東莞開發(fā)商十年變遷：從四大家族到百花齊放

1、.2013年對于東莞開發(fā)商來說是非凡的一年，因為這一年是萬科入莞的第十年，也是鼎峰集團(原“鼎峰地產(chǎn)”)成立的第十年，還是東莞中信地產(chǎn)、聯(lián)華國際的二十周年慶回顧過去十年東莞開發(fā)商的變遷，可以簡單的概括為從“莞系地產(chǎn)”的“四大家族”叱咤風(fēng)云，到2003年后集體入莞的“深系地產(chǎn)”帶來創(chuàng)新，再到近幾年姍姍來遲的“廣系地產(chǎn)”群雄臨莞，形成地產(chǎn)巨鱷群雄競技東莞，本土與外來開發(fā)商的“百舸爭流”的場面。2004年之前：“四大家族”叱咤風(fēng)云在十年前很長的一段時間里，說到東莞樓市和開發(fā)商，人們首先想到的就是“四大家族”，即本土實力最強的四家房地產(chǎn)公司：光大地產(chǎn)、新世紀地產(chǎn)、宏遠地產(chǎn)和中信地產(chǎn)。那時候四大家族占領(lǐng)

2、東莞城區(qū)大半壁江山，地位牢不可破。如今，新世紀已逐漸淡出，光大地產(chǎn)、東莞中信地產(chǎn)仍然占領(lǐng)牢不可破的地位。光大集團從1992年開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，但早在上世紀80年代初，光大就開始涉足建筑、市政道路施工等工程。盡管進軍房地產(chǎn)的首批物業(yè)只是花園新村的商住樓，但是市場銷售非?；鸨?997年已全部銷售完畢。同年，光大又投資開發(fā)了光大花園，自此光大地產(chǎn)走上了規(guī)模化的發(fā)展之路。2002年以后，景湖系列相繼施工，同時引進樓盤配套設(shè)施，引領(lǐng)片區(qū)房價上漲。如今景湖花園、景湖藍郡、景湖春曉、景湖春天、景湖時代城、景湖榮郡所在的西平，已成為東莞中心區(qū)最成熟、房價最堅挺的片區(qū)。新世紀地產(chǎn)如今已經(jīng)很低調(diào)，并逐漸淡出房地

3、產(chǎn)行業(yè)。2000年，新世紀豪園是新世紀地產(chǎn)開發(fā)的第一個項目，也是新城市中心區(qū)第一個高端豪宅社區(qū)。此后，相繼開發(fā)的新世紀豪園二期、新世紀麗江豪園、新世紀河畔廣場、新世紀豪園第一居、新世紀豪園添一居、新世紀長盛廣場等樓盤，都一一獲得市場認可。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，新世紀地產(chǎn)手中還有不少地塊，但近幾年相繼轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商，并慢慢淡出房地產(chǎn)行業(yè)。而宏遠地產(chǎn)所開發(fā)的一系列樓盤，如今已連成宏遠片區(qū)，由于其位于河邊，以家庭購房為主，成為不少二手業(yè)主追捧的對象。早在1996年，宏遠地產(chǎn)便拿下東江支流大片土地，江南世家便是在2004年開始銷售，贏得不少本地客戶的認同。如今，江南世家、活力康城、金豐花園、江南雅筑、江南

4、第一城等社區(qū)已相對成熟，具有良好的居住氛圍。東莞中信由于90年代便進入東莞，早已被歸類為本土開發(fā)商。1993年，中信將東莞作為其地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的起點，開發(fā)的具有上千畝體量的東泰花園，至今仍是東莞入住率最高的大型生活社區(qū)之一。本世紀初期，又陸續(xù)開發(fā)了中信陽光假日、陽光澳園、凱旋城、森林湖等多元產(chǎn)品，從一個外來者發(fā)展成為東莞的“本地巨頭”。2003-2011：“深系地產(chǎn)”群雄臨莞 帶來創(chuàng)新2003年6月17日，金地集團與東莞新中銀花園建造有限公司簽署了一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，根據(jù)協(xié)議，新中銀公司將目標地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給由金地擬在東莞設(shè)立的子公司，由金地集團支付轉(zhuǎn)讓價款。這塊13萬平方米的地塊，

