溫州市場調(diào)研報(bào)告.ppt

1、1、附錄(附錄)，選取溫州市場典型案例進(jìn)行研究分析，世貿(mào)中心大廈、信心廣場、華盟廣場、深藍(lán)國際、鹿城廣場、橡樹灣家園、向異商業(yè)廣場、電子商務(wù)大廈、華潤萬象城、華天國際華盛園、中心城、金隅中心、萬達(dá)廣場、鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)、溫州世貿(mào)中心大廈基本信息、溫州市最大的標(biāo)志性建筑、未完成的寫字樓項(xiàng)目、1、3、 世貿(mào)中心大樓的租賃和銷售情況，1、辦公樓已售罄，尚未移交，銀泰百貨位于9樓以下，4、世貿(mào)中心大樓未完工的原因，該項(xiàng)目違法建設(shè)導(dǎo)致十年糾紛，溫州富人集體維權(quán)、違法建設(shè)罰款、變相漲價(jià)、業(yè)主申訴、拆除違法建設(shè)，但2013年仍未受理。 規(guī)劃部門測算的世貿(mào)中心面積比原規(guī)劃面積多21，035.27，因此將

2、被罰款，銷售將在正負(fù)零進(jìn)行。購房意向書內(nèi)容模糊，迫使客戶支付2980元/精裝，但未果，要求客戶支付1475元/設(shè)備費(fèi)，與開發(fā)商談判失敗。業(yè)主召開維權(quán)會(huì)議，向鹿城區(qū)人民法院提起訴訟。2011年，封鎖南出口的馬安池10號(hào)樓被拆除，2012年，一些非法建筑被強(qiáng)行拆除。鹿城中心區(qū)1、5號(hào)，綜合地標(biāo)性建筑，書寫樓主塔樓52層，其中33層以下為5A級寫字樓，34層以上為威斯汀超級五星級涉外酒店；該住宅為360度全景豪宅，一樓一戶，共44套，每套面積約586平方米；該企業(yè)是一個(gè)面積很大的5層裙樓，一些商店可以從樓上開到樓下。該企業(yè)吸引投資并統(tǒng)一運(yùn)營。信心廣場基本概況、2、6、信心廣場產(chǎn)品信息及銷售、360觀

3、景大廈及甲級辦公樓較差；裙樓生意基本上賣完了。該房屋于2011年12月底開盤，均價(jià)約為4萬元/套，可享受15%的折扣?？偁I業(yè)額為5臺(tái)，銷售率僅為11%，接近滯銷狀態(tài)；該辦公樓于2011年12月底開業(yè)，平均價(jià)格約為人民幣3.5萬元。在近兩年的銷售周期中，只有150臺(tái)被拆除，目前的銷售率為34%，銷售緩慢；該業(yè)務(wù)于2012年底開業(yè)，價(jià)格約為3萬元/平方米。公寓面積很小，至少有10平方米；開發(fā)商統(tǒng)一投資管理，以7%的回報(bào)率租回5年；預(yù)計(jì)將于2014年下半年開業(yè)，屆時(shí)將推出沃爾瑪。目前，銷售率為96%，這是迅速消除。生活樓平面圖，辦公樓平面圖，2樓，7樓，華夢廣場基本信息，純辦公樓項(xiàng)目，溫州行政中心最

4、高的建筑，3樓，華夢商務(wù)廣場，高168米，45層，純商業(yè)辦公樓項(xiàng)目，是溫州行政中心最高的建筑。1-6層，7-40層，41-45層，商業(yè)，餐飲和娛樂綜合區(qū)，商務(wù)辦公區(qū)，設(shè)備室，四周是中空的云頂會(huì)所，分為三個(gè)整體部分：商業(yè)，商業(yè)和會(huì)所。溫州鹿城中心區(qū)邊緣的華夢廣場3、9號(hào)的業(yè)態(tài)規(guī)劃寫字樓開發(fā)較早，配套設(shè)施和商業(yè)氛圍一般，但目前企業(yè)入住率相對較高。租賃和銷售分析、客戶分析、周邊配套設(shè)施、項(xiàng)目位置、開業(yè)日期：2004-09-01、交付日期：2008-08-30、二手價(jià)格：17000-20000元/租金范圍：50-。入住率：75%。企業(yè)規(guī)模：小型企業(yè)。企業(yè)類型：服裝等商業(yè)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。目前，它被出租和

