01月廈門世茂地產(chǎn)·廈大項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位建議

世茂地產(chǎn)世茂地產(chǎn)·廈大工程市場(chǎng)分析及工程定位建議2021年01月目錄TOC\o"1-3"\u第一局部 宏觀環(huán)境 -1-一、 經(jīng)濟(jì)狀況 -1-1、 2005-2021GDP增長(zhǎng)走勢(shì) -1-2、 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢(shì)分析 -3-3、 人口結(jié)構(gòu)情況 -4-4、 廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 -5-二、 城市整體規(guī)劃及工程周邊地塊的規(guī)劃 -6-1、 城市區(qū)域劃分及城市開展 -6-2、 思明區(qū)在廈門的位置及開展概況 -10-3、 各板塊特點(diǎn)分析 -11-4、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 -13-5、 廈港片區(qū)開展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)解析 -25-三、 近年廈門土地市場(chǎng)分析 -33-1、 近三年廈門公開出讓各類土地供給分析 -33-2、 未來土地供給趨勢(shì) -35-四、 工程調(diào)查及分析 -36-1、 工程概況 -36-第二局部 工程競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議 -38-一、 重點(diǎn)在售樓盤及三級(jí)市場(chǎng)分析 -38-1、 重點(diǎn)在售樓盤分析 -38-2、 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析 -39-二、 寫字樓、SOHO辦公空間、酒店式公寓、酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀市調(diào) -40-1、 寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 -40-2、 SOHO辦公空間市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 -51-3、 高端酒店式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 -54-4、 酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 -67-宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)狀況2005-2021GDP增長(zhǎng)走勢(shì)年度GDP(億元)戶籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)財(cái)政收入(億元)農(nóng)民純收入(元)人口(萬人)城鎮(zhèn)人均住房面積農(nóng)村人均住房面積200049637654/924030130//200155640968/111442513418.4740.2020026484658930328126472213718.3140.1320037605362135029149515214219.5943.1620048836017540146160564714721.544.42005103067320457582106230153224520061162.377247649887275.176868160.3822.934820071375.268223356595348.447637167.2431.9252.3320211560.028982762651410.148475173.6729.5554.102021(1-8)968.94————300.58————————廈門市近年經(jīng)濟(jì)得到迅速開展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕從2000年的496億元，增加到2021年的1516億元，提高了3倍，財(cái)政收入410億元。戶籍人均GDP實(shí)現(xiàn)89827元，城鎮(zhèn)人均可支配收入23948元，農(nóng)民人均純收入也到達(dá)了8475元，人們生活水平得到明顯提高。居住條件也有明顯的改善，2021年城鎮(zhèn)人均住宅面積29.55平米，農(nóng)村人均住宅面積54.1平米。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢(shì)分析人均可支配收入(元)人均消費(fèi)支出(元)2002年1176885042003年1291594592004年14443107392005年16403118492006年18513141622007年21530163802021年23948171172021年上半年96678856數(shù)據(jù)顯示：2002年以來，廈門居民生活水平逐漸提高，收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 年平均增加可支配收入1686.25元，年增長(zhǎng)率為12.9%，居民生活消費(fèi)支出保持穩(wěn)定，年平均增加消費(fèi)性支出1414.5元，2003-2021年居民消費(fèi)性支出呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率到達(dá)13.5%。人口結(jié)構(gòu)情況分類年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年戶籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城鎮(zhèn)人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率％51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外來常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外來/戶籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口210.4211217220.91225233243249未來廈門人口預(yù)測(cè)：近年來，廈門市人口增長(zhǎng)率保持在4%左右；截止2021年，廈門全市常住人口249萬人。全市戶籍人口173.67萬人，其中城鎮(zhèn)人口118.58萬人。按照近年來的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)未來5年全市戶籍人口將到達(dá)210萬人左右，外來常住人口到達(dá)100萬人，全市常住人口規(guī)模將到達(dá)310萬人。廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年度第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計(jì)億元比例％億元比例％億元比例％億元比例％2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.30%73553.50%62345.20%1375100%202121.81.40%81752.40%72146.20%1560100%202111.61.20%48149.60%47749.20%969100%廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的調(diào)整，目前已比擬合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔，兩者相輔相成；第一產(chǎn)業(yè)比重很小。2021年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例之比為1.2：49.6：49.2.城市整體規(guī)劃及工程周邊地塊的規(guī)劃城市區(qū)域劃分及城市開展廈門城市規(guī)劃綜述2000年經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批復(fù)的總體規(guī)劃明確廈門城市性質(zhì)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東南沿海重要的中心城市，港口及風(fēng)景旅游城市。根據(jù)國(guó)務(wù)院的批示，2006在通過的廈門市?“十一五〞規(guī)劃綱要?中也明確提出，廈門的城市開展定位是“現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸重要中心城市〞。同時(shí)，在2004年初，福建省提出海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)概念，明確指出“以廈門為中心的廈門灣城市群，其定位是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭。通過體制上的優(yōu)勢(shì)，走在福建開展的前沿、生產(chǎn)力的前沿，以此帶動(dòng)漳州的經(jīng)濟(jì)開展，并向閩西、閩中、粵東、贛南拓展。〞在“國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市〞及“海西主要中心城市〞的開展定位上，廈門市制定了建設(shè)“海灣型〞城市的城市開展與規(guī)劃戰(zhàn)略，具體是以廈門島為中心，形成一個(gè)以環(huán)廈門灣為背景的扇形狀海灣，數(shù)個(gè)島嶼和優(yōu)良港口沿東、西海域周邊展開布局，從而形成“一環(huán)數(shù)片、眾星拱月〞的城市格局。廈門“海在城中，城在海上〞的特殊城市形態(tài)，是國(guó)內(nèi)獨(dú)特的城市景觀。城市規(guī)劃功能布局結(jié)合城市空間自然形態(tài)和城市行政空間分布，在廈門市規(guī)劃中對(duì)廈門城市的空間結(jié)構(gòu)描述為：“一心兩環(huán)、一主四輔八片〞的組團(tuán)式海灣城市。“一心〞：即廈門本島“兩環(huán)〞：環(huán)西海域的“兩灣三區(qū)〞,環(huán)東海域及同安灣的“東部地區(qū)〞；“一主〔城〕〞：即廈門本島〔含鼓浪嶼〕，作為全市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心;“四輔〔城〕〞：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；“八片〔區(qū)〕〞：海滄輔城的馬鑾片區(qū)，集美輔城的杏林和集美片區(qū)，同安輔城的大同和西柯片區(qū)，翔安輔城的馬巷和新店劉五店片區(qū);按此組團(tuán)式結(jié)構(gòu)開展規(guī)劃，將使廈門的城市中心分布呈現(xiàn)為“單心多核〞的模式。