房地產開發(fā)流程培訓教材

房地產開發(fā)流程

目錄

第一章：

項目決策階段

第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權

二、征地拆遷，申辦并取得《衡宇拆遷許可證》

三、籌劃設計

四、建立項目報建登記，申請招標，治理招標投標手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標

第三章：工程建立階段

1、施工用水

電及通訊線路接通，包管施工需要

2、施工園地平整，到達施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施T圖紙及施人為料準備

5、施工質料和施工設備的準備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)治理

7、施工許可批文及治理開工手續(xù)

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設計交底

10、體例工程進度籌劃

11、設計、施工、監(jiān)理單元的協(xié)調

第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭治理

一、申請竣工驗收，取得《修建工程竣工驗收存案證》

二、申辦建立工程籌劃驗收

三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

四、物業(yè)移交

第五章：交付使用階段

第一章：項目決策階段

房地產項目可行性研究階段

房地產開發(fā)項目經董事會批準開端立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略生長

研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的底子目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，淘汰或制

止投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建立的經濟、社會和情況效益。

可行性研究的主要內容有：（1）項目表面；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場觀

察及動遷安頓；（3）市場闡發(fā)和建立范圍簡直定；（4）籌劃設計影響

和情況掩護；（5）資源供給及資本運作方案：（6）情況影響和情況掩護;

（7）項目開發(fā)模式、組織機構、崗亭需求、治理用度的研究；（8）開發(fā)

建立節(jié)點籌劃；（9）項目經濟及社會效益闡發(fā)；（10）結論及發(fā)起。

2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場闡發(fā)專家、房地產

專家、修建工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的事情階段

1）投資時機研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行

開端摸底和意向性談判，并對投資項目或投資偏向提出發(fā)起，即在一

定的地域和部分內，以自然資源和市場的觀察預測為底子，尋找最有

利的投資時機。

投資時機研究相當大略，主要依靠籠統(tǒng)的預計而不是依靠詳細

的闡發(fā)。如果時機研究認為可行的，就可以進行下一階段的事情。

2）開端可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在時機研究的底子上,

進一步對項目建立的可能性與潛在效益進行論證闡發(fā)。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是

開發(fā)建立項目投資決策的底子，是在闡發(fā)項目在技能上、財政上、

經濟上的可行性后作出投資與反對策的要害步調。

4）項目的評估和決策，憑據(jù)國度有關劃定，對付大中型和限額以上

的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單元委托有資格的咨詢評

估單元就項目可行性研究陳訴進行評估論證。未經評估的建立項目，

任何單元禁絕審批，更禁絕組織建立。依法必須進行招標的工程建立

項目中，憑據(jù)工程建立項目審批治理劃定，凡應報送項目審批部分審

批的，必須在報送的項目可行性研究陳訴中增加有關招標的內容：建

立項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、質料等采購運動的

具體招標范疇（全部大概部分招標）；建立項目的勘察、設計、施工、

監(jiān)理以及重要設備、質料等采購運動擬接納的招標組織形式（委托招

標大概自行招標）；擬自行招標的，還應憑據(jù)《工程建立項目自行招

標試行措施》（國度生長籌劃委員會令第5號）劃定報送書面質料；

建立項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、質料等采購運動

擬接納的招標方法（公然招標大概邀請招標）；國度生長籌劃委員會

確定的國度重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點

項目，擬接納邀請招標的，應對接納邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步調

可行性研究按5個步調進行：（1）項目公司擔當委托或團體公司萱事

會立項；（2）觀察研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財政評價和經濟評

價；（5）體例可行性研究陳訴。

5、團體公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。

第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發(fā)商獲取土地使用權的主要方法

1）通過行政劃撥方法取得；

2）舊城改革取得中標地塊國有土地使用權；

3）轉讓取得；

4）出讓方法取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方法）；

5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部分立項、審批后取得?；

6）通過司法裁決取得；

7）通過吞并、收購等股權重組方法取得。

開發(fā)商獲取土地使用權的步伐

土地使用權有償出讓的方法

出讓方法是指政府作為國有土地的代表以什么形式或步伐將國有土

地使用權讓與土地使用者。

憑據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國

有土地使用權的出讓方法有三種：協(xié)議、招標、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有

償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談

判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方法。

招標出讓是指在指定的期限內，由切合條件的單元大概小我私家以書

面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人憑據(jù)一定的要求擇優(yōu)

確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方法。以招標方法出

讓土地使用權，不但要明確條約雙方當事人的權利義務，并且要明確

投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在

指定的時間、所在，組織切合條件的土地使用權有意受讓人加入，就

所出讓使用權的土地公然叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地

使用權受讓人的一種出讓方法。

依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權劃定》，建立用地凡屬于營

利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地生

意業(yè)務中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后

簽訂《國有土地使用權出讓條約》。開發(fā)商取得《國有土地使用權出

讓條約》后，到建管處治理修建方案報建手續(xù)，至地籍處治理土地證

登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，治理土地登記時應提交以下資料：

1）《土地出讓條約》、《劃撥決定書》或轉讓批文；

2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質；

3）屬新增建立用地的，應提供《建立用地批準書》；屬存量用地的,

應提供原土地使用者土地權源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗輿圖、地籍

圖各3份

6）地上附著物權屬證明；

7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明；

9）土地登記委托書。

土田主管部分

（1）土地使用權出讓

房地治理部分賣力治理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補

辦出讓手續(xù)的審核和報批事情，遠郊區(qū)、縣房地局賣力治理不敷10

畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批事

情。

（2）土地使用權劃撥

房地局賣力治理10畝以上(含10畝)的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。

區(qū)、縣房地局賣力治理10畝以下的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。

(3)征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部分審核后

報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，

由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)(縣)人民政府批準。

(4)地價評估

市房地局賣力城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)

的地價評估事情及評估陳訴的審查、地價審核和報批事情

招標受讓土地使用權申請步伐

(1)用地者見到招標通告后到指定所在索取招標文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部分了解情況，進行咨詢，并

到出讓地塊實地助察，搜集資料

(3)用地者進行投資闡發(fā)。

(4)到指定所在治理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證

明、銀行資信證明，并按劃定繳納投標包管金。

(5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、

縣房地局簽訂土地使用權出讓條約，并按條約的劃定支付總地價款的

一定比例作為定金。

(7)按條約的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局

申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請

正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權申請步伐

(1)用地者見到拍賣通告到指定所在索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部分了解情況，進行咨詢，并

