重慶兩江新區(qū)·寶科·魚嘴項(xiàng)目項(xiàng)目定位報(bào)告55

兩江新區(qū)·兩江新區(qū)·寶科·魚嘴工程工程定位報(bào)告重慶〔香港〕中原營銷籌劃參謀TEL：〔023〕63808631FAX：〔023〕63801008二零壹壹年伍月目錄第一局部工程定位分析 4一、工程概況 4二、工程SWOT分析 6〔一〕SWOT矩陣列表 6〔二〕工程可利用的時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 7三、工程初步定位指向 8第二局部工程定位 9一、定位原那么 9〔一〕差異性 9〔二〕適應(yīng)性 9〔三〕獨(dú)特性 10二、工程總體定位 10三、工程檔次定位 10四、工程形象定位 11五、工程客戶定位 11〔一〕客戶主體特征 11〔二〕客戶需求特征 11〔三〕客戶的偏好 12六、物業(yè)類型定位 12〔一〕定位說明 12〔二〕物業(yè)類型定位 13七、工程價(jià)格定位 15〔一〕住宅定價(jià) 15〔二〕商業(yè)定價(jià) 16〔三〕工程經(jīng)濟(jì)測算 16第三局部工程產(chǎn)品定位 17一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 17二、建筑風(fēng)格建議 18三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20四、單體設(shè)計(jì)建議 21五、戶型設(shè)計(jì)建議 21〔一〕產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)原那么 21〔二〕戶型設(shè)計(jì)依據(jù) 22〔三〕小高層戶型配比建議 22〔四〕高層戶型配比建議 23〔五〕高層、小高層戶型設(shè)計(jì)要求 23〔六〕參考戶型圖 24六、園林景觀建議 28〔一〕園林打造原那么 28〔二〕園林主題定位 29〔三〕植物配置 30〔四〕園林風(fēng)格主題 33〔五〕園林打造建議 33七、其他設(shè)施建議 36〔一〕配套設(shè)施建議 36〔二〕人性化設(shè)施建議 37〔三〕小區(qū)入口建議 38〔四〕入戶大堂設(shè)計(jì)建議 39〔五〕門窗設(shè)計(jì)建議 40〔六〕建筑節(jié)能設(shè)計(jì)建議 40〔七〕物業(yè)管理建議 41七、商業(yè)規(guī)劃建議 43〔一〕商業(yè)定位 43〔二〕商業(yè)規(guī)劃原那么 43〔三〕商業(yè)布局建議 44〔四〕商業(yè)的打造 44八、車庫配置建議 48第一局部工程定位分析一、工程概況工程位于兩江新區(qū)魚嘴鎮(zhèn)新城區(qū)邊緣區(qū)域，毗鄰移民小區(qū)，地塊周邊道路體系相對完善，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套成熟；建設(shè)用地37135㎡，容積率不大于2.98。工程地塊北臨高速公路，噪音抗性較大；南面靠還遷房用地，高層可遠(yuǎn)觀江；西邊緊鄰還建房，景觀視野較差；東面臨湖，是重點(diǎn)利用的自然資源。場地內(nèi)最大高差約6m左右，沿街面較窄，現(xiàn)狀場地高出周圍道路較多?！竟こ讨苓叚h(huán)境】工程至魚嘴新城商業(yè)中心、行政中心、文體中心步行距離只有2分鐘，政府在該區(qū)域打造輻射周邊區(qū)域的大型商業(yè)中心，為工程配套提供了強(qiáng)有力的支撐。工業(yè)園區(qū)距離工程步行距離12分鐘，車程距離3分鐘，為本工程提供了客戶源的可能。二、工程SWOT分析 〔一〕SWOT矩陣列表1、工程優(yōu)勢分析strength〔1〕區(qū)域優(yōu)勢魚嘴鎮(zhèn)是兩江新區(qū)新興的城市區(qū)域，東部新城核心局部，是全國100個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)和重慶市確定的100個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一，區(qū)域優(yōu)勢明顯?！?〕環(huán)境優(yōu)勢東面臨湖，利于景觀利用；南面可遠(yuǎn)觀長江，可用觀江看湖概念；且周邊沒有拆遷及其他建筑，便于打造?！?〕地段優(yōu)勢工程距離新城中心近，生活便利，交通便捷?！?〕商業(yè)優(yōu)勢擁有集中式商業(yè)、湖濱風(fēng)情商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次較高。2、工程劣勢分析weakness〔1〕噪音劣勢地塊北面緊鄰高速公路，噪音污染嚴(yán)重，客戶心理抗性較大?！?〕環(huán)境劣勢目前魚嘴處于開發(fā)初期，工程周邊城鎮(zhèn)化建設(shè)未大面積鋪開，可利用的環(huán)境資源較少。〔3〕昭示性劣勢其位置處于魚嘴鎮(zhèn)新城邊緣，客戶心理距離較遠(yuǎn)。3、工程時(shí)機(jī)分析opportunity〔1〕區(qū)域開展魚嘴屬于兩江新區(qū)東部新城重點(diǎn)組團(tuán)，城市開展運(yùn)營帶來的拆遷及安置，城市進(jìn)程促進(jìn)了工程的開發(fā)?！?〕市場契機(jī)魚嘴片區(qū)房地產(chǎn)市場處于空白期，本工程入市即能成為代表區(qū)域內(nèi)的較高端產(chǎn)品，必能引人關(guān)注?！?〕消費(fèi)群體重點(diǎn)工業(yè)、物流開展組團(tuán)，三大企業(yè)入駐，數(shù)萬人進(jìn)駐就業(yè)，為工程提供了具備消費(fèi)能力的客戶群。4、工程威脅threat〔1〕政策影響調(diào)控性的政策陸續(xù)出臺，未來政策方面因素不確定?！?〕區(qū)域競爭周邊巨龍35萬方工程的開發(fā)必然成為本工程最大的客源競爭；和韻家園36萬方安置房工程的開發(fā)，去化了當(dāng)?shù)鼐植恐脴I(yè)客戶。〔二〕工程可利用的時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 結(jié)合對本工程SWOT分析，中原認(rèn)為本工程可利用時(shí)機(jī)點(diǎn)主要表達(dá)在以下幾方面：1、區(qū)域開展?jié)摿?yōu)勢的運(yùn)用在兩江新區(qū)規(guī)劃前，江北渝北等地區(qū)已經(jīng)是重慶開展重心。政府機(jī)構(gòu)、各大中型優(yōu)質(zhì)企業(yè)、重點(diǎn)院校等開始向該區(qū)域搬遷。區(qū)域人口快速增長，隨之商業(yè)也開展迅猛，隱隱成為重慶市的政治經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心。兩江新區(qū)成立后，更大的政策傾斜、產(chǎn)業(yè)布局、優(yōu)惠政策等必將加快區(qū)域開展步伐。十年產(chǎn)值趕萬億的規(guī)劃，重點(diǎn)工業(yè)、物流開展組團(tuán)，三大企業(yè)入駐，增加區(qū)域就業(yè)時(shí)機(jī)帶動區(qū)域消費(fèi)能力再加上城市化進(jìn)程的加速而涌入的大量農(nóng)村人口，將為新區(qū)帶來購房需求。所以，兩江新區(qū)房產(chǎn)升值空間大。因此，工程應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域開展?jié)摿Φ男麄鳎齽傂杓巴顿Y客戶，樹立區(qū)域開展形象。2、周邊景觀資源的充分利用工程東臨湖景，南面可遠(yuǎn)觀江景，擁有稀缺的水景資源，是工程的硬性優(yōu)勢，是提升工程產(chǎn)品附加值的重要因素。因此，工程在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，使工程更具競爭力。3、市場契機(jī)的利用目前，魚嘴片區(qū)的房地產(chǎn)市場處于空白期，本工程入市即能成為代表區(qū)域內(nèi)的較高端產(chǎn)品，必能引人關(guān)注。因此，產(chǎn)品必須有特色，注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)，樹立區(qū)域標(biāo)桿樓盤形象。