主城與輔城由海域分隔，輔城之間由海灣、自然山體分隔，輔城的組團(tuán)之間也由海灣、自然山體或防護(hù)綠廓分隔，總體形成與自然生態(tài)環(huán)境配合較好的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)模式。未來城市開展方向目前廈門本島開展日趨成熟飽和，未來城市開展空間主要向海灣地區(qū)和內(nèi)陸腹地拓展，未來空間開展總體應(yīng)以“優(yōu)化本島、拓展島外、兩翼并舉、各有側(cè)重、集約高效、持續(xù)開展〞為指導(dǎo)方向。具體為：廈門島內(nèi)開展一直處于由西向東擴(kuò)展的過程中，由于地處海島，盡管人居環(huán)境優(yōu)越，但島內(nèi)剩余土地資源的稀缺一直是制約城市開展的瓶頸，島內(nèi)東北部片區(qū)擁有的較大規(guī)模可開發(fā)土地就成為城市開展的必然方向和重中之重，甚至被視為“廈門島內(nèi)最后的奶酪〞。選擇島外東西兩翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據(jù)兩翼的開展現(xiàn)狀和實(shí)際條件，采取“同時(shí)開展、各有側(cè)重〞的方式，從空間上真正實(shí)現(xiàn)從海島型向海灣型的開展。杏林和集美以用地功能完善和優(yōu)化為主，輔以適度的外延拓展。杏林和集美是島外開發(fā)最早的功能組團(tuán)，已經(jīng)具備一定的規(guī)模，功能仍需完善，但缺乏有規(guī)模的可建設(shè)用地，應(yīng)以功能完善和優(yōu)化為主。推進(jìn)同安城區(qū)的完善與拓展的同時(shí)，積極引導(dǎo)同安的集中城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。在開展時(shí)序上，由于本島向大陸的北通道〔廈門大橋、集美大橋、BRT、公鐵大橋〕和西通道〔海滄大橋〕已形成，因此，介于兩個(gè)門檻之間沿西海域的海灣地區(qū)為空間拓展的首先區(qū)域，包括杏林灣、集美北部以及馬鑾灣等區(qū)域，成為近期開展建設(shè)重點(diǎn)。上述地區(qū)跨市政走廊向西北延伸的地區(qū)，包括后溪、灌口及東孚地區(qū)為空間拓展區(qū)域，已進(jìn)入開展建設(shè)階段。隨著翔安隧道的修建，東部翔安地區(qū)成為適應(yīng)本島產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和近期產(chǎn)業(yè)開展的方向，將以馬巷為依托，劉五店、新店等區(qū)域成為重點(diǎn)開展區(qū)域。同安區(qū)依托同集路交通優(yōu)勢(shì)，近期向南集中開展西柯潘涂片區(qū)，蓮花、五顯地區(qū)，在上述開展趨勢(shì)根底上形成的環(huán)東海域片區(qū)成為幾個(gè)片區(qū)交匯的重點(diǎn)開展區(qū)域。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開展的影響廈門建設(shè)國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市及海西主要中心城市的開展定位，并以此進(jìn)行的城市開展規(guī)劃，對(duì)提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，更快更好的開展打好了堅(jiān)實(shí)的根底，同時(shí)也對(duì)廈門房地產(chǎn)業(yè)開展帶來了機(jī)遇。廈門國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市的建設(shè)，改善了廈門市的居住環(huán)境，提高了人們的生活質(zhì)量，使廈門成為更適宜居住的城市，提高了城市知名度，這從而改善了廈門房地產(chǎn)開展的環(huán)境，給房地產(chǎn)業(yè)開展帶來時(shí)機(jī)。同時(shí)，海西主要中心城市的開展建設(shè)，吸引了海峽兩岸、國(guó)內(nèi)外眾多的投資者，帶來了人流、物流、資金流，為行業(yè)開展帶來了機(jī)遇。廈門“海灣型〞城市開展戰(zhàn)略，以及圍繞其展開的眾多具體措施，拓寬城市開展思路，給島外社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展帶來了機(jī)遇，眾多政策的傾移，道路交通、醫(yī)療等眾多城市根底設(shè)施的建設(shè)，使得島外配套日益完善。使廈門房地產(chǎn)逐步走出廈門島，走向島外，從最初的島內(nèi)房地產(chǎn)獨(dú)大，到目前島內(nèi)到外平分秋色，廈門房地產(chǎn)業(yè)在逐步走出廈門島的過程中，逐步壯大。思明區(qū)在廈門的位置及開展概況廈門本島由思明區(qū)和湖里區(qū)組成，思明是是廈門市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心，轄區(qū)面積76平方公里，常住人口近80萬人〔其中戶籍人口60萬人〕，2021年全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值480.3億元，財(cái)政總收入76.3億元廈門本島由思明區(qū)和湖里區(qū)組成，思明是是廈門市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心，轄區(qū)面積76平方公里，常住人口近80萬人〔其中戶籍人口60萬人〕，2021年全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值480.3億元，財(cái)政總收入76.3億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額246.9億元。經(jīng)濟(jì)總量已躍居全省各縣〔區(qū)〕首位。區(qū)域規(guī)劃：“一帶、兩地、三圈、四區(qū)〞“一帶〞——環(huán)島路經(jīng)濟(jì)帶；“兩地〞——廈門高新技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域外工業(yè)基地；“三圈〞——中山商圈、富山商圈、會(huì)展商圈；“四區(qū)〞——觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心區(qū)、鷺江道中心商務(wù)區(qū)、環(huán)筼筜湖商務(wù)休閑區(qū)、東坪山休閑度假區(qū)。湖里區(qū)湖里區(qū)思明區(qū)思明區(qū)片區(qū)內(nèi)按照市場(chǎng)特征劃分為市中心環(huán)湖板塊，廈大廈港板塊、環(huán)島路板塊、蓮前前埔板塊、蓮坂江頭板塊本工程位于廈大廈港板塊，是成功大道、環(huán)島路、環(huán)島干道等城市主干道交匯處，交通直達(dá)性強(qiáng)；距離機(jī)場(chǎng)15分鐘車程、距火車站10分鐘車程、距廈門港10分鐘車程；各板塊特點(diǎn)分析內(nèi)容廈大廈港板塊環(huán)筼筜市中心板塊蓮前前埔板塊蓮坂江頭板塊環(huán)島路板塊區(qū)塊規(guī)劃教育、科技、文化交流與合作的重鎮(zhèn)和平臺(tái)，廈港建設(shè)為表達(dá)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)廈門行政中心、商務(wù)中心大中型住宅社區(qū)集中分布的區(qū)域廈門重要的商圈之一海景自然觀光帶，商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心土地資源寸土寸金。需拆遷才能獲得新的地塊寸土寸金。地塊資源極少有較多尚未開發(fā)的地塊土地稀缺有較多尚未開發(fā)的地塊人口環(huán)境以高校教師為代表的高素質(zhì)人口密集富人區(qū)，高素質(zhì)人口也較多工薪階層、務(wù)實(shí)家庭商貿(mào)人士為主，受教育程度低村莊村民與高收入人群并存，人口少功能定位兼具CBD功能和文化、旅游購(gòu)物、休閑功能的“財(cái)富港灣〞和“文化家園〞。金融商務(wù)、行政中心區(qū)，文化娛樂、旅游休閑為輔居住功能為主，具有會(huì)展會(huì)務(wù)和一定的商業(yè)購(gòu)物功能購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂功能為主觀光、旅游、居住環(huán)境依山傍水，文化機(jī)構(gòu)眾多，居住環(huán)境舒適，蘊(yùn)涵豐富的人文景觀。景觀豐富，出行便捷，配套較齊全。根底教育設(shè)施缺乏環(huán)境一般。只有會(huì)展一帶臨海環(huán)境較好。環(huán)境較嘈雜，依山傍水，環(huán)境清幽。醫(yī)療、公交等生活配套相對(duì)較弱商業(yè)環(huán)境休閑氣氛濃厚，公交便利，但停車位嚴(yán)重缺乏會(huì)聚了廈門市各政府機(jī)關(guān)、金融單位，環(huán)境優(yōu)越購(gòu)物、休閑氣氛還較差，商業(yè)氣氛正在快速開展中人口眾多交通興旺，購(gòu)物環(huán)境成熟，商業(yè)氣氛濃厚購(gòu)物氣氛不成熟。商業(yè)、金融等生活配套較弱經(jīng)濟(jì)環(huán)境 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、CBD金融產(chǎn)業(yè)、購(gòu)物、休閑產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氣氛較濃厚會(huì)展經(jīng)濟(jì)開展良好商業(yè)興旺觀光旅游業(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析思明區(qū)思明區(qū)位于廈門市南部，由廈門本島南部和鼓浪嶼全島組成，北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與小金門諸島及漳州市隔海相望，是廈門市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。2021年至今思明整體供銷比為0.72，住宅供需整體相對(duì)平衡。2021年1-8月，思明區(qū)商品住宅累計(jì)新增供給45.5萬平米，累計(jì)銷售90.2萬平米。2021年8月區(qū)域住宅銷售量延續(xù)前兩個(gè)月上漲勢(shì)頭，共成交住宅14.8萬平米，占全市住宅銷量的53%，環(huán)比上升22%，同比大幅增長(zhǎng)6倍；銷售均價(jià)再創(chuàng)新高，為15578元/㎡，環(huán)比上揚(yáng)19%。2021年8月區(qū)域住宅銷售量延續(xù)前兩個(gè)月上漲勢(shì)頭，共成交住宅14.8萬平米，占全市住宅銷量的53%，環(huán)比上升22%，同比大幅增長(zhǎng)6倍；銷售均價(jià)再創(chuàng)新高，為15578元/㎡，環(huán)比上揚(yáng)19%。