建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī).ppt

1、建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī),主講人：孟葵 同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 EMAIL:,第一章 建設(shè)法規(guī)概述,建設(shè)法規(guī)與建筑法規(guī) 建設(shè)法規(guī)調(diào)整對象 縱向法律關(guān)系 橫向法律關(guān)系 主體：參加法律關(guān)系當(dāng)事人。 工程建設(shè)法律關(guān)系 客體：法律關(guān)系共同指向?qū)ο蟆?構(gòu)成 內(nèi)容：權(quán)利和義務(wù)。,法律關(guān)系主體：國家機(jī)關(guān) 法人、社會組織 自然人 工程建設(shè)法律關(guān)系主體：建設(shè)單位 施工單位 勘察設(shè)計單位 監(jiān)理單位 建筑材料設(shè)備供應(yīng)單位 工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 工程造價咨詢機(jī)構(gòu),建設(shè)主體設(shè)立程序： 注冊資本 30日內(nèi) 工商登記 資質(zhì)等級認(rèn)定 專業(yè)技術(shù)人員 技術(shù)裝備 營業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)等級證書 業(yè)務(wù)范圍,甲與乙合伙開設(shè)一個建筑設(shè)備租賃公司。 某工程一

2、項(xiàng)目部成員丙來公司欲租賃鋼模板等物品，正值乙當(dāng)班，丙、乙商談后填寫租賃表格，同時支付租賃費(fèi)3000元。 則該業(yè)務(wù)合同中法律關(guān)系的主體是( ）,案例分析 甲乙雙方簽訂工程承包合同 乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議” 丙丁雙方簽訂材料供應(yīng)合同,甲方,乙方,丙方,丁方,法律事實(shí) 法律關(guān)系的產(chǎn)生 原因 法律關(guān)系的變更 法律事實(shí) 法律關(guān)系的終止 事件 行為,訴訟時效 普通訴訟時效 訴訟時效 短期訴訟時效 特殊訴訟時效 權(quán)利最長保護(hù)期限為知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受侵害的20年內(nèi) 訴訟時效中止 訴訟時效中斷,對于訴訟時效中止的理解： 發(fā)生在訴訟時效期間的最后六個月； 因不可抗力或其他障礙； 從中止訴訟時效的原因消除

3、之日起，時效繼續(xù)計算。 對于訴訟時效中斷的理解: 由于權(quán)利人催討、義務(wù)人承認(rèn)債務(wù)或提起訴訟而中斷； 訴訟時效重新計算。,按照合同約定，2004年1月1日業(yè)主應(yīng)向承包商支付工程款，但未付。2004年7月1日至8月1日間，當(dāng)?shù)匕l(fā)生特大洪水，導(dǎo)致承包商不能行使請求權(quán)。2004年12月1日，承包商向法院提起訴訟，請求業(yè)主支付拖欠的工程款，則下面說法正確的是( )。 A.2004年7月1日至8月1日間訴訟時效中止 B.2004年7月1日至8月1日間訴訟時效中斷 C.2004年12月1日起訴訟時效中斷 D.承包商的訴訟時效將截止于2006年12月1日,2002年6月1日甲裝飾公司向乙門窗廠借款10萬元，約

4、定年底前歸還。但到期后甲并未歸還。甲公司2003年3月1日因財務(wù)問題被審計局封帳，2004年7月31日方才解除。則乙廠最遲應(yīng)在（ ）之前請求自己的債權(quán)。 A.2004年12月31日 B.2005年1月31日 C.2005年6月1日 D.2005年3月1日,2002年5月8日，王某騎車回家經(jīng)過一工地時，掉入沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的坑中，造成骨折。王某于同年6月10日找到建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推諉。同年6月13日王某前往法院起訴，突遭臺風(fēng)襲擊，中途返回。下列說法正確的是（ ）。 A.本案訴訟時效期間于2003年6月10日屆滿 B.王某6月13日的行為引起訴訟時效中斷

