第二章-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程.ppt

1、第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程,第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的內(nèi)容,含義：是房地產(chǎn)商品的再生產(chǎn)過(guò)程，即生產(chǎn)、流通、 分配和消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)不斷、周而復(fù)始的循環(huán)過(guò)程。,生產(chǎn),流通,分配,消費(fèi),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的含義,一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā),（一）取得土地 1、從征收渠道取得 2、從出讓渠道取得 3、從轉(zhuǎn)讓渠道取得 4、通過(guò)劃撥方式取得 （二）改造土地,房地產(chǎn)企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)按照一定的規(guī)定和要求投資于特定土地，將其改造加工成能滿足房屋建設(shè)和有關(guān)項(xiàng)目使用需要的熟地的活動(dòng)過(guò)程。,地產(chǎn)開(kāi)發(fā),（）土地征收的定義：,是國(guó)家出于建設(shè)需要，強(qiáng)制地將屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地收歸代表全民的國(guó)家所有的活動(dòng)。,征 收,農(nóng)業(yè)用地,

2、建設(shè)用地,征 收,農(nóng)村集體經(jīng) 濟(jì)組織所有,國(guó)家所有,2004年3月，全國(guó)人大通過(guò)的憲法修正案接受中央的建議將憲法第十條第三款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。”修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償。”修改后的土地征收與土地征用的區(qū)別是：土地征收的對(duì)象是土地所有權(quán)，而土地征用的對(duì)象是土地使用權(quán)。,（）通過(guò)征收取得土地的程序,申請(qǐng)選址,簽訂征地 初步協(xié)議,報(bào)批,登記頒證,簽訂征地 正式協(xié)議，征地,經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告、用地申請(qǐng)函件， 工程情況說(shuō)明、選址要求、擬建方案，意向位置等。,選址用地范圍批準(zhǔn)，相關(guān)各方協(xié)商，擬定補(bǔ)

3、償和安置 方案，簽訂征地初步協(xié)議。,初步設(shè)計(jì)正式獲得批準(zhǔn)，正式提交用地報(bào)告供核實(shí)、 征地補(bǔ)償書供審批。,批準(zhǔn)正式用地報(bào)告，頒發(fā)征地文件，核實(shí)建設(shè)用地 許可證，簽訂正式征地協(xié)議，落實(shí)稅費(fèi)交納、資金 支付和安置補(bǔ)償?shù)仁乱?，土地移交?申報(bào)驗(yàn)證、提出土地登記申請(qǐng)和審核，頒發(fā) 土地使 用證書、權(quán)屬的有關(guān)正式登記和備案。,（1） 土地出讓的定義,（2） 土地出讓方式和程序,國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)有期有償讓渡給土地使用者的行為過(guò)程。,土地,國(guó)家所有,用地者,出 讓,申請(qǐng)預(yù)報(bào),詳擬方案,正式報(bào)批,登記頒證,組織實(shí)施,制定出讓初步方案，向上級(jí)土地管理部門預(yù)報(bào)。,詳細(xì)擬出土地出讓的具體方案， 編制土地

4、使用條 件、招標(biāo)公告書或拍賣公告書等文件。,報(bào)有權(quán)限的土地管理部門審核、報(bào)政府批準(zhǔn)。,組織協(xié)議出讓的談判，或招標(biāo)公告的發(fā)布和招、評(píng)、 定標(biāo)，或拍賣方式的競(jìng)投和成交等，并組織、簽訂 相應(yīng)的出讓合同及費(fèi)用支付協(xié)議等。,按期交付土地出讓金，辦理土地權(quán)屬登記，領(lǐng)取土地 使用證書，正式取得土地使用權(quán)。,(3) 土地出讓中幾個(gè)問(wèn)題的說(shuō)明,一、出讓前土地的權(quán)屬及其主體； 農(nóng)村集體組織所有：土地出讓與土地征用同時(shí)進(jìn)行。 已經(jīng)屬全民即國(guó)家所有：?jiǎn)我坏耐恋爻鲎尅?二、出讓方式包括招、拍、掛以及協(xié)議； 三、用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓 (4)

5、土地使用權(quán)的回收,2005年全國(guó)共出讓土地面積16.32萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款5505.15億元，其中招拍掛出讓面積和出讓價(jià)款占到總出讓面積和價(jià)款的35.06%和72%,轉(zhuǎn)讓申報(bào),協(xié)商并 簽訂協(xié)議,合同公證,變更登記 換證,交納相關(guān)稅費(fèi),轉(zhuǎn) 讓,用地者,用地者,（2）土地轉(zhuǎn)讓程序,（1）土地轉(zhuǎn)讓的定義,土地使用者之間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為過(guò)程。,（）土地轉(zhuǎn)讓條件 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 按照合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 思考：如何通過(guò)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓設(shè)定附加條件抑制地產(chǎn)

