策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟測算及分析

1、策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟測算,什么是”經(jīng)濟測算”,一張完整的經(jīng)濟測算表 第一部分：指標(biāo) 第二部分：橫道圖 第三部分：成本 第四部分：投資計劃表 第五部分：銷售收入 第六部分：來源運用 第七部分：利潤表 第八部分：現(xiàn)金流量表 第九部分：敏感性,經(jīng)濟測算在策劃領(lǐng)域的應(yīng)用,案例一：星河丹堤,原四期地塊指標(biāo)： 占地面積：162963.4m2 建筑面積：163900m2 容積率：1.0 政府反征面積：23741.548m2 政府補嘗用地面積:49676 本項目指標(biāo)現(xiàn)狀： 現(xiàn)有占地：18897m2 容積率：1.8,基礎(chǔ)指標(biāo),問題：做什么樣的物業(yè)組合，發(fā)展商收益最大化？,不同開發(fā)檔次住宅區(qū)容積率取值范圍,注：基于項目

2、開發(fā)的一般經(jīng)驗，附件中有一些關(guān)于容積率的相對案例,用地分析價值最大化產(chǎn)品比例測算,構(gòu)建函數(shù)：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)項目總收益 A產(chǎn)品價格（市場價預(yù)估） X產(chǎn)品建筑面積 函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提：1、假設(shè)產(chǎn)品交易的市場風(fēng)險在可控制的范圍內(nèi)（如價格的實現(xiàn)）； 2、假設(shè)隱性價值貢獻點作用有限（如項目形象的提升）； 3、假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小，可以忽略；項目其他成本為一常數(shù),結(jié)論：1、對于項目綜合價值貢獻最大的為TH、其次是小高層，最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例，不出現(xiàn)洋房的物業(yè)類型。 2、獨棟別墅有一定的綜合價值，同時對于樹立標(biāo)桿戶型和提升項目檔次

3、存在積極意義，因此建議保證一定的規(guī)模數(shù)量。,洋房和獨棟別墅對項目價值貢獻較小,產(chǎn)品分析 價值最大化產(chǎn)品比例測算,函數(shù)方案一：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 假設(shè)A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1n=1=18.9;分別對應(yīng)小獨棟、TH、洋房、小高層的建筑面積； 產(chǎn)品容積率的一般標(biāo)準(zhǔn)：小獨棟0.4，TH0.75，洋房1，小高層1.5,計算結(jié)果：當(dāng)X1=X3=0，X2=X4=0.945時，F(xiàn)(Y)max存在且取19.8為最大值,結(jié)論：1、增加TH的容積率，增加TH的建面，可更大地提升項目的價值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造價） 2、小

4、高層的容積率提高，實質(zhì)上也增加TH的面積，因此也可增加項目的價值。 3、作為提升價值形象的別墅戶型，增加其容積率有利于項目價值最大化。,函數(shù)方案二：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1n=1=18.9;分別對應(yīng)小獨棟、TH、洋房、小高層的建筑面積； 產(chǎn)品容積率的彈性標(biāo)準(zhǔn)：小獨棟0.4，TH0.85，洋房1，小高層1.5,函數(shù)方案三：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1n=1=18.9;分別對應(yīng)小獨棟、TH、洋房、小高層的

5、建筑面積； 產(chǎn)品容積率的彈性標(biāo)準(zhǔn)：小獨棟0.4，TH0.75，洋房1，小高層1.8,產(chǎn)品分析 價值最大化產(chǎn)品比例測算,計算結(jié)果：當(dāng)X1=X3=0，X2=13.5，X4=5.37時，F(xiàn)(Y)max存在且取22.7為最大值,計算結(jié)果：當(dāng)X1=X3=0，X2=12.36=X4時，F(xiàn)(Y)max存在且取21.8為最大值,TH是項目價值最大化關(guān)鍵產(chǎn)品，因此更可能增加其比例,產(chǎn)品分析價值最大化產(chǎn)品比例小結(jié),產(chǎn)品比例分配：,產(chǎn)品比例確定的依據(jù)： 理想化情況下各種函數(shù)方案的結(jié)論 假設(shè)條件的再論證風(fēng)險、隱性價值、成本的回歸考慮 項目地塊價值分析結(jié)論 消費者經(jīng)驗偏好的再論證 歷史案例參考 競爭分析結(jié)論 ,最終實現(xiàn)

