價格鑒證知識2

1、第五章房屋、建筑物價格評估一、影響房屋、建筑屋價格的因素1、交易情況因素；1、交易日期因素；2、區(qū)域因素；3、個別因素。二、房屋、建筑物價格評估方法1、市場法，2、成本法，3、收益法。三、房屋、建筑物價格評估方法公式1、市場法基本公式：P=PABCD；評估值=實例價值交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)。A=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)=100/（）；B=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)=（）/100；C=待估對象區(qū)域狀況指數(shù)/可比實例區(qū)域狀況指數(shù)=100/（）；D=待估對象狀況指數(shù)/可比實例狀況指數(shù)=100/（）。2、成本法基本公式：P=A+B

2、+C+D+D+E評估值（新）=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤。評估值（舊）=重置成本-年貶值額已使用年限D=(C-S)/N=C(1-R)/N; D年貶值額；C重置成本；S凈殘值；N耐用年限；R殘值率。3、收益法基本公式：=/r1-1/（1+r）N。 凈收益=總收入-總費用；r資本化率；N收益年限。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率；總費用=管理費+維修費+保險費+稅金；土地價值=土地凈收益/土地資本化率；土地總費用=管理費+維修費+稅金。土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值；建筑物現(xiàn)值=重置價值-年貶值額已使用年限；土地價值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本

3、化率；建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率；建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值；建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率綜合資本化率=（土地價值土地資本化率+建筑物價值建筑物資本化率）/（土地價值+建筑物價值）。第六章機器設備價格評估一、影響機器設備價格的因素1、個別因素；2、交易因素；3、時間因素；4、區(qū)域因素。二、機器設備價格評估方法1、市場法，2、成本法，3、收益法。三、機器設備價格評估方法公式1、市場法：直接匹配法；因素調整法；成本比率調整法。直接匹配法公式：P= Pi; P參照物價值；i差異調整。因素調整法公式：評估值=實例價值交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)個別因素

4、修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)。A=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)=100/（）；B=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)=（）/100；C=待估對象個別因素指數(shù)/可比實例個別因素指數(shù)=100/（）；D=待估對象區(qū)域因素指數(shù)/可比實例區(qū)域因素指數(shù)=100/（）。成本比率調整法：根據(jù)參照物售價占重置成本比率。2、成本法：評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值。、重置成本：直接法；物價指數(shù)法；重置核算法；綜合估價法；重量估價法；類比估價法。直接法：直接詢價或使用價格資料；物價指數(shù)法公式：重置成本=歷史成本（當前年份指數(shù)/基年指數(shù)）重置成本=歷史成本各年環(huán)比指數(shù)乘積；重置核算法

5、：根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售費用、利潤、稅金。綜合估價法公式：RC=(M/K+ M)(1+K)(1+K)/(1-r)設備價格=（主材費/成本主材費率+主要外購件費）（1+成本利潤率）（1+非標準設備設計費率/設備數(shù)量）/（1-綜合稅率）。重量估價法公式：RC=WRK+P+T設備價格=設備凈重綜合費率調整系數(shù)+合理利潤+稅金；RC=WRK（1+r）/（1-r）; 設備價格=設備凈重綜合費率調整系數(shù)（1+利潤率）/(1-綜合稅率)。類比估價法公式：RC=（A/A）S設備價格=（待估設備生產(chǎn)能力/參照物設備生產(chǎn)能力）規(guī)模指數(shù)參照物設備價格。a、運雜費：國產(chǎn)設備運雜費=國產(chǎn)設備原價國產(chǎn)設備運雜費率；進口設備國

6、內運雜費=進口設備到岸價進口設備國內運雜費率。b、設備安裝費：國產(chǎn)設備安裝費=國產(chǎn)設備原價設備安裝費率。進口設備安裝費=進口設備到岸價設備安裝費率。c、基礎費：國產(chǎn)設備基礎費=國產(chǎn)設備原價國產(chǎn)設備基礎費率；進口設備基礎費=進口設備到岸價進口設備基礎費率。d、進口設備從屬費用：海運費=設備離岸價海運費率；海運費率：遠洋5-8%，近洋3-4%。國外運輸保險費=（設備離岸價+海運費）保險費率/（1-保險費率）；保險費率：一般在0.4%左右。設備到岸價=設備離岸價+海運費+國外運輸保險費。關稅=設備到岸價關稅稅率；關稅稅率：按現(xiàn)行關稅稅率表計算。消費稅=（設備到岸價+關稅）消費稅率/（1-消費稅率）；

