銀行大中型法人客戶人民幣調(diào)查報告（房地產(chǎn)開發(fā)貸款）

1、x銀行大中型法人客戶人民幣授信業(yè)務(wù)調(diào)查手冊x銀行上海分行 授信申請人：填制日期：調(diào)查人聲明本授信調(diào)查手冊是按照x銀行信貸管理有關(guān)規(guī)定和操作規(guī)程的要求，根據(jù)申請人提供和調(diào)查小組收集的資料，經(jīng)調(diào)查、核實、分析后完成，其中不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，調(diào)查人員及調(diào)查部門負(fù)責(zé)人對報告涉及的數(shù)據(jù)和材料的真實性、合法性、完整性、準(zhǔn)確性和規(guī)范性等負(fù)全部責(zé)任。 調(diào)查人員簽字：部門負(fù)責(zé)人簽字：年 月 日調(diào)查報告示范格式及要求1調(diào)查報告撰寫要遵循真實、全面和完整的原則，即要真實、全面和完整地介紹、描述客戶和業(yè)務(wù)的真實情況和風(fēng)險狀況，必須規(guī)范、要素齊全、重點突出、分析全面、有理有據(jù)、觀點明確，保持內(nèi)容前后一

2、致。2調(diào)查報告以a4白紙打印，正文字體為小四號仿宋，表格字體根據(jù)需要可適當(dāng)縮小，可加附頁。3調(diào)查報告正文按要求逐項詳細(xì)說明報告內(nèi)容。4調(diào)查報告除調(diào)查人員簽字外，經(jīng)營部門負(fù)責(zé)人應(yīng)出具意見并簽字。調(diào)查報告應(yīng)有頁眉頁腳，注明總頁數(shù)和本頁頁數(shù)，調(diào)查人員應(yīng)在頁腳處簽名。5調(diào)查報告正文如下，在撰寫時應(yīng)根據(jù)具體的客戶、客戶所屬行業(yè)、經(jīng)營特點、具體的業(yè)務(wù)品種等實際情況增減相關(guān)內(nèi)容，不要將無關(guān)內(nèi)容放在報告中，影響報告質(zhì)量。固定資產(chǎn)貸款將項目評估部分引入正文第三部分，其它部分視實際情況增減。對辦理低風(fēng)險業(yè)務(wù)的，可在本參考格式的基礎(chǔ)上簡化，重點圍繞貿(mào)易背景的真實性（包括借款人的生產(chǎn)經(jīng)營范圍、營業(yè)收入和成本、上下游客

3、戶、合同訂單，借款用途等），低風(fēng)險擔(dān)保的真實充足性和合法有效性等進行分析。6對集團客戶授信應(yīng)將擬授信主體的情況按報告框架逐一介紹，及介紹集團客戶總體的相關(guān)信息情況，并按集團客戶授信管理辦法的規(guī)定增加相關(guān)分析內(nèi)容。7報告一經(jīng)上報，不允許進行原則性修改，如確有重大變化，可另附說明。8打印調(diào)查報告時不必打印本頁。調(diào)查報告目錄一、授信方案基本情況3（一）本次申請方案3（二）原授信方案及新舊方案差異說明3二、借款人情況3（一）概況3（二）股東與控股企業(yè)情況31、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖32、股東信息33、投資控股企業(yè)3（三）管理情況31、公司治理結(jié)構(gòu)32、高管層分析33、員工整體素質(zhì)分析3（四）經(jīng)營情況31、生產(chǎn)經(jīng)營

4、基本情況32、企業(yè)上下游客戶情況33、行業(yè)及市場分析34、對外投資及回報情況35、經(jīng)營規(guī)劃和發(fā)展前景3（五）財務(wù)狀況31、財務(wù)數(shù)據(jù)背景32、財務(wù)數(shù)據(jù)審核分析3（六）信用狀況31、借款人信用狀況32、民企法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人信用狀況3三、申請授信方案及分析3（一）申請授信方案3（二）授信方案分析31、授信用途分析32、流貸額度測算（如有）33、項目概況3（三）還款分析3四、擔(dān)保分析3（一）保證人分析3（二）抵（質(zhì)）押分析3五、風(fēng)險分析3六、銀行成本收益分析3七、其他應(yīng)特別說明的事項3八、調(diào)查結(jié)論3（一）綜合評價3（二）調(diào)查結(jié)論與申報方案3 關(guān)于項目融資的調(diào)查報告一、授信方案基本情況（一

