能性審查，并出

具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)審查意見進(jìn)行回復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建

委提交技能性審查陳訴；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查用度之日起，15個(gè)事情

日內(nèi)，提出圖紙審查意見。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國度計(jì)委、建立部計(jì)代價(jià)[2002]10號(hào)文件和省物價(jià)局、魯

價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按修建面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公

寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)講授樓、高等院校講授樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、

酒店、超市、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、堆棧等9類修建按差別標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)事情口內(nèi)提出圖紙審查意

見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位憑據(jù)其意見對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)治理通

常需要30個(gè)事情日。

5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查V

(1)承辦部分：濟(jì)南市人民防空辦公室

(2)申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套(地下人防部分)；②計(jì)委立項(xiàng)批文；

③市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。

(3)申辦步伐：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來包袱，如

由濟(jì)南市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來設(shè)計(jì)，到達(dá)人防掩護(hù)品級(jí)，并治理了人防

結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建立費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),

則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過。

(4)辦結(jié)時(shí)限：如治理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須治理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；

如未治理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)事情日以內(nèi)。

(5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：憑據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)(2001)181號(hào)《關(guān)于調(diào)解人防建立收費(fèi)的通知》

和濟(jì)價(jià)費(fèi)字(2001)259號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)務(wù)局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)務(wù)廳、

人防辦〈關(guān)于調(diào)解人防建立收費(fèi)的通知》的通知》的規(guī)定，人防易地建立費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

為，按總修建面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。

6.籌劃許可證的治理

(1)承辦部分：濟(jì)南市籌劃局

(2)申報(bào)資料：

申請(qǐng)階段：①書面申請(qǐng)(含建立要求和內(nèi)容)；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的

詳細(xì)籌劃；

取證階段：①《建立工程籌劃許可證》中報(bào)表一式兩份；②修建工程總平面圖(加

蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章)一份；③修建和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程

平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年年度投資籌劃；⑤有關(guān)部分的審核手續(xù)；

⑥已取得《建立用地籌劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及衡宇拆遷

的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部分審查的，應(yīng)附其書面審查意見。

(3)申辦步伐：

申請(qǐng)階段：持申報(bào)質(zhì)料向市籌劃局提出申請(qǐng)；到市籌劃局籌劃治理處治理《建立

工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書》；省會(huì)籌劃專家組評(píng)審；到市籌劃局籌劃治理處治理

《建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建立工程籌劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同

施工圖及其它申報(bào)資料送籌劃局治理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由籌劃局開具

的濟(jì)南市都市建立基金治理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。

同時(shí)，在市籌劃局繳納都市.籌劃技能咨詢辦事費(fèi)和修建放線費(fèi)。在繳納上述用度

后，方可領(lǐng)取建立工程籌劃許可證。

（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)事情日內(nèi)；②治理《建立工程設(shè)計(jì)籌劃

要求通知書》，7個(gè)事情日內(nèi)；③治理《建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書》，

7個(gè)事情日內(nèi)；④治理施工圖審查，20個(gè)事情日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不

計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：憑據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號(hào)文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；

憑據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號(hào)文的規(guī)定，都市籌劃技能咨詢辦事費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按修

建類別的差別，分別計(jì)取差別的用度。（詳見表三）；憑據(jù)國度測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)物

價(jià)目表，修建放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。

（6）籌劃許可證治理步伐圖（見步伐圖三）

（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資籌劃批復(fù)部分治理

年度結(jié)轉(zhuǎn)籌劃。

第三小節(jié)施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建立工程施工許可證,是在治理《修建工程籌劃許可證》后，需要進(jìn)行的臉證

工程建立切合開工要求的最后法定步伐，該證是申辦開工的必備文件。

在市建委治理報(bào)建證后,開發(fā)商可在濟(jì)南市修建有形市場(chǎng)治理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、

質(zhì)量監(jiān)督、寧靜監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建立治理部分提出開工申

請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。

二、實(shí)施步伐

（-）項(xiàng)目報(bào)建

1.承辦部分：濟(jì)南市建立委員會(huì)

2.中報(bào)資料：①”委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資籌劃；②市籌劃局建立工程設(shè)訂籌劃要求通

知竹、定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書；③工程建立項(xiàng)目報(bào)建申

清表。

3.申辦步伐：①到市建立行政主管部分領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，憑據(jù)投資籌劃填寫清楚