6、均價：12538元/平方米,案例二：龍華某項目,方案1：各類產(chǎn)品均好,方案2：TH最大化,結(jié)合項目基本指標(biāo)，市場及客戶情況，給出項目價值最大化兼顧抗風(fēng)險性條件下的兩種規(guī)劃方案：,說明：本方案為初步方案需要根據(jù)實際情況由設(shè)計院給出最終排布方案。,規(guī)劃方案,方案1：各類產(chǎn)品均好,盡量挖掘項目優(yōu)勢的湖景資源,同時保證各產(chǎn)品價值最大化； 沿湖設(shè)置“環(huán)湖走廊”，集中打造湖岸景觀綠化、休閑設(shè)施、會所、商業(yè)等配套，利用湖岸提升小區(qū)整體價值，成為小區(qū)整體形象的亮點區(qū)域；商業(yè)由于體量小，建議由開發(fā)商持有，整體有序運營； 臨湖TH擁有一線無遮擋湖景，博取最高價值； 二線DT產(chǎn)品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別墅生活

7、享受，上戶三層能夠越過TH擁有無遮擋湖景； 社區(qū)中央設(shè)置高層平面樓王單位，景觀及園林都享受最大優(yōu)勢，進一步樹立項目整體的高端形象； 臨梅坂大道噪音較大地方設(shè)置T2的復(fù)式產(chǎn)品，利用產(chǎn)品附加值降低客戶敏感點； 地塊西側(cè)設(shè)置T2的大平面產(chǎn)品，增強舒適度，視野開闊，湖景全無遮擋，園林面積疏闊；,方案2：TH最大化,低密度TH物業(yè)數(shù)量最大化，盡量挖掘項目優(yōu)勢的湖景資源和低密度產(chǎn)品的稀缺價值； 高層單位盡量為低密度TH物業(yè)提供空間； 臨梅坂大道噪音最大地方設(shè)置T2的復(fù)式產(chǎn)品，通過產(chǎn)品附加值降低客戶敏感點； 地塊西側(cè)設(shè)置T2的大平面產(chǎn)品，全部實現(xiàn)無遮擋看湖景觀； 入口不遠處設(shè)置會所和景觀節(jié)點；,問題：哪個方

8、案的收益更高（售價的預(yù)估）？,價格預(yù)估：靜態(tài)比準(zhǔn)產(chǎn)品類比法,定價前提：根據(jù)本項目市場定位，定價主要參考典型一線資源豪宅項目給出,第一極：純正豪宅,第二極：類豪宅,本項目,項目產(chǎn)品分布示意圖,各類產(chǎn)品套數(shù),說明：根據(jù)提供的基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo)和各產(chǎn)品戶型面積進行比較計算，兩數(shù)據(jù)間存在較大差距，本定價策略主要根據(jù)各產(chǎn)品套數(shù)和戶型面積來計算，暫不考慮實際建筑面積指標(biāo)。,六甲,樓王,板樓,圓樓,聯(lián)排,復(fù)式,1梯2戶,案例：,用波士頓矩陣定義本項目的產(chǎn)品屬性,各類產(chǎn)品套數(shù),SUPER STAR,PRE_STAR,STARCASH COW,CASH COW,缺圖_產(chǎn)品示意,STAR,CASH COW,建立比肩深圳

9、的參照系，確立項目地位,各類產(chǎn)品套數(shù),SUPER STAR,PRE_STAR,STARCASH COW,CASH COW,STAR,CASH COW,產(chǎn)品看齊華僑城/香蜜湖/紅樹灣等一線豪宅區(qū)域類似頂級產(chǎn)品,產(chǎn)品高于華僑城/香蜜湖/紅樹灣等一線豪宅區(qū)域類似普通產(chǎn)品,SUPER STAR：聯(lián)排別墅當(dāng)屬本項目價值標(biāo)桿產(chǎn)品，參照波托菲諾/香蜜湖1號同類產(chǎn)品定價,STAR類產(chǎn)品,1,本項目下游產(chǎn)品 熙園238-288平米聯(lián)排， 三級市場報價：5.2萬 中旅國際公館200-240平米聯(lián)排， 三級市場報價：5萬,本項目上游產(chǎn)品 波托菲諾純水岸4期385-418平米聯(lián)排， 4月銷售均價：7萬 香蜜湖1號30