2007年以來思明區(qū)工程銷售率一覽表〔數(shù)據(jù)截止2009年8月31日〕月份預(yù)售證號(hào)工程名稱銷售率銷售價(jià)格07年4月20070029魯能·陶然北岸94.04%1179107年5月20070039康橋圣菲98.77%1023807年6月20070046云頂至尊25.21%1761420070047巴厘香墅五組團(tuán)100.00%831720070048新華城97.32%1101520070056上東美地100.00%1140207年7月20070062百源雙璽66.93%1566020070063嘉盛新村二期G組團(tuán)69.20%1028307年8月20070072萬科·金域藍(lán)灣花園二期81.30%2110307年9月20070080翡翠城二期96.56%951520070081鴻圖嘉園二期95.21%1088007年10月20070094鷺江海景花園二期94.21%1312220070095南中·山景疊院99.27%1435220070097瑞景公園三期100.00%829707年11月20070102萬科?金域藍(lán)灣花園三期99.54%1452020070105魯能?領(lǐng)秀城二期37.91%1422620070108海峽國(guó)際社A區(qū)一期92.21%1667507年12月20070110香山·碧海晴空83.06%812620070115海峽國(guó)際社區(qū)A區(qū)二期52.27%3194620070116香港時(shí)代廣場(chǎng)43.29%1457908年1月20210003怡富花園二期3#、11#100.00%771820210005國(guó)際廣場(chǎng)48.21%1364720210006玉濱城三期54.86%1302808年2月20210011中山海景廣場(chǎng)99.02%1053820210012英皇·湖畔華庭96.86%1089608年3月20210017萬科·金域藍(lán)灣花園B地塊一期95.35%1257908年4月20210021羅賓森廣場(chǎng)一期96.20%745408年5月20210026萬科·金域藍(lán)灣花園B地塊三期(10#樓)100.00%1309020210027世貿(mào)·鉑勛63.70%1289520210030新景5.897.13%1024008年7月20210038領(lǐng)秀中山80.19%1267408年8月20210057萬科·金域藍(lán)灣花園B地塊二期94.95%1195008年10月20210072新景禾祥·龍郡65.90%1409608年11月20210077塑膠總廠綜合樓49.13%275409年4月20210011御園92.19%1353020210012億力百家苑97.25%830620210014禾祥·觀斕88.38%1209720210015森海麗景72.24%872809年5月20210018林海陽光90.83%974620210019魯能·領(lǐng)秀城一期0.00%009年7月20210031海峽國(guó)際社區(qū)A區(qū)二期11#-22#樓50.23%1619709年8月20210032皇府御園〔A-E型〕0.00%0思明區(qū)由于地處城市中心區(qū)，因土地的稀缺性和各種生活配套的便利性，最受購(gòu)房者青睞，銷售量和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期占據(jù)全市各區(qū)中的第一。2021年前8個(gè)月，全區(qū)銷售量約占全市1/4。湖里區(qū)湖里區(qū)是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，位于廈門島北部，三面臨海。陸地面積61.41平方公里，占全島46.33%，海岸線長(zhǎng)達(dá)24公里。湖里區(qū)依靠五緣灣和湖邊水庫的科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，吸引了越來越多的購(gòu)房置業(yè)者。2021年1-8月，湖里區(qū)商品住宅累計(jì)新增供給23.6萬平米，累計(jì)銷售59.6萬平米。供不應(yīng)求矛盾突出。2021年8月湖里區(qū)無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域市場(chǎng)供給較為缺乏。本月住宅共成交5.1萬平米，環(huán)比縮減24%，同比增長(zhǎng)2倍；銷售均價(jià)小幅滑落，為11418元/㎡，環(huán)比降幅5%，同比下跌29%。2007年以來湖里區(qū)工程銷售率一覽表月份預(yù)售證號(hào)工程名稱銷售率銷售價(jià)格07年2月20070017源昌豪庭(一期)94.50%1255907年5月20070041國(guó)貿(mào)藍(lán)海99.04%1792507年7月20070065翰林苑81.10%1360320070067書香佳緣99.16%1131707年8月20070073

禹洲·香檳城95.24%983207年9月20070083芙蓉苑五期92.77%740920070084幸福密碼97.99%799120070085源昌鑫海灣(二期)51.67%2296020070086源昌鑫海灣(一期)75.88%2316320070089源昌鑫海灣(三期)58.01%2157907年10月20070098水晶森林-晶尚名苑70.85%1127207年11月20070101佳馨美墅35.64%1441007年12月20070111源昌鑫海灣(四期)37.09%1842308年1月20210001聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)一期67.31%1200508年2月20210010福隆·國(guó)際65.66%1183608年5月20210023東渡村改造(都市港灣)99.86%794408年7月20210041富貴門花園一期39.39%1619008年9月20210059新景緣50.30%1188020210065富貴門花園(二期)66.09%763609年1月20210004凱悅新城55.23%901809年3月20210008幸福密碼2期83.61%772509年4月20210016鷺島新筑17.40%1037409年5月20210022御之苑69.04%969709年7月20210028國(guó)際郵輪城(一期)56.33%10598海滄區(qū)海滄位于廈門島西面、閩南金三角突出部，西與漳州接壤，北與集美相連，東南與廈門本島隔海相望。海滄區(qū)是離島內(nèi)最近的區(qū)域，擁有環(huán)山、面海、臨湖的景觀資源，知名開發(fā)商的進(jìn)駐提升了區(qū)域樓盤品質(zhì)。09年1-8月，海滄區(qū)商品住宅累計(jì)新增供給10.6萬平米，累計(jì)銷售55萬平米。供銷比為1：5海滄區(qū)8月無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域在售房源有限，顯現(xiàn)供不應(yīng)求局面。8月海滄區(qū)住宅共成交2.5萬㎡，環(huán)比下降52%，同比那么增長(zhǎng)24%；成交均價(jià)7723元/㎡，環(huán)比抬升6%，同比大幅度上漲22%。月份預(yù)售證號(hào)工程名稱銷售率銷售價(jià)格07年1月20070005泉舜·濱海上城A地塊80.17%787107年2月20070013加州海岸·水印象100.00%694820070014廈門海滄綠苑商城99.45%685707年4月20070024未來海岸·天成47.06%854220070025海岸1號(hào)99.61%958220070037未來海岸·天御93.80%624307年7月20070064尚海46.26%701020070066濱海陽光100.00%593607年9月20070082綠苑海景國(guó)際84.63%755007年10月20070096禹洲·華僑金海岸98.90%693807年11月20070103未來海岸?天心島〔1#-3#、5#-10#樓〕68.21%563020070104未來海岸?天心島〔11#-13#、15#-20#樓〕88.96%561120070106東方高爾夫別墅40.18%3019620070107此岸·Patio89.56%596007年12月20070112泉舜·濱海上城B地塊71.71%674308年5月20210029綠苑·水岸名筑99.86%443020210031金海華景83.16%749908年6月20210036海景·奧斯卡92.03%789608年8月20210051綠苑·水岸名筑1-11#樓99.36%427109年1月20210006幸福港灣96.54%528309年7月20210027禹洲·華僑城〔B地塊〕19.37%76612007年以來海滄區(qū)工程銷售率一覽表〔數(shù)據(jù)截至8月31日〕集美區(qū)集美位于福建省東南沿海，居閩南金三角中心地段，西北與漳州長(zhǎng)泰縣交界，東北與同安區(qū)接壤，西南與海滄區(qū)毗鄰，東南由廈門大橋及高集海堤連接廈門島，是進(jìn)出廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要門戶。09年1-8月，集美區(qū)商品住宅累計(jì)新增供給18.4萬平米，累計(jì)銷售54萬平米，供銷比為1：3。8月份集美區(qū)依然是住宅銷量縮減幅度最大的區(qū)域，銷售均價(jià)繼續(xù)在上行通道運(yùn)行，整體表現(xiàn)為量縮價(jià)升的態(tài)勢(shì)。本月集美區(qū)仍無新增住宅供給量，已連續(xù)三個(gè)月無新增供給。本月區(qū)域共成交住宅2.1萬㎡，環(huán)比下降68%；成交均價(jià)7123元/㎡，環(huán)比上揚(yáng)6%。2007年以來集美區(qū)工程銷售率一覽表〔數(shù)據(jù)截至8月31日〕月份預(yù)售證號(hào)工程名稱銷售率銷售價(jià)格07年2月20070020金海灣1-4號(hào)樓及三期4號(hào)樓95.67%693207年5月20070040金海灣二期5#樓、6#樓99.03%704107年6月20070051悅美·筼筜1#—4#樓92.16%687807年7月20070059中鐵海灣華庭92.00%808607年8月20070076天鵝美苑97.89%662107年11月20070099樂活小鎮(zhèn)99.46%453620070100金海灣三期1-3＃樓97.51%600420070109夏商·大學(xué)康城二期〔A地塊〕99.57%596607年12月20070117祥和雅筑78.32%560708年3月20210014夏商·大學(xué)康城二期1#樓70.73%530720210018泉舜泉水灣1#地塊58.85%844108年5月20210028夏商·大學(xué)康城二期〔A地塊〕97.28%461808年8月20210052萬美花園7.82%700008年9月20210061特房.紅樹康橋56.90%586420210064海韻華庭76.07%558608年11月20210078集美中心花園六期1-7號(hào)樓100.00%786509年4月20210010金博水岸(3#、4#、5#)81.56%583309年5月20210017古龍·御景0.00%0同安區(qū)同安是廈門市六個(gè)轄區(qū)中面積最大的一個(gè)區(qū)，是廈門市建設(shè)海灣型城市的重要組成局部。同安房地產(chǎn)將是廈門未來住宅郊區(qū)化的重要區(qū)域，成為連接廈門島外東部翔安、南部集美和西部海滄的中心，房地產(chǎn)開展的空間很大。09年1-8月，同安區(qū)商品住宅累計(jì)新增供給13.7萬平米，累計(jì)銷售49萬平米，供銷比為1：3.6。8月同安區(qū)住宅成交量繼續(xù)下挫，成交均價(jià)有所上揚(yáng)，呈現(xiàn)量縮價(jià)升態(tài)勢(shì)。本月同安區(qū)無新批準(zhǔn)住宅面積。住宅銷售量共為3.0萬㎡，環(huán)比下滑38%，同比增長(zhǎng)6倍之多；成交均價(jià)為5021元/㎡，環(huán)比上抬9%，同比下跌23%。2007年以來同安區(qū)工程銷售率一覽表〔數(shù)據(jù)截至8月31日〕月份預(yù)售證號(hào)工程名稱銷售率銷售價(jià)格07年1月20070009星海灣R、R1、R2、S、T別墅54.99%1299107年6月20070057大溪地43.73%672807年7月20070060廈航同城灣一期85.11%613607年8月20070074

