2012武漢巴登城項目整體定位策劃方案

1、,打造歐式休閑旅游新地標 武漢巴登城項目整體定位策劃方案,謹呈：嘉凱城集團股份有限公司,2012/11/07,2,武漢巴登城項目定位以及發(fā)展研究的目的 1、對原規(guī)劃設計方案進行梳理和合理性論證 2、調整產品組合以盡量合理地用足地塊容積率指標 3、明確項目的產品構成和開發(fā)策略,調整前的指標體系 總占地面積：666.6萬方 出讓用地面積：466.6萬方 可用地面積：237.7萬方 容積率：0.194（按總占地面積計算） 0.279（按出讓用地面積計算） 0.547（按可用地面積計算） 建筑面積：129.95萬方 各功能建面： 旅游度假 （40.35萬方） 生態(tài)居住 （89.27萬方） 市政設施 （

2、0.33萬方）,3,規(guī)劃調整基于兩大依據(jù)： 1、定位調整：發(fā)展旅游休閑度假項目，實現(xiàn)在旅游度假區(qū)中居住的目標。適當提高配套以及住宅項目的體量，滿足旅游度假區(qū)內的配套和居住需求。因此功能用地布局和配比的調整從原總建面129.95萬方調整為183.15萬方。 2、容積率調整：根據(jù)整體定位和武漢市場特點，加強旅游休閑小鎮(zhèn)自身內部的配套和居住需求，通過將容積率（按總占地面積計算）從0.194提升到0.275并在空間上進行重新分配，達到既豐富項目旅游休閑功能又提高土地的有效利用率的目標。,調整后的指標體系 總占地面積：666.6萬方 出讓用地面積：466.6萬方 可用地面積：237.7萬方 容積率：0.

3、275（按總占地面積計算） 0.393（按出讓用地面積計算） 0.771（按可用地面積計算） 建筑面積：183.15萬 各功能建面： 居住 （131.92萬方） 一類生態(tài)居?。?2.14萬方） 二類生態(tài)居?。?6.18萬方） 景觀生態(tài)居住（23.6萬方） 配套 （51.23萬方） 商務度假休閑（3萬方） 旅游混合區(qū)（23.7萬方） 商業(yè)配套（24.53萬方）,巴登城歐式休閑旅游風情小鎮(zhèn) 兼有休閑旅游、休閑居住和休閑生態(tài)的巴登城 五大核心項目，奠定巴登城的武漢影響力,運動主題公園享受和煦的陽光高爾夫帶來的快樂 看書、散步、慢跑,休閑 旅游,歐式小鎮(zhèn)氣息,公園里的小徑,高爾夫球場,在家度假的格調,

4、全歐式建筑演繹 建筑、藝術、自然融為一體 全面的景觀和最大尺度的園林,休閑 居住,群山環(huán)抱的黑森林中特有的森林公園、養(yǎng)生會館和介子茶園，提供了公園中的家和無處不在的健康生活，各種養(yǎng)生活動和配套使人享受別樣健康的武漢夏都生活人,居住和養(yǎng)生,休閑 生態(tài),養(yǎng)生會館,介子茶園,森林公園,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,奢華度假化的溫泉島 實現(xiàn)健康療養(yǎng)的黑森林公園 多元風情的小鎮(zhèn)中心 生態(tài)與休閑結合的高爾夫球場 人生啟蒙的教育配套,從五大價值出發(fā),旅游項目,生態(tài)借勢,構建歐式巴登城小鎮(zhèn),休閑

5、生態(tài)+休閑旅游+休閑居住,溫泉島8萬方的溫泉會議度假酒店、8千方的溫泉度假村座落于此，豪華客房、超大型的會議室、溫泉SPA等配套滿足商務、情侶、團隊各類度假者多樣的需求,泡溫泉、享受美食、開會探討，在溫泉島都能盡情享受,森林公園巴登城擁有天然的、樹木蔥郁的黑森林公 園，國際養(yǎng)療中心和介子茶園座落于此,國際養(yǎng)療中心,國際養(yǎng)療中心,介子茶園,黑森林公園,在森林中漫步、在茶園中采摘、在養(yǎng)療中心健康檢查，綠色生態(tài)之中享受生活,小鎮(zhèn)中心巴登城配套完備，擁有大型的中心廣場、巴登商業(yè)街和商業(yè)廣場，以滿足不同人群的需求,商業(yè)街,中心廣場,慶典活動、逛街購物、廣場慶典 豐富了巴登城多姿多彩的生活,慶典活動,高爾

6、夫球場巴登城擁有武漢首屈一指的27洞高爾夫球場，1800畝的球場上配有豪華高爾夫會所、高爾夫養(yǎng)生會所,在這里，揮桿自如、交流甚歡,亦或享受SPA帶來的身心放松,教育群落巴登城不僅擁有幼兒園、小學，還具有國際化教育的中學，人生在這里起步,小學,幼兒園,在這里， 啟蒙、學習、探索 ,從這里， 向人生的目標前行,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,武昌 主城區(qū),本項目坐落于武漢遠城區(qū)，同時緊鄰光谷產業(yè)園，強勢產業(yè)成為項目開發(fā)和運營的有力依托,項目距武漢市中心城區(qū)約20公里；距天河機場只需60

7、分鐘車程 目前只能通過江夏大道進入市區(qū)（約1小時車程） 公共交通不完善 地塊內分布有村級道路，通達性差，未形成有效路網(wǎng),江夏大道,20公里,光谷,25分鐘,東湖,40分鐘,滬蓉高速出口,10分鐘,區(qū)位屬性,武漢城市規(guī)劃圖,光谷規(guī)劃圖,項目具有萬畝規(guī)模，內部有黑森林資源，容積率約為1，有較大的可塑空間,項目規(guī)模、指標： 巴登城項目規(guī)劃總面積667公頃，其中不同用地性質的用地，對應的容積率、建筑密度、高度的控制分別如下（其中：規(guī)劃區(qū)內的局部標識性景觀建筑可適當突破控高要求） ：,當前認知： 大規(guī)模復合型項目萬畝規(guī)模，已規(guī)劃有溫泉、酒店、高爾夫；容積率為1，使得項目后續(xù)開發(fā)存在更大的產業(yè)組合空間,項