4、企業(yè)團(tuán)購客戶及主城區(qū)客戶的激發(fā)周邊巨龍35萬方工程的開發(fā)與和韻家園36萬方安置房工程的開發(fā)，去化了當(dāng)?shù)鼐植康闹脴I(yè)客戶，也會成為工程未來客戶源的主要競爭對手，未來必須主動尋求企業(yè)團(tuán)購客戶及主城區(qū)客戶，積極去化工程。5、特色景觀資源的打造目前魚嘴房地產(chǎn)市場處于空白期，在充分利用工程景觀優(yōu)勢的根底上，打造工程的特色亮點(diǎn)，如屋頂花園、臨湖觀景平臺、慢跑道等，因此，工程景觀走差異化，打造簡約、現(xiàn)代、有特色的中式風(fēng)情園林，表達(dá)體驗(yàn)營銷的特色，樹立消費(fèi)者對工程的信心。6、品質(zhì)物業(yè)管理的引進(jìn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)工程的重要組成局部，是提升工程產(chǎn)品附加值的重要因素?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商注重工程品質(zhì)細(xì)節(jié)。故工程引進(jìn)品質(zhì)物管，樹立中高端工程形象，有利于后期的銷售。三、工程初步定位指向魚嘴鎮(zhèn)是全國100個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)和重慶市確定的100個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一，是重慶市東部新城的核心局部，兩江新區(qū)核心重鎮(zhèn)，規(guī)劃開展規(guī)模60平方公里，50萬人，未來市場潛在供給大，開展?jié)摿薮?。本工程位于兩江新區(qū)魚嘴鎮(zhèn)新城區(qū)邊緣區(qū)域，毗鄰移民小區(qū)，地塊周邊道路體系相對完善，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套成熟；工程自然資源豐富，東面有水庫，利于景觀利用，南面可遠(yuǎn)觀長江，可用觀江看湖概念，周邊沒有拆遷及其他建筑，便于打造，距離新城中心近。工程核心價(jià)值點(diǎn)工程初步定為指向：打造高性價(jià)比的中高端的觀湖高層和小高層第二局部工程定位 一、定位原那么 工程定位應(yīng)基于開展戰(zhàn)略根底之上，遵守市場競爭規(guī)律和客戶需求的根底之上表達(dá)工程本身的特征,在以下的客戶定位、產(chǎn)品定位和價(jià)格定位中都將結(jié)合企業(yè)、工程以及市場競爭情況三者來分析本工程具體的定位，充分表達(dá)了戰(zhàn)略與定位之間的緊密聯(lián)系。〔一〕差異性工程定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要從目前的整體供給特征之中，尋找一種與眾不同的建筑產(chǎn)品和居住環(huán)境，以區(qū)別于區(qū)域市場或整體市場的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競爭的惡性泥潭?！捕尺m應(yīng)性工程的定位應(yīng)該結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、工程屬性、競爭市場的特征等其他要素，提出最適合本工程的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合工程的實(shí)際情況，提出的定位，才是最適宜的，哪怕這種定位缺乏所謂的“創(chuàng)新〞元素?！踩唱?dú)特性獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識別，是一種區(qū)分與市場同類產(chǎn)品的有效手段。二、工程總體定位兩江新區(qū)，花漾新城定位解析：“兩江新區(qū)〞：魚嘴作為兩江新區(qū)的核心板塊，地域優(yōu)勢明顯，未來城市開展?jié)摿薮??！盎ㄑ暎杭垂こ痰馁u點(diǎn)—優(yōu)美的湖景資源和以花為主題的園林景觀?！靶鲁迁暎和癸@本工程將打造成為目前魚嘴區(qū)域的精品住宅生活區(qū)的典范。三、工程檔次定位政府對魚嘴的定位及規(guī)劃為重慶新城重要商業(yè)副中心，為魚嘴帶來了巨大改變，加速了本區(qū)域融入主城通道，短期內(nèi)的區(qū)域影響力將逐漸擴(kuò)散，外區(qū)投資客及置業(yè)需求者將逐漸轉(zhuǎn)移到本區(qū)域，為工程的投資價(jià)值帶來了較大時(shí)機(jī)點(diǎn)，區(qū)域未來開展?jié)摿薮?。鐵山坪區(qū)域、海爾路區(qū)域與工程距離較近，而價(jià)格已經(jīng)融入主城價(jià)格，對本區(qū)域價(jià)格存在置業(yè)的巨大誘惑，中高端工程總價(jià)與主城其他區(qū)域比照也具有明顯優(yōu)勢。工程檔次定位：中高端精品居住區(qū)四、工程形象定位 兩江新城，湖岸優(yōu)品兩江新城：地產(chǎn)價(jià)值層面，兩江新區(qū)的重點(diǎn)版塊，有較強(qiáng)的標(biāo)識性，強(qiáng)調(diào)工程城市價(jià)值。湖岸優(yōu)品：產(chǎn)品價(jià)值層面，湖是硬性賣點(diǎn)，“優(yōu)品〞既是強(qiáng)調(diào)工程的相對高品質(zhì)，也是說明我們的目標(biāo)客戶群體對生活品味的追求。五、工程客戶定位 〔一〕客戶主體特征主力客戶年齡：25-50歲之間，中青年消費(fèi)者是購房的主力群體；家庭結(jié)構(gòu)：兩口或三口之家；文化程度：高中〔含中專、中技〕和大專；目標(biāo)客戶群：魚嘴本地居民、三峽庫區(qū)移民、外來務(wù)工人員、企業(yè)搬遷員工；目標(biāo)客戶群區(qū)域：兩江新區(qū)職業(yè)背景：公務(wù)員、教師、個(gè)體戶、務(wù)農(nóng)、普通職員、企業(yè)藍(lán)領(lǐng)；家庭月收入：3000-6000元之間；目前魚嘴的主力客戶群是中青年購房者，以兩口或三口之家為主，魚嘴當(dāng)?shù)鼐用袷琴彿康闹髁θ巳?。〔二〕客戶需求特征置業(yè)目的：首置剛性需求與改善性客戶為主，純投資客戶為輔；關(guān)注內(nèi)容：價(jià)格、戶型、社區(qū)配套、物業(yè)管理、公共配套等。購房目的：為自己家人長期居住所用置業(yè)因素：戶型結(jié)構(gòu)，其次是交通狀況和社區(qū)配套；購房總價(jià)：31-50萬客戶的需求以首次置業(yè)和改善性居住為主，看重工程的價(jià)格、戶型及社區(qū)配套等，能接收到購房總價(jià)在31-50萬?！踩晨蛻舻钠妹娣e區(qū)間：面積約在70-90㎡，喜歡實(shí)用兩房和小三房戶型；功能房的選擇：兒童房間、花園露臺和書房；客廳面積：消費(fèi)者偏愛26-30㎡客廳較寬敞的房屋；客廳層高：消費(fèi)者喜歡舒適、不壓抑，層高3.3米的客廳；客廳開間：消費(fèi)者喜歡開間在4.2米較適中的客廳，對大開間客廳偏好程度較低；客廳面積：客廳15-25㎡是消費(fèi)者比擬喜歡的面積區(qū)間；陽臺要求：86%的消費(fèi)者明確表示需要陽臺；建筑風(fēng)格：消費(fèi)者比擬偏好現(xiàn)代風(fēng)格的建筑；當(dāng)?shù)乜蛻舯葦M偏好實(shí)用兩房和小三房，偏愛寬敞的客廳，喜歡陽臺和露臺、書房等功能房。六、物業(yè)類型定位〔一〕定位說明物業(yè)形態(tài)定位是在工程開發(fā)建設(shè)過程中建筑產(chǎn)品形態(tài)的定位，直接關(guān)系到工程開發(fā)過程中的建筑類型。中等規(guī)模的工程開發(fā)，產(chǎn)品線應(yīng)當(dāng)豐富，而不應(yīng)過于單一，這樣便于擴(kuò)大客戶群，提供更多的市場選擇，躲避市場風(fēng)險(xiǎn)?！捕澄飿I(yè)類型定位1.定位依據(jù)從工程區(qū)域位置來看，要綜合考慮還建房和巨龍工程的影響，充分利用湖景、長江等資源，避開高速公路的噪音污染。在排布上，從使用和銷售的角度來綜合考慮，首要把握好工程的景觀資源，因此，東南面成為本工程重點(diǎn)布局的方向。