到出讓地塊實地勘察，搜集資料

(3)用地者進行投資闡發(fā)。

(4)到指定所在治理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、

銀行資信證明，并按劃定繳納競投包管金。

(5)用地者到指定所在領取競叫牌。

(6)用地者在劃定時間、指定所在到拍賣現(xiàn)場加入競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用

權出讓條約，并按劃定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按條約的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局

申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領

正式國有土地使用證。

屬經營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌一競買或協(xié)議出讓步伐

取得《成交確認書》。憑此書治理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登

記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《衡宇拆遷許可證》。

都會衡宇拆遷是對都會籌劃區(qū)內國有土地上原有的衡宇及其隸屬物

等，不適應經濟、社會生長需要的部分進行拆除重建，使都會的整體

功效得到改進和提高。

1、拆遷方法：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改革方法取得土地使用權

所涉及拆遷

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷

許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經驗時委托專門從事衡宇

拆遷事情的單元進行。

2、拆遷的主要內容包羅：（1）衡宇拆建，如危舊房改革；（2）都會功

效、用地結構和空間結構的調解，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活辦

事設施等大眾修建的建立和改革；（3）情況治理，如擴展綠地、治理

污染工程等。因此，都會衡宇拆遷是陪同著都會建立項目進行的，是

都會建立的重要組成部分，尤其是舊城改革中的一個重要環(huán)節(jié)，處于

建立項目的前期事情階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

1）填寫《都會衡字拆遷申請表》一式五分；

2）建立項目批準文件；

3）建立用地籌劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建立用地批準書或劃撥決定書）

5）拆遷代庖單元和評估機構資料。

6）拆遷安頓籌劃和方案；（拆遷紅線范疇內衡宇面積、戶數(shù)、性質、

用途等根本情況；拆遷方法；拆遷期限；還建方法及還建期限；產權

清晰的安頓用房證明；拆遷賠償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷賠償安頓資金證明。

憑據(jù)《武漢市都會衡宇拆遷治理實施措施》的劃定，衡宇拆遷治理部

分在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。切合條件的，依法

收取拆遷治理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），發(fā)

表衡宇拆遷許可證。開發(fā)商取得《衡宇拆遷許可證》后，即可組織拆

遷，并與拆遷人簽訂安頓賠償協(xié)議。安頓賠償共有三種方法，一是錢

幣安頓，二是現(xiàn)房安頓，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆

遷驗收，取得《衡宇拆遷驗收及格證》。

三、籌劃設計

建立工程籌劃治理的主要內容有：修建治理、門路治理、管線治理、

審定設計方案、核發(fā)建立工程籌劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國

有土地范疇，項目籌劃申報的根本步調是：（1）在項目發(fā)起書報批或

可行性研究陳訴體例之前，開發(fā)商要向籌劃局申報籌劃要點，籌劃治

理部分應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；（2）在項目發(fā)起書批

復后，開發(fā)商應向籌劃局申報項目選址、定點，即向申請單元下發(fā)選

址籌劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范疇等提供較詳細的

意見，并須同時下達籌劃設計條件；（3）籌劃設計條件，是項目選址

后，由建立單元申請，籌劃部分下達的委托設計機構進行籌劃方案設

計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設計后，須向籌劃部分提出審定

申請；（4）通過審定的設計方案，是體例開端設計或施工圖的依據(jù)，

也是取得建立用地籌劃許可證的必備條件；（5）開發(fā)商依據(jù)審定的設

計方案通知書和可行性研究陳訴批復，并在籌劃主管部分征詢土地及

拆遷部分有關用地及拆遷安頓的意見后，應向籌劃局申領建立用地籌

劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；（6）申領建立工程籌

劃許可證，是在項目列入年度正式籌劃后，申請治理開工手續(xù)之前，

需進行的驗證工程建立切合籌劃要求的最后法定步伐，該證申辦開工

的必備文件。進行營利性的房地產開發(fā)，必須取得國有土地使用權才

氣進行。憑據(jù)《都會房地產治理法》的有關劃定，房地產開發(fā)用地一

級市場取得方法有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方法取得使用權的

執(zhí)法憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件

是建立用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建立項目選址意見書》和《建立用地

籌劃許可證》。并取得《建立項目選址意見書》的附件：籌劃設計（土

地使用）條件

1）建立項目選址申請

都會籌劃行政主管部分憑據(jù)全市經濟社會生長計謀、都會總體籌劃、

分區(qū)籌劃、控制性詳細籌劃等各級籌劃，憑據(jù)國度《都會籌劃法》、

《建立項目選址籌劃治理措施》等，考慮建立項目的要求，在劃定期

限內提出籌劃方面的初審意見和選址意見。今后，由都會籌劃行政主

管部分會同土地治理部分并征求項目所涉及到的有關部分的意見，對

初審意見及其選址提出復審意見，對付同意的項目報政府審批后，在

劃定的審批期限內核發(fā)項目選址意見書。

建立項目選址意見書的主要內容應包羅：建立項目的根本情況和建立

項目籌劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建立用地籌劃

都會建立用地籌劃治理的根本是依據(jù)都會籌劃確定的差別地段的土

地使用性質和總體結構，決定建立工程可以使用哪些土地，不可以使

用哪些土地，以及在滿足建立項目功效和使用要求的前提下，如何經

濟、公道地使用土地。都會籌劃行政主管部分對都會用地進行統(tǒng)一的

籌劃治理，實行嚴格的籌劃控制是實施都會籌劃的根本包管。

3）委托設計單元設計，送審設計方案。

中報籌劃要點。

籌劃要點是籌劃立項或建立工程可行性研究的籌劃根本依據(jù)。籌劃部

分可以要求開發(fā)單元初始籌劃部分對付開發(fā)項目的意見，再行決定對

可行性研究陳訴的批復。當建立單元完成籌劃報批手續(xù)之后，應到籌

劃部分申報選址定點，以獲取選址籌劃意見通知書申報選址定點。治

理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：

1）建立用地申請；

2）房地產開發(fā)單元營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

3）土地使用證或土地權屬證明；

4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建立項目選址意見書》及《建立用地籌劃許可證》后，

即可同步到a\建管處治理籌劃方案報建手續(xù)，取得《建立工程籌劃

許可證》；b\到耕保處治理土地征用、轉用手續(xù)，取得《建立用地批

準書》。到土地利用處治理土地出讓條約或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土

地使用權出讓條約》或取得《建立用地劃撥決定書》。c\到地籍處治

理《國有土地使用權證》；到拆遷處治理《拆遷許可證》；

2、持籌劃方案和修建方案圖紙到建管處申請修建方案報建，取得修

建核位紅線圖和施工圖。修建方案報建分兩階段。

1）籌劃方案審批階段，取得《籌劃修建方案批準意見書》。在此階

段需要提供的資料為：

a\l：2000地形圖1份;