10、0-450雙拼別墅， 當(dāng)前預(yù)計市場均價：7萬,本項目產(chǎn)品類型的稀缺性 /景觀資源,本項目聯(lián)排別墅定價： 10萬/平米,7，10萬,聯(lián)排：400平米,定價前提:當(dāng)前市場增長速度與政策環(huán)境下的預(yù)估,該產(chǎn)品預(yù)計2009年初推出,PRE-STAR：六甲別墅/樓王當(dāng)屬本項目創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品定價原則以上游的可替換產(chǎn)品為高限,客戶感知價值上限1： 本項目聯(lián)排別墅預(yù)計均價6萬/平米 1、六甲別墅景觀資源/舒適度遜色于聯(lián)排； 2、樓王高層產(chǎn)品，景觀資源好，戶型舒適度不亞于聯(lián)排產(chǎn)品，而且私密性好于聯(lián)排產(chǎn)品,客戶感知價值上限2： 近郊類似項目同類面積別墅產(chǎn)品均價 中信天籟：513-1970萬/套 鳳凰谷獨棟別墅：7

11、00-2200萬/套,本項目六甲別墅物業(yè)稀缺性劣差于聯(lián)排； 本項目樓王資源優(yōu)越,本項目六甲別墅定價：8萬/平米 樓王定價：6萬/平米,5，10萬,六甲：350平米,樓王：300平米,部分六甲預(yù)計2009年初推出；樓王/剩余部分六甲預(yù)計2009年底推出,CASH COW：板樓產(chǎn)品屬于市場主流產(chǎn)品，參照香密湖1號，中信紅樹灣等同類產(chǎn)品定價,本項目上游產(chǎn)品 香密湖1號240平米4房湖景單位： 銷售均價：4.5萬 大平面：聯(lián)排=4.5：8,二手房市場參照 水榭花都3期190-205平米景觀單位， 三級市場報盤均價：3-4萬 天鵝堡1期220平米觀海景觀單位， 三級市場報盤均價：3.3萬 大平面：聯(lián)排=

12、2.7：5.2,本項目板樓景觀視野僅次于樓王產(chǎn)品，戶型舒適度,4，5.5萬,本項目板樓定價： 4.5萬/平米,板樓：200-220平米,CASH COW類產(chǎn)品,2,定價前提:當(dāng)前市場增長速度與政策環(huán)境下的預(yù)估,該產(chǎn)品預(yù)計2009年底推出,STAR+CASH COW：復(fù)式產(chǎn)品屬于本項目相對創(chuàng)新產(chǎn)品，參照香蜜湖1號，星河丹堤，天鵝堡3期，蝴蝶谷等同類產(chǎn)品定價,新近項目： 香蜜湖1號330平米獨棟復(fù)式 銷售均價：4萬 星河丹堤B區(qū)復(fù)式別墅200-260平米 銷售均價：2.7萬 蝴蝶谷280-400平米復(fù)式 銷售均價：4萬,二手房市場： 天鵝堡2期：頂層復(fù)式300平 三級市場報盤均價：4萬,本項目復(fù)式

13、景觀優(yōu)越，未來可看水景,3，5萬,本項目復(fù)式定價： 4.3萬/平米,復(fù)式：2.4-2.6平米,定價前提:當(dāng)前市場增長速度與政策環(huán)境下的預(yù)估,該產(chǎn)品預(yù)計2009年初推出,STAR+CASH COW：圓樓產(chǎn)品屬于本項目相對創(chuàng)新產(chǎn)品，參照東堤園，中信紅樹灣1期，熙園等同類產(chǎn)品定價,在售項目： 東堤園：300平米 當(dāng)前景觀資源產(chǎn)品均價：4.5萬 大平面：聯(lián)排=1：1.12,二手房市場： 中信紅樹1棟266平米 三級市場報價：2.7萬 熙園5棟198平米， 三級市場報價：2.8-3 大平面：聯(lián)排=3：5,本項目圓樓一棟受噪音影響，觀景面大,3.6，5萬,本項目圓樓定價： 4.2萬/平米,圓樓：200-2

