中心城商業(yè)廣場商業(yè)運營管理模式計劃書

1、中心城市商業(yè)廣場商業(yè)運營管理模式規(guī)劃目錄介紹企業(yè)管理公司的職能企業(yè)管理公司結(jié)構(gòu)企業(yè)管理公司收支預算企業(yè)管理公司的經(jīng)營管理與激勵介紹隨著公司于2012年8月按計劃收購體育場地塊，以及中心城商業(yè)廣場于2012年第四季度全面開業(yè)，卓品地產(chǎn)占據(jù)福泉高端住宅、商業(yè)和未來寫字樓市場的布局已初具規(guī)模。如何提高“中心城福泉花園卓品地產(chǎn)”的品牌知名度，實現(xiàn)項目產(chǎn)品利潤最大化，將是公司未來幾年發(fā)展目標中的一個重要課題。同時，隨著近兩年福泉市政府土地供應量的增加，市場競爭將日益激烈，目標市場細分和產(chǎn)品差異化將是搶占市場份額的必要手段。中心城商業(yè)廣場一期、二期和三期建成并開業(yè)后，預計將達到5.3萬平方米(一期1萬平方

2、米，二期2.4萬平方米，三期1.9萬平方米)。中心城將成為一個新的商業(yè)區(qū)，擁有復雜的業(yè)態(tài)，如交叉主題百貨商店、街頭精品百貨商店、美食街、超市、動畫、家居生活中心、電影院、娛樂文化中心和社區(qū)設(shè)施。根據(jù)目前我國中等城市商業(yè)地產(chǎn)的人均占有面積，中心城區(qū)商業(yè)廣場的容量足以覆蓋福泉市主城區(qū)。福泉市現(xiàn)有商鋪約4.5萬平方米，預計三年內(nèi)新增2.7萬平方米(不含中心城商業(yè)廣場三期)。也就是說，據(jù)估計，到2015年，福泉市的商業(yè)控股數(shù)量將達到或超過125，000平方米，這將導致大量的閑置業(yè)務或低價出租和低價銷售。招商只是實現(xiàn)目標定位和實施招商目標的一個環(huán)節(jié)和過程，而招商后的管理是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值和提升品牌形象的

3、靈魂工作，運作是對所有前期工作的檢查，是整體持續(xù)服務和效益的保證。大型商業(yè)區(qū)或購物中心的物業(yè)管理是物業(yè)管理的一種特殊形式，不僅僅是安全和清潔，而是一個了解商業(yè)、機電和物業(yè)管理的團隊。商業(yè)物業(yè)管理的重中之重是商業(yè)開業(yè)的追加投資調(diào)整，以及機電、保安、保潔的責任。一般來說，在商業(yè)零售業(yè)中，商業(yè)項目應該有三年的潛伏期，而且至少有兩年的潛伏期。做商業(yè)地產(chǎn)和購物中心是一系列業(yè)態(tài)的集合，開業(yè)后會有很多問題，要有足夠的心理準備，還要經(jīng)過市場培育期，這樣才能迎接陽光。開放是一個分水嶺。開業(yè)后，遇到了很多麻煩，如主店投訴、業(yè)主投訴、商戶投訴、機電維修投訴、環(huán)保要求投訴等。尤其是市場的培育。如何在前三年不穩(wěn)定的前提

4、下進行良好的經(jīng)營管理和租金變化，從而實現(xiàn)業(yè)務形式的鎖定，最終形成一個商業(yè)圈。目前，福泉盛源商業(yè)管理有限公司作為貴州卓品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場部下的職能管理組，主要負責一期商業(yè)租金和物業(yè)管理費的收取、商戶一期租金變更管理、二期招商、商戶物業(yè)問題的解決。隨著中心城商業(yè)廣場二期的開業(yè)以及三期規(guī)劃完成后的相關(guān)工作，目前的工作職能將遠遠不能滿足公司要求的結(jié)果。專業(yè)性不足、分工不清、團隊結(jié)構(gòu)不合理、營業(yè)后工作時間和營銷部門混亂、拓展能力不足、無法有效吸納專業(yè)人才等問題將制約福泉盛源商業(yè)管理有限公司作為中心城市商業(yè)廣場運營商的管理水平和效果，無法為項目的銷售提供更強有力的支持。針對這種情況，建議將福泉盛源商

5、業(yè)管理有限公司重新作為卓品地產(chǎn)的獨立部門或子公司進行經(jīng)營管理，并根據(jù)市場需求合理配置人員，將符合商業(yè)運作的規(guī)劃方案、管理方案和廣告推廣資金使用方案有效結(jié)合起來，完善職能，實現(xiàn)經(jīng)營目標。投資運營管理和商業(yè)銷售協(xié)助被明確定義為福泉盛源商業(yè)管理有限公司運營管理的兩條主線，長期目標是培養(yǎng)一支具有良好職業(yè)道德、尊重員工、尊重合作伙伴、認同公司價值觀和發(fā)展理念的運營管理團隊。1、企業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司的職能按業(yè)務塊、宏觀和微觀可分為以下幾類：(詳見商業(yè)物業(yè)管理手冊)1.商業(yè)物業(yè)規(guī)劃和工程/裝飾管理(1)商業(yè)物業(yè)的早期管理一、商業(yè)項目設(shè)計階段的物業(yè)設(shè)計建議二、物業(yè)管理市場調(diào)研工作c、主要門店物業(yè)服務(

