上海街道物業(yè)管理制度

上海街道物業(yè)管理制度總則目的為了加強上海街道物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于上海街道轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)管理區(qū)域，包括住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、公共設(shè)施等?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主服務(wù)，維護業(yè)主的合法權(quán)益。3.專業(yè)服務(wù)原則：建立專業(yè)化的物業(yè)管理團隊，運用先進的管理方法和技術(shù)手段，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。4.公平公正原則：在物業(yè)管理活動中，堅持公平、公正、公開的原則，保障各方的合法權(quán)益。管理機構(gòu)與職責(zé)街道物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組1.組成：由街道辦事處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)居委會代表、業(yè)主代表等組成。2.職責(zé)負(fù)責(zé)制定街道物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和政策措施。協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。監(jiān)督物業(yè)管理工作的開展情況。指導(dǎo)和督促社區(qū)居委會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理辦公室1.設(shè)置：在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)具體組織實施街道物業(yè)管理工作。2.職責(zé)貫徹執(zhí)行街道物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的決策和部署。制定物業(yè)管理工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的招投標(biāo)、合同簽訂等工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，定期進行考核評估。協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)資料的收集、整理和歸檔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事街道物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目。2.職責(zé)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。制定物業(yè)管理方案，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，并組織實施。加強對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理，確保正常運行。做好環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等工作，營造良好的居住和工作環(huán)境。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。建立健全物業(yè)管理檔案資料，及時更新業(yè)主信息。業(yè)主大會和業(yè)主委員會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2.職責(zé)代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。物業(yè)承接查驗承接查驗準(zhǔn)備1.資料準(zhǔn)備：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)前，應(yīng)要求建設(shè)單位提供以下資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。業(yè)主名冊。物業(yè)管理所必需的其他資料。2.人員準(zhǔn)備：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組建承接查驗小組，小組成員應(yīng)包括工程技術(shù)人員、客服人員、財務(wù)人員等，明確各成員的職責(zé)分工。承接查驗程序1.書面通知：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗。2.現(xiàn)場查驗：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照承接查驗方案，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗。查驗內(nèi)容包括：建筑結(jié)構(gòu)安全狀況。設(shè)施設(shè)備運行狀況。環(huán)境衛(wèi)生狀況。綠化養(yǎng)護狀況。秩序維護狀況。3.記錄問題：在查驗過程中，發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)詳細(xì)記錄，并由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字確認(rèn)。4.整改落實：建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)承接查驗記錄，對存在的問題進行整改，整改完成后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行復(fù)查。5.簽訂承接查驗協(xié)議：承接查驗合格后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。承接查驗資料歸檔物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將承接查驗資料整理歸檔，歸檔資料應(yīng)包括：1.承接查驗方案。2.承接查驗記錄。3.整改報告。4.承接查驗協(xié)議。5.其他相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)房屋及共用部位維修養(yǎng)護1.房屋外觀：保持房屋外觀整潔，無明顯損壞、脫落。2.共用部位：定期對屋頂、外墻、樓梯間、走廊等共用部位進行檢查和維修，確保結(jié)構(gòu)安全，無滲漏、損壞等情況。共用設(shè)施設(shè)備運行維護1.供電系統(tǒng)：保障供電正常，定期對配電箱、變壓器等設(shè)備進行維護保養(yǎng)，及時處理故障。2.供水系統(tǒng)：確保供水暢通，定期對水泵、水箱等設(shè)備進行檢查和維護，防止漏水、水質(zhì)污染等問題。3.排水系統(tǒng)：保持排水管道暢通，定期進行清淤，防止堵塞、積水。4.電梯系統(tǒng)：定期對電梯進行維護保養(yǎng)，確保運行安全，按時進行年檢，張貼年檢標(biāo)志。5.消防系統(tǒng)：保持消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進行檢查和維護，確保消防通道暢通。環(huán)境衛(wèi)生保潔1.公共區(qū)域：每日定時清掃樓道、電梯廳、走廊、樓梯間等公共區(qū)域，保持整潔干凈。2.垃圾清運：及時清運垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶定期清洗消毒。3.衛(wèi)生消毒：定期對公共區(qū)域進行消毒，預(yù)防疾病傳播。綠化養(yǎng)護1.草坪養(yǎng)護：定期修剪草坪，保持草坪平整、美觀。2.樹木養(yǎng)護：對樹木進行修剪、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保樹木生長良好。3.花壇養(yǎng)護：定期更換花卉，保持花壇美觀。秩序維護1.人員出入管理：實行24小時值班制度，對人員、車輛出入進行登記和檢查，確保小區(qū)安全。2.巡邏防范：定時進行巡邏，加強對小區(qū)內(nèi)重點部位的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.車輛停放管理：合理規(guī)劃停車位，引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車秩序良好。物業(yè)服務(wù)費用管理費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。費用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同的物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。費用收取1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方式收取物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主應(yīng)按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供正規(guī)發(fā)票，并定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。費用使用1.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)專項用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，不得挪作他用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，定期編制財務(wù)報表，接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費用的使用情況應(yīng)定期在小區(qū)內(nèi)進行公示，公示內(nèi)容包括收入、支出明細(xì)等。專項維修資金管理資金繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存專項維修資金。2.專項維修資金由業(yè)主大會或業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。資金使用1.專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專項維修資金時，應(yīng)按照以下程序進行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出維修、更新和改造方案。業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過維修、更新和改造方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主組織實施維修、更新和改造工程。工程竣工后，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會組織驗收，驗收合格后，按照合同約定支付維修費用。資金監(jiān)督1.業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)定期對專項維修資金的使用情況進行檢查和監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.審計部門應(yīng)對專項維修資金的管理和使用情況進行審計監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人行為規(guī)范業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存專項維修資金。按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)使用物業(yè)。獲得物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出意見和建議。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。禁止行為1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途。2.占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備。3.違章搭建、私設(shè)攤點。4.在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品。5.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。6.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活。7.損壞或者擅自停用消防設(shè)施、器材。8.違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的其他行為。投訴處理與糾紛調(diào)解投訴受理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，并向業(yè)主公布。2.對業(yè)主的投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時受理，并做好記錄。投訴處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)投訴內(nèi)容，及時安排專人進行調(diào)查處理。2.處理投訴的人員應(yīng)與業(yè)主保持溝通，及時反饋處理進度和結(jié)果。3.對于一般性投訴，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)處理完畢，并將處理結(jié)果告知業(yè)主；對于復(fù)雜投訴，應(yīng)及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，共同研究解決方案。糾紛調(diào)解1.當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛時，雙方應(yīng)首先通過協(xié)商解決。2.協(xié)商不成的，可以請求業(yè)主委員會或社區(qū)居委會進行調(diào)解。3.業(yè)主委員會或社區(qū)居委會應(yīng)組織雙方進行調(diào)解，聽取雙方意見，提出調(diào)解方案，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。4.如調(diào)解不成，當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。監(jiān)督檢查與考核評價監(jiān)督檢查1.街道物業(yè)管理辦公室應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)合同履行情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、費用收支情況等。3.對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時整改，并將整改情況書面報告街道物業(yè)管理辦公室。考核評價1.