思源_北京首開_大興棗園地塊土地可行性研究_118PPT_XXXX年.ppt

1、大興棗園地塊土地可行性研究 思源經(jīng)紀(jì) 2010.1,匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,地塊分析地塊位置,距離西南四環(huán)約10公里 距離西南公主墳12公里 距離復(fù)興門、西單商圈約20公里 距離大興傳統(tǒng)核心區(qū)約2公里,地處城市邊緣，緊鄰區(qū)域中心, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié), 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析地塊四至,北至康莊路，與原生墅隔路相望； 南至棗園小區(qū)； 西至棗園北里； 東至興華大街，與首邑上城隔路 相對(duì)。,二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍

2、，組合地塊緊鄰主要干道,地塊分析交通條件/公共,公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析交通條件/道路,眾多城市干道緊鄰項(xiàng)目地塊，路況條件良好, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析周邊配套,商業(yè)配套成熟： 地塊周邊兩公里內(nèi)三個(gè)大體量商業(yè)體； 經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到近20萬(wàn)平米，品類齊全； 多數(shù)項(xiàng)目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充。 教育資源豐富： 項(xiàng)目緊鄰區(qū)重點(diǎn)中學(xué)-興華中學(xué)； 翡翠城、領(lǐng)海等項(xiàng)目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校； 周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。,各類配套完備，滿足生

3、活需求, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析規(guī)劃指標(biāo)/二期地塊,總建筑面積約為14.7萬(wàn)平米，容積率為2.22.5之間，純住宅產(chǎn)品,404,409,405, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析規(guī)劃指標(biāo)/組合地塊,總建筑面積約為28.2萬(wàn)平米，容積率為2.53.3之間，多物業(yè)形態(tài),502,503,504,808,809,812,105,402,404,三期代征綠化 ： 30660m, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),單位：平米,地塊分析小結(jié),利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū),打造豪宅

4、產(chǎn)品具有一定困難, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,宏觀背景中央政治局會(huì)議,中共中央政治局27日召開會(huì)議,明確提出：明年保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的 財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。 明年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的最后一年，做好經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)于進(jìn)一步有效應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊、鞏 固經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)，為“十二五”規(guī)劃啟動(dòng)實(shí)施創(chuàng)造良好條件至關(guān)重要。 明年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)， 落實(shí)和

5、豐富完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊的一攬子計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。,整體趨勢(shì)向好，穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)成為重點(diǎn)。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,宏觀背景中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,會(huì)前聲音：保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需、 防通脹。,主要影響：大勢(shì)仍會(huì)持續(xù)利好； 刺激消費(fèi)，有利購(gòu)買力增加。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,土地市場(chǎng)北京市歷年成交情況,20032009年土地成交量年均漲幅為46.1%，0809年漲幅為22%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心, 市場(chǎng)研究 宏觀背景

6、土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,單位：平方米,土地市場(chǎng)北京市歷年成交情況,20032009年，土地成交價(jià)格平均漲幅為17.7%，05、07、09年漲幅較大。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,土地市場(chǎng)大興東片區(qū)歷年成交情況,2003-2009年大興東片區(qū)土地成交量年均漲幅率為73.1%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,土地市場(chǎng)大興東片區(qū)歷年成交情況,20032009年，大

7、興東片區(qū)土地價(jià)格平均漲幅為54.6%，07、09年漲幅較為迅猛。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,土地市場(chǎng)小結(jié),大興已經(jīng)成為京城土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng),近年漲幅漸小,近年漲幅增大, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,住宅市場(chǎng)歷年成交情況/北京,1999-2008年北京住宅市場(chǎng)年均銷售面積漲幅為17.6%，預(yù)計(jì)2009年銷售體量約為2100萬(wàn)平米；,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

8、 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,住宅市場(chǎng)歷年成交情況/北京,2000-2009年北京房地產(chǎn)成交均價(jià)漲幅率為9%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,住宅市場(chǎng)歷年成交情況/大興,2009年大興東片區(qū)成交量分析,20062009年住宅成交量年均漲幅為35%，0607年漲幅達(dá)90%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,住宅市場(chǎng)歷年成交情況/大興,5500元/ （均）,7450元/ （均）,8630元/ （均）,12350元/ （均

