華強(qiáng)地鐵商城操作策略.ppt

1、華強(qiáng)地鐵商城操 作 策 略滄海橫流，方顯出英雄本色策劃:陳明中2004/10/18,第一部分市場研判,小引,本案重點(diǎn)調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時(shí)間極短，故只作一定量的點(diǎn)式調(diào)查，側(cè)重于價(jià)格對(duì)比。 本案對(duì)廣州、上海多個(gè)地鐵商場項(xiàng)目進(jìn)行過專門考察分析，此次不再羅列。 抽絲剝繭，揭示市場的真實(shí)面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。,東門商圈解讀,東門目前在售的商場調(diào)查如下： 新2000廣場（地鐵上蓋） 位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716 M2 ，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價(jià)：

2、300元/ M2,該商場分為兩個(gè)主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。,南塘商業(yè)廣場 該商場位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價(jià)格平均為7.5萬/ M2 ，二樓采用一口價(jià)的方式，每平方米3萬元。 深圳百貨廣場 該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長一段時(shí)間未對(duì)外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對(duì)外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商

3、場的銷售價(jià)格為一樓均價(jià)10萬元/M2，二樓均價(jià)8萬元/ M2 。,金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站） 位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。,方海商苑（女人天地） 方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項(xiàng)目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。,德奧商城 南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)

4、。商鋪共二層，首層鋪位36個(gè)，二層101個(gè)均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31 M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價(jià)為9萬元/ M2 ，二樓均價(jià)4萬元/M2。,明華廣場 位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨(dú)立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。 一層最低價(jià)為9.8萬元/ M2 ，最高價(jià)為20.8萬元M2 。,東門銅羅灣八達(dá)商城（東門地鐵口） 位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。 售價(jià)： 地面1層：10萬M2 地下負(fù)1層：4萬、5萬、9萬、10萬/ M2不等。 地下負(fù)2層：同

5、上（臨地鐵通道口一個(gè)鋪售11萬10萬M2 ） 租價(jià)：3500 M2,目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價(jià)格區(qū)間及經(jīng)營范圍見下表：,羅湖商業(yè)城 一樓鋪位租金：5 M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價(jià)不祥。人氣很旺。主要消費(fèi)群為過境港人。 新銀座 （羅湖火車站側(cè)，地鐵口附近） 一樓商鋪售價(jià)7.8-14萬M2 （目前認(rèn)籌中）,小結(jié),業(yè)主回報(bào)方式 東門商鋪發(fā)展商的主要回報(bào)方式為：以出售為主，部分不好出售的鋪位由發(fā)展商出租，但個(gè)別發(fā)展商的表現(xiàn)不俗。部分商鋪承諾返租吸引投資者。 租金狀況 東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均租金約為： 1樓800元/ M2左右，2樓3

6、50元/ M2左右，3樓200元/ M2左右，4樓100元/ M2左右。 空置狀況 東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。,華強(qiáng)北商圈解讀,片區(qū)概況 華強(qiáng)北現(xiàn)有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場有14家。 如今的市場狀態(tài)已由過去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場局面。商業(yè)需求市場規(guī)模的擴(kuò)大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以華強(qiáng)北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。 片區(qū)的新特點(diǎn)： 模式新 檔次高 規(guī)模大 業(yè)態(tài)全,片區(qū)熱點(diǎn),新亞洲電子商城 面積達(dá)4萬平方米的專業(yè)電子市場一期已經(jīng)落成招商，將成為我國目前規(guī)

7、模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。 位于振中路與華強(qiáng)北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場，力爭建成國內(nèi)一流的電子元器件交易平臺(tái)。 此項(xiàng)目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對(duì)我形成很大壓力. 茂業(yè)百貨 茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店，是一家綜合性百貨公司。華強(qiáng)北店總營業(yè)面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，引進(jìn)國際最先進(jìn)管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。,深圳女人香國際城 深圳女人香國際城位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)華發(fā)路與振華路交界