5、C.發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 D.承包人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 E.發(fā)包人、承包人共同承擔(dān)民事責(zé)任,甲施工單位承建乙公司綜合樓一幢.根據(jù)施工合同,乙應(yīng)于2004年4月10日前支付剩余工程款50萬元,乙屆時未予支付,甲在索要余款過程中,依次經(jīng)過以下環(huán)節(jié),其中可使訴訟時效中斷的情形有( )。 A.2004年9月，甲致函乙要求其給付工程款 B.2005年1月， 乙公司負(fù)責(zé)人在酒席上向甲施工單位負(fù)責(zé)人表示寬限一年，2005年年底一定付款 C. 2005年12月，乙公司新任負(fù)責(zé)人稱該債務(wù)系前任領(lǐng)導(dǎo)所欠，自己概不負(fù)責(zé) D.2006年5月，乙公司承認(rèn)該債務(wù)存在，但其已超過訴訟時效期間而拒絕支付 E.2006年5月，甲向

6、法院起訴,代理,在代理權(quán)限內(nèi) 以被代理人的名義 代理行為的后果由被代理人承擔(dān) 無權(quán)代理：代理人無代理權(quán)，超越代理權(quán)限范圍， 代理權(quán)終止后繼續(xù)行為 濫用代理權(quán)：以被代理人的名義同自己實(shí)施行為 代理雙方當(dāng)事人實(shí)施同一行為 代理人與第三人惡意串通損害被代理人 利益 表見代理,建設(shè)法構(gòu)成,憲法 法律 行政法規(guī) 部門規(guī)章 地方性法規(guī)與規(guī)章 技術(shù)法規(guī) 國際條約、國際慣例、國際標(biāo)準(zhǔn),一個完整的項(xiàng)目管理的法定程序,立項(xiàng),城市規(guī)劃,勘察設(shè)計,施工,竣工驗(yàn)收,交付使用,權(quán)屬登記,項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營,實(shí)施基本程序和要求 立項(xiàng) 立項(xiàng)即提出一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（新建、改建、擴(kuò)建等），并研究確定其是否可行，故立項(xiàng)的標(biāo)志為可行

7、性研究報告獲得通過。 立項(xiàng)基本上分兩個步驟： 項(xiàng)目建議書 可行性研究報告,城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律制度,城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。 城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 城市規(guī)劃區(qū) 城市規(guī)劃的編制 城市規(guī)劃的重大變更與局部修改,規(guī)劃許可 選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理 紫線：劃定保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑的紫線 綠線：城市各類綠地范圍的控制線 藍(lán)線：江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。 黃線：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報批中

8、的變更處理,取得土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的性質(zhì)：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、國有土地、國有建設(shè)用地、地上權(quán)。 國有土地與集體土地 集體土地的征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 出讓地塊與劃撥地塊,案例分析 2001年10月25日規(guī)劃國土局?jǐn)M定的“土地定向議標(biāo)須知”中明確為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的國有土地； 2001年10月27日規(guī)劃國土局發(fā)出“中標(biāo)通知”，甲方成為中標(biāo)者，中標(biāo)價為每畝人民幣12.20萬元； 2001年10月28日國土資源局與甲方簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同”，合同明確出讓的土地使用權(quán)為國有土地，土地用途為住宅用地，使用年限70年； 2003年12月10日甲方付清土地出讓金后取得國有土地使用權(quán)證； 2004年7

9、月19日，市人民政府提出廢止土地使用權(quán)出讓合同，依法吊銷土地使用證，收回土地使用權(quán)的處理意見； 2004年10月12日區(qū)國土資源局通知，甲方受讓的土地系集體土地招標(biāo)出讓，注銷土地使用權(quán)證； 2005年3月3日國務(wù)院批準(zhǔn)該地塊的征收和轉(zhuǎn)用手續(xù)。,設(shè)計階段 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計、施工圖審查制度,房地產(chǎn)公司與設(shè)計單位可能發(fā)生糾紛的典型案例,建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（本訴原告、反訴被告） 房地產(chǎn)公司以雙方的傳真件證明設(shè)計院未按時交齊圖紙，但未闡明其要求退還設(shè)計費(fèi)的合同依據(jù)或法律依據(jù)，也未列舉其經(jīng)濟(jì)損失的計算方法和根據(jù)。,設(shè)計單位：某設(shè)計研究院（本訴被告、反訴原告） 設(shè)計院則以信函、傳真

