7月邢臺(tái)城發(fā)普國商業(yè)中心總體策劃報(bào)告71

邢臺(tái)城發(fā)普國商業(yè)中心總體籌劃報(bào)告二〇一一年七月目錄前言 3市場分析 3一、工程背景 3二、邢臺(tái)市場商業(yè)現(xiàn)狀 4三、橋東專業(yè)市場的開展 6四、邢臺(tái)投資市場開展現(xiàn)狀與趨勢 6五、市場核心問題呈現(xiàn) 7六、打造本案的市場方向 8城發(fā)普國的區(qū)位分析 10一、城發(fā)普國工程簡介 101、工程位置 102、規(guī)劃設(shè)計(jì) 103、商業(yè)規(guī)劃 114、工程交通分析 125、工程開發(fā)的目標(biāo) 126、工程區(qū)域環(huán)境分析 12二、城發(fā)普國的區(qū)位分析 131、從邢臺(tái)城市的區(qū)位分析 132、從橋東區(qū)的區(qū)位分析 133、城發(fā)普國工程地塊SWOT分析 14城發(fā)普國的戰(zhàn)略理念與整體策略 16一、工程總體理念 161、理念一：做冀南區(qū)域板塊概念 162、理念二：做冀南商業(yè)地產(chǎn)門戶概念 163、理念三：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 174、理念四：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 175、理念五：“共繁榮〞的經(jīng)營理念概念 17二、工程的整體策略 171、關(guān)于策略的思考 172、工程策略的目標(biāo) 193、具體的策略 20城發(fā)普國的定位 23一、工程的戰(zhàn)略定位 231、關(guān)于市場交易中心〔MarketCenter〕 232、工程的戰(zhàn)略定位 23二、工程的目標(biāo)市場定位 231、目標(biāo)客戶群的類型 232、主要目標(biāo)客戶的特點(diǎn) 243、投資行為的特征 26三、工程的主題概念定位 261、什么是主題概念 262、工程的主題概念 27四、工程的總體功能定位 271、工程功能規(guī)劃的原那么 272、工程功能的規(guī)劃 283、功能說明 28五、名稱與形象定位 331、工程名稱：城發(fā)普國商業(yè)中心 332、形象定位：華北商業(yè)航母 333、廣告語 34城發(fā)普國的經(jīng)營理念與模式 35一、經(jīng)營理念 351、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型〞的商業(yè)理念 352、選擇適宜的主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象 363、長短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合 364、在打造工程品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌 365、“既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜〞 36二、經(jīng)營策略 371、贏利模式 372、市場前期的經(jīng)營管理： 373、市場后續(xù)的經(jīng)營管理： 37城發(fā)普國的“工程群〞設(shè)計(jì) 39一、現(xiàn)代生活的“工程群〞主題經(jīng)營理念 39二、“工程群〞的整體功能設(shè)計(jì) 40三、展示交易功能的工程 401、普國服裝服飾交易中心 402、普國針織家紡交易中心 423、普國箱包鞋帽用品交易中心 434、普國家電通訊用品交易中心 445、普國體育休閑用品交易中心 456、普國小商品交易中心 467、普國食品交易中心 478、普國煙酒茶用品交易中心 479、普國汽車用品交易中心 4810、普國機(jī)電五金交易中心 4911、普國燈飾交易中心 4912、普國建材家居交易中心 50四、輔助配套功能的工程 501、普國會(huì)展中心 502、普國商務(wù)休閑會(huì)所 513、普國餐飲效勞中心 524、普國配送倉儲(chǔ)效勞中心 535、普國商屋 536、其它 54城發(fā)普國商業(yè)中心規(guī)劃建議 56常規(guī)性營銷工作的準(zhǔn)備 57結(jié)束語 69

前言對邢臺(tái)市場進(jìn)行了數(shù)次調(diào)研探訪，在此過程中對各大商業(yè)狀況有了一定的深層了解與探訪。邢臺(tái)市場的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售商場的產(chǎn)權(quán)式銷售已初現(xiàn)面貌，正將成為投資熱潮。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經(jīng)營者對商業(yè)地產(chǎn)有了一定的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可。同時(shí)，也給予本案在推廣上奠定了一定的銷售信心。但真正的推廣效果如何，還需取決于對本案定位與推廣策略上確實(shí)定。對于本案的營銷推廣方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)，使之到達(dá)市場實(shí)際化、籌劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。市場分析一、工程背景普國集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集市場開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、管理于一體的實(shí)力派造城專家。十八年來造就山西普國電子城、山西普國國際汽配城、永濟(jì)普國商廈、臨汾普國裝飾城、臨汾普國機(jī)電城、山西旗艦小商品物流港、太原西部購物廣場，跨入山西省百強(qiáng)，傲立電子業(yè)龍頭。邢臺(tái)城發(fā)國際商業(yè)中心是普國集團(tuán)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略性開展的關(guān)鍵性工程。由于本工程投資大，回報(bào)時(shí)間較長，又是一個(gè)在商業(yè)規(guī)模、形態(tài)、類型、招商、經(jīng)營等方面操作難度較大的工程，無疑給企業(yè)帶來了較大的挑戰(zhàn)。為了最大限度的減少工程運(yùn)作過程中的失誤，降低工程運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，充分利用邢臺(tái)橋東尤其是中興大街的商業(yè)文脈，我們在對工程進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查根底上，提出以“復(fù)合型商貿(mào)中心〞開展籌劃理論為指導(dǎo)，通過城發(fā)普國商業(yè)中心工程，以商貿(mào)為龍頭，在更高層次上、以更大力度帶動(dòng)邢臺(tái)城市化進(jìn)程的升級，這里將輻射邢臺(tái)市區(qū)及周邊各縣市，并將成為冀中南及豫北地區(qū)多種國內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心。二、邢臺(tái)市場商業(yè)現(xiàn)狀邢臺(tái)市是冀南重要的中心城市，2021年邢臺(tái)市區(qū)在河北省經(jīng)濟(jì)排名7，全國城市經(jīng)濟(jì)排名90，但商業(yè)地產(chǎn)開展落后于河北其他地市，具有巨大潛力。隨著邢臺(tái)市城市定位的清晰化，將促進(jìn)消費(fèi)類市場的逐步擴(kuò)大與成熟，也將進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)群體的多樣化，邢臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)即將成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現(xiàn)風(fēng)起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。隨著現(xiàn)有邢臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)的開展進(jìn)入加速時(shí)期，使各大商業(yè)工程已陸續(xù)開始啟動(dòng)與推廣，從邢臺(tái)以新世紀(jì)廣場為東區(qū)中心點(diǎn)中興東大街和以家樂園購物中心為西區(qū)中心點(diǎn)的中興西大街無不顯示出了邢臺(tái)房地產(chǎn)市場對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。目前，邢臺(tái)市商業(yè)布局根本形成了以中興大街為城市核心，往北輻射順德路精品購物街，新華北路機(jī)電專業(yè)市場、北二環(huán)機(jī)動(dòng)車交易市場、北部批發(fā)集散市場為中心五大商圈的城市商業(yè)布局體系。截止2021年10月份，邢臺(tái)市市區(qū)面積72平方公里，5000平米以上的超市6個(gè)，面積6.67萬平米；2000平米以上百貨及其它商場10個(gè)，面積19.5萬平米；總面積26.17萬平米。單個(gè)面積2000平米以上的綜合商場〔超市〕10個(gè)，專業(yè)商場或飯店約50余個(gè)，娛樂場所約40余家。大型百貨、超市、餐飲及其他商業(yè)主要集中在中興大街，自西向東蔓延，城市商業(yè)布局分布不夠合理，邢臺(tái)市的商業(yè)開展在“量〞上有了很大的進(jìn)步，但在商業(yè)開展的“質(zhì)〞上還需有大的改觀和提高，尤其欠缺對商業(yè)開展規(guī)劃的統(tǒng)籌和把控。邢臺(tái)市自2000年開始出現(xiàn)第一家公開銷售的明月廣場商業(yè)地產(chǎn)工程后，港龍市場、恒泰商城、財(cái)富廣場、億德龍綜合市場、華北五金機(jī)電市場、米蘭商廈等商業(yè)地產(chǎn)工程，目前除港龍市場〔地理位置好、門店步行街〕、億德龍〔原興和市場經(jīng)營狀況良好，購置者以原經(jīng)營戶居多〕銷售比擬樂觀外，恒泰商城和財(cái)富廣場均存在著規(guī)劃設(shè)計(jì)上的致命問題，再加上工程定位、現(xiàn)金流、股權(quán)等其他諸多因素，更是難以收場，形成了死盤。隨著天一城商業(yè)中心、世貿(mào)天街商業(yè)中心的啟動(dòng)，邢臺(tái)市商業(yè)地產(chǎn)春天即將到來。各商圈分布圖從各商圈的經(jīng)營狀況及業(yè)態(tài)分布情況看，邢臺(tái)市商業(yè)水平受人均消費(fèi)水平影響，停留在以滿足日常生活必需品為主的，兼顧專業(yè)市場的向幾何城市中心聚散的，以商業(yè)零售業(yè)為主的城鎮(zhèn)商業(yè)格局。[結(jié)論]邢臺(tái)市缺少強(qiáng)勢商業(yè)工程，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售不太理想，對于本案有著一定的沖擊力和影響力，因此，也奠定了本案在各個(gè)層面的運(yùn)作上和策略實(shí)施上均需要做到一擊即中的目的。邢臺(tái)缺少標(biāo)準(zhǔn)的、專業(yè)的商業(yè)批發(fā)市場，且經(jīng)營品種單一，同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重，價(jià)低質(zhì)次的商品充滿著市場，與城市開展極不協(xié)調(diào)。城市開展需要城發(fā)普國這樣的大型專業(yè)批發(fā)市場。城發(fā)普國工程的規(guī)劃應(yīng)該盡量同邢臺(tái)市的城市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個(gè)工程的定位必須符合大的市場趨勢，因?yàn)檎谝?guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種根底設(shè)施投資和規(guī)劃。因此，城發(fā)普國工程應(yīng)該考慮引入電子商務(wù)的規(guī)劃，形成大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售商場〔麥德龍式〕，利用會(huì)展效勞拉動(dòng)市場的活力，使這里成為華北休閑旅游購物的勝地。三、橋東專業(yè)市場的開展較以前相比，2021年橋東區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)，新開工工程比例增多，占全部在建工程的一半以上?？偼顿Y280億元的75個(gè)重點(diǎn)工程全部是城建和三產(chǎn)工程，單體工程規(guī)模擴(kuò)大，天一城商業(yè)中心、世貿(mào)天街商業(yè)中心等投資8億元以上工程建設(shè)如火如荼。天一城商業(yè)中心、紫金泉汽車配件市場、……一批高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的效勞業(yè)工程如雨后春筍般在橋東生根發(fā)芽，這些工程的實(shí)施將使橋東效勞業(yè)開展提速升級。今年，邢臺(tái)市橋東區(qū)緊抓三年上水平之機(jī)，圍繞中心商務(wù)區(qū)、歷史文化核心區(qū)、環(huán)城市場物流帶“兩區(qū)一環(huán)〞建設(shè)，實(shí)施重點(diǎn)工程“2212〞工程，即：20個(gè)舊城片區(qū)改造工程、20個(gè)城中村改造工程、10條城區(qū)路網(wǎng)建設(shè)工程、20個(gè)社會(huì)事業(yè)和三產(chǎn)效勞業(yè)工程。[結(jié)論]從市場調(diào)研報(bào)告的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十清楚顯，這正是城發(fā)普國商業(yè)中心的優(yōu)勢。四、邢臺(tái)投資市場開展現(xiàn)狀與趨勢目前，邢臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)初露端倪，出現(xiàn)熱火朝天的景象，說明邢臺(tái)地產(chǎn)即將開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。具表達(dá)象如下：1、各類零售型物業(yè)的面市給予投資者數(shù)不勝數(shù)的投資時(shí)機(jī)，而投資者對于這種單一型態(tài)的投資形式也表現(xiàn)了對利潤空間最大化的質(zhì)疑。2、未來開展趨勢及良好利潤空間使越來越多的投資者的目光投向批發(fā)市場，而專業(yè)型批發(fā)市場將成為投資者首選對象。3、批發(fā)市場在未來也將成為搶灘邢臺(tái)市民投資的主流市場，實(shí)現(xiàn)了跨越式開展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。4、批發(fā)市場必將讓河北及邢臺(tái)本地各類投資者將眼光瞄向于橋東區(qū)市場各大物業(yè)，而現(xiàn)有專業(yè)市場那么是經(jīng)營者為主題，他們主要是購置經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營。這類市場對于投資者的投資空間存在一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面那么局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識(shí)存在著缺乏。[結(jié)論]對于這類現(xiàn)象的存在，將由城發(fā)普國商業(yè)中心這個(gè)具有40萬建筑面積的工程打破這個(gè)格局，再造橋東區(qū)商圈的宏圖即將在2021年變成一種現(xiàn)實(shí)，一種改變傳統(tǒng)商業(yè)市場的現(xiàn)實(shí)。五、市場核心問題呈現(xiàn)鑒于對市場調(diào)研的深刻分析，邢臺(tái)商業(yè)市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實(shí)際的操作于本案，主要核心狀況如下：零售型物業(yè)的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型物業(yè)的投資：因這類市場的投資已開展一段時(shí)期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進(jìn)投資市場的最大化是未來商業(yè)市場開展的趨勢。批發(fā)市場臟、凌、亂等現(xiàn)象依然存在：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變，必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。批發(fā)市場單一功能制約它的有效開展：在邢臺(tái)市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量〞的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。同時(shí)，批發(fā)市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化：現(xiàn)有各類批發(fā)市場，他們的主要輻射目標(biāo)就是邢臺(tái)本地及周邊市場。對于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上偏低。經(jīng)營權(quán)購置狀況甚佳且無產(chǎn)權(quán)概念：在現(xiàn)有的批發(fā)市場內(nèi)無一例為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，反而更多的那么是租賃市場與買斷經(jīng)營權(quán)市場存在。在現(xiàn)階段有2-3家新型物業(yè)以產(chǎn)權(quán)式銷售方式面市于市場。對購置產(chǎn)權(quán)價(jià)格敏感且接受程度有待提高：在這次調(diào)研過程中，客戶對購置產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面擔(dān)憂，并對購置了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)不是很清楚。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額做相應(yīng)比擬，將月按揭金額與每月租金相比擬，從而決定是否購置。寫字間、住宅市場得到開展與提升：在此次調(diào)研過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)，各大商家對寫字間、住宅的需求比擬大，他們更關(guān)注寫字間、住宅的功能性，這些是本案針對市場需求需改善和提升的地方。六、打造本案的市場方向未來批發(fā)市場的開展前景良好，但對于橋東區(qū)商圈的批發(fā)市場未來開展趨勢必將成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，這也正是城發(fā)普國商業(yè)中心商業(yè)工程打造的原始初衷，是一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式，更是一種華北地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的商業(yè)新中心。形象力的提升：對于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必將得到改變，優(yōu)化購物環(huán)境是本案的根本目標(biāo)。強(qiáng)化零售功能：固有批發(fā)市場以單一的批發(fā)功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。但在本案內(nèi)，必須零售功能。包括規(guī)劃布局、核心客戶的引進(jìn)及物流人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)等根本要素上均表達(dá)這一特征。網(wǎng)絡(luò)化的拓展：一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輻射到周邊市場，而作為本案，那么強(qiáng)力拓展它的輻射性，以河北乃至全國作為輻射目標(biāo)。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化，國際化開展促進(jìn)這類市場的交易是本案的核心賣點(diǎn)。強(qiáng)力打造“三化〞元素：“三化〞元素即指專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；＿@個(gè)未來批發(fā)市場關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多樣化；標(biāo)準(zhǔn)化，有利于促進(jìn)銷售率的上升，這些方面必須得到有效提高，必將會(huì)使本案的持續(xù)經(jīng)營性到達(dá)最大化。拓展實(shí)力客戶激活市場：本案體量過大，本地客戶也有限，拓展本案實(shí)力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對于這類型客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在?！叭肆?、商流、信息流〞構(gòu)造強(qiáng)勢賣點(diǎn)：由于本案處于橋東商圈內(nèi)，為邢臺(tái)市的重點(diǎn)支持工程，同時(shí)超大規(guī)模為構(gòu)造一個(gè)新型MALL奠定根底。邢臺(tái)位于華北中心地帶，交通便捷、貨物運(yùn)輸、商勢輻射力均具備一個(gè)現(xiàn)代主體物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)對外推廣，必將引起各類商家的青睞，這種定位，即將改變與提升傳統(tǒng)物流中心的商業(yè)價(jià)值，另一方面也為現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者做出示范和引導(dǎo)。[結(jié)論]城發(fā)普國一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于局部商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運(yùn)作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。