8、目本體,內外部交通道路未建或在建，整體通達性較差,項目面臨的核心問題以及嘉凱城的要求,區(qū)域的機會在哪里？項目的出路有哪些？,項目主題價值如何構建？規(guī)劃如何落地？,如何重新調整產品配比使得項目在既能保證市場競爭力強又能有效提高土地利用水準,大規(guī)模項目的開發(fā)策略？物業(yè)組合及運營節(jié)奏？,核心問題,江夏依托區(qū)位、資源，承接1+8城市圈南部樞紐以及主城外擴輻射面積最大的區(qū)域，具有生態(tài)和城市規(guī)劃的優(yōu)勢,城市機遇,滬蓉高速鄭店大互通,江夏區(qū)位于武漢規(guī)劃的南部新城組群，是城市空間拓展的重點區(qū)域，依托對外交通走廊組群式發(fā)展，重點布局工業(yè)、居住、對外交通、倉儲等功能，成為具有相對獨立性、綜合配套完善的功能新區(qū) 武

9、漢城市總體規(guī)劃（2006-2020）,江夏區(qū)地理位置優(yōu)越，東接鄂州，南通咸寧，西臨長江，北連武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)； 京廣鐵路、107國道縱貫南北，京珠、滬蓉高速公路在此交匯，武咸城際鐵路馬上交付使用，各等級公路網(wǎng)絡遍布全區(qū)； “武漢中國光谷”規(guī)劃區(qū)域大部分就在江夏區(qū)境內。,江夏境內山水資源充裕，耕地、山林、水域面積各約占三分之一。境內大小湖泊136處，境內有大小山體114座，歷史悠久，名勝古跡眾多； 旅游業(yè)發(fā)展已正式列入江夏區(qū)十二五規(guī)劃，初步定義江夏為“鄉(xiāng)村觀光游”，附帶少量基礎休閑體驗項目。,在主城飽和后，江夏將成為主城擴張的重點方向，并且有可能承接武昌乃至武漢的生態(tài)宜居功能。,中心圈層：

10、商業(yè)商務、文化娛樂、休閑,中間圈層：都市休閑、體育休閑、生態(tài)居住、文教、文化產業(yè),外圍圈層：工業(yè)、郊區(qū)居住、度假旅游,區(qū)域屬性,隨著城市外擴，本項目區(qū)域將從生態(tài)陌生區(qū)向半都市半休閑的城市功能區(qū)演化,本項目位于武漢主城房地產市場外圍，競爭激烈，在區(qū)位和基礎配套上不占優(yōu)勢,項目競爭,金銀湖板塊,盤龍城板塊,南湖板塊,沌口板塊,湯遜湖板塊,市中心板塊,從產品層面看，低密度產品競爭進入白熱化，單一產品發(fā)力難以發(fā)揮項目的優(yōu)勢,獨棟總價500-600萬,聯(lián)排總價90-150萬 獨棟總價220萬,獨棟總價200-300萬,獨棟總價1000萬以上,長島,近郊低密度項目使得本項目出于價格夾逼的態(tài)勢，產品突圍困難

11、。,200以下,200-300,500以上,市場主流,市場空缺,市場空缺,本項目區(qū)位,市場背景,但從長遠來看，通過休閑配套和城市配套的打造，項目近期有機會吸引資源型二居客戶，遠期可以成為周邊一居的重要選擇,類型：武昌片區(qū)的別墅追夢者 客戶特征：別墅首置客戶，注重總價控制下的別墅生活感受，對產品形式不敏感 置業(yè)目的：先二居后一居,類型：5+2生活夢想的中產階層 客戶特征：屬于高知階層，用來周末度假，來自武漢三鎮(zhèn)以及8+1城市圈客群 置業(yè)目的：二居,類型：8+1城市圈進城客戶 客戶特征：想要在武漢有房子，對生活配套、交通要求較高 置業(yè)目的：一居,類型：資源豪宅型客戶 客戶特征：對價格不敏感、資源占

12、有、身份標簽 置業(yè)目的：二居,類型：周邊居民 客戶特征：對價格敏感，關注生活配套，屬于日常居住型客戶 置業(yè)目的：一居,區(qū)域機會,順應郊區(qū)化趨勢，如本案的遠郊項目將面臨著城市外圍板塊間的競爭，分流市場，分流客戶,城市向上，產業(yè)調整，人口優(yōu)化經濟的發(fā)展大力帶動市場發(fā)展,旅游初級但積極調整，需求激增，供應特征由量變向質變轉化,房地產市場理性發(fā)展，大量剛性需求支撐市場，受政策影響但自身抗風險能力加強,郊區(qū)化發(fā)展進行中，各類規(guī)?；?、復合化項目的供應集中在城市外圍,市場特征歸結,需求帶動下的城市旅游升級，休閑度假游成發(fā)展趨勢，基本觀光外的功能持續(xù)補入，住宅與休閑設施的捆綁將成復合型項目的發(fā)展方向,市場特征

13、,基于本項目具有大規(guī)模生態(tài)區(qū)的自身優(yōu)勢，可以依托未來城市發(fā)展的機遇，結合生態(tài)休閑功能，在外圍市場的競爭中突圍,國內類似項目的成功路徑（詳情見附件）,麓山國際社區(qū) 嘉和城 玖瓏湖 深圳，東部華僑城 深圳，西部華僑城 杭州西溪濕地 杭州良渚文化村,著重分析了以下近郊特色休閑居住小鎮(zhèn)： 麓山國際社區(qū) 嘉和城,從項目整體概況開始 分析國內成功案例發(fā)展路徑,空間布局,功能配套,發(fā)展階段,生活形態(tài),距離核心區(qū)1小時內 大規(guī)模生態(tài)區(qū)開發(fā),國內案例,茵特拉肯高層豪宅；翠云嶺組院獨立別墅,茵特拉肯5棟湖景豪宅，85-136平米；翠云嶺分兩批共105棟205-283平米獨立別墅,國內案例借鑒一,1、麓山國際社區(qū)：

14、4300畝的高爾夫小鎮(zhèn)，成都首席低國際密度社區(qū)，休閑旅游帶動地產居住的代表項目,案例借鑒：項目整體分四大階段開發(fā)，通過打造旅游和商業(yè)、教育配套逐漸將二居轉為一居，但是旅游產品單一、低密度住宅較多和交通體系尚不成熟導致項目存在風險,借鑒之處 打造休閑配套+第一居所，整體運營以現(xiàn)金流為主，打造第一居所new town 整個項目分期打造，通過打造旅游產品、配套等將二居逐步轉為一居，最大化項目價值 規(guī)避之處 低密度住宅，入住率較低，大體量的居家商業(yè)配套風險較高 高爾夫價值最大化，內外城規(guī)劃格局，無法形成輻射外部商業(yè)人氣 高爾夫運營，無衍生產品配合，無法駐留外部人群,第一階段 馬略卡島,第三階段 盧瓦爾