從居住舒適度來考慮，應(yīng)減少西北向噪音和朝向景觀較差的布局。2.物業(yè)類型定位小高層+高層通過該布局方式，初步統(tǒng)計(jì)，約30%戶數(shù)可觀中庭，約15%戶數(shù)朝高速路，約10%戶數(shù)看還建房區(qū)域，約45%戶數(shù)臨湖觀湖；小高層形成屏障將社區(qū)與馬路分開，有效降低了噪音污染；靠近還建房的區(qū)域打造廣場或前期示范區(qū)，其廣場可將商業(yè)及工程的價(jià)值進(jìn)行附加，該規(guī)劃能最大限度的躲避工程地塊自身劣勢。3.定位優(yōu)劣勢分析定位優(yōu)勢：建筑密度較低，保證了居住的舒適度；中庭景觀利用最大化，湖景資源充分利用；小高層形成屏障，有效降低了小區(qū)噪音；天際線上下錯(cuò)落有致，整體均好性較強(qiáng)；集中式商業(yè)展示性強(qiáng)，能有效增強(qiáng)工程的好感度；定位劣勢：全高層產(chǎn)品無法提升工程的居住品質(zhì)七、工程價(jià)格定位 〔一〕住宅定價(jià)1.本錢推導(dǎo)定價(jià)根據(jù)目前的市場情況，估計(jì)工程的均價(jià)在4800-5400元/㎡之間。建面均價(jià)〔元/㎡〕凈利潤〔萬元〕凈利潤率48009723.3118.58%500011109.2321.86%520012495.1525.14%540013881.0728.42%560015266.9931.70%房地產(chǎn)工程的凈利潤率在30%左右，從上表比照看出，均價(jià)5000元/㎡以下，不能實(shí)現(xiàn)工程的利潤最大化。均價(jià)在5400元/㎡左右可以實(shí)現(xiàn)工程的凈利潤率。2.區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格情況目前魚嘴的房地產(chǎn)市場處于空白期，價(jià)格可以參考區(qū)域內(nèi)的二手房市場：房源建面裝修情況總價(jià)價(jià)格〔元/平方米〕移民小區(qū)3*2*2133.82平米中裝67萬5007移民小區(qū)2*1*183.35平米清水40萬4799移民小區(qū)3*1*1101.2平米簡裝50萬4941金鑫花園3*2*2156.8平米清水63萬4018盛世大樓3*2*2156平米簡裝60萬3846棠富園〔劃撥性質(zhì)〕1*152平米簡裝17萬3269奇奧電梯房2*1*280平米清水40萬5000金鑫電梯房4*3*2142平米精裝74萬52112021年魚嘴鎮(zhèn)二手房建面均價(jià)在3500元/平方米左右，受兩江新區(qū)正式掛牌影響到2021年5月，中原市調(diào)數(shù)據(jù)顯示，目前魚嘴鎮(zhèn)二手房報(bào)價(jià)在5000元/平方米左右。目前調(diào)控性的政策陸續(xù)出臺，未來政策方面因素不確定。故建議工程價(jià)格采用低開高走的策略，謹(jǐn)慎入市。因此，建議工程在入市之初均價(jià)在5400元/㎡左右，既能保證工程的利潤收益，也能與二手房和周邊小區(qū)形成品質(zhì)差異，但具體價(jià)格應(yīng)視當(dāng)時(shí)的市場情況而定。〔二〕商業(yè)定價(jià)1.商業(yè)的投資回報(bào)率根據(jù)魚嘴當(dāng)?shù)氐淖饨鹎闆r，計(jì)算投資回報(bào)率，推導(dǎo)工程的商業(yè)價(jià)格。層數(shù)租金〔元/㎡/月〕月份投資回收期預(yù)計(jì)售價(jià)〔元〕1F701215126002F50121590003F3012155400根據(jù)工程的投資回報(bào)率，初步預(yù)估工程的商業(yè)價(jià)格在10000元/㎡左右。2.區(qū)域商業(yè)市場情況房源建面裝修情況總價(jià)價(jià)格〔元/平方米〕移民小區(qū)商鋪50平米精裝72萬14400移民小區(qū)商鋪29.5平米清水27萬9153根據(jù)當(dāng)?shù)厣啼伒氖袌銮闆r，在8000-14000元/㎡左右，由于工程打造的是魚嘴湖濱休閑商業(yè)街，業(yè)態(tài)比擬豐富，品質(zhì)相對較高，因此，預(yù)估工程商業(yè)價(jià)格在10000元/㎡左右。〔三〕工程經(jīng)濟(jì)測算1.測算前提地價(jià)按總地價(jià)1.2億元計(jì)算，小高層、高層的建安本錢在1500元/平米左右，地下車庫本錢1400元/平米、商業(yè)本錢1400元/平米。結(jié)合區(qū)域開展態(tài)勢和房價(jià)走勢，目前房地產(chǎn)價(jià)格走勢處于政策高壓期，中原預(yù)計(jì)本工程預(yù)售價(jià)格與現(xiàn)在市場價(jià)格相當(dāng)，小高層、高層銷售均價(jià)5400元/平米，商業(yè)均價(jià)在10000元/平米左右。車庫造價(jià)計(jì)入計(jì)算，收益不納入預(yù)算范圍。2.經(jīng)濟(jì)估算預(yù)售工程利潤估算表序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額〔萬元〕(1)銷售收入64750.88(2)開發(fā)本錢41277.52(3)銷售費(fèi)用建安本錢3%586.90(4)銷售稅金及附加6475.09(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用建安本錢2%399.44(6)利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)16011.93(7)所得稅(6)×25%4002.98(8)凈利潤(6)-(7)12021.95(9)投資利潤率利潤/總投資37.89%(10)投資凈利潤率凈利潤/總投資28.42%經(jīng)過初步估算，按照住宅建面5400元/㎡計(jì)算，整個(gè)工程可實(shí)現(xiàn)凈利潤為1.2億左右，凈利潤在28.42%。第三局部工程產(chǎn)品定位 一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求根據(jù)開發(fā)意向，須重點(diǎn)表達(dá)小區(qū)住宅“人無我有、人有我優(yōu)〞的特點(diǎn)，形成差異化競爭，激發(fā)市場購房的欲望。根據(jù)地塊自身地形地貌及周邊城市環(huán)境等制定工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以形成工程的風(fēng)格和形象。工程人行主入口設(shè)置在地塊西北角，疊水景觀處。盡量減少單體間的干擾，加大樓間距，確保私密性和視野的開闊性。在平面布置方面注意戶戶有景，戶戶均好的通風(fēng)采光效果。工程住宅產(chǎn)品考慮由小高層和高層組合，考慮到客戶的區(qū)隔性，應(yīng)形成相對獨(dú)立的組團(tuán)。景觀設(shè)計(jì)要求綠化率盡可能增加至30%以上，園林打造原那么：以草坡為設(shè)計(jì)藍(lán)本，輔以大面積的鮮花小徑，灌木點(diǎn)綴，宅間的設(shè)計(jì)富有層次感。戶型設(shè)計(jì)上既要注重“可變空間〞的運(yùn)用〔如空中院館、入戶花園、超大陽臺等〕，也要從目標(biāo)客戶實(shí)際需求出發(fā)，注重“可變空間〞功能的實(shí)用性。控制本錢同時(shí)，適當(dāng)增設(shè)優(yōu)于當(dāng)?shù)匦^(qū)的安保智能化系統(tǒng)〔如：門禁卡、可視、無線網(wǎng)絡(luò)、指紋鎖等〕，突出差異化和高品質(zhì)。建筑布局時(shí)充分考慮重慶氣候條件，盡量防止西曬。入戶大堂精裝。注重工程內(nèi)部人車分流，設(shè)置慢跑道。水、電要求：供水設(shè)自來水變頻供水加壓泵。小區(qū)配套供水設(shè)施設(shè)置在地下層，供配電設(shè)施置于地下層，視片區(qū)及小區(qū)內(nèi)用電分布選擇適當(dāng)位置。滿足小區(qū)內(nèi)住宅最低車位比，盡量增加的車位數(shù)量，地下車庫面積控制在2.1萬平米；合理考慮工程周邊商業(yè)布局，工程商業(yè)規(guī)?？