b\l：500地形圖1份（附門路紅線及光盤）；

c\建立項目籌劃修建方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個差

別設計單元的籌劃方案及光盤）；

d\“一書一證”及其附件（籌劃設計使用條件和籌劃用地范疇線）。

2）施工圖批準階段，取得修建核位紅線圖5份和施工圖3份。在此

階段需要提供的資料為：

a\土地證復印件或宗輿圖或《出讓條約》或《劃撥決定書》；

b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、

抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部分審查意見或回執(zhí)；

c\施工圖3份及光盤。

3、申辦建立工程紅線定位與驗線，取得修建核位紅線圖。紅線定位

包羅修建紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。

紅線定位事情完成后，當修建物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆

士前，建立單元應申請紅線驗線。治理紅線定位時應提交以下資料原

件：

1）修建紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、修建施工圖，以及修建紅線

放線通知單。

2）修建試放紅線：紅線圖、修建總平面圖或修建施工圖、試放紅線

通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與籌劃門路或其它預留籌劃控制范疇相關，建立單元

還須到市籌劃院提取門路坐標及其它相關數(shù)據(jù)。

4、申辦《建立工程籌劃許可通知書》，治理完畢后憑此通知書到建

管部分治理《施工許可證》。建立工程施工至正負零時，持通知書等

相關資料申辦《建立工程籌劃許可證》。持修建紅線圖到市城管局固

體廢棄物治理處繳納垃圾處置懲罰費。申報《建立工程籌劃許可通知

書》應提交以下資料：

1）國有土地使用權證；

2）都會底子設施配套費收據(jù)；

3）人防費收據(jù)；

4）《建立工程籌劃許可通知書》申請表：

5）投資許可證

6）經放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建立工程籌劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建立工程

籌劃許可證》至建管部分治理建立工程正負零以上部分相關施工手

續(xù)；建立工程竣工后3個月內，開發(fā)商持竣工圖申辦《建立工程籌劃

驗收及格證》。

《建立工程籌劃許可證》時提交以下資料:

1）《建立工程籌劃許可通知書》

2）經正負零驗線、蓋印的《紅線定位冊》副本；

3）經正負零驗線、蓋印的《核位紅線圖》；

4）垃圾處置懲罰費聯(lián)系單。

《建立工程籌劃許可證》出現(xiàn)變動事由時，提交以下資料治理：

1）變動申請；

2）工商部分更名通知、變動后的工商執(zhí)照；

3）開發(fā)商資質證明；

4）土地變動批復；

5）變動后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據(jù)；

7）原建立工程籌劃許可證；

8）修建紅線圖；

9）抵押權人同意變動的意見（治理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項目還應提交判決書。

四、建立項目報建登記，申請招標，治理招標投標手續(xù)，確定勘察、

設計、監(jiān)理、施工步隊。

項目報建總流程：

實施單位流程內容承辦單位

建設單位

建立項目報建登記

武漢市建立工程生意業(yè)務中心各有關治理機構

建設單位

審核“一費制”收費認定費、核發(fā)繳款通知

各有關治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標申請人

建立單元招標申請

招標投標監(jiān)視治理機構

招標申請人

對招標申請人資格審查

招標投標監(jiān)視治理機構

招標人體例與存案招標文件

招標投標監(jiān)視治理機構

宣布招標通告

武漢市建立工程生意業(yè)務中心

投標申請人

投標申請人投標報名

武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人投標申請人

招標人對投標人資格預審

武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人

招標咨詢及答疑會

招標投標監(jiān)視治理機構

投標人投標人

投標人體例與遞交投標文件

招標投標監(jiān)視治理機構

招標人

組織評標委員會

招標投標監(jiān)視治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人投標人

開標

招標投標監(jiān)視治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

評標委員會、招標人

評標

招標投標監(jiān)視治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

評標委員會、招標人

定標

招標投標監(jiān)視治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人

批準招標投標情況陳訴

招標投標監(jiān)視治理機構各收費單元武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人

中標公示，發(fā)出中標通知書

招標投標監(jiān)視治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人、中標單元

簽訂條約

條約存案治理機構武漢市建立工程生意業(yè)務中心

招標人、中標單元

領取施工許可證

武漢市建立工程生意業(yè)務中心

中標單元

施工治理

武漢市建立工程生意業(yè)務中心

依法必須進行招標的項目范疇和范圍尺度，憑據(jù)湖北省人民政府的劃

定執(zhí)行。施工單項條約估算價在50萬元人民幣以上或修建面積到達

1000m2的建立工程新建、擴建和改建的修建的建立工程必須進行招

標。工程建立項目必須在發(fā)包前，由建立單元或其委托署理機構到市

生意業(yè)務中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招

投標。報建時須交驗工程建立項目以下文書:立項的批準文件、銀行

出具該工程項目資信證明、經批準的建立用地證明和籌劃審批文件

等。工程建立項目的報建內容主要包羅：工程名稱、建立所在、

投資范圍、資金來源、當年投資額度、工程范圍、擬開工與竣工日期、

發(fā)包方法、工程籌建情況。

工程建立項目報建步伐：

1）建立單元或其委托的署理機構到市生意業(yè)務中心領取《工程建立

項目報建表》。

2）按報建表的內容如實填寫，蓋上項目法人公章后報送市生意業(yè)務

中

3）工程建立項目立項批文、資信證明、建立用地證明、,籌劃審批文

件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4）屬于試樁建立工程項目，須治理試樁登記手續(xù)。工程建立項目的投

