自考資產(chǎn)評估真題第四章

1、090410采用預(yù)決算調(diào)整法估算建筑物重置成本的假設(shè)前提是（）A材料價格沒有大的波動B預(yù)算定額沒有調(diào)整C建筑物原工程量是合理的D具有完整的建筑工程竣工決算或預(yù)算資料11從評估原理的角度看，建筑物殘余估價法屬于（）A市場法B成本法C剩余法D收益法12某種型號的設(shè)備與采用新技術(shù)生產(chǎn)的新型設(shè)備相比，每年多耗電5000度，每度電0.6元，該設(shè)備可使用10年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資收益率為10%，企業(yè)所得稅率為25%。該設(shè)備的功能性貶值約為（）A18435元B13825元C13586元D2250元13企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準可以采用保留劃撥方式處置的情形是（）A國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、

2、股份有限公司B國有企業(yè)破產(chǎn)或出售C國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)、國有企業(yè)租賃經(jīng)營D在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)14有一宗土地，出讓年期為50年，已使用30年，預(yù)計未來10年每年的凈收益額為15萬元，第11年開始每年的凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該宗土地的評估值最接近于（）A127.70萬元B139.55萬元C150.00萬元D175.00萬元15標定地價是（）A省政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格B市、縣政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格C省政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格D市、縣政府在一定時期內(nèi)

3、評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格090711交通條件、商業(yè)網(wǎng)點、住宅建設(shè)等的變化，會改變土地的價值，這說明( )A土地用途的多樣性B土地經(jīng)濟地理位置的可變性C土地價值影響因素的多樣性D土地的不可替代性12如果某房產(chǎn)的售價為2000萬元，其中建筑物價格為800萬元，地價為1200萬元，該房產(chǎn)的年客觀純收益為136萬元，建筑物的資本化率為8，則土地的資本化率最接近于( )A6.0B6.8C7.5D8.013被評估建筑物賬面原值為180萬元，竣工于2002年，要求評估2006年該建筑物的重置成本，根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值環(huán)比價格指數(shù)2003年為2，2004年為-2，2005年

4、為2，2006年為3，該建筑物的重置成本最接近于( )A185萬元B186萬元C187萬元D189萬元14運用市場法評估建筑物價格時，個別因素修正的方法主要采用( )A經(jīng)驗判斷法B售價調(diào)整法C價格指數(shù)調(diào)整法D環(huán)境成熟度修正法15對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，決定其價格的根本區(qū)域因素是( )A風(fēng)景好壞B交通設(shè)施條件C地段D居民的職業(yè)構(gòu)成100412下列選項中，屬于影響房地產(chǎn)價格的一般因素是()A居民收入水平B交通便捷程度C公用設(shè)施完備程度D地形地質(zhì)因素13現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單價分別為2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容積率分別是3.0、2.5、2.0、

5、1.5。如果四宗土地其他條件完全相同，則在正常的市場交易行為中最容易售出的宗地是()A甲B乙C丙D丁14采用收益法評估土地時，收益額應(yīng)該是()A過去的實際收益額B過去的客觀收益額C將來的實際收益額D將來的客觀收益額15某宗土地取得費2000萬元，全部為開發(fā)商投入，開發(fā)期2年，開發(fā)費3000萬元，其中第一年投入2000萬元，利息率為10，則用成本法評估土地時的利息為()A500萬元B700萬元C750萬元D1000萬元100712、農(nóng)村宅基地、自留地、自留山等屬于（ ）A、國家所有B、農(nóng)戶所有C、集體所有D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有13、用市場法進行土地評估時，選擇的比較案例不得少于（ ）A、1個B、2個C