刂圃?千平米左右，臨街商業(yè)層數(shù)控制在1層，集中式商業(yè)層數(shù)控制在2層左右，局部控制在3層。二、建筑風(fēng)格建議 目前兩江新區(qū)沒有對建筑外立面風(fēng)格的具體規(guī)定，根據(jù)?重慶市規(guī)劃局關(guān)于城市空間環(huán)境和建筑景觀規(guī)劃的暫行規(guī)定?中的要求：建設(shè)工程建筑外立面設(shè)計(jì)應(yīng)注重突出重慶地方傳統(tǒng)風(fēng)格，表達(dá)重慶個(gè)性特色風(fēng)貌，外立面造型應(yīng)簡潔大氣、大方、樸實(shí)、適用，防止過分煩瑣、夸張、不切實(shí)際的造型設(shè)計(jì)。因此從營銷角度建議本工程采用：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格在本工程的外立面打造中為重中之重，本工程為展示兩江新區(qū)的門戶形象，外立面采用外墻漆，打造具有完整和統(tǒng)一感的建筑外立面。在建筑色彩方面，根據(jù)?重慶市規(guī)劃局關(guān)于城市空間環(huán)境和建筑景觀規(guī)劃的暫行規(guī)定?中的要求：建設(shè)工程在色彩選用上同一組建筑主體色調(diào)要統(tǒng)一，一般總共不超過兩種主體顏色為宜，顏色的明度、彩度不能過分強(qiáng)調(diào)自我，應(yīng)充分考慮與周邊建筑相協(xié)調(diào)。在此根底上，根據(jù)工程的實(shí)際情況，建議建筑色彩采用白色和咖啡色的基調(diào)，大氣、沉穩(wěn)。整體建筑風(fēng)格參考協(xié)信城立方，城立方是協(xié)信精心規(guī)劃的融現(xiàn)代風(fēng)格的新古典主義高層，不管從建筑風(fēng)格還是外立面顏色都大氣沉穩(wěn)，是目前值得借鑒的產(chǎn)品?！緟f(xié)信城立方示意圖】三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 本示意方案共3棟16F高層，5棟30F高層。如下列圖示意：〔圖片僅做示意，不能指導(dǎo)設(shè)計(jì)〕工程綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：一、規(guī)劃用地面積：37135㎡二、總建筑面積：132405.42㎡其中A、地上總建筑面積：111974.77㎡1、住宅總建筑面積：102660.642、公建總建筑面積：9314.13㎡其中商業(yè)總建筑面積：8824.08㎡物管及配套用房：490.05㎡B地下總建筑面積：20430.65㎡1、車庫建筑面積：20430.65㎡三、容積率：2.97四、綠化率：≥30%五、建筑密度：≤25%六、停車位數(shù)：地下：676個(gè)〔按現(xiàn)行最低標(biāo)準(zhǔn)〕四、單體設(shè)計(jì)建議 ◆景觀居住高層以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，應(yīng)凸出標(biāo)志性、城市化、公建化、品質(zhì)化。住宅公建化就是按照公建的標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品，盡量防止馬賽克、瓷磚等材料的使用，如公建的外立面有些會要求做統(tǒng)一的封閉式陽臺，統(tǒng)一的玻璃材質(zhì)等?！魹闇p少高層物業(yè)的抗性，增大其舒適程度，高層戶數(shù)盡量不多于6戶，小高層為4戶板式，電梯配置至少2部?！艚Y(jié)合建筑外立面雙側(cè)設(shè)計(jì)集中空調(diào)室外機(jī)位，冷凝水集中排放。建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線。廚衛(wèi)、設(shè)備管線盡量靠建筑物內(nèi)側(cè)設(shè)置，保障建筑立面美觀整潔；◆考慮立體綠化的設(shè)計(jì)，從地下停車庫、地面、空中花園、屋頂花園全方位引進(jìn)休閑綠化設(shè)計(jì)，提高業(yè)主接觸時(shí)機(jī)，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次表達(dá)生態(tài)、人性化住宅設(shè)計(jì)?！舾邔釉跐M足限高條件下可考慮設(shè)置架空層，主要在對景觀和活動區(qū)有阻隔的地方設(shè)置局部或全架空。架空層主要功能為景觀綠化延續(xù)。◆公攤率盡量控制在22%以內(nèi)。每個(gè)戶型盡量都帶實(shí)用的贈送空間，如二變?nèi)龖粜涂煽紤]空中院館、標(biāo)準(zhǔn)三房戶型可考慮入戶花園等方式。◆小高層可考慮采用花廊式電梯采光前室，即采用花臺等包裝電梯前室，形成景觀式的公共空間。【商業(yè)用房】◆商鋪的設(shè)計(jì)要求與工程整體風(fēng)格保持一致的情況下，具有鮮明的時(shí)代感、國際性和個(gè)性特色，公建化特色突出，并盡可能提出創(chuàng)新理念。◆主入口兩側(cè)商業(yè)要考慮主力商家的特殊要求采取定制。商業(yè)街要充分考慮到分零銷售和后期運(yùn)營的合理兼顧。一樓主要以銷售為主，單個(gè)面積控制在40-70平米，開間4-5米，進(jìn)深12-15米，考慮到門面業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性，建議每個(gè)門面設(shè)置煙道、上下水通道。二樓以銷售為總原那么，不排除有以租代售的形式，單個(gè)面積控制在150-500平米之間。五、戶型設(shè)計(jì)建議 〔一〕產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)原那么滿足客戶重點(diǎn)需求：看重室內(nèi)外贈送空間尤其是室外空間，特別是景觀陽臺、庭院設(shè)計(jì)。遵循市場暢銷戶型特征：洋房產(chǎn)品主要是面積較大，舒適度較高、贈送花園面積大，所有主功能空間尺寸舒適；高層主要是功能空間合理、無朝向、采光等硬傷，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、動線等合理。遵循戶型設(shè)計(jì)根本原那么：主要功能空間布局合理；別墅退臺式處理；擴(kuò)大室內(nèi)與室外自然環(huán)境過渡的空間面積，如陽光房、庭院等；突出強(qiáng)調(diào)關(guān)注景觀面：觀景陽臺、露臺、凸窗、大面積窗戶。〔二〕戶型設(shè)計(jì)依據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果顯示，消費(fèi)者買房的主要目的為自住，選擇兩房的占52%，三房的占40%，追求的是能滿足一家人居住的兩房和三房。而在面積的選擇上89%的消費(fèi)者欲購置90㎡以下的房子，消費(fèi)者喜歡實(shí)用兩房和小三房戶型。因此，根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，戶型配比以兩房和三房為主，建筑面積100㎡以下的戶型配比也占到了80%，建筑面積100㎡以上的戶型只考慮臨湖面，配比僅占20%。戶型配比建議：產(chǎn)品戶型戶型格局建筑面積〔㎡〕套內(nèi)面積〔㎡〕公攤面積〔㎡〕內(nèi)部比例小高層+高層兩房舒適兩房70-8557-7013-1545%兩房可變85-10070-8215-1845%三房標(biāo)準(zhǔn)三房100-12082-9818-2210%備注：由于建筑設(shè)計(jì)的新防火要求，商品房住宅的公攤率有所提高，上述套內(nèi)面積按照公攤率22%計(jì)算?！