2012武漢巴登城項目整體定位策劃方案

1、,打造歐式休閑旅游新地標(biāo) 武漢巴登城項目整體定位策劃方案,謹(jǐn)呈：嘉凱城集團(tuán)股份有限公司,2012/11/07,2,武漢巴登城項目定位以及發(fā)展研究的目的 1、對原規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行梳理和合理性論證 2、調(diào)整產(chǎn)品組合以盡量合理地用足地塊容積率指標(biāo) 3、明確項目的產(chǎn)品構(gòu)成和開發(fā)策略,調(diào)整前的指標(biāo)體系 總占地面積：666.6萬方 出讓用地面積：466.6萬方 可用地面積：237.7萬方 容積率：0.194（按總占地面積計算） 0.279（按出讓用地面積計算） 0.547（按可用地面積計算） 建筑面積：129.95萬方 各功能建面： 旅游度假 （40.35萬方） 生態(tài)居住 （89.27萬方） 市政設(shè)施 （

2、0.33萬方）,3,規(guī)劃調(diào)整基于兩大依據(jù)： 1、定位調(diào)整：發(fā)展旅游休閑度假項目，實現(xiàn)在旅游度假區(qū)中居住的目標(biāo)。適當(dāng)提高配套以及住宅項目的體量，滿足旅游度假區(qū)內(nèi)的配套和居住需求。因此功能用地布局和配比的調(diào)整從原總建面129.95萬方調(diào)整為183.15萬方。 2、容積率調(diào)整：根據(jù)整體定位和武漢市場特點，加強(qiáng)旅游休閑小鎮(zhèn)自身內(nèi)部的配套和居住需求，通過將容積率（按總占地面積計算）從0.194提升到0.275并在空間上進(jìn)行重新分配，達(dá)到既豐富項目旅游休閑功能又提高土地的有效利用率的目標(biāo)。,調(diào)整后的指標(biāo)體系 總占地面積：666.6萬方 出讓用地面積：466.6萬方 可用地面積：237.7萬方 容積率：0.

3、275（按總占地面積計算） 0.393（按出讓用地面積計算） 0.771（按可用地面積計算） 建筑面積：183.15萬 各功能建面： 居住 （131.92萬方） 一類生態(tài)居?。?2.14萬方） 二類生態(tài)居?。?6.18萬方） 景觀生態(tài)居?。?3.6萬方） 配套 （51.23萬方） 商務(wù)度假休閑（3萬方） 旅游混合區(qū)（23.7萬方） 商業(yè)配套（24.53萬方）,巴登城歐式休閑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn) 兼有休閑旅游、休閑居住和休閑生態(tài)的巴登城 五大核心項目，奠定巴登城的武漢影響力,運(yùn)動主題公園享受和煦的陽光高爾夫帶來的快樂 看書、散步、慢跑,休閑 旅游,歐式小鎮(zhèn)氣息,公園里的小徑,高爾夫球場,在家度假的格調(diào),

4、全歐式建筑演繹 建筑、藝術(shù)、自然融為一體 全面的景觀和最大尺度的園林,休閑 居住,群山環(huán)抱的黑森林中特有的森林公園、養(yǎng)生會館和介子茶園，提供了公園中的家和無處不在的健康生活，各種養(yǎng)生活動和配套使人享受別樣健康的武漢夏都生活人,居住和養(yǎng)生,休閑 生態(tài),養(yǎng)生會館,介子茶園,森林公園,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,奢華度假化的溫泉島 實現(xiàn)健康療養(yǎng)的黑森林公園 多元風(fēng)情的小鎮(zhèn)中心 生態(tài)與休閑結(jié)合的高爾夫球場 人生啟蒙的教育配套,從五大價值出發(fā),旅游項目,生態(tài)借勢,構(gòu)建歐式巴登城小鎮(zhèn),休閑

5、生態(tài)+休閑旅游+休閑居住,溫泉島8萬方的溫泉會議度假酒店、8千方的溫泉度假村座落于此，豪華客房、超大型的會議室、溫泉SPA等配套滿足商務(wù)、情侶、團(tuán)隊各類度假者多樣的需求,泡溫泉、享受美食、開會探討，在溫泉島都能盡情享受,森林公園巴登城擁有天然的、樹木蔥郁的黑森林公 園，國際養(yǎng)療中心和介子茶園座落于此,國際養(yǎng)療中心,國際養(yǎng)療中心,介子茶園,黑森林公園,在森林中漫步、在茶園中采摘、在養(yǎng)療中心健康檢查，綠色生態(tài)之中享受生活,小鎮(zhèn)中心巴登城配套完備，擁有大型的中心廣場、巴登商業(yè)街和商業(yè)廣場，以滿足不同人群的需求,商業(yè)街,中心廣場,慶典活動、逛街購物、廣場慶典 豐富了巴登城多姿多彩的生活,慶典活動,高爾

6、夫球場巴登城擁有武漢首屈一指的27洞高爾夫球場，1800畝的球場上配有豪華高爾夫會所、高爾夫養(yǎng)生會所,在這里，揮桿自如、交流甚歡,亦或享受SPA帶來的身心放松,教育群落巴登城不僅擁有幼兒園、小學(xué)，還具有國際化教育的中學(xué)，人生在這里起步,小學(xué),幼兒園,在這里， 啟蒙、學(xué)習(xí)、探索 ,從這里， 向人生的目標(biāo)前行,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,武昌 主城區(qū),本項目坐落于武漢遠(yuǎn)城區(qū)，同時緊鄰光谷產(chǎn)業(yè)園，強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)成為項目開發(fā)和運(yùn)營的有力依托,項目距武漢市中心城區(qū)約20公里；距天河機(jī)場只需60

7、分鐘車程 目前只能通過江夏大道進(jìn)入市區(qū)（約1小時車程） 公共交通不完善 地塊內(nèi)分布有村級道路，通達(dá)性差，未形成有效路網(wǎng),江夏大道,20公里,光谷,25分鐘,東湖,40分鐘,滬蓉高速出口,10分鐘,區(qū)位屬性,武漢城市規(guī)劃圖,光谷規(guī)劃圖,項目具有萬畝規(guī)模，內(nèi)部有黑森林資源，容積率約為1，有較大的可塑空間,項目規(guī)模、指標(biāo)： 巴登城項目規(guī)劃總面積667公頃，其中不同用地性質(zhì)的用地，對應(yīng)的容積率、建筑密度、高度的控制分別如下（其中：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的局部標(biāo)識性景觀建筑可適當(dāng)突破控高要求） ：,當(dāng)前認(rèn)知： 大規(guī)模復(fù)合型項目萬畝規(guī)模，已規(guī)劃有溫泉、酒店、高爾夫；容積率為1，使得項目后續(xù)開發(fā)存在更大的產(chǎn)業(yè)組合空間,項

8、目本體,內(nèi)外部交通道路未建或在建，整體通達(dá)性較差,項目面臨的核心問題以及嘉凱城的要求,區(qū)域的機(jī)會在哪里？項目的出路有哪些？,項目主題價值如何構(gòu)建？規(guī)劃如何落地？,如何重新調(diào)整產(chǎn)品配比使得項目在既能保證市場競爭力強(qiáng)又能有效提高土地利用水準(zhǔn),大規(guī)模項目的開發(fā)策略？物業(yè)組合及運(yùn)營節(jié)奏？,核心問題,江夏依托區(qū)位、資源，承接1+8城市圈南部樞紐以及主城外擴(kuò)輻射面積最大的區(qū)域，具有生態(tài)和城市規(guī)劃的優(yōu)勢,城市機(jī)遇,滬蓉高速鄭店大互通,江夏區(qū)位于武漢規(guī)劃的南部新城組群，是城市空間拓展的重點區(qū)域，依托對外交通走廊組群式發(fā)展，重點布局工業(yè)、居住、對外交通、倉儲等功能，成為具有相對獨(dú)立性、綜合配套完善的功能新區(qū) 武