并加蓋單位公章。②持投資籌劃及申請(qǐng)表報(bào)市建立行政主管部分，取得《工程建

立項(xiàng)目報(bào)建證》。

4.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)事情日。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。

（二）濟(jì)南市修建市場(chǎng)需治理的手續(xù)

1.建立工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)

（1）承辦部分：招標(biāo)署理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委籌劃批文；②市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通知書、

定點(diǎn)紅線圖、建立工程設(shè)計(jì)方案籌劃審查意見書；③建立用地籌劃許可證；④修

建工程籌劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、

《寧靜資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)署理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中

介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

（3）申辦步伐：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請(qǐng)；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文

件；宣布修建工程招標(biāo)通告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資

格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)要領(lǐng)；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評(píng)標(biāo)組織:

投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；宣布中標(biāo)通告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、

審查鑒證條約；審定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別治理注冊(cè)登記施工步隊(duì)、審查其他

事項(xiàng)；會(huì)合收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；憑據(jù)《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記存案。

存案資料包羅招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的

原始記載、中標(biāo)通知書。

（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成;

②評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程

可適當(dāng)延長；③審查條約，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列用度：工程招標(biāo)治理費(fèi)，中標(biāo)價(jià)的0.5

5%o；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后

方可實(shí)施。

2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、生意業(yè)務(wù)信息手續(xù)

造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、生意業(yè)務(wù)信息手續(xù)在修建有形市場(chǎng)僅須交納用度即可。

辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)事情日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：

（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.4%。

（2）造價(jià)治理費(fèi)0.9%。

（3）生意業(yè)務(wù)信息費(fèi)0.6%。

以上用度的盤算基數(shù)是：修建面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)拜見濟(jì)建工字［2

002］第16號(hào)文，詳見附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi)該用度由濟(jì)南市修建工程勞保費(fèi)治理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26%。。工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元

以上首次須繳付50%以上，分期緩交不凌駕兩次。

（三）施工許可證的治理

1.承辦部分：濟(jì)南市建立委員會(huì)

2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市籌劃局建立工程設(shè)計(jì)籌劃要求通

知書及附圖；④施工條約存案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理?xiàng)l約鑒證；⑦施工

單位寧靜報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦修建工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可

申請(qǐng)表。

3.申辦步伐：①開發(fā)席領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建立工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程

質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送修建有形市

場(chǎng)市建委窗口治理審批手續(xù)；③交納墻體質(zhì)料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥包管金后，領(lǐng)取

施工許可證。

4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體質(zhì)料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥包管金之日起,

5個(gè)事情日內(nèi)，核發(fā)《建立工程施工許可證》

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體質(zhì)料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥包管

金2.5元/噸。

6.應(yīng)注意的事項(xiàng):①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建立工程，實(shí)行一份施工許可制度;

②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商生存，副本由施工企業(yè)生存，作為

竣工驗(yàn)收資料。

7.施工許可證治理步伐圖（見步伐圖四）

第四小節(jié)衡宇預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都市、縣房地

產(chǎn)治理部分治理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實(shí)施步伐

1.承辦部分：濟(jì)南市拆遷治理辦公室

2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房

盤算投入建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工

交付口期的證明質(zhì)料;④開發(fā)資質(zhì)品級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營許可證;⑤工程施工條約；

⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦步伐：拆遷辦收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)質(zhì)料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。

2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，治理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)治理完畢。

第五小節(jié)衡宇權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國實(shí)行衡宇所有權(quán)登記發(fā)證制度，衡宇權(quán)屬證書是衡宇所有人依法擁有衡宇并

對(duì)衡宇行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一正當(dāng)憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后,

即可治理新建衡宇確權(quán)登記手續(xù)。

二、實(shí)施步伐

1.承辦部分：濟(jì)南市房產(chǎn)治理局各區(qū)房管局

2.申報(bào)資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建立用地籌劃許可

ilk；④建立工程籌劃許E證；⑤建立工程施工許可證；⑥建立工程（質(zhì)量）竣工

驗(yàn)收證明；⑦衡宇平面圖（衡宇坐落平面圖、衡宇分層分戶平面圖、衡宇分戶平

面圖）。

3.申辦步伐：開發(fā)商到衡宇所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提供規(guī)定的資料

進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市衡宇測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)

丈量、繪制平面圖；切合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一

份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市衡宇產(chǎn)權(quán)登記中

心審批簽發(fā)衡宇權(quán)屬證書。衡宇產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)