城發(fā)普國的區(qū)位分析一、城發(fā)普國工程簡介1、工程位置城發(fā)普國商業(yè)工程地處冀南邢臺(tái)市橋東區(qū)，位于襄都北路以東，辛莊北街以北。工程地塊上原為車輛廠和制革廠。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)工程規(guī)劃用地面積約600畝，擬建總建筑面積約53萬平米，由一、二期的商城和三期的配套效勞設(shè)施組成。著力于打造冀南地區(qū)集物流倉儲(chǔ)大型商品批發(fā)零售商業(yè)中心。城發(fā)普國商業(yè)中心劃分為三大功能區(qū)，一大配套區(qū)，其中批發(fā)零售區(qū)建筑面積為33.7328萬平米，商鋪4893個(gè)，商品涵蓋服裝、針織家紡、文體用品、箱包鞋帽、家電通訊、食品、煙酒茶、小商品、五金機(jī)電、建材家居、汽車用品、燈飾等，共分為18個(gè)區(qū)。倉儲(chǔ)區(qū)建筑面積3722平米，物流區(qū)2.4482萬平米，商服配套區(qū)建筑面積16.6166萬平米，包括寫字樓、酒店、休閑娛樂中心、多功能效勞中心、配套商住公寓及回遷住宅樓。3、商業(yè)規(guī)劃4、工程交通分析工程周邊的交通組織以襄都北路、辛莊北街、中興東大街為主，通達(dá)全邢臺(tái)；進(jìn)而以京港澳高速、邢臺(tái)火車站、汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通根底。區(qū)域內(nèi)城市次干道道路四通八達(dá)，十分便利。5、工程開發(fā)的目標(biāo)工程開發(fā)的目標(biāo)包括兩個(gè)方面。其一是要建成冀南最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場，成為冀中南批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射河北周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進(jìn)而成為國內(nèi)具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的工程要成功運(yùn)作以外，還要在華北繼續(xù)造城方案，追求持續(xù)開展。6、工程區(qū)域環(huán)境分析〔1〕商業(yè)形態(tài)邢臺(tái)橋東區(qū)商業(yè)形態(tài)以中低檔百貨商業(yè)為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，如今已經(jīng)逐漸形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機(jī)電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專業(yè)批發(fā)市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。吸引了本地零售客戶的前往。因此，商業(yè)氣氛較濃厚，客戶資源龐大?！?〕人口特性隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展變化，使其人文環(huán)境、人群素質(zhì)也在原來的根底上演變和提高著。由區(qū)域住宅檔次的逐級提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，可以明晰其經(jīng)濟(jì)的開展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動(dòng)周邊綜合性商業(yè)的開展。〔3〕城市開展的空間冀南在華北的整體開展中一直處于劣勢，但相對而言，冀南的開發(fā)雖然啟動(dòng)較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經(jīng)開始提速和有加速度的開展增長勢頭。二、城發(fā)普國的區(qū)位分析1、從邢臺(tái)城市的區(qū)位分析邢臺(tái)市位于河北省南部，東以衛(wèi)運(yùn)河為界與山東省相望，西以太行山與山西省毗鄰，南與邯鄲相連，北分別與石家莊、衡水接壤。邢臺(tái)市總面積12486平方公里，人口約710萬，距離省會(huì)石家莊106公里，距離首都北京396公里。邢臺(tái)是冀南重要的中心城市，以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主的新型工業(yè)基地，同時(shí)又是具有濃郁歷史文化特色的生態(tài)園林城和歷史文化名城。邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃：邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕確定城市性質(zhì)是冀南重要的中心城市，開展煤化工、鋼制品、裝備制造為主的新型工業(yè)基地，歷史文化和生態(tài)旅游名城。中心城區(qū)人口規(guī)模將在2021年到達(dá)100萬以上；用地規(guī)模控制在95平方公里；積極推進(jìn)市區(qū)與環(huán)城五縣〔市〕10分鐘交通圈。邢臺(tái)市交通建設(shè)目標(biāo)：邢臺(tái)市將圍繞打通“出?？讪?，打造冀南交通樞紐，以實(shí)現(xiàn)“半小時(shí)進(jìn)山〔山西〕，四小時(shí)出海〞的交通建設(shè)目標(biāo)，將青島港、黃驊港作為邢臺(tái)走向世界的出?？?，使邢臺(tái)成為環(huán)渤海、環(huán)京津的戰(zhàn)略腹地，即將啟動(dòng)邢臺(tái)機(jī)場復(fù)航事宜。[結(jié)論]邢臺(tái)未來交通將非常便利，為冀南建立大型商業(yè)及倉儲(chǔ)物流行業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。2、從橋東區(qū)的區(qū)位分析橋東是邢臺(tái)老城區(qū)中心，隨著市區(qū)往橋西開展，橋東后勁缺乏，目前火車站、汽車站、市政府仍在橋東，橋東區(qū)房地產(chǎn)供給量占邢臺(tái)市房地產(chǎn)供給總量的三成左右，單個(gè)樓盤供給量相對較小，從橋東大盤天一城面世以來，橋東橋西兩區(qū)已呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)的良好開展勢頭。橋東是邢臺(tái)房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，相對于橋西而言，開展相對滯后，天一城等大盤的表現(xiàn)正逐漸改變這一成見。橋東商業(yè)以新世紀(jì)商城和中北商場為核心，主要經(jīng)營中低檔服裝、鞋帽、小百貨、小家電為主，商場主要以市場租賃柜臺(tái)加精品間形式經(jīng)營，購物環(huán)境較差，主要客戶以低收入老城居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，他們對商品價(jià)格十分敏感，對商品性價(jià)比有很高要求，而對購物環(huán)境和享受到何種效勞并不敏感。橋東高檔商品消費(fèi)有限，商業(yè)的興旺不僅僅靠地段和硬件設(shè)施，經(jīng)營定位、經(jīng)營管理、也至關(guān)重要，消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)、商業(yè)氣氛興旺的形成需要時(shí)間來逐步培養(yǎng)。[結(jié)論]城發(fā)普國商業(yè)中心必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與效勞體系，而且城發(fā)普國還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會(huì)展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷……從商圈到工程特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個(gè)層面的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求，可以使客戶躲避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決投資信心，增加銷售熱度。3、城發(fā)普國工程地塊SWOT分析S優(yōu)勢開發(fā)商強(qiáng)大的品牌資源優(yōu)勢是工程順利開發(fā)的保障；獨(dú)一無二的大盤優(yōu)勢，業(yè)種齊全，為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)；區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施較好，道路整潔平整，交通優(yōu)勢明顯；，地塊平整方正，利于規(guī)劃；批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點(diǎn)；W劣勢工程周邊為廠礦企業(yè)及其相關(guān)配套效勞商業(yè)，居住環(huán)境較差；O時(shí)機(jī)本案為政府重要支持工程，大打政府品牌有利于促進(jìn)本案的去化；開發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經(jīng)營策略上得到改善均為本案提供了有利時(shí)機(jī)；橋東區(qū)目前房地產(chǎn)開展態(tài)勢良好，各樓盤銷售速度較快，市場認(rèn)可度有所提高；地塊離核心商業(yè)中心較近，為本工程招商及運(yùn)作提供了有力的客源支持；市區(qū)局部專業(yè)市場面臨拆遷；T威脅各種業(yè)態(tài)對面積大小的要求差異很大，商鋪規(guī)劃面積直接影響商鋪銷售、商戶經(jīng)營；整體規(guī)劃體量較大，市場消化量有限，開發(fā)周期較長，有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；對于如此大規(guī)模的商業(yè)大盤的成功操作無疑為整體團(tuán)隊(duì)帶來了較大的挑戰(zhàn)；客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。[結(jié)論]通過SWOT分析，我們認(rèn)為工程整體優(yōu)勢大于劣勢，時(shí)機(jī)大于威脅，工程整體具備較強(qiáng)的市場開展前景，結(jié)合地塊分析和市場研究，我們認(rèn)為：邢臺(tái)的城市化進(jìn)程需要能展現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌的，具有城市綜合效勞功能的專業(yè)市場。