8、處的黃金地段。一期營業(yè)面積3000平方米。商場定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)?；I(yè)化、時(shí)尚化”。 華強(qiáng)北業(yè)態(tài)分析： 華強(qiáng)北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個(gè)完整、成熟的商圈概念。 華強(qiáng)北是從專業(yè)市場起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場的百貨業(yè)漸露生機(jī)，甚至有喧賓奪主之嫌。正當(dāng)百貨業(yè)有一統(tǒng)華強(qiáng)北的野心時(shí)，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場再次獨(dú)領(lǐng)華強(qiáng)北。在專營與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。,商業(yè)現(xiàn)狀,該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“南京路”。商圈以華強(qiáng)北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成

9、井字結(jié)構(gòu)。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機(jī)構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（華強(qiáng)北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與華強(qiáng)北路）。在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場、酒樓等20多個(gè)專業(yè)市場商業(yè)街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。 區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售的，租賃市場極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報(bào)

10、率較高的區(qū)域。,商業(yè)個(gè)案調(diào)查,商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格分析： 華強(qiáng)北路： 華強(qiáng)北路是華強(qiáng)北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)華強(qiáng)北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格來看，商業(yè)裙樓一層的銷售價(jià)格一般在4.5-8萬元/ M2 （二層價(jià)格區(qū)間為2-4萬元/ M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場等。（兩年前價(jià)格） 輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）： 以華強(qiáng)北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價(jià)格逐漸下降，屬于華強(qiáng)北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與華強(qiáng)北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價(jià)在3萬元/ M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價(jià)46萬元/ M2 ，租價(jià)550元/ M2 而對(duì)于不臨主街（振華路

11、、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。,華強(qiáng)北群星廣場百佳輔營區(qū) 經(jīng)營狀況內(nèi)容經(jīng)營特色購物中心一層輔營區(qū)經(jīng)營品種珠寶鐘表、手機(jī)、煙酒、服裝、女性手袋、皮鞋、化妝品、被套枕頭、眼鏡等 租金狀況600元/平方米*月,嘉匯百貨 （屈臣氏超市）福明路/上海賓館斜對(duì)面，都市e站正對(duì)面 經(jīng)營面積30000m2 1F5F ，綜合商場招商租金350-500 鼎盛時(shí)代 福虹路 經(jīng)營面積5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。,租賃價(jià)格分析,街鋪?zhàn)赓U價(jià)格： 華強(qiáng)北路： 華強(qiáng)北商業(yè)街南段：租金400-750元/ M2/月、華強(qiáng)北商業(yè)街北段：租金3

12、50-650元M2 /月、振華路東段繁華地帶：租金350-600元/M2/月、振華路西段繁華地帶：租金350-550元/ M2 /月、振興路東段繁華地帶：租金350-500元/M2 /月、振興路西段繁華地帶：租金350-520元/ M2 /月、華發(fā)北路：租金250-350元/ M2 /月。 輻射地帶： 從各路段街鋪的租金價(jià)格來看，街鋪由于受到路段繁華程度的影響，各路段租金價(jià)格之間存在較大差異，華強(qiáng)北路周邊與輻射地帶最高租金差價(jià)達(dá)到了350-450元/ M2 。,商場租賃價(jià)格： 華強(qiáng)北路： 繁華地段商場一層租金一般在5001000元/ M2月之間，二層的租金一般在300-400元/ M2 /月之間. 輻射地帶： 商場租金由于位置的影響一般租金與華強(qiáng)北路周邊的租金也有較大差距，振興路東段靠近福田書城的租金為100元/ M2 （商場面積為560 M2 ），萬佳百貨經(jīng)營面積約1萬多M2 ，共四層，其租金比福田書城要低40%以上。,小結(jié),華強(qiáng)北商圈范圍內(nèi)繁華地帶的商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格或租金會(huì)高些，如現(xiàn)代之窗、銅鑼灣等大型商業(yè)物業(yè)。而輻射地帶的商業(yè)物業(yè)租金與其相比差別較大。由于這部分物業(yè)地段不太好，且大部分是由廠房改建的，周邊的