商。

4.辦結(jié)時(shí)限：治理種種衡宇權(quán)屬登記，賣力初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市衡

宇產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部分，應(yīng)在5個(gè)事情日內(nèi)完成所包袱環(huán)節(jié)的事情事項(xiàng)。對(duì)

切合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)事情日內(nèi)治理完畢。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：衡宇初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別暨按每證80元計(jì)收。每

增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交

納生意業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行生意業(yè)務(wù)買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取生意業(yè)務(wù)

手續(xù)費(fèi)。

第六小節(jié)兩書制度

房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購置人提供《住宅質(zhì)量包管書》和《住宅

使用說明書》。《住宅質(zhì)量包管書》用于明確開發(fā)商應(yīng)包袱的保修責(zé)任，《住宅

使用說明書》的作用是向業(yè)主提示公道使用住房的注意事項(xiàng)。

《住宅質(zhì)量包管書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部分核驗(yàn)的質(zhì)量品級(jí)；2.保修范疇；3.

保修期;4.用戶報(bào)修的單位；5.回復(fù)和處置懲罰的時(shí)限。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)亙位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)

注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)狻?/p>

熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和

安裝注意事項(xiàng)的說明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、

保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說明；9.其他需要說明的問題：10.住宅

中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。

應(yīng)注意的事項(xiàng)：

1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；

2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起盤算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建立部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量包管書和住宅使

用說明書制度的規(guī)定》。

第三節(jié)與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入牢固資產(chǎn)年度投資籌劃后，即可與自來水公司、

供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部分進(jìn)行打仗商洽，起草協(xié)議，治理

供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)用度。別的，在建立

施工歷程中，還會(huì)涉及到門路挖掘和門路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實(shí)施步伐

1.與自來水設(shè)施的接駁

（1）承辦部分：濟(jì)南市自來水公司

（2）申報(bào)資料：①用水申請(qǐng)陳訴；②總平面圖；③施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。

（3）申辦步伐：①用水申請(qǐng)陳訴，到生產(chǎn)技能科治理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②申請(qǐng)手

續(xù)批復(fù)后，到籌劃設(shè)計(jì)室治理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等候工程公司擺設(shè)施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的衡宇所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水公司

憑據(jù)修建物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的巨細(xì)確定。詳見附

表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程

造價(jià)的4.5%；施工用度按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②

批準(zhǔn)開戶的用戶申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，畤年度的需重新治理中請(qǐng)；③對(duì)用戶規(guī)定；

一個(gè)門牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單位為單位安裝水表；④由自來水

公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公

司賣力維護(hù)、治理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位賣力維護(hù)治理；

⑤對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行掩護(hù)。

2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部分：濟(jì)南市管道煤氣公司

（2）申報(bào)資料：①申請(qǐng)開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500

地形圖及用氣修建2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。

（3）申辦步伐：①申請(qǐng)陳訴，注明開戶的地點(diǎn)、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方法，

到用戶處置懲罰處治理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤

氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司賣力，

在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通

氣點(diǎn)火。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：1980元/戶，另外另有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣

費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此用度通過協(xié)商可減免。

3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部分：濟(jì)南市供電局

（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)三的立項(xiàng)批文；②行關(guān)的用電資料，包羅用電所在、電力

用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電籌劃等；③按市供

電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。

（3）申辦步伐：到市供電局辦事大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，治理手續(xù)。

簽訂供用電條約（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)用度。

（4）辦結(jié)時(shí)限:

供電企業(yè)對(duì)已受理的用電中請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：

①居民用戶最長不凌駕五天；②低壓電力用戶最長不凌駕十天；③高壓?jiǎn)坞娫从?/p>

戶最長不凌駕一個(gè)月；④高壓雙電源用戶最長不凌駕二個(gè)月。

若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對(duì)供電企業(yè)回復(fù)

的供電方案有差別意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

新裝增容供電工程貼用度戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市.供電局繳

納供電貼費(fèi)。

2002年初，國度計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（拜見《供電行

業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編），濟(jì)南市供電局目

前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙

電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)

系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等告竣意向性協(xié)議，方可定址，

確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納

供電貼費(fèi)并受電工程開工口為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案

的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，

應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以治理延長手

續(xù)。但延長時(shí)間不得凌駕前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部分：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)陳訴，注明開戶地點(diǎn)、修建面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。

（3）申辦步伐：①提出申請(qǐng)陳訴；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該用度由區(qū)域供熱公司收取，按修建面積計(jì)，110