資和建立范圍產生變革時?，建立單元或其委托署理機構應實時到市生

意業(yè)務中心進行增補登記?；I建賣力人變動時，應治理變動手

續(xù)。

1、建立項目報建登記

凡在本市范疇內進行建立的，其修建面積到達1000m2的建立工程或

工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的修建（構筑物工程、

市政工程及裝飾工程）應治理工程項目的報建手續(xù)。

事情內容：

填報《武漢市建立工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建立項目批準文件；

（二）建立工程項目土地使用正當證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或審計陳訴）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具正當證明文件

報建信息治理：

1、建立工程生意業(yè)務中心核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個

事情日內）；

2、在生意業(yè)務中心媒介上宣布報建信息；

3、生意業(yè)務中心將報建信息轉至各有關治理機構。

2、審核〃一費制〃收費認定表、核發(fā)繳款通知

填報《武漢市建立工程〃一費制〃收費認定表》按下列步伐治理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩分）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單元辦事〃窗口〃治理繳費認定手續(xù)；

（三）應繳用度從工程報建開始20日內憑武漢市建立工程生意業(yè)

務

心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款

通知書》到署理銀行專柜治理繳款手續(xù)。其它以中標價為

盤算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)視治理機構對招標投標

情況書面陳訴批準前按上述步伐治理。

3、投標申請人投標報名

（-）投標申請人應是《中國武漢建立》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個

事情日以上）將下述資料內容報送武漢市建立工程生意業(yè)

務

中心，經驗證核實后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標報名、評標

、定標的依據(jù)資料：

1、投標申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業(yè)績及其它與投標運動有關的資料。

（二）網(wǎng)上投標報名。網(wǎng)址

4、招標人憑據(jù)工程需要對投標申請人資格預審

事情內容：

（一）招標人憑據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預審的，應

按已宣布通告的內容和要求對投標申請人進行資格預審

（二）投標申請人到武漢市建立工程生意業(yè)務大廳商務中心領取

資

預審通知書和購置資格預審格式文件；

（三）招標人接納對投標申請人資格預審的，凡預審及格者少

于7家的，應重新宣布招標通告；預審及格者過多時，

又未便直接確定的，應在武漢市建立工程生意業(yè)務中心接

納

隨機方法抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的體例、內容、遞交和吸收

事情內容:

（一）招標文件體例

投標人應憑據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技能規(guī)

范要求，結合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況

,體例投標文件和工程預算。投標文件體例完成后應仔

細校核，按招標文件的劃定打印、裝訂、密封和標記，

并滿足招標文件要求的份數(shù)。接納尺度保密化評審技能

標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件劃定

執(zhí)行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計大概施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他質料。

（三）投標文件的遞交和吸收

1、投標文件的遞交

投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前

,將投標文件密封送達投標所在。在投標截止時限以

前，投標人可以對所遞交的投標文件進行增補、修改

或撤回，增補、修改的內容為投標文件的組成部分。

并須按招標文件的劃定進行體例、密封和標記。

2、投標文件的吸收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的吸收工

作。在吸收中應注意查對投標文件是否按招標文件的

劃定進行密封和標記，并做好吸收時間的記載，未按

時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會

事情內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上

,下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招

投標監(jiān)視治理機構的監(jiān)視下，通過武漢市建立工程生意業(yè)務

中心盤算機系統(tǒng)按劃定隨機抽取評委（詳見武建交字

[2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建立工程生意業(yè)務中心抽取評標評委申請表》；

2、署理銀行代收專柜開具的以建立面積為盤算基數(shù)的〃一

費制〃收費項目的繳款憑據(jù)。

（-）由武漢市建立工程生意業(yè)務中心指定專人通知評委加入評

林；

（三）武漢市建立工程生意業(yè)務中心賣力將已抽取評委的詳細資料

及

通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人

和招投標監(jiān)視治理機構簽收生存。

7、開標

事情內容：

（一）招標人介紹投標單元和招投標監(jiān)視治理部分人員；

（二）當眾查驗投標文件是否切合劃定，按劃定啟封投標書；

（三）唱報投標標價、工期、質量、主要質料用量以及需要特

別說明的內容；

（四）設有標底的宣布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監(jiān)視治理機構進行監(jiān)視治理

8、定標

事情內容：

憑據(jù)中華人民共和國建立部令［第89號］令《衡宇修建和市政底

子設施工程施工招標投標治理措施》和武建招辦字（2001）18號文

件《武漢市建立工程項目招標評標定標暫行劃定》進行。

招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有

效期應當在招標文件中載明。

9、批準招投標情況陳訴、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示通告

事情內容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監(jiān)視治理

機構提交招標投標情況的書面陳訴。在向招標投標監(jiān)視治理機構提交

招投標情況書面陳訴批準時，應提交下列資料?：

1、由各收費單元確認的《武漢市建立治理收費認定表》；

2、由署理銀行代收專柜開具的以中標價為盤算基數(shù)的〃一費

制〃收費項目的繳款憑據(jù)。

同時、向武漢市建立工程生意業(yè)務中心提交擬宣布的中標通知

書，并填寫《中標通告公示、宣布登記表》，按劃定在武漢市建立工

程生意業(yè)務中心媒介上公示、通告中標結果。

招標投標監(jiān)視治理機構自收到書面陳訴之日起5日內未通知招

標人在招標投標運動中有違法行為的，招標人可以向中標人發(fā)出中標

通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。

10、簽訂工程承發(fā)包條約

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，憑據(jù)招標文

件和中標人的投標文件訂立書面條約；招標人和中標人不得再行訂立

背離條約實質性內容的其他協(xié)議。訂立書面條約后7日內，中標人應

當將條約送治理機構存案。

招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建立用地籌劃許可證，

并治理建立用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；2）建立工程全歷程監(jiān)理招標,

應當完創(chuàng)建項審批手續(xù)；建立工程施工階段監(jiān)理招標，應當完成勘察

和設計事情；3）施工招標，應當完創(chuàng)建項審批手續(xù)，建立資金已經

落實，按劃定應當實行建立監(jiān)理的工程已簽訂建立監(jiān)理條約；4）質

料、設備招標，應當完成設計事情，質料設備的技能性能已經確定，

所需資金已經落實；5）執(zhí)法、法例、規(guī)章劃定的其他條件。

公然招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，

也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標

項目需要分別標段和確定工期的，招標人應當公道分別標段、確定工

期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包賣力制，不得將一個單

元工程主樓、附樓、分部工程離開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標

人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇

承包人的，必須進入有形修建市場通過招標投標方法確定。任作甚招

標項目的前期準備大概監(jiān)理事情提供設計、咨詢辦事的法人及其隸屬

機構（單元），均不得加入該招標項目的投標。

招標方法：開發(fā)建立工程招標投標可以接納公然招標、邀請招標和協(xié)