踩承「邔討粜团浔冉ㄗh戶型兩房兩廳兩房變?nèi)靠臻g形式平層平層建筑面積〔㎡〕70-8585-100套內(nèi)面積〔㎡〕57-7070-82戶數(shù)比例50％50％說明——可帶院館依據(jù)工業(yè)園區(qū)藍(lán)領(lǐng)需求及投資客需求；本區(qū)首次置業(yè)需求拆遷安置戶三口之家需求；藍(lán)領(lǐng)在本區(qū)域安家需求；首改需求〔四〕高層戶型配比建議戶型兩房兩廳兩房可變?nèi)咳績蓮d空間形式平層平層平層建筑面積〔㎡〕70-8585-100100-120套內(nèi)面積〔㎡〕57-7070-8282-98戶型比例33%33%33%說明——可帶院館入戶花園依據(jù)工業(yè)園區(qū)藍(lán)領(lǐng)需求及投資客需求；本區(qū)首次置業(yè)需求拆遷安置戶三口之家需求；藍(lán)領(lǐng)在本區(qū)域安家需求；首改需求高級藍(lán)領(lǐng)及投資需求；首改需求〔五〕高層、小高層戶型設(shè)計(jì)要求——注重戶型的居住舒適度，增加配置的功能空間如：多陽臺、露臺，主臥衣帽間，臥室配陽光書房或陽臺等?！黾淤浰涂臻g，如入戶花園、空中院館、結(jié)構(gòu)加板、飄窗等贈送手法。2房設(shè)計(jì)要求：客廳：開間不低于3.9米。臥室：主臥室開間不低于3.6米，；次臥室開間不低于3.3米廚房：開間不小于2米，面積在6-8平方米。陽臺：雙陽臺，陽臺進(jìn)深不小于1.5米。生活陽臺開間不小于1.5米。衛(wèi)生間：主衛(wèi)開間不小于1.8米，次衛(wèi)生間開間不小于1.6米。功能2.5房設(shè)計(jì)要求：客廳：開間不低于3.9米。臥室：主臥室開間不低于3.6米；次臥室開間不低于3.3米；可變空間改造后開間不低于3米。廚房：開間不小于2米，面積在6-8平方米。陽臺：雙陽臺，陽臺進(jìn)深不小于1.5米。生活陽臺開間不小于1.5米。衛(wèi)生間：主衛(wèi)開間不小于1.8米，次衛(wèi)生間開間不小于1.6米。3房設(shè)計(jì)要求：客廳：開間不低于4.5米。臥室：主臥室開間不低于3.9米；次臥室開間不低于3.3米；書房或兒童房開間不低于3米，可變空間改造后開間不低于3米。廚房：開間不小于2米，面積在7-10平方米。陽臺：雙陽臺，景觀陽臺進(jìn)深不小于2米。生活陽臺開間不小于1.5米。衛(wèi)生間：雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主衛(wèi)生間開間不小于2.2米，次衛(wèi)生間開間不小于1.8米。功能房套內(nèi)面積建議：戶型面積〔㎡〕主臥次臥次臥主衛(wèi)次衛(wèi)可變空間客廳廚房餐廳生活陽臺景觀陽臺二房57-7012-138-9無4-6無無15-174-64-64-66-770-8213-148-9無4-64-54-517-185-65-64-66-7三房82-9816-1810-128-94-64-6無18-206-76-74-66-7〔六〕參考戶型圖整體戶型設(shè)計(jì)可參考龍湖酈江和中冶重慶早晨，該樓盤戶型面積區(qū)間相近，戶型緊湊。1〕、舒適兩房(雙陽臺、飄窗)〔僅作示意，不能指導(dǎo)設(shè)計(jì)〕2〕、兩房變?nèi)俊搽p陽臺、雙飄窗、院館〕〔僅作示意，不能指導(dǎo)設(shè)計(jì)〕3〕、舒適三房：〔雙陽臺、入戶花園、飄窗、雙衛(wèi)〕〔僅作示意，不能指導(dǎo)設(shè)計(jì)〕六、園林景觀建議 〔一〕園林打造原那么本案定位為具備前衛(wèi)的、主題性非常明顯的現(xiàn)代風(fēng)情，景觀綠化功能上本工程按照以下三個(gè)方向?yàn)樵O(shè)計(jì)指導(dǎo)前提：生態(tài)環(huán)境功能，保持灌木、花類植物的多樣性；休閑活動功能，小區(qū)綠地提供戶外活動交往場所，創(chuàng)造盡可能多的活動空間，結(jié)合人性化的設(shè)計(jì)，表達(dá)休閑、娛樂、交流、景觀的功能，增加本案的表現(xiàn)力和創(chuàng)造力。景觀文化功能，通過園林空間、花卉的多種配置、小品雕塑、中庭和疊水景觀處設(shè)置高大喬木等提供視覺景觀享受和文化品位享受。再根據(jù)地塊的地質(zhì)條件，利用湖景資源，建議可考慮設(shè)置觀景平臺或者沿湖慢跑道?！居^景平臺示意圖】【慢跑道示意圖】特色景觀功能，利用小高層和高層的高差，設(shè)置小高層屋頂花園；在廣場入口兩邊的商業(yè)頂樓設(shè)置屋頂花園，形成工程獨(dú)特的風(fēng)景線?！拘「邔游蓓敾▓@示意圖】【商業(yè)屋頂花園示意圖】〔二〕園林主題定位多彩繽紛，花滿香庭〔三〕植物配置隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅呼聲的日益高漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商開始在住宅小區(qū)建設(shè)的同時(shí)進(jìn)行園林綠化，試圖為住戶營造優(yōu)美的居住環(huán)境，而植物配置是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。住宅小區(qū)的園林植物配置應(yīng)突出空間層次、富有地方特色、色彩鮮明多彩和具有鮮明的個(gè)性，從而發(fā)揮最正確的生態(tài)、社會和經(jīng)濟(jì)效益。突出景觀的層次感：主要是對豎向空間的合理安排。通過花卉、灌木、亞喬木、喬木等的不同高度，打造豐富的豎向空間：高：以喬木為主?？煽紤]香樟、廣玉蘭、白玉蘭、梧桐、馬褂木等。喬木冠高大、枝葉茂密，種植在小區(qū)出入口的主路，成為一條林蔭大道。中：以灌木為主。可考慮桂花、紫薇、碧桃、紅楓、花石榴等。采用形狀各異的花壇，對小灌木密集栽植進(jìn)行綠化美化，形成花鏡、花臺，產(chǎn)生不同的視覺效果。低：以草坪為主。用多年生矮小草本植株密植，并經(jīng)修剪的人工草地，設(shè)置在屋前、廣場、空地和建筑物周圍，供欣賞、游憩或作運(yùn)動場地之用。植物景觀不要單調(diào)，注意同周邊物體色彩搭配。銀杏：高大、珍貴。春、夏季節(jié)為綠色，到秋季樹葉會過度到金黃色，一種天生的富貴。紫葉李：常年樹葉深紫色，與銀杏灰色的枝干、綠色及金黃色的樹葉形成天然的反差與和諧。顏色的搭配產(chǎn)生視覺的沖擊。紅瑞木：觀干植物，鮮紅的枝干與翠綠的葉子相得益彰、相映成趣。到冬季又與小葉黃楊配合的協(xié)調(diào)美觀。三季有花，四季常青：可以春夏秋冬四季景觀配置，春季配置櫻花、紅葉碧桃、云南黃素馨；夏景配置紫薇、廣玉蘭、石榴；秋景配置桂花、銀杏、紅楓、楓香等；冬景栽植雪松、竹子、梅花、臘梅等，根據(jù)四季常青植物豐富社區(qū)和庭院的景觀生機(jī)?！菜摹硤@林風(fēng)格主題現(xiàn)代中式風(fēng)情現(xiàn)代中式園林風(fēng)格，既有鮮明的中式風(fēng)情特點(diǎn)，又與整個(gè)工程的現(xiàn)代建筑風(fēng)格相照應(yīng)。整體的園林景觀效果參考華宇春江花月，該工程是華宇精心打造的新中式園林景觀社區(qū)，不僅有中式園林元素也有現(xiàn)代風(fēng)格的演繹，是高層中式園林景觀值得借鑒的典范之作。【華宇春江花月景觀示意圖】〔五〕園林打造建議1.多層次立體綠化工程的景觀設(shè)計(jì)要滿足人們對綠色環(huán)境的要求，到達(dá)景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。滿足小區(qū)布局各層次對綠化的要求，從人行主軸線到中心花園，從中心花園到宅間綠地，從主景觀團(tuán)到次景觀團(tuán)，層次清楚，步步有景?！揪坝^組團(tuán)示意圖】保證常年見綠，力求四季有花。以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴局部落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。要注意突出軟景的特色，打造立體的景觀。硬質(zhì)鋪裝不宜過多，要與軟景緊密結(jié)合，降低生硬感。通過引入水系、加強(qiáng)綠化等一系列的生態(tài)綠化標(biāo)準(zhǔn)，來打造“微氣候〞的生態(tài)概念。2.多重的平安考慮注意滿足無障礙要求，具體包括：殘疾人無障礙，如有臺階的地方同時(shí)設(shè)置坡道，使輪椅可通達(dá)。老人無障礙，如臺階高度適宜，方便老人行走。兒童無障礙，提供大量的兒童游樂設(shè)施和活動場所，并考慮兒童活動的平安性，如游樂設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。運(yùn)動無障礙，提供大量的運(yùn)動場地，所有設(shè)施都考慮方便運(yùn)動，如路肩做成園弧形。