9、漢城市總體規(guī)劃（2006-2020）,江夏區(qū)地理位置優(yōu)越，東接鄂州，南通咸寧，西臨長江，北連武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)； 京廣鐵路、107國道縱貫?zāi)媳?，京珠、滬蓉高速公路在此交匯，武咸城際鐵路馬上交付使用，各等級公路網(wǎng)絡(luò)遍布全區(qū)； “武漢中國光谷”規(guī)劃區(qū)域大部分就在江夏區(qū)境內(nèi)。,江夏境內(nèi)山水資源充裕，耕地、山林、水域面積各約占三分之一。境內(nèi)大小湖泊136處，境內(nèi)有大小山體114座，歷史悠久，名勝古跡眾多； 旅游業(yè)發(fā)展已正式列入江夏區(qū)十二五規(guī)劃，初步定義江夏為“鄉(xiāng)村觀光游”，附帶少量基礎(chǔ)休閑體驗項目。,在主城飽和后，江夏將成為主城擴(kuò)張的重點方向，并且有可能承接武昌乃至武漢的生態(tài)宜居功能。,中心圈層：

10、商業(yè)商務(wù)、文化娛樂、休閑,中間圈層：都市休閑、體育休閑、生態(tài)居住、文教、文化產(chǎn)業(yè),外圍圈層：工業(yè)、郊區(qū)居住、度假旅游,區(qū)域?qū)傩?隨著城市外擴(kuò)，本項目區(qū)域?qū)纳鷳B(tài)陌生區(qū)向半都市半休閑的城市功能區(qū)演化,本項目位于武漢主城房地產(chǎn)市場外圍，競爭激烈，在區(qū)位和基礎(chǔ)配套上不占優(yōu)勢,項目競爭,金銀湖板塊,盤龍城板塊,南湖板塊,沌口板塊,湯遜湖板塊,市中心板塊,從產(chǎn)品層面看，低密度產(chǎn)品競爭進(jìn)入白熱化，單一產(chǎn)品發(fā)力難以發(fā)揮項目的優(yōu)勢,獨(dú)棟總價500-600萬,聯(lián)排總價90-150萬 獨(dú)棟總價220萬,獨(dú)棟總價200-300萬,獨(dú)棟總價1000萬以上,長島,近郊低密度項目使得本項目出于價格夾逼的態(tài)勢，產(chǎn)品突圍困難

11、。,200以下,200-300,500以上,市場主流,市場空缺,市場空缺,本項目區(qū)位,市場背景,但從長遠(yuǎn)來看，通過休閑配套和城市配套的打造，項目近期有機(jī)會吸引資源型二居客戶，遠(yuǎn)期可以成為周邊一居的重要選擇,類型：武昌片區(qū)的別墅追夢者 客戶特征：別墅首置客戶，注重總價控制下的別墅生活感受，對產(chǎn)品形式不敏感 置業(yè)目的：先二居后一居,類型：5+2生活夢想的中產(chǎn)階層 客戶特征：屬于高知階層，用來周末度假，來自武漢三鎮(zhèn)以及8+1城市圈客群 置業(yè)目的：二居,類型：8+1城市圈進(jìn)城客戶 客戶特征：想要在武漢有房子，對生活配套、交通要求較高 置業(yè)目的：一居,類型：資源豪宅型客戶 客戶特征：對價格不敏感、資源占

12、有、身份標(biāo)簽 置業(yè)目的：二居,類型：周邊居民 客戶特征：對價格敏感，關(guān)注生活配套，屬于日常居住型客戶 置業(yè)目的：一居,區(qū)域機(jī)會,順應(yīng)郊區(qū)化趨勢，如本案的遠(yuǎn)郊項目將面臨著城市外圍板塊間的競爭，分流市場，分流客戶,城市向上，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，人口優(yōu)化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大力帶動市場發(fā)展,旅游初級但積極調(diào)整，需求激增，供應(yīng)特征由量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)市場理性發(fā)展，大量剛性需求支撐市場，受政策影響但自身抗風(fēng)險能力加強(qiáng),郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)行中，各類規(guī)?；?、復(fù)合化項目的供應(yīng)集中在城市外圍,市場特征歸結(jié),需求帶動下的城市旅游升級，休閑度假游成發(fā)展趨勢，基本觀光外的功能持續(xù)補(bǔ)入，住宅與休閑設(shè)施的捆綁將成復(fù)合型項目的發(fā)展方向,市場特征

13、,基于本項目具有大規(guī)模生態(tài)區(qū)的自身優(yōu)勢，可以依托未來城市發(fā)展的機(jī)遇，結(jié)合生態(tài)休閑功能，在外圍市場的競爭中突圍,國內(nèi)類似項目的成功路徑（詳情見附件）,麓山國際社區(qū) 嘉和城 玖瓏湖 深圳，東部華僑城 深圳，西部華僑城 杭州西溪濕地 杭州良渚文化村,著重分析了以下近郊特色休閑居住小鎮(zhèn)： 麓山國際社區(qū) 嘉和城,從項目整體概況開始 分析國內(nèi)成功案例發(fā)展路徑,空間布局,功能配套,發(fā)展階段,生活形態(tài),距離核心區(qū)1小時內(nèi) 大規(guī)模生態(tài)區(qū)開發(fā),國內(nèi)案例,茵特拉肯高層豪宅；翠云嶺組院獨(dú)立別墅,茵特拉肯5棟湖景豪宅，85-136平米；翠云嶺分兩批共105棟205-283平米獨(dú)立別墅,國內(nèi)案例借鑒一,1、麓山國際社區(qū)：

14、4300畝的高爾夫小鎮(zhèn)，成都首席低國際密度社區(qū)，休閑旅游帶動地產(chǎn)居住的代表項目,案例借鑒：項目整體分四大階段開發(fā)，通過打造旅游和商業(yè)、教育配套逐漸將二居轉(zhuǎn)為一居，但是旅游產(chǎn)品單一、低密度住宅較多和交通體系尚不成熟導(dǎo)致項目存在風(fēng)險,借鑒之處 打造休閑配套+第一居所，整體運(yùn)營以現(xiàn)金流為主，打造第一居所new town 整個項目分期打造，通過打造旅游產(chǎn)品、配套等將二居逐步轉(zhuǎn)為一居，最大化項目價值 規(guī)避之處 低密度住宅，入住率較低，大體量的居家商業(yè)配套風(fēng)險較高 高爾夫價值最大化，內(nèi)外城規(guī)劃格局，無法形成輻射外部商業(yè)人氣 高爾夫運(yùn)營，無衍生產(chǎn)品配合，無法駐留外部人群,第一階段 馬略卡島,第三階段 盧瓦爾