城發(fā)普國的戰(zhàn)略理念與整體策略一、工程總體理念中國房地產(chǎn)的競爭開展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點(diǎn)的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時(shí)一地某個(gè)工程的競爭，更是企業(yè)的競爭、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營模式的競爭，歸根結(jié)底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競爭。1、理念一：做冀南區(qū)域板塊概念先做勢后做市，先環(huán)境再建筑。城發(fā)普國是冀南區(qū)域最大的商業(yè)房地產(chǎn)工程。作為商業(yè)房地產(chǎn)，一方面與華北的商業(yè)物業(yè)的供給有著直接的關(guān)系，另一方面與商業(yè)物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)有著極大的關(guān)系。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的成功不僅包括前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位，中期的宣傳、包裝、推廣，還包括后期的經(jīng)營、管理，保證商家有錢賺，每個(gè)環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，密不可分。目前，華北商業(yè)房地產(chǎn)總的市場是供大于求，同質(zhì)化競爭日趨劇烈，市場競爭態(tài)勢十分嚴(yán)峻，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域板塊階段，進(jìn)入品牌時(shí)代。[結(jié)論]城發(fā)普國工程必須要做好“冀南專業(yè)市場板塊〞的概念，因?yàn)榧侥蠀^(qū)域就是市場概念，做成冀南的新城標(biāo)，這樣才能與華北的其他商業(yè)房地產(chǎn)形成差異。所謂做板塊，是指與市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心的零售商業(yè)板塊相對應(yīng)的商業(yè)板塊，要進(jìn)一步強(qiáng)化河北“南部市場〞的概念，從而引起市場目標(biāo)的關(guān)注和興趣，通過做板塊營銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品營銷。2、理念二：做冀南商業(yè)地產(chǎn)門戶概念冀南是房地產(chǎn)蓬勃開展，新工程不斷涌現(xiàn)，無論從產(chǎn)品研發(fā)還是營銷手段的水平上都有很大程度的提高。然而，縱觀冀南，目前還沒有一個(gè)真正能代表冀南外鄉(xiāng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的優(yōu)秀樓盤。[結(jié)論]本工程正是立足這樣一個(gè)市場背景和根底，提出做冀南商業(yè)地產(chǎn)門戶概念，從而提升工程的形象和地位。3、理念三：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念房地產(chǎn)不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動(dòng)，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運(yùn)動(dòng)、保健、會(huì)展網(wǎng)絡(luò)的場所，因此在城發(fā)普國的功能規(guī)劃中，一方面要復(fù)合多個(gè)批發(fā)商業(yè)品種〔主題〕的交易市場；另一方面，要復(fù)合多個(gè)與人相關(guān)的行業(yè)，包括休閑娛樂、會(huì)議會(huì)展等。4、理念四：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念從建筑規(guī)模上，城發(fā)普國是冀南乃至華北地區(qū)迄今為止較大的專業(yè)市場；從商業(yè)的形態(tài)上，城發(fā)普國是一個(gè)全新的、復(fù)合型的市場交易中心，極類似零售業(yè)的SHOPPINGMALL,可以稱作批發(fā)MALL，是華北批發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。[結(jié)論]城發(fā)普國做商業(yè)航空母艦概念，做中國現(xiàn)代化批發(fā)市場的第一品牌，配合普國集團(tuán)在山西已形成的強(qiáng)大品牌知名度，具有極大的品牌效應(yīng)。5、理念五：“共繁榮〞的經(jīng)營理念概念確立同經(jīng)營主體的良好關(guān)系，主動(dòng)承當(dāng)起幫助解決客戶問題的責(zé)任。成立公關(guān)部門，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，幫助與政府之間的關(guān)系，爭取優(yōu)惠的政策，協(xié)助同銀行建立良好的關(guān)系，成立專業(yè)或行業(yè)協(xié)會(huì)等。二、工程的整體策略1、關(guān)于策略的思考同質(zhì)化的時(shí)代如今你隨便舉一種商品或者品牌，人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。批發(fā)市場，即使在同一個(gè)城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的批發(fā)市場。[結(jié)論]差異化的策略是創(chuàng)造成功時(shí)機(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)。差異化的觀念差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費(fèi)需求，是根據(jù)市場導(dǎo)向來創(chuàng)新產(chǎn)品。對于批發(fā)市場的營銷，大局部的企業(yè)招商都是環(huán)繞著如何把目標(biāo)客戶招進(jìn)來，而我們的營銷觀念是如何為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)吸引最終客戶到來的商業(yè)平臺(tái)。[結(jié)論]企業(yè)進(jìn)場的目的是創(chuàng)造利潤！消費(fèi)個(gè)性化如今的社會(huì)，人們對生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費(fèi)個(gè)性化，厭煩單調(diào)不合口味的商品已形成一種趨勢。如何實(shí)現(xiàn)選擇新穎、獨(dú)特的商品，并實(shí)現(xiàn)購物的小批量，多品種而不增加過高的本錢是很重要的環(huán)節(jié)。品牌的認(rèn)知化中國消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和消費(fèi)行為日趨成熟。在消費(fèi)成熟的時(shí)代，消費(fèi)者已把品牌和商品質(zhì)量作為選購商品的首要因素。[結(jié)論]充分發(fā)揮普國集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，并在選擇合作伙伴時(shí)引入具有品牌和知名品牌的企業(yè)進(jìn)場是我們成功的關(guān)鍵點(diǎn)。便利的購物途徑創(chuàng)造出客戶〔包括零售商、專賣店和大宗直接客戶〕購置商品的方便交易形式，包括郵購、訂購、信用卡、會(huì)員制、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)訂購的效勞體系。[結(jié)論]便利多樣的購物方式是吸引消費(fèi)者來購物的有效手段。增加相互溝通在關(guān)系營銷的時(shí)代，投資人、目標(biāo)客戶和消費(fèi)者將是一個(gè)共同的利益集團(tuán)。注重市場主體的培育，通過多種手段，使企業(yè)在銷售出商品的同時(shí)，獲得市場的信息。使消費(fèi)者了解市場的趨勢，新產(chǎn)品的推出，更好地效勞最終消費(fèi)者，是保證不造成“空場〞的最好，也是唯一途徑。[結(jié)論]交流、對話、溝通形成三位一體，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的伙伴關(guān)系。2、工程策略的目標(biāo)是一個(gè)集散面廣，容量大，商品多、功能全，交易標(biāo)準(zhǔn)的全國性市場；建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的全國性市場的組織體系；建立合理、科學(xué)、興旺的市場網(wǎng)絡(luò)和配送體系，提高流通效率，減少流通環(huán)節(jié)；建立完善、高效、靈敏、現(xiàn)代化的商業(yè)信息系統(tǒng)；制定公平、完善的交易標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)體系；加強(qiáng)培訓(xùn)流通大軍，為市場的穩(wěn)定和開展奠定人才根底；建立倉儲(chǔ)管理和效勞體系；建立科學(xué)、合理的，在銀行指導(dǎo)和管理下的市場結(jié)算效勞體系和信貸體系，減少或杜絕三角債的產(chǎn)生，增加“市場〞運(yùn)作的信譽(yù)；建立質(zhì)量監(jiān)控和管理體系，減少假冒、偽劣商品給市場造成的不良影響；建立專為“市場〞目標(biāo)客戶理財(cái)效勞的會(huì)計(jì)師事務(wù)機(jī)構(gòu)；建立“市場〞的行業(yè)協(xié)會(huì)性質(zhì)的社團(tuán)組織，保證行業(yè)自律和共同管理；建立“市場〞行情報(bào)告制度將相關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)統(tǒng)計(jì)整理后反響企業(yè)，指導(dǎo)企業(yè)對市場的把握，引導(dǎo)生產(chǎn)；使普國集團(tuán)成為多方位的綜合效勞商。3、具體的策略〔1)策略一：龍頭帶動(dòng)城發(fā)普國的規(guī)模和規(guī)劃必將是華北商業(yè)房地產(chǎn)的龍頭，也是現(xiàn)代型的批發(fā)市場龍頭，是冀南區(qū)域商業(yè)工程的龍頭。城發(fā)普國的推出，必將改變冀南區(qū)域批發(fā)市場傳統(tǒng)、低檔、假冒偽劣充滿的局面。通過定位于復(fù)合型龍頭批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的概念，尋求同一般的批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生差異化，也同零售業(yè)用的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生差異，防止同質(zhì)化競爭。[結(jié)論]城發(fā)普國的龍頭作用，將引發(fā)冀南區(qū)域板塊的批發(fā)市場的升級，并向多元化格局的開展?！?〕策略二：做新城標(biāo)城標(biāo)的概念，它是一個(gè)城市的標(biāo)志，這種標(biāo)志可以是一個(gè)城市地理意義的標(biāo)志，也可以是有經(jīng)濟(jì)意義的城標(biāo)、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意義的城標(biāo)。城發(fā)普國是總建筑面積逾50萬平方米的巨型建筑，所以城市地理位置上講，做冀南區(qū)域的城標(biāo)當(dāng)仁不讓；做中國現(xiàn)代化批發(fā)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，必然是經(jīng)濟(jì)意義和行業(yè)領(lǐng)域的城標(biāo)性工程，其目的是樹立品牌形象，增加大廈的知名度，有助于傳播和營銷。[結(jié)論]：品牌策略：城發(fā)普國的形象定位為冀南的新城標(biāo)?！?〕策略三：先聲奪人在工程的規(guī)劃與建設(shè)方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創(chuàng)造市場，才能領(lǐng)導(dǎo)市場。城發(fā)普國通過第一個(gè)提出“復(fù)合型市場交易中心〞、“批發(fā)商業(yè)航母〞的概念，根據(jù)這一概念進(jìn)行功能的籌劃與規(guī)劃，并集中精力進(jìn)行現(xiàn)場的形象展示，做出較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在冀南區(qū)域板塊引起震蕩，在中國批發(fā)領(lǐng)域引人注目，并涉及國外。先聲奪人的概念有兩個(gè)，一個(gè)是工程的獨(dú)特性；另一個(gè)是相對于工程開發(fā)，品牌推廣應(yīng)該超前。[結(jié)論]：競爭策略：工程運(yùn)作求精求穩(wěn)，品牌運(yùn)作求快求新?！?〕策略四：競合雙贏冀南區(qū)域是華北的市場板塊，城發(fā)普國在功能定位、目標(biāo)市場定位、檔次水平等方面尋求的差異化，防止同周邊的批發(fā)市場形成同構(gòu)性競爭，實(shí)現(xiàn)以競合〔競爭加合作，而非單純的惡性競爭〕的策略取得雙贏。[結(jié)論]：競爭策略：以差異化尋求競合和雙贏?！?〕策略五：做性價(jià)比在工程的開發(fā)上要嚴(yán)格控制本錢，保持價(jià)格上相對優(yōu)勢。同時(shí)，城發(fā)普國要突顯性價(jià)比的附加價(jià)值主要表達(dá)在：精益求精的工程質(zhì)量與卓越的工程品質(zhì)；營造完善的效勞功能，提供多種交易功能創(chuàng)新的交易空間設(shè)計(jì)與室內(nèi)景觀營造；時(shí)尚休閑商務(wù)會(huì)所的超級大配套；作為冀南新城標(biāo)給客戶帶來的特殊心理感受〔自豪感、歸屬感、尊貴感〕；一流的物業(yè)管理與效勞〔與名牌物業(yè)管理公司合作〕；舉辦多種促銷經(jīng)營活動(dòng)，增加城發(fā)普國的特色與品位；[結(jié)論]：工程產(chǎn)品策略：以精制勝，做足內(nèi)涵，突出性價(jià)比。