10、、會議紀(jì)要、施工現(xiàn)場記錄單、現(xiàn)場照片來證明房地產(chǎn)公司的本訴訴請不能成立。設(shè)計院認(rèn)為，即使退一步講，由于設(shè)計院自身的原因延誤了交圖時間，也沒有法律依據(jù)可以要求設(shè)計院退還設(shè)計費(fèi)和賠償損失。,本案爭議焦點(diǎn),設(shè)計院是否已經(jīng)交付了98的設(shè)計圖紙？退還設(shè)計費(fèi)有否依據(jù)？ 設(shè)計院交付的圖紙是否符合合同規(guī)定及現(xiàn)場施工要求？賠償誤工損失有否依據(jù)？ 在合同履行過程中,房地產(chǎn)公司是否提出了增加設(shè)計的內(nèi)容、增加設(shè)計面積、重大返工及增曬圖紙等多項(xiàng)要求，是否應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用？ 房地產(chǎn)公司的變更要求是否增加了設(shè)計院的工作量？能否相應(yīng)順延交圖時間及增加設(shè)計費(fèi)？,招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定 公開招標(biāo)與邀請招標(biāo) 聯(lián)合投標(biāo) 廢標(biāo)的法定情形,案

11、例分析,施工單位：某建筑安裝工程公司（以下簡稱原告） 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱被告） 被告于某年11月22日經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行招標(biāo)，原告及另三家公司參加投標(biāo)。經(jīng)評議原告中標(biāo)，該中標(biāo)結(jié)果經(jīng)上海市建設(shè)工程招投標(biāo)管理辦公室鑒證，由被告于12月14日向原告發(fā)出中標(biāo)通知書，并要求原告于12月25日簽訂工程承包合同，12月28日開工。中標(biāo)通知書中載明中標(biāo)合同造價為人民幣8000萬元。 發(fā)出中標(biāo)通知書后，被告指令原告先做開工準(zhǔn)備，再簽工程承包合同。原告按被告的要求平整了施工場地，打樁機(jī)等施工機(jī)具進(jìn)入施工現(xiàn)場，并如期于28日打了兩根樁，完成開工儀式。 工程開工后，被告借故遲遲不同意簽訂工程承包合同，至第二

12、年3月1日，被告書面函告原告“將另行落實(shí)施工隊伍”。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，原告遂委托律師起訴至上海市中級人民法院，要求被告履行合同義務(wù)，并承擔(dān)延誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。,招標(biāo)投標(biāo)程序,發(fā)布招標(biāo)通知或公告,制作標(biāo)底,資質(zhì)預(yù)審,發(fā)售招標(biāo)文件,組織現(xiàn)場勘探,在規(guī)定時間內(nèi)投標(biāo),開標(biāo),公布標(biāo)底,評標(biāo),中標(biāo),簽訂合同,案例分析,甲乙雙方簽訂了“工程承包合同”； 甲乙雙方簽訂原工程“拆除協(xié)議”； 甲方就新建工程委托有資質(zhì)的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)； 甲方通知乙方投標(biāo)； 乙方在規(guī)定時間內(nèi)投標(biāo)； 甲方開標(biāo)時以乙方拆除工程質(zhì)量不好為由將乙方的標(biāo)書剔除； 乙方要求甲方履行雙方簽訂的“工程承包合同”未果，起訴法院要求繼續(xù)履行合