14、20平米,定價前提:當(dāng)前市場增長速度與政策環(huán)境下的預(yù)估,該產(chǎn)品一棟預(yù)計2009年初推出； 一棟2009年底推出,CASH COW：1梯2產(chǎn)品屬于未來豪宅邊緣產(chǎn)品，參照香密湖1號，水榭花都，香域中央等同類產(chǎn)品定價,新近在售項目： 香蜜湖1號180平米3房 銷售均價：3.6萬（接近景觀/區(qū)域的峰頂價格）,二手房市場參照： 香域中央，160-170平米3房 三級市場報盤均價：2.8-3萬 水榭花都3：190平米 三級市場報盤均價3.5,本項目1T2H中出現(xiàn)有東西向產(chǎn)品，而且臨小區(qū)路，有噪音影響,本項目1梯2戶定價： 3.2萬/平米,3，3.6萬,定價前提:當(dāng)前市場增長速度與政策環(huán)境下的預(yù)估,該產(chǎn)品預(yù)

15、計2009年初推出,一線城市一線豪宅價格趨同,全國一線城市頂級豪宅價格對比：,資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,價格預(yù)估：動態(tài)比準(zhǔn)趨勢預(yù)估法,圣莫麗斯樓王：200-230平米 ，均價3.3萬/平米 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均價3.3萬/平米 星河丹堤看湖復(fù)式：170平米，均價3萬/平米,水榭山雙拼：300平米左右，均價10萬/平米 星河丹堤雙拼：300平米左右，均價10萬/平米 星河丹堤臨湖聯(lián)排：240-260平米，均價8萬/平米 溪山疊墅：200平米，均價3萬/平米,聯(lián)排：13.5萬/平米,疊墅：5.5萬/平米,方案1產(chǎn)品價格預(yù)估,雙拼：20萬/平米,樓王：5.5萬/平米,180平米：

16、4.5萬/平米,145平米：3.5萬/平米,復(fù)式：3.2萬/平米,高層產(chǎn)品：本項目高層總體比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制,別墅產(chǎn)品：本項目三類別墅產(chǎn)品景觀價值突出，均比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源,高層產(chǎn)品 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均價3.3萬/平米 圣莫里斯不看湖平面：160平米，均價2.6萬/平米 星河丹堤看湖復(fù)式：170平米，均價3萬/平米,星河丹堤臨湖聯(lián)排：240-260平米，均價8萬/平米 水榭山聯(lián)排：300平米左右，均價6萬/平米 星河丹堤不臨湖聯(lián)排：240-260平米，均價5萬/平米,第二三排聯(lián)排：5.5萬/平米,前排175平米：4萬/平米

17、,第四排聯(lián)排：5萬/平米,方案2產(chǎn)品價格預(yù)估,第一排聯(lián)排：13.5萬/平米,后排175平米：3.5萬/平米,復(fù)式：3萬/平米,高層產(chǎn)品：本項目高層總體比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制,別墅產(chǎn)品：本項目第一排別墅較競品擁有更優(yōu)勢的湖景，內(nèi)部別墅比較競品無突出優(yōu)勢,經(jīng)測算項目的利潤總額為455755.35萬元、稅后利潤（凈利潤）為341816.51萬元、投資利潤率為243.67%、投資凈利潤率為182.75%。財務(wù)費用（借款利息）為7776萬元。詳細(xì)指標(biāo)見下表：,表：項目利潤估算表,注：未考慮土地成本下的指標(biāo),注：1.項目銷售周期均為2年，從2011年第一季度開始計算。 2.住宅銷售率均為100%；商業(yè)銷售率均為80%；會所精裝修交付使用。 3.土地成本未納入開發(fā)成本中計算，所得利潤中沒有扣除土地增值稅。,方案1經(jīng)濟測算：項目利潤,經(jīng)測算項目的利潤總額為387524.80萬元 、稅后利潤（凈利潤）為290643.60萬元 、投資利潤率為206.56%、投資凈利潤率為154.92%，財務(wù)費用（借款利息）為7560萬元 。詳細(xì)指標(biāo)見下表：,表：項