房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

附件1:

被征收衡宇分類(lèi)及其說(shuō)明

一、住宅衡宇分類(lèi)

指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建立方法制作的混淆結(jié)構(gòu)單位式住宅，內(nèi)部功效結(jié)

成套住宅

構(gòu)明確.有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等C

住宅

指治理工當(dāng)手續(xù)后制作的獨(dú)門(mén)獨(dú)院二層（及二層以上）住宅衡宇，院落為獨(dú)

衡宇獨(dú)門(mén)院落

家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），衡宇內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。

非成套住宅以上兩類(lèi)衡宇以外的衡宇。

二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)

以百貨商場(chǎng)、大型超市為典范修建。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大

商場(chǎng)類(lèi)修建

跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)合，一般都配有附房作為堆棧、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。

以門(mén)面房、小商鋪為典范修建。一般為臨街道、巷道底層衡字，多數(shù)為磚混、

商鋪類(lèi)修建

磚木結(jié)溝，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。

以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)修建為典范。通常為臨街

鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層修建，底層和2、3層等低層部分為大廳形

商務(wù)類(lèi)修建

式的生意業(yè)務(wù)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的品

級(jí)較高。

營(yíng)各種歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，修建結(jié)構(gòu)多為鋼混和

娛樂(lè)類(lèi)修建

業(yè)混淆結(jié)溝，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有大眾衛(wèi)生間。電照設(shè)施較龐大。

性分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類(lèi)典范修

用建。前一類(lèi)通常為磚混、混淆多層修建結(jié)構(gòu)，底層設(shè)辦事臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，

房水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)大眾衛(wèi)

生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層修建，依品

旅館類(lèi)修建

級(jí)、范圍、功效數(shù)量及綜合水平，通營(yíng)設(shè)大廳總辦事臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)

等配套辦事性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包羅單間、尺度間、商務(wù)和豪

華套間等形式。內(nèi)外裝修高等或較高等，配有比力完整的現(xiàn)代賓館辦事設(shè)備

設(shè)施系統(tǒng)。

各種巨細(xì)餐館、飲食店、飯館、茶社、排擋等，修建結(jié)構(gòu)類(lèi)型包羅框架、混

餐飲類(lèi)修建淆、磚木和淺易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差別較大。典范的餐飲

類(lèi)修建沒(méi)有操縱間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、辦事窗。一般設(shè)有大眾衛(wèi)生間。

其他類(lèi)修建上述類(lèi)型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。

三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)

以產(chǎn)業(yè)廠房、堆棧為典范修建。通常為為混、鋼混結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)排架結(jié)枸，角鋼

非營(yíng)產(chǎn)業(yè)性修建屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，

水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。

業(yè)性

以行政辦公樓為典范修建。通常為多層帶混或鋼混衡宇，水泥平屋頂，有走廊

用房辦公性修建（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)大眾衛(wèi)生間。室內(nèi)

普通裝修。

1

以圖書(shū)館、博物館、講授樓、門(mén)診樓等為典范修建。通常有較為奇特的修建造

大眾性修建

型，一般為鋼混或磚混衡宇。

附件2：

可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明

以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比力法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方

法、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。

一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)工具處于相同地段或鄰近地段。

二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)工具的用途相同。其中住宅衡宇的可比實(shí)例必

須用途相同，非住宅衡宇的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類(lèi)與評(píng)估工具的類(lèi)別

相同。

三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)工具的修建結(jié)構(gòu)相同。修建結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)修

建結(jié)構(gòu)，大類(lèi)修建結(jié)構(gòu)一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)，（2）鋼笏混凝土結(jié)構(gòu)，（3）磚

混結(jié)構(gòu)，（4）磚木結(jié)構(gòu)，（5）淺易結(jié)構(gòu)。

四、可比實(shí)例的生意業(yè)務(wù)類(lèi)型應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)或租賃的生意業(yè)務(wù)實(shí)例,

