日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析

1、,2,目錄,考察背景,考察項(xiàng)目,考察總結(jié),3,考察背景,，,日本進(jìn)入老齡化社會(huì)已有40年； 65歲以上的人口已占21.5，老齡化程度位于世界前列； 老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。,養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)主體分為兩類：政府和企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)； 企業(yè)投資項(xiàng)目與萬(wàn)通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景類似。,日本養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)理念和運(yùn)營(yíng)模式上均有典型性。,日本文化與中國(guó)更為接近。,本次考察主要針對(duì)日本企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目， 希望通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬(wàn)通地產(chǎn)可借鑒的要點(diǎn)。,4,考察項(xiàng)目,高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目,收益前三的 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目,實(shí)業(yè)公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)商 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,行業(yè)相關(guān)機(jī)

2、構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目,橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城,suncity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目,secom,orix,成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目,千葉項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目,側(cè)重研究、營(yíng)建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,5,考察項(xiàng)目,6,考察項(xiàng)目,高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目,收益前三的 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目,實(shí)業(yè)公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)商 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目,橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城,suncity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目,secom,orix,成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目,千葉項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目,側(cè)重研究、營(yíng)建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,

3、7,suncity,株式會(huì)社依靠股東自身資源，解決了融資、運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。,suncity日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表,公司背景,株式會(huì)社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金120億日元， 股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開(kāi)發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)。,8,suncity,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,suncity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè),單體項(xiàng)目建筑面積從3000-18000平方米。 日本為數(shù)不多開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的公司。,10個(gè)項(xiàng)目為租賃物業(yè)，3個(gè)項(xiàng)目物業(yè)為購(gòu)地自建項(xiàng)目。 租賃物業(yè)節(jié)省最初的開(kāi)發(fā)成

4、本和建設(shè)周期。,10個(gè)項(xiàng)目針對(duì)自理老人，隨著老人衰老提供介護(hù)服務(wù)。 3個(gè)項(xiàng)目入住初期即可吸納介護(hù)型老人。,考察選取了suncity旗下兩個(gè)選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項(xiàng)目。,9,suncity橫濱太陽(yáng)城,suncity橫濱 項(xiàng)目接待人員 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師 perkins eastma浦田尚志,10,項(xiàng)目背景： suncity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，與2005年投入運(yùn)營(yíng)。 土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。 現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計(jì)于2011年開(kāi)工建設(shè)。,suncity橫濱太陽(yáng)城,項(xiàng)目位置 位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。 周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立

5、又融合。 地處高地，視野開(kāi)闊，景觀良好，天氣晴朗時(shí)可俯瞰整個(gè)橫濱市。,橫濱市,橫濱太陽(yáng)城,11,項(xiàng)目規(guī)模 占地面積：84350 建筑面積：56012 總戶數(shù)：601戶（其中自理型480戶，介護(hù)型121戶） 自理型住宅單元中有幾間為用于體驗(yàn)入住的客房。 戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：44.682.3，平均面積為61.6 介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積：22.327.9，平均面積為22.9 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：18449 介護(hù)型住宅單元公共空間面積為：3107 公共空間比例占到項(xiàng)目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項(xiàng)目一大特點(diǎn),suncity橫濱太陽(yáng)城,項(xiàng)目造價(jià) 總

6、造價(jià)1億美元（不含土地成本），每平米造價(jià)1785美元 建筑設(shè)計(jì)：perkins eastman 景觀設(shè)計(jì)：sw景觀設(shè)計(jì)公司,12,suncity橫濱太陽(yáng)城,營(yíng)收模式（括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民幣） 一次性入住金： 根據(jù)房間大小，3,000萬(wàn)9,800萬(wàn)日元不等（240784萬(wàn)），其中4,900萬(wàn)日元（392萬(wàn)）的比例最多。 兩人入住一次性入住金在上述價(jià)格上上浮1,000萬(wàn)日元（80萬(wàn)）/居室。 一次性入住費(fèi)用15年內(nèi)可退還部分。 計(jì)算公式為：入住費(fèi)用*0.85*（180月-入住月）/180），入住滿15年后一次性入住費(fèi)用不再退還。 月金： 額外收費(fèi)：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。 最初入住