城發(fā)普國的定位一、工程的戰(zhàn)略定位1、關(guān)于市場交易中心〔MarketCenter〕市場交易中心通常是指集聚服裝、室內(nèi)裝飾、日用品等各類商品的批發(fā)店、代理店及廠家的展示、銷售、籌劃等各種部門的建筑物。其中又以將大規(guī)模展示場、會(huì)議室、貨物倉儲(chǔ)和配送等復(fù)合在一起為多。目前商品市場交易中心不僅在業(yè)種上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會(huì)議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂、現(xiàn)代效勞業(yè)等方面復(fù)合化的趨勢。2、工程的戰(zhàn)略定位以城發(fā)普國工程為支點(diǎn)，做冀南的新城標(biāo)，做中國新型現(xiàn)代化市場的新地標(biāo)，使之成為一個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套效勞功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營多種品牌商品的、引入電子商務(wù)系統(tǒng)〔Internet網(wǎng)絡(luò)〕的、大型和標(biāo)準(zhǔn)的、現(xiàn)代化和國際化的市場交易中心。二、工程的目標(biāo)市場定位1、目標(biāo)客戶群的類型城發(fā)普國是一個(gè)復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個(gè)批發(fā)市場。所以，城發(fā)普國的目標(biāo)客戶的非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標(biāo)客戶批發(fā)商業(yè)投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經(jīng)營者、國外批售中心〔OMM〕、C&C交易模式的批發(fā)企業(yè)〔藍(lán)格賽〕零售商業(yè)食品超級市場企業(yè)、行業(yè)專營店〔國美、〕、品牌專賣店、主題商店〔汽車用品〕、商業(yè)街等方面的投資企業(yè)輔助商業(yè)倉儲(chǔ)、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運(yùn)、會(huì)展、商務(wù)中心、會(huì)所、娛樂和休閑工程、拍賣配套效勞稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財(cái)務(wù)、中介、信息、廣告、展示2、主要目標(biāo)客戶的特點(diǎn)〔1〕批發(fā)市場的主要客戶特約店：生產(chǎn)有商標(biāo)品牌商品并具有一定實(shí)力的廠家在批發(fā)市場中設(shè)立特約店。特約店的機(jī)制是廠家決定商品的價(jià)格，包括批發(fā)價(jià)格和零售價(jià)格，并根據(jù)特約批發(fā)商的進(jìn)貨額、結(jié)算條件、物流機(jī)能完成的好壞，給予回扣〔需要配送、結(jié)算、理財(cái)效勞，防止三角債〕。銷售公司：銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司企業(yè)，可在批發(fā)市場內(nèi)設(shè)產(chǎn)品的展示廳〔兼零售〕，主要組織、推介和銷售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的批發(fā)流通組織工作〔需要配送、推介、宣傳形象和信息反響效勞〕。銷售代理店：對于國外企業(yè)進(jìn)口的商品和國內(nèi)中小企業(yè)的產(chǎn)品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個(gè)區(qū)域的批發(fā)業(yè)務(wù)〔應(yīng)該有委托授權(quán)證書〕，構(gòu)筑流通渠道，促進(jìn)商品流通。制造批發(fā)商：以設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，制定商品開發(fā)方案，采用OEM的方式生產(chǎn)制造。采用設(shè)計(jì)展示，看樣訂貨，批發(fā)銷售〔設(shè)計(jì)展示推出產(chǎn)品，品牌宣傳〕，最理想能造出“東北概念〞的時(shí)裝系列化。廠家直銷店：對于一些非國內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在批發(fā)市場中設(shè)立銷售點(diǎn)，小批量批發(fā)和零售為主的經(jīng)營方式〔展示、交易、配送、理財(cái)效勞〕。倉儲(chǔ)式的批發(fā)店：國外的大型倉儲(chǔ)式的批發(fā)店，類似麥德龍，可以選擇某些業(yè)態(tài)，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。引入專業(yè)的批發(fā)市場，包括同國外的批發(fā)市場合作，例如臺(tái)灣的百腦匯的電腦市場，廣東、浙江的其它專業(yè)市場。個(gè)體經(jīng)營者：以自己生產(chǎn)加工的產(chǎn)品銷售為主〔前店后廠或仿制流行款式的時(shí)裝〕?！?〕零售類的客戶綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費(fèi)商業(yè)，一般選擇在人口聚集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有足夠的居住人口和消費(fèi)能力，而從城發(fā)普國所處的地理位置和商圈特征來看，中型的百貨、超市能較好地滿足區(qū)域商圈內(nèi)和輻射周邊居住區(qū)的消費(fèi)需求，結(jié)合工程大體量的物業(yè)情況，中型的百貨或超市作為整個(gè)工程的配套，起到“錦上添花〞的作用。與批發(fā)商業(yè)主體不會(huì)形成矛盾。連鎖經(jīng)營店：連鎖經(jīng)營在中國的開展如日中天是不爭的事實(shí)，無論國內(nèi)、國外的連鎖經(jīng)營企業(yè)都在中國市場上竭力擴(kuò)張，工程的商圈地位對這些企業(yè)來說肯定是有具競爭力的。特許加盟店：特許加盟是“外來的和尚〞，在目前的大市背景下“很好念經(jīng)〞。其優(yōu)質(zhì)的效勞和商業(yè)質(zhì)量保證體系，在工程周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動(dòng)的人群是巨大的市場。正好是工程區(qū)位從批發(fā)雜亂的環(huán)境過度到新興狀態(tài)的“潤滑劑〞。品牌專賣店：作為一個(gè)商品集散地，與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業(yè)主直接就是經(jīng)營者。主題商店：在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)日盛的時(shí)代，很多有個(gè)性的主題商店吸引著追求時(shí)尚的人們的消費(fèi)。在本錢不高，商業(yè)氣氛很好的情況下，主題店很容易成行成市。(3)其它的主要目標(biāo)客戶會(huì)展公司：通過建設(shè)市場會(huì)展場館，依托華北對全國極強(qiáng)的輻射作用，通過會(huì)展活動(dòng)提升商品產(chǎn)品集散地的輻射半徑，提升產(chǎn)品集散地的市場聚集程度，形成以服裝會(huì)展為龍頭，其他小商品為輔，帶動(dòng)周邊各批零市場和市場中心開展的形態(tài)，成為永不落幕的集展覽展示、信息發(fā)布、商品交易、生產(chǎn)制造等功能于一體的商務(wù)平臺(tái)。倉儲(chǔ)貨運(yùn)：以商品批發(fā)為主的商業(yè)積聚自然形成巨大的貨物流需求。郵政、快遞：這是批發(fā)市場必定有的效勞配套。金融：巨大的物流系統(tǒng)不可能沒有銀行的支持。商務(wù)中心：具有信息發(fā)布、商品廣告、咨詢、培訓(xùn)、工商效勞、商務(wù)會(huì)議、新聞發(fā)布等功能的商業(yè)中心。商務(wù)會(huì)所：針對企業(yè)家的會(huì)員制會(huì)所。餐飲：大面積的快餐、中檔的中西餐飲業(yè)。休閑娛樂：在這個(gè)巨大的商業(yè)航母中來來往往的商家，需要一個(gè)可以緩沖休息的娛樂空間。3、投資行為的特征對于投資性的客戶，資金的回報(bào)期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購置住宅、購置小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場；而投資的風(fēng)險(xiǎn)性那么應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但不愿冒太大的風(fēng)險(xiǎn)；對于經(jīng)營型的投資客戶，關(guān)鍵要表達(dá)未來的經(jīng)營價(jià)值，而不是資產(chǎn)增值的價(jià)值，對方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營與開展。對物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購置沖動(dòng)；對于經(jīng)營型的租賃客戶，關(guān)鍵是在短期內(nèi)的經(jīng)營商業(yè)價(jià)值，而不是未來的、長期的、可持續(xù)的經(jīng)營與開展；判斷投資或租賃主要依據(jù)：回報(bào)分析、區(qū)位、其它人士或工程成敗經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)承諾、企業(yè)實(shí)力和口碑、親友評價(jià)和專業(yè)人士意見等因素。三、工程的主題概念定位1、什么是主題概念對于主題概念，我們有以下形象的描述：〔1)主題概念是一條主線如果將組成工程產(chǎn)品特色的各要素比喻成一顆顆的珍珠，那么工程的主題概念就像是一條絲線，它把這些閃亮的珍珠串起來，成為一條璀璨的項(xiàng)鏈。〔2)主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心它把構(gòu)成工程的種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和效勞、文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期工程的營銷推廣、物業(yè)管理、文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行?！?〕主題概念是一種包裝或一種說法在推廣中，工程的要素構(gòu)成、功能規(guī)劃、建筑園林風(fēng)格、市場形象均通過主題概念得到合理的，深入人心的闡述和解釋。2、工程的主題概念主題概念的本質(zhì)：商業(yè)航母型地產(chǎn)主題概念的表述：城發(fā)普國商業(yè)中心四、工程的總體功能定位1、工程功能規(guī)劃的原那么〔1〕工程的規(guī)劃依照客戶資源共享的原那么規(guī)劃和設(shè)計(jì)：市場共享：共同面對同一的市場目標(biāo)；資源共享：該定同一市場目標(biāo)所需的效勞功能和設(shè)備；空間共享：造成良好的環(huán)境〔廣場、景觀、停車場等〕；〔2〕完善的、專業(yè)設(shè)計(jì)的商業(yè)物業(yè)根據(jù)展示交易的要求，委托專業(yè)的商業(yè)賣場設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，吸取零售、超市和批發(fā)市場的優(yōu)點(diǎn)，使其更符合現(xiàn)代化中心批發(fā)市場的需求。合理的賣場動(dòng)線；完善的商品類別區(qū)域規(guī)劃；專業(yè)的展示設(shè)計(jì)；表達(dá)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營觀念的場所；舒適的購物環(huán)境和優(yōu)美得體的造型景觀?！?〕高性能的配套設(shè)施供水供電設(shè)施，消防平安和保安報(bào)警系統(tǒng)、停車場、倉庫、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和21世紀(jì)智能信息系統(tǒng)?！?〕完整的、高品質(zhì)的效勞體系批發(fā)市場內(nèi)有幾千家公司從事經(jīng)營活動(dòng)，保證物業(yè)管理的優(yōu)良品質(zhì)，暢通的配送渠道、專業(yè)的展示效勞和有效的推介效果，都是至關(guān)重要的。2、工程功能的規(guī)劃商務(wù)辦公效勞功能區(qū)商務(wù)辦公效勞功能區(qū)信息效勞功能區(qū)休閑娛樂功能區(qū)會(huì)展會(huì)議推介培訓(xùn)功能區(qū)倉儲(chǔ)、配送效勞功能區(qū)零售商業(yè)功能區(qū)公共環(huán)境設(shè)施效勞區(qū)管理功能區(qū)展示、交易功能區(qū)3、功能說明〔1〕展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是城發(fā)普國的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展〞后“店〞的格局，依托華北對于全國極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本工程的輻射半徑，使本工程成為輻射華北地區(qū)乃至全國的以五金機(jī)電、服裝紡織交易為主導(dǎo)的商品交易中心，成為冀南五金機(jī)電、服裝紡織交易行業(yè)的龍頭。