遷西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析.ppt

1、黔西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析、黔西房地產(chǎn)市場(chǎng)、黔西房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖、花都?xì)v城、山水華府、黔西廣場(chǎng)、新蘭灣花園、藍(lán)鴻震風(fēng)景、濱水花城、華林花園、一品華府、東湖灣、黔西房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查、東湖灣，總建筑面積：33萬(wàn)容積率：三套住宅135155套，四套住宅168172套(別墅)；三層平均售價(jià)268365元，二層平均售價(jià)181194元(聯(lián)排別墅):4000元/(高層，50元)，5600元/(別墅)入住時(shí)間：2012年6月1日(一期)付款方式：一次性95%，按揭97%物業(yè)管理：康靜物業(yè)(托管)(別墅3.5元/，花園別墅2.5元/，高層1.8元/)銷售分析：本項(xiàng)目采用銷售策略個(gè)人觀點(diǎn)：東華灣的規(guī)模、位置和豐富的產(chǎn)品

2、線一直是我們潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由于我們的項(xiàng)目處于市場(chǎng)的領(lǐng)先地位，東華灣處于相對(duì)尷尬的境地，由于價(jià)格高，加上與地下室捆綁銷售的策略，使得前期的洋房銷售困難重重。但是，由于它的高層住宅可以與我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相比，它的開盤價(jià)比我們的項(xiàng)目低200元，這仍然吸引了一些客戶的注意。但是，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯，未來(lái)的高層建筑也不容樂(lè)觀。由于聯(lián)排別墅是黔西唯一的低密度產(chǎn)品，而且數(shù)量不大，我個(gè)人認(rèn)為只要價(jià)格合適，聯(lián)排別墅產(chǎn)品的未來(lái)市場(chǎng)是大有可為的。此外，政府積極推進(jìn)的灤河北岸新區(qū)規(guī)劃開發(fā)也將對(duì)東湖灣未來(lái)的市場(chǎng)前景起到積極作用。花都?xì)v城，總建筑面積：8.2萬(wàn)，容積率：1.2產(chǎn)品類型：6棟多層建筑(15-16%)，9棟高

3、層建筑(11層， 三層一梯四戶，六層一梯二戶)總套數(shù)：419套(二期)單位面積：95，135平均售價(jià)：3，400元/(多層)入住時(shí)間：2012年8月(一期入住)付款方式：一次性貸款95%，按揭貸款97%物業(yè)管理：開發(fā)商自行管理(多層：0.25元/)主要以價(jià)格吸引客戶個(gè)人意見：項(xiàng)目所在地因此，據(jù)了解其二期的起價(jià)不到3000元，其主要客戶是目前正在西遷的低端客戶，與我們的項(xiàng)目沒有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。美麗的藍(lán)鴻震風(fēng)景，總建筑面積：20萬(wàn)，容積率：1.66，產(chǎn)品類型：多層和高層(16層和18層)，總單元數(shù)：1700套，戶型：兩居室85100套，三居室110140套，平均售價(jià)：3500元/入住時(shí)間：2011年6月

4、底，付款方式：一次性94%，按揭90%，該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)老客戶越來(lái)越多，新客戶越來(lái)越多，水的儲(chǔ)存期也越來(lái)越短，也就是說(shuō)水馬上就賣了。個(gè)人觀點(diǎn)：該項(xiàng)目以低價(jià)策略進(jìn)入市場(chǎng)，前期開盤時(shí)間為2800點(diǎn)。目前，這是最后一個(gè)階段，已進(jìn)入現(xiàn)有住房的入住階段。由于有很多新項(xiàng)目搬到西部，這帶來(lái)了很大的銷售壓力，其利用現(xiàn)有房屋、贈(zèng)送飲水機(jī)和特殊房間的策略也帶來(lái)了一定的實(shí)際效果。但是，項(xiàng)目中基本上沒有設(shè)計(jì)地下停車位，所以將來(lái)客戶停車會(huì)是個(gè)問(wèn)題，項(xiàng)目質(zhì)量一般。同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)劃中有很多建筑不是由于南北向，這也給銷售帶來(lái)了困難。，總建筑面積387，000(一期：138，000，40，000商業(yè)及60，000住宅)。容積率：