7、時(shí)，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。 老人入住后可直至終老。,13,suncity橫濱太陽(yáng)城,服務(wù)人員配置 介護(hù)老人服務(wù)：1.5(老人) ：1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時(shí)，通過(guò)外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。,經(jīng)營(yíng)狀況 自理型住宅單元的入住率為61.7% 介護(hù)型住宅單元的入住率為47.1% 入住老人特點(diǎn) 高收入老人 多數(shù)有國(guó)外生活背景 入住費(fèi)用基本為自己承擔(dān),14,suncity橫濱太陽(yáng)城,高星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格 室內(nèi)外景觀結(jié)合引入 良好的室內(nèi)外景觀視野,產(chǎn)品設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì),15,產(chǎn)品設(shè)計(jì)服務(wù)功能,suncity橫濱太陽(yáng)城,atm機(jī)、郵筒、便利店、

8、干洗店、健身房、酒廊、浴場(chǎng)、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。,16,產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì),suncity橫濱太陽(yáng)城,無(wú)障礙設(shè)計(jì)遍布項(xiàng)目的每一個(gè)空間。,17,suncity橫濱太陽(yáng)城,依靠強(qiáng)大的股東背景，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金、設(shè)備提供、酒店式運(yùn)營(yíng)管理等均有股東提供，降低開(kāi)發(fā)成本，分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 選址：選址近郊，以較低價(jià)格獲得土地。 高規(guī)格的酒店式裝修是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)及亮點(diǎn)。 高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場(chǎng)所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。 充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上體現(xiàn)個(gè)性化和精致性。,股東整合：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)各自的

9、資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本降低。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目區(qū)別于一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的氛圍。 功能設(shè)計(jì)：通過(guò)便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)造完整的生活圈。,項(xiàng)目啟示,項(xiàng)目要點(diǎn),18,suncity銀座太陽(yáng)城,suncity銀座 項(xiàng)目接待人員 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師 perkins eastma浦田尚志,19,項(xiàng)目背景： suncity租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)租賃期為25年。 由bda室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，與2006年投入運(yùn)營(yíng)。,項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約5-10分鐘車程。 緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開(kāi)闊的視野。是日本市中心養(yǎng)老項(xiàng)目的典型代表。,s

10、uncity銀座太陽(yáng)城,銀座四丁目,銀座太陽(yáng)城,約3km,20,suncity銀座太陽(yáng)城,項(xiàng)目規(guī)模 占地面積：4714 建筑面積：39277 總戶數(shù)：362戶（其中自理型314戶，介護(hù)型48戶） 自理型住宅單元中39間原先設(shè)計(jì)為介護(hù)式單元，后期由于需求度偏低，改建為自理型住宅單元。 戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：42.083.5，平均面積為65 介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積：21.448.7，平均面積為29.2 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：8460 介護(hù)型住宅單元公共空間面積為：3238 停車位：機(jī)械停車數(shù)88個(gè),21,suncity銀座太陽(yáng)城,營(yíng)收模式（括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民

11、幣） 僅吸納有自理能力的老人，項(xiàng)目?jī)?nèi)介護(hù)單元僅為入住老人身體過(guò)渡期服務(wù) 老人入住后可直至終老。 一次性入住金： 收費(fèi)方式和橫濱太陽(yáng)城一樣。 費(fèi)用在4035萬(wàn)12965萬(wàn)日元不等（3231037萬(wàn)），價(jià)格高出橫濱太陽(yáng)城約25%。 月金： 額外收費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目和橫濱太陽(yáng)城一樣。,22,suncity銀座太陽(yáng)城,服務(wù)人員配置 介護(hù)老人服務(wù)：1.5(老人) ：1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 與專門(mén)給日本皇室就醫(yī)的圣路加國(guó)際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)狀況 自理型住宅單元的入住率為68% 介護(hù)型住宅單元的入住率為53% 入住老人特點(diǎn) 項(xiàng)目由于地處市中

12、心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能 68%的銷售比例中，50%為長(zhǎng)期居住，還有50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所 入住老人多數(shù)為有國(guó)外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費(fèi)用 七成為女性，平均年齡77歲，三成為男性，平均年齡79歲。 三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住。,23,suncity銀座太陽(yáng)城,產(chǎn)品設(shè)計(jì)酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì),24,suncity銀座太陽(yáng)城,產(chǎn)品設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì),便于輪椅交匯的寬走道,機(jī)動(dòng)車自動(dòng)停車系統(tǒng),良好的室內(nèi)視野景觀,家屬接待區(qū),多功能廳,樓層公共區(qū),棋室,25,suncity銀座太陽(yáng)城,租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，降低了前期的開(kāi)發(fā)投入。 聘請(qǐng)頂級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)