15、 河谷,第二階段 蒙特 利島,四期 高迪 山,溫泉 谷,第一階段馬略卡島,第二階段蒙特利島,四期高迪山,第三階段盧瓦爾河谷,1,主入口水系,2、嘉和城：南寧嘉和城三塘鎮(zhèn)，總建筑面積近300萬平方米，是目前最大的近郊休閑度假小鎮(zhèn),案例借鑒：嘉和城項目通過打造多元化的旅游產品留駐外部人流，并提高住宅產品密度為周邊居家商業(yè)聚集人氣,借鑒之處 分期打造旅游產品和商業(yè)、教育配套，不斷聚集人氣，最大化項目價值 旅游產品多元化，通過打造溫泉、高爾夫、主題工業(yè)園、農業(yè)園等，將主營項目與衍生產品相配合，達到吸引外部人群的同時帶動內部商業(yè)、酒店等產品發(fā)展 住宅產品多樣化，除別墅和洋房產品之外，高層的打造提高入住率

16、，為周邊居家商業(yè)聚集人氣,在快速城市化的大背景下，依托大規(guī)模生態(tài)本地的優(yōu)勢，通過三步走，打造近郊特色休閑居住小鎮(zhèn),A 構建價值,B 發(fā)展轉型,C 完善提升,在項目初始就建立特色旅游項目驅動（往往是溫泉和高爾夫承載的旅游項目） - 住宅都是以別墅、洋房為主，賣遠郊第二居所。,隨著項目的成熟構建第一居所的配套體系（學校、商業(yè)這兩類是主要的配套） - 住宅產品線更加豐富，容積率提高，銷量大量上升。,最后開發(fā)旅游產業(yè)鏈上面最高檔次、最高投入的配套（酒店是最常見的），以完成旅游產業(yè)鏈的自身盈利 - 住宅產品價格全面提升，檔次基本都是市面上同類產品中的頂級。,休閑地產模式是本項目突破紅海競爭的有效模式，如

17、何構建本項目休閑地產的主題價值？,開發(fā)過程借鑒,地理位置： 地處法國東南部阿爾卑斯山地區(qū)，上薩瓦省的省會，坐落在阿爾卑斯山與安納西湖之間的安納西 歷史簡介： 小鎮(zhèn)的興起可以追溯到十二世紀，盡管經過世代變遷，歷久彌新，但留下歲月痕跡的城市布局，建筑，古風，依然飄灑著法蘭西已漸消逝的貴族氣息 人口規(guī)模：約5萬,國際案例借鑒法國安納西小鎮(zhèn)：法國童話小鎮(zhèn)，阿爾卑斯山的陽臺，有法國“威尼斯”之稱,安納西湖位于小鎮(zhèn)的東南邊上，面積27平方公里，湖水大都來自阿爾卑斯山上的融雪 小鎮(zhèn)的東面和南面有山圍繞，東面為阿爾卑斯雪山 瓦塞運河穿城而過,安納西湖,阿爾卑斯雪山,瓦塞運河,1、自然生態(tài)環(huán)境：有山、有湖、有運

18、河，自然資源條件優(yōu)厚,住宅區(qū),核心區(qū),工業(yè)區(qū),2、空間布局：以臨湖區(qū)為核心區(qū)域，區(qū)域分塊較為明顯,2,5,1,3,4,3、功能配套：核心區(qū)集旅游、居住、商業(yè)于一體，旅游配套完善，高端旅游配套分布在沿湖兩側,41,3,超市,5,教堂,4,酒吧,住宅區(qū)學校、醫(yī)療、超市、教堂等生活配套齊全,小鎮(zhèn)到訪名人： 在這里，法國啟蒙思想家盧梭遇到了影響其一生的華倫夫人并度過了他“一生中最美好的12年”，該雕像為1928年塑,阿爾卑斯高山放牧返鄉(xiāng)： 十月的第一個周末是節(jié)，是此地最有特色的節(jié)慶之一 法國安納西動畫節(jié)：創(chuàng)辦于1960年,是全球動畫領域最具影響力的動畫專業(yè)活動，每年6月在此舉行，至今已舉辦50屆,4、

19、小鎮(zhèn)的發(fā)展動力：資源的獨特成就小鎮(zhèn)的名聲，盧梭的到訪提升小鎮(zhèn)的名氣，節(jié)慶活動吸引外來游客、推動小鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展,啟示1：硬件環(huán)境復制的變與不變,啟示2：軟體環(huán)境的營造氛圍以及持續(xù)生長機制,不變 核心功能缺一不可：可視可親近的資源、旅游小鎮(zhèn)中心、休閑度假區(qū) 核心區(qū)風貌盡量保留：核心區(qū)的建筑高度嚴格控制在6層以內，建筑風格復制 變住宅區(qū)的本地化與多元化：建筑風格與整體協(xié)調，但高度可適當多元化,氛圍營造：通過異域建筑風格、標志性文化元素、特色配套功能營造小鎮(zhèn)場景 生長機制：鼓勵商家和居民參與小鎮(zhèn)文化建設，引導和發(fā)動多種類型的旅游休閑活動，吸引名人雅士長期停留，讓小鎮(zhèn)生活故事不斷發(fā)生,案例借鑒關鍵點,歐

20、洲小鎮(zhèn)特征總結以及啟示,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,44,巴登城內部主要資源有可分為生態(tài)和療養(yǎng)兩部分，多種資源成為項目開發(fā)的多重驅動力,項目資源,巴登巴登小鎮(zhèn)生態(tài)與人文最大的融合，散發(fā)著高貴而不張揚的氣息,溫泉療養(yǎng)地、旅游勝地和國際會議城市,47,項目的主題價值理念歐式風情，貴族血統(tǒng)，再現(xiàn)溫泉勝地巴登巴登,談到溫泉勝地巴登巴登，被提及最多的關鍵詞是： 1、溫泉療養(yǎng)； 2、群山環(huán)繞的黑森林； 3、歐洲的夏都； 4、真正的貴族氣質（高貴而不張揚）,1、根據(jù)本案旅游策劃公司達沃斯巔峰

21、的分析，鑒于本項目所在的區(qū)位和我們的規(guī)模； 2、我們的旅游項目“不能僅僅高端聚集，還要中端主打”； 3、同時，這也符合了我們“旅游為地產開發(fā)服務”的策略。,總體定位方向,巴登城 站位武漢首屈一指的歐式旅游休閑小鎮(zhèn),【整體定位】,以休閑旅游+休閑居住+休閑生態(tài)為主題 打造環(huán)境、項目、服務及居住全體系養(yǎng)生體驗 依托原生態(tài)風情 開辟旅游度假和養(yǎng)生居住天堂,49,森林公園,高爾夫球場,茶園,自然,三大核心主題,休閑生態(tài)除卻山、水、黑森林和介子茶園的自然資源，后天打造的森林公園、高爾夫球場等，使得其擁有得天獨厚的生態(tài)資源,沿湖多層公寓,山景別墅,湖景別墅,高層,洋房,三大核心主題,休閑居住居住物業(yè)形態(tài)多