15、 河谷,第二階段 蒙特 利島,四期 高迪 山,溫泉 谷,第一階段馬略卡島,第二階段蒙特利島,四期高迪山,第三階段盧瓦爾河谷,1,主入口水系,2、嘉和城：南寧嘉和城三塘鎮(zhèn)，總建筑面積近300萬平方米，是目前最大的近郊休閑度假小鎮(zhèn),案例借鑒：嘉和城項目通過打造多元化的旅游產(chǎn)品留駐外部人流，并提高住宅產(chǎn)品密度為周邊居家商業(yè)聚集人氣,借鑒之處 分期打造旅游產(chǎn)品和商業(yè)、教育配套，不斷聚集人氣，最大化項目價值 旅游產(chǎn)品多元化，通過打造溫泉、高爾夫、主題工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等，將主營項目與衍生產(chǎn)品相配合，達(dá)到吸引外部人群的同時帶動內(nèi)部商業(yè)、酒店等產(chǎn)品發(fā)展 住宅產(chǎn)品多樣化，除別墅和洋房產(chǎn)品之外，高層的打造提高入住率

16、，為周邊居家商業(yè)聚集人氣,在快速城市化的大背景下，依托大規(guī)模生態(tài)本地的優(yōu)勢，通過三步走，打造近郊特色休閑居住小鎮(zhèn),A 構(gòu)建價值,B 發(fā)展轉(zhuǎn)型,C 完善提升,在項目初始就建立特色旅游項目驅(qū)動（往往是溫泉和高爾夫承載的旅游項目） - 住宅都是以別墅、洋房為主，賣遠(yuǎn)郊第二居所。,隨著項目的成熟構(gòu)建第一居所的配套體系（學(xué)校、商業(yè)這兩類是主要的配套） - 住宅產(chǎn)品線更加豐富，容積率提高，銷量大量上升。,最后開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)鏈上面最高檔次、最高投入的配套（酒店是最常見的），以完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈的自身盈利 - 住宅產(chǎn)品價格全面提升，檔次基本都是市面上同類產(chǎn)品中的頂級。,休閑地產(chǎn)模式是本項目突破紅海競爭的有效模式，如

17、何構(gòu)建本項目休閑地產(chǎn)的主題價值？,開發(fā)過程借鑒,地理位置： 地處法國東南部阿爾卑斯山地區(qū)，上薩瓦省的省會，坐落在阿爾卑斯山與安納西湖之間的安納西 歷史簡介： 小鎮(zhèn)的興起可以追溯到十二世紀(jì)，盡管經(jīng)過世代變遷，歷久彌新，但留下歲月痕跡的城市布局，建筑，古風(fēng)，依然飄灑著法蘭西已漸消逝的貴族氣息 人口規(guī)模：約5萬,國際案例借鑒法國安納西小鎮(zhèn)：法國童話小鎮(zhèn)，阿爾卑斯山的陽臺，有法國“威尼斯”之稱,安納西湖位于小鎮(zhèn)的東南邊上，面積27平方公里，湖水大都來自阿爾卑斯山上的融雪 小鎮(zhèn)的東面和南面有山圍繞，東面為阿爾卑斯雪山 瓦塞運(yùn)河穿城而過,安納西湖,阿爾卑斯雪山,瓦塞運(yùn)河,1、自然生態(tài)環(huán)境：有山、有湖、有運(yùn)

18、河，自然資源條件優(yōu)厚,住宅區(qū),核心區(qū),工業(yè)區(qū),2、空間布局：以臨湖區(qū)為核心區(qū)域，區(qū)域分塊較為明顯,2,5,1,3,4,3、功能配套：核心區(qū)集旅游、居住、商業(yè)于一體，旅游配套完善，高端旅游配套分布在沿湖兩側(cè),41,3,超市,5,教堂,4,酒吧,住宅區(qū)學(xué)校、醫(yī)療、超市、教堂等生活配套齊全,小鎮(zhèn)到訪名人： 在這里，法國啟蒙思想家盧梭遇到了影響其一生的華倫夫人并度過了他“一生中最美好的12年”，該雕像為1928年塑,阿爾卑斯高山放牧返鄉(xiāng)： 十月的第一個周末是節(jié)，是此地最有特色的節(jié)慶之一 法國安納西動畫節(jié)：創(chuàng)辦于1960年,是全球動畫領(lǐng)域最具影響力的動畫專業(yè)活動，每年6月在此舉行，至今已舉辦50屆,4、

19、小鎮(zhèn)的發(fā)展動力：資源的獨(dú)特成就小鎮(zhèn)的名聲，盧梭的到訪提升小鎮(zhèn)的名氣，節(jié)慶活動吸引外來游客、推動小鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展,啟示1：硬件環(huán)境復(fù)制的變與不變,啟示2：軟體環(huán)境的營造氛圍以及持續(xù)生長機(jī)制,不變 核心功能缺一不可：可視可親近的資源、旅游小鎮(zhèn)中心、休閑度假區(qū) 核心區(qū)風(fēng)貌盡量保留：核心區(qū)的建筑高度嚴(yán)格控制在6層以內(nèi)，建筑風(fēng)格復(fù)制 變住宅區(qū)的本地化與多元化：建筑風(fēng)格與整體協(xié)調(diào)，但高度可適當(dāng)多元化,氛圍營造：通過異域建筑風(fēng)格、標(biāo)志性文化元素、特色配套功能營造小鎮(zhèn)場景 生長機(jī)制：鼓勵商家和居民參與小鎮(zhèn)文化建設(shè)，引導(dǎo)和發(fā)動多種類型的旅游休閑活動，吸引名人雅士長期停留，讓小鎮(zhèn)生活故事不斷發(fā)生,案例借鑒關(guān)鍵點,歐

20、洲小鎮(zhèn)特征總結(jié)以及啟示,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,44,巴登城內(nèi)部主要資源有可分為生態(tài)和療養(yǎng)兩部分，多種資源成為項目開發(fā)的多重驅(qū)動力,項目資源,巴登巴登小鎮(zhèn)生態(tài)與人文最大的融合，散發(fā)著高貴而不張揚(yáng)的氣息,溫泉療養(yǎng)地、旅游勝地和國際會議城市,47,項目的主題價值理念歐式風(fēng)情，貴族血統(tǒng)，再現(xiàn)溫泉勝地巴登巴登,談到溫泉勝地巴登巴登，被提及最多的關(guān)鍵詞是： 1、溫泉療養(yǎng)； 2、群山環(huán)繞的黑森林； 3、歐洲的夏都； 4、真正的貴族氣質(zhì)（高貴而不張揚(yáng)）,1、根據(jù)本案旅游策劃公司達(dá)沃斯巔峰

21、的分析，鑒于本項目所在的區(qū)位和我們的規(guī)模； 2、我們的旅游項目“不能僅僅高端聚集，還要中端主打”； 3、同時，這也符合了我們“旅游為地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)”的策略。,總體定位方向,巴登城 站位武漢首屈一指的歐式旅游休閑小鎮(zhèn),【整體定位】,以休閑旅游+休閑居住+休閑生態(tài)為主題 打造環(huán)境、項目、服務(wù)及居住全體系養(yǎng)生體驗 依托原生態(tài)風(fēng)情 開辟旅游度假和養(yǎng)生居住天堂,49,森林公園,高爾夫球場,茶園,自然,三大核心主題,休閑生態(tài)除卻山、水、黑森林和介子茶園的自然資源，后天打造的森林公園、高爾夫球場等，使得其擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)資源,沿湖多層公寓,山景別墅,湖景別墅,高層,洋房,三大核心主題,休閑居住居住物業(yè)形態(tài)多