13、同，并承擔(dān)違約責(zé)任。,違約責(zé)任：嚴(yán)格責(zé)任原則，無過錯原則。 侵權(quán)責(zé)任 締約過失責(zé)任,締約過失責(zé)任,當(dāng)事人在訂立合同過程中，合同尚未成立； 締約人一方主觀上有過錯； 締約人另一方受到實(shí)際損失，賠償基于可信賴而發(fā)生的實(shí)際損失； 締約當(dāng)事人一方有過錯行為與另一方當(dāng)事人的損失存在因果關(guān)系 締約過失的情形： 假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商； 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況； 有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。,“黑白合同”、“陰陽合同”的處理 招投標(biāo)法規(guī)定：招標(biāo)人與中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一

14、致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。,項(xiàng)目建設(shè)（施工 獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，向建設(shè)行政主管部門報建，領(lǐng)取施工許可證。 工程管理人員與施工單位人員間的關(guān)系。 總承包法律關(guān)系 甲方指定分包的法律關(guān)系,總承包法律關(guān)系,分包單位1 業(yè)主 總承包單位 分包單位2 禁止承包單位將全部工程轉(zhuǎn)包，禁止承包單位將全部工程以分包名義分別轉(zhuǎn)包，禁止分包單位再分包 部分分包應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工應(yīng)當(dāng)由總承包單位自行完成 總承包單位對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，分包單位對總包負(fù)責(zé)?？偘鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO(shè)單位負(fù)責(zé),案例分析,甲乙雙方簽訂工程承包合同 乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議” 丙丁雙

15、方簽訂材料供應(yīng)合同,甲方,乙方,丙方,丁方,工程造價的過程控制 低中標(biāo)、勤簽證、高決算 按照市場經(jīng)濟(jì)最基本的游戲規(guī)則，任何房地產(chǎn)開發(fā)商都必然會對項(xiàng)目建設(shè)的工程造價嚴(yán)加控制，都力圖花最少的投入建造符合自己要求的工程； 任何承包商都必然會按照工程造價“低中標(biāo)、勤簽證、高決算”的慣例，力爭承包的工程獲得盡可能好的效益。,案例一： 乙施工單位向法院起訴甲建設(shè)單位，要求法院判令被告支付工程欠款601萬元及逾期付款罰金。被告答辯只承認(rèn)尚欠351.02萬元。 雙方為何在工程造價計算上有250萬元的巨額差距？ 經(jīng)法院查明，原被告雙方簽訂總承包合同時，被告的設(shè)計圖紙尚未完成，無法做出工程預(yù)算。于是，合同對工程造

16、價作了一個莫名其妙、毫無操作性的朦朧表述：“雙方一致同意按工程的全部設(shè)計預(yù)算實(shí)行總承包。但材料議價差額不包括在內(nèi)，由甲、乙雙方與各分包單位在發(fā)包時協(xié)商解決?！?合同對如何計算、確認(rèn)預(yù)算沒有規(guī)定，對合同造價的種種費(fèi)用的計取沒有規(guī)定，對材料差價的計取和調(diào)整也沒有規(guī)定。在合同履行過程中，雙方對總造價進(jìn)行多次協(xié)商，一直無法確定。 雙方曾通過定額主管部門協(xié)調(diào)價格為總造價1400萬元 ，但雙方均未履行。,法院受理案件后，無法認(rèn)定孰是孰非。便委托某審計事務(wù)所鑒定工程造價。 鑒定報告確認(rèn)的工程款額為1329.77萬元,比主管部門的協(xié)商價1400萬元還少70.23萬元。 法院認(rèn)為：由于雙方當(dāng)事人在簽訂合同和合同