展示功能將成為本工程的核心引擎。同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利〔吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)〕；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)〔有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨〕；經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)〔通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本工程，表達(dá)本工程的中檔商品交易中心的定位〕；銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營造了良好的購物環(huán)境〔良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境〕；對于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需到達(dá)展示功能要求〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店〕；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理〔MIS系統(tǒng)〕?！?〕會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)效勞功能區(qū)該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高城發(fā)普國的檔次和水平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家參謀組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定根底；有方案、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。如對服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場的“熱點(diǎn)〞和“興奮點(diǎn)〞，吸引人流；成為中國行業(yè)博覽中心和推介中心；有目的、有方案地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，開展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干；〔3〕零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，引入法國的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽，來帶動(dòng)五金機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營店，可以會(huì)聚消費(fèi)人流，增加本工程的出售或出租面積，降低普國集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)，增加工程的成功率?！?〕休閑娛樂功能城發(fā)普國的經(jīng)營者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，冀南區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在城發(fā)普國內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補(bǔ)冀南區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮仔趨^(qū)，以滿足本工程經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧冀南區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的工程，例如健身房、、游泳池、乒乓球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑工程；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等?！?〕倉儲(chǔ)物流功能城發(fā)普國作為華北較大、輻射全國的商品交易中心，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成局部。同樣，也是批發(fā)市場必須具備的根本功能。結(jié)合目前華北批發(fā)市場“多批次、小批量〞的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；針對未來面向全國的大宗交易，在結(jié)合本工程內(nèi)部短期倉儲(chǔ)庫房的根底上，在邢臺(tái)外環(huán)建設(shè)倉儲(chǔ)物流中心是必要的。倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)效勞區(qū)兩種方式；對于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉儲(chǔ)物流效勞可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化。主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送效勞、驗(yàn)收貨物、車庫、租車；〔6〕信息效勞功能信息效勞功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體〔雜志、報(bào)〕、Internet網(wǎng)絡(luò)。委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測和分析市場前景；有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)男?；?chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購效勞，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)效勞，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)效勞，提高市場的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告方案，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營人的共同利益；借Internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。〔7〕商務(wù)辦公效勞功能區(qū)由于城發(fā)普國的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營者，在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對會(huì)增加本錢，商務(wù)功能效勞區(qū)就是代理商務(wù)效勞。商務(wù)交流中心是寫字樓支撐系統(tǒng)最關(guān)鍵的關(guān)鍵局部。由于仁達(dá)大廈的目標(biāo)市場是中小企業(yè)，這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)效勞的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：設(shè)在每個(gè)市場，供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)效勞。會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用。俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和效勞。電子商印務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)〔打字、復(fù)印、、裝幀等〕，但必須定價(jià)效勞，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營本錢；各種咨詢效勞，彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些缺乏；秘書效勞：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄效勞，談判記錄等；理財(cái)效勞：是代理財(cái)務(wù)管理〔記帳、憑證、報(bào)表〕，真正了解經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算效勞：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的平安性和經(jīng)營過程的可信性。商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，存在局部的灰色交易，與鋪位形成互動(dòng)?！?〕管理功能管理是保證交易的正?；母颈Ｕ?。組織由政府有關(guān)部門、普國集團(tuán)和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會(huì)；制定和修改市場的管理規(guī)定；解決市場糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動(dòng)；爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介效勞組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)?！?〕公共設(shè)施、環(huán)境效勞區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。五、名稱與形象定位1、工程名稱：城發(fā)普國商業(yè)中心2、形象定位：華北商業(yè)航母突出國際化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、復(fù)合型的商業(yè)新形象〔1〕宏觀層面：城發(fā)普國是世界商品進(jìn)入中國市場的門戶——城發(fā)普國是世界商品進(jìn)入中國市場的第一門戶和巨大展臺(tái)。城發(fā)普國是中國商業(yè)的制高點(diǎn)——世界要通過它走進(jìn)中國，中國也要通過它走向世界。城發(fā)普國不僅是對外的門戶，也是國內(nèi)商品輻射整個(gè)中國的最高出發(fā)點(diǎn)?！?〕中觀層面：城發(fā)普國是冀南的新城標(biāo)——城發(fā)普國地處河北邢臺(tái)，邢臺(tái)本身是重要的交通門戶。城發(fā)普國的建筑體量和商業(yè)規(guī)模無可爭議地成為冀南新城標(biāo)。城發(fā)普國是冀南商業(yè)經(jīng)濟(jì)的新引擎——城發(fā)普國所在區(qū)域恰東區(qū)是邢臺(tái)專業(yè)市場的集散地，是華北市級商業(yè)中心之一。城發(fā)普國的出現(xiàn)，必將從產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和城區(qū)經(jīng)濟(jì)上給冀南帶來一次快速的啟動(dòng)和提升。〔3〕微觀層面：大——從建筑規(guī)模上，城發(fā)普國是華北乃至國內(nèi)亞洲地區(qū)迄今為止較大的專業(yè)市場。所以說它是中國商業(yè)航空母艦一點(diǎn)也不為過。全——從商品品類上，城發(fā)普國集多種商品之大成。涉及多種商品品類。旺——冀南是商業(yè)繁華之地，萬千商機(jī)，盡蘊(yùn)其中。新——城發(fā)普國是創(chuàng)新的復(fù)合型市場交易中心，是在傳統(tǒng)商業(yè)根底上的一次質(zhì)的飛躍。城發(fā)普國的新一方面表達(dá)在多產(chǎn)業(yè)復(fù)合和多種新型功能上，如信息系統(tǒng)和物流配送系統(tǒng)。另一方面表達(dá)在開發(fā)和經(jīng)營的思路上，如大規(guī)模展示、現(xiàn)代商務(wù)、和人性化設(shè)計(jì)等方面。優(yōu)——無微不至的全方位效勞。即對經(jīng)營者有非常大的意義，也對將來的消費(fèi)者有意義高——這里的高是指高額的投資回報(bào)率。這一點(diǎn)對于投資型客戶有著非常大的吸引力。3、廣告語一鋪傳承上百年，牛城我最牛不用東奔西走，城發(fā)普國應(yīng)有盡有城發(fā)普國有多大，財(cái)富就有多大城發(fā)普國商業(yè)中心，普國集團(tuán)又一城