22、樣，不僅擁有沿湖多層公寓、洋房、高層，還擁有湖景別墅和山景別墅,商業(yè)廣場,運(yùn)動主題公園,養(yǎng)生館,三大核心主題,休閑旅游巴登城擁有商業(yè)廣場、運(yùn)動主題公園、養(yǎng)生館等休閑場所，滿足人們的多元休閑需求,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,規(guī)劃理念,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,運(yùn)動養(yǎng)生區(qū),湖濱高爾夫區(qū),旅游休閑中心區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),主題教育區(qū),風(fēng)情生活區(qū),組團(tuán)布局,根據(jù)資源特點將項目分為一心五區(qū)的六大特色功能區(qū)，形成滿足旅游、休閑、居住

23、多種需求的復(fù)合型小鎮(zhèn),55,通過生態(tài)規(guī)劃和被動化設(shè)計打造了一個安全、舒適、悠閑的路網(wǎng)體系,道路路網(wǎng)的建議示意： 一級主干道設(shè)置原則： 貫通區(qū)域，城市主干道； 打開高爾夫主景觀， 區(qū)隔低密度與休閑區(qū)； 便于城鎮(zhèn)中心的商業(yè)串聯(lián)。,二級環(huán)道設(shè)置原則： 便于住宅、旅游配套組團(tuán)連接區(qū)域主干道。,三級人行道/自行車道設(shè)置原則： 增大景觀面積； 沿水岸打造休閑觀光主軸； 連接組團(tuán)內(nèi)部的人口輸出，保持相對安靜。,城市干道,一級主干道,二級環(huán)線,三級人行道/自行車道,水路觀光軸,水路交通設(shè)置原則： 通過行船，形成水路觀光軸，串聯(lián)三大功能核心區(qū)（溫泉、酒店、高爾夫）。,社區(qū)巴士通往輕軌站或市區(qū),地塊外部依靠城市公

24、交,道路體系,道路的生態(tài)化及情趣化處理，本地原生態(tài)植被移植，同時強(qiáng)調(diào)開放空間及公共節(jié)點的打造,生態(tài)道路：原生態(tài)樹木移植的林蔭大道，尤其應(yīng)用在展示效果顯性的區(qū)域； 公共節(jié)點的強(qiáng)調(diào)：以趣味性強(qiáng)的小型廣場作為道路節(jié)點，短期駐留人氣，增加道路的可觀賞性。,空間打造,通過綠色科技元素的有效運(yùn)用，增強(qiáng)項目生態(tài)賣點，有效化解項目中遠(yuǎn)期的運(yùn)營成本,風(fēng)能,太陽能,垃圾回收系統(tǒng),直飲水系統(tǒng),光照控制,空氣質(zhì)量,生態(tài)技術(shù)采取新理念 花小價錢，打造客戶最容易感知、最能轉(zhuǎn)換成銷售語言的生態(tài)技術(shù),節(jié)能系統(tǒng),環(huán)保系統(tǒng),宜居系統(tǒng),生態(tài)科技系統(tǒng)促進(jìn)目標(biāo)客戶購買的產(chǎn)品亮點和附加值，其選取原則為： 1、已經(jīng)有成熟技術(shù) 2、造價成本

25、相對較少 3、客戶容易感知的科技系統(tǒng),生態(tài)技術(shù),項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,組團(tuán)布局,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風(fēng)情演繹,借勢自然打造養(yǎng)生居住 運(yùn)動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,歐式風(fēng)情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學(xué)校匯集區(qū) 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,旅游休閑中心區(qū)旅游度假之所,旅游休閑 度假放松,【旅游休閑中心區(qū)】：該區(qū)域主要為環(huán)湖而建的度假配套，提供給客戶商務(wù)、度假、休閑娛樂的服務(wù)，是整個項目的中心區(qū),1

26、、溫泉度假村：多層公寓增加島內(nèi)南部增加8000平米別墅型產(chǎn)權(quán)酒店，沿湖增加人氣，與島外形成人氣互動,8,別墅型產(chǎn)權(quán)酒店（8000平米）：的別墅型產(chǎn)權(quán)酒店營造獨(dú)特度假體驗，增強(qiáng)項目的投資性，可持有可銷售。,沿湖多層公寓（3萬平米）： 主要建筑高度控制在6層以內(nèi)，底層為特色商業(yè)，與對岸形成呼應(yīng) 公寓：以中小戶型為主，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)生功能,溫泉會議度假酒店：配以星級精品酒店提升度假村檔次，酒店兼有溫泉和會議中心作為配套，為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),溫泉,溫泉：對應(yīng)不同的客戶需求，提供相應(yīng)的溫泉體驗，豐富溫泉產(chǎn)業(yè)鏈，提升項目價值感及差異性,大眾溫泉：以性價比型服務(wù)聚集人氣，重點面向日常普通家庭型客戶； 商務(wù)會議：溫

27、泉服務(wù)連通商務(wù)酒店、培訓(xùn)會議，提供完成的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)； 高端私人VIP：小型VIP泡池、會所直接入室、一對一服務(wù)等，關(guān)注高端客戶的私密性及個人服務(wù)需求。,64,特色獨(dú)棟式會所內(nèi)部設(shè)置會議中心，每棟會所都有不同樣式的餐飲、娛樂配套，以及會議室中心。 每棟會所獨(dú)立成體，擁有一個安靜愜意舒適的私人空間，是家庭聚會、公司小型會議的理想居所。,2、企業(yè)會所獨(dú)棟式會議廳：會所內(nèi)的會議中心打造成元首樓宇、歐式別墅群落風(fēng)格，內(nèi)部設(shè)備先進(jìn)，為會議賓客提供國際標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),培訓(xùn)中心：打造武漢企業(yè)成長中心，為企業(yè)長期系統(tǒng)培訓(xùn)提供專業(yè)空間,地址：深圳龍崗區(qū) 占地： 27.5萬 接待：企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、 外部企業(yè)培訓(xùn) 培訓(xùn)

28、主要內(nèi)容：新員工文化培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)和針對客戶的培訓(xùn),主要設(shè)施功能： 教學(xué)區(qū)：機(jī)房、教室、 辦公座位 生活住宿區(qū)：三星級酒店、西餐廳、超市、健身房、游泳池、美容中心、祈禱室等,培訓(xùn)中心大廳,教室外隔間休息區(qū),華為大學(xué)全景,華英苑公寓樓,露天游泳池,公寓式酒店,華為大學(xué)位置,1、引入外籍專業(yè)技師，打造最原味的養(yǎng)生SPA，充分體驗健康養(yǎng)生文化 2、輔以提供圖書館、茶室等高修養(yǎng)的度假休閑配套，讓客戶在度假的同時，陶冶情操,spa會館：頂級健康養(yǎng)生spa中心滿足商務(wù)人士的療養(yǎng)和高端商務(wù)接待需求,68,小眾社交,企業(yè)形象展示,企業(yè)會所功能： 知名企業(yè)、高端人士、 知名人士等商務(wù)會客、度假 的場所，亦作為企