22、樣，不僅擁有沿湖多層公寓、洋房、高層，還擁有湖景別墅和山景別墅,商業(yè)廣場,運動主題公園,養(yǎng)生館,三大核心主題,休閑旅游巴登城擁有商業(yè)廣場、運動主題公園、養(yǎng)生館等休閑場所，滿足人們的多元休閑需求,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,規(guī)劃理念,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,運動養(yǎng)生區(qū),湖濱高爾夫區(qū),旅游休閑中心區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),主題教育區(qū),風情生活區(qū),組團布局,根據(jù)資源特點將項目分為一心五區(qū)的六大特色功能區(qū)，形成滿足旅游、休閑、居住

23、多種需求的復合型小鎮(zhèn),55,通過生態(tài)規(guī)劃和被動化設計打造了一個安全、舒適、悠閑的路網(wǎng)體系,道路路網(wǎng)的建議示意： 一級主干道設置原則： 貫通區(qū)域，城市主干道； 打開高爾夫主景觀， 區(qū)隔低密度與休閑區(qū)； 便于城鎮(zhèn)中心的商業(yè)串聯(lián)。,二級環(huán)道設置原則： 便于住宅、旅游配套組團連接區(qū)域主干道。,三級人行道/自行車道設置原則： 增大景觀面積； 沿水岸打造休閑觀光主軸； 連接組團內部的人口輸出，保持相對安靜。,城市干道,一級主干道,二級環(huán)線,三級人行道/自行車道,水路觀光軸,水路交通設置原則： 通過行船，形成水路觀光軸，串聯(lián)三大功能核心區(qū)（溫泉、酒店、高爾夫）。,社區(qū)巴士通往輕軌站或市區(qū),地塊外部依靠城市公

24、交,道路體系,道路的生態(tài)化及情趣化處理，本地原生態(tài)植被移植，同時強調開放空間及公共節(jié)點的打造,生態(tài)道路：原生態(tài)樹木移植的林蔭大道，尤其應用在展示效果顯性的區(qū)域； 公共節(jié)點的強調：以趣味性強的小型廣場作為道路節(jié)點，短期駐留人氣，增加道路的可觀賞性。,空間打造,通過綠色科技元素的有效運用，增強項目生態(tài)賣點，有效化解項目中遠期的運營成本,風能,太陽能,垃圾回收系統(tǒng),直飲水系統(tǒng),光照控制,空氣質量,生態(tài)技術采取新理念 花小價錢，打造客戶最容易感知、最能轉換成銷售語言的生態(tài)技術,節(jié)能系統(tǒng),環(huán)保系統(tǒng),宜居系統(tǒng),生態(tài)科技系統(tǒng)促進目標客戶購買的產品亮點和附加值，其選取原則為： 1、已經有成熟技術 2、造價成本

25、相對較少 3、客戶容易感知的科技系統(tǒng),生態(tài)技術,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,組團布局,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風情演繹,借勢自然打造養(yǎng)生居住 運動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,歐式風情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學校匯集區(qū) 中學 小學 幼兒園,旅游休閑中心區(qū)旅游度假之所,旅游休閑 度假放松,【旅游休閑中心區(qū)】：該區(qū)域主要為環(huán)湖而建的度假配套，提供給客戶商務、度假、休閑娛樂的服務，是整個項目的中心區(qū),1

26、、溫泉度假村：多層公寓增加島內南部增加8000平米別墅型產權酒店，沿湖增加人氣，與島外形成人氣互動,8,別墅型產權酒店（8000平米）：的別墅型產權酒店營造獨特度假體驗，增強項目的投資性，可持有可銷售。,沿湖多層公寓（3萬平米）： 主要建筑高度控制在6層以內，底層為特色商業(yè)，與對岸形成呼應 公寓：以中小戶型為主，強調養(yǎng)生功能,溫泉會議度假酒店：配以星級精品酒店提升度假村檔次，酒店兼有溫泉和會議中心作為配套，為客戶提供高標準服務,溫泉,溫泉：對應不同的客戶需求，提供相應的溫泉體驗，豐富溫泉產業(yè)鏈，提升項目價值感及差異性,大眾溫泉：以性價比型服務聚集人氣，重點面向日常普通家庭型客戶； 商務會議：溫

27、泉服務連通商務酒店、培訓會議，提供完成的產業(yè)鏈服務； 高端私人VIP：小型VIP泡池、會所直接入室、一對一服務等，關注高端客戶的私密性及個人服務需求。,64,特色獨棟式會所內部設置會議中心，每棟會所都有不同樣式的餐飲、娛樂配套，以及會議室中心。 每棟會所獨立成體，擁有一個安靜愜意舒適的私人空間，是家庭聚會、公司小型會議的理想居所。,2、企業(yè)會所獨棟式會議廳：會所內的會議中心打造成元首樓宇、歐式別墅群落風格，內部設備先進，為會議賓客提供國際標準的優(yōu)質服務,培訓中心：打造武漢企業(yè)成長中心，為企業(yè)長期系統(tǒng)培訓提供專業(yè)空間,地址：深圳龍崗區(qū) 占地： 27.5萬 接待：企業(yè)內部培訓、 外部企業(yè)培訓 培訓

28、主要內容：新員工文化培訓、上崗培訓和針對客戶的培訓,主要設施功能： 教學區(qū)：機房、教室、 辦公座位 生活住宿區(qū)：三星級酒店、西餐廳、超市、健身房、游泳池、美容中心、祈禱室等,培訓中心大廳,教室外隔間休息區(qū),華為大學全景,華英苑公寓樓,露天游泳池,公寓式酒店,華為大學位置,1、引入外籍專業(yè)技師，打造最原味的養(yǎng)生SPA，充分體驗健康養(yǎng)生文化 2、輔以提供圖書館、茶室等高修養(yǎng)的度假休閑配套，讓客戶在度假的同時，陶冶情操,spa會館：頂級健康養(yǎng)生spa中心滿足商務人士的療養(yǎng)和高端商務接待需求,68,小眾社交,企業(yè)形象展示,企業(yè)會所功能： 知名企業(yè)、高端人士、 知名人士等商務會客、度假 的場所，亦作為企

