物業(yè)管理的前期介入.ppt

1、第六章物業(yè)管理的前期干預(yù)、教育目的是通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生理解物業(yè)竣工檢驗(yàn)與接收檢驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容，理解物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式，掌握前期干預(yù)的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的程序，掌握物業(yè)管理招標(biāo)書和招標(biāo)通知書的編制方法及裝修管理內(nèi)容。 第一節(jié)物業(yè)管理前期干預(yù)概要，一、物業(yè)管理前期干預(yù)的認(rèn)識(shí)(開發(fā)-經(jīng)營(yíng)-管理)二、物業(yè)管理前期干預(yù)的必要性-意義三、物業(yè)管理前期干預(yù)的內(nèi)容四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設(shè)置、施工階段的參與五、物業(yè)管理前期干預(yù)中面臨的一些實(shí)際問題1， 前期干預(yù)：指房地產(chǎn)公司在接管房地產(chǎn)前的各個(gè)階段參與決策，制定物業(yè)管理方案，從管理和運(yùn)營(yíng)的角度給開發(fā)商提供良好的建設(shè)性意見。 接管房地產(chǎn)前的

2、各個(gè)階段：項(xiàng)目的可行性研究階段、建筑物修訂方案設(shè)置修訂階段、施工階段等參與決定：是指參與房地產(chǎn)的修訂設(shè)置和建設(shè)的過程。 物業(yè)管理公司從所有者和使用者和物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)和今后的使用、管理提出了建議，從物質(zhì)上和組織上準(zhǔn)備接管的物業(yè)，使之有利于所有者和非所有者的使用者的需求和后續(xù)的物業(yè)管理。 2、前期干預(yù)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議(1)配套設(shè)施的完善(2)水電等供應(yīng)容量(3)安全防衛(wèi)系統(tǒng)(4)垃圾處理方式(5)綠化配置(6)消防設(shè)施(7)建材選擇、前期、二、房地產(chǎn)管理前期干預(yù)的必要性-意義，1、保持房地產(chǎn)公司的良好形象減少再加工，防止后遺癥(修訂規(guī)劃，減少或避免建設(shè)危險(xiǎn)) 3，

3、有利于全面理解房地產(chǎn)：土建結(jié)構(gòu)，管線方向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝4三，房地產(chǎn)管理前期干預(yù)的內(nèi)容(1)通過投標(biāo)配合房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)1，可行性，可靠性，收益性分析具體修訂物業(yè)管理費(fèi)用3，簽訂投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、談判、物業(yè)管理合同4，派人員經(jīng)營(yíng)物業(yè)前期管理；(2)根據(jù)物業(yè)等級(jí)確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；(3)制定物業(yè)維修管理方案；(4)了解所有者或者使用者使用物業(yè)的安排； 參與銷售部門與所有者或者使用者簽訂合同(五)參與施工和設(shè)置修訂；從用戶角度審核建筑物的設(shè)置修訂圖案；從管理角度分析房地產(chǎn)建設(shè)的選擇材料和安裝方法等；在施工現(xiàn)場(chǎng)記錄；提供改良意見；檢查施工進(jìn)度；參與工程檢查；設(shè)置修訂管理模式； 擬定和制定管理制度1、建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理

4、委員會(huì)2、擬定服務(wù)體系和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1、設(shè)立、選聘專業(yè)項(xiàng)目小組、協(xié)商簽訂合同2、各部門聯(lián)系、溝通3、代理網(wǎng)絡(luò)(8)進(jìn)行接管1、接管接管事項(xiàng)的合作與處理，四是在物業(yè)管理a的訂劃、設(shè)訂階段的參與：物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該有先進(jìn)的意識(shí)，物業(yè)管理專家對(duì)訂劃設(shè)定的參與職責(zé)主要表現(xiàn)出對(duì)全面細(xì)致的物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需求和過去的管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的訂劃設(shè)定訂上的問題(1)配套設(shè)施的完善(2)水電等的供應(yīng)容量(3)安全防御系統(tǒng)(4)垃圾處理方式(5)綠化配置(6)消防設(shè)施(7)建筑材料選擇(8)其他，b在施工階段參與物業(yè)管理企業(yè)2 .盡可能全面收集物業(yè)的各種資料，并熟悉各部分， 應(yīng)做好未來管理的充分準(zhǔn)備3 .按照國(guó)家