6、、3個D、5個14、某宗土地取得費2000萬元，全部為開發(fā)商投入，開發(fā)期2年，開發(fā)費3000萬元，其中2000萬元向銀行借入，利息率為10，則用成本法評估工地時的利息為（ ）A、200萬元B、400萬元C、700萬元D、1000萬元15、標定地價是（ ）A、土地使用權(quán)出讓底價B、政府評估的具體地塊的出讓價格C、政府出租土地的價格D、政府評估的具體地塊的價格110412、下列關(guān)于國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限的表述，正確的是( )A、旅游業(yè)用地30年B、商業(yè)用地40年C、居住用地50年D、教育用地70年13、被評估土地使用權(quán)年限為50年，參照物土地使用權(quán)年限為40年，折現(xiàn)率為10，則土地使用年

7、限修正系數(shù)為( )A、0.968B、0.986C、1.014D、1.03314、在建筑物評估中，影響建筑物價值的決定因素是( )A、物理因素B、環(huán)境優(yōu)劣C、經(jīng)濟地理D、新舊程度15、某宗土地，土地單價為3000元/m2，該宗地容積率為2，建筑面積為150平方米，則樓面地價為( )A、20元m2B、150元m2C、300元m2D、1500元m2110712、下列選項中，不反映房地產(chǎn)使用強度的指標是( )A.容積率B.覆蓋率C.得房率D.綠地率13、下列評估方法中，本質(zhì)上屬于市場法的評估方法是( )A.基準地價修正系數(shù)法B.假設(shè)開發(fā)法C.殘余估價法D.割差法14、越來越多的城市邊沿土地被用于房地產(chǎn)

8、開發(fā)建設(shè)，這說明了( )A.土地的面積有限性B.土地的使用價值永續(xù)性C.土地的空間位置固定性D.土地的經(jīng)濟地理位置的可變性15、某建筑物經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分得分為90分，裝修部分得分為60分，設(shè)備部分得分為70分。修正系數(shù)為G=0.75，S=0.12，B=0.13，則該建筑物的實體性貶值率為( )4、11.2B.16.2C.83.8D.88.8120411.土地可以分為高度集約使用的土地、正常使用的土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地，其劃分的依據(jù)是()A.土地的所有權(quán)歸屬B.土地的社會經(jīng)濟用途C.土地的開發(fā)程度D.土地的利用程度12.價格指數(shù)調(diào)整法一般僅限用于()A.大型、價高的建

9、筑物重置成本的評估B.原工程量是合理的建筑物重置成本的評估C.單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物重置成本的評估D.構(gòu)造較簡單的建筑物重置成本的評估13.在房地產(chǎn)評估中，運用市場法時，進行個別因素修正的目的在于將可比交易實例價格修正為()A.評估基準日的價格B.正常交易的價格C.待評估對象自身狀態(tài)下的價格D.待評估對象區(qū)域因素下的價格14.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)三層辦公樓，占地面積為400平方米，建筑面積為600平方米，月租金36000元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，評估時建筑物的剩余使用年限為40年，取得租金收入的年總費用129600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米400

10、0元，運用建筑物殘余估價法估算的建筑物評估值最有可能是()A.1382653元B.1630342元C.1705466元D.2079652元120711土地價格具有明顯的區(qū)域性特征，其原因主要是 A土地價格的上漲性 B土地價格構(gòu)成的復(fù)雜性 C土地經(jīng)濟地理位置的可變性D土地空間位置的固定性12能夠貫徹最有效使用原則來評估土地資產(chǎn)的原因是 A土地的非再生性 B土地位置的固定性 C土地用途的多樣性 D土地利用的永續(xù)性13如建筑物的綜合造價為360萬元，前期費用及其他費用為綜合造價的10，建設(shè)周期為3年，按現(xiàn)行13年期貸款利率540，則建筑物重置成本中的建設(shè)期資金成本應(yīng)最接近于 A2916萬元 B32O