5、2.49。產(chǎn)品類型：高層(17.5層)，集中商業(yè)(地下1層，地上3層)?？偺讛?shù)：第一期：約320戶商品房和486棟住宅樓。(有420多戶被重新安置，50多戶被出售給外界。)單位面積：兩居室97，105，三居室(住宅)122，160。平均售價(jià)：商業(yè)(三層內(nèi)店：7000元，二層：8500元，一層：10000元，沿街底價(jià)：仲晶西街20000多元，其余底價(jià)1元。41元未確定的居住時(shí)間：2012年底，付款方式：一次性商業(yè)折扣99%，按揭不打折，未確定的物業(yè)管理：愛步物業(yè)管理公司，未確定的物業(yè)銷售費(fèi)用分析：由于拆遷量巨大，市場(chǎng)上只有50多套住宅，所以提前進(jìn)入了第一個(gè)三層商業(yè)市場(chǎng)。多方調(diào)查核實(shí)，地上二、三層

6、商鋪的銷售情況較好，達(dá)到90%以上，據(jù)了解，目前該項(xiàng)目簽約的主要商業(yè)客戶有迪達(dá)數(shù)碼影院、金科龍超市、豪威爾牛排、視頻巴士等。個(gè)人觀點(diǎn)：遷西廣場(chǎng)項(xiàng)目的商業(yè)銷售模式基本上照搬了新華貿(mào)易模式。由于在搬到西部之前，除了遠(yuǎn)大購(gòu)物中心之外，沒有這種形式的生意，遠(yuǎn)大只租不賣，所以一開始銷售很受歡迎，但沒有以租賃的形式銷售。未來(lái)的投資管理問(wèn)題目前還不清楚。其對(duì)外宣傳是統(tǒng)一投資管理，但開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)的形式將內(nèi)店賣給了小業(yè)主。今后，如何統(tǒng)一管理小業(yè)主的財(cái)產(chǎn)將是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的核心問(wèn)題。同時(shí)，商場(chǎng)的中央空調(diào)設(shè)計(jì)也存在很大的問(wèn)題。該項(xiàng)目的未來(lái)前景需要進(jìn)一步觀察。項(xiàng)目的住宅部分已經(jīng)基本回遷，所以待售的住宅數(shù)量很少，對(duì)我們的

7、項(xiàng)目沒有什么參考價(jià)值。只有經(jīng)過(guò)二期開發(fā)，我們才能進(jìn)一步了解住房情況。山水華富總建筑面積：20萬(wàn)容積率：2.5產(chǎn)品類型：高層(一期21層高層住宅)單元總數(shù)：488單元(一期)單元尺寸：90，145平均售價(jià)：3，700元/(住宅)，9，000元/(底層業(yè)務(wù))入住時(shí)間：2011年末入住率：95%，按揭98%，未定銷售分析：2002年下半年開始銷售情況一般，項(xiàng)目的第一階段即將封頂。據(jù)了解，開發(fā)商已遷至遷安，公司實(shí)力一般。自2009年推出10萬(wàn)至15萬(wàn)元的策略以來(lái)，并未引起客戶的強(qiáng)烈反應(yīng)。其宣傳退款只能在市場(chǎng)開放后進(jìn)行，不是一次性全額退款，而是10萬(wàn)元的退款限額，給市場(chǎng)的印象是開發(fā)商在集資，給項(xiàng)目銷售帶

8、來(lái)一定阻力。濱水花城，總建筑面積：22萬(wàn)，容積率：1.8，產(chǎn)品類型：多層，小高層(12層)，高層(17層，23層)，總單元數(shù)：2600多單元，面積：80150，平均售價(jià)：3500元/入住時(shí)間：2012年10月1日，付款方式：九折按揭，一次性九折物業(yè)管理：金秀家園物業(yè)管理公司銷售樓層差不是固定的。單戶型價(jià)格略低，大戶型(140)價(jià)格在3100-3300之間，樓層差價(jià)小，后期調(diào)價(jià)100-200，限售房主要是小戶型，價(jià)格在3700元左右，但假日價(jià)格在3100-3300元之間，不等到期，主要是排名和退款。個(gè)人觀點(diǎn)：設(shè)計(jì)一個(gè)50米標(biāo)準(zhǔn)游泳池是這個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)主要特點(diǎn)?！?萬(wàn)元一個(gè)的活動(dòng)，新藍(lán)灣花園，總建筑