13、設(shè)計(jì)，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級(jí)酒店。 酒店式運(yùn)營(yíng)管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)保證了專業(yè)化的服務(wù)。 選址在市中心區(qū)，吸引了很多對(duì)地段有偏好的老人入住和投資。,選址：選址在城市中心區(qū)，利于樹(shù)立形象，吸納高端人群。 醫(yī)療整合：醫(yī)療服務(wù)與頂級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作綁定，增加賣點(diǎn)的同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：沿用酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了服務(wù)功能，也起到項(xiàng)目會(huì)所的集聚效應(yīng)。,項(xiàng)目啟示,項(xiàng)目要點(diǎn),26,suncity,suncity 啟示 整合優(yōu)勢(shì)股東加入投資團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立賣點(diǎn)同時(shí)分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和樹(shù)立消費(fèi)者信任的基礎(chǔ)。 定位高端，聘請(qǐng)建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計(jì)領(lǐng)域的頂尖機(jī)

14、構(gòu)打造項(xiàng)目，樹(shù)立領(lǐng)軍品牌形象。,27,考察項(xiàng)目,高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目,收益前三的 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目,實(shí)業(yè)公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)商 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目,橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城,suncity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目,secom,orix,成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目,千葉項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目,側(cè)重研究、營(yíng)建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,28,公司背景 日醫(yī)學(xué)館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)已有21年歷史。 除養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。 開(kāi)

15、發(fā)項(xiàng)目 日醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)1250所，分布在日本全國(guó)，主要分為三大類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營(yíng)的福利性項(xiàng)目、日醫(yī)學(xué)館投資運(yùn)營(yíng)的全付費(fèi)制項(xiàng)目以及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。,本次考察的日醫(yī)學(xué)館兩個(gè)項(xiàng)目，分別為全付費(fèi)制項(xiàng)目及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。,日醫(yī)學(xué)館,29,日醫(yī)學(xué)館墨田,日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部 社長(zhǎng) 建部 悠,30,日醫(yī)學(xué)館墨田,項(xiàng)目背景 全付費(fèi)制項(xiàng)目（自理階段需老人全額支付費(fèi)用） 物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為30年。 占地面積：1859 建筑面積：3655 總戶數(shù)：76戶（其中夫妻居室6戶） 入住門(mén)檻：自理型老人和介護(hù)型老人均吸納，以介護(hù)型老人為主 入住率：90%

16、客戶特征 平均年齡80歲以上，以單身老人為主，男女比例為3:7. 60%的老人來(lái)自項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項(xiàng)目周邊 入住老人的子女在經(jīng)濟(jì)、照料上均有支持,營(yíng)收方式 一次性入住金+月金:根據(jù)一次性入住金繳納費(fèi)用的不同，月金付費(fèi)額度隨之變化。月金包含管理費(fèi)、租賃費(fèi)及餐費(fèi)。 收費(fèi)價(jià)格的核定標(biāo)準(zhǔn)為75歲以上的老人，如果年齡低于75歲，則一次性入住金價(jià)格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。 介護(hù)費(fèi)額外收取:墨田項(xiàng)目為介護(hù)保險(xiǎn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，老人由醫(yī)院評(píng)定介護(hù)等級(jí)后，政府相應(yīng)承擔(dān)老人在墨田項(xiàng)目消費(fèi)的90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。 其它費(fèi)用：醫(yī)療費(fèi)、日用品費(fèi)、理容費(fèi)等其它服務(wù)費(fèi)用，需額外付費(fèi)。,31,日醫(yī)學(xué)館墨田,32,產(chǎn)品設(shè)