29、業(yè)展示自 身形象的平臺，具有社交、 度假休閑、生活等多方面功 能,可售,企業(yè)接待,企業(yè)會所：充分利用光谷的企業(yè)基礎，打造企業(yè)形象旗艦，成為滿足高端接待的社交場所,1、建面7000方 2、房間數(shù)量：50-70間 3、精品酒店特征：個性化 服務、獨特設計理念、低調 的奢華、模塊化經營、注重 細節(jié)雕琢、專屬人文氛圍,3、私人酒店：在度假村內打造小型特色酒店，設計獨特帶有文化涵韻，充滿低調的奢華感與度假村風格相協(xié)調,購物街,街區(qū)意境,酒吧,餐飲,藝術陳列,4、商業(yè)街：度假村內的特色商業(yè)街，包括餐飲、購物、酒吧、美容、藝術陳列等一系列高檔商鋪，為企業(yè)會所以及休閑旅游提供消遣空間,5、科隆大教堂和介子茶園

30、：中心區(qū)的西北角坐落著科隆大教堂和介子茶園，自然與人文相結合給人以全新的體驗,科隆大教堂,介子茶園,介子茶園：介子茶園延伸茶文化體驗，享受與茶相關的系列過程，同時與商業(yè)街建筑體相融合,強調茶相關的過程體驗：游客可體驗制茶、品茶、茶藝、禪茶、茶宴等文化藝術； 商業(yè)化手段豐富茶的品類及關聯(lián)內容：茶膳早茶、英式下午紅茶、日式清茶、印度茶等品類，同時加入茶餃、茶面、茶冰激凌等外圍延伸食品。,沙盤,影音室,沙盤,售樓處,6、特色會所（含營銷展示中心功能）：度假村內設立一個建筑面積4300的特色會所，在銷售初期作為營銷展示中心，將度假村的全貌展示給客戶,歐式風情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五

31、區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學校匯集區(qū) 中學 小學 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風情演繹,風情生活區(qū)歐式風情聚居區(qū),歐式風情 特色商業(yè),【風情生活區(qū)】：本區(qū)域由小鎮(zhèn)中心和獨棟、聯(lián)排組成，小鎮(zhèn)中心為整個巴登城提供了商業(yè)和文化配套,風情生活區(qū),風情生活區(qū),節(jié)慶廣場,9 精品產權 公寓酒店,16 巴登商業(yè)廣場,14 巴登商業(yè)街 （第一階段）,歐式風情小鎮(zhèn)商業(yè)配套：以德式風情為主，融合歐式特色的小鎮(zhèn)中心是未來巴登城的商業(yè)核心，整體設計為街坊形式，既給小鎮(zhèn)

32、帶來多元化文化風情又能滿足游客對配套的需求,78,歐式風情小鎮(zhèn)文化配套：小鎮(zhèn)中心將以定期舉行節(jié)慶活動的文化廣場做為文化配套,節(jié)慶,中心廣場,【 運動主題酒店】：結合文化廣場，打造運動和音樂主題酒店,航海主題房間,賽車主題房間：用真車車頭做床頭,原始森林的帳篷屋,踏上環(huán)繞的臺階，進入這個高10到15英尺的小球內，享受別樣的生活,案例參考：加拿大，溫哥華島，球體酒店,【水晶酒店】 ：以水為主題的五星級酒店，充分營造湖區(qū)的水意向，通過各種感官的水體驗，讓住客得到身心的愉悅,視覺 酒店樓體為大型人工瀑布，酒店大堂如同一個切割好的大鉆石，客人要通過空中走廊，走入仿若水晶宮般的酒店大堂 觸覺 小到桌子、臺

33、燈，大到沙發(fā)、墻壁、浴室、走廊，幾乎所有的線條都是彎曲的，流動的，酒店室內裝置全部以“水”為主題,80,嗅覺 通過高科技技術引入，使客人呼吸到的是充滿了負氧離子的水的味道，,歐式風情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學校匯集區(qū) 中學 小學 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風情演繹,主題教育區(qū)各級學校所在區(qū)域,幼兒園 中小學,【主題教育區(qū)】：該區(qū)域主要由中學、小學和幼兒園所組成，住宅有別墅、洋房以及高層三種物業(yè)組成

34、，是整個項目的教育配套中心,教育配套,歐式風情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學校匯集區(qū) 中學 小學 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風情演繹,運動養(yǎng)生區(qū)運動主題公園和養(yǎng)生會館,運動養(yǎng)生 SPA養(yǎng)生,【運動養(yǎng)生區(qū)】：自然資源較豐富，以養(yǎng)生會館和運動主題公園為依托，打造臨湖靠山的養(yǎng)生別墅區(qū),1、高爾夫養(yǎng)生會所：集高爾夫會所和運動養(yǎng)生為一體的養(yǎng)生會館，打造一個室內為主、室外為輔的綜合性養(yǎng)生會館,網(wǎng)球場,游泳池,籃球

35、場,乒乓球室,健身房,休閑區(qū),2、運動主題公園：以球類運動為主，兼具休閑、游憩功能的生態(tài)型運動主題公園,歐式風情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學校匯集區(qū) 中學 小學 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風情演繹,生態(tài)養(yǎng)生區(qū)養(yǎng)療中心、綠色居所、生態(tài)農莊,養(yǎng)療中心 森林公園,【生態(tài)養(yǎng)生區(qū)】：該區(qū)以森林公園為依托，配以養(yǎng)療中心，主打生態(tài)養(yǎng)生住宅社區(qū),健康檢查+咨詢（包括印度草藥學家、中醫(yī)學家等）,主題的菜單式養(yǎng)生計劃選

36、定,并有從心理到身體多種課程可自由參加。,Chiva-Som普通療程（3晚） 減肥療程（5晚） SPA休養(yǎng)療程（3晚） 物理治療療程（3晚）,心理課程,瑜珈,健身,按摩,太極,1、養(yǎng)療中心：健康養(yǎng)生 國際知名養(yǎng)療中心,減壓療程（5晚） 排毒療程（5晚） 抗衰老療程（5晚） 戒煙療程等,2、觀光農業(yè)體驗區(qū)：在外圍租借農地，打造一個名優(yōu)綠色食品、農業(yè)科研、游覽觀光、科普教育、休閑度假于一體的體驗園,結合中國傳統(tǒng)農業(yè)和現(xiàn)代農業(yè)，規(guī)劃各具特色的功能區(qū)，如科技園、展示園、百果園、農展館、綠色營地、野生動物放生園、教育基地、娛樂休閑區(qū)、居住群等； 突出旅農結合，體現(xiàn)農業(yè)的動態(tài)為特征； 以精準現(xiàn)代農業(yè)和地方