9、面積：70，000(一期)容積率：2.0產(chǎn)品類型：高層(10棟，15層，18層)總單元數(shù)：1200單元面積：60，130平均售價(jià)：4，000元/入住時(shí)間：2012年底付款方式：無(wú)折扣物業(yè)管理：開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)銷售分析：此外，由于臨近遠(yuǎn)大購(gòu)物中心，目前是黔西一個(gè)繁華的商業(yè)區(qū)。圍墻建成后，客戶交易速度很快，起價(jià)3400元，中間層達(dá)到4200元，高層區(qū)域的價(jià)格有所下降，基本上賣了近80%，沒有太多的宣傳。目前主要開展第一階段的尾房和第二階段的客戶儲(chǔ)物工作，業(yè)務(wù)員的接待能力一般，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)沒有明確表達(dá)出來(lái)。該項(xiàng)目的良好銷售主要是由于位置低和總價(jià)低。個(gè)人觀點(diǎn)：新藍(lán)灣花園是唐山2011年的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。同

10、時(shí)，它也是我們項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它的戶型設(shè)計(jì)一般，但控制總價(jià)的策略相對(duì)有效，這需要以后繼續(xù)關(guān)注。泰隆華林公園總建筑面積為11萬(wàn)平方米。容量比為2.7。產(chǎn)品類型：高層建筑(17層、20層、25層5棟)、獨(dú)棟別墅(3層1棟)、4層4棟堆疊別墅(共1棟)、聯(lián)排別墅(1棟)。總套數(shù)：550套。高層建筑面積：90，140套獨(dú)棟別墅Diepin Villa平均售價(jià)350，500元(四樓帶露臺(tái)):住宅3500元/別墅8000元/入住時(shí)間：2013年付款方式：一次性、抵押、貼現(xiàn)未定物業(yè)管理：未定銷售分析：該項(xiàng)目低價(jià)入市，宣布該高層別墅起價(jià)3100元。目前，優(yōu)惠措施如10，000元至20，000元的存款和退

11、款。該項(xiàng)目由代理銀行銷售，接待人員更加專業(yè)。由于這種推動(dòng)才剛剛開始，它需要持續(xù)的關(guān)注。個(gè)人觀點(diǎn)：該項(xiàng)目規(guī)模小，但產(chǎn)品線豐富。這是目前黔西第一個(gè)推出重疊別墅的項(xiàng)目，但別墅面積較大，未來(lái)的市場(chǎng)前景需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。目前，對(duì)外宣稱“從西部城市中心向北部遷移和重建新城區(qū)將有很大的升值空間?！备鶕?jù)上表統(tǒng)計(jì)，未來(lái)23年黔西房地產(chǎn)項(xiàng)目總量約為188萬(wàn)，但據(jù)我們實(shí)地了解，黔西有很多潛在項(xiàng)目，如原教育局項(xiàng)目、硫酸廠項(xiàng)目、百合花園、龍鳳嘉園四期等。因此，我們初步估計(jì)未來(lái)黔西的房地產(chǎn)項(xiàng)目總量約為220萬(wàn)。根據(jù)上表的統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年將要或已經(jīng)投入遷西市場(chǎng)的住宅單元總數(shù)約為11，343個(gè)，其中不包括潛在項(xiàng)目和一些住宅單元，

12、如海德花園、豐澤花園、榮心苑小區(qū)和遷西廣場(chǎng)二期。如果將所有這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)考慮在內(nèi)，我們估計(jì)在未來(lái)23年內(nèi)，遷西市場(chǎng)的住宅單位總數(shù)將達(dá)到150，001，8000套左右。如果按照三人一套房的比例計(jì)算，消化這些住宅單位需要45，500英鎊。目前，遷西住宅的產(chǎn)品形式主要是高層住宅，但大多數(shù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商是與多層和高層共同開發(fā)的。隨著黔西城市化進(jìn)程和所轄村鎮(zhèn)富人的進(jìn)入，獨(dú)戶、聯(lián)排和重樓開始進(jìn)入市場(chǎng)；目前，投放市場(chǎng)的住宅單元范圍基本在80-140之間，低于或高于這個(gè)范圍的銷售相對(duì)較慢，這也可以從我項(xiàng)目的銷售情況得到驗(yàn)證；從平均售價(jià)來(lái)看，黔西住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)基本在3500.38萬(wàn)元之間。目前，我們的項(xiàng)目新蘭灣花