17、計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì),日醫(yī)學(xué)館墨田,行政接待區(qū),電梯間,機(jī)械浴室,保溫送飯機(jī),自理居室,美容室,告知牌,洗衣房,33,日醫(yī)學(xué)館墨田,項(xiàng)目主要支出 工資支出約占70%、物業(yè)租金支出約占20%、行政耗材及能源支出約占10%。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)毛利接近10% 項(xiàng)目要點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：?jiǎn)T工隊(duì)伍和入住率 員工隊(duì)伍 養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的最大障礙是人才的缺失， 日本介護(hù)人員需具備服務(wù)資質(zhì)，這類資質(zhì)的獲得需要100小時(shí)的培訓(xùn)時(shí)間和若干實(shí)習(xí)時(shí)間。 穩(wěn)定的，好的員工隊(duì)伍是運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。 入住率 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利與否取決于入住率。 日醫(yī)學(xué)館項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)在入住率達(dá)到80%。 如何盡快的達(dá)到80%的入住率是運(yùn)營(yíng)成功的標(biāo)志。,

18、34,日醫(yī)學(xué)館北浦和,日醫(yī)學(xué)館北浦和項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部 社長(zhǎng) 建部 悠,35,日醫(yī)學(xué)館北浦和,項(xiàng)目背景 北浦和項(xiàng)目物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購(gòu)地興建和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，與2010年5月投入運(yùn)營(yíng)。 占地面積：1754 建筑面積：2223 總戶數(shù)：48戶（面積范圍2847.5） 入住門(mén)檻：僅吸納自理型老人 入住率：31% 客戶特征 以單身老人為主 老人多數(shù)來(lái)自項(xiàng)目5公里范圍內(nèi),36,日醫(yī)學(xué)館北浦和,營(yíng)收方式 月金收費(fèi)方式：按居室大小，月收費(fèi)141250日元（11300元）221250日元（17700元），月金包含租賃費(fèi)、基本監(jiān)護(hù)費(fèi)及行政管理費(fèi)。 租賃合同2年一簽，不續(xù)約需提前3個(gè)月通知。 不

19、需繳納一次性入住金，入住時(shí)近需支付23個(gè)月月金額度的手續(xù)費(fèi) 居室內(nèi)水電費(fèi)、餐費(fèi)及停車費(fèi)需額外收取 如需介助和介護(hù)服務(wù)，可由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)幫助聯(lián)系看護(hù)人員，自行洽談費(fèi)用.,37,日醫(yī)學(xué)館北浦和,服務(wù)人員比例 項(xiàng)目?jī)H配置34個(gè)接待和保安人員 項(xiàng)目主要支出 物業(yè)維護(hù)費(fèi) 產(chǎn)品特征 北浦和項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本等同與酒店式公寓和普通住宅 公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場(chǎng)。,餐廳,停車場(chǎng),閱讀室,信報(bào)箱,走道,38,日醫(yī)學(xué)館北浦和,居室內(nèi)設(shè)計(jì),39,北浦和項(xiàng)目定位成因 類似于墨田項(xiàng)目的介護(hù)式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。 北浦和位于東京郊區(qū)，土地費(fèi)用較低。 北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于

20、高收入?yún)^(qū)域，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。 項(xiàng)目要點(diǎn) 小型類酒店式公寓設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。 在介護(hù)沒(méi)有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場(chǎng)。 日醫(yī)學(xué)館預(yù)計(jì)項(xiàng)目回收期約為20年。,日醫(yī)學(xué)館北浦和,40,日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營(yíng)要點(diǎn),日醫(yī)學(xué)館,產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。 選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等公共配套便利的地方。 盡可能配置有介護(hù)設(shè)施，純自理式居所項(xiàng)目對(duì)老人吸引度不大，影響入住率。 運(yùn)營(yíng)模式 營(yíng)收方式：除個(gè)別項(xiàng)目外，基本沿用一次性入住金+月金的收費(fèi)方式 組織架構(gòu)：養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部下設(shè)四個(gè)部門(mén)：管理、營(yíng)銷、人力及財(cái)務(wù)部 客戶定位：以項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)的在

21、中高收入的老人為主 醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達(dá)成合作聯(lián)盟 服務(wù)外包：餐飲、洗滌等基礎(chǔ)工作采取服務(wù)外包。,41,日醫(yī)學(xué)館對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理解,日醫(yī)學(xué)館,養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。 項(xiàng)目定位非常關(guān)鍵，一般來(lái)說(shuō)老人入住成本越低，項(xiàng)目入住率越高，而入住率是項(xiàng)目盈虧的決定因素。 大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可能存在三大問(wèn)題：1、入住年齡段太過(guò)集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問(wèn)題。2、容易導(dǎo)致空置率的升高。3、大體量項(xiàng)目的服務(wù)人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的服務(wù)質(zhì)量下滑。 小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