29、業(yè)展示自 身形象的平臺，具有社交、 度假休閑、生活等多方面功 能,可售,企業(yè)接待,企業(yè)會所：充分利用光谷的企業(yè)基礎(chǔ)，打造企業(yè)形象旗艦，成為滿足高端接待的社交場所,1、建面7000方 2、房間數(shù)量：50-70間 3、精品酒店特征：個性化 服務(wù)、獨(dú)特設(shè)計理念、低調(diào) 的奢華、模塊化經(jīng)營、注重 細(xì)節(jié)雕琢、專屬人文氛圍,3、私人酒店：在度假村內(nèi)打造小型特色酒店，設(shè)計獨(dú)特帶有文化涵韻，充滿低調(diào)的奢華感與度假村風(fēng)格相協(xié)調(diào),購物街,街區(qū)意境,酒吧,餐飲,藝術(shù)陳列,4、商業(yè)街：度假村內(nèi)的特色商業(yè)街，包括餐飲、購物、酒吧、美容、藝術(shù)陳列等一系列高檔商鋪，為企業(yè)會所以及休閑旅游提供消遣空間,5、科隆大教堂和介子茶園

30、：中心區(qū)的西北角坐落著科隆大教堂和介子茶園，自然與人文相結(jié)合給人以全新的體驗,科隆大教堂,介子茶園,介子茶園：介子茶園延伸茶文化體驗，享受與茶相關(guān)的系列過程，同時與商業(yè)街建筑體相融合,強(qiáng)調(diào)茶相關(guān)的過程體驗：游客可體驗制茶、品茶、茶藝、禪茶、茶宴等文化藝術(shù)； 商業(yè)化手段豐富茶的品類及關(guān)聯(lián)內(nèi)容：茶膳早茶、英式下午紅茶、日式清茶、印度茶等品類，同時加入茶餃、茶面、茶冰激凌等外圍延伸食品。,沙盤,影音室,沙盤,售樓處,6、特色會所（含營銷展示中心功能）：度假村內(nèi)設(shè)立一個建筑面積4300的特色會所，在銷售初期作為營銷展示中心，將度假村的全貌展示給客戶,歐式風(fēng)情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五

31、區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運(yùn)動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學(xué)校匯集區(qū) 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風(fēng)情演繹,風(fēng)情生活區(qū)歐式風(fēng)情聚居區(qū),歐式風(fēng)情 特色商業(yè),【風(fēng)情生活區(qū)】：本區(qū)域由小鎮(zhèn)中心和獨(dú)棟、聯(lián)排組成，小鎮(zhèn)中心為整個巴登城提供了商業(yè)和文化配套,風(fēng)情生活區(qū),風(fēng)情生活區(qū),節(jié)慶廣場,9 精品產(chǎn)權(quán) 公寓酒店,16 巴登商業(yè)廣場,14 巴登商業(yè)街 （第一階段）,歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)配套：以德式風(fēng)情為主，融合歐式特色的小鎮(zhèn)中心是未來巴登城的商業(yè)核心，整體設(shè)計為街坊形式，既給小鎮(zhèn)

32、帶來多元化文化風(fēng)情又能滿足游客對配套的需求,78,歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)文化配套：小鎮(zhèn)中心將以定期舉行節(jié)慶活動的文化廣場做為文化配套,節(jié)慶,中心廣場,【 運(yùn)動主題酒店】：結(jié)合文化廣場，打造運(yùn)動和音樂主題酒店,航海主題房間,賽車主題房間：用真車車頭做床頭,原始森林的帳篷屋,踏上環(huán)繞的臺階，進(jìn)入這個高10到15英尺的小球內(nèi)，享受別樣的生活,案例參考：加拿大，溫哥華島，球體酒店,【水晶酒店】 ：以水為主題的五星級酒店，充分營造湖區(qū)的水意向，通過各種感官的水體驗，讓住客得到身心的愉悅,視覺 酒店樓體為大型人工瀑布，酒店大堂如同一個切割好的大鉆石，客人要通過空中走廊，走入仿若水晶宮般的酒店大堂 觸覺 小到桌子、臺

33、燈，大到沙發(fā)、墻壁、浴室、走廊，幾乎所有的線條都是彎曲的，流動的，酒店室內(nèi)裝置全部以“水”為主題,80,嗅覺 通過高科技技術(shù)引入，使客人呼吸到的是充滿了負(fù)氧離子的水的味道，,歐式風(fēng)情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運(yùn)動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學(xué)校匯集區(qū) 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風(fēng)情演繹,主題教育區(qū)各級學(xué)校所在區(qū)域,幼兒園 中小學(xué),【主題教育區(qū)】：該區(qū)域主要由中學(xué)、小學(xué)和幼兒園所組成，住宅有別墅、洋房以及高層三種物業(yè)組成

34、，是整個項目的教育配套中心,教育配套,歐式風(fēng)情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運(yùn)動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學(xué)校匯集區(qū) 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風(fēng)情演繹,運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)運(yùn)動主題公園和養(yǎng)生會館,運(yùn)動養(yǎng)生 SPA養(yǎng)生,【運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)】：自然資源較豐富，以養(yǎng)生會館和運(yùn)動主題公園為依托，打造臨湖靠山的養(yǎng)生別墅區(qū),1、高爾夫養(yǎng)生會所：集高爾夫會所和運(yùn)動養(yǎng)生為一體的養(yǎng)生會館，打造一個室內(nèi)為主、室外為輔的綜合性養(yǎng)生會館,網(wǎng)球場,游泳池,籃球

35、場,乒乓球室,健身房,休閑區(qū),2、運(yùn)動主題公園：以球類運(yùn)動為主，兼具休閑、游憩功能的生態(tài)型運(yùn)動主題公園,歐式風(fēng)情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運(yùn)動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學(xué)校匯集區(qū) 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風(fēng)情演繹,生態(tài)養(yǎng)生區(qū)養(yǎng)療中心、綠色居所、生態(tài)農(nóng)莊,養(yǎng)療中心 森林公園,【生態(tài)養(yǎng)生區(qū)】：該區(qū)以森林公園為依托，配以養(yǎng)療中心，主打生態(tài)養(yǎng)生住宅社區(qū),健康檢查+咨詢（包括印度草藥學(xué)家、中醫(yī)學(xué)家等）,主題的菜單式養(yǎng)生計劃選

36、定,并有從心理到身體多種課程可自由參加。,Chiva-Som普通療程（3晚） 減肥療程（5晚） SPA休養(yǎng)療程（3晚） 物理治療療程（3晚）,心理課程,瑜珈,健身,按摩,太極,1、養(yǎng)療中心：健康養(yǎng)生 國際知名養(yǎng)療中心,減壓療程（5晚） 排毒療程（5晚） 抗衰老療程（5晚） 戒煙療程等,2、觀光農(nóng)業(yè)體驗區(qū)：在外圍租借農(nóng)地，打造一個名優(yōu)綠色食品、農(nóng)業(yè)科研、游覽觀光、科普教育、休閑度假于一體的體驗園,結(jié)合中國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，規(guī)劃各具特色的功能區(qū)，如科技園、展示園、百果園、農(nóng)展館、綠色營地、野生動物放生園、教育基地、娛樂休閑區(qū)、居住群等； 突出旅農(nóng)結(jié)合，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)的動態(tài)為特征； 以精準(zhǔn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和地方

37、特色的花、果、林為主題，形成一個新型現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)體驗園區(qū)。,超 市,藥 店,市 場,廣 場,餐 館,3、北鄰里中心：以社區(qū)廣場為中心，擁有超市、市場、餐館、藥店等配套，滿足社區(qū)居民的基本生活需求,歐式風(fēng)情聚居區(qū) 小鎮(zhèn)中心 商業(yè)配套 文化配套,一心五區(qū)打造歐式巴登城小鎮(zhèn),借勢自然打造養(yǎng)生居住 運(yùn)動主題公園 養(yǎng)生會館 高爾夫會所,高爾夫生活區(qū) 高爾夫球場 湖濱居所,綠色居所 森林公園 養(yǎng)療中心 鄰里中心,各級學(xué)校匯集區(qū) 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,旅游休閑度假之所 功能組成 特色項目 風(fēng)情演繹,湖濱高爾夫區(qū)高爾夫球場所在,湖邊居所 高爾夫場所,【湖濱高爾夫區(qū)】：該區(qū)域主要為低密度住宅區(qū)，獨(dú)棟和聯(lián)排別墅中間