6、定制業(yè)務)d、物業(yè)管理成本計算e、商戶裝修管理(2)環(huán)境建設(shè)與管理一、商業(yè)物業(yè)清洗系統(tǒng)規(guī)劃二、安全管理體系規(guī)劃三、商業(yè)綠化和美容管理任務d、光環(huán)境建設(shè)(3)安全管理和風險控制一、風險源識別的內(nèi)容、范圍、識別方法和安全風險類型b.風險評估和控制三、消防管理特點及組織運行管理d、消防設(shè)施運行管理五、治安防范與秩序維護管理模式f、安全管理的宣傳和推廣(4)交通組織與管理一、內(nèi)外交通組織系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化b.停車場的設(shè)計優(yōu)化c.停車場誘導系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化d、購物中心/購物中心貨運走廊的設(shè)計優(yōu)化(5)商業(yè)工程管理的早期干預一、項目決策可行性研究階段干預要點b.規(guī)劃設(shè)計階段的干預要點c、設(shè)備安裝調(diào)試階段干預點d

7、、竣工驗收的干預要點裝飾階段的介入f、商業(yè)工程項目管理及驗收(6)商業(yè)工程問題的整改一、工程遺留物的一般處理方案b.工程問題和缺陷的原因三、企業(yè)管理工程客戶服務系統(tǒng)人員組成(7)商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目標和任務一、商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容b.商業(yè)工程設(shè)備的固定資產(chǎn)管理三、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理d.商業(yè)工程設(shè)備和設(shè)施的維護和保養(yǎng)e.商業(yè)工程設(shè)備和設(shè)施維護的基本要求2.零售業(yè)態(tài)管理的應用與深化根據(jù)卓品地產(chǎn)未來可能開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，我們應在前期做好定位、規(guī)劃和設(shè)計工作，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化、提高品牌知名度和為公司創(chuàng)造利潤的目標a、標準化：根據(jù)已開放項目的目標點，用積累的通用語言和標準化語言進行總結(jié)

8、，使今后類似新項目的設(shè)計也能按照這種標準化來實施，并不斷豐富和完善。b、適應性：在設(shè)計理念上，我們應該與設(shè)計單位進行更多相關(guān)的討論。所謂適應性是指建筑的多變和兼容，從而保持可持續(xù)發(fā)展的生命力。性能：主要審批建筑物的性能，如機電設(shè)備系統(tǒng)、建筑材料等。出于社會效益的考慮，也控制了中心城市商業(yè)廣場建設(shè)各個階段的投資和運營成本，并更加注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計。d、動線：深入研究各種商業(yè)模式，在設(shè)計初期加強討論，核心是設(shè)計動線，反復設(shè)計動線，使動線設(shè)計沒有盲點或死角，從而提高商業(yè)的合理性和可用性。e主題：這是目前大中型購物中心發(fā)展的要求。基于主題的業(yè)務將更有效地吸引細分的消費群體，塑造公司的品牌形象。使

9、中心城市成為一個社會活動、個性化和人性化的體驗場所。f.休閑：減少新項目中的零售形式，突出休閑功能，滿足繁榮時期人們的個性化和休閑需求。(2)商業(yè)項目定位的考慮因素a.選址取決于真正的功夫，而不是教科書，它更多地取決于經(jīng)驗，這是零售人員，物業(yè)管理人員和開發(fā)設(shè)計師的智慧的融合，他們大多是經(jīng)驗的積累。b.規(guī)模確定：協(xié)助開發(fā)設(shè)計部門根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和當?shù)厥袌龅娜萘亢唾Y源可利用性，最終確定商業(yè)規(guī)模、主店、副主店和一般業(yè)務的規(guī)模和組合。確定主店：在確定地址和規(guī)模后，它是主店和次店。如何選擇主店以最大化可售物業(yè)組合以及如何優(yōu)化平均銷售價格是確定主店的重要參考因素。d、搞好設(shè)計：主要在于以下四個關(guān)鍵點