5、）本次申請方案申報機構(gòu)：申請人名稱信用等級（年度）授信性質(zhì)新增 續(xù)作+0 續(xù)作 展期 借新還舊 重組授信幣種/敞口金額萬元額度有效期限個月授信申請方案綜述適用審批權(quán)限二、借款人情況（一）概況 企業(yè)名稱 所屬行業(yè)注冊地址實際辦公地址成立日期公司類型注冊資本（萬元）實收資本（萬元）營業(yè)執(zhí)照號碼有效期限最近年檢時間法人代表有效證件名稱/號碼實際控制人（自然人）有效證件名稱/號碼是否上市股票代碼貸款卡號實際控制人與法人代表不一致的原因說明是否我行股東及占比(或持股數(shù)量)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)說明發(fā)證時間、有效期等。 經(jīng)營規(guī)模特大型 大型 中型 小型 上市公司、上市地點、時間、股票簡稱、代碼、總股本、流通股本等

6、。經(jīng)營范圍及主營產(chǎn)品（按營業(yè)執(zhí)照中列明的內(nèi)容填寫）： 企業(yè)歷史沿革：（1）簡要說明公司最初資本金，期間大致經(jīng)歷幾次增資，以何種方式增資等情況。如資本金尚未全部到位，請說明原因及到位計劃。企業(yè)后續(xù)是否有進一步增資計劃。（2）說明企業(yè)歷年來經(jīng)營范圍變動、改制、重組、上市或經(jīng)營方式變化等重要變化及原因。（二）股東及控股情況 1、股權(quán)結(jié)構(gòu)樹狀圖2、客戶股東信息（萬元人民幣/萬美元）股東名稱出資額出資方式持股數(shù)量/比例所屬行業(yè)企業(yè)性質(zhì)備注（說明股東之間、股東與實際控制人之間關(guān)系）1、重點股東介紹（股東背景、資本狀況、經(jīng)營主業(yè)、財務(wù)狀況等，詳述）2、實際控制人介紹： 3、客戶投資企業(yè)信息企業(yè)名稱 企業(yè)一

7、企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 企業(yè)五 借款人持股比例成立時間注冊資本 是否上市企業(yè)經(jīng)營主業(yè)及產(chǎn)能、銷量描述上年度或近期總資產(chǎn) 上年度或近期凈資產(chǎn) 上年度或近期銷售收入 上年度或近期凈利潤 近三年分紅情況 與借款人之間在產(chǎn)品、資金、市場等方面的關(guān)聯(lián)關(guān)系 是否納入合并報表（三）管理情況1、法人治理結(jié)構(gòu)2、高管層分析姓名職務(wù)性別年齡學(xué)歷/學(xué)校從業(yè)經(jīng)歷3、員工整體素質(zhì)分析（四）申請人經(jīng)營情況 1、已開發(fā)項目： 樓盤名稱銷售結(jié)束時間已銷售比例開發(fā)主體建筑/擬售面積（平方米）利潤情況（萬元）銷售（億元）備注合計在建及儲備開發(fā)項目： 樓盤名稱四證情況開發(fā)主體建筑/擬售面積（平方米）銷售計劃（億元）資金來源合計（五

8、）財務(wù)狀況 （1）資產(chǎn)負(fù)債表分析資產(chǎn)負(fù)債表（完整） 單位：萬元 項 目上三年上二年上一年當(dāng)年 月說明（即期科目明細(xì)，其中對變化較大科目進行分析說明。對無法此欄列示的在表下面進行附件分析說明） 流動資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收帳款預(yù)付帳款應(yīng)收帳款凈額其他應(yīng)收款存貨應(yīng)收補貼款待攤費用流動資產(chǎn)合計長期投資：長期股權(quán)投資長期投資合計固定投資：固定資產(chǎn)原價減：累計折舊固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)凈額固定資產(chǎn)合計無形及遞延資產(chǎn)：無形資產(chǎn)無形及遞延資產(chǎn)合計資產(chǎn)總計流動負(fù)債短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付帳款預(yù)收帳款其他應(yīng)付款應(yīng)付福利費應(yīng)交稅金其他未交款流動負(fù)債合計負(fù)債合計所有者權(quán)益：實收資本（或股本）資本公積盈余公積未分配利潤所有

9、者權(quán)益合計 (2) 損益表分析 損益表 （完整） 單位：萬元 項 目上三年上二年上一年當(dāng)年 月說明（即期科目明細(xì)，其中對變化較大科目進行分析說明。對無法此欄列示的在表下面進行附件分析說明）一、主營業(yè)務(wù)收入(凈額)減：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：營業(yè)費用管理費用財務(wù)費用三、營業(yè)利潤營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤1）銷售收入、利潤的核查：需要對收入、利潤進行必要的核實，并提供納稅申報表、賬戶流水等，對納稅銷售與報表銷售差距過大的需提供相關(guān)賬戶流水。2）對三項費用的變動情況進行分析：對于財務(wù)費用與融資額不匹配的，需核查是否存在高息民間融