5、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，與工程設(shè)施修訂和設(shè)置修訂單位的施工單位、開發(fā)人員一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)鑒定和圖紙審查4 .在工程施工中按照國(guó)家已有的法律規(guī)定，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同不斷進(jìn)行檢查。 五、物業(yè)管理前期干預(yù)面臨的一些實(shí)際問題，(一)干預(yù)方式： 1、作為早期干預(yù)-顧問，此時(shí)提出的建議是最及時(shí)、最容易采用的，此時(shí)一般不設(shè)固定人員進(jìn)入開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，工作方式可根據(jù)開發(fā)人員的需要確定，如定期開發(fā)人員的設(shè)置修訂2、扮演中期干預(yù)-監(jiān)理，干預(yù)人員主要是工程技術(shù)人員，特別是設(shè)備系統(tǒng)工程師。 3、晚期干預(yù)-開始管家是從以前的顧問的工作轉(zhuǎn)移到實(shí)質(zhì)性的操作工作，這時(shí)，管理公司的整個(gè)團(tuán)隊(duì)基本上必須到達(dá)。 前期干預(yù)的方式被認(rèn)為是早期干預(yù)：房地產(chǎn)

6、管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的干預(yù)。 中期干預(yù)：是物業(yè)管理企業(yè)方案修訂階段的干預(yù)。 晚期干預(yù)：指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的干預(yù)。 (2)前期干預(yù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？ 根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因和用途，管理公司入團(tuán)前介入產(chǎn)生的費(fèi)用必須由開發(fā)人員承擔(dān)。 原因： 1、前期干預(yù)的主要目的是協(xié)助開發(fā)人員工作(1)前期干預(yù)為檢驗(yàn)交接奠定基礎(chǔ)，保證房屋質(zhì)量，提高房地產(chǎn)等級(jí)。 (2)讓購(gòu)買的業(yè)主放心房地產(chǎn)的質(zhì)量和將來的管理，幫助發(fā)展者銷售。 2 .管理費(fèi)還沒有收費(fèi)金元，前幾天公司的實(shí)際服務(wù)對(duì)象是發(fā)展者，誰(shuí)獲利，誰(shuí)付費(fèi)。 3、政府規(guī)定：目前國(guó)家沒有統(tǒng)一立法，但各地政府有明確規(guī)定。 (3)設(shè)置修訂單位不接受、不接受意見該怎么

7、辦？不采用的理由： (1)不符合設(shè)置修訂規(guī)范(2)提高設(shè)置修訂難度(3)認(rèn)為設(shè)置修訂符合規(guī)范，無需改變管理公司的做法和態(tài)度： (1)對(duì)于不符合設(shè)置修訂規(guī)范的意見(2)說服發(fā)展者，多考慮今后的事情。 (3)有些設(shè)定訂正符合規(guī)范要求，但保守，落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求的，應(yīng)當(dāng)用事實(shí)依據(jù)努力改變?cè)O(shè)定訂正單位的看法。泊位前期干預(yù)流程圖、第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)、一、物業(yè)管理招標(biāo)的必要性二、招標(biāo)的類型、原則、程序、特點(diǎn)三、物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容四、物業(yè)管理招標(biāo)的程序與方法五、招標(biāo)策略六、招標(biāo)文件的制作與經(jīng)營(yíng)管理的修訂、一、物業(yè)招標(biāo)由房地產(chǎn)開發(fā)商(或者是奧數(shù)) 2、必要性： (1)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求；(

8、2)物業(yè)管理體制改革的需求；(3)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的需求；“外樹形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)”；二、招標(biāo)類型、原則、程序；(1)類型： 1、投標(biāo)內(nèi)容類別：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)總投標(biāo)2、投標(biāo)公正-投標(biāo)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)是衡量所有投標(biāo)書的尺度。 公開-指招標(biāo)過程中各流程對(duì)外公開，實(shí)施行業(yè)監(jiān)督，提高招標(biāo)透明度。 合理-選擇投標(biāo)的價(jià)格、要求必須合理，不能接受低于正常管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，不能脫離實(shí)際市場(chǎng)狀況，也不能提出不現(xiàn)實(shí)的管理服務(wù)要求。 (3)物業(yè)管理招標(biāo)程序，1 .選擇招標(biāo)方式2 .制作招標(biāo)文件3 .發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)或通知，進(jìn)行招標(biāo)單位資格審查，出售招標(biāo)文件4 .組織現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查5 .投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件