其生意業(yè)務(wù)代價(jià)應(yīng)是正常市場(chǎng)生意業(yè)務(wù)代價(jià)。

五、可比實(shí)例的戌交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)靠近，一般不凌駕十二個(gè)月，

近期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。

六、接納可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估代價(jià)的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量

應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。

七、可比實(shí)例為成套衡宇的，其代價(jià)在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為尺度代價(jià),

尺度代價(jià)為可比實(shí)例所處單位各樓層衡宇的平均代價(jià)。

八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交代價(jià)的系數(shù)調(diào)解不得凌駕20%,綜合系

數(shù)調(diào)解不得凌駕30%。

九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的代價(jià)差別一般不應(yīng)凌駕20%,

在生意業(yè)務(wù)實(shí)例較少的情況下，該代價(jià)差別最大不應(yīng)凌駕30%。

2

附件3：

尺度樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求

一、住宅尺度樣本衡宇設(shè)定要求

接納基準(zhǔn)代價(jià)修正方法對(duì)住宅衡宇進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范

疇內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“尺度樣本住宅”的原型，再憑

據(jù)具體情況，從方便操縱、提高效能的角度考慮，綜合被征收衡宇的典范

特征，設(shè)定“尺度樣本住宅”。設(shè)定的“尺度樣本住宅”必須切合下述條件:

1.為成套的具有被征收衡字代表性特征的在用衡字，功效齊全并具備

使用條件。

2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套衡宇。

3.一般情況下衡字為中等套型，豉混一等或二等，八至九成新。

4.成套住宅尺度樣本衡宇設(shè)定說(shuō)明表

是否成套套型結(jié)構(gòu)所在條理已使用年限朝向

成套二室半一廳混淆5層1-510年左右一室朝南

坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件

同征收范疇內(nèi)的配普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、

征收范疇相對(duì)中央位置

套情況普通廚衛(wèi)設(shè)施休息等條件中等

修建面積70-100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全

5.獨(dú)門(mén)院落住宅尺度樣本衡宇設(shè)定說(shuō)明表

是否獨(dú)門(mén)院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向

獨(dú)門(mén)院落一層二間混淆一等或二等10年左右一間朝南

坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件

同征收范疇內(nèi)的配普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、

征收范疇相對(duì)中央位置

套情況普通廚衛(wèi)設(shè)施休息等條件中等

修建面積140-220m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全

6.m-m,一等或二等住宅功效，其余根本同成套樣本住宅情況。

3

二、住宅衡宇評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求

1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)工具處于相同地段或鄰近地段的住宅衡宇。

2.可比實(shí)例應(yīng)是得混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅衡宇。

3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)工具的范圍相當(dāng)，檔次應(yīng)靠近。

4.可比實(shí)例的權(quán)益代價(jià)類(lèi)型應(yīng)該為衡宇所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)代價(jià)

類(lèi)型。

5.可比實(shí)例的生意業(yè)務(wù)類(lèi)型應(yīng)是一般買(mǎi)賣(mài)的商品房或新開(kāi)發(fā)上市的成

套商品房生意業(yè)務(wù)實(shí)例，其生意業(yè)務(wù)代價(jià)應(yīng)是正常市場(chǎng)生意業(yè)務(wù)代價(jià)。

6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)靠近，一般不凌駕十二個(gè)月，近

期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)案例應(yīng)優(yōu)先選用。

7.接納可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估代價(jià)的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)

為3個(gè)及以上數(shù)量。

8.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交代價(jià)的系數(shù)調(diào)解不得凌駕20%,綜合系數(shù)

調(diào)解不得凌駕30%。

9.選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的代價(jià)差別一般不應(yīng)凌駕20%,

在生意業(yè)務(wù)實(shí)例較少的情況下，該代價(jià)差別最大不應(yīng)凌駕30虬

三、獨(dú)門(mén)院落調(diào)解系數(shù)

正當(dāng)院落

SW1010VSW2020VSW30S>30

面積S(m2)