鳳凰城一期96.56%549207年9月20070077湖居湖墅三期83.11%292920070078麗水云天88.68%683020070087陸豐嘉園1號(hào)、2號(hào)樓34.81%579720070088汀溪山莊30.98%392107年10月20070092錦華金都商住組團(tuán)56.87%636108年3月20210013我愛蓮花41.95%343320210015同安大唐世家三期B1幢98.34%619220210016麗水云天F、G地塊F1-F5、G1-G6幢41.37%684808年4月20210022麗水云天B地塊49.10%651208年5月20210025金利·藍(lán)灣新城41.36%442108年6月20210032蕓溪居住公園三期94.12%409220210034錦輝國(guó)際花園55.89%471720210035古莊新村(南區(qū))85.31%439008年7月20210037星海灣四期A1-A12(R、S型)別墅6.77%1593820210039廈航同城灣二期90.42%482108年8月20210048麗水云天C地塊34.32%650420210058西池新城一期96.58%351008年12月20210080禹洲·大學(xué)城一期〔1#-7#樓〕84.29%425620210083陽光清境86.55%500009年1月20210001祥順新村(5#、7#、10#、11#)66.87%404920210005蕓溪小區(qū)南段步行街〔10-12#樓〕0.00%009年3月20210007同安區(qū)西池小區(qū)E組團(tuán)4#樓100.00%346409年5月20210021大興商城1號(hào)、2號(hào)樓0.00%009年7月20210025鳳凰城二期13#-17#、21#36.89%443520210026星海灣高層區(qū)3區(qū)3.12%4518翔安區(qū)翔安區(qū)位于廈門東部沿海方向。東北與泉州市交界，西邊與同安區(qū)接壤，南面隔海與廈門島、金門島相望，地理環(huán)境優(yōu)越。是廈門市實(shí)施海灣型城市開展戰(zhàn)略，重新調(diào)整行政區(qū)劃后新設(shè)立的一個(gè)區(qū)，是廈門市最年輕的行政區(qū)。房地產(chǎn)開展起步時(shí)間較晚，但開展較快。截止2021年8月，翔安區(qū)住宅市場(chǎng)保持零新增供給量；住宅銷售量、成交均價(jià)均保持上個(gè)月水平，區(qū)域市場(chǎng)緩慢平穩(wěn)開展。8月翔安區(qū)共成交住宅面積4616㎡，與上個(gè)月持平，同比增長(zhǎng)8倍多；成交均價(jià)為7075元/㎡，保持上個(gè)月價(jià)格水平，同比跌幅12%。2007年以來翔安區(qū)工程銷售率一覽表〔數(shù)據(jù)截至8月31日〕月份預(yù)售證號(hào)工程名稱銷售率銷售價(jià)格07年7月20070068特房·錦繡祥安一期63.99%585307年12月20070113特房·錦繡祥安二期12.02%598508年1月20210008特房·美地雅登二期4.21%618520210009匯景新城中心45.71%6979廈港片區(qū)開展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)解析廈港片區(qū)開展規(guī)劃規(guī)劃定位——傳承歷史，打造城市新地標(biāo)廈港片區(qū)規(guī)劃定位：表達(dá)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)。未來片區(qū)將以文化交流、旅游購(gòu)物、休閑娛樂為主要功能，兼有少量辦公、居住、旅館功能。其中一期對(duì)原避風(fēng)塢的改造是其重點(diǎn)，在保存避風(fēng)塢的前提下，建設(shè)游艇碼頭、觀景平臺(tái)。分期開發(fā)策略一期：民族路-大學(xué)路以西，環(huán)島路以東，演武路以北，廈成海景花園以南，規(guī)劃用地22.57公頃，可開發(fā)用地16.8公頃。理由：①拆遷安置量小，符合產(chǎn)業(yè)開展策略，市場(chǎng)期望值較高，有條件改造。②該范圍與機(jī)場(chǎng)路及環(huán)島路的關(guān)系較密切，其面貌關(guān)系到社區(qū)的整體形象，需要改造。二期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，規(guī)劃用地27.05公頃可開發(fā)用地11.45公頃。理由：避風(fēng)塢周邊的改造提升了土地價(jià)值，商品房開發(fā)有了依托條件，相應(yīng)的文化休閑及購(gòu)物等需求增長(zhǎng)，公共設(shè)施的開發(fā)有了市場(chǎng)前提和成熟度。三期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，規(guī)劃用地15.09公頃，可開發(fā)用地12.25公頃。理由：①現(xiàn)狀質(zhì)量較好的建筑數(shù)量較多，建筑容量較大，改造難度大，而且地勢(shì)復(fù)雜，分成小地塊改造不利于整體面貌的塑造。②該片區(qū)相對(duì)獨(dú)立，改造要求不迫切，可選擇在遠(yuǎn)期整片進(jìn)行更新改造。規(guī)劃布局規(guī)劃結(jié)構(gòu)——“一心兩翼一帶三片〞“一心〞：指沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)中心，是一期以及整個(gè)廈門港片區(qū)的核心?！皟梢悫暎褐干称挛脖茱L(fēng)塢文化藝術(shù)中心南北兩側(cè)，是對(duì)中心的景觀襯托和功能支撐的主體?！耙粠Ж暎褐笧I海步行景觀帶，串連起各個(gè)功能區(qū)和主要的公共活動(dòng)空間，是片區(qū)主要的休閑和觀景空間?！叭暎喊媳敝腥齻€(gè)功能片區(qū)，即北部酒店、辦公和居住綜合功能組團(tuán)，南部辦公、商業(yè)和居住綜合功能組團(tuán)，以及中部沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)休閑功能組團(tuán)。功能分布——山海相連相互借勢(shì)片區(qū)的功能由居住、商務(wù)辦公、文化娛樂、商業(yè)、酒店以及相關(guān)市政配套設(shè)施等局部構(gòu)成，其中以居住、商務(wù)辦公、文化娛樂為主。功能布局遵循“外側(cè)〔靠海一側(cè)〕公建、內(nèi)側(cè)〔靠民族路一側(cè)〕居住、底層商業(yè)及配套〞的布局原那么，以控制好濱海的建筑景觀效果。具體布局如下：廈港片區(qū)總平布局圖1〕在機(jī)場(chǎng)路以北布置底商住宅；2〕在機(jī)場(chǎng)路及避風(fēng)塢北岸，外側(cè)布置酒店，內(nèi)側(cè)底層布置110KV變電站及輔助用房〔靠北裙房〕和局部商業(yè)用房〔靠南裙房〕，內(nèi)側(cè)塔樓局部布置辦公樓；3〕在避風(fēng)塢周邊布置文化娛樂、藝術(shù)創(chuàng)作和展示、文化休閑商業(yè)等功能；4〕在浪琴苑南側(cè)地塊設(shè)置上部商務(wù)辦公〔外側(cè)〕和居住功能〔內(nèi)側(cè)〕，裙房商業(yè)功能，并通過室內(nèi)空中連廊將裙房商業(yè)串連為一體，裙房屋頂設(shè)置屋頂花園，供住戶、工作人員觀海之用；5〕在浪琴苑東側(cè)結(jié)合山海花園、恒達(dá)大廈以及已批綜合辦公樓，設(shè)置居住、停車樓、步行小型商業(yè)街等設(shè)施。廈港片區(qū)總平布局圖土地利用規(guī)劃——塑造濱水活力社區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除鴻山公園外的用地主要以居住用地、工業(yè)用地、特殊用地、市政用地及道路廣場(chǎng)用地為主。廈港片區(qū)內(nèi)土地批租包括已批在建及已批未建用地，已批在建用地均為商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店為主。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除城市公園、軍事用地、主要道路用地、新建設(shè)用地、風(fēng)貌建筑保存用地以及公共衛(wèi)設(shè)施配套需求用地等用地后，僅剩余82公頃可改造用地，而其中還有很大一局部用地，因拆遷量太大，近期難以改造。片區(qū)土地利用規(guī)劃圖圖一期開發(fā)范圍土地使用的總體原那么是適當(dāng)?shù)墓δ芑旌?，以增?qiáng)濱水區(qū)的活力，同時(shí)兼顧土地使用的效率，可根據(jù)市場(chǎng)需求及反響，對(duì)商住或辦公的地塊功能進(jìn)行適度的“浮動(dòng)〞，即保持商住與辦公功能的兼容性。片區(qū)土地利用規(guī)劃圖圖空間景觀體系——山海滲透錯(cuò)開布局一期范圍既是良好的觀景點(diǎn)，也是良好的景觀點(diǎn)。在空間景觀系統(tǒng)組織上，規(guī)劃充分考慮到景觀的因借與構(gòu)建。整體形成南北高、中間低，山海滲透的空間景觀效果。外景借勢(shì)——充分引入山體與大海景觀，留足山與海的對(duì)話通道，建筑采用錯(cuò)開布局方式，減少建筑相互之間的遮擋，在片區(qū)內(nèi)形成多處觀山望海的觀景區(qū)域，提升建筑的景觀價(jià)值。內(nèi)景構(gòu)建——通過建筑高度與造型的控制，形成上下起伏的天際輪廓線效果。