元/平米。該用度的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部分：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處

（2）申報(bào)資料?：給排水施工圖

（3）申辦步伐：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處治理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局

組織施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的用度，視具體情況而定。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部分執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。

6.門路占用審批手續(xù)

（1）承辦部分：濟(jì)南市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平

面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。

（3）中辦步伐：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、斷絕

帶及其他隸屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通治理部分提出申請(qǐng)。同意占用的，申請(qǐng)人

持批準(zhǔn)書及申報(bào)質(zhì)料到市城管局治理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外都市

門路的，到區(qū)建委治理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、門路綠地的，按

門路分類直接到市城管局與區(qū)建委治理手續(xù)；占用門路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)執(zhí)法、

法例的相關(guān)規(guī)定治理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)事情日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

7.門路挖掘?qū)徟掷m(xù)

（1）承辦部分：濟(jì)南市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①建立工程籌劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

（3）申辦步伐：①需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、斷絕

帶及其他隸屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通治理部分提出申請(qǐng)。同意挖掘的，申請(qǐng)人

持批準(zhǔn)書及申報(bào)質(zhì)料到市城管局治理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外都市

門路且面積小于50M2的，到區(qū)市政JL程設(shè)施治理部分治理審批手續(xù)；③需要挖

掘街頭空地、廣場(chǎng)、門路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請(qǐng)，按門路分類直接

到市城管局與區(qū)建委治理手續(xù)。挖掘門路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)執(zhí)法、法例的相關(guān)

規(guī)定治理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)事情日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的籌謀闡發(fā)

在信息技能時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、質(zhì)料、設(shè)備和人力等并列為治

理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

由代價(jià)向非代價(jià)競(jìng)爭(zhēng)生長，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷信息的需要比已往任何時(shí)候都

更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)偏向

重要的底子性事情。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)視察，才氣制定出切實(shí)可行

的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)視察的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)視察，就是以房地產(chǎn)為特定的商品東西，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行

系統(tǒng)的收集、整理、記載和闡發(fā)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。

市場(chǎng)視察有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)視察是以科學(xué)要領(lǐng)收集消費(fèi)者購置

和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購

置力的視察，只有通過一定命量的種種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣視察，才氣現(xiàn)發(fā)

消費(fèi)者房地產(chǎn)購置力的情況。廣義的市場(chǎng)視察則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或

勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一歷程中全部商業(yè)運(yùn)動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的

收集、記載、整理和闡發(fā)，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)C因此，廣義的市

場(chǎng)視察不但是單純研究購置者的心理或行為，而是對(duì)營銷運(yùn)動(dòng)中所有階段加以研

究。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)視察的重要性

企業(yè)的生存情況是不停變革的，企業(yè)必須通過市場(chǎng)視察，了解消費(fèi)者對(duì)住房

的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不停

開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)物的產(chǎn)物計(jì)謀、代價(jià)計(jì)謀、營銷

渠道計(jì)謀、促銷計(jì)謀時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)視察的底子上進(jìn)行。只有通過市場(chǎng)

視察，才氣了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要幾多住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。

制作好的衡宇若能切合消費(fèi)者的需求，銷路流通，也就可能到達(dá)企業(yè)預(yù)先制定的

效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)視察的主要內(nèi)容

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)情況視察

(1)政治執(zhí)法情況視察

①國度、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的目標(biāo)政策。如房地產(chǎn)代價(jià)政策、房地

產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策

等。

②有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的執(zhí)法規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》、《房

地產(chǎn)治理法》、《土地治理法》。

③有關(guān)百姓經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長籌劃、生長籌劃、土地利用總體籌劃、都市建立籌

劃和區(qū)域籌劃、都市生長戰(zhàn)略等。

(2)經(jīng)濟(jì)情況視察

①國度、地區(qū)或都市的經(jīng)濟(jì)特性，包羅經(jīng)濟(jì)生長范圍、趨勢(shì)、速度和效益。

②項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、底子設(shè)施情況、

地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供應(yīng)情況。

③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

?百姓經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)財(cái)產(chǎn)。

⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

?項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放水平和國際經(jīng)濟(jì)互助的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投

資的生長情況。

⑦與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)所在相關(guān)因素的視察。

⑧財(cái)務(wù)收支。對(duì)付差別的物業(yè)類型，所需視察的經(jīng)濟(jì)情況內(nèi)容有很大的差別,

須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的視察。

(3)社區(qū)情況視察

社區(qū)情況直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)物的代價(jià)，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良