調(diào)解系數(shù)106108110112

正當(dāng)院落面積二正當(dāng)建立用地面積-修建占地面積

4

附件4：

住宅衡宇實(shí)體因素(K31.K31i)修正說(shuō)明表

一、成套住宅衡宇實(shí)體因素修正系數(shù)表

1表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)淺易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類(lèi)型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

衡宇成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108

3表

臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南

修正系數(shù)979899100101102

注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有須要時(shí)，可以憑據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動(dòng)。

4表

\樓層數(shù)

樓直系炎’)

一層樓二層樓三層樓四層摟五層樓六層樓七層樓

所在樓層

--100100100100100100100

二10()11()105105105105

三9()11011()115115

四8510511()115

五80100105

六7095

5

七65

0

b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5,具體取值憑據(jù)閣樓高度及可

利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù),衡宇（含閣樓）的

綜合代價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

O

上表數(shù)字可以憑據(jù)實(shí)際情況在分值上作±0.5的浮動(dòng)。

二、獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表

1表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)淺易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類(lèi)型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

衡宇成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值7380758379888593909795103100108

3表

臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三問(wèn)及以上朝南

修正系數(shù)969899100101102

注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有須要時(shí)，可以憑據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動(dòng)。

4表

套型品級(jí)一等二等三等四等五等

系數(shù)取值100-11096-10094-9692-9490-92

6

住宅衡字套型及平面部署因素品級(jí)說(shuō)明表如下:

級(jí)

一等二等三等四等五等

設(shè)計(jì)公道，內(nèi)部功效設(shè)盤(pán)算為公道，內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)

不滿(mǎn)足上

結(jié)構(gòu)恰當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)較為凌亂，設(shè)內(nèi)部功效結(jié)

述要求的

說(shuō)明設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大明確，有獨(dú)立的施不全，搭建構(gòu)凌亂，房間

獨(dú)門(mén)院

臥明廳，露天院落整廚衛(wèi)設(shè)施，露天廚衛(wèi)，院落凌比力疏散。

落。

潔。院落較為整潔。亂。

三、非成套住宅衡宇實(shí)體因素修正系數(shù)

1表

鋼混結(jié)相磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)淺易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類(lèi)型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

衡宇成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108

3表

檐高

系數(shù)取值9497100102104106108110113-115

4表

住宅功效因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。

功效品級(jí)一等二等三等四等五等

系數(shù)取值101-10399-10197-9995-9793-95

7

住宅功效因素品級(jí)說(shuō)明表如下:

品級(jí)

一等二等三等四等五等

內(nèi)

通行方便，二通行較為方設(shè)施不全，無(wú)內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)不滿(mǎn)足上述要

室朝南，陽(yáng)光便，一室朝南。朝南房間。竣亂，房間巨求的非成套住

說(shuō)明充沛，空氣流細(xì)不一，通行宅衡宇。

暢，房間巨細(xì)穩(wěn)定。

符合。

四、有關(guān)說(shuō)明

1.K:ni的取值范疇?wèi)?yīng)該界于80?120之間。

2.可比實(shí)例修正方法的衡宇個(gè)別實(shí)體修正系數(shù)簡(jiǎn)直定也可參照上述測(cè)

算措施進(jìn)行。

3.實(shí)體因素修正系數(shù)接納盤(pán)算方法為：

Ps、P0、Pb—0.3/；1+0.2p2+0,25〃3+0.25/？4

可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)治系數(shù)為Ps,尺度樣本實(shí)體因素調(diào)治系數(shù)為匕，

被征收衡宇實(shí)體因素調(diào)治系數(shù)為Pbo

可比實(shí)例實(shí)體因素修正為尺度樣本實(shí)體因素修正系數(shù)心二Ps/P°X100

尺度樣本實(shí)體因素修正為被征收衡宇實(shí)體因素修正系數(shù)K3小Pb/P0X

100

4.、磚木結(jié)構(gòu)衡宇層高凌駕相應(yīng)品級(jí)根本層高的，每增加IOC%另按

各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)品級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的2%增加賠償。