規(guī)劃建議在北側(cè)形成建筑制高點(diǎn)，建設(shè)標(biāo)志性建筑單體〔星級(jí)酒店〕；中部避風(fēng)塢周邊建議以保存改造利用為主〔藝術(shù)港，文化休閑區(qū)〕，遠(yuǎn)期再根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況決定改造的方向，但必須始終保證避風(fēng)塢周邊的建筑必須以多層及低層為主，保證山海之間的視線通道；南側(cè)通過辦公樓建筑群體的景觀效果，形成與標(biāo)志性建筑單體照應(yīng)的標(biāo)志性建筑群體，同時(shí)也是片區(qū)內(nèi)的建筑次高點(diǎn)。規(guī)劃同時(shí)要求考慮道路對(duì)景點(diǎn)的空間景觀效果，向海方向必須保持通透，落在建筑上的對(duì)景點(diǎn)必須精心處理。廈港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解析片區(qū)市場(chǎng)概述作為廈門老市區(qū)的廈港片區(qū)，由于土地資源稀缺，近幾年土地出讓規(guī)模十分有限，片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度小，但稀缺的地段、完善的各項(xiàng)配套〔特別是優(yōu)質(zhì)的教育配套〕、絕佳的景觀資源外等資源優(yōu)勢(shì)受到客戶特別是廈門本地老市民客戶的青睞。目前區(qū)域僅有鷺江海景二期一個(gè)在售工程，且處于尾盤階段，市場(chǎng)放量小。主要在售工程鷺江海景二期工程分析工程概況：工程思明區(qū)碧山路，生活配套完善，教育資源豐富。工程為一棟34層的高層，總建筑面積39217㎡，住宅總套數(shù)265套，地下車位137個(gè)，10層以上樓層可觀海景，戶型主要以二房、三房、四房為主，由實(shí)力開發(fā)商中糧地產(chǎn)開發(fā)。工程各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)占地面積2902m2建筑形態(tài)高層建筑面積39217m2綠地率30%戶數(shù)/套265套車位/個(gè)137建筑密度—容積率11.9主力戶型兩房、三房、四房戶型面積88m2—161m2工程戶型配比及售價(jià)：戶型戶型面積〔m2〕總套數(shù)銷售率兩房?jī)蓮d88-92㎡9892%三房?jī)蓮d143-153㎡13496%四房三廳157-161㎡3394%備注：該數(shù)據(jù)來源房管局網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，截止該工程于07年10月27日開盤，開盤當(dāng)日起價(jià)8869元/㎡，均價(jià)14000元/㎡，開盤銷售率超過70%。此后市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，該工程銷售根本處于停滯狀態(tài)，目前工程銷售率為94%，工程所剩房源根本上屬于高樓層的房源，起價(jià)15000元/㎡，均價(jià)約18000元/㎡，滯銷戶型以高樓層的兩房為主。工程客戶分析：工程70%以上的客戶屬于廈門本地居民，其中有很大局部屬于老市區(qū)居民，外地客戶較少，約占25%，其中晉江、泉州區(qū)域客戶約占10%，龍巖、三明、莆田區(qū)域客戶約占10%。大局部客戶購(gòu)房主要用于自住，用于改善居住環(huán)境，少量年輕客戶購(gòu)房用于婚房?？蛻糍?gòu)房過程中最關(guān)注工程的地段、景觀資源〔特別是海景〕，良好的教育資源也吸引了一局部客戶。未來市場(chǎng)供給從短期來看，區(qū)域內(nèi)僅有位于民族路與碧山路交叉路口的當(dāng)代天境工程，占地面積約5300平米，總建筑面積約2.9萬平米，戶型以大戶型為主，預(yù)計(jì)2021年年中推出市場(chǎng)。近年廈門土地市場(chǎng)分析近三年廈門公開出讓各類土地供給分析近4年酒店用地宗數(shù)土地面積萬㎡容積率建筑面積萬㎡總金額〔萬元〕樓面地價(jià)〔/元㎡〕200721.14.04.4120302746202124.30.72.92879985202124.91.01.5157802209合計(jì)17511.1581910893309近4年辦公用地宗數(shù)土地面積萬㎡容積率建筑面積萬㎡總金額〔萬元〕樓面地價(jià)〔/元㎡〕2007754.02.6139.729397021032021513.72.534.07316121482021940.02.391.21263301386合計(jì)21107.72.52654934611863在酒店式公寓用地方面：由于廈門酒店式公寓市場(chǎng)仍處于起步開展階段，酒店式公寓工程特別是中高端工程數(shù)量較少，近幾年根本上沒有酒店式公寓用地的出讓。商住用地2005-2021年商住用地供給總量廈門近幾年商住用地成交幅數(shù)維持在26-28之間，商住用地年出讓總建筑面積在330萬平米左右，08年宏觀市場(chǎng)低迷使得08年商住用地出讓規(guī)模嚴(yán)重萎縮，09年市場(chǎng)回暖使得商住用地成交量快速反彈至正常水平。在土地成交價(jià)格方面，廈門全市商住用地平均成交樓面地價(jià)呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，08年宏觀市場(chǎng)低迷亦沒有影響平均樓面價(jià)上漲趨勢(shì)，商住用地具有越來越高的價(jià)值。商住用地成交總額除08年因土地出讓規(guī)模急劇萎縮導(dǎo)致成交總額萎縮，其它年份呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)。高端商住用地供給目前廈門高端商住用地供給主要是以島內(nèi)為主，多在2007年土地市場(chǎng)火爆時(shí)出讓，這里高端商住用地判定標(biāo)準(zhǔn)為地塊成交樓面價(jià)高于7000元/㎡。宗數(shù)土地面積萬㎡容積率建筑面積萬㎡總金額〔萬元〕樓面地價(jià)〔/元㎡〕2007638.92.180.796650011979202110.92.42.116700.079522021734.42.069.872060010321合計(jì)1474.132.1153170380011165未來土地供給趨勢(shì)供給重點(diǎn)區(qū)域島外為主、杏林灣、環(huán)東海域、翔安、后溪片區(qū)等是未來供給重點(diǎn)區(qū)域土地出讓方式以掛牌為主工程調(diào)查及分析工程概況工程概況工程周邊配套分析廈大國(guó)際廈大國(guó)際會(huì)議中心〔待建〕廈大醫(yī)院廈門大學(xué)南普陀寺廈大一條街華僑博物館華僑中學(xué)演武小學(xué)中華兒女美術(shù)館廈門理工學(xué)院工程地處文化底蘊(yùn)濃厚的廈港片區(qū)，為廈門大學(xué)所在地，周邊各項(xiàng)生活配套齊全，交通便利。工程主要資源盤點(diǎn)景觀資源：廈港片區(qū)整體上為東北高，西南低的走勢(shì)，區(qū)內(nèi)有虎頭山、峰巢山等山脈，東北側(cè)靠著萬石山山脈，三面環(huán)山〔起于廈大〕，一面向海的半圓形形狀，對(duì)面為漳州招商局開發(fā)區(qū)。其山景、海景資源豐富。文化底蘊(yùn)：工程周邊有洪厝、李厝、蔣厝、盧厝等清化民居以及鸚哥樓、南華別墅區(qū)、華僑博物館等中西合璧的建筑物。在這邊依然可以清晰的看到包括閩南文化、延平文化等文化遺風(fēng)以及濱海漁民的一些民俗活動(dòng)。同時(shí)還有建于唐朝會(huì)昌、大中年間的千年寺院，現(xiàn)今每天都接待上萬名四方游客來此觀光。教育資源：由陳嘉庚先生于1921年創(chuàng)辦的，同時(shí)也是我國(guó)“211工程〞和“985工程〞重點(diǎn)建設(shè)的高水平大學(xué)——廈門大學(xué)與本工程緊臨，還有廈門理工學(xué)院總部也與工程緊臨，同時(shí)還有演武實(shí)驗(yàn)小學(xué)，華僑中學(xué)等，教育資源雄厚。交通：從廈港之間橫空穿越而過的成功大道貫穿南北，對(duì)接演武大橋，鷺江道和美麗的環(huán)島路。從工程地到廈門火車站、國(guó)際展覽中心只需10分鐘，到飛場(chǎng)只需15份鐘、交通極為便捷。商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商場(chǎng)有大學(xué)城商業(yè)中心、演武商業(yè)廣場(chǎng)。大學(xué)城商業(yè)中心由于規(guī)劃不合理，造成商業(yè)氣氛差，商家進(jìn)入較少，多數(shù)經(jīng)營(yíng)低檔次產(chǎn)品，負(fù)一樓為新華都超市，經(jīng)營(yíng)較好。演武商業(yè)廣場(chǎng)為08年新開業(yè)的商業(yè)中心，規(guī)劃為立體式街，以學(xué)生及周邊居民為主要消費(fèi)對(duì)象，經(jīng)營(yíng)良好。同時(shí)帶有文化休閑類的商業(yè)，如：咖啡廳、異國(guó)餐廳、書吧等正不斷興起。工程競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議重點(diǎn)在售樓盤及三級(jí)市場(chǎng)分析鑫海灣〔挑高〕均價(jià)18400重點(diǎn)在售樓盤分析鑫海灣〔挑高〕均價(jià)18400五緣灣1號(hào)均價(jià)五緣灣1號(hào)均價(jià)12,150國(guó)際郵輪城國(guó)際郵輪城均價(jià)14000福隆國(guó)際福隆國(guó)際均價(jià)11897海峽國(guó)際社區(qū)16500海峽國(guó)際社區(qū)16500世貿(mào)國(guó)際均價(jià)18000島內(nèi)在售高端住宅工程以聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)、鑫海灣、海峽國(guó)際社區(qū)、云頂至尊、世貿(mào)國(guó)際、福隆國(guó)際、領(lǐng)秀城、國(guó)際郵輪城為代表世貿(mào)國(guó)際均價(jià)18000云頂至尊均價(jià)22000云頂至尊均價(jià)22000領(lǐng)秀城領(lǐng)秀城均價(jià)16000房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)比照二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的開展態(tài)勢(shì)，未來島內(nèi)二手房依然保持較大的交易量，近3個(gè)月二手房維持在30萬平方米左右，與一手房市場(chǎng)份量相當(dāng)。隨著剛性需求的不斷釋放，未來二手房將是島內(nèi)商品房市場(chǎng)的重要替代產(chǎn)品。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的開展態(tài)勢(shì)，未來島內(nèi)二手房依然保持較大的交易量，近3個(gè)月二手房維持在30萬平方米左右，與一手房市場(chǎng)份量相當(dāng)。隨著剛性需求的不斷釋放，未來二手房將是島內(nèi)商品房市場(chǎng)的重要替代產(chǎn)品。