城發(fā)普國的經(jīng)營理念與模式一、經(jīng)營理念1、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型〞的商業(yè)理念金融海嘯后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進(jìn)入中國，商業(yè)領(lǐng)域反而成為一個(gè)超級時(shí)機(jī)。市場放開，國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌將大量涌入，在經(jīng)營模式、效勞水平、價(jià)格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運(yùn)作較為成功的現(xiàn)代型的批發(fā)市場已經(jīng)進(jìn)入中國市場，現(xiàn)在占主流的出租攤位模式的大型市場將面臨挑戰(zhàn)。目前，出租攤位模式的大型批發(fā)市場，存在很多的缺乏，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動(dòng)接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，批發(fā)市場的經(jīng)營模式處于粗放狀態(tài)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場對商業(yè)形態(tài)的要求。所以，我們對城發(fā)普國商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營定位，從一開始就將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是銷售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的“多贏〞結(jié)構(gòu)。[結(jié)論]城發(fā)普國商業(yè)工程不是簡單的物業(yè)銷售、物業(yè)管理模式，而是必須導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型〞的商業(yè)經(jīng)營理念，也就是說，普國集團(tuán)不僅要把城發(fā)普國這座商業(yè)物業(yè)建設(shè)起來，還要用經(jīng)營的理念進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，為招商經(jīng)營“預(yù)留管線〞，更重要的是在未來建成之后，對于一局部公共設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營，以保障城發(fā)普國永遠(yuǎn)繁榮。用城發(fā)普國后續(xù)的經(jīng)營要求來指導(dǎo)整個(gè)的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)、銷售和經(jīng)營，這就是商業(yè)的理念。2、選擇適宜的主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立工程的個(gè)性與特色，而且能夠使整個(gè)工程的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的開展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相當(dāng)可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。3、長短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合所謂長短相濟(jì)，是指既要考慮到短期的利潤、資金的回籠，也要考慮到長遠(yuǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，打造品牌，降低市場的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)靜結(jié)合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時(shí)，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)臑殡y局面。4、在打造工程品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌通過工程的成功，實(shí)現(xiàn)出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)的目的，以工程為依托，使公司在新的平臺(tái)和層次上擴(kuò)展，為企業(yè)將來的連鎖經(jīng)營和資本經(jīng)營打好根底。所以，商號(hào)確實(shí)定、人才的儲(chǔ)藏以及相關(guān)資源的整合對企業(yè)的可持續(xù)開展是非常重要的。5、“既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜〞〔1〕借勢借力，為我所用：借“城發(fā)普國〞的規(guī)模優(yōu)勢，強(qiáng)化本工程商業(yè)價(jià)值的獨(dú)特性；借“城發(fā)普國〞的休閑配套成熟之勢，強(qiáng)化我們的休閑氣氛；借“城發(fā)普國〞的商圈優(yōu)勢，強(qiáng)化我們的商業(yè)地位無可替代。(2)借勢借力，凸顯個(gè)性：在借勢借力同時(shí)，樹立城發(fā)普國的龍頭地位，將其他工程成為配套和襯托。二、經(jīng)營策略1、贏利模式首層臨街獨(dú)立商鋪銷售，確保首層商鋪的價(jià)值，并按照已經(jīng)確定的商業(yè)主題招商經(jīng)營,合理分割單位面積，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化；40%物業(yè)以銷售為主；60%物業(yè)出租為主，為企業(yè)提供長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，等待周邊商業(yè)氣氛成熟和周邊物業(yè)升值后再伺機(jī)售出，以追求利潤的最大化。如需資周轉(zhuǎn)時(shí)，可在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將物業(yè)售出。出售的鋪位都采用返租的形式，增加投資型業(yè)主的信心，返租以3-5年為宜，而且單價(jià)不宜太高，否那么，將增加推廣的投入和后續(xù)經(jīng)營的本錢壓力。出售貨運(yùn)、倉儲(chǔ)、餐飲等經(jīng)營權(quán)，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升物業(yè)自身的知名度和品質(zhì)，從而提升物業(yè)自身的價(jià)值。2、市場前期的經(jīng)營管理：為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意：按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；統(tǒng)一形象〔市場內(nèi)、外〕，統(tǒng)一信息發(fā)布；多功能公共區(qū)域的設(shè)計(jì)與活動(dòng)組織：比方展示中心、活動(dòng)廣場等。3、市場后續(xù)的經(jīng)營管理：目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個(gè)工程打好根底組建專業(yè)的管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；負(fù)責(zé)城發(fā)普國進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)城發(fā)普國的市場形象和知名度；大型的公關(guān)活動(dòng)，使城發(fā)普國成為客戶注目的焦點(diǎn)；出售經(jīng)營權(quán)〔比方貨運(yùn)、倉儲(chǔ)、餐飲等等〕，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升物業(yè)自身的知名度和品質(zhì)，從而提升物業(yè)自身的價(jià)值。