7、消費稅率：按國家發(fā)布的消費稅率表計算。增值稅=（設備到岸價+關稅+消費稅）增值稅率銀行財務費=設備離岸價費率；銀行財務費率：0.4-0.5%外貿(mào)手續(xù)費=設備到岸價外貿(mào)手續(xù)費率；外貿(mào)手續(xù)費率：1-1.5%車輛購置附加費=（設備到岸價+關稅+消費稅）費率。1.6L以上10%;1.6L以下5%。裸車價格=開票價格（含增值稅）（1+增值稅率）。、實體性貶值觀察法：通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺或借助檢測工具對設備進行檢查，根據(jù)經(jīng)驗對設備狀態(tài)、損壞程度做出判斷。使用年限法：a、實體性貶值率=已使用年限/總使用年限；b、實體性貶值率=剩余加權使用年限/（剩余加權使用年限+加權投資年限）c、剩余加權使用年限

8、=現(xiàn)行重置成本剩余使用年限d、加權投資年限=現(xiàn)行重置成本投資年限修復費用法：實體性貶值=可修復性貶值+不可修復性貶值；不可修復性貶值=（重置成本-可修復性貶值）已使用年限/總使用年限。、功能性貶值:功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本；功能性貶值=超額運營成本（1-所得稅稅率）/r1-1/（1+r）ND、經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值率=1-（設備預計可利生產(chǎn)能力/設備原設計生產(chǎn)能力）；經(jīng)濟性貶值=設備年收益損失額（1-所得稅稅率）/r1-1/（1+r）N。2、收益法：生產(chǎn)線、成套化工設備等具有獨立獲利能力可以使用收益法評估。=/r1-1/（1+r）N。第七章林木資源資產(chǎn)價格評估一、影響資源資產(chǎn)價格

9、的因素1、營林生產(chǎn)成本；2、投資利息；3、利潤；4、稅金；5、林木生產(chǎn)中的損失；6、地租；7、地區(qū)差價和樹種差價。二、資源資產(chǎn)價格評估方法1、市場法，2、剩余法， 3、收益法，4、成本法。三、資源資產(chǎn)價格評估方法公式1、市場法：=kkGQ；評估值=林分質量調整系數(shù)物價指數(shù)調整系數(shù)參照物單位蓄積量價格待估林木資產(chǎn)蓄積量。2、剩余法：=W-C-F+S；評估值=銷售總收入-木材經(jīng)營成本-木材經(jīng)營合理利潤+林木資源的再生價值；經(jīng)營成本包括：采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用及稅金。3、收益法：=（-）/（1+r）t；為t年收入；為t年生產(chǎn)成本；n為經(jīng)營器。4、成本法：=k/（1+r）N-t；k為林

10、分質量調整系數(shù)；為t年生產(chǎn)成本；n為林分年齡。三、資源資產(chǎn)價格評估方法適用范圍a、市場法不適用防護林；b、收益法適用于有經(jīng)營收益林木；c、成本法適用于幼齡林。第八章礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價格評估一、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價格的因素1、稀缺程度和可替代程度；2、供求狀況；3、礦床自然豐度和地理位置；4、科技進步；5、資本化率。二、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價格評估方法1、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（高），2、可比銷售法（高），3、 約當投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（高），4、重置成本法（高），5、地勘加和法（高），6、地質要素評序法（低），7、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法，8、粗估法。三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價格評估方法公式1、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法：=（W-W）1/（

11、1+r）t；W為年剩余利潤額：W=年銷售收入-年經(jīng)營成本-年資源補償費-資源稅金-其它稅金；W為社會平均收益額：W=年銷售收入社會平均利潤率。2、可比銷售法：=，為實例采礦權成交價格；為規(guī)模調整系數(shù)；為品位調整系數(shù)；為價格調整系數(shù)；為差異調整系數(shù)。規(guī)模調整系數(shù)=待估采礦權探明儲量/實例采礦權探明儲量；品位調整系數(shù)=待估采礦權平均品位/實例采礦權平均品位；價格調整系數(shù)=待估采礦權礦產(chǎn)價格/實例采礦權礦產(chǎn)價格；差異調整系數(shù)=待估采礦權差異總值/實例采礦權差異總值。3、約當投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法：=/（+）W。W為資產(chǎn)收益現(xiàn)值；為原探礦權人投資現(xiàn)值；為新探礦權人投資現(xiàn)值。W=W1/(1+r) t; =

12、1/(1+r) t; 可用重置成本法計算。W為t年收益額；為t年投資值。4、重置成本法：=（1+f）（1-）=UP（1+）（1+ f）（1-）。為探礦權重置成本；f為地探風險系數(shù)；為技術性貶值系數(shù)；U各類地勘實物工作量；P為工作量現(xiàn)行市價；為四項費用分攤系數(shù)。5、地勘加和法：=+L; L=MT/(T+G)。為不含勘查風險的探礦權凈值；L為應分配的超額利潤；M為超額利潤總額；T為地勘總投資；G為礦山建設總投資。6、地質要素評序法，7、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法，8、粗估法。第九章水資源價格評估一、水資源價格的構成要素：1、水資源費：水資源保護費，水資源使用費水資源補償費。2、水費：開發(fā)過程中發(fā)生的費用（