9、）,上漲35%,上漲16%,上漲43%,20062007年度價(jià)格漲幅達(dá)31%，20082009年上漲達(dá)43%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,住宅市場(chǎng)小結(jié),大興漲幅遠(yuǎn)超北京城區(qū),相對(duì)較小,相對(duì)較大, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,土地市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng),住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域,價(jià)值,時(shí)間,今日大興，已非昨日南城,寫字樓市場(chǎng)分布情況,南五環(huán),京開高速,地塊位置,首邑上城寫字樓,清城時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓,水晶之星, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)

10、爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,智能型5A級(jí)寫字樓匱乏，甲級(jí)寫字樓稀少，成交情況良好，入駐率有待提高。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,寫字樓市場(chǎng)成交分析,從成交占比情況來(lái)看，大興寫字樓市場(chǎng)尚 不成熟，商務(wù)氛圍有待提高。,從成交價(jià)格情況來(lái)看，大興寫字樓市場(chǎng)發(fā) 展前景較好。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,寫字樓市場(chǎng)小結(jié),目前區(qū)域市場(chǎng)寫字樓供應(yīng)有限，導(dǎo)致成交占比較小； 商務(wù)氛圍有待提高，缺少形象高端，配置完備的甲級(jí)（5A）高檔寫字樓； 銷售情況較好，出租市場(chǎng)一般，

11、說(shuō)明投資大于自用； 銷售價(jià)格類比住宅，租金水平一般。,市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)格局,大興目前有兩個(gè)主要商圈 以大興城區(qū)中心為代表的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū) 以黃村新城區(qū)為代表的新興商業(yè)區(qū) 傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展較為成熟，主要滿足當(dāng)?shù)?居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費(fèi)需求 黃村新城區(qū)商業(yè)處在經(jīng)營(yíng)培育期，主要滿 足周邊居民消費(fèi)需求, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析,傳統(tǒng)百貨及大賣場(chǎng)的總面積為27萬(wàn)平米；街鋪的總面積為10.2萬(wàn)平米；店鋪式

12、商場(chǎng)的總面積為39萬(wàn)平米。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,商業(yè)市場(chǎng)租售情況,大部分商業(yè)租售率在90%以上，市場(chǎng)需求旺盛。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,商業(yè)市場(chǎng)小結(jié),目前大興商業(yè)市場(chǎng)主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅?業(yè)態(tài)種類多以百貨為主，檔次有待提升； 大型商業(yè)多以自持為主，街鋪、底商多入市銷售，銷售情況良好； 底商價(jià)格在1600020000元/，租金水平在1.6-2.5元/左右。,品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市

13、場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目梳理,藝苑桐城與鴻坤理想城將成為本案有力競(jìng)爭(zhēng)。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,鴻坤理想城, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,二居產(chǎn)品為主力，一居產(chǎn)品為有力補(bǔ)充。,鴻坤理想城, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目產(chǎn)品信息,價(jià)格一路上漲，年均漲幅近20%。,鴻坤理想城,元/平米,平米, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類

14、住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目銷售信息,藝苑桐城, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目基礎(chǔ)信息,二居產(chǎn)品為絕對(duì)主力。,藝苑桐城, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目產(chǎn)品信息,價(jià)格持續(xù)走高，成交相對(duì)集中。,藝苑桐城, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售項(xiàng)目銷售信息,近期成交的地塊集中分布在南五環(huán)外，康莊路北側(cè)，西旺路與京開高速之間 地塊形狀完整，較平整 按照其位置條件關(guān)系，基本可分成東、西、北三個(gè)組團(tuán)（如圖示）,未售

15、項(xiàng)目地塊分布, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,未售項(xiàng)目詳細(xì)信息, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,在售/未售小結(jié),產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項(xiàng)目多為兩居產(chǎn)品為主； 從未售項(xiàng)目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來(lái)看，多數(shù)在1.81.9之間，總體量達(dá)155萬(wàn)平米； 從未售項(xiàng)目土地成交價(jià)格來(lái)看，多維系在60007000元/平米之間。,未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,三級(jí)市場(chǎng)綜合信息, 市場(chǎng)研究 宏觀背

16、景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,選取距離項(xiàng)目較近的新近項(xiàng)目彩虹新城、首邑上城 三個(gè)項(xiàng)目以及區(qū)域規(guī)模最大的順馳領(lǐng)海三個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行分居室面積調(diào)查,三級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息,首邑上城,板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品信息,二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。,首邑上城, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,三級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息,彩虹新城,板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主。, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住