的社區(qū)情況，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用代價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作

用。社區(qū)情況視察內(nèi)容包羅：社區(qū)繁榮水平、購物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、

交通和教誨的便利、寧靜保障水平、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為視察

①消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其餉和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求生長趨勢(shì)。

②房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素視察。如國度關(guān)于百姓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)結(jié)

構(gòu)的調(diào)解和變革；消費(fèi)者的組成、漫衍及消費(fèi)需求的條理狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求

和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變革及其購置能力與投向。

③需求動(dòng)機(jī)視察。如消費(fèi)者的購置意向，影響消費(fèi)者購置動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)

者購置動(dòng)機(jī)的類型等。

④購置行為視察。如差別消費(fèi)者的差別購置行為，消費(fèi)者的購置模式，影響

消費(fèi)者購置行為的社會(huì)因素及心理因素等。

(5)房地產(chǎn)產(chǎn)物視察。

①房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)物的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。

②現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的情況、功效、格式、售后辦事的意

見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)物的擔(dān)當(dāng)水平。

③新技能、新產(chǎn)物、新工藝、新質(zhì)料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)物上應(yīng)用的情

況。

④本企業(yè)產(chǎn)物的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。

⑤修建設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

①(6)房地產(chǎn)代價(jià)視察。

影響房地產(chǎn)代價(jià)變革的因素，特別是政府代價(jià)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)訂價(jià)的影

響

②

③房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變革趨勢(shì)。

④房地產(chǎn)商品代價(jià)需求彈性和供應(yīng)彈性的巨細(xì)。

⑤開發(fā)商種種差別的代價(jià)計(jì)謀和訂價(jià)要領(lǐng)對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。

國際、海內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的代價(jià)c

⑥

開發(fā)個(gè)案所在都市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)代價(jià)。

⑦

代價(jià)變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反響。

/IX

(①7房地產(chǎn)促銷視察。

②房地產(chǎn)告白的時(shí)空漫衍及告白效果測(cè)定。

③房地產(chǎn)告白媒體使用情況的視察。

④房地產(chǎn)告白預(yù)算與署理公司視察。

⑤人員促銷的配備狀況。

種種公關(guān)運(yùn)動(dòng)在租售績(jī)效的影響。

?種種營業(yè)推廣運(yùn)動(dòng)的租售績(jī)效。

18

唐地產(chǎn)昔銷渠道溝'察,

①房地產(chǎn)營銷渠道的京擇、控制與調(diào)解情況。

②

③房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷方法的接納情況、生長趨勢(shì)及其原因。

④租售署理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售署理的情況。

房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售署理商的評(píng)價(jià)。

（9）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況視察。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)付房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營銷計(jì)謀有著重要的影響。因此，企業(yè)在

制定種種重要的市場(chǎng)營銷決策之前，必須認(rèn)真視察和研究競(jìng)爭(zhēng)敵手可能作出的種

種反響，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的種種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的視察內(nèi)容主要包

羅：

①競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營治理優(yōu)劣勢(shì)視察。

②對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)部署、建材及隸屬設(shè)備選擇、辦事優(yōu)缺點(diǎn)的

視察與闡發(fā)。

③對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商晶房代價(jià)的視察和訂價(jià)情況的研究。

④對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者告白的監(jiān)督和告白用度、告白計(jì)謀的研究。

⑤對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的視察和闡發(fā)。

?對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的闡發(fā)與預(yù)計(jì)等。

⑦整個(gè)都市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)物的供應(yīng)量和在市場(chǎng)上的銷售量,

本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。

⑨競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)物的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其生長動(dòng)向。

第二節(jié)視察要領(lǐng)與條件

一、視察要領(lǐng)

市場(chǎng)視察有許多要領(lǐng)，可分為兩大類，第一類按選擇視察東西來分別，有

全面普查、重點(diǎn)視察、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按視察東西所接納的

具體要領(lǐng)來分別，有訪問法、視察法、實(shí)驗(yàn)法。下面扼要闡發(fā)每一種視察要領(lǐng)特

征。

1.按視察東西分別

（1）全面普查。全面普查是指對(duì)視察東西總體所包羅的全部個(gè)別都進(jìn)行視察。

如果把一個(gè)都市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入漫衍情況系統(tǒng)視察了解后，

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。

（2）重點(diǎn)視察。重點(diǎn)視察是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為視察東西,