8

五、衡宇修建結(jié)構(gòu)品級(jí)及建安本錢(qián)價(jià)說(shuō)明表

單位:元/nV

結(jié)

也品級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價(jià)

一等m以上，整板底子、樁底子，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)

墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門(mén)1150

（高層）窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。

框

架m以上，整板底子或獨(dú)立底子，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，

二等內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、

通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝1020

（多層）土條形底子或獨(dú)立底子，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地

面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)齊全。

m以上，鋼筋混凝土底子，底層樓板排擠，240mm實(shí)心磚墻，

設(shè)置結(jié)構(gòu)柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻

一等

中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、通920

訊舁叁。

穗

混m以上，磚底子或部分鋼筋混凝土底子，底層樓板排擠，

實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)

二等240mm

墻抹灰，外墻混淆砂漿，水泥地面，鋼門(mén)窗或較好的木門(mén)窗，850

有水電，理獨(dú)或適用衛(wèi)浴。

m以上，磚底子，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或

三等多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混淆砂漿粉刷，水泥地780

面，木門(mén)窗，有水電。

m以上，帶或鋼筋混凝土條形底子，有圈梁實(shí)砌240mm或

以上磚墻，直徑以上較好松杉木桁條，水泥地面，密

一等20cm

集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，800

較好木門(mén)窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。

磚m以上，磚底子，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm

木松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門(mén)窗，

二等

水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊700

奉。

m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木

桁條或雜K桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦

三等

屋面。木門(mén)窗，淺易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施600

齊全。

m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，淺易瓦屋面，

一等較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門(mén)窗或水泥預(yù)制門(mén)窗框，460

淺

磚、淺易水泥地面，水電到戶(hù)。

易

以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，淺易門(mén)窗，水泥

二等m

桁條或毛竹桁條。390

注：不包羅產(chǎn)業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的非住宅用房，衡宇層高為地平面與上層板頂面之間的

高度，前后檐高不等的，以平均高度盤(pán)算。

9

附件5：

住宅衡宇區(qū)位因素（&、K32i）修正說(shuō)明表

一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)治系數(shù)評(píng)分表

評(píng)分品級(jí)

因素因素項(xiàng)目

考察項(xiàng)目

類(lèi)別內(nèi)容

一等二等三等四等五等

自然景觀、風(fēng)向an76543

自然情況

征收空氣污染、噪音、水文由276543

項(xiàng)目

離市區(qū)主干道的距離a?1108765

交通條件

周邊

公交線路情況&298765

大環(huán)

所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況109876

教誨醫(yī)療設(shè)施

境

醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)漫衍情況a??109876

商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716

修建小區(qū)結(jié)構(gòu)與外形等甌12111098

征收

修建密度、外型等避87543

項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)

綠化率、室外大眾運(yùn)動(dòng)空間與綠

范疇1110987

化景觀353

內(nèi)小

物業(yè)治理物業(yè)治理情況維i1110987

情況

配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備水平a,11110987

以上評(píng)分品級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，憑據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作±0.5

的浮動(dòng)。

10

二、住宅區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)評(píng)分品級(jí)說(shuō)明表

序因素考察項(xiàng)