37、特色的花、果、林為主題，形成一個新型現(xiàn)代觀光農業(yè)體驗園區(qū)。,超 市,藥 店,市 場,廣 場,餐 館,3、北鄰里中心：以社區(qū)廣場為中心，擁有超市、市場、餐館、藥店等配套，滿足社區(qū)居民的基本生活需求,歐式風情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學校匯集區(qū) 中學 小學 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風情演繹,湖濱高爾夫區(qū)高爾夫球場所在,湖邊居所 高爾夫場所,【湖濱高爾夫區(qū)】：該區(qū)域主要為低密度住宅區(qū)，獨棟和聯(lián)排別墅中間

38、穿插大片湖區(qū)，片區(qū)的西南角為3000的鄰里中心,物業(yè)服務中心,超 市,衛(wèi)生服務站,餐 館,休憩涼亭,1、東區(qū)鄰里中心：鄰里中心配套整個湖濱高爾夫區(qū)，各色餐飲、超市等商業(yè)配套用以滿足周邊居民的生活需求,2、歐式風格別墅,旅游休閑中心： 1、23_企業(yè)會所（11000） 3_私人酒店（7000） 4_溫泉會議度假酒店（80000） 6_介子茶園 7_中心觀光區(qū) 8_別墅型產權酒店（8000） 19_科隆大教堂（1000） 22_特色會所（含營銷展示功能）（4300） 商業(yè)街（6000） 商務度假休閑（30000） 湖濱高爾夫區(qū)： 15_東區(qū)鄰里中心（3000） 風情生活區(qū)： 9_精品產權公寓酒店（

39、14000） 13_幼兒園（3000） 14_巴登巴登商業(yè)街（19000） 16_巴登商業(yè)廣場（40000） 旅游混合區(qū)（237000） 主題教育區(qū)： 11_中學（15000） 12_小學（8000） 20_西區(qū)鄰里中心（3000） 21_幼兒園（3000） 生態(tài)養(yǎng)生區(qū)： 5_森林公園 10_養(yǎng)療中心（7000） 17_北區(qū)鄰里中心（2000） 運動養(yǎng)生區(qū)： 2_運動主題公園（6000） 18_高爾夫養(yǎng)生會所（5000）,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,15,16,17,18,運動養(yǎng)生區(qū),湖濱高爾夫區(qū),10,23,旅游休閑中心區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),22,11,20,21,

40、主題教育區(qū),風情生活區(qū),總體量表,休閑商業(yè)配套體量表項目配套落位總圖,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,組團布局,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,旅游休閑中心區(qū),3,4,8,9,酒店,巴登城共有4家酒店，從星級酒店到精品酒店皆有，檔次分布有梯度。滿足多元化需求,風情生活區(qū),酒店,巴登城內酒店數(shù)量約為800、900間客房，足以滿足整個巴登城游客的多元需求,湖濱高爾夫區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),主題教育區(qū),15,20,17,鄰里中心,巴登城內共有3個鄰里中心為整個小鎮(zhèn)配套，總體量達8000方,溫泉島,旅游休閑中心區(qū)打造的溫泉島作為整個小鎮(zhèn)區(qū)位中心，配有最大體量的溫泉度假酒店和別墅型產權

41、酒店，滿足不同人群的需求,湖濱高爾夫區(qū)別墅 （總建筑面積303800平方米） 風情生活區(qū)少量別墅+洋房高層 （總建筑面積324800平方米） 主題教育區(qū)別墅+洋房+高層 （總建筑面積444300平方米） 生態(tài)養(yǎng)生區(qū)別墅公寓 （總建筑面積106000平方米） 運動養(yǎng)生區(qū)別墅洋房 （總建筑面積140200平方米）,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,15,16,17,18,運動養(yǎng)生區(qū),湖濱高爾夫區(qū),10,23,旅游休閑中心區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),22,11,20,21,主題教育區(qū),風情生活區(qū),住宅,基本維持了休閑配套中心區(qū)較低的建筑高度和湖濱高爾夫區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)以及運動養(yǎng)生區(qū)的低密

42、度原貌，嚴格控制建筑高度下實現(xiàn)容積率突破,別墅以及密度較高的洋房產品將成為項目的主力,住宅配比面積明細,精品產權 公寓酒店 巴登巴登商業(yè)街,風情生活區(qū),主題教育區(qū),引擎項目,介子茶園 科隆大教堂 企業(yè)會所 特色會所 （營銷展示中心） 商業(yè)街,配套產品,旅游休閑中心,現(xiàn)金流,商務度假休閑 （多層湖景公寓）,巴登商業(yè)廣場 幼兒園,別墅 洋房 旅游混合區(qū) （旅改?。?中心觀光區(qū) 溫泉會議度假 酒店 別墅型產權酒店 私人酒店,西區(qū)鄰里中心,中學 小學 幼兒園,別墅 洋房 高層,東區(qū)鄰里中心,湖濱高爾夫區(qū),別墅,生態(tài)養(yǎng)生區(qū),運動養(yǎng)生區(qū),森林公園,別墅 洋房,高爾夫養(yǎng)生 會所,別墅,小鎮(zhèn)功能組成,小鎮(zhèn)功能

43、組成配套四大產業(yè)鏈的三類產品，以實現(xiàn)小風險帶動住宅，遠期自我盈利,高爾夫球場,高爾夫球場 運動主題公園,養(yǎng)療中心,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,組團布局,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,總建筑面積：131.92（住宅）+51.23 （配套） 183.15萬平方米,總結,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,113,各區(qū)域分階段開發(fā)目標和作用,第一階段 2011-2013,第二階段 20142016,第三階段 2017-,18洞高爾夫球場 溫泉會議度假酒店、別墅產權型酒店 旅游特色商業(yè)街、東區(qū)鄰里中心,打造成型高爾夫溫泉旅游產業(yè)鏈， 構建旅游商業(yè)街

44、和鄰里中心構成的 基礎商業(yè),拉寬高爾夫產業(yè)鏈， 完善觀光項目拉長客戶停留天數(shù)， 增加教育、社區(qū)健康類配套以吸引一居人群 增加酒店接待盈利、會議產業(yè)盈利,介子茶園、中心觀光區(qū)、科隆大教堂 中學、小學、幼兒園 自行車環(huán)道、社區(qū)慢跑道、高爾夫養(yǎng)生會所 私人酒店、精品產權公寓酒店、巴登商業(yè)街、巴登商業(yè)廣場,加入養(yǎng)生主題配套，將社區(qū)配套完全完善,運動主題公園、森林公園 養(yǎng)療中心 北區(qū)鄰里中心,開發(fā)分期,114,114,第一階段（11-13年）打造的配套有： 4_溫泉會議度假酒店（80000） 8_別墅產權型酒店（8000） 15_東鄰里中心（3000） 22_特色會所（含營銷展示功能）（4300） 商業(yè)