11、8萬元 C5832萬元 D6415萬元14運用建筑物殘余估價法的前提是 A房地產(chǎn)能夠正常使用 B房地產(chǎn)具有客觀收益 C土地價格能夠用市場法求得 D土地價格能夠用成本逼近法求得130411土地資產(chǎn)價格的一個重要特點就是土地價格主要決定于土地的（）A用途B需求C權(quán)益D區(qū)位12企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)采取出讓方式處置的情形是（）A國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的B國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的C國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的D在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)13規(guī)劃限制一般被歸結(jié)為是影響土地價格

12、的（）A一般因素B區(qū)域因素C個別因素D行政因素14成本法中，對土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失一般是作為（ ）A土地的功能性貶值B土地的經(jīng)濟性貶值C建筑物的功能性貶值D建筑物的經(jīng)濟性貶值多選題090435引起建筑物實體性貶值的原因有（）A建筑物自然老化B建筑物的使用磨損C自然災(zāi)害引起的建筑物功能減弱D人為破壞造成的建筑物功能減弱E建筑物存在設(shè)計上的缺陷36在估算建筑物重置成本的方法中，重編預(yù)算法比較適用于（）A測算建筑物的更新重置成本B測算建筑物的復(fù)原重置成本C測算構(gòu)造簡單建筑物的重置成本D測算具有完整竣工決算資料建筑物的重置成本E測算原工程量較合理建筑物的重置成本090735在估算建筑

13、物重置成本的方法中，價格指數(shù)調(diào)整法由于方法本身的緣故，一般只限用于( )A單位價值量小的建筑物B結(jié)構(gòu)簡單的建筑物C結(jié)構(gòu)相同的建筑物D用途相同的建筑物E運用其他方法估算有困難的建筑物1004100732、在影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于一般因素的有（ ）A、行政因素B、社會因素C、區(qū)域因素D、個別因素E、經(jīng)濟因素11041107120432.土地的自然特性表現(xiàn)在()A.用途多樣性B.面積的有限性C.空間位置的固定性D.使用價值的永續(xù)性和增值性E.不可替代性33.引起建筑物功能性貶值的原因有()A.土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)B.建筑物的設(shè)計及結(jié)構(gòu)上存在缺陷C.有效使用面積與建筑面積不成比例D.建筑物的裝

14、修與其總體功能不協(xié)調(diào)E.建筑物使用強度與其所占土地的最佳使用不一致120734土地不能僅根據(jù)供求均衡法則來決定價格的原因有 A土地經(jīng)濟地理位置的可變性 B土地用途具有多樣性 C土地價格獨占性較強 D土地規(guī)劃的限制 E土地替代性有限35土地估價中的替代原則可概括為 A土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定 B土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定 C土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定 D土地價格不完全遵循供求均衡法則 E土地價格伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化130434在我國，按所有權(quán)歸屬，土地可分為（）A集體所有土地B國家所有土

15、地C個人所有土地D法人所有土地E政府所有土地名詞解釋0904 42“七通一平”0907 41假設(shè)開發(fā)法1107 36、基準地價1304 36、容積率簡答題0907 43根據(jù)股份有限公司土地使用權(quán)管理規(guī)定和我國企業(yè)改革的實踐，土地權(quán)屬處置方式主要有哪幾種？計算題090446待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對該建筑物進行評估。假定2000年的價格指數(shù)為100%，從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分

16、別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算該建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%；（3）估算該建筑物2006年底的價格。（計算結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）090746有一宗“七通一平”待開發(fā)建設(shè)用地，面積為5000平方米，使用期限50年，容積率為4，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為每建筑平方米4800元，專業(yè)費為建筑費的8，建筑費和專業(yè)費在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入。預(yù)期寫字樓建成后的售價為每建筑平方米12000元，貸款利率為6.3，合理的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費+專業(yè)費)之和的30，稅金和銷售費

17、用為樓價的8。要求：評估該宗地的價格(總價及樓面單價)。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位)100441待評估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。設(shè)計建筑面積為14000平方米，共14層，12層為商用房，共2000平方米，314層共12000平方米用于住宅。預(yù)計共需2年時間完成(到2011年8月)，第一年投入60的總建筑費，第二年投入40的總建筑費?？偨ㄖM1000萬元，專業(yè)費為總建筑費的6，利潤率為20，租售費用及稅金綜合為

