房地產(chǎn)估價第三章價格與影響因素

1、房地產(chǎn)估價,第三章 房地產(chǎn)價格及影響因素,1 房地產(chǎn)價格,1.1 定義 房地產(chǎn)價格：和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益 1.2 房地產(chǎn)價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求,1.3 房地產(chǎn)價格的特征,（1）受區(qū)位影響大 （2）房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產(chǎn)價格易受交易者個別因素的影響,1.4 房地產(chǎn)價格的種類,（1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 成交價格：指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交

2、價格 市場價格：某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（平均數(shù)。眾數(shù)、中位數(shù)等） 理論價格：在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟人的行為和預(yù)期是理性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 評估價格：估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格,（2）基準地價、標定地價、 基準地價：以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相同、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格 標定地價：在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格,房屋重置價格、

3、重建價格,房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調(diào)重建房屋與原房屋的“功能”相同，“重建價格”強調(diào)重建房屋的與原房屋的“完全”相同,（3）總價格、單位價格、樓面地價 總價格：指某一宗地或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格 單位價格：單位面積的房地產(chǎn)價格 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地價

4、格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率,（4）市場調(diào)節(jié)價，政府指導(dǎo)價 市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者（從事生產(chǎn)、經(jīng)營商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個人）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導(dǎo)價，是指依照中華人民共和國價格法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格,（5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格 （7）現(xiàn)房價格、期房價格 現(xiàn)房價格：以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格 期房價格：以未來狀況房地產(chǎn)為交易標的的價格,（8）起價、

5、標價、成交價、均價 起價：所銷售商品房最低價格 標價：商品房出售者在其價目表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 成交價：買賣雙方實際交易價格 均價：所銷售商品房的平均價格,（9）保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價 * 出現(xiàn)在拍賣中的一組價格 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） 應(yīng)價：競買人對拍賣師報出價格的應(yīng)允，或競買人自己報出的購買價格 成交價：經(jīng)拍賣師落槌或以其他公開表示買定的方式確認后競買人的最高應(yīng)價。,（10）補地價 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益，出現(xiàn)在以下情況： 1）改變原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途 2）增加容積率 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) 4）出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期,（11）房屋租金 房屋租金：承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。 分為：市場租金、商品租金、成本租金、福利租金,人口因素 經(jīng)濟因素 社會因素 行政因素 國際因素,區(qū)域社會因素 商服繁華程度 心理因素