5、出售。位置：鹿城區(qū)，屬于老城區(qū)，靠近火車站。總體商業(yè)氛圍：位于溫州商業(yè)金融街站大道與溫州大道交叉口。中小學(xué)：火車站小學(xué)綜合購物中心：火車站，火車站前的商貿(mào)城醫(yī)院辦公室里所有可出售的房子都是組合出售的，面積很大，很難出售。目前，沒有銷售業(yè)績。紅色字體，未售出單元，深藍(lán)國際銷售，4，13，溫州第一座高端城市綜合體鹿城廣場基本信息，浙江最高建筑，總體結(jié)構(gòu)：約9萬個(gè)購物中心，約6萬家五星級酒店，約8.8萬間辦公室，約22萬套住宅。酒店的高度為350米，沿河居住建筑的最高高度為155米。從鹿城廣場的價(jià)格走勢來看，投資者的退出，項(xiàng)目空置率高，價(jià)格減半，價(jià)格下跌50%左右，仍然沒有市場，還有很大的溢價(jià)空間，

6、趕上一線城市的房價(jià)，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，房價(jià)逐漸回歸理性，但市場沒有購房熱情。5、投資者投機(jī)，項(xiàng)目房價(jià)開始小幅上漲，一期開盤價(jià)格略高于市場。善于計(jì)算投資回報(bào)，并仔細(xì)考慮投資回報(bào)和機(jī)會(huì)成本；買房要注意風(fēng)水，有些數(shù)字是非常忌諱的；做事謹(jǐn)慎，善于談判，習(xí)慣把購房談判當(dāng)成商務(wù)談判；虛榮心和攀比心理很強(qiáng)，他們講究排場，有一張好臉。客戶特征、鹿城廣場的客戶特征、5、16、橡樹灣家園的基本信息、知名開戶行品牌、住宅集群、成熟的生活設(shè)施、6、17、品牌和公寓類型的影響、穩(wěn)定的房地產(chǎn)價(jià)格、樂觀的銷量、房地產(chǎn)主要集中在90度以下的正好需要的產(chǎn)品、整體銷售形勢良好、正好需要的產(chǎn)品和提高的大型住宅市場銷售。目前，大樓已經(jīng)

7、完工，并處于后期階段。溫州房地產(chǎn)市場整體呈下降趨勢。橡樹灣家園開業(yè)以來，均價(jià)一直是41000元/套，價(jià)格相對穩(wěn)定，而周邊房產(chǎn)價(jià)格略有波動(dòng)。選取溫州市場的典型案例進(jìn)行研究和分析。世貿(mào)中心大廈、信心廣場、華盟廣場、深藍(lán)國際、鹿城廣場、橡樹灣家園、向異商業(yè)廣場、華潤萬象城、電子商務(wù)大廈、天下國際華府公園、中心城、金隅中心、萬達(dá)廣場、鹿城區(qū)、甌海區(qū)附錄(附錄)，1.9、向異廣場基本信息，緊鄰甌海新區(qū)政府，周邊住宅區(qū)眾多，屬于政府新規(guī)劃開放區(qū)，1、20、銷售火爆，已接近后期收尾階段。 而向異廣場的銷售情況，11億橡樹園廣場已經(jīng)推出了353家店鋪，這些店鋪已經(jīng)基本售罄，整體銷售率為96%，只剩下一層，21

8、、21、溫州南站商貿(mào)城的基本信息，SOHO商務(wù)大廈的典型案例，定位為“淘寶基地”，2、溫州南站商貿(mào)城由五層商業(yè)廣場、二層地下室和三層商業(yè)建筑組成。 配有約80部高端電梯和橫跨五層的自動(dòng)扶梯，旨在成為一個(gè)集批發(fā)、零售、展覽、交易、餐飲、金融服務(wù)、物流配送、商務(wù)辦公和住宅于一體的商業(yè)綜合體。22、靠近高速鐵路站，這是政府新開發(fā)的地區(qū)，該地區(qū)土地未開發(fā)，周圍缺乏配套設(shè)施。交通，商業(yè)，其他，高速鐵路車站工業(yè)路和寧波路的交叉口，無，無，溫州站南商貿(mào)城周邊配套設(shè)施，2，23，主要是小型公寓，布局緊湊，屬于商住型，但沒有燃?xì)夤艿?。商業(yè)和住宅單位小而緊湊，沒有天然氣管道。溫州南站商貿(mào)城產(chǎn)品信息，2、24、商業(yè)