17、宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,二居產(chǎn)品為主力，面積在6598平米之間。,彩虹新城,三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品信息, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,三級(jí)市場(chǎng)小結(jié),產(chǎn)品多以兩居為主，面積區(qū)間在68110平米之間； 住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主； 目前二手房?jī)r(jià)格水平在11000元/平米12000元/平米之間；,二居產(chǎn)品區(qū)域主流產(chǎn)品，價(jià)格在11000元/平米12000元/平米之間, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,類住宅市場(chǎng)清城時(shí)代廣場(chǎng),建筑形式：16層塔樓，分為A、

18、B、C三個(gè)樓座開盤時(shí)間：2005年5月28日 戶型面積：以64一居，100兩居，130三居 產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán) 水電標(biāo)準(zhǔn)：民水民電 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 物業(yè)費(fèi)用：2.3元/平方米/月 成交價(jià)格：6520元/ 銷售情況：老業(yè)主購(gòu)買較多，銷售速度較快, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,類住宅市場(chǎng)首邑上城,建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè) 項(xiàng)目分期：商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期， 戶型面積：以60平方米一居為主占60%，其余為90兩居與115平方米三居； 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 總套數(shù)：262套 產(chǎn)權(quán)年限：50年 水電：民水民電 開盤時(shí)間： 07年7月7日

19、 銷售報(bào)價(jià)：7200元/ 成交均價(jià)：6721元/ 月均銷售速度：87套/月 客戶特征：60%以上的投資客戶，30%的商用客戶，10%的自住客戶, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,類住宅市場(chǎng)火神廟SOHO公社,建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)，4層13層公寓 戶型面積：主力戶型40-70平方米，少量110戶型 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 建筑面積：39543 總套數(shù)：473套 產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán) 水電：民水民電，有燃?xì)?供暖：集中供暖 報(bào)價(jià)：10500元/ 成交均價(jià)：9887元/ 銷售速度：5557/月, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)

20、 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,類住宅市場(chǎng)小結(jié), 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,銷售態(tài)勢(shì)較好，多為老業(yè)主購(gòu)買； 價(jià)格與住宅產(chǎn)品平均差值約為18%左右。,市場(chǎng)研究結(jié)論,市場(chǎng)整體形勢(shì)利好，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高, 市場(chǎng)研究 宏觀背景 土地市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 類住宅市場(chǎng) 結(jié)論,匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,區(qū)域定位,新城定位：北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城， 是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和

21、文化創(chuàng)意 的重點(diǎn)培育地區(qū)； 發(fā)展目標(biāo)：“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn)”“新興產(chǎn)業(yè)基地”“京 南綠色新城”； 規(guī)模：2020年大興新城總?cè)丝诳刂圃?0萬(wàn)人，新 城建設(shè)用地規(guī)模控制在65平方公里。,大興新城定位為綠色之城、宜居之城。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,綜合指標(biāo),隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使大興人口快速增長(zhǎng)； 2008年底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬(wàn)。人口增長(zhǎng)幅度 高達(dá)12.17%，這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分 的。,20002008年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，GDP年度漲幅在10%以上。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,交通規(guī)劃,亦莊線

22、,南五環(huán),南六環(huán),京開高速,棗園站,地塊,公路交通：“一縱兩橫”，京開高速、五環(huán)、 六環(huán)，方便快速進(jìn)入中心城區(qū)； 軌道交通：城鐵大興線、亦莊線將于明年開 通，可方便到達(dá)各城區(qū)。,交通體系逐步建立，拉近城市距離。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,第二、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，逐年增加，勢(shì)頭良好。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,一、商業(yè)： 1、宜家家居入住大興西紅門，購(gòu)物中心計(jì)劃在2014 年開業(yè)，總投資額達(dá)5億美元，為亞洲最大旗艦店。 2、王府井百貨入住大興火神廟購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2010年 開業(yè)，高端配套逐步完善。 二、產(chǎn)業(yè) 1、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)

23、，投資60億。 2、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家級(jí)的新媒體產(chǎn)業(yè)。 3、空港產(chǎn)業(yè)，聚集航空產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)品制造業(yè)、空港物流 業(yè)、國(guó)際性商務(wù)及會(huì)展、酒店娛樂(lè)休閑。,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,多重產(chǎn)業(yè)利好，打破傳統(tǒng)格局。,第 二 機(jī)場(chǎng), 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,區(qū)域發(fā)展結(jié)論,大興新城是11座新城中距離北京城區(qū)最近的新城； 大興新城定位綠色宜居新城； 多重交通體系逐步建立，軌道交通拉近與城區(qū)距離； 綜合實(shí)力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好； 政府大力扶持，眾多名品商家積極進(jìn)駐。,區(qū)域發(fā)展眾多利好，客群范圍不斷擴(kuò)大, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值