3.節(jié)點(diǎn)景觀入口以景觀休閑廣場和疊水景觀入戶，突出工程特色與歸屬感，宅間豐富的灌木花卉給業(yè)主美的感受，同時(shí)可減輕心理上的壓力。4.主景觀主景觀以現(xiàn)代中式風(fēng)情園林為主，輔以少量的水景。七、其他設(shè)施建議〔一〕配套設(shè)施建議根據(jù)地塊面積、地形及小區(qū)樓棟的排布，在小區(qū)設(shè)置半個(gè)籃球場，1個(gè)羽毛球場，健身器械、休閑水景涼亭及小區(qū)兒童樂園等運(yùn)動設(shè)施。同時(shí)應(yīng)合理布局運(yùn)動場所位置，最大限度減少對住宅的干擾。各種管線：合理布局的水、電、氣、電信等市政及專管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視、等管線的布置問題，設(shè)計(jì)預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施〔垃圾站、公廁等〕的合理數(shù)量及位置，即便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運(yùn)動，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。智能化設(shè)施：遵循技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用的原那么，建議設(shè)置周邊防范報(bào)警系統(tǒng)、門禁及小區(qū)巡邏系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等智能化子系統(tǒng)。建議考慮電梯刷卡入戶的特色方式，小區(qū)業(yè)主只有在刷卡后才能到達(dá)權(quán)限限定的樓層，大大提高居住的平安性，也能享受到私家電梯的便捷性?！捕橙诵曰O(shè)施建議注意滿足無障礙要求，具體包括：殘疾人無障礙，如有臺階的地方同時(shí)設(shè)置坡道，使輪椅可通達(dá)。老人無障礙，如臺階高度適宜，兩端有扶手，方便老人行走。兒童無障礙，提供大量的兒童游樂設(shè)施和活動場所，并考慮兒童活動的平安性，如游樂設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。運(yùn)動無障礙，提供大量的運(yùn)動場地，所有設(shè)施都考慮方便運(yùn)動，如公共設(shè)施無鋒利棱角?！踩承^(qū)入口建議小區(qū)主入口應(yīng)具有現(xiàn)代氣息，外觀時(shí)尚、大氣，能突顯工程品質(zhì)。表達(dá)工程疊水景觀的獨(dú)特性。水景的運(yùn)用可根據(jù)工程實(shí)際情況而定，圖片僅作示意?！竞洗ㄋ{(lán)濱一號大門示意圖】〔四〕入戶大堂設(shè)計(jì)建議入戶大廳打造成寬敞、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格，墻面采用普通實(shí)材，搭配布藝沙發(fā)，并在大廳設(shè)置專屬的信件報(bào)刊寄送位置。同時(shí)，在大廳不同位置，可擺放一些盆栽，實(shí)現(xiàn)園林的小區(qū)景觀與入戶大廳的現(xiàn)代風(fēng)格很好地結(jié)合。建議大堂層高設(shè)置在四米左右。〔五〕門窗設(shè)計(jì)建議門窗的設(shè)計(jì)能表達(dá)一個(gè)工程的品質(zhì)，為建筑外立面增彩。彩色塑料門窗主要依靠的是所用的原材料PVC塑料型材的彩色化，但相對于白色PVC型材制作的塑料門窗，其具有新穎、易協(xié)調(diào)好搭配、外表紋理多樣等優(yōu)點(diǎn)。因此，彩色塑料門窗受到很多用戶的青睞和喜愛?！静仕荛T窗示意圖】〔六〕建筑節(jié)能設(shè)計(jì)建議在一二線城市中，房地產(chǎn)低碳概念和住宅科技化的探索已經(jīng)是企業(yè)未來的核心競爭力，本案作為區(qū)域內(nèi)的中高端樓盤，將低碳的概念首先引入魚嘴，也能表達(dá)本工程的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)生活方式的核心價(jià)值點(diǎn)，故針對本案中原提供幾種方向的建議：一、建筑設(shè)計(jì)方面：售樓部對太陽能、風(fēng)能的運(yùn)用，比方在水系方面，通過雨水的收集、生活用水和景觀用水的轉(zhuǎn)換從而減少對水資源的浪費(fèi)；在用電方面，通過對自然界的太陽能利用，到達(dá)省電的效果，在小區(qū)的景觀燈和污水處理上運(yùn)用局部科技概念。二、建筑立面：采用新技術(shù)、新材料，像外墻外保溫技術(shù)、墻體屋頂保溫層和門窗等節(jié)能技術(shù)從而減少室內(nèi)空調(diào)暖氣的使用，到達(dá)節(jié)能減排的效果。三、車庫方面：采用燈光聲控系統(tǒng)，到達(dá)節(jié)能省電的效果?！财摺澄飿I(yè)管理建議優(yōu)秀的物業(yè)管理是房屋保值增值的重要因素，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)意識到物業(yè)管理的重要性。因此，建議邀請品質(zhì)物管公司提供小區(qū)的物業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供人性化的效勞。同時(shí)在工程銷售前期便提倡一切以客戶滿意為核心的效勞理念，讓客戶在初步接觸工程時(shí)便感受到物業(yè)無微不至的效勞。樹立客戶對產(chǎn)品及開發(fā)商的信任和認(rèn)同。物業(yè)管理公司品牌的軟性支撐尤為重要。因此，物業(yè)管理除本身的品牌號召力以外，還應(yīng)注重企業(yè)誠信度、物管效勞的標(biāo)準(zhǔn)性，以人為本，表達(dá)人文關(guān)心。品質(zhì)的提升在于效勞細(xì)節(jié)的執(zhí)行物業(yè)管理效勞內(nèi)容一覽表分類效勞具體內(nèi)容接待效勞問詢及留言效勞/失物招領(lǐng)/信件報(bào)刊收發(fā)、遞送效勞/個(gè)人行李搬運(yùn)存放效勞、代辦托運(yùn)/出租車預(yù)約效勞/旅游活動聯(lián)系、接洽效勞/代購車、船、機(jī)票效勞/酒店預(yù)定效勞/定餐、送餐效勞/花卉、水果代購遞送效勞/供給日用品、小食品、送餐/會議、慶祝等/房屋出租及轉(zhuǎn)讓信息效勞。清潔衛(wèi)生效勞電梯清潔保養(yǎng)/公共區(qū)域空調(diào)機(jī)房、風(fēng)室風(fēng)口的清潔/消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔/供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔/樓層及公用垃圾房的清潔/綠化、美化保養(yǎng)/停車場清潔/公共區(qū)域地面清潔效勞/其他清潔效勞。工程維修效勞電梯24小時(shí)維護(hù)保養(yǎng)/消防系統(tǒng)及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)/公共照明系統(tǒng)的巡視檢查及維修保養(yǎng)更換/給排水系統(tǒng)的巡視檢查及維修保養(yǎng)/變配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)/公共電器維修效勞和保養(yǎng)/裝修、審批提供裝修公司介紹效勞/裝修期間的保安清潔監(jiān)管效勞/其他。保安效勞門戶保安效勞/內(nèi)部保安巡邏效勞/外圍保安巡邏效勞/停車場保安交通指揮效勞/消防系統(tǒng)監(jiān)控檢查/消防培訓(xùn)效勞。物業(yè)管理的前期介入〔1〕觀察工程建設(shè)現(xiàn)場前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。◆審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)觀察消防平安設(shè)備、自動化設(shè)備、平安監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、效勞設(shè)備等?！