二手房市場(chǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)的影響二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移了局部剛性客戶需求，特別對(duì)于首次置業(yè)階層，二手房的地段優(yōu)勢(shì)、總價(jià)優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)等表達(dá)較為明顯。在外來人口的逐漸增加，二手房作為過渡性產(chǎn)品將受到市場(chǎng)的青睞。二手房稅收優(yōu)惠政策將刺激未來市場(chǎng)放量。寫字樓、SOHO辦公空間、酒店式公寓、酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀市調(diào)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研銷售走勢(shì)市場(chǎng)整體銷售走勢(shì)分析2003-2021年寫字樓市場(chǎng)年均銷售15萬平方米，價(jià)格出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，新區(qū)大規(guī)模開發(fā)對(duì)整體市場(chǎng)影響較大。市中心寫字樓價(jià)格保持在15000-22000元/㎡左右。從季度銷售情況看，09年第二季度、第三季度有了較大的成交量，第三季度寫字樓銷售面積〔7.59萬平方米〕環(huán)比上漲8.77%〔09年第二季度為6.98萬平方米〕。區(qū)域銷售走勢(shì)分析備注：近郊區(qū)主要指五緣灣、觀音山、會(huì)展島外，市中心指鷺江道、濱南、濱北、蓮板、江頭等區(qū)域，目前全市寫字樓銷售量以近郊區(qū)的觀音山CBD、湖里運(yùn)營(yíng)中心等為主，從09年第三季度銷售走勢(shì)看，近郊區(qū)共銷售43728平方米，其環(huán)比下跌3.3%〔09年第二季度為45219平方米〕；而市中心依然以新景中心3＃地塊、銀聚祥邸、百腦匯科技大廈為主，環(huán)比上漲254%〔09年第二季度為6855平方米〕。銷售價(jià)格分析銷售價(jià)格指數(shù)分析03年1季度～09年3季度銷售價(jià)格指數(shù)〔以03年1季度為100〕進(jìn)入到09年第三季度，寫字樓價(jià)格指數(shù)繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。自2021年第一季度～2021年第三季度全市寫字樓銷售價(jià)格指數(shù)均在200～250之間。近期價(jià)格走勢(shì)08.09～09.9各月成交價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：廈門房地產(chǎn)管理局從上圖可以看出，進(jìn)入到09年第三季度，全市寫字樓成交價(jià)格在震蕩中升高，09年9月份上升到9365元/平方米，其中09年9月份的成交價(jià)格為一年來最高。究其原因，主要是受到市中心銀聚祥邸、新景中心3＃樓、百腦匯科技大廈成交價(jià)格較高〔這三個(gè)工程第三季度成交價(jià)格均在13000元/平米以上〕，且成交量較大的影響。隨著市中心寫字樓工程的供給減少，價(jià)格上漲的后續(xù)推力不夠，未來1年內(nèi)銷售的熱點(diǎn)依然集中在近郊區(qū)。如上圖所示，市中心成交價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)性大的特點(diǎn)。而近郊區(qū)寫字樓一方面由于供給量巨大，目前供過于求。另一方面，其周邊配套還不夠完善，還未得到購(gòu)寫字樓客戶的足夠認(rèn)可，使其價(jià)格保持相對(duì)平衡的走勢(shì)。主要工程存量分析純租賃型物業(yè)工程名稱面積存量〔㎡〕租金范圍推入時(shí)間備注建行大廈1500090-11009年底09年底結(jié)算中心退出大廈，到時(shí)候?qū)⑷客迫胧袌?chǎng)銀行中心200080-140正推底層空置局部國(guó)際銀行大廈約1200080-110正推現(xiàn)空置率約為20%第一廣場(chǎng)7800070-90正推現(xiàn)已有兩家簽約，面積約2000平方米中閩大廈約300065-80正推裙樓空置局部龍巖大廈約5000035-50正推整棟招租建設(shè)科技大廈500050-65正推09年6月分交付，已于3月份開始對(duì)外招商，簽約約50%北方商務(wù)大廈480035-45正推現(xiàn)空置19間，朝北較多聯(lián)泰大廈110035正推現(xiàn)空置5層約1100平方米，整體出租，不進(jìn)行分割處理航空港大廈約15000——2021年工程的建筑高度為162米、主樓42層、裙樓５層，總建面積為78517平方米，現(xiàn)已開始落架，其中1-5層為五星級(jí)酒店，6-16樓為寫字樓，18-42層為佰翔匯馨酒店的客房及會(huì)所，2021年投入使用凱迪克商務(wù)中心27000——2021年底——市政大廈12300——正推——運(yùn)通商務(wù)中心540050-60正推目前已達(dá)成的客戶多為走空運(yùn)的物流公司，以合資和外資企業(yè)為主，大面積需求的企業(yè)較多，現(xiàn)簽約量約10家左右SO商務(wù)360024-35正推目標(biāo)客戶群體鎖定于成長(zhǎng)型企業(yè)，推出的產(chǎn)品面積區(qū)間在38.10～84.6平方米，物業(yè)費(fèi)1.3元/平方米/月?，F(xiàn)入駐率企業(yè)多為電子類和貿(mào)易類為主，40-60平方米的需求最大，現(xiàn)入駐率約70%。國(guó)際航運(yùn)中心約10萬60-80正推——合計(jì)334200銷售型物業(yè)工程名稱面積存量租金范圍備注鉆石海岸約5000080-12009年5月30日交房，由晟城地產(chǎn)統(tǒng)一招商，起價(jià)80，均價(jià)約96東方財(cái)富廣場(chǎng)約200070-100億力大廈約500050-60業(yè)主多數(shù)委托物業(yè)和中介對(duì)外招租，由于內(nèi)部軟件配套較差，租金較低國(guó)貿(mào)金海岸約300050-60由于交通問題，本工程入駐率一向較低，內(nèi)部企業(yè)均為國(guó)內(nèi)及省內(nèi)中小企業(yè)中信廣場(chǎng)約200060-90剛進(jìn)駐不到二年的寫字樓，交通方便，配套完善，但內(nèi)部規(guī)劃割據(jù)不好百腦匯科技大廈約3000未裝修60，有裝修80剛進(jìn)駐，多為電子及IT類的中小企業(yè)新景世紀(jì)城10萬未確定分為ABC三棟樓，2021年8月交房，由各小業(yè)主自行出租。海富中心6552740-5009年9月份獲得預(yù)售證，由聯(lián)發(fā)物業(yè)統(tǒng)一招商翔安商務(wù)大廈28342未確定09年9月獲得預(yù)售證，將于近期推入市場(chǎng)銷售，均價(jià)約6500元/㎡合計(jì)258869備注：銷售型物業(yè)存量面積當(dāng)中，未包括市中心其它低檔寫字樓、觀音山運(yùn)營(yíng)中心、湖里科技園區(qū)及軟件園等空置面積。近期島內(nèi)待推和正推的寫字樓出租面積存量超過59萬平方米，其中租賃型物業(yè)面積存量到達(dá)33.4萬平方米，銷售型物業(yè)存量面積到達(dá)25.9萬平方米，未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將格外劇烈。未來重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程分析裕景中心“裕景中心〞，位于廈門市鷺江道與廈禾路交匯處，地處城市核心，與海上花園－鼓浪嶼隔海相望，雄距CBD中心，商務(wù)辦公氣氛濃厚，交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。本著定位于世界級(jí)城市商業(yè)綜合體的工程遠(yuǎn)景，裕景中心總用地面積21,810㎡，總體規(guī)劃面積約35萬平方米，擁有4棟塔樓和1座裙樓商場(chǎng)。包含6萬平米的超五星級(jí)酒店、1萬多平米的酒店式效勞公寓、近17萬平米的甲級(jí)寫字樓、4萬平米的頂級(jí)商業(yè)物業(yè)以及1,600個(gè)的大型地下停車場(chǎng)等全方位配套設(shè)施。客戶定位：A歐、美、日、澳洲等西方興旺工業(yè)國(guó)家的實(shí)力企業(yè)，對(duì)廈門有投資或貿(mào)易意愿的重要消費(fèi)者；B東南亞地區(qū)及港澳臺(tái)的實(shí)力企業(yè)；C國(guó)內(nèi)大中型知名企業(yè)，為尋求自身的開展，特別以房地產(chǎn)、金融為主。廈門財(cái)富中心廈門財(cái)富中心2008年9月8日正式開工。該大樓將以218米的高度成為島內(nèi)在建的第一高樓。廈門財(cái)富中心，就坐落在曾經(jīng)的廈門第一高樓———廈門建行大廈旁，面朝西海域、鼓浪嶼，具有很好的自然景觀資源，其也將是恒興集團(tuán)的總部大樓，建成后將成為廈門又一地標(biāo)性建筑。預(yù)計(jì)在2021年底竣工。規(guī)劃投入10億元、“身高〞218米的財(cái)富中心，已然成為目前廈門島內(nèi)在建的“第一高樓〞，遠(yuǎn)高于“鄰居〞建行大廈的43層176.7米，層高4.2米，凈高2.9米，超低公攤，面積使用率75%，東側(cè)設(shè)置花池與花園露臺(tái)，竭力打造海景生態(tài)世界級(jí)寫字樓。廈門財(cái)富中心總面積為7.8萬平方米，為地上39層、地下5層，每平方米造價(jià)就高達(dá)1.3萬元，僅電梯就配備14臺(tái)，極顯奢華。為純出租型的寫字樓?？蛻舳ㄎ唬簭B門財(cái)富中心瞄準(zhǔn)的客戶群為希望在具有一流海景景觀的辦公樓辦公、能承受100元/平方米·月的租金的高端企業(yè)客戶。其他工程國(guó)際銀行大廈銀行中心大西洋海景中閩大廈立信廣場(chǎng)建筑面積40467㎡49468㎡19483㎡35292㎡45365㎡套數(shù)240套362套140套〔5-40〕層36層191套主力戶型130-240㎡套均136㎡套均139㎡平層1198㎡可自由分割80%戶型100-250m2；20%戶型超過1000物業(yè)性質(zhì)持有型物業(yè)持有型物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散型產(chǎn)權(quán)分散型產(chǎn)權(quán)分散型配套情況停車位緊張，雅子餐廳停車位緊張，福滿樓餐廳國(guó)際會(huì)，周邊生活與商務(wù)等配套較好停車位緊張，周邊生活與商務(wù)等配套較好停車位緊張，周邊生活與商務(wù)配套較好車位216個(gè)，比擬緊張，商務(wù)配套較完善租金情況租金80－110元/㎡租金80-140元/㎡租金約60元/㎡售價(jià)11767，預(yù)計(jì)租金80元/㎡6000～10000,銷售率達(dá)80%，租金100-110綜合評(píng)判廈門一流海景辦公樓，引入先進(jìn)的智能化辦公系統(tǒng)，入住企業(yè)以國(guó)際公司、銀行為主；頂級(jí)寫字樓，入住的企業(yè)知名度高，具有行業(yè)代表性；車位缺乏，地上停車難；廈門高級(jí)的商務(wù)寫字樓之一，以本地知名公司為主建設(shè)部智能示范大樓，地段好，緊鄰市政府，濱北中央商務(wù)區(qū)融為一體。