22、，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢(shì)，并且靈活性高。 養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本隨著老人介護(hù)程度會(huì)逐步上升，需要公司控制后期通脹風(fēng)險(xiǎn)。 承諾老人直到離世的居住安全感和高品質(zhì)服務(wù)延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件。 一次性入住費(fèi)用的收取和額度的高低，運(yùn)營(yíng)時(shí)成本的合理控制，將直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利價(jià)值。 在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟(jì)條件下，日醫(yī)學(xué)館旗下項(xiàng)目的平均回收期為20年。,42,日醫(yī)學(xué)館對(duì)中國(guó)的拓展意向,日醫(yī)學(xué)館,日醫(yī)學(xué)館首先會(huì)發(fā)展日本本土市場(chǎng)。 對(duì)中國(guó)的政策、商業(yè)環(huán)境需要2-3年時(shí)間的了解后，再確定是否進(jìn)入。 日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運(yùn)營(yíng)三個(gè)分支哪個(gè)最先進(jìn)入市場(chǎng)目前尚未確定。,43,日醫(yī)學(xué)館 啟示 適當(dāng)控制養(yǎng)老地

23、產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營(yíng)，是養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低的發(fā)展方向。 日本經(jīng)濟(jì)處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學(xué)館2010年養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)為3%）和投資回收期長(zhǎng)（平均投資回收周期為20年）。 高素質(zhì)的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵因素 項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要可輻射的客戶圈 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要設(shè)立營(yíng)銷部門(mén)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)。,日醫(yī)學(xué)館,44,考察項(xiàng)目,高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目,收益前三的 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目,實(shí)業(yè)公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)商 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目,橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城,suncity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目,secom,orix,成

24、城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目,千葉項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目,側(cè)重研究、營(yíng)建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,45,secom,公司背景 secom最初是從事防盜報(bào)警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實(shí)業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。 secom也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)、保險(xiǎn)事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域。,46,secom成城,secom成城項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 項(xiàng)目營(yíng)銷代表,47,secom成城,項(xiàng)目背景 secom成城項(xiàng)目是secom和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開(kāi)發(fā)商）合作開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目已有22年歷史，是日本經(jīng)濟(jì)泡沫頂峰時(shí)期的產(chǎn)品。 占地面積：9973 建筑面積：22403

25、總戶數(shù)：157戶（面積范圍50130，介護(hù)房間18個(gè)） 入住門(mén)檻：僅吸納自理型老人 目前入住率：95%，運(yùn)營(yíng)最初5年入住率為60%，第七年為達(dá)到80%，80%是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧平衡點(diǎn)。 客戶特征 老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時(shí)年收入約在人民幣80萬(wàn)左右。 項(xiàng)目坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來(lái)自東京市中心老人。 絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項(xiàng)目。 目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客戶,48,secom成城,營(yíng)收方式 一次性入住金： 按居室大小，收取一次性入住金（10,35024,800萬(wàn)日元，相當(dāng)828198

26、4萬(wàn)人民幣）。 入住金涵蓋了老人終老前的房屋使用、介護(hù)服務(wù)兩項(xiàng)費(fèi)用。 一次性入住金15年內(nèi)可退還部分，15年后不再退還。 月金： 包含餐飲費(fèi)、管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)、水電能耗費(fèi) 費(fèi)用為29萬(wàn)34萬(wàn)日元/月/人，相當(dāng)于23,20027,200萬(wàn)元人民幣/月/人。 服務(wù)人員比例 目前入住老人170個(gè)，服務(wù)人員約60人。,49,secom成城,酒店式設(shè)計(jì)風(fēng)格,50,secom成城,公共空間設(shè)計(jì),頂層會(huì)所,陶藝室,樓層公共空間,醫(yī)務(wù)室,51,secom成城,居室內(nèi)設(shè)計(jì),介護(hù)居室,小露臺(tái),公共走廊,52,secom成城,secom成城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 一次性入住金中包含了房屋使用費(fèi)及服務(wù)費(fèi)用，因此項(xiàng)目一次性入住金額度是