9、和SOHO單元在小范圍內(nèi)有售，在市場上很受歡迎，但是價(jià)格低的SOHO單元仍然不能吸引顧客的注意力，銷售也很慢。裙樓的商業(yè)銷售特點(diǎn)：低層商業(yè)銷售率高，高層銷售困難，小單元價(jià)格由低到高遞減。價(jià)格差異很大(一樓最高50，000英鎊，五樓最低10，000英鎊)。商業(yè)建筑的銷售特點(diǎn)：SOHO市場認(rèn)可度低，銷售難度大。小戶型的整體價(jià)格較低，平均價(jià)格約為12000元/套。溫州南站商貿(mào)城2、25號(hào)的銷售情況，該商鋪已售罄，商業(yè)建筑已暫停銷售，未說明剩余銷售時(shí)間；該項(xiàng)目目前正處于商業(yè)投資促進(jìn)階段。現(xiàn)場照片、現(xiàn)場情況：只有一名現(xiàn)場銷售人員檢查了客戶的注冊情況，一些客戶一個(gè)接一個(gè)地詢問商品銷售情況，但沒有解釋店鋪和

10、商業(yè)建筑暫停銷售的原因。他們只提到目前正處于商業(yè)招商階段，建設(shè)情況：整個(gè)商住樓基本建成，目前正處于封頂階段，正在建設(shè)下沉式商業(yè)廣場?；A(chǔ)打樁階段，有一個(gè)完整的“五證”銷售標(biāo)準(zhǔn)展示，符合溫州銷售條件，溫州站南商貿(mào)城項(xiàng)目現(xiàn)狀，2，26，華潤萬象城基本信息，48萬平方米城市綜合體，均價(jià)2.3萬元/，開盤銷售80%，3，27，華潤萬象城產(chǎn)品情況，戶型：87，3房，2廳，1衛(wèi)，戶型。公寓結(jié)構(gòu)一般，主要的中小戶型只需要產(chǎn)品，大戶型價(jià)格高，而正好需要的戶型是主要產(chǎn)品。87臺(tái)和122臺(tái)有306臺(tái)，占81%，148臺(tái)只有70臺(tái)，占19%；平均售價(jià)根據(jù)地區(qū)而增加。小型公寓只需要客戶群，價(jià)格相對較低。大型公寓定位高

11、端客戶群，價(jià)格相對較高，提升了項(xiàng)目形象；公寓結(jié)構(gòu)一般，贈(zèng)送率低。3，28，華潤萬象城營銷模式，正負(fù)零可售，項(xiàng)目營銷節(jié)奏緊湊，營銷活動(dòng)高端化，價(jià)值會(huì)議，營銷中心開放，營銷策略營銷節(jié)奏緊湊，注重高端奢侈品形象，增強(qiáng)市場意識(shí)；營銷活動(dòng)是高端的，把握溫州人緊跟潮流、引領(lǐng)市場的心態(tài)。合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)一期開盤即賣得好的有利局面。3、29、甌海金融綜合服務(wù)區(qū)基礎(chǔ)信息、政府機(jī)構(gòu)、溫州第一金融服務(wù)集聚區(qū)、目前空置率高、民營資本管理服務(wù)中心、中小企業(yè)融資服務(wù)中心、股權(quán)投資服務(wù)中心、金融外包服務(wù)中心、金融信息服務(wù)中心、金融研究培訓(xùn)中心、溫州金融改革重點(diǎn)培育基地、4、30、中糧園世界知名基礎(chǔ)信息、地方名店銷售率一般。2

12、013/09/08，2013/10/16，時(shí)間軸，一期開盤住宅單元數(shù)：642套：88，110，120套，均價(jià)：12，000元/銷售率：73%，售出單元數(shù)：1-7#，二期開盤住宅單元數(shù)：底商套數(shù)：116套：30-168均價(jià)：35，617元/銷售率：7%，5，住宅：小戶型快速銷售模式，均價(jià)低，整體銷售率為73%，銷售較好；商鋪：采用一次性銷售，平均價(jià)格為35617元/間，目前的銷售率約為7%，平均價(jià)格為100元/間，89，3室，2廳，2浴室，6，34，快速去改造，住宅基本售罄，商業(yè)內(nèi)銷。一、國際華盛頓銷售情況，國際華盛頓住宅樓一期于2013年6月1日開業(yè)，據(jù)了解，開業(yè)銷售額超過80%，二期于201