惟一全鋼骨結(jié)構(gòu)歐式寫字樓。工程定為高檔寫字樓。SOHO辦公空間市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研工程分布杏林灣商務(wù)區(qū)SOHO概念在廈門主要應(yīng)用于營(yíng)銷概念包裝，實(shí)質(zhì)意義上的SOHO工程目前市場(chǎng)仍是空白。杏林灣商務(wù)區(qū)類似工程有濱北BINGO國(guó)際、富山騰王閣SOHO、目前在建杏林灣SOHO商務(wù)區(qū)。騰王閣SOHO騰王閣SOHOBINGO國(guó)際BINGO國(guó)際Bingo商務(wù)中心概況：Bingo商務(wù)中心位于濱北市政府旁成熟地段，是集辦公、商務(wù)、會(huì)議、培訓(xùn)于一體的多功能辦公樓。空間規(guī)劃：2-4樓為辦公區(qū)間，面積在40-100平方米左右。配套：內(nèi)部設(shè)有“經(jīng)理人會(huì)所〞，面積約2400平，內(nèi)設(shè)健身房、瑜伽室、游泳池等；同時(shí)還配有休閑區(qū)、臺(tái)球娛樂、棋牌室、中醫(yī)按摩室、美容室、更衣室、淋浴區(qū)、桑拿房等。在公共區(qū)域設(shè)有沙發(fā)區(qū)、洽談間、咖啡區(qū)、休息區(qū)等。軟硬件設(shè)施：采用精裝修設(shè)計(jì)，同時(shí)帶全套高檔家具，并配有節(jié)能環(huán)?？照{(diào)、衛(wèi)星電視等設(shè)施。在軟件上，提供包括翻譯、酒店定房、信件收發(fā)效勞；來電留言、禮賓接待、文書處理、行政支援、會(huì)議支援、通訊支援等效勞?？蛻羟闆r：租戶主要為規(guī)模較小的公司或在廈員工很少的外資、外地企業(yè)。此類客戶占到70%左右，并以短期實(shí)時(shí)商務(wù)辦公為主。租金：現(xiàn)租金在80-120元/平方米/月之間〔包括了水電費(fèi)、公推、物業(yè)等費(fèi)用〕。騰王閣SOHO概況：工程位于富山商圈，周邊有國(guó)貿(mào)大廈、磐基中心等寫字樓，商業(yè)氣氛濃厚。工程為廈門第一個(gè)以“SOHO〞命名的寫字樓，共19層，于2000年建設(shè)完成。面積區(qū)間：面積在40-200平方米之間，主力戶型面積在40-80平方米之間?？蛻羟闆r：租戶主要為規(guī)模較小的公司或剛組建的公司為主，人員在3-6個(gè)人左右。租金：現(xiàn)租金38-50元/平方米/月之間，售價(jià)在10000-12000元/平方米左右。杏林灣商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心棟號(hào)樓層規(guī)劃1號(hào)樓26層其中1-3層為商業(yè)裙樓，建筑面積11820平米，層高5.0-5.5米；4-26層為辦公樓，建筑面積38950平米，層高3.6米，規(guī)劃為單元面積60-100平米SOHO辦公樓2-3號(hào)樓31層其中1-4層為商業(yè)裙樓，建筑面積14330平米，層高5.0-5.5米；5-31層為辦公樓，建筑面積80190平米，層高3.8米，規(guī)劃為單元面積100-400平米辦公樓。4-5號(hào)樓4號(hào)樓26層5號(hào)樓20層其中1-3層為商業(yè)裙樓，建筑面積7350平米，層高5.0-5.5米；四層以上為公寓，建筑面積46810平米，層高3.4米，規(guī)劃為單元面積40-60平米公寓。6號(hào)樓20層其中1-4層為商業(yè)裙樓，建筑面積10175平米，層高5.0-5.5米；5-20層為辦公樓，建筑面積30535平米，層高3.6米，規(guī)劃為單元面積60-100平米SOHO辦公樓位于廈門市集美區(qū)杏林灣園博苑北岸的“杏林灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心〞,總占地面積約12萬平方米，地上建筑面積約55萬平方米〔其中寫字樓約38萬平方米，商業(yè)約12萬平方米，公寓約5萬平方米〕，共規(guī)劃有12棟建筑，包含一棟262米的福建第一高樓和一棟150米的超高層。目前，工程一期1-6＃樓的招商工作已經(jīng)啟動(dòng)，正式接受招商預(yù)訂，其中寫字樓對(duì)外出售，現(xiàn)均價(jià)4500元/平方米，SOHO局部方案采用打包出售的方式，現(xiàn)價(jià)格還未確定。高端酒店式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研廈門酒店式公寓是近幾年才出現(xiàn)并迅速開展起來，中低端酒店式公寓隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及近兩年政府加強(qiáng)對(duì)中低端酒店式公寓的監(jiān)管，目前已所剩無幾。另一方面，與本案類似的高端酒店式公寓數(shù)量也相對(duì)較少，其中主要以桔祥家園、京閩中心酒店的酒店式公寓為代表，高端酒店式公寓通過營(yíng)造良好的居住環(huán)境、完善的配套設(shè)施及高標(biāo)準(zhǔn)的效勞受到了客戶的廣泛認(rèn)可，其經(jīng)營(yíng)狀況始終保持良好的狀態(tài)。尊爵湖畔公寓〔桔祥家園〕尊爵湖畔公寓主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：客房數(shù)96開業(yè)時(shí)間2002年建筑形態(tài)高層〔14-26層〕梯戶配比2梯8戶主力戶型三房、二房出租率80％以上公寓內(nèi)部配套咖啡廳、健身房、自助洗衣房、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥、寬帶光纖高速上網(wǎng)、地下停車場(chǎng)等會(huì)議設(shè)施公寓內(nèi)部配有商務(wù)中心、會(huì)議室、臨時(shí)出租辦公室交通狀況距離市中心(公里)：5，火車站(公里)：4，機(jī)場(chǎng)(公里)：12效勞內(nèi)容免費(fèi)使用公寓會(huì)所的健身房、不加床可免費(fèi)住宿〔16歲以下和父母同住〕、豐富的免費(fèi)早餐并提供航空票務(wù)、國(guó)內(nèi)外快遞、信息咨詢等多種效勞周邊餐飲設(shè)施西餐廳、中餐廳、咖倫比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐廳、舒友大灑樓、肯德基等周邊健身設(shè)施諾顏之約仕女SPA會(huì)所，長(zhǎng)生堂中醫(yī)康復(fù)診所周邊娛樂設(shè)施櫻苑日式酒吧以及馬可波羅的相關(guān)娛樂配套周邊星級(jí)酒店步行5分鐘商圈有五星級(jí)索菲特酒店、4星級(jí)馬可波羅酒店、金海岸酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：類別面積〔㎡〕套數(shù)〔套〕套數(shù)比例市面價(jià)格〔元/套、天〕協(xié)議日租〔元/套、天〕協(xié)議長(zhǎng)租〔元/套、月〕主要設(shè)施備注二室一廳1144648%1498568〔全景〕，618〔海景〕+4%政府調(diào)節(jié)基金〔可送雙份早餐〕16000〔6個(gè)月以下〕，13000〔6個(gè)月以上〕〔含4%政府調(diào)節(jié)基金〕〔可送雙份早餐〕自助洗衣房、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥、寬帶、空調(diào),冰箱,彩電,熱水等根本設(shè)備日、月租價(jià)格〔含水、電、煤氣、寬帶、物業(yè)管理、清潔費(fèi)用等〕三室一廳1404648%1598668〔湖景〕，718〔湖，海景〕+4%政府調(diào)節(jié)基金〔可送雙份早餐〕18000〔6個(gè)月以下〕，15000〔6個(gè)月以上〕〔含4%政府調(diào)節(jié)基金〕〔可送雙份早餐〕自助洗衣房、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥、寬帶、空調(diào),冰箱,彩電,熱水等根本設(shè)備日、月租價(jià)格〔含水、電、煤氣、寬帶、物業(yè)管理、清潔費(fèi)用等〕樓中樓22044%工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)：地處白鷺洲旁，周邊環(huán)境好，整個(gè)白鷺洲花園廣場(chǎng)盡收眼底；周邊配套優(yōu)勢(shì)：步行5分鐘商圈有五星級(jí)索菲特酒店、四星級(jí)馬可波羅酒店、金海岸酒店、中行、工行、建行、舒友大灑樓、咖啡廳、酒吧、SPA會(huì)所、健身中心、娛樂中心、肯德基及醫(yī)院等；資源優(yōu)勢(shì)：濱北是外籍商務(wù)人士聚集的地方，尊爵湖畔地處濱北，對(duì)于吸納外籍客戶資源有較大優(yōu)勢(shì)；大戶型設(shè)計(jì)：全部客房共有三種戶型，二房一廳、三房一廳、樓中樓，都為大戶型，充分滿足了國(guó)外常住客戶的需求；交通便利：毗鄰市政府，距離火車站4公里，距離機(jī)場(chǎng)12公里。自身配套較差：酒店地處濱北，本身只配有咖啡廳、會(huì)議室、娛樂健身中心外，其它的主要依靠周邊配套；房租賃客戶群分析：整個(gè)公寓共96套，客戶以外國(guó)人為主，其中日本約占60％，歐美約占20％，臺(tái)灣約占15%，國(guó)內(nèi)約占5％。其中日本客戶主要為派駐廈門的單身高級(jí)主管。由于周邊設(shè)置了西餐廳、中餐廳、咖倫比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐廳、櫻苑日式酒吧、諾顏之約仕女SPA會(huì)所、長(zhǎng)生堂中醫(yī)康復(fù)診所和馬可波羅的相關(guān)娛樂配套，吸引了大量的國(guó)外的常住客戶，他們和企業(yè)根本上都簽定租賃協(xié)議，企業(yè)來支付租金。派駐廈門的外籍單身高級(jí)主管需要一間房自住，一間作為書房，有朋友來時(shí)那么把書房作為客房。主要承租二房一廳的公寓，有家庭的那么主要承租三房一廳的公寓。目前，外籍客戶對(duì)于尊爵湖畔相當(dāng)認(rèn)可，外籍客戶看重尊爵湖畔的四個(gè)方面分別為環(huán)境優(yōu)美、平安、性價(jià)比高、便利。工程規(guī)劃分析：本酒店式公寓為準(zhǔn)四星級(jí)，位于桔祥家園高層住宅的14-26層內(nèi)，整個(gè)白鷺洲花園廣場(chǎng)盡收眼底，同時(shí)內(nèi)部配有咖啡廳、健身房、自助洗衣房、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥、寬帶光纖高速上網(wǎng)、商務(wù)中心、會(huì)議室、臨時(shí)出租辦公室、地下停車場(chǎng)等，并提供航空票務(wù)、國(guó)內(nèi)外快遞、信息咨詢等多種效勞，酒店公寓在大堂內(nèi)設(shè)有咖啡廳，供客人休閑及會(huì)客時(shí)方便使用?？