9、后安排投標(biāo)人會(huì)議，即投標(biāo)前會(huì)議目的是為了明確投標(biāo)人提出的各種問題，召開投標(biāo)前會(huì)議。 6 .收購(gòu)?fù)稑?biāo)書投標(biāo)7 .與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(4)物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)，1招標(biāo)物業(yè)管理的早期干預(yù)的特點(diǎn)，決定物業(yè)管理招標(biāo)必須先行。 具有兩階段性和時(shí)間性，首先，招標(biāo)文件的各種管理要求、管理價(jià)格的制定都具有階段性，不久，可能會(huì)因各種變化而需要調(diào)整。 其次，物業(yè)管理公司中標(biāo)，并不意味著管理的物業(yè)壽命結(jié)束之前，可以長(zhǎng)期占有這個(gè)市場(chǎng)份額。 物業(yè)管理公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中有可能被更好的物業(yè)管理公司所取代。 因此，物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性和時(shí)間特征。 三、物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容，1投標(biāo)心得：包括投標(biāo)人心得、投標(biāo)主要要求、

10、合同格式和合同條件等內(nèi)容。 (1)投標(biāo)人知道的要求和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)出具投標(biāo)保證書。 投標(biāo)保證書必須與投標(biāo)書一起提交，應(yīng)當(dāng)用于保證投標(biāo)后不得中途撤回投標(biāo)。 否則投標(biāo)保證金關(guān)于被沒收的保密要求。 投標(biāo)文件有保密性質(zhì)，投標(biāo)人不得泄露秘密。 這是為了避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，競(jìng)爭(zhēng)提高投標(biāo)價(jià)格的規(guī)定，不選擇最低價(jià)格的聲明是必要的。 大多數(shù)投標(biāo)文件都按照國(guó)際慣例有“業(yè)主不限制自己接受最低價(jià)格”的規(guī)定。 由于某些管理費(fèi)標(biāo)價(jià)低或低于成本，導(dǎo)致未來管理不充分，損害賠償無法繼續(xù)履行合同。 投標(biāo)書的投遞過程以投標(biāo)人的心得說明投標(biāo)書的投遞順序。 其主要內(nèi)容是將投標(biāo)書使用的語(yǔ)言、份數(shù)、住址、截止日期、轉(zhuǎn)送方法和必要證明

11、文件即投標(biāo)的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定為投標(biāo)。 招標(biāo)文件的投標(biāo)人體會(huì)應(yīng)當(dāng)說明投標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)時(shí)間和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。 評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量量化，使各投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠理解如何量化。 (2)有關(guān)投標(biāo)的主要要求發(fā)放履約保證書。 投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在中標(biāo)后簽訂合同之前，必須在履約書上簽名，交納履約金，確保合同的履行，其手續(xù)與辦理投標(biāo)保證書相同。 保證金額可以具體規(guī)定一定的金額。 履約保證書的有效期到履行合同為止。 中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)中途違約的，承付款被開發(fā)人或者業(yè)主委員會(huì)沒收，不對(duì)用于損失賠償?shù)拈_發(fā)人或者業(yè)主采用最低價(jià)格的承諾。 此規(guī)定主要是為了避免對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)選擇權(quán)的爭(zhēng)論管理服務(wù)的具體要求和條件。 (3)關(guān)于合同格式

12、和條件在招標(biāo)文件中說明開發(fā)者或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)合同的合同格式和條件，明確招標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在自己中標(biāo)后承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和享受的權(quán)利。 2、要求管理的房地產(chǎn)說明書開發(fā)人員或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在招標(biāo)文件中具體詳細(xì)說明本次招標(biāo)中要求管理的房地產(chǎn)的具體情況。通常列舉房地產(chǎn)的地址，包括房地產(chǎn)的地理位置、占地面積、住戶數(shù)和房地產(chǎn)的各構(gòu)成部分，如建筑物的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選擇和設(shè)備、設(shè)施的選擇和安裝、房地產(chǎn)環(huán)境和輔助設(shè)施、委托管理經(jīng)營(yíng)的范圍、應(yīng)達(dá)成的各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理指標(biāo)和基本要求、投標(biāo)開始日和投標(biāo)開始日、地點(diǎn)， 3提供訂正方案和設(shè)訂圖紙如果是新的房地產(chǎn)，在招標(biāo)文件上提供訂正方案和設(shè)訂意向案，使投標(biāo)的房

13、地產(chǎn)管理企業(yè)能夠在投標(biāo)書中提出對(duì)自己的設(shè)訂方案的合理看法和改善調(diào)整構(gòu)想，便于招標(biāo)工作。 如果是完成的房地產(chǎn)，可以給投標(biāo)文件提供詳細(xì)的設(shè)置修訂圖紙，全面理解投標(biāo)的房地產(chǎn)管理企業(yè)接管的房地產(chǎn)，方便投標(biāo)文件正確合理地修訂管理費(fèi)標(biāo)價(jià)。 四、物業(yè)管理投標(biāo)的流程和方法、投標(biāo)是指物業(yè)管理公司應(yīng)物業(yè)開發(fā)人員招標(biāo)文件要求制作投標(biāo)書，參加物業(yè)管理資格競(jìng)爭(zhēng)的行為。 物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法如下： (1)取得招標(biāo)文件并收到招標(biāo)邀請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)，可以向發(fā)出邀請(qǐng)的投標(biāo)人直接購(gòu)買招標(biāo)文件。 取得招標(biāo)廣告通知信息，經(jīng)營(yíng)資格預(yù)審的物業(yè)管理企業(yè)，也可以按照規(guī)定的程序購(gòu)買招標(biāo)文件。 (2)熟悉招標(biāo)文件，考察房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)文件的取