13、3年7月20日開業(yè)；到目前為止，該項(xiàng)目已基本售罄，銷售率約為93%，剩余數(shù)量約為50臺(tái)；房地產(chǎn)均價(jià)約為2萬元/套，最高可打9.9%的折扣，優(yōu)惠幅度大；根據(jù)該網(wǎng)站，最暢銷的單元是89和115，這滿足了客戶現(xiàn)在的需求。平均商業(yè)價(jià)格超過3萬元/平方米，由開發(fā)商在國內(nèi)銷售，不在市場上銷售。項(xiàng)目現(xiàn)狀、房地產(chǎn)首映式、6、35、中心城市基本信息、甌海核心區(qū)、國際新城住宅地標(biāo)、7、36、中心城市產(chǎn)品信息、139、3個(gè)房間、2個(gè)大廳、2個(gè)衛(wèi)生間，主要類型為90-144棟住宅，50-60個(gè)商業(yè)單元，90-144棟中央公園住宅。中央公園內(nèi)有91家商鋪，面積50-60平方米，價(jià)格3-4萬元/間，將與項(xiàng)目一期同時(shí)開盤銷

14、售。7、37、90和91-144，中小機(jī)組率好，商業(yè)率約為60%。中央公園一期中心城銷售情況于2013年8月8日開盤，首推1#、2#、9#、10#和11#，551套房子，73家店鋪；2013年9月12日，二期開盤，推出5-8號(hào)房，共399套，18家店鋪；9月24日，3號(hào)、8號(hào)新增住房約222套，房地產(chǎn)均價(jià)約2萬元/套，最高折扣9.99%，優(yōu)惠幅度大；到目前為止，90歲以下單位的銷售率約為95%，91至144歲之間的單位為73%，144歲以上的大單位僅占48%。該業(yè)務(wù)于2013年8月8日開業(yè)，目前銷售額約為63%，銷售額為平均值。項(xiàng)目現(xiàn)狀7、38、金隅中心基本信息，位于甌海區(qū)與鹿城區(qū)的連接地帶，

15、萬科與中良共同打造的溫州新中心8、39、改進(jìn)型住宅，主要是大型公寓，目標(biāo)產(chǎn)品深受市場青睞，97三室兩廳兩衛(wèi)，118四室兩廳兩衛(wèi)，128五室兩廳三衛(wèi)，145五室兩衛(wèi)營銷工作準(zhǔn)備充分，對市場具有良好的導(dǎo)向作用。2013年1月25日，萬科和溫州中梁共同贏得新城市中心的優(yōu)質(zhì)地塊。5月15日，該項(xiàng)目在市場上全面亮相，打造“溫州新中心”。7月20日，該項(xiàng)目開放了模型室，并開始了表彰儀式。8月4日，該項(xiàng)目正式掛牌出售，主要戶型為90-。9月13日，二期項(xiàng)目正式開盤銷售，一、二期住宅銷售處于裙樓商戶銷售期間，項(xiàng)目前期宣傳期全面展開。品牌開發(fā)商，8，41歲，受到顧客青睞，整體銷售情況良好。這是溫州一處熱賣的房地產(chǎn)。銷售情況分析：該房產(chǎn)由當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先開發(fā)商與萬科合作開發(fā)，品牌房產(chǎn)在市場上更受歡迎，住宅產(chǎn)品更好。22臺(tái)投入商業(yè)使用，去化學(xué)率為32%。商業(yè)市場的去化學(xué)率是平均的。金隅中心銷售情況、8、8、42、選取溫州市場典型案例進(jìn)行調(diào)研分析、世貿(mào)中心大廈、信心廣場、華盟廣場、深藍(lán)國際、鹿城廣場、橡樹灣家園、向異商業(yè)廣場、華潤萬象城電子商務(wù)大廈、天下國際華府、中心城、金隅中心、萬達(dá)廣場、鹿城區(qū)、甌海區(qū)附錄(附錄)、43、萬達(dá)廣場基本概況、溫州第一城市綜合體、一站式消費(fèi)中心、溫州龍灣萬達(dá)廣場，總投資3、44、一帶兩店、雙街店、綜藝組合SOHO、萬達(dá)廣