24、分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,區(qū)域客戶分析,目前區(qū)域客群主要為大興區(qū)客戶，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)占有較大比例。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析,多數(shù)客戶為首次置業(yè)，置業(yè)目的以自住為主。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析,多數(shù)客戶為兩口及三口之家，客群年齡主要集中在30-45歲之間。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析,最為關(guān)注交通條件及生活配套，戶型以90平米以下二居為主。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析小結(jié), 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,滿足客

25、戶需求,規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),滿足地塊條件,建議一：從戶型居室功能上，最大化滿足客戶需求； 建議二：可考慮適當(dāng)放大戶型尺度，提升項(xiàng)目品質(zhì)的手法避免直面競(jìng)爭(zhēng)； 建議三：從地塊自身?xiàng)l件出發(fā)并結(jié)合自身特性，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作； 建議四：通過(guò)豐富、優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)手法，提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值。,提升產(chǎn)品附加值,產(chǎn)品建議,空中花園,陽(yáng)臺(tái)不封閉,87平米兩居, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,全明設(shè)計(jì),87平米兩居, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,現(xiàn)代主義建筑，以簡(jiǎn)潔的線條和造型塑造出鮮明的建筑表情。高聳的線條節(jié)奏，金屬的質(zhì)地感以及流行的色調(diào)手法配合石材的使用，彰顯都市感和現(xiàn)代感。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)

26、品建議,產(chǎn)品建議,適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，可以豐富小區(qū)環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候，增強(qiáng)居住的舒適性，而湖泊、瀑布、小溪、噴泉、流水等元素的引入，也著實(shí)演繹出了居所的不凡品質(zhì)。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,居民沿著健身步道或慢跑或散步，隨著道路的蜿蜒曲折使眼前的景色不斷變換在運(yùn)動(dòng)的同時(shí)，身心得到放松。, 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶分析 產(chǎn)品建議,匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,二期地塊市場(chǎng)定位,滿足高品質(zhì)居住需求的活力社區(qū), 項(xiàng)目定位 二期地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 組合地塊,二期地塊客戶定位,前期客群,后續(xù)客群,大興地區(qū)客群為主，

27、軌道交通及京開沿線商圈客群為輔,規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地客群為未來(lái)項(xiàng)目中后期強(qiáng)有力的客群保障,前期客群,后續(xù)客群,認(rèn)同南城發(fā)展，依賴軌道交通的社會(huì)中堅(jiān), 項(xiàng)目定位 二期地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 組合地塊,組合地塊市場(chǎng)定位,都市副中心，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的高端綜合體, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,吃、住、行、商、購(gòu)、娛,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,建造城市副中心綜合體項(xiàng)目,組合地塊定位解析/區(qū)域發(fā)展, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位

28、案例借鑒,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 借例借鑒,從消費(fèi)者情況來(lái)看，大興滿足建造都市綜合體的條件。,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 北京統(tǒng)計(jì)局,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,石景山交通條件,地鐵4號(hào)延長(zhǎng)線,地鐵1號(hào)線,從交通條件來(lái)看，本案適宜打造都市綜合體項(xiàng)目。,大興交通條件,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,大興區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，大興滿足建造都市綜合體的條件。,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案

29、例借鑒,從區(qū)域發(fā)展情況來(lái)看，大興滿足都市綜合體建造條件,組合地塊定位解析, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,較大尺度空間 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度較大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。,通道樹型交通體系 通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）

30、體系。,現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。,高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。,從本案地塊屬性來(lái)看，可以滿足上述要求。,組合地塊客戶定位,前期客群,后續(xù)客群,區(qū)域新興企業(yè)客戶

31、為主，個(gè)人投資客戶為輔；,大興當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎煜^(qū)域環(huán)境及價(jià)值所在。,寫字樓客戶,商鋪客戶,區(qū)域新興企業(yè)及地緣性投資客戶為主, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,都市副中心，綜合體案例分享 從北京到上海，她一直引領(lǐng)都市副中心的發(fā)展, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,案例借鑒北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng), 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,案例借鑒北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拉動(dòng)周邊住宅價(jià)格上漲幅度在48%。,北京石景山板塊,主要選取周邊、鼎城、遠(yuǎn)洋山水、古城家園、天鴻美域、天和景園、曦景長(zhǎng)安、恒盛公館、銀座項(xiàng)目,單位：