38、穿插大片湖區(qū)，片區(qū)的西南角為3000的鄰里中心,物業(yè)服務(wù)中心,超 市,衛(wèi)生服務(wù)站,餐 館,休憩涼亭,1、東區(qū)鄰里中心：鄰里中心配套整個湖濱高爾夫區(qū)，各色餐飲、超市等商業(yè)配套用以滿足周邊居民的生活需求,2、歐式風(fēng)格別墅,旅游休閑中心： 1、23_企業(yè)會所（11000） 3_私人酒店（7000） 4_溫泉會議度假酒店（80000） 6_介子茶園 7_中心觀光區(qū) 8_別墅型產(chǎn)權(quán)酒店（8000） 19_科隆大教堂（1000） 22_特色會所（含營銷展示功能）（4300） 商業(yè)街（6000） 商務(wù)度假休閑（30000） 湖濱高爾夫區(qū)： 15_東區(qū)鄰里中心（3000） 風(fēng)情生活區(qū)： 9_精品產(chǎn)權(quán)公寓酒店（

39、14000） 13_幼兒園（3000） 14_巴登巴登商業(yè)街（19000） 16_巴登商業(yè)廣場（40000） 旅游混合區(qū)（237000） 主題教育區(qū)： 11_中學(xué)（15000） 12_小學(xué)（8000） 20_西區(qū)鄰里中心（3000） 21_幼兒園（3000） 生態(tài)養(yǎng)生區(qū)： 5_森林公園 10_養(yǎng)療中心（7000） 17_北區(qū)鄰里中心（2000） 運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)： 2_運(yùn)動主題公園（6000） 18_高爾夫養(yǎng)生會所（5000）,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,15,16,17,18,運(yùn)動養(yǎng)生區(qū),湖濱高爾夫區(qū),10,23,旅游休閑中心區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),22,11,20,21,

40、主題教育區(qū),風(fēng)情生活區(qū),總體量表,休閑商業(yè)配套體量表項目配套落位總圖,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,組團(tuán)布局,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,旅游休閑中心區(qū),3,4,8,9,酒店,巴登城共有4家酒店，從星級酒店到精品酒店皆有，檔次分布有梯度。滿足多元化需求,風(fēng)情生活區(qū),酒店,巴登城內(nèi)酒店數(shù)量約為800、900間客房，足以滿足整個巴登城游客的多元需求,湖濱高爾夫區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),主題教育區(qū),15,20,17,鄰里中心,巴登城內(nèi)共有3個鄰里中心為整個小鎮(zhèn)配套，總體量達(dá)8000方,溫泉島,旅游休閑中心區(qū)打造的溫泉島作為整個小鎮(zhèn)區(qū)位中心，配有最大體量的溫泉度假酒店和別墅型產(chǎn)權(quán)

41、酒店，滿足不同人群的需求,湖濱高爾夫區(qū)別墅 （總建筑面積303800平方米） 風(fēng)情生活區(qū)少量別墅+洋房高層 （總建筑面積324800平方米） 主題教育區(qū)別墅+洋房+高層 （總建筑面積444300平方米） 生態(tài)養(yǎng)生區(qū)別墅公寓 （總建筑面積106000平方米） 運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)別墅洋房 （總建筑面積140200平方米）,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,15,16,17,18,運(yùn)動養(yǎng)生區(qū),湖濱高爾夫區(qū),10,23,旅游休閑中心區(qū),生態(tài)養(yǎng)生區(qū),22,11,20,21,主題教育區(qū),風(fēng)情生活區(qū),住宅,基本維持了休閑配套中心區(qū)較低的建筑高度和湖濱高爾夫區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)以及運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)的低密

42、度原貌，嚴(yán)格控制建筑高度下實現(xiàn)容積率突破,別墅以及密度較高的洋房產(chǎn)品將成為項目的主力,住宅配比面積明細(xì),精品產(chǎn)權(quán) 公寓酒店 巴登巴登商業(yè)街,風(fēng)情生活區(qū),主題教育區(qū),引擎項目,介子茶園 科隆大教堂 企業(yè)會所 特色會所 （營銷展示中心） 商業(yè)街,配套產(chǎn)品,旅游休閑中心,現(xiàn)金流,商務(wù)度假休閑 （多層湖景公寓）,巴登商業(yè)廣場 幼兒園,別墅 洋房 旅游混合區(qū) （旅改?。?中心觀光區(qū) 溫泉會議度假 酒店 別墅型產(chǎn)權(quán)酒店 私人酒店,西區(qū)鄰里中心,中學(xué) 小學(xué) 幼兒園,別墅 洋房 高層,東區(qū)鄰里中心,湖濱高爾夫區(qū),別墅,生態(tài)養(yǎng)生區(qū),運(yùn)動養(yǎng)生區(qū),森林公園,別墅 洋房,高爾夫養(yǎng)生 會所,別墅,小鎮(zhèn)功能組成,小鎮(zhèn)功能

43、組成配套四大產(chǎn)業(yè)鏈的三類產(chǎn)品，以實現(xiàn)小風(fēng)險帶動住宅，遠(yuǎn)期自我盈利,高爾夫球場,高爾夫球場 運(yùn)動主題公園,養(yǎng)療中心,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,組團(tuán)布局,各功能區(qū)落地,主干性配套,匯總,總建筑面積：131.92（住宅）+51.23 （配套） 183.15萬平方米,總結(jié),項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,113,各區(qū)域分階段開發(fā)目標(biāo)和作用,第一階段 2011-2013,第二階段 20142016,第三階段 2017-,18洞高爾夫球場 溫泉會議度假酒店、別墅產(chǎn)權(quán)型酒店 旅游特色商業(yè)街、東區(qū)鄰里中心,打造成型高爾夫溫泉旅游產(chǎn)業(yè)鏈， 構(gòu)建旅游商業(yè)街

44、和鄰里中心構(gòu)成的 基礎(chǔ)商業(yè),拉寬高爾夫產(chǎn)業(yè)鏈， 完善觀光項目拉長客戶停留天數(shù)， 增加教育、社區(qū)健康類配套以吸引一居人群 增加酒店接待盈利、會議產(chǎn)業(yè)盈利,介子茶園、中心觀光區(qū)、科隆大教堂 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園 自行車環(huán)道、社區(qū)慢跑道、高爾夫養(yǎng)生會所 私人酒店、精品產(chǎn)權(quán)公寓酒店、巴登商業(yè)街、巴登商業(yè)廣場,加入養(yǎng)生主題配套，將社區(qū)配套完全完善,運(yùn)動主題公園、森林公園 養(yǎng)療中心 北區(qū)鄰里中心,開發(fā)分期,114,114,第一階段（11-13年）打造的配套有： 4_溫泉會議度假酒店（80000） 8_別墅產(chǎn)權(quán)型酒店（8000） 15_東鄰里中心（3000） 22_特色會所（含營銷展示功能）（4300） 商業(yè)