一等二等三等四等五等

號(hào)項(xiàng)目目?jī)?nèi)容

自然情況

四周周?chē)?/p>

良好，四周四周有少四周無(wú)綠

自然景公認(rèn)的自無(wú)綠化，比

有一定的量綠地和化，情況散

觀、風(fēng)然情況優(yōu)力擁擠、雜

綠地和綠綠化，衛(wèi)生亂，自然觀

向越地域。亂、情況較

化，根本整情況欠缺。感明顯差。

差。

自

然潔、衛(wèi)生。

情

1況恒久受氣

空氣良好，空氣局部

空氣清新、味、煙塵、

少量污染，受污染，靠

空氣污無(wú)污染，無(wú)靠近污染噪音、污

白晝有部近大馬路，

染、噪噪音，水域源或重噪水、垃圾等

分交通噪白晝和晚

音、水文清潔，達(dá)衛(wèi)音源。污染影響，

音，水體局間均有噪

生尺度。情況污染

部污染。音影響。

明顯。

離主干離主干道離主干道離主干道離主干道離主干道

的距離在的距離在的距離在

道的距的距離在的距離在

?之

離50m以?xún)?nèi)。50150m150-300m300-500m以上。

間。之間。之間。500m

通距離重要距離公交

件距離公交的公交線

距離公交線路的距

2站點(diǎn)路的距離距離公交

站點(diǎn)離在

公交線100m在線路的距

內(nèi)，有條100-250m250-

路情況2內(nèi)，至少有之350-450m離在

以上重要-350m之間，至少450m

1條重要公間，至少有以上。

公交線路。有1條公交

交線路。1條公交線

路。線路C

屬于本市屬于本市

屬于本市

最好的重較好的重

一般中學(xué)一般中小無(wú)中學(xué)或

點(diǎn)中學(xué)（初點(diǎn)中學(xué)（初

教誨（初中）和學(xué)學(xué)區(qū)。小學(xué)。

中）和重點(diǎn)中）和重點(diǎn)

醫(yī)療小學(xué)學(xué)區(qū)。

小學(xué)學(xué)區(qū)。小學(xué)學(xué)區(qū)。

設(shè)施

3霍

院T

醫(yī)距市級(jí)及距市級(jí)及距市級(jí)及距市級(jí)及

療距市級(jí)及

構(gòu)以上醫(yī)院以上醫(yī)院以上醫(yī)院

漫以上醫(yī)院

衍以上醫(yī)院

情

況500-1000-1500-2500m以

500m以?xún)?nèi)。

1000m。1500m。2500mo上。

在范

在范在800m

業(yè)

商500m在范

疇內(nèi)有零800tn在

套疇內(nèi)有大

配重要商500-800m疇內(nèi)根本1000m

比照看散漫衍的范疇內(nèi)無(wú)

施型的市級(jí)范疇內(nèi)市

4設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上無(wú)商業(yè)

商業(yè)配叁級(jí)商業(yè)設(shè)南亞網(wǎng)點(diǎn)。

根本滿(mǎn)足網(wǎng)點(diǎn)。

設(shè)施。施較會(huì)合。

生活需求。

結(jié)構(gòu)公道、修建散亂、

結(jié)構(gòu)一般，沒(méi)有結(jié)構(gòu)，

外形美觀、結(jié)構(gòu)一般，任意部署、

修建結(jié)外形整齊，且通行、空

計(jì)劃犬牙交錯(cuò)，排列不整外型破舊

構(gòu)、小區(qū)滿(mǎn)足通風(fēng)、地利用明

5設(shè)計(jì)滿(mǎn)足通風(fēng)、齊，外型較雜亂、擁

外形等日照等康顯木公道，

日照等康整齊。擠。

健要求。外型破舊

健要求。雜亂。

II

序因素考察項(xiàng)

一等二等三等四等五等

號(hào)項(xiàng)目目?jī)?nèi)容

修建修建密度修建密度修建密度在修建密度在修建密度

在40%在65%以

密度40%以下。50-60%6(yXr65%

-50%oo0上。

系工

■至>

大綠地率在

運(yùn)綠地率在無(wú)大眾運(yùn)

眾

動(dòng)30%以下，少量綠化，

間30%以上，部分綠地?zé)o綠化，根動(dòng)空間，出

空

與少量的大

室外夫眾本無(wú)大眾行通道狹

化

綠和綠樹(shù)，大

景眾運(yùn)動(dòng)空

運(yùn)金空間運(yùn)動(dòng)空間。窄，小道彎

觀眾運(yùn)動(dòng)空間。

富厚。間較力、。機(jī)

業(yè)無(wú)物業(yè)治

理物業(yè)治全關(guān)閉物半關(guān)閉物有物業(yè)治無(wú)物業(yè)治

6理，無(wú)環(huán)衛(wèi)