32、元/平米, 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),案例借鑒上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng), 項(xiàng)目定位 二期地塊 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒,上海江橋萬(wàn)達(dá)第三大綜合體宣布入駐嘉定以來(lái)，拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)逐步上漲。,上海嘉定區(qū)板塊,主要選取周邊天際藍(lán)橋苑、錦華茗園、華江景城、嘉定都市港灣城等項(xiàng)目。,案例借鑒上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),單位：元/平米,2009年9月江橋萬(wàn)達(dá)宣布入駐嘉定,綜上，副城市中心的都市綜合體項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域發(fā)展有著明顯的推動(dòng)作用 她既是區(qū)域發(fā)展的助推器，也是區(qū)域形象的代言人,匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)

33、發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,二期地塊開發(fā)順序,建議分兩期開發(fā)； 一期先行開發(fā)404地塊 地塊相較價(jià)值較低，臨近道路且距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，先行開發(fā)，先行銷售。 二期先行開發(fā)409、405地塊 較價(jià)值較高，作為二期開發(fā)銷售，獲得最大收益。,404,409,405, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)間 組合地塊,二期地塊入市時(shí)間,綜合考慮市場(chǎng)因素（新城最近成交土地未來(lái)入市時(shí)間為2010年46月），結(jié)合目前各項(xiàng)工作進(jìn)度及市場(chǎng)中項(xiàng)目通常運(yùn)作周期同時(shí)，盡量避開新城其他項(xiàng)目集中入市的時(shí)間； 因此，按2009年12月取地，建議2012年10月開盤。, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)間 組合地塊,組合地塊開

34、發(fā)順序, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議,502,503,504,808,809,812,105,402,404,建議分三期開發(fā)； 一期先行開發(fā)404、402、105地塊 地塊相較價(jià)值較低，臨近道路且距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，先行開發(fā)。 二期先行開發(fā)812、809、808地塊 價(jià)值較高，作為二期開發(fā)銷售，獲得較大收益。 三期開發(fā)503、504、502地塊 地塊規(guī)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。,組合地塊入市時(shí)機(jī), 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊入市時(shí)機(jī)把握，綜合產(chǎn)品特性，建議可在二期地塊入市基礎(chǔ)之上，適當(dāng)后延。,組合地塊商業(yè)發(fā)展建議,帶租約銷售

35、，限定業(yè)態(tài)，保障項(xiàng)目品質(zhì), 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊商業(yè)發(fā)展建議, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊寫字樓發(fā)展建議,具有自身特色的全能空間, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊寫字樓發(fā)展建議, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議,匯 報(bào) 綱 要,地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競(jìng)拍建議,市場(chǎng)啟示,大勢(shì)向好，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格持續(xù)走高市場(chǎng)預(yù)期利好 北京土地供應(yīng)已十分有限，大興成為供應(yīng)主力全北京，向南看

36、區(qū)域發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良客群范圍擴(kuò)大 客戶多為自住，關(guān)注交通及生活配套組合地塊優(yōu)于二期地塊, 拿地建議 市場(chǎng)啟示 地塊對(duì)比 價(jià)值分析 競(jìng)拍建議,地塊優(yōu)劣對(duì)比分析,從地塊間優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比情況來(lái)看，兩幅地塊之間無(wú)明顯差異； 從本次拿地競(jìng)爭(zhēng)形式來(lái)看，預(yù)計(jì)二期地塊相對(duì)組合地塊會(huì)更加激烈； 從項(xiàng)目收益情況考慮，組合地塊收益應(yīng)大于二期地塊。, 拿地建議 市場(chǎng)啟示 地塊對(duì)比 價(jià)值分析 競(jìng)拍建議,價(jià)格定位住宅產(chǎn)品/可售面積梳理, 拿地建議 市場(chǎng)啟示 地塊對(duì)比 價(jià)值分析 競(jìng)拍建議,二期地塊可售面積梳理,經(jīng)測(cè)算，二期地塊可售面積共計(jì)143004平米，車位603個(gè)。,價(jià)格定位住宅產(chǎn)品/可售面積梳理, 拿地建議 市場(chǎng)啟示 地塊對(duì)比 價(jià)值分析 競(jìng)拍建議,組合地塊可售面積梳理,經(jīng)測(cè)算，組合地塊可售面積為291863平米，車位1597個(gè)