14、得后，首先要詳細(xì)閱讀招標(biāo)文件的內(nèi)容，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。 有時(shí)開發(fā)者和業(yè)主委員會(huì)組織投標(biāo)人參加統(tǒng)一參觀現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行必要的介紹活動(dòng)。 招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如招標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)保證書、履約保證書、獎(jiǎng)懲措施等都應(yīng)當(dāng)明確，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。 更重要的是要仔細(xì)閱讀和理解圖紙、設(shè)置說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、方案和要求。 (3)詳細(xì)列舉管理辦法和工作量根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)狀況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列舉完成要求的管理服務(wù)任務(wù)的辦法和工作量。 一般可分為日常綜合管理方法和工作量、特約特需管理服務(wù)方法和工作量、維護(hù)更新管理方法和工作量等。 (4)確定單價(jià)，估算管理服務(wù)費(fèi)總額的國(guó)家規(guī)定的管理服務(wù)單價(jià)不需要研究，在此主要就

15、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格兩個(gè)單價(jià)進(jìn)行主題分析研究。 不同房地產(chǎn)情況不同，有各自的特點(diǎn)，其管理服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)不同，不能適用單價(jià)，需要具體分析具體問題。 另外，為了明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，在確定單價(jià)時(shí)從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上進(jìn)行研究。 定好單價(jià)后，可按工作量計(jì)算管理服務(wù)費(fèi)的總定價(jià)。 (5)制作投標(biāo)書1并提交投標(biāo)書的投標(biāo)人，在決定投標(biāo)報(bào)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件的要求準(zhǔn)確制作投標(biāo)書。 即投標(biāo)人心得規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的所有文件。2份投標(biāo)書包裝書的一般管理，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件的要求準(zhǔn)備原件和復(fù)制(通常原件1份、復(fù)制2份)所有投標(biāo)文件。 投標(biāo)文件的原件和各復(fù)印件必須分別包裝，并且必須在內(nèi)外二樓信封，信封上必須按投標(biāo)邀請(qǐng)書

16、的規(guī)定標(biāo)明投標(biāo)地點(diǎn)和收貨人，標(biāo)明投標(biāo)文件的編號(hào)、房地產(chǎn)名稱、某日(投標(biāo)日)前不開封等。 由于內(nèi)層封皮用于原封不動(dòng)地退還投標(biāo)文件，所以要注明投標(biāo)人的地址和名稱，如果外層信封未按上述規(guī)定密封、標(biāo)記，投標(biāo)人的工作人員不負(fù)責(zé)將投標(biāo)文件放錯(cuò)或過早。 因此提前開封的投標(biāo)書，由投標(biāo)人拒絕返還給投標(biāo)人。3、投標(biāo)書的制作和封入應(yīng)注意的幾個(gè)問題(1)投標(biāo)書的各空白必須填寫，有空白的話意見分歧，沒有填寫重要的數(shù)據(jù)，有可能作為廢標(biāo)處理的(2)提出的所有書面必須在各頁(yè)上簽字，填寫中出錯(cuò)必須在修改的地方簽字(3)印刷或者填寫墨筆正書(4)必須變更投標(biāo)書的格式，必須變更投標(biāo)書的格式(原格式不能表現(xiàn)投標(biāo)意圖的情況)，可以另外附加補(bǔ)充說明(5)投標(biāo)文件文字清晰框架必須整潔(6)修訂數(shù)字必須準(zhǔn)確，無論單價(jià)、修訂、支部修訂、中定價(jià)及大寫數(shù)字，投標(biāo)人必須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得賄賂或進(jìn)行私人舞弊不得與其他投標(biāo)人勾結(jié)提高標(biāo)價(jià)，不得隱瞞事實(shí)真相，不得有損他人利益的行為。 (6)物業(yè)管理中標(biāo)和合同前后的工作，(1)在合同前，完成履約保證書和各保證手續(xù)，提交所有者及時(shí)簽訂合同，(2)保存投標(biāo)