10、資。3）對投資收益或者財政補貼占盈利較大比例的，須對其持續(xù)性進行必要的分析。4）對遠(yuǎn)高于或者遠(yuǎn)低于同行業(yè)的盈利能力（如可獲得相關(guān)數(shù)據(jù)），進行必要的說明或分析。銷售收入驗證：（營業(yè)稅及企業(yè)所得稅）稅單驗證：（萬元）公司名稱本年財務(wù)報表：營業(yè)收入營業(yè)稅/企業(yè)所得納稅申報表銷售額應(yīng)納繳稅額 繳稅憑證金額是否一致/不一致需說明原因申請人公司名稱上年度財務(wù)報表：營業(yè)收入營業(yè)稅/企業(yè)所得稅申報表銷售額應(yīng)納繳稅額繳稅憑證金額申請人 (3)現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表（完整）單位：萬元項目上三年上二年上一年當(dāng)年 月說明（即期科目明細(xì)，其中對變化較大科目進行分析說明。對無法此欄列示的在表下面進行附件分析說明）一、經(jīng)

11、營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收到的稅費返還收到的與其他經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付的所得稅款支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資所收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收到的現(xiàn)金凈額現(xiàn)金流入小計購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收到的現(xiàn)金凈額投資所支付的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量借款所收到的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金分配股利、利潤所支付的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額五、現(xiàn)

12、金及現(xiàn)金等價物凈增加額(4)主要財務(wù)指標(biāo)分析（客戶評級涉及主要指標(biāo)）項目財務(wù)指標(biāo)上三年上二年上一年當(dāng)年月行業(yè)平均值償債能力資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率現(xiàn)金流動負(fù)債比率盈利能力銷售利潤率凈資產(chǎn)報酬率總資產(chǎn)報酬率營運能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率發(fā)展?jié)摿︿N售收入增長率利潤增長率總資產(chǎn)增長率資本積累率通過以上指標(biāo)橫向比較（與同行相比）和縱向比較（與以前年度相比），逐項分析客戶償債能力、盈利能力、營運能力、發(fā)展?jié)摿Φ取?3財務(wù)分析總結(jié)（六）信用狀況 1、借款人信用狀況基本開戶行帳號(1)客戶與我行合作情況(2)信用評級、風(fēng)險限額測定情況(3)外部評級情況（如有） (4)貸款卡查詢

13、情況及其他信息 1、總體信用情況貸款卡號密碼查詢?nèi)掌谖唇Y(jié)清信貸信息（萬元）貸款銀行承兌匯票保理國際信用證國內(nèi)信用證保函其他融資未結(jié)清不良信貸信息已結(jié)清不良信貸信息對外擔(dān)保信息被擔(dān)保人名稱是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保金額（萬元）被擔(dān)保人預(yù)警或不良等負(fù)面信息.合計貸款卡信息異常情況說明說明貸款卡是否存在欠息、與報表不符等情況。存在貸款分類為關(guān)注類含及以下的，需提供融資行的說明。近期存在多次臨時欠息的，需核查企業(yè)相關(guān)賬戶的現(xiàn)金情況。他行負(fù)債額大幅下降的，需了解是否存在他行收貸或壓貸的情況。 2、他行現(xiàn)有融資情況貸款行授信額度（萬元）主要融資品種授信余額（萬元）擔(dān)保方式.合計 3、實際控制人（自然人）及其重要關(guān)

14、聯(lián)方個人征信查詢查詢?nèi)掌谛彰谫Y總額（萬元）為他人擔(dān)保金額（萬元）累計最高逾期次數(shù)最高逾期期數(shù)逾期原因說明. 4、主要關(guān)聯(lián)方貸款卡查詢公司名稱貸款卡號查詢情況（20*年*月*日）融資總額（萬元）貸款（萬元）銀承（萬元）信用證（萬元）貿(mào)易融資（萬元）.3.3或有負(fù)債：（擔(dān)保、未決訴訟、有追索權(quán)的票據(jù)貼現(xiàn)、其他對外承諾等）3.4其它信息1、查詢?nèi)诵姓餍畔到y(tǒng)及各種信息渠道，及是否列入逃廢債務(wù)名單、環(huán)保黑名單、安全生產(chǎn)黑名單、房地產(chǎn)開發(fā)商黑名單等，并進行分析說明。2、登陸我行信貸管理系統(tǒng)查詢授信客戶是否被提示為預(yù)警客戶、預(yù)警信息內(nèi)容、說明及預(yù)警日期等。3、企業(yè)被執(zhí)行情況登陸http:/zhixing.