45、街（6000） 商務(wù)度假休閑（多層湖景公寓30000） 旅游混合區(qū)（旅改住237000） 第一階段（11-13年）啟動的住宅組團(tuán)有： 湖濱住宅區(qū)完成建設(shè) 旅游休閑中心區(qū)的溫泉島、和風(fēng)情生活區(qū)南側(cè)的公寓也同期開發(fā)，完成南部的建設(shè)和保持開工面完整,備注：一階段同時考慮建設(shè)約3萬平方米公寓 ，來轉(zhuǎn)化部分公建指標(biāo)。,4,8,15,22,一期開發(fā)總建筑面積：23.84（住宅）+ 36.53 （配套） 60.37萬方,住宅,第一階段以低密度為主，搭配多層和公寓，構(gòu)建高爾夫溫泉旅游產(chǎn)業(yè)鏈條,13,115,第二階段片區(qū)成熟、光谷發(fā)展，大量剛需客戶到來，完成觀光鏈條和打造生活配套,第二階段（ 14-16年）打造

46、的配套有： 1、23_企業(yè)會所（11000） 3_私人酒店（7000） 6_介子茶園 7_中心觀光區(qū) 9_精品產(chǎn)權(quán)公寓酒店（1.4萬） 11_中學(xué)（1.5萬） 12_小學(xué)（8000） 13、21_幼兒園（6000） 14_巴登商業(yè)街（1.9萬） 16_巴登商業(yè)廣場（4萬） 18_高爾夫養(yǎng)生會所（5000） 19_科隆大教堂（1000） 第二階段（14-16年）啟動的住宅組團(tuán)有： 風(fēng)情生活區(qū)、主題教育區(qū)以及運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)養(yǎng)生區(qū)部分完成建,19,6,9,12,14,16,18,23,11,21,二期開發(fā)總建筑面積：63.63（住宅）+12.6（配套）76.53萬方,住宅,3,7,1,116,116,第

47、三階段品牌成熟，別墅高端化、養(yǎng)生產(chǎn)品出現(xiàn)，完成社區(qū)配套,第三階段（17年后）打造的配套有： 2_運(yùn)動主題公園（6000） 5_森林公園 10_養(yǎng)療中心（7000） 17_北區(qū)鄰里中心（2000） 20_西鄰里中心（3000） 第三階段（17年后）啟動的住宅組團(tuán)有 主題教育區(qū)完成建設(shè) 生態(tài)養(yǎng)生區(qū)完成建設(shè)，養(yǎng)生類別墅和洋房 運(yùn)動養(yǎng)生區(qū)完成建設(shè)，全面高端化的別墅,2,5,17,10,三期開發(fā)總建筑面積：44.45（住宅）+1.8 （配套）46.25萬方,住宅,20,項目開發(fā)實施方案,布局建議,項目分期建議,啟動區(qū)開發(fā)建議,甲方啟動期規(guī)劃,三大原則,形象樹立，價值挖掘，資金回籠,按照場景（核心資源），

48、展示（環(huán)境）以及配套（增加信心）等方面考慮來規(guī)劃啟動期項目安排,重要性 排序,啟動期規(guī)劃原則啟動期發(fā)展規(guī)劃建議采用以下三大原則和重要性排序建議,世聯(lián)建議,三大原則項目啟動區(qū)開發(fā)必須有利于項目體現(xiàn)整體定位形象，整體區(qū)域價值提升和實現(xiàn)快速資金平衡,形象樹立：體現(xiàn)巴登城整體定位和意象，確立展示效果，同時爭取花小錢辦大事,啟動區(qū)開發(fā)原則一,啟動區(qū)開發(fā)原則二,啟動區(qū)開發(fā)原則三,價值挖掘：通過樹立休閑度假的配套價值體系，消除區(qū)域陌生感；控制風(fēng)險的情況下進(jìn)行價值挖掘，避免資金多度沉淀,資金回籠：增加銷售型物業(yè)的放量，實現(xiàn)啟動區(qū)資金平衡；開發(fā)總價控制的性價比產(chǎn)品，快速走量,世聯(lián)建議,規(guī)劃事件,商業(yè)街,特色會所

49、（含營銷展示 功能）、樣板帶,溫泉會議度假酒店區(qū),溫泉spa,景觀大道,低密度住宅、公寓,三大功能,價值挖掘,形象樹立,資金回籠,規(guī)劃事件排布本項目三大功能確保項目成功啟動,世聯(lián)建議,規(guī)劃項目啟動建議總建面23.8萬方，其中住宅建面13.17萬方。其中精品酒店開發(fā)建議適當(dāng)改動,世聯(lián)建議,匯報完畢! 預(yù)祝嘉凱城集團(tuán)股份有限公司 武漢巴登城項目成功！,本次匯報主要解決的問題,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：項目背景與思考篇,第三部分：項目整體定位篇,第四部分：項目實施策略篇,第五部分：附件,附件,項目指標(biāo)調(diào)整,武漢大盤跟蹤篇,項目定位案例參考,歐洲小鎮(zhèn)研究,126,126,126,低密度物業(yè)為

50、主,通過上調(diào)住宅用地容積率、調(diào)整用地性質(zhì)、增加住宅產(chǎn)品等方式增加住宅產(chǎn)品總建筑面積。,武漢嘉凱城巴登城項目總居住用地調(diào)整方案,項目指標(biāo)調(diào)整,調(diào)整前住宅總建筑面積 88.165萬平方米,調(diào)整后住宅總建筑面積 131.92萬平方米,127,127,低密度物業(yè)為主,中高強(qiáng)度,調(diào)整一：商務(wù)度假休閑用地調(diào)整，增加養(yǎng)生公寓約3萬平米,于F05040616地塊沿地塊中心水域周邊增設(shè)5層高溫泉養(yǎng)生公寓數(shù)棟，總建筑面積約為30000平方米。,128,128,調(diào)整二：旅游服務(wù)設(shè)施用地功能多元化，類住宅增加23.7萬平米，建筑面積增加2萬,旅游服務(wù)設(shè)施用地調(diào)整明細(xì)表：,129,129,低密度物業(yè)為主,中高強(qiáng)度,調(diào)整

51、三：一類生態(tài)居住用地調(diào)整，增加約20萬平米,130,130,低密度物業(yè)為主,中等強(qiáng)度物為主,中高強(qiáng)度,一類生態(tài)居住用地調(diào)整明細(xì)表：,131,131,調(diào)整四：二類生態(tài)居住用地調(diào)整，增加約16萬平米,二類生態(tài)居住用地調(diào)整明細(xì)表：,132,132,低密度物業(yè)為主,中高強(qiáng)度,調(diào)整五：景觀生態(tài)居住用地調(diào)整，增加約6.5萬平米,133,133,133,低密度物業(yè)為主,中等強(qiáng)度物為主,中高強(qiáng)度,景觀生態(tài)居住用地調(diào)整明細(xì)表：,134,134,134,總結(jié)：居住用地調(diào)整總示意圖,135,135,低密度物業(yè)為主,中等強(qiáng)度物為主,中高強(qiáng)度,居住用地調(diào)整總整明細(xì)表：,136,136,低密度物業(yè)為主,中等強(qiáng)度物為主,中