17、履行過程中，對工程造價均無明確約定。 后雙方當(dāng)事人雖曾達(dá)成一致，但原告反悔，故應(yīng)以有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為案件認(rèn)定的依據(jù)。 據(jù)此，法院以被告已付款充抵，判決被告支付原告人民幣280.78萬元，并承擔(dān)自工程交付使用至判決時的每日萬分之2.1的逾期付款違約金。,案例二： 乙建筑工程公司向法院起訴甲方。 原告的訴訟請求是： 判令被告立即支付拖欠工程款502.13萬元； 判令被告支付逾期違約金59.65萬元。 被告認(rèn)為竣工結(jié)算尚未完成，工程最終造價尚未簽訂，要求法院遞交審計。 是否要遞交審價成為本案的焦點(diǎn)？,經(jīng)法院查明： 原被告雙方簽訂工程合同時，設(shè)計圖紙沒有全部出齊，合同約定工程造價為暫估土建總造價12

18、16萬元。 合同對“施工圖預(yù)算編制及竣工結(jié)算”作了如下的特別約定： 乙方根據(jù)甲方提供的會審后施工圖（包括會審后的修改圖）及乙方為完成工程項(xiàng)目的施工所編制的合理選擇施工方法、組織正常施工、保障施工技術(shù)措施和安全技術(shù)措施順利實(shí)施的施工組織設(shè)計，編制施工圖預(yù)算。 交甲方審核認(rèn)可后的施工圖預(yù)算，施工過程中設(shè)計變更修改通知及修改圖經(jīng)雙方工地代表認(rèn)可簽字蓋章的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證單作為竣工結(jié)算的依據(jù)。 各單位工程竣工后一個月內(nèi)乙方提交工程竣工結(jié)算書，由甲方委托某審計事務(wù)所審核，以審核認(rèn)可的工程造價為工程結(jié)算總造價,履約過程中，雙方又對影響合同造價的單位工程增加、人工費(fèi)的調(diào)整、施工設(shè)計變更、簽證確認(rèn)等達(dá)成一致意見，

19、工程總價調(diào)整為2500萬元。 工程竣工交付后，被告按合同約定的程序，在收到原告遞交的工程結(jié)算造價后送某審計事務(wù)所審查。 審計事務(wù)所在召開原被告雙方參加的審價協(xié)調(diào)會、雙方在均表示認(rèn)可的基礎(chǔ)上作出審定結(jié)論。事務(wù)所在審定核減、核增額后，認(rèn)定原告報送工程總造價為1935.68萬元，凈減188.19萬元，凈增51.91萬元，核定總造價為1799.39萬元。 在施工過程中,被告先后共支付了1297.26萬元，根據(jù)審價結(jié)論，被告尚欠502.13萬元。 由于原被告雙方在設(shè)定合同條款時，已經(jīng)特別約定了將簽約時不確定的工程造價在結(jié)算時予以確定的程序和方法，最終法院得以調(diào)解解決。,建議： 每月5日，承包人向發(fā)包人或

20、監(jiān)理提交上月完工工程量報告，發(fā)包人或監(jiān)理在接到報告7天內(nèi)進(jìn)行計量。本工程的進(jìn)度款按照每月的計量，發(fā)包人在計量后的10日內(nèi)付清月進(jìn)度款的80。工程竣工完成結(jié)算審價后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將結(jié)算總額的95付清，剩余5作為工程質(zhì)量保修質(zhì)保金 ，保修期滿后多退少補(bǔ)。保修金不計利息。,工程質(zhì)量 房地產(chǎn)商是房屋質(zhì)量的第一責(zé)任人。,消費(fèi)者,房地產(chǎn)商,設(shè)計單位,施工單位,監(jiān)理,材料設(shè)備供應(yīng)商,質(zhì)量保修期與質(zhì)量保證期 保修期的計算,房地產(chǎn)商 建設(shè)單位,施工單位,買房人,交付使用起算,竣 工 驗(yàn) 收 合 格,5,4,3,3,3,主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題 非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題 質(zhì)量責(zé)任的認(rèn)定,竣工驗(yàn)收 1999年10月1日生效的我國合同法第279條明確規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?我國建筑法配套的國務(wù)院法規(guī)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第16條也明確規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”這些規(guī)定使工程發(fā)包人即建設(shè)單位成為建設(shè)工程驗(yàn)收的法定責(zé)任人。,當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理： 建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