6、投機(jī)？,土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較,（）土地使用權(quán)劃撥的含義 指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償安置費(fèi)后將土地交其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交給土地使用者的行為。 特點(diǎn)： 分為有償使用和無(wú)償使用 劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制 劃撥用地未經(jīng)許可不得出租、抵押和轉(zhuǎn)讓 （）劃撥用地使用權(quán)的范圍,改造土地的過(guò)程實(shí)際上就是土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程 地產(chǎn)初級(jí)開(kāi)發(fā)：指對(duì)從未作為建筑用地使用過(guò)的土地的開(kāi)發(fā)。一次性。 地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)：對(duì)曾經(jīng)或正在作為建筑用地使用的土地的開(kāi)發(fā)。多次性。 地產(chǎn)初級(jí)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的關(guān)系：初級(jí)開(kāi)發(fā)是再開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，再開(kāi)發(fā)是初級(jí)開(kāi)發(fā)的繼續(xù)。,二、建造房屋 （一）勘察設(shè)計(jì) （二）施工及監(jiān)理 （三）竣工驗(yàn)收,

7、三、房地產(chǎn)營(yíng)銷 （一）營(yíng)銷目的 （二）銷售方式 1、按流通中投資回收的環(huán)節(jié)看 1）售賣 2）租賃 2、按銷售主體來(lái)看,（三 ）營(yíng)銷基本原理,1、營(yíng)銷全過(guò)程 （1）市場(chǎng)調(diào)研 （2）市場(chǎng)細(xì)分 （3）制定營(yíng)銷計(jì)劃和相應(yīng)策略 （4）計(jì)劃實(shí)施 2、營(yíng)銷手段,四、房地產(chǎn)使用,1.房地產(chǎn)使用的類型,生產(chǎn)性使用,生活性使用,個(gè)人生活使用,公共生活使用,2.房地產(chǎn)使用的三階段,初始使用期,退化使用期,正常使用期,功能適應(yīng)期,功能充分發(fā)揮期,功能衰退期,五、房地產(chǎn)維修和服務(wù),房地產(chǎn)維修和服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)和功能,養(yǎng)護(hù)（小修）,裝飾和改進(jìn),修繕（中小修）,使用價(jià)值保持,使用價(jià)值增進(jìn),安全、衛(wèi)生及 其他配套服務(wù),經(jīng)常、

8、零星 非周期性,間隔時(shí)間長(zhǎng)、量大 周期性,改變使用性質(zhì) 增進(jìn)使用功能 間隔時(shí)間長(zhǎng)、量大,物業(yè)管理,六、房地產(chǎn)退廢,房 地 產(chǎn) 退 廢 的 類 型,房屋的退廢,土地使用權(quán)到期,自然退廢,非自然退廢,所有者的非自然退廢,政府的征收,續(xù)期,非續(xù)期,：再開(kāi)發(fā),：政府收回,地產(chǎn)開(kāi)發(fā),房屋建造,房地產(chǎn)銷售,房地產(chǎn)使用,維修 服務(wù),房地產(chǎn)退廢,再開(kāi)發(fā),取得 土地,改造 土地,交工 驗(yàn)收,委托 施工 及監(jiān)理,委托 勘察 設(shè)計(jì),制定 銷售 方案,廣告 宣傳,實(shí)施銷售,中間商,消費(fèi)者,尾期使用 正常使用 初期使用,更 換 使 用 者,養(yǎng)護(hù) 維修 裝修 改造 服務(wù),被 征 用,房屋 正常退廢,房屋非 正常退廢,土

9、地 使 用 到 期,土 地 使 用 未 到 期,政府 收回,辦理 續(xù)用,轉(zhuǎn) 讓,續(xù) 用,小結(jié)：房地產(chǎn)商品呈現(xiàn)周期運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，具有階段性和連續(xù)性（瞻 前顧后的銜接性和不可中斷性）。注意是總體而言的。,第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的特點(diǎn),一、時(shí)間結(jié)構(gòu)特點(diǎn):前短后長(zhǎng) （一）含義 （二）啟示 二、物質(zhì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：二元性 （一）含義 （二）啟示,三、管理和服務(wù)配套上的特點(diǎn)：復(fù)雜性 （一）含義 （二）啟示 四、地房運(yùn)行軌跡：非一致性 （一）含義 （二）啟示,五、權(quán)屬變更上的特點(diǎn)：頻繁性 （一）含義 （二）啟示 六、流通消費(fèi)上的特點(diǎn)：相容性 （一）含義 （二）啟示,第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的協(xié)調(diào),一、協(xié)調(diào)意義 二、協(xié)調(diào)機(jī)制 三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)運(yùn)行過(guò)程的協(xié)調(diào) （一）簡(jiǎn)單再生產(chǎn)條件下 （二）擴(kuò)大再生產(chǎn)條件下,（一）協(xié)調(diào)的內(nèi)涵 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，各階 段、各環(huán)節(jié)和各周期之間的銜接 和過(guò)渡自然流暢，沒(méi)有梗阻。,（二）是否協(xié)調(diào)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),評(píng)判角度和內(nèi)容,時(shí)間因素,質(zhì)量因素,經(jīng)濟(jì)因素,社會(huì)因素,遵循規(guī)律的前提下，