52、高強(qiáng)度,組團(tuán)配套面積明細(xì)表,總建筑面積：131.92（住宅）+51.23 （配套） 183.15萬平方米,附件,項目指標(biāo)調(diào)整,武漢大盤跟蹤篇,項目定位案例參考,歐洲小鎮(zhèn)研究,1期49棟紅珊墅,項目總結(jié) 世茂龍灣占地19875畝，位于武漢市蔡甸區(qū)后官湖生態(tài)宜居新城核心位置，世茂集團(tuán)目前在內(nèi)地投資的首個大型綜合性旅游地產(chǎn)項目。 一期產(chǎn)品為高層+別墅，開盤在售為49棟別墅，共147套，戶型面積為150500平米聯(lián)排（獨(dú)棟）別墅，開盤均價為14000元/。 配套完善，擁有50萬平米室內(nèi)主題樂園、華中首席18洞灣區(qū)果嶺、由歐洲頂級游艇管理機(jī)構(gòu)管理的私人領(lǐng)海會、定制級萬國風(fēng)情別墅群、環(huán)球名品美食購物公園、

53、鮮氧商務(wù)區(qū)、宮廷式CEO會所、創(chuàng)意酒店區(qū)等。 客戶主要來自漢口中心區(qū)和漢陽沌口片區(qū)，客戶首要關(guān)注自然生態(tài)資源及升值潛力，其次是項目未來的規(guī)劃利好、配套設(shè)施，最后是價格。,1期在推49棟紅珊墅,1、世茂龍灣世茂龍灣占地近20000畝，擁有后官湖稀缺自然資源，目前在推聯(lián)排別墅,8#,5#,1#,4#,項目總結(jié) 王家墩中央商務(wù)區(qū)共占地4000畝，目前在開發(fā)的是泛海中央居住區(qū)（北片）項目、泛海中央居住區(qū)（西片）項目、位于東北端的泛海城市廣場項目及王家墩公園。 目前已面市的是9棟高層住宅，即泛海中央居住區(qū)（北片），3、7、5、9號棟已封頂。 CBD地位奠定了項目的發(fā)展?jié)摿?，但目前進(jìn)入性弱。 二梯三戶點式

54、及二梯二戶板式結(jié)構(gòu)，無優(yōu)勢景觀資源。,未售,在售,2#,3#,9#,7#,6#,N,2、泛海國際王家墩中央商務(wù)區(qū)共占地4000畝,目前已面市的是9棟高層住宅，即泛海中央居住區(qū)（西片），目前進(jìn)入性弱,項目總結(jié) 武漢中央文化區(qū)占地180萬方，規(guī)劃有文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務(wù)辦公、高尚居住五大功能。 文化藝術(shù)有：萬達(dá)電影院， “漢秀”劇場，以及全球唯一的電影文化主題公園。旅游休閑：一座六星級酒店，一座五星級酒店，兩座三星級酒店，一座經(jīng)濟(jì)型酒店。 商業(yè)娛樂：一號旗艦店漢街萬達(dá)廣場 ，包括有百貨、超市、電影城、量販KTV、電子游戲城、溜冰場等眾多文化休閑。商務(wù)辦公：8棟國際級的超高層甲級寫字樓。

55、,3、萬達(dá)中央文化區(qū)萬達(dá)中央文化區(qū)共占地340萬方,是一個萬達(dá)首次進(jìn)站武漢的大型城市綜合體，規(guī)劃有文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務(wù)辦公、高尚居住五大功能,項目總結(jié) 武漢錦繡香江整體規(guī)劃占地面積近2000畝，總投資約150億元。 一期規(guī)劃用地面積約500畝，建筑面積125000平米，15000平米商業(yè)配套，于2010年11月正式開工。項目以生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑為主題，定位于打造華中地區(qū)大型高端濕地生態(tài)社區(qū)的標(biāo)桿，倡導(dǎo)人與自然和諧共生的理念。首期產(chǎn)品規(guī)劃有別墅、低密度情景洋房，高層情景洋房、風(fēng)情商業(yè)街、會所、幼兒園等。 此外周邊還有紅蓮湖18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、紅蓮湖國際水上競賽基地、梧桐湖

56、水上樂園、夢天湖大酒店（四星級）等，滿足人們休閑度假居住的需求。,4、錦繡香江武漢錦繡香江整體規(guī)劃占地面積近2000畝，總投資約150億元。項目以生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑為主題，首期產(chǎn)品規(guī)劃有別墅、低密度情景洋房，高層情景洋房、風(fēng)情商業(yè)街、會所、幼兒園。,附件,項目指標(biāo)調(diào)整,武漢大盤跟蹤篇,項目定位案例參考,歐洲小鎮(zhèn)研究,144,項目出路地產(chǎn)休閑實戰(zhàn)借鑒,這類開發(fā)具有一般普適性規(guī)律，借鑒世聯(lián)經(jīng)歷過的休閑旅游帶動的主題地產(chǎn)項目，我們按照其發(fā)展的規(guī)律，結(jié)合我們的實際情況提出解決方案,休閑配套+第一居所，整體運(yùn)營以現(xiàn)金流為主，打造第一居所new town： 低密度住宅，入住率較低，大體量的居家商業(yè)配套

57、風(fēng)險較高； 高爾夫價值最大化，內(nèi)外城規(guī)劃格局，無法形成輻射外部商業(yè)人氣； 高爾夫運(yùn)營，無衍生產(chǎn)品配合，無法駐留外部人群； 尚未形成大眾化，多樣化的交通體系。,茵特拉肯高層豪宅；翠云嶺組院獨(dú)立別墅,茵特拉肯5棟湖景豪宅，85-136平米；翠云嶺分兩批共105棟205-283平米獨(dú)立別墅,1、麓山國際社區(qū)4300畝的高爾夫小鎮(zhèn)，成都首席低國際密度社區(qū)，休閑旅游帶動地產(chǎn)居住的代表項目,146,麓山國際社區(qū)開發(fā)進(jìn)程旅游僅以高爾夫為主，商業(yè)逐漸成型，正在由二居轉(zhuǎn)為一居,147,香港耀華國際學(xué)校,馬術(shù)學(xué)校,公主酒店,高爾夫球場,整體進(jìn)行完備的高端標(biāo)志性配套規(guī)劃： 27洞GOLF球場：占地2600多畝，包括

58、18洞國際錦標(biāo)賽球場和洞燈光球場 ； 風(fēng)情歐洲小鎮(zhèn)：總占地11萬方，包括五星級度假酒店、特色酒店、休閑商業(yè)、休閑配套等多個高端設(shè)施，集客房、餐飲、會議、娛樂、運(yùn)動休閑于一體 ； 教育配套：馬術(shù)學(xué)校、香港耀華國際學(xué)校，其中香港耀華國際學(xué)校包括高等教育、大學(xué)預(yù)科、中小幼際教育學(xué)校，并獲海外具權(quán)威的國際性公開考試及機(jī)構(gòu)； 但第一階段，僅建成高爾夫配套及包含98套豪華客房的特色“公主酒店”，其余配套均在規(guī)劃中。,玖瓏湖平面圖,住宅區(qū)（第一階段）,住宅區(qū)(規(guī)劃）,五星級度假酒店,歐洲小鎮(zhèn),2、玖瓏湖位于廣州花都山前大道板塊，占地7000多畝的大盤項目，是高爾夫帶動的房地產(chǎn)開發(fā),148,玖瓏湖開發(fā)進(jìn)程項目以頂尖的高爾夫休閑酒店商業(yè)貴族化教育為配套,149,第一階段 馬略卡島,第三階段 盧瓦爾 河谷,第二階段 蒙特 利島,四期 高迪 山,溫泉 谷,第