魧κ┕がF(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決方法?！粼谑┕がF(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。◆參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改方案催促整改〔2〕配合銷售現(xiàn)場前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，但由于工程還未銷售完畢，所以需為銷售工作做好配合工作?！舭才疟０沧龊萌肟谔?，接待問詢及留言效勞等效勞?！舭才疟０沧龊每捶寇囕v的停放指揮和保衛(wèi)工作。◆安排清潔人員做好售房部的清潔和保潔工作?！糇屆總€(gè)保潔人員都成為潛在的置業(yè)參謀，通過周到的效勞和比擬全面的樓盤知識掌握來隨時(shí)為客戶提供超越預(yù)期的效勞。◆擬定?業(yè)主公約?的初步方案◆做好業(yè)主對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備疑難問題的解釋工作等。八、商業(yè)規(guī)劃建議 〔一〕商業(yè)定位結(jié)合魚嘴商業(yè)現(xiàn)狀分析和魚嘴商戶調(diào)研分析結(jié)果，我司建議工程商業(yè)定位如下：“湖濱風(fēng)情休閑娛樂美食街〞休閑、娛樂、美食、購物、生活于一體，升級魚嘴原有消費(fèi)觀念，將備受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注?！捕成虡I(yè)規(guī)劃原那么在商業(yè)部份的功能布局上，首先應(yīng)能滿足業(yè)主的日常生活配套；其次商業(yè)應(yīng)靈活分割，便于銷售，為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金回籠，目前區(qū)域商業(yè)以底商為主，檔次較低，不能吸引主力店、品牌連鎖店的入住，物業(yè)定位低端。故我司建議工程商業(yè)布局以湖為核心，形成較高檔次的湖濱休閑娛樂美食街。同時(shí)應(yīng)需充分考慮其商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃之后，從商業(yè)互動和商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充的角度來確定本工程后期商業(yè)定位及規(guī)劃。最后，商業(yè)屬工程的整體配套，其打造需符合工程中高檔次的整體定位，要堅(jiān)持商業(yè)定位不影響整體檔次形象的原那么?！踩成虡I(yè)布局建議充分利用湖濱資源優(yōu)勢：打造湖濱特色休閑娛樂為主，最大化的利用工程的商業(yè)價(jià)值。臨街商鋪：臨街商鋪，設(shè)置以社區(qū)配套為主的臨街商業(yè)。主力面積控制在40-70㎡為宜，既便于總價(jià)控制，又便于根據(jù)不同的需要連通使用。集中式商業(yè)：該區(qū)域昭示性較好，且集中式商業(yè)在前期能良好的提升工程檔次，并能有效帶動周邊人口前來消費(fèi)，其存活率及溢價(jià)能力高?！菜摹成虡I(yè)的打造現(xiàn)代質(zhì)感立面，一樓主要以銷售為主，單個(gè)面積控制在40-70平米，并能靈活組合，二樓單個(gè)面積控制在150-500平米之間。業(yè)態(tài)以精品店、餐飲娛樂、休閑娛樂為主。主力商業(yè)可以考慮引進(jìn)重百、新世紀(jì)等中小型超市，規(guī)?？刂圃?000平米左右，其能帶動整個(gè)工程的商業(yè)開展及區(qū)域?qū)Ρ竟こ躺虡I(yè)價(jià)值的認(rèn)同。【商業(yè)體量示意圖】【商業(yè)整體分布示意圖】1.集中式配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)，主要為超市、便利店、干洗店等，只需配備水、電及排污管道。2.湖濱商業(yè)湖濱休閑商業(yè)，主要為特色餐館、酒吧、茶樓等，需配備水、電、氣、煙道及排污管道。茶樓、咖啡館商業(yè)等可考慮在二層采用退臺式設(shè)計(jì)，進(jìn)深在6-8米之間?！竞I商業(yè)退臺設(shè)計(jì)示意圖】3.北邊商業(yè)北邊商業(yè)，主要為大型洗浴中心、特色量販?zhǔn)終TV、汽車美容等，需配備水、電、氣、煙道及排污管道。從上述各種商業(yè)業(yè)態(tài)來看，建議全部設(shè)置煙道。有如下兩點(diǎn)原因：一、煙道設(shè)置的主要本錢在于排煙處理器，費(fèi)用已投入大局部，管道設(shè)置所占用本錢比例較低。二、從使用者角度考慮，商業(yè)全部設(shè)置煙道，可增加商業(yè)使用靈活性，便于業(yè)主后期租售。商業(yè)功能空間尺度建議表：層高開間面積1F層高5.1米，2F層高4.2-4.5米，3F層高4.2米進(jìn)深控制在1:3門面可自由組合商業(yè)功能空間建議表：業(yè)態(tài)分布百貨日雜店、超市、藥店、服裝店、家居店、干洗店、美容美發(fā)、大型洗浴中心、特色量販?zhǔn)終TV、汽車美容、咖啡館、酒吧、茶樓、棋牌室、特色餐館等九、車庫配置建議 采取開挖地下車庫形式，在滿足工程車位比的最低要求下，按照每個(gè)30㎡計(jì)算，地下車庫總規(guī)?？刂圃?.1萬平米左右。建議在滿足最低車位比同時(shí)，盡量控制地下車庫層數(shù)。小區(qū)設(shè)置地下車庫，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)人車分流。同時(shí)地下停車庫的位置要均衡設(shè)置，車庫的出入口不宜布置在人流交通密集的方位，以免出現(xiàn)交通險(xiǎn)情。并且，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要注意采用無障礙的設(shè)計(jì)，注重老、弱、病、殘的需要。打造景觀車庫或陽光車庫，改變地下車庫昏暗、簡陋的形象，滿足客戶的高端需求?！镜叵萝噹煨Ч疽鈭D】根據(jù)工程的實(shí)際情況，確定地下車庫的位置?！矆D片僅作示意，不指導(dǎo)設(shè)計(jì)〕【地下車庫位置示意圖】第四局部營銷推廣總體思路一、工程營銷總述目前魚嘴房地產(chǎn)市場處于空白期，房地產(chǎn)工程在營銷策略、推廣方式上比擬匱乏。但同期啟動的巨龍工程，必定在營銷推廣上大造聲勢，對工程造成一定的競爭威脅。因此，本工程的入市之初，除廣告轟炸、關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)的活動〔以開盤活動居多〕等為主的常規(guī)手法外，還需要走差異化的營銷道路，如突出工程性價(jià)比、湖景優(yōu)勢等，與競爭工程形成差異。二、總體營銷目標(biāo)1、在市場上塑造良好的工程品質(zhì)形象，為后期銷售創(chuàng)造良好的根底工程位于兩江新區(qū)東部核心區(qū)，區(qū)域開展?jié)摿Υ?，工程作為“兩江新城，湖岸?yōu)品〞的形象定位，將成為魚嘴未來的標(biāo)桿樓盤。雖然魚嘴區(qū)域的知名度有待提升，但工程的內(nèi)在價(jià)值和區(qū)域市場形象應(yīng)及時(shí)樹立，這是營銷推廣工作的重要步驟。通過對工程的區(qū)位、產(chǎn)品及建筑形態(tài)、工程定位及檔次、未來價(jià)值呈現(xiàn)等方面的描述，讓市場知曉工程的根本情況，讓市場對工程產(chǎn)生遐想和期盼，到達(dá)樹立工程市場形象的目的。進(jìn)而為工程的銷售蓄客奠定堅(jiān)實(shí)的市場根底，這是工程實(shí)現(xiàn)良好銷售的第一步，也是重要的不可或缺的根底工作。2、以工程的品質(zhì)形象造就企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)工程的開發(fā)打下良好的根底在市場上樹立工程的品質(zhì)形象，建立良好的市場口碑，打造高品質(zhì)的工程品牌，進(jìn)而樹立開發(fā)商企業(yè)形象，打造開發(fā)商企業(yè)品牌，為開發(fā)商后續(xù)工程的開發(fā)打下良好的根底。