新天地商業(yè)探討.ppt

1、1,2,上海新天地 景色賞析與商業(yè)模式探討,3,4,5,石庫門,休閑吧,夜景,廣場,影城,人工湖,會所,模式,全都是故事 .,寶典,歌吧,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,A 太平橋人工湖綠地,B 上海新天地,C 翠湖天地,D 企業(yè)天地,E 瑞安總部大樓,N,S,19,新老城區(qū)結(jié)合開發(fā)六步法,找準(zhǔn)5%核心元素,改造景觀環(huán)境,注重功能型配套,周邊消費支持,打造5%的樣板,帶動95%的其余地產(chǎn),20,總結(jié)：,希望公司業(yè)務(wù)發(fā)展蒸蒸日上，企業(yè)與員工的價值共同提升。,“總結(jié)”是進步最快的方法；“預(yù)測”是增強決策能力的手段。,借鑒照搬，任何成功的案例，都是若干個成功元素

2、的結(jié)合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。,21,歡迎大家研討，指正。,22,上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo),上海新天地設(shè)計單位簡介,上海新天地開發(fā)商簡介,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,上海新天地簡介,石庫門簡介,休閑吧,新天地商業(yè)分析,23,上海新天地已是被公認(rèn)為國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是上海著名的旅游景點中最繁華熱鬧的地方。上海新天地外表是一群石庫門建造而成的上海早期建筑物，當(dāng)年的磚墻，當(dāng)年的瓦，保留著老上海的歷史風(fēng)情和文化底蘊；在上海新天地的里面是一個紙醉金迷的國度，按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界、消費體驗度身訂做，無一不體

3、現(xiàn)出閑適生活的氛圍和格調(diào)。 上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，很多國際極商鋪紛紛進駐。 座落于上海黃金地段的商業(yè)中心城區(qū)，上海新天地南側(cè)與淮海路、黃陂南路和馬當(dāng)路交匯，地理位置極其優(yōu)越。在新天地的周邊集合了上海商業(yè)中心地區(qū)，交通方便快捷。每到夜幕降臨在上海新天地，搖曳的風(fēng)姿，動感的節(jié)奏和夜光杯，讓您不得不愛上上海這座城市，細(xì)細(xì)品味著上海的悠久文化底蘊。 上海新天地改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物

4、的石庫門注入了新的生命力。,上海新天地簡介,24,石庫門是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一般是石庫門建筑，它起源于太平天國起義時期，當(dāng)時的戰(zhàn)亂迫使江浙一帶的富商、地主、官紳紛紛舉家擁入租界尋求庇護，外國的房產(chǎn)商乘機大量修建住宅。上個世紀(jì)二三十年代，圍合仍是上海住宅的主要特征，但不再講究雕刻，而是追求簡約，多進改為單進，中西合璧的石庫門住宅應(yīng)運而生。這種建筑大量吸收了江南民居的式樣，以石頭做門框，以烏漆實心厚木做門扇，這種建筑因此得名“石庫門”。 我國的普通郵票第23組中國民居中的上海民居圖案采用的就是石庫門建筑。中國共產(chǎn)黨也誕生在望志路（今興業(yè)路76號）一幢典型的石庫門建筑中。 上海素享

5、“萬國建筑博覽會”之美譽。外灘的馬路一側(cè)，一幢幢哥特式、羅馬式、文藝復(fù)興式、巴洛克式等中西合璧、風(fēng)格迥異的巍峨大廈展示了建筑藝術(shù)的風(fēng)采。同樣，上海的近代住宅建筑也可謂洋洋大觀、多姿多彩。漫步在大街小巷，細(xì)細(xì)品味這些上海的民居住宅，你會覺得那獨具神韻的老房子也是一道道美不勝收的風(fēng)景。石庫門住宅脫胎于中國傳統(tǒng)的四合院。十九世紀(jì)后期，在上海開始出現(xiàn)用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)加磚墻承重建造起來的住宅。這種中西建筑藝術(shù)相融合的石庫門作為建筑和文化的產(chǎn)物，在中國近代建筑史上留下了深深的烙印。它的出現(xiàn)是一種城市生活的必然。洋場風(fēng)情的現(xiàn)代化生活，使庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破，取而代之的是適合單身移民和小家庭居住的石庫門