理情況業(yè)治理。業(yè)治理。理。理。

治理。

在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)

內(nèi)具畜小內(nèi)具備寬內(nèi)具備寬內(nèi)具備寬內(nèi)具備有

區(qū)智能化、帶網(wǎng)、有線帶網(wǎng)、有線帶網(wǎng)、有線或電視或

宅

住寬帶網(wǎng)、有電視線路、電視線路、電視線路、路、上下水

配

區(qū)線電視線燃?xì)夤艿?、上下水管上下水管管道和?/p>

設(shè)

套配套完

7路、燃?xì)夤苌舷滤艿?、污水管道和住宅宅區(qū)門(mén)路

施善水平道、上下水道、污水管道和住宅區(qū)門(mén)路等等配套設(shè)

管道、污水道和小區(qū)區(qū)門(mén)路等配套設(shè)施。施。

管道和力、門(mén)路等配配套設(shè)施。

區(qū)門(mén)路等套設(shè)施。

配套設(shè)施。

三、住宅基準(zhǔn)代價(jià)修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明

1.基準(zhǔn)代價(jià)修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅衡宇區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)

7Z

為底子確定，住宅衡宇區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)Q=ZZ%，其中。=2,。

*=1；=!

=====

=2,f32,f1,fs3,f61,f；1o

2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)為Qs,尺度樣本住宅區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)

為Q。，可比實(shí)例修正為尺度樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)t=Q/Q°X100

尺度樣本住宅區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)為Qo,被征收衡宇區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)

為Qb,尺度樣本修正為被征收衡宇區(qū)位狀況修正數(shù)K32i=Q/Q,X100

附件6：

非營(yíng)業(yè)用房及其本錢(qián)法評(píng)估說(shuō)明

12

一、非營(yíng)業(yè)用房的本錢(qián)法評(píng)估應(yīng)用

1.本錢(qián)法是求取估價(jià)工具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建代價(jià)，然后扣除折

舊，以此估算估價(jià)工具的客觀公道代價(jià)或代價(jià)的要領(lǐng)。本技能細(xì)則中界說(shuō)的

本錢(qián)法系以房地產(chǎn)代價(jià)各組成部分的累加為底子來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)代價(jià)的

要領(lǐng)。本本錢(qián)法中的“本錢(qián)”寄義，并不是通常意義上的本錢(qián)，而是以本

錢(qián)為底子的市場(chǎng)代價(jià)。

2.本錢(qián)法評(píng)估的枝本公式：

征收賠償評(píng)估代價(jià)=土地重新取得代價(jià)+修建物重置代價(jià)一修建物折

10

3.土地重新取得代價(jià)應(yīng)首選市場(chǎng)比力法測(cè)算，在無(wú)法適用市場(chǎng)比力法

時(shí)，可接納基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本錢(qián)積算法等要領(lǐng)求取。土地重新取得代價(jià)

內(nèi)涵包羅土地取得本錢(qián)、土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)

利潤(rùn)。

注：土地重新取得代價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：

n

PD=P0(1+a)XkIXk2Xk3

PD—土地重新取得代價(jià)；

P。一地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府治理部分宣布的代價(jià)為準(zhǔn);

a—地價(jià)漲落的年均代價(jià)變更率；

n=估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份

月一土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限盤(pán)算;

k2一土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包羅土地形狀、陣勢(shì)、地質(zhì)條件、計(jì)劃

條件和地上隸屬物狀況確定，取值范疇0.85-1.2。

序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等

1土地形狀110-120100-11095-10090-9585-90

2陣勢(shì)110-120100-11095-10090-9585-90

3地質(zhì)條件110-120100-11095-10090-9585-90

4計(jì)劃條件110-120100-11095-10090-9585-90

5地上隸屬物狀況110-120100-11095-10090-9585-90

k3一土地域域因素修正系數(shù)，包羅周邊交通狀況、商業(yè)辦事設(shè)施配套、

金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等大眾市政配套設(shè)施，取值范疇0.85-1.2。