商議標等幾種方法：

（1）公然招標

由招標單元通過報刊、廣播、電視等轉播媒介宣布招標通告，公然請

承包者加入投標競爭。凡具備劃定條件的單元都可自愿加入投標。在

眾多的投標單元中選擇報價公道、工期較短、信譽良好的承包商。這

種公然招標方法，由于加入投標的單元較多，所以審查投標資格及其

標書的事情量較大，招標用度開支較多。憑據(jù)市建委《關于建立工程

項目施工招標投標人資格審查有關劃定（試行）的通知》，實行公然

招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，

由招標人通過隨機要領從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家。

公然招標一般適用于工程范圍較大、技能龐大、報價水平不易掌握的

大中型工程建立建立項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設備、質

料的供給。

⑵邀請招標

招標單元不公然宣布招標通告，而是憑據(jù)工程特點向經預先選擇的承

包商發(fā)出招標通知書或邀請函，然后憑據(jù)各單元回函回復情況，確定

投標工具，請他們加入招標項目的投標競爭。邀請加入投標單元的個

數(shù)，世界各都城有劃定，我省在有關劃定中，明確要求不少于三家。

邀請招標方法由于對邀請工具的技能、經驗和信譽方面比力了解和信

任，所以組織事情比力簡樸。不但可以節(jié)省招標用度、縮短招標事情

的周期，也可以提高投標中標率。

邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方法限制了競爭范疇，有可

能失去優(yōu)秀的投標者。憑據(jù)市建委《關于建立工程項目施工招標投

標人資格審查有關劃定（試行）的通知》，實行邀請招標工程可實行

投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。

⑶協(xié)商議標

由建立單元直接選擇投標單元，就工程的工期和造價等條件，雙方直

接商談中標條件和要求。加入議標的單元應不少于兩家。

議標適用于招標事情開展有困難的地域。工程范圍不大、專業(yè)性較強

或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標

投標歷程中用度支出最少，招標事情的周期也最短。議標缺乏競爭性,

在造價上一般都偏高。

招標投標根本步伐

招標事情由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和體例標底能力的開發(fā)公

司，可委托工程咨詢公司等招標辦事公司署理。但這類辦事機構必須

具備一定技能資質，具有法人職位，經招標投標治理部分審查批準的

企事業(yè)單元。

⑴事情步伐

審查招標單元的資格；

報批招標申請書；

體例招標文件，體例標底并送審，指定評標、定標要領；

宣布招標通告或招標邀請書；

審查投標單元資格；

分發(fā)招標文件及有關技能資料、圖紙等，組織投標單元現(xiàn)場勘察和招

標文件答疑；

體例和寄送投標文件；

開標，公然標底，審查投標書和保函；

評標、定標、決定中標單元；

發(fā)出中標通知書，招標單元與中標單元簽訂承包條約。

招標申請書應當包羅以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公

司賣力組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金

來源及落實情況；圖紙、園地等情況是否具備招標條件；招標方法。

⑵應注意的問題

工程建立招標投標必須體例完整的招標文件和投標標書。招標文件和

投標標書一經發(fā)出，除另有劃定外，一般不得變動。

招標必須依據(jù)有關劃定體例標底，并送政府主管招標投標的部分或其

委托單元審查批準。體例標底人員的資格，須審核批準。別的，一個

招標工程，只能體例一個標底。

為了包管招標的公平性，應當以招標單元為主，約請有關部分及專家

創(chuàng)建評標領導小組，進行評標、決標。對付大中型建立項目，招標單

元還可以邀請經驗富厚、有較高技能和經濟評估水平的專家組成評標

委員會，對各投標方案作出評價。在此底子上，推薦一、二個投標企

業(yè)，供評標領導小組審定，確定中標單元。如果決標結果有損于國度

利益時，政府主管招標投標的部分，有權予以反對。

投標單元在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標

包管金證書。投標單元中標后，如果拒絕負擔中標的工程任務，招標

單元有權向為其出具保函的單元索取投標包管金。

簽訂承發(fā)包條約時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變動;

雙方應交換各自開戶銀行出具的履約包管金證書。包管金額在條約期

滿后應當退回。招標單元和中標單元簽訂條約后毀約，對方有權持履

約包管金證書向其包管銀行索兌包管金。由于違約給對方造成的損失

如凌駕履約包管金的，還應賠償履約包管金的不敷部分。

應提交的招標資料目錄

1）招標署理條約及招標署理機構資質證書復印件（如有署理）

2）招標存案登記表

3）經批準的邀請招標陳訴（如系邀請招標）

4）招標通告或投標邀請書

5）投標報名名單（公然招標）

6）資格預審文件

7）資格預審評審陳訴

8）招標文件

9）購置招標文件登記表

10）答疑會紀要（或答疑資料）及簽收回執(zhí)

11）標底（工程預算書）及武漢市建立工程項目造價咨詢批準證（女11

有標底）

12）評委名單

13）招標人評委委托書：

14）開標會簽到表

15）唱標記載一覽表

16）投標函及投標函附表

17）評委評分表

18）評分匯總表

19）評標陳訴

20）招標投標情況書面陳訴

21）中標通知書及中標公示證明

22）治理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）條約存案表

24）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)

25）武漢市建立治理收費認定表（共2份）

26）寧靜和文明施工開工驗收及格證

招標投標的治理

1）施工企業(yè)資質治理

修建施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包

企業(yè)三類。按企業(yè)的建立業(yè)績、人員素質、治理水平、資金數(shù)量、技

能裝備等，將工程總承包企業(yè)資質登記為為一、二級；施工承包企業(yè)