27、同類地段普通住宅售價(jià)的兩倍。 老人過(guò)渡到介護(hù)階段后，可免費(fèi)入住到介護(hù)單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。 餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采取點(diǎn)菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強(qiáng)了消費(fèi)自主性。 銀行、郵局等提供上門(mén)服務(wù)，提供老人居住便利性。 一次性入住金逐年往上漲，與此對(duì)應(yīng)的是周邊普通住宅基本沒(méi)有漲幅。 每?jī)赡陼?huì)就月金收費(fèi)額度與入住老人協(xié)商，但近20年只上漲一次。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會(huì)雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。 每年項(xiàng)目會(huì)對(duì)高收入的目標(biāo)客戶發(fā)送8萬(wàn)封左右的營(yíng)銷信件，但有入住意向回復(fù)的僅有30人左右。,53,sec

28、om成城,secom成城項(xiàng)目 啟示 養(yǎng)老地產(chǎn)主要的賣點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)服務(wù)，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的安全和穩(wěn)定。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購(gòu)一個(gè)安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。 養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶粘性較強(qiáng)，但更替性弱，后期價(jià)格上漲的可能性少，項(xiàng)目的收益主要取決于消費(fèi)者支付第一筆大額資金的流入。,54,secom世田谷下馬,secom世田谷下馬項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 secom養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理 三重野 真,55,secom世田谷下馬,項(xiàng)目背景 secom旗下共有8個(gè)全資運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中

29、三個(gè)租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)，五個(gè)購(gòu)地自建運(yùn)營(yíng)。 世田谷下馬項(xiàng)目是secom購(gòu)地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，與2006年投入運(yùn)營(yíng)。 占地面積：2163 建筑面積：3430 總戶數(shù)：61戶 入住門(mén)檻：自理和介護(hù)老人均吸納，以介護(hù)老人為主。 入住率：90% 營(yíng)收方式 一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付（價(jià)格高于一次性支付方式） 月金：月金包括兩個(gè)部分，一個(gè)部分為管理費(fèi)和餐費(fèi)的組合，另一個(gè)部分為介護(hù)保險(xiǎn)的自付部分。 額外費(fèi)用：包括介護(hù)品、消費(fèi)品、水電費(fèi)、美容費(fèi)等其它消費(fèi)性支出。,56,secom世田谷下馬,secom世田谷下馬項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 選址：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。 開(kāi)發(fā)周期

30、：獲得土地后，預(yù)計(jì)一年時(shí)間完成設(shè)計(jì)施工、開(kāi)業(yè)前3個(gè)月開(kāi)始銷售，1-2年時(shí)間完成滿租。（secom旗下項(xiàng)目最長(zhǎng)的滿租期花了4年時(shí)間）。 管理方式：組團(tuán)式管理，將61戶分成5個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)置有固定的服務(wù)人員。易于老人和工作人員熟悉彼此，達(dá)到最佳的照看效果。 管理架構(gòu)：服務(wù)人員和老人的比例為1:1.5，其中50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在20-30歲，50%為臨時(shí)員工，年齡在40-50歲。服務(wù)人員工作時(shí)間為四班制，覆蓋24個(gè)小時(shí)。正式員工中，包括負(fù)責(zé)社長(zhǎng)一人，護(hù)士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員1人。項(xiàng)目營(yíng)銷則統(tǒng)一由總部管理。 服務(wù)理念：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生

31、活，保證其生活的私密性和尊嚴(yán)感。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等服務(wù)。以對(duì)待親人的態(tài)度對(duì)待老人。 運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵：一、度過(guò)入住率未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)前的經(jīng)營(yíng)期；二、運(yùn)營(yíng)團(tuán)體的負(fù)責(zé)人非常關(guān)鍵，負(fù)責(zé)人需要具有經(jīng)營(yíng)頭腦并擁有對(duì)待員工和老人的愛(ài)心。 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：老人突發(fā)意外狀況時(shí)，獲得老人家人的理解。,57,secom世田谷下馬,對(duì)中國(guó)的開(kāi)拓意向 secom目前沒(méi)有在中國(guó)發(fā)展的打算。,secom世田谷下馬項(xiàng)目 啟示 小組團(tuán)化管理，利于控制服務(wù)質(zhì)量，也利于建立老人熟悉的環(huán)境。 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及壓力，絕大多數(shù)來(lái)源于老人的家人。,58,考察項(xiàng)目,高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目,收益前三的 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目,實(shí)業(yè)公