13

序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等

1交通狀況110-120100-11095-10090-9585-90

2商業(yè)辦事設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-90

3金融配套110-120100-11095-10090-9585-90

4通訊等條件110-120100-11095-10090-9585-90

5學(xué)校配套情況110-120100-11095-10090-9585-90

6醫(yī)院配套情況110-120100-11095-10090-9585-90

7其他大眾設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-90

4.修建物重新購(gòu)建代價(jià)通常接納本錢(qián)積算法求取。修建物重新購(gòu)建代

價(jià)內(nèi)涵包羅修建物制作本錢(qián)、治理用度、投資利息、修建物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。

5.修建物折舊應(yīng)憑據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，比較《衡宇完損品級(jí)評(píng)定尺度》

的劃定確定。修建物擰舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功效折舊等因素。

二、產(chǎn)業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)品級(jí)及重置代價(jià)

單位:元/m?

級(jí)重置

類(lèi)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況

別代價(jià)

鋼S多層鋼必架承重，鋼碎底子，實(shí)砌:嗇圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱

結(jié)1100

1)級(jí)網(wǎng)較大(6mx6m),水泥樓面，鋼門(mén)窗，水電衛(wèi)齊全。

架鋼舲框架承重(或半框架)，鋼碎底子，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱

930

級(jí)網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門(mén)窗，水電齊全。

鋼舲柱，檐高峻于m,鋼建屋架或鋼屋架，跨度大于15m,

鋼混920

構(gòu)

結(jié)級(jí)

吊車(chē)噸位大于5噸。

1排

架

，

鋼於柱，檐高峻于m,鋼硅屋架或鋼屋架，跨度大于15m,

840

級(jí)

無(wú)吊車(chē)。

鋼舲底子，鋼柱，鋼梁，有吊車(chē)梁，彩鋼板墻面屋面，檐

950

級(jí)高峻于6m

全鋼0

結(jié)構(gòu)鋼舲底子，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車(chē)梁，彩鋼板墻面屋面，檐

790

級(jí)

高峻于mo

磚混

m,建屋架或鋼屋架，有行車(chē)，跨度9-12mo840

結(jié)構(gòu)級(jí)

14

m,建屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750

級(jí)

扣除折舊后單層產(chǎn)業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值二衡宇修建物重置代價(jià)單價(jià)X(1+

檐高調(diào)解系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)解系數(shù))X修建面積又成新率％

扣除折舊后多層產(chǎn)業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值二衡宇修建物重置代價(jià)單價(jià)X(14-

層高調(diào)解系數(shù)十跨度及跨數(shù)調(diào)解系數(shù))X修建面積X成新率％

L層高檐高調(diào)解系數(shù)說(shuō)明表

層高及檐高調(diào)解調(diào)整值

mm)m,修建物重置代價(jià)增2.5%

單層廠房及倉(cāng)儲(chǔ)用房檐高在9mm以下調(diào)減m,修建物重置代價(jià)增減20%

mm以下調(diào)減m,修建物重置代價(jià)增減2.0%

2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明表

跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123

修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%

附件7：

15

衡宇成新因素確定表

一、衡宇成新評(píng)定品級(jí)及說(shuō)明表

完損品級(jí)成新評(píng)定說(shuō)明新舊水平折余率

全新100%

完好房九成新90%

八成新80%

按《衡宇完損品七成新70%

根本完好房

級(jí)評(píng)定尺度》的六成新60%

相關(guān)劃定執(zhí)行。五成新50%

一般損壞房

四成新40%

嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%

危險(xiǎn)房不敷三成新30%以下

二、衡宇成新上限表（限值）

凌駕36?4031?3526?3021?2516?2011?1510年以

結(jié)構(gòu)衡宇類(lèi)別

40年年年年年年年內(nèi)

住宅789

鋼混我技引頭肝師

非住宅6789

魅R

住宅6789

磚混定。

非住宅678

住宅678按實(shí)際

磚木情況評(píng)

非住宅678定，使用

住宅003675年以上

淺易