資質登記分為一至四級。各資質登記尺度及承包工程范疇由建立部統(tǒng)

一制定、宣布。目前，施工企業(yè)資質登記尺度按1989年建立部《施

工企業(yè)資質品級尺度》執(zhí)行。企業(yè)資質品級實行分級審批。一級企業(yè)

由建立部審批，二至四級憑據(jù)隸屬干系由國務院有關部分和省、自治

區(qū)、直轄市建立行政主管部分審批，經審查及格的企業(yè)由自治治理部

分發(fā)表《修建業(yè)企業(yè)自治證書》

⑴施工企業(yè)資質的動態(tài)治理

企業(yè)資質動態(tài)治理是指由于情況變革，當組成及影響企業(yè)資質的條件

已經高于或低于原定資質尺度時，由資質治理部分對其資質品級或承

包工程范疇作相應調解的治理。動態(tài)治理通過資質年度查抄和其它形

式的監(jiān)視查抄進行。對企業(yè)資質的升級、降級實行通告制度。實行動

態(tài)治理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其

資質的決定作用。

通過對企業(yè)的資質審查確定資質品級，由資質品級確定企業(yè)承接施工

任務的范疇與范圍；通過對企業(yè)經營果凍及事情業(yè)績的考核來重新評

定資質品級。這種雙向的動態(tài)的資質治理就是我國對施工企業(yè)進行行

業(yè)治理的主要手段和生長偏向。

⑵工程總承包企業(yè)的治理

隨著加工治理體制革新的不停深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為

宗旨的企業(yè)團體。這種對工程從立項到交付適用全歷程承包的企業(yè)，

稱為工程項目總承包企業(yè)。為增強對工程項目總承包企業(yè)的資質治

理，1992年4月建立部宣布了《工程總承包企業(yè)資質治理暫行劃定》。

工程項目總承包企業(yè)資質分為三級?！稌盒袆澏ā窂钠髽I(yè)曾負擔國總

承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總

產值等方面劃定了各資質品級須具備的具體條件。2003年7月，建

立部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)

務的企業(yè)不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總

承包資質的企業(yè)可以在其資質品級許可的工程項目范疇內開展工程

總承包業(yè)務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業(yè)負擔。

工程建立項目組織實施方法目前有兩種方法：

其一是工程總承包方法，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程

總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，憑據(jù)條約約定對工程項目的勘察、設計、

采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全歷程或若干階段的承包。

工程總承包企業(yè)憑據(jù)條約約定對工程項目的質量、工期、造價等向業(yè)

主賣力。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分事情發(fā)包給具

有相應資質的分包企業(yè)；分包企業(yè)憑據(jù)分包條約的約定對總承包企業(yè)

賣力。工程總承包方法通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/

交鑰匙總承包、設計一施工總承包（D-B）、憑據(jù)工程項目的差別范

圍、類型和業(yè)主要求，還可接納設計一采購總承包（E-P）、采購一

施工總承包（P-C）等方法。

其二是是工程項目治理方法，工程項目治理是指從事工程項目治理的

企業(yè)受業(yè)主委托，憑據(jù)條約約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進

行全歷程或若干階段的治理和辦事。工程項目治理企業(yè)不直接與該工

程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂條約，但

可以按條約約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、

供貨、施工等企業(yè)簽訂條約，并受業(yè)主委托監(jiān)視條約的履行。工程項

目治理有兩種根本方法，即項目治理辦事型或項目治理承包型，項目

治理辦事是指工程項目治理企業(yè)憑據(jù)條約約定，在工程項目決策階

段，為業(yè)主體例可行性研究陳訴，進行可行性闡發(fā)和項目籌謀；在工

程項目實施階段，為業(yè)主提供招標署理、設計治理、采購治理、施工

治理和試運行（竣工驗收）等辦事，代表業(yè)主對工程項目進行質量、

寧靜、進度、用度、條約、信息等治理和控制。工程項目治理企業(yè)一

般應憑據(jù)條約約定負擔相應的治理責任。項目治理承包是指工程項目

治理企業(yè)憑據(jù)條約約定，除完成項目治理辦事的全部事情內容外，還

可以賣力完成條約約定的工程開端設計（底子工程設計）等事情。對

付需要完成工程開端設計（底子工程設計）事情的工程項目治理企業(yè),

應當具有相應的工程設計資質。項目治理承包企業(yè)一般應當憑據(jù)條約

約定負擔一定的治理風險和經濟責任。

（3）外國修建施工企業(yè)的資質治理

隨著對外開放的擴大，外國企業(yè)逐漸進入我國的修建市場。為了增強

對在中國境內承包工程的外國企業(yè)的治理，維護我國的修建市場秩

序，建立部1994年3月宣布了第32命令《在中國境內承包工程的外

國企業(yè)資質治理暫行措施》，6月宣布了《實施細則》。其要點有：

凡在中國境內從事衡宇、土木工程的制作等承包運動的外國企業(yè)，在

從事承包工程運動前，必須到審查構造治理資質審查，取得《外國企

業(yè)承包工程資質證》。然后經工商行政治理機存眷冊登記后，才可在

中國境內從事承包工程運動。

《外國企業(yè)承包工程資質證》的治理機構為：同時在中國兩個（含兩

個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范疇內承包工程的，向建立部申請

治理；在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范疇內承包工程的，向本

地省級人民政府建立行政主管部分申請治理；在中國經濟特區(qū)和沿海

開放都會承包工程的，向本地人民政府建立行政主管申請治理。

外國企業(yè)在中國境內承包工程的范疇是：全部由外國投資或贈款建立

的工程；國際金融組織貸款，接納國際公然招標的工程項目；海內企

業(yè)在技能上難以單獨承包的中外合資建立的工程；海內投資的建立工

程，如確有特殊項目海內企業(yè)難以單獨承包，經省級建立行政主管部

分批準后允許外國企一業(yè)與中國修建企業(yè)聯(lián)合承包。

《外國企業(yè)承包工程資質證》有效期為5年。如需延期，應在期滿前

6個月內到原批準的審查構造治理延續(xù)手續(xù)。

2）工程建立治理。

工程建立階段，指房地產開發(fā)項目從列入年度施工籌劃起，到項目施

工全部完成，通過建立主管部分主持的綜合驗收，到達客戶可以住用

步伐的歷程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使

用權后，向市計委申請列入年度施工籌劃；同時，與“四源”供給單

元簽定供源協(xié)議，按劃定支付有關用度。今后，向市建委提出申請開

工陳訴，填報建立開發(fā)審批表；到市招標投標治理辦公室，治理招標

批準手續(xù)，選擇施工單元；到工程建立質量監(jiān)視總站（站），治理質

量監(jiān)視注冊手續(xù)；到市建委申領建立工程開工證。項目竣工后，實時

報請建立主管部分進行建立工程綜合驗收及建立工程籌劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范疇：在中華人民共和國境內從事種種衡宇修建