15、/search/，查詢被執(zhí)行情況，對存在被執(zhí)行信息的，必須分析被執(zhí)行信息對授信客戶經(jīng)營狀況和對我行信貸資產(chǎn)的影響程度，并提出和采取相應(yīng)的工作措施。4、是否有其它風(fēng)險信息。 (4)資本市場融資能力在資本市場（包括股票市場、債券市場）等的融資情況或計劃及運作情況等。 2、民企法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人信用狀況主要股東是指持股50%以上，或持股20%以上持股最多的自然人股東（1）法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人基本情況簡介、是否與本行有關(guān)聯(lián)關(guān)系（與前文法人代表簡介基本一致），增加對其家庭情況的介紹（包括配偶、子女下同），追加保證的，需增加對其家庭主要財產(chǎn)情況及對外抵質(zhì)押情況

16、的調(diào)查分析（2）法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人個人及家庭主要成員擁有外國護照（包括國家、證號等，如有多個應(yīng)一并列示）及在國外的生活、工作經(jīng)歷、狀態(tài)、出國頻率等情況（3）法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人個人征信記錄 (4) 法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人被執(zhí)行信息（5）法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人有無吸毒、賭博等不良嗜好或消費水平明顯超出其收入水平的情形。（6）法人代表、主要股東或?qū)嶋H控制人是否涉及高利貸、民間融資及規(guī)模、狀態(tài)等。三、授信項目評價1、項目名稱及位置（1）項目名稱：（2）項目地理位置及地理位置圖： 2、申貸項目情況總體規(guī)劃指標(biāo)： 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目計量單位數(shù)量（不計容）數(shù)量（計容

17、）總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積規(guī)劃效果圖：3、項目審批手續(xù)（證載內(nèi)容與實際情況不一致需解釋說明）立項上海市企業(yè)投資項目備案意見：環(huán)評：土地取得過程：于 年 月 日獲得出讓合同。出讓金：萬元。出讓金支付憑證及資金來源。項目持有四證情況如下：證照/批文證書編號發(fā)證機關(guān)證載其他內(nèi)容建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證4、工期安排及形象進度工期安排： 預(yù)計時間節(jié)點總包單位進場基礎(chǔ)施工開始主體達(dá)到正負(fù)零標(biāo)高裝修開始示范區(qū)（樣板房、景觀.綠化）施工完成主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件取得預(yù)售許可證主體結(jié)構(gòu)封頂竣工備案完成形象進度（現(xiàn)場照片）：進度文字說明。5、項目總投資

18、估算及籌資情況:（1）項目投資預(yù)算及已投入情況（單位：萬元、元/平米）項目預(yù)算（萬元）占總投比重（%）計容/可售面積單位成本（元）總建面積單位成本（萬元）預(yù)算說明1土地費用包含地塊、稅費及其他價款2專業(yè)費用（前期工程費用等）3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5裝修6公共設(shè)施配套建設(shè)費7不可預(yù)見費8管理費用9財務(wù)費用10銷售費用合計（2）資金安排：資金來源計劃資金規(guī)模已到位資金占項目總投資比例（%）后期預(yù)計到位資金資本金投入股東借款投入他行貸款投入銷售滾動投入我行借款投入合計6、項目市場（1）項目優(yōu)勢（2）周邊樓盤均價及信息來源： 附近樓盤具體位置房屋類型總建筑面積竣工時間（元/平方米）（3）項目

19、銷售預(yù)測： 房型類別/或樓棟號預(yù)計預(yù)售證時間計容可售面積銷售均價（元/）銷售收入（萬元）合計7、項目經(jīng)濟可行性分析序號科目金額（萬元）1總收入2可扣除項目2.1開發(fā)成本2.2期間費用2.3營業(yè)稅金及其附加（銷售收入的5.6 %）2.4其他扣除項目（開發(fā)成本0.2）3增值額4增值額占可扣除額比例5應(yīng)交土地增值稅（增值額50扣除項目金額15）6利潤總額銷售收入-開發(fā)成本-土地增值稅-營業(yè)稅金及附加7投資利潤率利潤總額/總投資三、授信方案分析：（1）償債能力測算：根據(jù)銷售收入萬元，借款本息萬元計算：項目的還貸平衡點為=（貸款金額+滾動投入）/銷售收入（1-稅費率）=%【說明】即項目整體銷售至%時能滿足滾動投入和結(jié)清全部貸款本息。壓力測試： 單位：萬元銷售收入尾房率稅費滾動投入可用還款來源償債保證比12345=1*（100%-2)*(100%-3)-46=5/貸款評估測算價10%下浮15%10%下浮30%10%（2）項目所在地預(yù)售備案制度、土地及在建工程抵押制度、預(yù)售資金監(jiān)管制度。四、擔(dān)保分析 1、法人保證擔(dān)保類參照對授信申請人的評價部分進行分析評價，評判其綜合擔(dān)保能力。重點揭示：1）、擔(dān)保動機分析。主要揭示是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是否為互保企業(yè)，是否存在相關(guān)的反擔(dān)保措施。2）、擔(dān)保人的互保圈分析