18、售樓價的5。假定該建筑物建成后即可全部出售，預(yù)計當(dāng)時售價，商業(yè)樓4000元平方米，住宅樓2000元平方米，折現(xiàn)率10。要求：(1)以評估基準日2009年8月為時間點，計算總樓價；(2)計算該時點的總建筑費；(3)計算該時點的專業(yè)費；(4)計算該時點的稅費；(5)計算該時點的利潤和地價。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)(提示公式：地價=樓價建筑費專業(yè)費利潤稅費)10074l、待評估土地位于城市開發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，面積為12000平方米。評估基準日為2008年lO月1日。經(jīng)過市場調(diào)查選取比較實例三個，情況如表1所示：表1：比較實例情況表

19、項目交易實例A交易實例B交易實例C出讓方式招標協(xié)議拍賣面積10000平方米11000平方米13000平方米成交價1800元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930使用期限45年40年50年容積率32.53.5評估人員經(jīng)市場調(diào)查獲得以下資料：(1)評估人員判斷分析認為：A為招標出讓，價格約低于正常價格4；B為協(xié)議出讓；價格約低于正常價格10；C為拍賣，價格約高于正常價格5。(2)根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月地價上漲約一個百分點。(3)由于交易實例C與待評估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為100100；交易實例A、B采用直接比較法進行

20、打分，如表2所示：表2：區(qū)域因素比較表待評估土地交易實例A交易實例B合計得分1009590(4)經(jīng)分析判斷各實例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)分別為：A：10097 B：100102 C：100103(5)待評估土地規(guī)劃容積率為2.5，以其得分為100，容積率每上升O.5，得分增加5分。(6)折現(xiàn)率取10。要求：采用市場法評估該地塊的轉(zhuǎn)讓價格。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)110441、某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已達到三通一平(通水、通路、通電和土地平整)，由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價。相關(guān)資料如下：(1)土地取得費包括征地補償費和

21、土地管理費在內(nèi)為500元平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；(2)土地開發(fā)費為80元平方米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費均勻投入；(3)稅費主要為耕地占用稅，按5元平方米計征，其他稅費不計；(4)二年期貸款利息為10；(5)利潤率為20；(6)土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25。要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價。(1)無限年期土地使用權(quán)價格；(2)50年期土地使用權(quán)價格(假設(shè)折現(xiàn)率為10)。(計算結(jié)果以“元”為單位，保留兩位小數(shù))110741、一幢寫字樓，占地面積12000平方米，建筑面積為52000平方米，鋼混結(jié)構(gòu)。1

22、999年10月取得土地使用權(quán)，年限50年。假定空置率為10，月租金為35元平方米，月費用(含建筑物折舊費)為100000元；建筑物壽命60年。辦公家具和設(shè)備原價為5000000元，使用年限10年，無殘值；房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)租金收入的12，其他稅費為租金收入的6，土地還原利率為9，建筑物的還原利率為10，用成本法求得在評估基準日建筑物的價值為5500萬元。評估基準日為2009年10月。要求：(1)計算房地合一的房地產(chǎn)總年收入；(2)計算年總費用；(3)計算房地合一的房地產(chǎn)的年純收益；(4)計算建筑物的年純收益；(5)計算土地的年純收益；(6)計算土地的還原收益價值。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整數(shù))120441.某宗地面積為54000平方米，工業(yè)用途，已具備工業(yè)用地條件。經(jīng)調(diào)查了解取得下列資料：該宗地所在區(qū)域征地補償費為460元平方米，征地管理費按規(guī)定以征地補償費的2計算，土地開發(fā)費為300元平方米，稅費按15元平方米計取，土地開發(fā)周期為1年，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均