及其隸屬設施的制作、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安

裝，以及城鎮(zhèn)市政底子設施工程的施工，建立單元在開工前應當依照

本措施的劃定，向工程所在地的縣級以上人民政府建立行政主管部分

（以下簡稱發(fā)證構造）申請領取施工許可證。

工程投資額在30萬元以下大概修建面積在300平方米以下

的修建工程，可以不申請治理施工許可證。憑據(jù)國務院劃定的權限和

步伐批準開工陳訴的修建工程，不再領取施工許可證。

2、施工許可證治理機構：武漢市修建工程施工許可證實行全市統(tǒng)一

治理，其中：中心城區(qū)的修建工程項目，其施工許可證委托市建立工

程生意業(yè)務中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠城區(qū)的修建工程項目，其施工

許可證委托該區(qū)建管部分核發(fā)，并擔當市建立工程生意業(yè)務中心的監(jiān)

視、指導、查抄。

3、施工許可證治理步伐：

1）填寫《修建工程施工許可證申請表》，并領取《治理修建工程施

工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建立工程用地許可證》：《建立工程籌劃

許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中

標通知書及施工條約；施工圖紙及技能資料；施工組織設計；監(jiān)理條

約或建立單元工程技能人員情況；質量、寧靜監(jiān)視手續(xù)；資金保函或

證明；施工許可申請表和治理建管手續(xù)聯(lián)系單；

3）建立單元應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能

定期開工的，應當向發(fā)證構造申請延期；延期以兩次為限，每次不凌

駕三個月。既不開工又不申請延期大概凌駕延期時限的，施工許可證

自行廢止。

4、治理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

（一）建立工程報建表；

（二）建立單元資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體籌劃平面圖、籌劃許可證

（可用復印件）；

（四）施工圖設計文件審查批準書；

（五）建立工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標通告；

（八）招標日程擺設；

（九）招標文件及評標措施；

（十）投標申請書；

（十一）投標單元資格預審文件（生存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記載表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；

（十七）評標陳訴；

（十八）中標公示證明；

（十九）中標通知書；

（二十）施工條約或監(jiān)理條約；

（二十一）條約存案表；

（二十二）施工許可申請表或治理建管手續(xù)聯(lián)系單；

（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收

據(jù)；

武漢市建立治理收費認定表（共2份）

（二十四）寧靜和文明施工開工驗收及格證（可用復印件）

第三章：工程建立階段

工程建立階段是將開發(fā)歷程涉及到的人力、質料、機器設備、資金等

資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產運動。施工階段的

事情包羅:

1、施工用水電及通訊線路接通，包管施工需要；

2、施工園地平整，到達施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施人為料準備；

5、施工質料和施工設備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)治理；

7、施工許可批文及治理開工手續(xù)；

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設計交底；

10、體例工程進度籌劃；

11、設計、施工、監(jiān)理單元的協(xié)調；

第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方法。商品房預售是指房地產開

發(fā)企業(yè)將正在建立中的衡宇預先出售給承購人，由承購人支付定金或

房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收及

格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)

售尺度是指衡宇已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產

開發(fā)經營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取

得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商

品房預售，應當向都會、縣房地產治理部分治理預售登記，取得《商

品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請治理《商品房預售許可證》應當提

交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、有建立工程籌劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房盤算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總

投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最

新劃定為多層修建完成主體結構的全部；小高層修建完成主體結構的

三分之二；高層修建完成主體結構的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質品級證書；

5、工程施工條約；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修尺度、

竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)治理等內容，并應當

附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售存案證?，F(xiàn)售存案證只用辦一次，直到屋子全部

賣光，不必每年調換，當消費者看到該證是去年治理的，也可以照買

不誤。應當切合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企、山法人營業(yè)執(zhí)照

和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

（二）取得土地使用權證書大概使用土地的批準文件；

（三）持有建立工程籌劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安頓已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套底子設施具備交付

使用條件，其他配套底子設施和大眾設施具備交付使用條件大概已確

定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)治理方案已經落實。

二、商品房銷售及按揭治理

1、銷售前期準備事情（可委托銷售署理公司進行）

第一階段：底子市場調研

地塊情況與街區(qū)功效調研

區(qū)域經濟及政策調研

競爭項目及非競爭區(qū)域項目觀察

重點項目考察

市場需求抽樣調研

重點客戶（群體）市場調研

經濟趨勢闡發(fā)

市場需求趨勢闡發(fā)

出具市場調研陳訴

物業(yè)的全面解析及定位

項目SWOT闡發(fā)

1）、競爭要素全面解讀

2）、項目優(yōu)勢闡發(fā)

3）、項目劣勢闡發(fā)

4）、項目時機利用

5）、市場威脅與困難點

項目競爭力評估

1）、地段代價與生長評估

2）、項目差別性支撐力評估

3）、消費者選擇性尺度評估

4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究

目標市場定位

目標市場特征描述

目標消費者行為闡發(fā)

消費個案描述

營業(yè)員銷理念提升

營銷焦點理念提升

賣點體系設計與提升

營銷戰(zhàn)略與主線計謀

營業(yè)員銷打擊體系創(chuàng)建

現(xiàn)場打擊體系的創(chuàng)建

代價定位及計謀

代價計謀

代價定位

訂價預控及說明

付款方法發(fā)起

銷售額動態(tài)測算

項目促銷籌劃發(fā)起

渠道促銷發(fā)起

公關運動促銷發(fā)起

客戶促銷發(fā)起

品牌促銷發(fā)起

示范單元及情況的設計發(fā)起

營業(yè)員銷預算

推廣用度預計

營銷用度預計

第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉換闡發(fā)