45、街（6000） 商務度假休閑（多層湖景公寓30000） 旅游混合區(qū)（旅改住237000） 第一階段（11-13年）啟動的住宅組團有： 湖濱住宅區(qū)完成建設 旅游休閑中心區(qū)的溫泉島、和風情生活區(qū)南側的公寓也同期開發(fā)，完成南部的建設和保持開工面完整,備注：一階段同時考慮建設約3萬平方米公寓 ，來轉化部分公建指標。,4,8,15,22,一期開發(fā)總建筑面積：23.84（住宅）+ 36.53 （配套） 60.37萬方,住宅,第一階段以低密度為主，搭配多層和公寓，構建高爾夫溫泉旅游產業(yè)鏈條,13,115,第二階段片區(qū)成熟、光谷發(fā)展，大量剛需客戶到來，完成觀光鏈條和打造生活配套,第二階段（ 14-16年）打造

46、的配套有： 1、23_企業(yè)會所（11000） 3_私人酒店（7000） 6_介子茶園 7_中心觀光區(qū) 9_精品產權公寓酒店（1.4萬） 11_中學（1.5萬） 12_小學（8000） 13、21_幼兒園（6000） 14_巴登商業(yè)街（1.9萬） 16_巴登商業(yè)廣場（4萬） 18_高爾夫養(yǎng)生會所（5000） 19_科隆大教堂（1000） 第二階段（14-16年）啟動的住宅組團有： 風情生活區(qū)、主題教育區(qū)以及運動養(yǎng)生區(qū)養(yǎng)生區(qū)部分完成建,19,6,9,12,14,16,18,23,11,21,二期開發(fā)總建筑面積：63.63（住宅）+12.6（配套）76.53萬方,住宅,3,7,1,116,116,第

47、三階段品牌成熟，別墅高端化、養(yǎng)生產品出現(xiàn)，完成社區(qū)配套,第三階段（17年后）打造的配套有： 2_運動主題公園（6000） 5_森林公園 10_養(yǎng)療中心（7000） 17_北區(qū)鄰里中心（2000） 20_西鄰里中心（3000） 第三階段（17年后）啟動的住宅組團有 主題教育區(qū)完成建設 生態(tài)養(yǎng)生區(qū)完成建設，養(yǎng)生類別墅和洋房 運動養(yǎng)生區(qū)完成建設，全面高端化的別墅,2,5,17,10,三期開發(fā)總建筑面積：44.45（住宅）+1.8 （配套）46.25萬方,住宅,20,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,甲方啟動期規(guī)劃,三大原則,形象樹立，價值挖掘，資金回籠,按照場景（核心資源），

48、展示（環(huán)境）以及配套（增加信心）等方面考慮來規(guī)劃啟動期項目安排,重要性 排序,啟動期規(guī)劃原則啟動期發(fā)展規(guī)劃建議采用以下三大原則和重要性排序建議,世聯(lián)建議,三大原則項目啟動區(qū)開發(fā)必須有利于項目體現(xiàn)整體定位形象，整體區(qū)域價值提升和實現(xiàn)快速資金平衡,形象樹立：體現(xiàn)巴登城整體定位和意象，確立展示效果，同時爭取花小錢辦大事,啟動區(qū)開發(fā)原則一,啟動區(qū)開發(fā)原則二,啟動區(qū)開發(fā)原則三,價值挖掘：通過樹立休閑度假的配套價值體系，消除區(qū)域陌生感；控制風險的情況下進行價值挖掘，避免資金多度沉淀,資金回籠：增加銷售型物業(yè)的放量，實現(xiàn)啟動區(qū)資金平衡；開發(fā)總價控制的性價比產品，快速走量,世聯(lián)建議,規(guī)劃事件,商業(yè)街,特色會所

49、（含營銷展示 功能）、樣板帶,溫泉會議度假酒店區(qū),溫泉spa,景觀大道,低密度住宅、公寓,三大功能,價值挖掘,形象樹立,資金回籠,規(guī)劃事件排布本項目三大功能確保項目成功啟動,世聯(lián)建議,規(guī)劃項目啟動建議總建面23.8萬方，其中住宅建面13.17萬方。其中精品酒店開發(fā)建議適當改動,世聯(lián)建議,匯報完畢! 預祝嘉凱城集團股份有限公司 武漢巴登城項目成功！,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,附件,項目指標調整,武漢大盤跟蹤篇,項目定位案例參考,歐洲小鎮(zhèn)研究,126,126,126,低密度物業(yè)為

50、主,通過上調住宅用地容積率、調整用地性質、增加住宅產品等方式增加住宅產品總建筑面積。,武漢嘉凱城巴登城項目總居住用地調整方案,項目指標調整,調整前住宅總建筑面積 88.165萬平方米,調整后住宅總建筑面積 131.92萬平方米,127,127,低密度物業(yè)為主,中高強度,調整一：商務度假休閑用地調整，增加養(yǎng)生公寓約3萬平米,于F05040616地塊沿地塊中心水域周邊增設5層高溫泉養(yǎng)生公寓數(shù)棟，總建筑面積約為30000平方米。,128,128,調整二：旅游服務設施用地功能多元化，類住宅增加23.7萬平米，建筑面積增加2萬,旅游服務設施用地調整明細表：,129,129,低密度物業(yè)為主,中高強度,調整

51、三：一類生態(tài)居住用地調整，增加約20萬平米,130,130,低密度物業(yè)為主,中等強度物為主,中高強度,一類生態(tài)居住用地調整明細表：,131,131,調整四：二類生態(tài)居住用地調整，增加約16萬平米,二類生態(tài)居住用地調整明細表：,132,132,低密度物業(yè)為主,中高強度,調整五：景觀生態(tài)居住用地調整，增加約6.5萬平米,133,133,133,低密度物業(yè)為主,中等強度物為主,中高強度,景觀生態(tài)居住用地調整明細表：,134,134,134,總結：居住用地調整總示意圖,135,135,低密度物業(yè)為主,中等強度物為主,中高強度,居住用地調整總整明細表：,136,136,低密度物業(yè)為主,中等強度物為主,中