5、金地最終以約合1300元的地價收購，這便是盛名一時的金地格林小城項目。幾乎同時，地產(chǎn)龍頭萬科在東莞設(shè)立辦公機構(gòu)，試機尋找獵物。2004年2月6日，東莞萬科成功競得一塊編號為2004G002掛牌出讓的土地。這便是遠郊大盤萬科城市高爾夫花園。在隨后時日里，包括金眾集團、深業(yè)地產(chǎn)、富通集團、深國投、中熙地產(chǎn)、深圳建設(shè)集團、正中地產(chǎn)接連拿地，浩浩蕩蕩組成了深系軍團。也是從此間開始，深系地產(chǎn)商酷勁十足的產(chǎn)品創(chuàng)新，眼花繚亂的營銷技法，讓剛剛被激活的莞派地產(chǎn)商“愛恨交加”。恨的是，異常殘酷的客戶爭奪；愛的是，不斷刷新的現(xiàn)場教學(xué)。本土開發(fā)商早期建房，僅局限于住房的概念，而對于生活方式、品牌等概念，還沒有清晰的

6、認識。而深系開發(fā)商的進入，則表現(xiàn)出與本土地產(chǎn)商截然不同的營銷手法。2003年，萬科剛進入東莞便以品牌開發(fā)商的形象出現(xiàn)，并提出“建筑無限生活”的理念。與此同時，金地也進入東莞，提出“科學(xué)筑家”的理念。而在此之前，品牌和理念，在東莞房地產(chǎn)行業(yè)還很陌生。更多的沖擊接踵而來。當萬科高爾夫第一期剛開賣，凸顯園林的效果已呈現(xiàn)，在樓盤現(xiàn)場可以看到鮮花和綠樹草地，居住環(huán)境率先呈現(xiàn)在購房者面前?！耙郧氨就灵_發(fā)商到深圳了解市場的時候，也曾經(jīng)看到過，但投入較大，覺得在東莞做這個東西必要性不大。但萬科和金地做出來的營銷效果截然不同，改變了他們很多想法，這對于本土開發(fā)商的沖擊還是比較大的?！币愜姳硎尽Ｈf科被業(yè)界稱為文

7、科生，講究豐富的情感，而金地則是理科生，講究科學(xué)的精準。歐式風(fēng)格一直是本土開發(fā)商所推崇和沿用的，盡管東莞中信陽光系列慢慢在嘗試突破，但還是相對保守。金地格林小城在設(shè)計中擷取嶺南建筑的圍合院落特征，又采取北歐“簡約主義”建筑的精華，以及各種主題廣場和獨具特色的外立面，讓東莞市民眼前一亮。如今，本土開發(fā)商和深圳開發(fā)商并立，無論是本土的光大、中信，還是深圳的萬科，通過相互影響促進，成為東莞市民家喻戶曉的大品牌。2009至今 “廣系地產(chǎn)”姍姍來遲 引發(fā)價格戰(zhàn)隨著東莞城市的發(fā)展，以及一線城市土地緊缺，近幾年來，不少外地開發(fā)商紛紛將目光瞄向東莞。2009年，碧桂園開始在東莞大規(guī)模拿地。2009年，以6億元

8、拍得大朗大井頭地塊，并迅速開發(fā)，于2010和2011年9月先后銷售別墅和洋房，洋房以“4”字頭超低價贏得市場，獲得當年銷售冠軍?！皟r格屠夫”碧桂園帶給大朗樓市的“戰(zhàn)火”還沒燒完，其又將“戰(zhàn)火”燒到了塘廈。2011年，碧桂園頻頻在塘廈跑馬圈地，先后有碧桂園天麓山、碧桂園時代城、觀瀾碧桂園和塘廈碧桂園，而后又在沙田開發(fā)了柏麗灣項目。2011年，恒大地產(chǎn)通過收購深圳建設(shè)(集團)有限公司而曲線進入東莞，在接手“百悅尚城”（接手后更名為“恒大雅苑”）項目僅一年多就將該項目一期的余貨以及新開發(fā)二期全部售罄。2012年，恒大地產(chǎn)在東莞以成交金額17.6億元的佳績，一舉擠進東莞房企銷售金額榜top10，排名第

9、六。迅速開發(fā)恒大雅苑的恒大地產(chǎn)先聲奪人，曲線進入東莞后，恒大再次通過收購，從富通地產(chǎn)手上取得位于莞城區(qū)的核心位置圍仔約4 .5萬平方米地塊。而該地塊曾以3782.93元/平方米樓面地價，被業(yè)界喻為“莞城地王”。緊接著在2011年6月，恒大地產(chǎn)以競拍方式再下一城，收獲萬江地塊。在去年12月，恒大地產(chǎn)又以6.725億拿下的位于南城濱河路白馬路段占地80194平方米商住用地，成為恒大地產(chǎn)布局東莞的第四個項目，恒大已贏得“地利”，恒大在東莞的土地儲備已近30萬平方米。隨著碧桂園、恒大地產(chǎn)等房企相繼在東莞拿地，“廣系地產(chǎn)”以規(guī)模化的群像逐漸走進東莞樓市視野，盡管已無當年“深軍入莞”的浩蕩氣象。但無論是綽號“價格屠