品牌計謀偏向發(fā)起與界說

消費者心理感覺定位

宣傳攻勢簡直定

宣傳途徑的制定

功效分別發(fā)起

裝修偏向發(fā)起］

樣板房的功效分別界說

看樓通道的結構發(fā)起

流傳媒介簡直定及具體媒介宣布籌劃

項目標識(LOGO)設計

中英文尺度字設計

尺度色系

幫助色系

尺度組合范例

特許組合

禁用組合

銷售培訓

銷售治理籌謀

銷售步隊進駐

銷售執(zhí)行

第三階段：推廣主題的制定

推廣口號的制定

整體包裝氣勢派頭簡直定

主要街區(qū)路段包裝氣勢派頭及具體形式

現(xiàn)場氣氛營造氣勢派頭及具體形式

展示中心及示范情況具體裝修氣勢派頭發(fā)起

樣板房具體裝修氣勢派頭發(fā)起

看樓通道裝飾氣勢派頭發(fā)起

名片

信紙

信封

傳真紙

文件袋

請柬

事情卡

水杯

煙灰缸

垃圾桶

車體

工地圍墻設計

工地告白牌設計

導示牌設計

條幅設計

路旗設計

掛旗設計

車體包裝設計

主要街區(qū)大型形象告白牌的設計

展板設計

售樓處導示招貼

噴繪畫設計

看樓通道設計

戶形形象說明設計

樣板房導示卡、牌、標記等設計

行車導示系統(tǒng)設計

售樓書

售樓雜志

宣傳折頁

宣傳海報

郵遞單張

影視告白腳本創(chuàng)意

第四階段：各銷售期的告白具體創(chuàng)意

流傳媒介簡直定及具體媒介宣布籌劃

展銷會的配合

促銷運動的配合

其他外賣場的配合

告白效果測定與監(jiān)控

競爭敵手監(jiān)控

競爭者咨詢陳訴

競爭者告白監(jiān)控及具體闡發(fā)

銷售控制及月度目標制定

2、銷售條約的簽訂。

3、按揭治理。

1）公積金貸款：

貸款資格

貸款工具：在本地購置自住住房，同時在本地住房資金治理中心系統(tǒng)

交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單元的離退休職工。貸款

條件：1、具有本地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口

簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有歸還貸

款本息的能力；3、具有購置住房的條約或有關證明文件；4、提供

住房資金治理中心同意的包管方法；5、切合住房資金治理中心劃定

的其他條件。

貸款流程圖

咨詢、領取表格

提出申請

簽訂借款條約、抵押條約

治理抵押登記手續(xù)

治理衡宇產業(yè)保險

貸款轉帳

每月還款

貸款結清注銷

提交資料

1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；2、購房條約或意向

書等有關證明文件；3、借款人所在單元同意貸款的證明；4、住房

資金治理中心要求提供的其他質料。

2）商業(yè)貸款

貸款資格

貸款工具：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：一、有

本地常住戶口或有效居留身份（身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證

等）；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有定期歸還貸款本

息的能力；四、有貸款人認可的資產作為抵押或質押；或借款人不能

足額提供抵押（質押）時，有貸款人認可并切合劃定條件，具有足夠

代償能力的單元或小我私家作為歸還貸款本息并負擔連帶責任的包

管人；五、有購置住房的條約或協(xié)議或有關批準文件；六、所購住房

代價根本切合貸款人或其指定的房地產估價機構評估代價；七、不享

受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的2096的存款或現(xiàn)金作為

購房首期付款；享受購房補貼的，以小我私家負擔部分的20%的存款

或現(xiàn)金作為購房首期付款；八、貸款行劃定的其他條件。十、以上條

款借款人需同時具備，且借款人應包管所提供文件的真實性、正當性。

如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。

貸款流程圖

提交資料

小我私家需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省

人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件

《外省市人在京購房批準通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、

離異3.與售房房單元簽訂的切合武漢市政府統(tǒng)一劃定的購房條

約或協(xié)議，及有關證明文件4.《首付款證明》正木及其已付款的

收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單元公

章）6.在職單元營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）

7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的差別，應提交的質料會

有所差別。

3）組合貸款：公積金貸款不敷用時，還可以申請商業(yè)貸款。

貸款資格

貸款工具：在本地購置自住住房，同時在本地住房資金治理中心系統(tǒng)

交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單元的離退休職工。貸款

條件：1、具有本地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口

簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有歸還貸

款本息的能力；3、具有購置住房的條約或有關證明文件；4、有住

房資金治理中心認可的資產作為抵押或質押；或借款人不能足額提供

抵押（質押）時，有貸款人認可并切合劃定條件，具有足夠代償能力

的單元或小我私家作為歸還貸款本息并負擔連帶責任的包管人；5、

切合住房資金治理中心劃定的其他條件。

貸款流程圖

提交資料

小我私家需提供資料L申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人

士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外

省市人在京購房批準通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離

異3.與售房房單元簽訂的切合武漢市政府統(tǒng)一劃定的購房條約

或協(xié)議，及有關證明文件4.《首付款證明》正木及其已付款的收

據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單元公

章）6.在職單元營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢）

7.借款人所在單元同意貸款的證明；8.住房資金治理中心和貸款

行要求提供的其他質料。隨各銀行具體要求的差別，應提交的

質料會有所差別。

4、抵押登記

房地產抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權抵押，二是房地產

抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科治

理。屬第一、二種類型抵押的，應提交國有土地使用權證或房產證、

土地估價陳訴或房地產估價陳訴、抵押條約、借款條約、抵押申請表、

抵押登記雙要領人代表證明或小我私家身吩證明、土地登記委托書。

屬在建工程或期房抵押的，還應提交《建立工程籌劃許可證》、《商

品房預售許可證》。

第五章：交付使用階段

一、申請竣工驗收，取得《修建工程竣工驗收存案證》。屬成片開發(fā)

小區(qū)的，還應申請綜合驗收。

竣工驗收是指一個工程項目經過施工和設備安裝后到達了該項目設

計文件劃定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建立單元查驗工程并治理

吸收手續(xù)的歷程?？⒐を炇找话惴譃閮蓚€階段，一是