32、司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)商 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目,橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城,suncity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目,secom,orix,成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目,千葉項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目,側(cè)重研究、營(yíng)建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,59,orix千葉,orix千葉項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部 部長(zhǎng) 國(guó)仲伸浩,60,orix千葉,公司背景 orix千葉項(xiàng)目由orix不動(dòng)產(chǎn)和handy netword international 共同投資。 其中orix不動(dòng)產(chǎn)持有75%的股權(quán)，handy netword internation

33、al持有25%的股權(quán)。 handy netword international公司的主要業(yè)務(wù)為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療顧問(wèn)，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領(lǐng)域具有很高的知名度。 日本2000年設(shè)立介護(hù)保險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展，2005年，orix進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前orix在5年時(shí)間已發(fā)展了20個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。,61,orix千葉,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 orix千葉項(xiàng)目地塊最初是日本經(jīng)濟(jì)泡沫高峰期開(kāi)發(fā)的一個(gè)婚紗市場(chǎng)，后來(lái)由于經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，婚紗市場(chǎng)倒閉，orix不動(dòng)產(chǎn)以很低的價(jià)格獲得這塊土地。 orix千葉項(xiàng)目與2006年開(kāi)始營(yíng)業(yè) 項(xiàng)目地處距離千葉繁華區(qū)2公里的位置，距離輕軌站約10分鐘路程。項(xiàng)目周邊是日本

34、經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前期的開(kāi)發(fā)區(qū)，后來(lái)一直沒(méi)有得到發(fā)展。項(xiàng)目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約6-7萬(wàn)。 項(xiàng)目背景 占地面積：3904 建筑面積：10147 總戶數(shù)：233戶（高區(qū)為自理性居室，共141戶；低區(qū)為介護(hù)居室，共92戶） 入住門(mén)檻：自理老人及介護(hù)老人均吸納。 入住率：自理居室入住率30%，介護(hù)居室入住率70%,62,orix千葉,營(yíng)收方式 一次性入住金（會(huì)費(fèi)）+月金（租賃費(fèi)、管理費(fèi)及餐費(fèi)）+額外收費(fèi)。 一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿12年可按比例返還。 客戶特征 七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等,63,產(chǎn)品設(shè)計(jì)

35、考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。 車位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。 雙餐廳設(shè)計(jì)，自理老人和介護(hù)老人區(qū)分用餐。 餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。 頂樓設(shè)計(jì)有遛狗區(qū)。,orix千葉,按摩浴缸,高低不同的餐椅,64,居室內(nèi)設(shè)計(jì),65,orix千葉,orix千葉項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) orix養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要結(jié)合普通住宅發(fā)展，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計(jì)算后的財(cái)務(wù)指標(biāo)。 無(wú)論普通住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在80-100居室以內(nèi)，這個(gè)規(guī)模是人員效率和運(yùn)營(yíng)效率最高效的規(guī)模。 orix養(yǎng)老地

36、產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來(lái)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)作為顧問(wèn)，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。 自行組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛(ài)心比技術(shù)更重要。 養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤(rùn)薄，但一旦盈利后，是一個(gè)穩(wěn)定長(zhǎng)效的現(xiàn)金流。 養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目的信譽(yù)度非?？粗?，orix采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。,66,orix千葉,在中國(guó)開(kāi)拓意向 以前沒(méi)有考慮過(guò)到中國(guó)發(fā)展市場(chǎng)，后期如果有合適的機(jī)會(huì)可以考慮發(fā)展。,orix千葉項(xiàng)目

37、 啟示 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)提高普通房地產(chǎn)商品的附加價(jià)值（配套多樣化，提供居住的安心。） 養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開(kāi)發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。 養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建，很難依靠外來(lái)力量，更多需要自身經(jīng)驗(yàn)的累積。 遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口不足，也很難贏得高入住率。,67,考察項(xiàng)目,高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目,收益前三的 運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目,實(shí)業(yè)公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)商 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目,橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城,suncity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目,secom,orix,成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目,千葉項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目,側(cè)重研究、營(yíng)建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,68,橫濱藤尺項(xiàng)目,橫濱藤尺項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 伸福祉會(huì)社 理事 片山 江,69,橫濱藤尺項(xiàng)目,項(xiàng)目背景 橫濱藤尺項(xiàng)目是由政府投資，伸福祉會(huì)社運(yùn)營(yíng)的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 會(huì)社負(fù)責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開(kāi)發(fā)組建的16個(gè)項(xiàng)目，最后由一家上市公司整體收購(gòu)。由于與上市公司簽訂