控制性詳細(xì)規(guī)劃編制過(guò)程詳解

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃,-編制過(guò)程詳解2010年3月,基本概念,以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是保證公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對(duì)城市用地的建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制，并回答允許建什么和不允許建什么、怎么建等問(wèn)題。,基本概念,中國(guó)的控制性詳細(xì)規(guī)劃是借鑒德國(guó)、美國(guó)和英國(guó)的Zoning（區(qū)劃）以及和香港的法定圖則的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)。中國(guó)最早的控制性詳規(guī)：上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃,地位與作用,（1）控制性詳

2、細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡(jiǎn)練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來(lái)，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為。,地位與作用,（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）；從定性到定量控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)；,地位與作用,（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。從二維到三維平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計(jì)規(guī)劃要求與設(shè)計(jì)條件的結(jié)合；從消極到積極控制與引導(dǎo)的結(jié)合。控制性詳細(xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計(jì)、中觀城市設(shè)計(jì)到

3、微觀城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，通過(guò)具體的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)導(dǎo)則以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計(jì)要求在實(shí)施建設(shè)中得以貫徹落實(shí)。,控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征,1、通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖2、具有法律效應(yīng)和立法空間3、綜合性4、剛性與彈性相結(jié)合的控制方式規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能（兼容性規(guī)定）；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出；,控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容,（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套

4、要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（五）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。城市規(guī)劃編制辦法（自2006

5、年4月1日起施行）第四十一條和四十二條,關(guān)于居住用地的強(qiáng)制性指標(biāo),2006年6月1日關(guān)于落實(shí)新建住房比例要求的若干意見建住房2006165號(hào)文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對(duì)擬建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并作為土地出讓的前置條件，落實(shí)到新開工商品住房項(xiàng)目?！?關(guān)于強(qiáng)制性內(nèi)容變更與調(diào)整的規(guī)定

6、,涉及規(guī)劃內(nèi)容重大變更的，應(yīng)就調(diào)整的必要性組織論證，并必須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)或其規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，調(diào)整后的規(guī)劃必須按原報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容變更主要包括下列情況：（一）改變地塊規(guī)劃用地性質(zhì)，使規(guī)劃范圍內(nèi)該類性質(zhì)的用地與原規(guī)劃同類用地總量相差10以上；（二）超過(guò)地塊規(guī)劃建筑密度指標(biāo)20以上；（三）改變特定地區(qū)規(guī)劃允許的建筑高度；（四）超過(guò)地塊規(guī)劃容積率指標(biāo)20以上；（五）降低地塊規(guī)劃綠地指標(biāo)5以上；（六）在規(guī)劃范圍內(nèi)，取消基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套項(xiàng)目或縮減配套指標(biāo)，使配套水平受到影響。,寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃編制與審批辦法（寧波市人民政府令第149號(hào)）,控制性詳細(xì)規(guī)劃需收集的基礎(chǔ)

7、資料,1、總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段已批準(zhǔn)的規(guī)劃資料；2、土地利用現(xiàn)狀，用地分類至小類（參照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)）；3、人口分布現(xiàn)狀；4、建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留建筑等；5、公共設(shè)施規(guī)模、分布；6、工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀；7、土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價(jià)等級(jí)、土地級(jí)差效益、有償使用狀況、開發(fā)方式等；8、所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則第二十八條,控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件和圖紙,控制性詳細(xì)規(guī)劃文件圖件由圖紙和圖則兩部分組成，控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙。圖紙比例為1/1

8、000-1/2000。,規(guī)劃文本（包括規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用及建筑管理規(guī)定）,附件（規(guī)劃說(shuō)明及基礎(chǔ)資料）,控制性詳細(xì)規(guī)劃文本的內(nèi)容要求,1、總則：制定規(guī)劃的依據(jù)和原則，主管部門和管理權(quán)限；2、土地使用和建筑規(guī)劃管理通則：各種使用性質(zhì)用地和適建要求；建筑間距的規(guī)定；建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定；相鄰地段的建筑規(guī)定；容積率獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)償規(guī)定；市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求；有關(guān)名詞解釋；其他有關(guān)通用的規(guī)定。3、地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)、規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；4、各地塊控制指標(biāo)一覽表；控制指標(biāo)分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類。前者是必須遵照?qǐng)?zhí)行者，后者是參照?qǐng)?zhí)行的。規(guī)定性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng)：用地性質(zhì)

9、；建筑密度（建筑基底總面積地塊面積）；建筑控制高度；容積率（建筑總面積地塊面積）；綠地率（綠地總面積地塊面積）；交通出入口方位；停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。指導(dǎo)性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng)：人口容量（人公頃）；建筑形式、體量、風(fēng)格要求；建筑色彩要求；其他環(huán)境要求。,控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙的內(nèi)容要求,1、位置圖：圖紙比例不限；2、用地現(xiàn)狀圖。圖紙比例為1100012000，分類畫出各類用地范圍（分至小類），標(biāo)繪建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀，市政公共設(shè)施現(xiàn)狀，必要時(shí)可分別繪制；3、土地使用規(guī)劃圖。圖紙比例同現(xiàn)狀圖，畫出規(guī)劃各類使用性質(zhì)用地的范圍；4、地塊劃分編號(hào)圖。圖紙比例15000，標(biāo)明地塊劃分界線及編號(hào)

10、（和文本中控制指標(biāo)相對(duì)應(yīng)）；5、各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖。圖紙比例為1100012000，圖紙標(biāo)繪以下內(nèi)容：規(guī)劃各地塊的界線，標(biāo)注主要指標(biāo)；規(guī)劃保留建筑；公共設(shè)施位置；道路（包括主、次干道、支路）走向、線型、斷面，主要控制點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高；停車場(chǎng)和其他交通設(shè)施用地界線；6、各項(xiàng)工程管線規(guī)劃圖。會(huì)各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。,控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容,同濟(jì)大學(xué):廣州新城市中軸線中段控制性詳細(xì)規(guī)劃,公共空間控制,高度控制,界面控制,控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容,同濟(jì)大學(xué):廣州新城市中軸線中段控制性詳細(xì)規(guī)劃,SOM:深圳中心區(qū)22、231街坊城市設(shè)計(jì),調(diào)整前,調(diào)整后,建筑入口及門庭控制,城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī),公共設(shè)施控制圖則,地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫(kù)、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺(tái)廣場(chǎng)的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過(guò)有機(jī)的組織將這些地下空間串聯(lián)起來(lái)，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。,主要參考書,夏南凱，田寶江，王耀武：控制性詳細(xì)規(guī)