13、園和東湖灣平房的平均售價(jià)可達(dá)4000元?？梢钥闯?，黔西市場(chǎng)仍然有很多好的產(chǎn)品；目前，正在調(diào)查的項(xiàng)目在2012年下半年和2013年上半年交付，但藍(lán)鴻震景觀項(xiàng)目除外按行業(yè)劃分，首產(chǎn)完成1.379億元，同比下降30.5%，占總完成量的2.6%；二次生產(chǎn)完成218765元，同比增長(zhǎng)18.6%，占總完成量的40.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成301848萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)58.4%，完成總量的56.5%。全縣開工建設(shè)投資100多萬(wàn)元的項(xiàng)目245個(gè)，計(jì)劃總投資183.7億元，完成投資52.1億元。其中，啟動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目126個(gè)，計(jì)劃總投資117.1億元，完成28.7億元。2011年，黔西縣計(jì)劃投資46億元，以實(shí)施“北安新

14、區(qū)啟動(dòng)年”為載體，重點(diǎn)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)重點(diǎn)城市建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)。2011年被確定為“北安新區(qū)開局之年”，重點(diǎn)做好規(guī)劃、拆遷、融資、征地指標(biāo)等前期工作，力爭(zhēng)將北安新區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的行政辦公中心、文化體育中心、休閑娛樂(lè)中心和城市建設(shè)中心。三年一級(jí)的標(biāo)志性區(qū)域；加快南岸舊城改造升級(jí)。目前，13個(gè)區(qū)近18萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)已經(jīng)完成。下一步是盡快完成未開發(fā)地區(qū)的土地出讓和規(guī)劃設(shè)計(jì)，推進(jìn)遷西廣場(chǎng)、新蘭灣等項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，確保及時(shí)搬遷和入住。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求城市發(fā)展理念的深刻變革。隨著發(fā)展思路的不斷轉(zhuǎn)變，黔西縣委、縣政府明確提出了新的發(fā)展思路：緊緊圍繞建設(shè)“和諧西進(jìn)、魅力山城”兩大任

15、務(wù)，大力實(shí)施“新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、新型社會(huì)化”三大戰(zhàn)略，拓展“鋼鐵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、園區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”三大支撐，打造“新城經(jīng)濟(jì)”定位，圍繞建設(shè)“魅力山城、要塞水城、休閑名城”開展城市規(guī)劃。縣城需要調(diào)整城市空間體系和布局，新的發(fā)展理念需要在總體規(guī)劃中得到體現(xiàn)。3黔西的城市建設(shè)發(fā)生了重大變化。五年來(lái)，全縣共投入建設(shè)資金15億元，城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市環(huán)境得到極大改善。特別是新灤河大橋及其先導(dǎo)工程投資近3億元，提前實(shí)現(xiàn)了“一江兩岸”的城市建設(shè)理念。以灤河北岸為主體的周邊城市開發(fā)用地被納入城市發(fā)展框架，引發(fā)了城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的深刻變化。工業(yè)化的快速發(fā)展要求城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的核心動(dòng)力

16、，城鎮(zhèn)化是工業(yè)化不斷推進(jìn)的必然要求。快速城市化是黔西快速發(fā)展的必然選擇，城市必須由分散走向集中。工業(yè)化進(jìn)程迅速推進(jìn)，發(fā)展空間迅速擴(kuò)大。為了適應(yīng)遷西工業(yè)的快速發(fā)展，遷西提出了“在縣城西側(cè)金溪鋼鐵集團(tuán)周圍建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)區(qū)，在縣城東側(cè)灤河下游建設(shè)高新輕工業(yè)區(qū)”的發(fā)展思路，圍繞主城區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地，進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，在更有效利用土地資源的同時(shí)改善城市環(huán)境，提高城市質(zhì)量。黔西發(fā)展面臨的問(wèn)題，1 .狹小的土地空間是制約城市發(fā)展的最大制約因素，也是山地城市共有的先天不足。黔西縣居住和工業(yè)用地7398.8公頃，僅占全縣總面積的5%。黔西的景觀資源具有獨(dú)特的特色，但“七山一水半田，半路半莊園”的格局使土地資源可供建設(shè)2.缺乏交通聯(lián)系是阻礙城市發(fā)展的最大瓶頸。缺乏對(duì)外交