13、如：工程運行管理費，固定資產(chǎn)折舊，大修理費，其它計入成本的防風費、觀測試驗費、科研費、保險費、外購水費）。二、水資源價格評估公式:P=Y-C-DS水資源價格=凈化水的市場價-成本-開發(fā)的投資額社會平均利潤率。第十章無形資產(chǎn)價格評估一、影響無形資產(chǎn)價值的因素1、產(chǎn)權因素；2、獲利能力因素；3、技術因素；4、風險因素；5、無形資產(chǎn)的取得成本；6、機會成本；7、市場因素；8、使用器限；9、其它因素。二、無形資產(chǎn)價格評估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場法。三、無形資產(chǎn)價格評估方法公式1、收益法：（1）=(KR)/(1+r) t；K為分成率；R為t年收益額。（2）=R/(1+r) t；R為t年超額

14、收益。（3）無形資產(chǎn)超額收益確定直接法：A、銷售量不變，單位成本不變；R=（P-P）Q(1-T)。B、價格不變，單位成本不變；R=（Q-Q）(P-C)(1-T)。C、成本降低；R=（C-C）Q(1-T)。差額法：無形資產(chǎn)超額收益=凈利潤-凈資產(chǎn)總額行業(yè)平均收益率。分成率法：銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率；銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率。要素貢獻法（三分法）：資本、技術和管理；A、資金密集型行業(yè)貢獻依次為50%，30%，20%；B、技術密集型行業(yè)貢獻依次為40%，40%，20%；C、一般行業(yè)貢獻依次為30%，40%，30%；D、高科技行業(yè)貢獻依次為30%，50%，20%。2

15、、成本法：A、無形資產(chǎn)重置成本的估算；（1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)：核算法：無形資產(chǎn)重置成本=成本+期間費用+合理利潤；期間費用=管理費用+財務費用+銷售費用。倍加系數(shù)法：無行資產(chǎn)重置成本=（c+v）/（1-）（1+L）。C為研發(fā)中的物化勞動消耗；v為研發(fā)中的活勞動消耗；為創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)；為平均風險系數(shù)；L為無形資產(chǎn)投資報酬率。（2）外購無形資產(chǎn)： 市價類比法；物價指數(shù)法。 B、無形資產(chǎn)貶值率的估算；（1）專家鑒定法；（2）剩余經(jīng)濟壽命預測法。第十一章專利和專有技術資產(chǎn)評估第一節(jié)專利資產(chǎn)評估一、影響專利資產(chǎn)價值的因素（專利有效期20年）1、法律因素；2、技術因素；3、經(jīng)濟因素；4、風險因素。二、專利

16、價格評估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場法。三、專利價格評估方法公式1、收益法：=(KR)/(1+r) t；利用銷售收入分成率來計算分成額，采用相應折現(xiàn)率求現(xiàn)值。2、成本法：A、研制成本；（1）直接成本；材料費，工資費用，專用設備費，資料費，咨詢鑒定費，協(xié)作費，培訓費，差旅費，其它費。（2）間接成本；管理費，非專用設備折舊費，應分攤的公共費用及能源費用。B、交易成本；技術服務費，交易過程中差旅費及管理費，手續(xù)費，稅金。C、專利費；包括：專理代理、申請、審查請求、維護、證書、年費。3、市場法：較少采用。第二節(jié)專有技術資產(chǎn)評估一、影響專有技術資產(chǎn)價值的因素1、使用期限；2、預期獲利能力；3、

17、開發(fā)成本；4、保密措施。二、專有技術價格評估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場法。三、專有技術價格評估方法公式1、收益法：=R/(1+r) t；預測可使用年限內稅后利潤，按照相應分成率確定分成額，根據(jù)相應的折現(xiàn)率確定評估值。2、成本法：根據(jù)成本確定。3、市場法：較少采用。第三節(jié)商標資產(chǎn)評估一、 影響商標資產(chǎn)價值的因素（商標有效期10年，可續(xù)展）1、商標的法律狀態(tài)；2、商標的知名度；3、商標所依托的商品；4、宏觀經(jīng)濟狀況；5、評估目的；6、類似商標的交易情況；7、商標設計、廣告宣傳；8、其它因素。二、商標資產(chǎn)價值評估方法1、收益法，2、成本法， 3、市場法。三、商標資產(chǎn)價值評估方法公式1、收益法：=R/(1+r) t ；A、商標資產(chǎn)轉讓的評估；預測使用年限內超額利潤，根據(jù)相應的折現(xiàn)率確定評估值。B、商標許可價值評估；預測使用年限內新增凈利潤，根據(jù)相應的折現(xiàn)率確定其價值，再根據(jù)分成率確定評