曹妃甸物業(yè)管理辦法細則

曹妃甸物業(yè)管理辦法細則一、引言親愛的各位業(yè)主、物業(yè)工作人員們，大家好！在曹妃甸這片充滿活力的土地上，我們共同生活和工作。良好的物業(yè)管理對于提升大家的生活品質(zhì)、保障社區(qū)的安全與和諧至關(guān)重要。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合曹妃甸的實際情況，特制定本物業(yè)管理辦法細則。希望大家能夠共同遵守，攜手營造一個溫馨、舒適、安全的居住和工作環(huán)境。二、適用范圍本細則適用于曹妃甸區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)項目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓等。無論是新建的現(xiàn)代化小區(qū)，還是成熟的商業(yè)街區(qū)，都應(yīng)按照本細則的要求進行物業(yè)管理。三、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主對其物業(yè)享有所有權(quán)，同時擁有以下權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。例如，享受小區(qū)的衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護等服務(wù)。提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。比如，對小區(qū)的停車位規(guī)劃提出自己的想法。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。如果大家覺得現(xiàn)有的管理規(guī)約存在不合理之處，可以共同提出修改建議。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。在涉及小區(qū)重大事項的決策時，每位業(yè)主都有表達自己意見的權(quán)利。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。積極參與小區(qū)的管理，為大家服務(wù)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。確保業(yè)主委員會能夠代表廣大業(yè)主的利益開展工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和評價。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。了解小區(qū)公共資源的使用情況。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。確保專項維修資金的合理使用。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。這是維護小區(qū)秩序的基本準則，希望大家自覺遵守。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。愛護公共設(shè)施，保持小區(qū)的整潔衛(wèi)生。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。共同推動小區(qū)的管理工作。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。這是保障小區(qū)公共設(shè)施維修和更新的重要資金來源。按時交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)的正常開展離不開大家的支持。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊。業(yè)主名冊。建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。物業(yè)服務(wù)用房配置證明。其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。明確業(yè)主大會的議事程序和規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。規(guī)范業(yè)主的行為和小區(qū)的管理。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選拔出能夠代表大家利益的業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)小區(qū)的實際情況，選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。決定專項維修資金的籌集和使用方案。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。對小區(qū)的重大建設(shè)項目進行決策。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為5至11人單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。2.職責執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。將業(yè)主大會的決策落實到實際工作中。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。定期向業(yè)主大會匯報工作。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行溝通和協(xié)商。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。收集大家的意見，促進物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。確保業(yè)主遵守管理規(guī)約。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。保障物業(yè)服務(wù)的正常開展。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。合理使用專項維修資金。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。業(yè)主大會賦予的其他職責。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。在曹妃甸從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案：營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)資質(zhì)證書。法定代表人身份證明。物業(yè)服務(wù)合同。其他相關(guān)資料。（二）服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理定期對房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用部位進行檢查和維護。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保房屋的結(jié)構(gòu)安全。保持共用部位的整潔衛(wèi)生，定期進行清掃和消毒。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理對電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進行日常運行維護和管理。確保設(shè)施設(shè)備的正常運行，保障業(yè)主的生活需求。制定設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，定期進行檢修和保養(yǎng)。及時更換老化和損壞的部件，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理負責小區(qū)內(nèi)道路、廣場、停車場等公共區(qū)域的清掃和保潔工作。定期清理垃圾，保持環(huán)境整潔。對垃圾桶進行定期清理和消毒，防止異味和滋生蚊蟲。做好小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護工作，定期修剪花草樹木，澆水施肥，保持綠化景觀的美觀。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作建立健全安全防范制度，配備必要的安全防范設(shè)施和人員。加強小區(qū)的門禁管理，確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。安排專人進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。對消防設(shè)施進行定期檢查和維護，確保消防通道暢通。5.車輛停放管理規(guī)劃合理的停車位，設(shè)置明顯的停車標識。引導(dǎo)車輛有序停放，避免亂停亂放現(xiàn)象。對停車場進行日常管理，維護停車秩序。6.其他服務(wù)根據(jù)業(yè)主的需求，提供特約服務(wù)，如代收快遞、家政服務(wù)等。為業(yè)主提供更加便捷的生活服務(wù)。（三）服務(wù)費用1.收費原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目和收費標準等有關(guān)情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.收費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示擬調(diào)整的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等有關(guān)事項，并經(jīng)業(yè)主大會同意。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。確需改變用途的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。3.業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋前，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守相關(guān)的裝飾裝修管理規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對裝飾裝修活動進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止。（二）物業(yè)維護1.專項維修資金專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.日常維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護和管理。業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患的，應(yīng)當及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時進行處理，確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。六、監(jiān)督管理（一）政府部門的監(jiān)督區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他有關(guān)單位的投訴。對違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，依法進行查處。（二）業(yè)主的監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和評價?？梢酝ㄟ^業(yè)主大會、業(yè)主委員會