6、弄堂文化。石庫門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。,石庫門簡介1,25,石庫門簡介2,石庫門建筑盛行于本世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時民居的四分之三以上，至今還有近40的申城市民居住在有一個多世紀(jì)歷史的石庫門中。 石庫門多為磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，坡型屋頂常帶有老虎窗，紅磚外墻，弄口有中國傳統(tǒng)式牌樓。大門采用二扇實心黑漆木門，以木軸開轉(zhuǎn)，常配有門環(huán)，進出發(fā)出的撞擊聲在古老的石庫門弄堂里回響。門楣做成傳統(tǒng)磚雕青瓦頂門頭，外墻細(xì)部采用西洋建筑的雕花刻圖。二樓有出挑的陽臺，總體布局采用了歐洲聯(lián)排式風(fēng)格。現(xiàn)在

7、，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石庫門里弄被作為近代優(yōu)秀建筑整組保存。 石庫門里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)浚粯窃钆_間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。 上海民居有“弄”的稱法，其他城市的人甚至讀不準(zhǔn)這個詞的音，其實，“弄”只是有別于街面房子的“胡同”的通稱。早期的石庫門大多叫弄、里，就是我們常說的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常

8、用弄、里、坊、村、公寓、別墅等名號，級別逐次提高。后幾種又稱為新式里弄，居住條件已明顯優(yōu)于早期的老式石庫門，配有歐式壁爐、屋頂煙囪、通風(fēng)口、大衛(wèi)生間等。,26,石庫門簡介3,新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀(jì)二十年代后期的租界內(nèi)，總體上比石庫門更接近歐洲近代住宅的建筑風(fēng)格。建筑形式多為混合結(jié)構(gòu)，注重使用功能。新式里弄外形別致整齊，裝修精致舒適，室外弄道寬敞，樓前庭院蔥綠，居住環(huán)境優(yōu)美，有別于舊式石庫門。 正面設(shè)大玻璃陽臺，使房屋的通風(fēng)采光條件更為良好；陜南村（原皇家花園，陜西南路151號），1930年由法國天主教會建造，抗日戰(zhàn)爭前該處全是外國人居住，由蝶式點狀型四層住宅組成一個建筑群。上海的民居除了弄堂

9、外，大樓公寓式民居則體現(xiàn)了近代建筑藝術(shù)的高雅華麗，能反映上海城市風(fēng)貌和建筑設(shè)計師的獨具匠心。大樓公寓集中在當(dāng)時的商業(yè)交通繁華路段，解放前多為中外高級職員居住。欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。如淮海中路雁蕩路上的永業(yè)大樓，采用四方攢頂和轉(zhuǎn)角處的園形屋頂，形成了大樓獨特的屋面輪廓線。如上海最早的外廊式公寓淮海路上的武康大樓（東美特公寓），有特色的仿生建筑武康路密丹公寓等等。這些大樓在現(xiàn)代化的建筑群中會顯得矮小蒼老，但它們所獨有的滄桑感和貴族氣卻是高樓新貴們無法比擬的。,27,上海新天地開發(fā)商簡介,上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發(fā)的。 瑞安集團由集團主席羅康瑞先生于一九

10、七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個多元化的集團，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機構(gòu)文化及長遠(yuǎn)目標(biāo)，均反映了集團追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。 在一九九七年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(瑞安建業(yè))，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項目，并獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型