城發(fā)普國的“工程群〞設(shè)計(jì)一、現(xiàn)代生活的“工程群〞主題經(jīng)營理念親親和關(guān)懷尊重愛心溫馨感性提高商品力活力資訊情報(bào)專業(yè)力演出力形象力支持力時(shí)代感覺健康自然人性效勞生動(dòng)演繹城發(fā)普國的特質(zhì)表現(xiàn)普國生活價(jià)值普國生活方案普國生活提案普國生活文化構(gòu)思方向現(xiàn)代都市家庭的生活形態(tài)對客戶的承諾新的購物享受突破傳統(tǒng)滿足現(xiàn)代消費(fèi)市場基點(diǎn)我們設(shè)計(jì)總的主題經(jīng)營理念是現(xiàn)代生活。整個(gè)“工程群〞的設(shè)計(jì)環(huán)繞為人們提供新的生活方式和內(nèi)容。二、“工程群〞的整體功能設(shè)計(jì)根據(jù)工程地塊的面積大小和位置等具體情況，我們在此將“城發(fā)普國〞工程群的籌劃設(shè)計(jì)分成兩個(gè)層面，即第一層面為市場交易功能設(shè)計(jì)和第二層面為輔助配套功能設(shè)計(jì)。我們?yōu)椤俺前l(fā)普國〞進(jìn)行的工程群籌劃設(shè)計(jì)是理念設(shè)計(jì)和功能設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須委托專門的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和商業(yè)規(guī)劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行。城發(fā)普國普國服裝服飾交易中心普國針織家紡交易中心普國家電通訊用品交易中心普國體育休閑用品交易中心普國箱包鞋帽交易中心普國小商品交易中心普國食品交易中心城發(fā)普國普國服裝服飾交易中心普國針織家紡交易中心普國家電通訊用品交易中心普國體育休閑用品交易中心普國箱包鞋帽交易中心普國小商品交易中心普國食品交易中心普國煙酒茶交易中心普國汽車用品交易中心配套效勞功能展示交易功能普國會(huì)展中心普國會(huì)展中心普國商務(wù)休閑會(huì)所普國餐飲效勞中心普國配送倉儲(chǔ)效勞中心普國商屋其它配套功能普國燈飾交易中心普國交易中心普國燈飾交易中心普國交易中心普國機(jī)電五金交易中心普國建材家居交易中心普國建材家居交易中心三、展示交易功能的工程1、普國服裝服飾交易中心(1)功能服裝服飾及相關(guān)產(chǎn)品的展示、交易、新品發(fā)布、信息資訊交流、批發(fā)、零售等功能。(2)作用依托中國主要服裝服飾及相關(guān)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)基地，在華北較成熟的商業(yè)根底上提升高度，建立中國服裝服飾的交易平臺(tái)，成為中國實(shí)用性服裝服飾面料及相關(guān)產(chǎn)品的交易中心和發(fā)布推介中心。(3)構(gòu)成服裝服飾構(gòu)成表內(nèi)衣睡衣浴衣女裝襯衣T恤運(yùn)動(dòng)休閑服裝褲子品牌服裝西服夾克男裝針織服裝絲綢服裝工藝服裝〔禮服〕季節(jié)性服裝皮草、絨毛服裝工裝制服特制服裝紡織面料印染面料面料和紡織材料印染材料服飾材料皮革毛皮金屬和石材輔料服飾鞋箱包皮夾腰包、飾帶與裝飾品首飾、手表飾品附件手套、襪子帽子文胸圍巾、領(lǐng)帶、頭巾制衣設(shè)備服裝加工機(jī)械家用服裝機(jī)械、電器展示用品模特、衣架、展架等效勞用品設(shè)計(jì)加工品整熨洗滌品皮革美容品信息效勞品書籍、教學(xué)用品、軟件、音像品其他家庭用織品酒店用織品兒童服裝服飾(4)運(yùn)作在規(guī)劃上以零歸整，推廣上以面概點(diǎn)；整合企業(yè)自身資源，在自身網(wǎng)絡(luò)中消化局部產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)；在中國服裝行業(yè)的龍頭性區(qū)域進(jìn)行推廣招商，如浙江、江蘇、福建、廣東等地；引入服裝行業(yè)的強(qiáng)勢企業(yè)；功能劃分比例按有市場需求的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，面積從大到小的順序有序進(jìn)行。(5)啟動(dòng)策略找?guī)讉€(gè)大型服裝服飾企業(yè)進(jìn)行直接推廣，爭取知名集團(tuán)企業(yè)和知名品牌的進(jìn)入，起到產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用。2、普國針織家紡交易中心(1)功能針織家紡的商品集散展示、交易、新品發(fā)布、信息資訊，相關(guān)產(chǎn)品的批發(fā)零售功能。(2)作用在冀南創(chuàng)造一個(gè)產(chǎn)品齊全，符合現(xiàn)代家居市場需求的針織家紡交易中心。集散商業(yè)信息和產(chǎn)品物流。(3)構(gòu)成針織家紡用品構(gòu)成表服裝女裝女式居家服小背心吊帶衫打底褲等男裝男式沙灘褲其他男裝內(nèi)衣保暖內(nèi)衣無縫美體內(nèi)衣塑身分體衣塑身連體衣等針織衫羊毛、羊絨衫文胸睡衣短褲泳裝童裝兒童內(nèi)衣、連身衣、爬服、兒童T恤、吊帶衫、其他童裝嬰幼兒服裝運(yùn)動(dòng)服瑜伽服服裝配件服飾絲巾頭巾圍巾帽子披肩領(lǐng)帶領(lǐng)結(jié)手套保暖護(hù)套襪子針織拖鞋布藝針紡原料:棉類、麻類、蠶絲、羽毛、羽絨、其他天然針、紡織原料窗簾床上用品掛毯(4)運(yùn)作在中國，針織家紡產(chǎn)業(yè)和企業(yè)相對較集中。所以，在浙江、江蘇、上海等產(chǎn)業(yè)基地和大型公司集中的區(qū)域選擇針對性推廣。(5)啟動(dòng)策略網(wǎng)絡(luò)直投和針對性洽談。3、普國箱包鞋帽用品交易中心(1)功能箱包、鞋帽產(chǎn)品的展示、交易、信息資訊交流、批發(fā)、零售等功能。(2)作用在原有市場環(huán)境下創(chuàng)立新型箱包鞋帽用品市場，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)含蓋面，改變原有交易模式和環(huán)境。形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品交易立體網(wǎng)絡(luò)。(3)構(gòu)成箱包鞋帽用品構(gòu)成表成品鞋運(yùn)動(dòng)鞋慢跑鞋