進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。接納這種視察方法，由于被視察的東西數(shù)目不多，企業(yè)可

以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。固然由于所選東西并非全部，

視察結(jié)果難免會(huì)有一定誤差。

（3）隨機(jī)抽樣.隨機(jī)抽樣視察是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)別作為樣木進(jìn)行視

察，憑據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)視察中占有重要職

位，在實(shí)際事情中應(yīng)用很遍及。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，

每一樣本有相等的時(shí)機(jī)，即事件產(chǎn)生的概率是相等的，這樣可以憑據(jù)視察的樣本

空間的結(jié)果來推斷母體的情況。

（4）非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)視察人員在選取樣本時(shí)并不是隨

機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的時(shí)機(jī)

并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體要領(lǐng)。

2.憑據(jù)視察要領(lǐng)分別。

（1）訪問法。

這是最常用的市場(chǎng)視察要領(lǐng)?？茖W(xué)設(shè)計(jì)視察表，有效地運(yùn)用小我私家訪問本

領(lǐng)是此要領(lǐng)樂成的要害。

①設(shè)計(jì)視察表。

視察表要反應(yīng)企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部分最體貼、最想得到的重要

信息來源之一。因此要想搞好視察，就必須設(shè)計(jì)好視察表。

設(shè)計(jì)視察表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。因?yàn)檩^長的問題容易被視察者

毅雜。其次，視察表上每一個(gè)問題只能包羅一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問題中不要使用專

門術(shù)語，好比容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞

不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的寄義不要模棱兩可，

一個(gè)問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方法。有時(shí)直接問問題并不見得

是最好的，而接納間接要領(lǐng)反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷

售某一處商品房做了不少告白，視察員想知道、想了解這些告白效果時(shí)，與其直

接詢問被視察者的看法如何，還不如用迂回方法去了解他們有幾多人知道該處的

房產(chǎn)情況。

②訪問法的形式

視察表設(shè)計(jì)好之后，憑據(jù)視察人員與被視察人員的打仗方法差別，可將訪問

法分別為三種形式。

1）答卷法。視察人員將被視察人員會(huì)合在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)

間答完，這樣被視察人員不能相互互換意見，使小我私家意見充實(shí)表達(dá)出來。

2）談話法。市場(chǎng)視察人員與被視察人員進(jìn)行面劈面談話，如召開座談會(huì)等。

3）電話視察。這種要領(lǐng)是市場(chǎng)視察人員借助電話來了解消費(fèi)者的意見的一種要

領(lǐng)。

（2）視察法。

這種要領(lǐng)是指視察人員不與被視察者正面打仗，而是在旁邊視察。視察人員

接納視察法，主要是為了得到那些被視察者不肯或不能提供的信息，通過視察法

便可以較容易地了解到。視察法有三種形式。

①直接視察法。

派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)視察東西進(jìn)行視察。例如可派人到房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)所或工地視

察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，視察消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴水平。

②實(shí)際陳跡丈量法。

視察人員不是親自視察購置者的行為，而是視察行為產(chǎn)生后的陳跡。例如，

要比力在差別報(bào)刊雜志上刊登告白的效果優(yōu)劣。

③行為記載法。

在取得被視察同意之后。用一定裝置記載視察東西的某一行為。例如，在某些家

庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，可以記載電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一

個(gè)電臺(tái)，收了多長時(shí)間等。這樣可以資助營銷治理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，

在什么時(shí)間播告白效果最好。

（3）實(shí)驗(yàn)法。

實(shí)驗(yàn)法是指將視察范疇縮小到一個(gè)比力小的范圍上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)

果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如視察告白效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作

為視察東西，對(duì)他們進(jìn)行告白宣傳?，然后憑據(jù)擔(dān)當(dāng)?shù)男Ч麃砀镄赂姘自~語、聲像

等。

二、視察范圍與技能條件

作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購置行為的視察，其范圍越大，結(jié)果也就越令人

信服。但是由于人力、物力的限制，另有視察技能條件的限制，使得我們不得不

從以下四個(gè)方面來考慮視察的范圍。

1.樣本的數(shù)量。

一般而言，一個(gè)視察樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本

可以低落誤差。但是，大樣本不可制止地要大量增加視察本錢，并且在視察實(shí)務(wù)

中，大樣本也引進(jìn)了分外的誤差因素，諸如視察員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、接納

率難以控制等。

2.樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與