三、工程推廣策略〔一〕策略出發(fā)點(diǎn)1、突出工程的差異化賣點(diǎn)，并通過各種推廣方式，建立起工程中高端的形象；2、通過高品質(zhì)高性價(jià)比的產(chǎn)品打造，運(yùn)用整合推廣策略，樹立工程的整體形象和統(tǒng)一形象；3、通過景觀先行及售房部現(xiàn)場體驗(yàn)的效果，帶給客戶優(yōu)質(zhì)效勞和未來美好生活想象，獲得客戶初步的認(rèn)同；4、根據(jù)工程進(jìn)度，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)適時(shí)入市，實(shí)現(xiàn)合理的開盤銷售目標(biāo)，為后續(xù)銷售的順利開展造勢?！捕碃I銷推廣總體思路工程從整體上來看，在區(qū)域升值潛力、湖景資源、園林景觀、價(jià)格等方面有著較為明顯的競爭優(yōu)勢，只有將這些優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為賣點(diǎn)，通過合理的媒介傳播渠道實(shí)現(xiàn)推廣，才能逐漸讓消費(fèi)者認(rèn)知和認(rèn)同本工程，最終實(shí)現(xiàn)工程的完美銷售。因此，一方面，只有通過階段軟文投放、媒體宣傳、公關(guān)活動等，獲得目標(biāo)受眾的認(rèn)同，逐步樹立工程良好的市場形象；另一方面，在樹立良好市場形象的根底上，根據(jù)工程的工程進(jìn)度分階段、分組團(tuán)銷售，逐步提升工程的整體競爭力，實(shí)現(xiàn)工程品牌認(rèn)同度的積累，最終帶動開發(fā)商品牌的塑造。在營銷推廣策略方面，我司認(rèn)為可以在包裝策略的根底上，選擇整合營銷傳播策略、體驗(yàn)營銷策略、事件營銷策略、精確定向推廣策略和活動營銷推廣。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用整合營銷傳播策略，就是以整合廣告媒體戰(zhàn)略、公關(guān)推廣、促銷活動等多種傳播媒介，宣傳同一種聲音，傳播同一種形象，不僅能強(qiáng)化消費(fèi)者對工程的清晰認(rèn)識，而且能有效地樹立統(tǒng)一的工程品牌形象。體驗(yàn)營銷策略，即是通過售樓處現(xiàn)場、示范園林、示范樣板房的切身真實(shí)體驗(yàn)，讓客戶感受到未來美好生活意境，乃至通過停車崗、門童、乘看房車、會所的物管效勞，體驗(yàn)高品質(zhì)物管效勞來實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營銷的目的，實(shí)現(xiàn)最大化的營銷推廣效果。事件營銷策略，即通過工程在營銷推廣的過程中，人為的或是有意識的制造熱門事件，吸引市場眼球，掀起相關(guān)話題，引起市場關(guān)注，從而到達(dá)營銷推廣的目的。其中，事件務(wù)必是正面的。精確定向推廣策略，即是在戶外廣告、電視、網(wǎng)絡(luò)等線上推廣方式促動下，吸引客戶到工程現(xiàn)場后，通過本工程周邊導(dǎo)視系統(tǒng)、看房通道的引導(dǎo)，現(xiàn)場售房部、樣板園林、樣板房的形象展示，形成精確定向的推廣目的，不錯(cuò)過客戶能夠接觸到本工程信息的每個(gè)環(huán)節(jié)，不斷給客戶強(qiáng)化一種高品質(zhì)社區(qū)的視覺感受，然后通過現(xiàn)場售房部高素質(zhì)置業(yè)參謀專業(yè)的銷講、推薦，物管工作人員現(xiàn)場的配合效勞，對每個(gè)看房客戶精確定向推廣，高效實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)?；顒訝I銷推廣策略，即是指企業(yè)通過介入重大的社會活動或整合有效的資源籌劃大型活動而迅速提高企業(yè)及其品牌知名度、美譽(yù)度和影響力，促進(jìn)產(chǎn)品銷售的一種營銷方式。此方式在營銷中能變被動為主動，傳播到達(dá)率更高，零距離與消費(fèi)者接觸，推廣效果更好。〔三〕推廣渠道組合工程預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在2021年9月，形象導(dǎo)入期時(shí)間大致在2021年5-6月，蓄勢期時(shí)間大致在2021年7-8月。推廣階段推廣方式推廣目的推廣形式形象導(dǎo)入期報(bào)媒運(yùn)用主流媒體對開發(fā)商品牌進(jìn)行形象造勢，樹立品牌地產(chǎn)形象。引爆前期銷售勢能，激發(fā)爭購熱潮整版，半版，新聞版，工程各重要營銷節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布工程的根本信息，配合活動啟動工程推廣橫條廣告、彈框廣告等戶外加強(qiáng)樓盤知曉度宣傳，渲染熱銷氣氛形象宣傳與工程信息宣傳短信隨時(shí)向目標(biāo)客戶群傳遞工程信息工程形象及信息宣傳公交站臺擴(kuò)大工程輻射范圍，增強(qiáng)工程影響力——產(chǎn)品推薦會堅(jiān)決購置信心，鋪墊開盤熱銷銷售現(xiàn)場冷餐會蓄勢期報(bào)媒運(yùn)用當(dāng)?shù)刂髁髅襟w對開發(fā)商品牌進(jìn)行形象造勢，樹立品牌地產(chǎn)形象引爆前期銷售勢能，激發(fā)爭購熱潮整版，半版，新聞版，工程各重要營銷節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)配合活動啟動工程推廣，發(fā)布工程的各種信息橫條廣告、彈框廣告等戶外加強(qiáng)樓盤知曉度宣傳，渲染熱銷氣氛形象宣傳與工程信息宣傳公交站臺擴(kuò)大工程輻射范圍，增強(qiáng)工程影響力——車視廣告擴(kuò)大工程在整個(gè)市場的知名度——短信、彩信增強(qiáng)工程的信息傳遞途徑開盤信息、一期產(chǎn)品分賣點(diǎn)工地圍墻工程形象展示工程所在地巡展工程形象及產(chǎn)品推薦目標(biāo)客戶重點(diǎn)聚集區(qū)域、魚復(fù)工業(yè)園區(qū)的重點(diǎn)企業(yè)等銷售中心與園林示范景觀開放活動深入傳播工程信息大型開放活動開盤強(qiáng)銷期報(bào)媒運(yùn)用當(dāng)?shù)刂髁髅襟w對開發(fā)商品牌進(jìn)行形象造勢，樹立品牌地產(chǎn)形象。引爆前期銷售勢能，激發(fā)爭購熱潮整版，半版，新聞版，工程各重要營銷節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)配合活動啟動工程推廣，發(fā)布工程的各種信息橫條廣告、彈框廣告等戶外加強(qiáng)樓盤知曉度宣傳，渲染熱銷氣氛形象宣傳與工程信息宣傳短信、彩信增強(qiáng)工程的信息傳遞途徑——公交站臺擴(kuò)大工程輻射范圍，增強(qiáng)工程影響力——車視廣告擴(kuò)大工程在整個(gè)市場的知名度——開盤活動為開盤熱銷造勢，引爆開盤現(xiàn)場銷售現(xiàn)場大型活動附件：工程經(jīng)濟(jì)測算一、經(jīng)濟(jì)測算前提：地價(jià)按總地價(jià)1.2億元計(jì)算，小高層、高層的建安本錢在1500元/平米左右，地下車庫本錢1400元/平米、商業(yè)本錢1400元/平米。結(jié)合區(qū)域開展態(tài)勢和房價(jià)走勢，目前房地產(chǎn)價(jià)格走勢處于政策高壓期，中原預(yù)計(jì)本工程預(yù)售價(jià)格與現(xiàn)在市場價(jià)格相當(dāng)，小高層、高層銷售均價(jià)5400元/平米，商業(yè)均價(jià)在10000元/平米左右。車庫造價(jià)計(jì)入計(jì)算，收益不納入預(yù)算范圍。二、工程經(jīng)濟(jì)測算：〔一〕工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、規(guī)劃用地面積：37135㎡二、總建筑面積：132405.42㎡其中A、地上總建筑面積：111974.77㎡1、住宅總建筑面積：102660.642、公建總建筑面積：9314.13㎡其中商業(yè)總建筑面積：8824.0