籃球鞋

足球鞋

登山鞋

高爾夫鞋

飛行鞋

練功鞋

舞蹈鞋

暴走鞋

多功能鞋、網(wǎng)羽運(yùn)動(dòng)鞋

其他運(yùn)動(dòng)鞋工作鞋鋼包頭工作鞋

電工作鞋

防靜電工作鞋

解放鞋

耐酸堿鞋

其他工作鞋功能鞋保暖鞋

增高鞋

減肥鞋

工藝鞋

保健鞋雨鞋

其他類型功能鞋童鞋童皮鞋

童靴

童涼鞋

童拖鞋

童運(yùn)動(dòng)鞋

其他鞋正裝鞋

休閑鞋

膠鞋

拖鞋

沙灘鞋

涼鞋

布鞋

靴子

嬰兒鞋

冰鞋

防護(hù)鞋

旱〔溜〕冰鞋箱包、袋、皮具時(shí)裝包

休閑包

運(yùn)動(dòng)包

錢包、鑰匙包

旅行包

拉桿箱、行李箱

購物袋

禮品袋

公文包

CD包背包

腰包

票夾

筆套

電腦包

袋

火機(jī)套

化裝包、化裝箱

紙袋

高爾夫球袋工具包、工具箱

箱包配件

塑料袋

其他箱包、袋、皮具帽子時(shí)裝帽太陽帽

皮帽

氈帽

針織線帽

其他時(shí)裝帽運(yùn)動(dòng)帽棒球帽

高爾夫球帽

賽車帽

釣魚帽

自行車帽游泳帽

其他運(yùn)動(dòng)帽職業(yè)帽門童帽

貝雷帽

軍帽

保安帽

護(hù)士帽

廚師帽

防塵帽

平安帽

其他職業(yè)帽生活帽浴帽

雨帽

風(fēng)雪帽

其他生活帽(4)運(yùn)作在中國箱包、鞋帽最大的集散地江浙和國內(nèi)生產(chǎn)商分布地區(qū)廣東、東莞、深圳、浙江地區(qū)集中找尋和針對性推廣?！?〕啟動(dòng)策略保定白溝箱包市場重點(diǎn)推廣網(wǎng)絡(luò)直投。4、普國家電通訊用品交易中心〔1〕功能家電通訊用品的展示、交易、新品發(fā)布、信息資訊交流、批發(fā)、零售等功能?！?〕作用在原有市場環(huán)境下創(chuàng)立新型家電通訊用品市場，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)含蓋面，改變原有交易模式和環(huán)境。形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品交易立體網(wǎng)絡(luò)。〔3〕構(gòu)成家電通訊用品構(gòu)成大家電電視、音響、冰箱、空調(diào)小家電廚房、生活小家電、個(gè)人護(hù)理、影音數(shù)碼電腦、筆記本、相機(jī)、打印機(jī)、數(shù)碼配件、路由器、移動(dòng)硬盤等品牌及配件等〔4〕啟動(dòng)策略普國電子城原有品牌商戶網(wǎng)絡(luò)家電、數(shù)碼、通訊品牌廠家行業(yè)巨頭〔如國美、頤高等〕加盟5、普國體育休閑用品交易中心〔1〕功能體育健身休閑用品的展示、交易、新品發(fā)布、信息資訊交流、批發(fā)、零售等功能?！?〕作用積聚體育健身休閑用品產(chǎn)業(yè)，搭建商品交易平臺(tái)。在現(xiàn)代人越來越注重休閑健身的時(shí)候，吸引交易人群?！?〕構(gòu)成體育健身休閑用品構(gòu)成表體育專業(yè)用品保齡球、籃球、高爾夫球、登山器材、攀巖用品、乒乓球、健美設(shè)備器具、健身用品、水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施、射擊、射箭、羽毛球、武術(shù)用品用具、網(wǎng)球、足球、搏擊用品用具、冰雪運(yùn)動(dòng)用品、汽車/摩托車運(yùn)動(dòng)用品、壁球、極限運(yùn)動(dòng)用品〔定向越野、現(xiàn)代多項(xiàng)、蹦級、皮劃艇、滑翔傘、劃水〕、沙壺球、體能運(yùn)動(dòng)測試用品體育休閑用品保齡球、高爾夫球、滑板與旱冰、健身器材、模型、網(wǎng)球、游泳/水上運(yùn)動(dòng)、自行車、臺(tái)球、漁具、登山/攀巖、航空/滑翔、戶外運(yùn)動(dòng)、棋牌、汽車/摩托車、馬術(shù)用品、臺(tái)球、飛鏢、卡丁車運(yùn)動(dòng)休閑服裝服飾休閑服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服裝、箱包、服飾類休閑娛樂用品玩具、游樂設(shè)備、音像、歌舞用品、舞臺(tái)燈光音響體育博彩專用品賽馬、賽車系列用品旅游旅游設(shè)施、探險(xiǎn)用品、旅游用品用具〔4〕運(yùn)作聯(lián)系中國的體育運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)、組織，公關(guān)達(dá)成協(xié)作或業(yè)務(wù)關(guān)系。與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)聯(lián)系，就工程進(jìn)行推廣和協(xié)作。〔5〕啟動(dòng)策略以營銷公關(guān)為啟動(dòng)關(guān)鍵。中國的體育產(chǎn)業(yè)較集中在固有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中，因此推廣之初只要有的放矢地找到一個(gè)環(huán)節(jié)，自然以一當(dāng)十，務(wù)必帶出很多相關(guān)企業(yè)或協(xié)會(huì)。6、普國小商品交易中心〔1〕功能：小商品交易中心的實(shí)質(zhì)是一個(gè)雜貨交易市場，主要功能是交易和配送中心。〔2〕構(gòu)成：小商品的構(gòu)成可以設(shè)立化裝用品交易區(qū)域、洗滌用品交易區(qū)域、陶瓷和器皿用品交易區(qū)、高端塑料制品交易區(qū)和其他雜品區(qū)域?！?〕引擎作用：經(jīng)營的商品品類較寬，招商適應(yīng)面較廣；中高端化裝洗滌用品可以提升市場層次；吸引人氣，帶旺地氣；帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和品類招商；容易與其它核心工程形成互補(bǔ)和過渡。〔4〕操作建議：日用品最好能夠引入知名品牌的產(chǎn)品的分銷中心，有效利用頭羊的帶動(dòng)作用。利用這些公司的交易、配送、辦公和新產(chǎn)品推介。在構(gòu)成上以中高檔為主，在考慮市場與資源的條件下均衡各檔次比例。7、普國食品交易中心〔1〕功能：食品交易中心的主要功能是交易?！?〕構(gòu)成:食品交易中心的食品區(qū)主要是保鮮期較長的食品、各地的特產(chǎn)。例如：小食品批發(fā)區(qū)，袋裝兒童食品、小食品、休閑食品等；地方特色食品區(qū)，地方特色食品〔保鮮包裝〕、旅游食品；飲料區(qū)，奶制品、碳酸型飲料、礦泉水、果汁、功能性飲料等，必要時(shí)也可設(shè)罐裝啤酒、紅酒、果酒等低酒精度專區(qū)?！?〕引擎作用：開華北食品批發(fā)市場之先河，具有先導(dǎo)意義；吸引旅游人流，帶旺地氣，擴(kuò)大市場知名度；經(jīng)營的商品品類較寬，招商適應(yīng)面較廣；容易與其他核心工程形成互補(bǔ)和過渡；輻射面廣?！?〕操作建議：招商時(shí)注意引進(jìn)著名食品生產(chǎn)廠家和地方特色食品生產(chǎn)廠家及代理商，有效利用頭羊的帶動(dòng)作用；在構(gòu)成上以中高檔為主，在考慮市場與資源的條件下均衡各檔次比例；必要時(shí)與著名食品生產(chǎn)廠聯(lián)手合作，或設(shè)地方食品專區(qū)。8、普國煙酒茶用品交易中心〔1〕功能普國煙酒茶交易中心主要是煙酒茶和茶具產(chǎn)品的展示交易市場〔2〕構(gòu)成煙酒茶交易中心主要經(jīng)營名煙、名酒、茶葉、茶具等〔3〕啟動(dòng)策略在構(gòu)成上以中高檔為主，在考慮市場與資源的條件下均衡各檔次比例；網(wǎng)絡(luò)本地?zé)熅撇璐砩獭?、普國汽車用品交易中心〔1〕功能：普國汽車用品交易中心主要是整車和各種汽車用品的產(chǎn)品的展示交易市場，其主要的功能包括汽車博覽、汽車與汽車用品貿(mào)易、汽車商務(wù)辦公、會(huì)議培訓(xùn)、交流合作五大主導(dǎo)功能，以汽車博覽和汽車與汽車用品貿(mào)易功能為核心?！?〕構(gòu)成整車展示交易效勞區(qū)：主要安排在一層的展示櫥窗，這樣一方面可以吸引喜歡汽車的一族經(jīng)常光臨，另一方面可以作為區(qū)域引導(dǎo)，告訴客戶這里是汽車用品交易市場。市場以家用轎車為主，倡導(dǎo)時(shí)尚生活，主要以供看樣訂貨，業(yè)戶包括廠家和代理商，并為汽車用戶提供相關(guān)的效勞，如金融、保險(xiǎn)、檢測效勞等。汽車用品及零配件銷售區(qū)〔批零兼營〕：主要包括汽車內(nèi)裝飾、外裝飾、汽車防盜、內(nèi)飾件、保養(yǎng)品甚至汽車改裝用品。如專營玻璃、輪胎、潤滑油、美容品、空調(diào)、配件、音響系統(tǒng)、CD系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、DVD系統(tǒng)、收音機(jī)、車載、車載電子計(jì)算機(jī)、車載辦公系統(tǒng)；電子游藝系統(tǒng)等專業(yè)化經(jīng)營店。新品車展示區(qū)：定期展示國內(nèi)外新品汽車、發(fā)布汽車信息。舉辦汽車用品展示和專題汽車博覽〔此項(xiàng)可以放在整個(gè)市場的多功能展覽大廳〕。汽車文化俱樂部：舉辦各種包括汽車模型、汽車休閑、汽車娛樂、汽車體育、汽車知識(shí)、汽車報(bào)刊、汽車書籍、汽車影視、汽車美容業(yè)、汽車科普、汽車文化、汽車內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)等的活動(dòng)。〔3〕引擎作用：順應(yīng)大的消費(fèi)趨勢，汽車已經(jīng)成為一種時(shí)尚，成為人們生活的一局部，有利于吸引規(guī)模經(jīng)營客戶入駐，提升整個(gè)市場經(jīng)營層次；汽車用品交易中心不是以整車為主，也不是以汽車配件為主，而是以汽車飾物、汽車娛樂品、汽車通訊設(shè)備等，通過展覽展示聚人氣，吸引愛車一族，人旺地旺，帶動(dòng)冀南汽車用品銷售?！?〕操作建議：通過招商階段的展覽展示以及大型活動(dòng)聚集人氣，提升地塊價(jià)值，拉動(dòng)招商工作。10、普國機(jī)電五金交易中心〔1〕功能：普國五金交易中心主要是建材五金、機(jī)電五金、五金機(jī)械設(shè)備、五金工具、五金材料、日用五金等產(chǎn)品的展示交易市場〔2〕構(gòu)成會(huì)聚國內(nèi)外知名品牌的電開工具、風(fēng)開工具、液壓工具、手開工具、起重器材、焊割機(jī)具、標(biāo)準(zhǔn)件、傳動(dòng)件、支承件、建筑五金、裝潢材料、管路附件、衛(wèi)生潔具、消防器材、量儀量具、磨料磨具、刀具刃具、硬質(zhì)合金、機(jī)床附件、中小型機(jī)械、動(dòng)力設(shè)備、防爆器材、五金原材物料等?！?〕操作建議：網(wǎng)絡(luò)眾多具有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好商業(yè)信譽(yù)的廠商，自產(chǎn)、總經(jīng)銷、經(jīng)銷、代理商。11、普國燈飾交易中心〔1〕功能：集產(chǎn)品銷售、效勞及燈光環(huán)境照明設(shè)計(jì)于一體的專業(yè)燈具交易中心?！?〕構(gòu)成西班牙雪花云石燈、歐式仿古工藝燈、奧地利水晶燈、各式客房燈、現(xiàn)在簡約燈、現(xiàn)代歐式燈、豪華水晶燈、現(xiàn)代燭吊、工程筒燈、射燈、格柵燈、戶外照明燈系列產(chǎn)品?！?〕操作建議：網(wǎng)絡(luò)石家莊、邢臺(tái)、衡水、邯鄲的燈飾經(jīng)銷商。12、普國建材家居交易中心〔1〕功能：建材、家居用品是創(chuàng)造家庭舒適生活中不可缺少的重要組成局部，這里將是建材、家居用品的展示中心、交易中心、加工中心?！?〕構(gòu)成：建材、家具、家居裝飾，富含建材、沙發(fā)、軟床、兒童家具、松木家具、紅木、板木家具、實(shí)木、歐式家具、陶瓷、衛(wèi)浴、地板、櫥柜、廚房電器、門業(yè)等眾多家居類別?！?〕引擎作用：經(jīng)營的商品品類較寬，招商適應(yīng)面較廣；吸引人氣，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和品類招商；容易與其他核心工程形成互補(bǔ)和過渡。〔4〕操作建議：建材家居用品交易中心引入主力店進(jìn)入是十分關(guān)鍵的，招商重點(diǎn)客戶放在行業(yè)巨無霸或行業(yè)領(lǐng)頭羊上，如歐培德、宜家家居、家世界、紅星美凱龍等。利用其帶動(dòng)作用，吸引中小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營戶進(jìn)入。注意：交易中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)有所創(chuàng)新，構(gòu)建一個(gè)有獨(dú)特建筑藝術(shù)風(fēng)格、有現(xiàn)代化的設(shè)施配置、便于廠家展示陳列產(chǎn)品、能夠提供適量產(chǎn)品儲(chǔ)存的大規(guī)模高檔次專業(yè)市場。四、輔助配套功能的工程1、普國會(huì)展中心這是“城發(fā)普國〞的核心功能工程，工程建成后，將定期或不定期地舉辦各種全國性和國際性的主題專業(yè)博覽會(huì)、展覽展銷會(huì)等大型會(huì)展商貿(mào)活動(dòng)。會(huì)展博覽中心的功能組合，要表達(dá)博覽會(huì)開幕和閉幕期間的綜合利用，可以設(shè)計(jì)成“主展館+副展館〞的格局。主展館的面積不宜太大，約2000平方米主題的會(huì)展博覽活動(dòng)可以分成假設(shè)干不同的層次和類別，如：國際性的每年或每兩年定期舉辦一次，并且聯(lián)合中國的行業(yè)協(xié)會(huì)組織，與此同時(shí)，尋求國家經(jīng)貿(mào)委、國家外經(jīng)貿(mào)易部、中國貿(mào)促會(huì)等有關(guān)部門對這個(gè)工程的認(rèn)可和支持，使之成為中國與世界進(jìn)行交流的大型權(quán)威會(huì)展活動(dòng)，以取得權(quán)威性、唯一性和排它性；全國性的年度展覽會(huì)，促進(jìn)企業(yè)之間的交流與競爭的全國性行業(yè)展覽會(huì)，是爭創(chuàng)地區(qū)品牌的理想展示舞臺(tái)；平時(shí)可以舉辦各種區(qū)域性或者專項(xiàng)性的產(chǎn)品展覽展銷會(huì)，這些區(qū)域性或?qū)ｍ?xiàng)性的展覽展銷活動(dòng)的頻繁進(jìn)行，好戲連臺(tái)、多彩紛呈。商務(wù)會(huì)議往往與活潑的展覽展銷活動(dòng)有著相伴相隨的緊密關(guān)系，并且經(jīng)常構(gòu)成一個(gè)完整的大型展覽展銷活動(dòng)的重要組成局部。商務(wù)會(huì)議的主要類型有：行業(yè)交流及協(xié)調(diào)會(huì)議各種專題的行業(yè)研討會(huì)產(chǎn)品信息發(fā)布會(huì)產(chǎn)品訂貨會(huì)新產(chǎn)品推廣會(huì)新聞發(fā)布會(huì)其它商務(wù)會(huì)議隨著區(qū)域間和國際間經(jīng)濟(jì)交往的增加，商務(wù)會(huì)議成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要組成局部。2、普國商務(wù)休閑會(huì)所〔1〕功能：普國會(huì)所為配套效勞區(qū)，為泛會(huì)所概念，以滿足本工程經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主，同時(shí)兼顧南城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，設(shè)置商務(wù)休閑、休閑運(yùn)動(dòng)和休閑娛樂功能?！?〕構(gòu)成：普國會(huì)所是泛會(huì)所，會(huì)所包括商務(wù)休閑設(shè)施〔高檔飯店、洽談室、咖啡廳、KTV、酒吧等〕、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施〔保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室內(nèi)游泳館、壁球、乒乓球、羽毛球等〕和休閑娛樂設(shè)施〔影視廳、歌舞廳、游戲廳等〕。〔3〕操作及啟動(dòng)策略：休閑娛樂效勞設(shè)施主要為在商貿(mào)客人提供娛樂消遣去處。只要工程引發(fā)了這個(gè)潛在的消費(fèi)市