52、高強度,組團配套面積明細表,總建筑面積：131.92（住宅）+51.23 （配套） 183.15萬平方米,附件,項目指標調整,武漢大盤跟蹤篇,項目定位案例參考,歐洲小鎮(zhèn)研究,1期49棟紅珊墅,項目總結 世茂龍灣占地19875畝，位于武漢市蔡甸區(qū)后官湖生態(tài)宜居新城核心位置，世茂集團目前在內地投資的首個大型綜合性旅游地產項目。 一期產品為高層+別墅，開盤在售為49棟別墅，共147套，戶型面積為150500平米聯(lián)排（獨棟）別墅，開盤均價為14000元/。 配套完善，擁有50萬平米室內主題樂園、華中首席18洞灣區(qū)果嶺、由歐洲頂級游艇管理機構管理的私人領海會、定制級萬國風情別墅群、環(huán)球名品美食購物公園、

53、鮮氧商務區(qū)、宮廷式CEO會所、創(chuàng)意酒店區(qū)等。 客戶主要來自漢口中心區(qū)和漢陽沌口片區(qū)，客戶首要關注自然生態(tài)資源及升值潛力，其次是項目未來的規(guī)劃利好、配套設施，最后是價格。,1期在推49棟紅珊墅,1、世茂龍灣世茂龍灣占地近20000畝，擁有后官湖稀缺自然資源，目前在推聯(lián)排別墅,8#,5#,1#,4#,項目總結 王家墩中央商務區(qū)共占地4000畝，目前在開發(fā)的是泛海中央居住區(qū)（北片）項目、泛海中央居住區(qū)（西片）項目、位于東北端的泛海城市廣場項目及王家墩公園。 目前已面市的是9棟高層住宅，即泛海中央居住區(qū)（北片），3、7、5、9號棟已封頂。 CBD地位奠定了項目的發(fā)展?jié)摿?，但目前進入性弱。 二梯三戶點式

54、及二梯二戶板式結構，無優(yōu)勢景觀資源。,未售,在售,2#,3#,9#,7#,6#,N,2、泛海國際王家墩中央商務區(qū)共占地4000畝,目前已面市的是9棟高層住宅，即泛海中央居住區(qū)（西片），目前進入性弱,項目總結 武漢中央文化區(qū)占地180萬方，規(guī)劃有文化藝術、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務辦公、高尚居住五大功能。 文化藝術有：萬達電影院， “漢秀”劇場，以及全球唯一的電影文化主題公園。旅游休閑：一座六星級酒店，一座五星級酒店，兩座三星級酒店，一座經濟型酒店。 商業(yè)娛樂：一號旗艦店漢街萬達廣場 ，包括有百貨、超市、電影城、量販KTV、電子游戲城、溜冰場等眾多文化休閑。商務辦公：8棟國際級的超高層甲級寫字樓。

55、,3、萬達中央文化區(qū)萬達中央文化區(qū)共占地340萬方,是一個萬達首次進站武漢的大型城市綜合體，規(guī)劃有文化藝術、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務辦公、高尚居住五大功能,項目總結 武漢錦繡香江整體規(guī)劃占地面積近2000畝，總投資約150億元。 一期規(guī)劃用地面積約500畝，建筑面積125000平米，15000平米商業(yè)配套，于2010年11月正式開工。項目以生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑為主題，定位于打造華中地區(qū)大型高端濕地生態(tài)社區(qū)的標桿，倡導人與自然和諧共生的理念。首期產品規(guī)劃有別墅、低密度情景洋房，高層情景洋房、風情商業(yè)街、會所、幼兒園等。 此外周邊還有紅蓮湖18洞國際標準高爾夫球場、紅蓮湖國際水上競賽基地、梧桐湖

56、水上樂園、夢天湖大酒店（四星級）等，滿足人們休閑度假居住的需求。,4、錦繡香江武漢錦繡香江整體規(guī)劃占地面積近2000畝，總投資約150億元。項目以生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑為主題，首期產品規(guī)劃有別墅、低密度情景洋房，高層情景洋房、風情商業(yè)街、會所、幼兒園。,附件,項目指標調整,武漢大盤跟蹤篇,項目定位案例參考,歐洲小鎮(zhèn)研究,144,項目出路地產休閑實戰(zhàn)借鑒,這類開發(fā)具有一般普適性規(guī)律，借鑒世聯(lián)經歷過的休閑旅游帶動的主題地產項目，我們按照其發(fā)展的規(guī)律，結合我們的實際情況提出解決方案,休閑配套+第一居所，整體運營以現(xiàn)金流為主，打造第一居所new town： 低密度住宅，入住率較低，大體量的居家商業(yè)配套

57、風險較高； 高爾夫價值最大化，內外城規(guī)劃格局，無法形成輻射外部商業(yè)人氣； 高爾夫運營，無衍生產品配合，無法駐留外部人群； 尚未形成大眾化，多樣化的交通體系。,茵特拉肯高層豪宅；翠云嶺組院獨立別墅,茵特拉肯5棟湖景豪宅，85-136平米；翠云嶺分兩批共105棟205-283平米獨立別墅,1、麓山國際社區(qū)4300畝的高爾夫小鎮(zhèn)，成都首席低國際密度社區(qū)，休閑旅游帶動地產居住的代表項目,146,麓山國際社區(qū)開發(fā)進程旅游僅以高爾夫為主，商業(yè)逐漸成型，正在由二居轉為一居,147,香港耀華國際學校,馬術學校,公主酒店,高爾夫球場,整體進行完備的高端標志性配套規(guī)劃： 27洞GOLF球場：占地2600多畝，包括

58、18洞國際錦標賽球場和洞燈光球場 ； 風情歐洲小鎮(zhèn)：總占地11萬方，包括五星級度假酒店、特色酒店、休閑商業(yè)、休閑配套等多個高端設施，集客房、餐飲、會議、娛樂、運動休閑于一體 ； 教育配套：馬術學校、香港耀華國際學校，其中香港耀華國際學校包括高等教育、大學預科、中小幼際教育學校，并獲海外具權威的國際性公開考試及機構； 但第一階段，僅建成高爾夫配套及包含98套豪華客房的特色“公主酒店”，其余配套均在規(guī)劃中。,玖瓏湖平面圖,住宅區(qū)（第一階段）,住宅區(qū)(規(guī)劃）,五星級度假酒店,歐洲小鎮(zhèn),2、玖瓏湖位于廣州花都山前大道板塊，占地7000多畝的大盤項目，是高爾夫帶動的房地產開發(fā),148,玖瓏湖開發(fā)進程項目以頂尖的高爾夫休閑酒店商業(yè)貴族化教育為配套,149,第一階段 馬略卡島,第三階段 盧瓦爾 河谷,第二階段 蒙特 利島,四期 高迪 山,溫泉 谷,第