头糠治觯壕频晔焦⒅饕远乙粡d〔114㎡〕和三室一廳〔140㎡〕為主，各占套房總數(shù)的48%。14-25層每層各有四套二室一廳和三室一廳，無樓層差價(jià)，滿足了不同戶型和不同樓層組合的客戶的需要。26層分布4套樓中樓。客房的西面可以看到海景，南面可以看到湖景，東北面可以看到廈門繁華的夜景。滿足了不同的觀景的需要，但同時(shí)由于設(shè)計(jì)成塔樓，通透與采光不佳。客房是按中西結(jié)合的風(fēng)格來裝修的。營(yíng)銷策略分析：濱北附近是外國(guó)人聚集的主要場(chǎng)所，優(yōu)美的環(huán)境，良好的市政配套和治安，加上周邊高端的定位，使得這周邊成為最受外國(guó)人歡送的區(qū)域。定位于中長(zhǎng)期出租型酒店式公寓的尊爵，利用周邊較多外國(guó)的高端客戶，推出以外國(guó)人為主要目標(biāo)客戶群的營(yíng)銷理念，以公寓式的價(jià)格和與四星級(jí)酒店相媲美的效勞，受到在廈門中長(zhǎng)期租住的外國(guó)客戶的歡送〔目前該酒店公寓入住率80%以上〕。總結(jié)尊爵湖畔公寓利用目前廈門外籍客戶長(zhǎng)期租住的高級(jí)公寓比擬缺乏的市場(chǎng)機(jī)遇，結(jié)合自身的地理位置，周邊齊全的餐飲設(shè)施、康樂設(shè)施、會(huì)議設(shè)施等設(shè)施配套以及有利的外國(guó)高端客戶的資源，全力打造以外國(guó)客戶為核心的高端效勞型公寓，充分滿足了高端客戶的住宿需求、就餐需求、商務(wù)往來需求、健身需求、娛樂需求、被尊重被識(shí)別的需求，取得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。京閩中心酒店公寓工程簡(jiǎn)介酒店外景圖酒店的主樓和附樓京閩中心酒店位于廈門思明區(qū)長(zhǎng)青路北松柏小區(qū)，是福建省規(guī)模最大且唯一擁有豪華公寓的酒店。毗鄰市政府，距機(jī)場(chǎng)8公里，火車站5公里。酒店樓高30層，建筑外型宏偉、氣派、保障系統(tǒng)先進(jìn)。各類客房共490間，備有中央空調(diào)、衛(wèi)星電視、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥、小酒吧、小冰箱、保險(xiǎn)箱等。住房客人可免費(fèi)使用室內(nèi)游泳池及健身房。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及配套：客房數(shù)490間開業(yè)時(shí)間1997年建筑形態(tài)高層，分主樓、附樓主樓梯戶配比4梯19戶酒店式公寓梯戶配比2梯9戶主力戶型標(biāo)準(zhǔn)間出租率90％以上餐飲設(shè)施西餐廳、中餐廳、富士日本料理、大堂吧、港灣吧、櫻花俱樂部、京都堂健身設(shè)施恒溫游泳池、廈門唯一的壁球室、德式水床、水力按摩艙、乒乓球室、臺(tái)球室、娛樂設(shè)施澎湖灣歌舞廳、夜總會(huì)、KTV包廂、滄浪臺(tái)桑拿足浴中心會(huì)議設(shè)施有大中小型高檔多功能會(huì)議室一應(yīng)俱全，面積從40至398平方各異，最多可同時(shí)容納四百人交通狀況距機(jī)場(chǎng)8公里距火車站5公里。從6：00到15：00每小時(shí)酒店有巴士發(fā)往機(jī)場(chǎng)，18:00有一班效勞內(nèi)容免費(fèi)的接機(jī)送機(jī)、免費(fèi)使用游泳池、豐富的免費(fèi)早餐并熱情效勞雅博園西餐廳京閩中心游泳池京閩中心酒店歌舞廳京閩中心酒店會(huì)議室產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：類別標(biāo)間豪華單間標(biāo)準(zhǔn)套間二房一廳一衛(wèi)二房一廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積〔㎡〕2430447090180主要設(shè)施保險(xiǎn)箱、兩種上網(wǎng)接口保險(xiǎn)箱、兩種上網(wǎng)接口保險(xiǎn)箱、兩種上網(wǎng)接口整套廚具、保險(xiǎn)箱、兩種上網(wǎng)接口整套廚具、保險(xiǎn)箱、兩種上網(wǎng)接口整套廚具、保險(xiǎn)箱、兩種上網(wǎng)接口房?jī)r(jià)648元/天798元/天838元/天955元/天，15000元/月1256元/天，19000元/月35000元/月協(xié)議價(jià)498元/天618元/天658元/天14500元/月左右18500元/月左右34000元/月左右工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)體量?jī)?yōu)勢(shì)：總客房數(shù)到達(dá)490間，客房數(shù)量在廈門首屈一指，客房體量大帶來酒店完善的配套；規(guī)劃設(shè)計(jì)合理：標(biāo)房、豪華房、兩房一廳單衛(wèi)、兩房一廳雙衛(wèi)、三房一廳兩衛(wèi)各種戶型都有，能夠滿足各種客戶的需要；完善的酒店自身配套：擁有西餐廳、中餐廳等完善的餐飲設(shè)施；擁有游泳池、健身房、歌舞廳等康樂設(shè)施；有大中小型高檔多功能專業(yè)會(huì)議室一應(yīng)俱全，面積從40至398平方大小各異，最多可同時(shí)容納四百人；設(shè)施齊全，保障系統(tǒng)先進(jìn)交通便利：毗鄰市政府、外國(guó)駐廈領(lǐng)事區(qū)，距離機(jī)場(chǎng)8公里，火車站5公里周邊環(huán)境一般：酒店地處老社區(qū)嶼后南里，周邊中檔住宅多，周邊環(huán)境很一般無自然風(fēng)景：工程離筼筜湖還有幾百米的距離，離大海較遠(yuǎn)，無風(fēng)景優(yōu)勢(shì)；因?yàn)槭?0年代建造，建筑顯得較為陳舊，房型結(jié)構(gòu)和建筑特色都無創(chuàng)新?？头孔赓U客戶群分析：日本占30％，歐美占30％，國(guó)內(nèi)占20％，團(tuán)隊(duì)旅客20％〔團(tuán)隊(duì)里國(guó)內(nèi)外都有〕。酒店設(shè)置了咖啡廳、酒吧、西餐廳、日本料理等日本、歐美客人需要的設(shè)施，同時(shí)提供一流的效勞，得到外國(guó)顧客的充分認(rèn)可。因此外國(guó)顧客在酒店總體顧客中的比例近70％。京閩中心酒店也得到來廈的國(guó)內(nèi)旅客的認(rèn)可，因此京閩中心酒店酒店入住率在廈門各酒店中名列前茅。工程規(guī)劃分析：從主樓、附樓的客房都可以直接到達(dá)游泳池、歌舞廳、桑拿足浴中心，無需經(jīng)過一樓大堂再去這些設(shè)施，規(guī)劃空間以人為本；規(guī)劃有近1000平米的大堂，安排完大堂吧和自助餐廳后，仍有寬敞的空間供客人休閑與走動(dòng)?？头糠治觯褐鳂菢?biāo)房只是一間。標(biāo)準(zhǔn)套房除了有臥室外還有一個(gè)會(huì)客廳。主樓全部沒有廚房。附樓為公寓樓，設(shè)置了廚房、客廳餐廳，衛(wèi)生間也比擬寬敞，設(shè)置了浴缸?？蛷d餐廳都靠近走廊，無窗光線較暗；衛(wèi)生間無窗有排氣扇；有的廚房有窗戶有的廚房無窗戶。每個(gè)房間有窗戶。京閩中心酒店建于1997年，當(dāng)時(shí)在設(shè)計(jì)戶型是重點(diǎn)照顧房間，因此客廳餐廳無窗戶。這是酒店的缺乏之處?？头渴前粗形鹘Y(jié)合的風(fēng)格來裝修的；營(yíng)銷策略分析：與經(jīng)常來本酒店消費(fèi)的企業(yè)客戶簽訂合作協(xié)議，給其更優(yōu)惠的住宿價(jià)格，同時(shí)規(guī)定每個(gè)月住宿需到達(dá)一定的消費(fèi)額度，以此促進(jìn)酒店和客戶的雙贏。合作企業(yè)協(xié)議價(jià)為大堂散客住宿價(jià)的76－78％。小結(jié)京閩中心酒店在酒店外部資源比擬匱乏的情況下，對(duì)酒店自身的餐飲設(shè)施、康樂設(shè)施、會(huì)議設(shè)施給予更高的重視，充分滿足了客戶的住宿需求、就餐需求、商務(wù)往來需求、健身需求、娛樂需求、被尊重被識(shí)別的需求。因此開業(yè)十年來經(jīng)營(yíng)狀況良好。海峽國(guó)際社區(qū)原石灘〔在售〕海峽國(guó)際社區(qū)二期原石灘產(chǎn)品共4棟層數(shù)為24層的高層，總建筑面積約5萬㎡。該產(chǎn)品戶型主要是93㎡、156㎡和212㎡三種戶型，總共480套。該產(chǎn)品2021年6月底開盤，截止目前該工程銷售均價(jià)約2.3萬/㎡〔含3500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)〕，目前已售89套，銷售率僅為18.5％，客戶以廈門及周邊區(qū)域的高端商務(wù)型客戶為主。工程銷售進(jìn)度緩慢主要原因：距離會(huì)展酒店偏遠(yuǎn)，無法共享酒店相關(guān)配套，且沒有相關(guān)酒店管理公司負(fù)責(zé)管理。未來廈門高端酒店式公寓開展前景短期內(nèi)市場(chǎng)供給增加廈門高端酒店式公寓未來市場(chǎng)供給主要是濱北的信和·湖畔廣場(chǎng)工程。工程住宅總建4.6萬，40F,300車位；主力戶型：30-230㎡，總共560套；預(yù)計(jì)年底開工，未來售價(jià)預(yù)計(jì)在2-3萬/㎡，租金在1.5-2萬/月〔高檔精裝〕；依托良好的地段、景觀優(yōu)勢(shì)及信和豐富的高端酒店資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，該工程的投入使用將對(duì)目前高端酒店式公寓市場(chǎng)形成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但同時(shí)也有利于市場(chǎng)的進(jìn)一步開展成熟。未來開展?jié)摿薮箅S著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的加快建設(shè)，廈門作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要中心城市，隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展，城市輻射范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，廈門良好的居住環(huán)境和豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源將吸引越來越多的高端人士包括外籍客戶來廈出差商務(wù)或休閑度假，必然蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)需求，高端酒店式公寓未來開展?jié)摿薮?。酒店市?chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研廈門旅游業(yè)分析2005年2006年2007年2021年2021年上半年旅游接待人數(shù)〔萬人次〕1712.881857.320602