11、市中心商住綜合發(fā)展項目，以及配合城市總體規(guī)劃、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項目的權(quán)利。,瑞安地產(chǎn)原為瑞安集團旗下的主要房地產(chǎn)開發(fā)公司，自集團于二零零四年把中國內(nèi)地的主要地產(chǎn)發(fā)展項目注入瑞安房地產(chǎn)發(fā)展后，瑞安地產(chǎn)主要從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，在香港、中國內(nèi)地及紐約均有投資項目。,28,上海新天地設(shè)計單位簡介,美國SOM國際有限公司（簡稱：SOM）成立于1936年，提供建筑規(guī)劃，室內(nèi)結(jié)構(gòu)和工程設(shè)計方面的專業(yè)服務(wù)。SOM因在美國和全球四十多個國家為各種不同項目提出有創(chuàng)意的設(shè)計而領(lǐng)先同行并聞名于世。SOM的多項設(shè)計榮獲美國專業(yè)組織的各項大獎。設(shè)計項目主

12、要有：芝加哥西爾斯大樓，上海金貿(mào)大樓，沙特阿拉伯國際機場，倫敦CANARY碼頭規(guī)劃設(shè)計，香港國際會議中心，北京工商銀行大樓等。,29,上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)1,30,上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)2,31,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,從中國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式來看，基本有超級購物中心式地產(chǎn)、精品百貨式地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、老城區(qū)地產(chǎn)、新城區(qū)地產(chǎn)、專業(yè)性地產(chǎn)、文化和旅游地產(chǎn)和創(chuàng)意地產(chǎn)這八類模式。這八類模式的分類標(biāo)準(zhǔn)暫時比較模糊，通常一個項目是幾種模式綜合的體現(xiàn)。 超級購物中心式地產(chǎn)模式，指的是最近幾年來在我國不斷升溫的以SHOPPING MALL為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要代表項目有“北

13、京金源MALL”。 精品百貨式地產(chǎn)模式，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項目有“臺灣新光百貨”。 奧特萊斯地產(chǎn)模式，譯為OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項目有“燕莎奧特萊斯購物中心”。 老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是對傳統(tǒng)的老城區(qū)進行開發(fā)的模式主要代表項目為“上海新天地”。 新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進行前瞻性分析進行開發(fā)的模式，主要代表項目為“廣州天河城”。 專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項目為“中關(guān)村商業(yè)街” 文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點，通過

14、文化牌和旅游牌來吸引消費者，繼而提升地產(chǎn)價值的開發(fā)模式，主要的代表項目為“北京蘋果社區(qū)”。 創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式，該模式的火爆與政府極力推動密切相關(guān)。北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要明確提出要將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為北京市重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。主要的代表項目為“北京718創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。,32,33,34,5,35,4,36,3,37,2,38,1,39,START,40,41,休閑吧,漫步新天地，仿佛時光倒流，重回當(dāng)年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門楣，使得觀光客仿佛置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海。然而一步跨進每個建筑內(nèi)部，則又是非?，F(xiàn)代和時

15、尚。原先的一戶戶隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調(diào)，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫和立式老唱機悄聲傾訴著主人的文化品味。門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時空之感。,42,43,（1）定位 上海新天地商業(yè)部分的規(guī)劃定位主要經(jīng)歷了三個階段： 第一個階段強調(diào)定位綜合性，因為當(dāng)時上海沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物、旅游和文化等全部融合在一起，開發(fā)商覺得定位綜合性可能有很大的市場空間。 第二階段的定位，投資方希望把上海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色

16、的都市旅游景點，成為外地人到上海的必到之處。 第三階段的定位是：把新天地建設(shè)成為一個國際交流和聚會的地方。為此瑞安集團在石庫門建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變原先居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。,44,（2）規(guī)模 上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。上海目前開始營運的Mall就有8家，最大的上海正大廣場達24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達10萬平方米。,45,（3）選址 上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個良好的高起點。投資方香港瑞安集團的董事長羅康瑞因此而對上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判模J(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟增長肯定是掛鉤的，在過去這10年中，上海的經(jīng)濟增長平均達到了12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個項目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。,46,（4）模式 管理者與經(jīng)營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認(rèn)可。