10、人的流線這是設(shè)計的第一要素。單通道是最好的，最多一個環(huán)路。這條路線上的人方向感強，容易找到位置；視覺透明度在視線范圍內(nèi)，你看到的店鋪越多越好，這可以刺激人們的購買欲望；運輸系統(tǒng)卸貨區(qū)應盡可能布置在地下，人員和車輛應分流，以免與地面爭奪位置；主店技術(shù)標準不同形式的主店有不同的要求，如樓層高度、裝卸要求。只有在吸引投資前與主要門店進行技術(shù)對接，我們才能很好地掌握這些東西。只有這樣，才能更好地實現(xiàn)物業(yè)利用率。3.商業(yè)項目的現(xiàn)場職能管理一、商業(yè)項目管理形式規(guī)劃分析：自購自養(yǎng)、業(yè)主委托經(jīng)營、公司委托經(jīng)營、售前招商、直銷、售后包租、混業(yè)經(jīng)營b、建立輔助銷售運營管理系統(tǒng)：制定銷售價格和小業(yè)主回租之間關(guān)系的策

11、略解決零售商、餐廳和其他商戶的建筑調(diào)整需求制定租賃合同的管理方法和程序制定商業(yè)場所管理措施，包括商店形象制定促銷活動的管理措施建立面向服務的管理團隊c、商業(yè)項目成本管理：制定設(shè)施維護費用預算準備促銷費用計劃員工工資和福利外部公司人員的費用公關(guān)費用現(xiàn)場常規(guī)包裝成本d.商業(yè)項目的收益管理非物業(yè)位置的租金收入日常管理費用收入(計劃收取租金收入的2%)每個商家在促銷活動中的投資和實際成本之間的差異停車場和廣告收入二、企業(yè)管理公司結(jié)構(gòu)1.盛源企業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理工程主管物業(yè)主管藝術(shù)策劃總監(jiān)行政辦事員，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析運營主管日常水電服務、機電設(shè)備維護保安隊長清潔班長客戶服務經(jīng)理業(yè)務管理員停車場管

12、理費訂單維護員清潔工注：在人員結(jié)構(gòu)上，總經(jīng)理和財務部由卓品地產(chǎn)的管理人員兼任。短期內(nèi)，不會增加專職人員，他們的工資和福利也不會計入盛源的商業(yè)成本。2.全職人員配置表職稱人事部門編制人員主要的工作征服優(yōu)越的直接在.之下年少的工資處理副總經(jīng)理1綜合投資運營管理卓品總經(jīng)理運營經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理8500運營經(jīng)理1負責投資促進和業(yè)務管理副總經(jīng)理業(yè)務管理員，業(yè)務后臺3000-4500元/月業(yè)務管理員、客戶服務管理員2商業(yè)家庭維護客戶條件并補充商業(yè)資源運營經(jīng)理不1500-2500元/月藝術(shù)策劃總監(jiān)1平面設(shè)計、廣告資源優(yōu)化、宣傳資料制作副總經(jīng)理不3000-4000元/月行政后勤辦公室1部門間的數(shù)據(jù)管理、信息收集和

13、對接運營經(jīng)理不1700-2500元/月道具員1負責商業(yè)物業(yè)管理副總經(jīng)理物業(yè)工程師、保安主管和清潔主管2500-3000元/月堵漏人員1負責商業(yè)物業(yè)設(shè)備的維護，協(xié)助商戶進行水電服務道具員不1800-2500元/月安全主管1商業(yè)物業(yè)的日常安全維護和停車場管理道具員保安人員1300-2000元/月清潔主管1商業(yè)物業(yè)的日常健康維護道具員清潔工1500元/月保安人員12(包括停車場管理)商業(yè)日常巡邏和維護工作安全主管不1100-1500元/月清潔工10商業(yè)物業(yè)的日常清潔清潔主管不850-1200元/月總數(shù)3263，500元/月注：薪資計算基于高位數(shù)標準3、企業(yè)管理公司工作時間安排和人員工資高低位數(shù)計算(

14、1)企業(yè)管理公司的工作時間分為兩類：早班：9: 0017: 00夜班：13: 0020: 00經(jīng)理們每周休息一天清潔人員分為兩類：早班：7: 0014: 00夜班：13: 0020: 00保安分為三個級別(24小時巡邏和商業(yè)停車場管理費)早班：8: 0016: 30中班：16: 0023: 30夜班：23: 008: 00根據(jù)這一工作時間，管理人員將在工作時間內(nèi)吃工作餐，保安和清潔人員將按每月200元的標準得到補貼。職稱當前工資當前福利商業(yè)后基本工資績效工資最高年收入最低年收入副總經(jīng)理8500市場部相關(guān)獎金70008500營業(yè)收入獎金(基數(shù)1.6)134，400元84000元運營經(jīng)理40003500營業(yè)收入獎金(基數(shù)1.5)63000元4 . 2萬元道具員30002500營業(yè)收入獎金(基數(shù)1.5)45000元3萬元業(yè)務管理和客戶服務18002000市場部相關(guān)獎金1800營業(yè)收入獎金(基數(shù)1.4)30240元21600元安全主管18001600營業(yè)收入獎金(基數(shù)1.4)26880元19，200元水電、行