招商租賃與運(yùn)營實(shí)施培訓(xùn)教材(PPT 44頁).ppt

1、主講人：潘# 201年8月,招商租賃與運(yùn)營實(shí)施,招商租賃與運(yùn)營實(shí)施,目錄 一、租賃合同與運(yùn)營實(shí)施關(guān)系 二、整體招商定位的確認(rèn)，商戶經(jīng)營品類及配比、 租賃坪效的評估，品牌落位、租賃價(jià)格的確定 三、招商大會、招商前準(zhǔn)備工作、招商啟動 四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營關(guān)系 五、招商后期的交接 六、招商考核與獎(jiǎng)懲七、招商檢討八、附件：物業(yè)合同、租賃合同、商場面積出租臺賬,一、租賃合同與運(yùn)營實(shí)施關(guān)系,租賃合同的具體相關(guān)條款約定 1、直接影響后期運(yùn)營費(fèi)用的收繳 2、直接影響后期運(yùn)營對商戶的管理 3、有利于運(yùn)營部跟進(jìn)商戶二裝進(jìn)度 4、運(yùn)營參與前期招商租賃合同的簽署有利于后期運(yùn)營工作的實(shí)施,二、招商流程,二、整

2、體招商定位,招商定位原則 （1）定位優(yōu)先 （2）功能性選擇 （3）經(jīng)營品類、品牌落位的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑,二、整體招商定位,招商定位原則 （4）綜合考慮長期租金回報(bào)能力與短期租金回報(bào)能力 通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動能力比較強(qiáng);而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強(qiáng),但客流量有限。招商需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡,一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金,1、商鋪分割: 商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、人流動向組織和業(yè)態(tài)組合，因此，為了達(dá)到商鋪分割的有效

3、、合理，我們必須在充分研究和熟悉項(xiàng)目的前提下，遵循一定的科學(xué)原則來進(jìn)行商鋪的分割,二、商戶經(jīng)營品類及配比,2、商鋪分割原則： （1）主題的原則：就是結(jié)合項(xiàng)目商鋪整體定位的推廣的主題，按照該商鋪的業(yè)態(tài)所要求的商業(yè)功能來進(jìn)行分割,二、商戶經(jīng)營品類及配比,(2)人性化的原則:分割出的商鋪，要符合商戶經(jīng)營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣,二、商戶經(jīng)營品類及配比,(3) 科學(xué)利用的原則:即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。提高使用率，降低公攤比例,二、商戶經(jīng)營品類及配比,二、商戶經(jīng)營品類細(xì)分,1、根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃

4、設(shè)計(jì)方案，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析商戶經(jīng)營的落位,二、商戶經(jīng)營品類細(xì)分,2、根據(jù)商業(yè)綜合體自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的品類和每一種業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體的分布及分配比例的過程,二、租賃坪效的評估,如果商場空間沒有被充分利用，則會造成簡單經(jīng)營面積坪效的下降。最理想的情況就是在有效經(jīng)營面積坪效較高的情況下，把商場空間充分利用起來,二、品牌落位、租賃價(jià)格的確定,1、明確租賃的面積、樓層、區(qū)位、租賃對象、租賃方式、銷售價(jià)格、租賃年限 2、明確商業(yè)項(xiàng)目需要自留的面積、樓層、區(qū)位以及自留用途 3、確保商業(yè)項(xiàng)目的銷售收益、租賃收益和自營收益，確保商業(yè)項(xiàng)目的資金需求和投資回報(bào)方案，最大限度保障實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的投資利

5、益和發(fā)展目的,三、招商大會,1、發(fā)布時(shí)間 發(fā)布時(shí)間擬定在招商大會前20天左右，統(tǒng)計(jì)供應(yīng)商信息，寄郵資料并電話進(jìn)行解釋、邀約,三、招商大會,2、召開目的 （1）通過集中推介會形式聚集商家資源，傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息，鎖定一部分項(xiàng)目意向商家 （2）通過各環(huán)節(jié)展示項(xiàng)目信息，提高商家的關(guān)注度和興趣。利用招商大會現(xiàn)場氛圍，提高簽約率，縮短與商戶溝通、解釋時(shí)間，以及針對項(xiàng)目提出自身的硬件需求，以及對項(xiàng)目的一些觀點(diǎn),三、招商大會,三、招商前準(zhǔn)備工作,1、招商資料 2、招商手冊 3、招商落位圖 4、品牌資源庫整理 5、商鋪?zhàn)饨鹌盒П?三、招商前準(zhǔn)備工作,6、租賃合同和物業(yè)協(xié)議 7、租賃意向書等法律文件的準(zhǔn)備 8、商

6、鋪合同審批流程 9、財(cái)務(wù)流程 10、商鋪管理手冊,三、招商前準(zhǔn)備工作,招商工作分類 1、按經(jīng)營品類劃分：主力店、次主力店、餐飲、休閑娛樂、服裝、百貨、配套便民 2、按招商小組劃分：劃分小組進(jìn)行多業(yè)態(tài)招商 3、按樓層劃分：按樓層落位圖招商,三、招商啟動,招商啟動時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目完工時(shí)間提前一年或一年半進(jìn)行 招商啟動 招商啟動載體：項(xiàng)目工程按預(yù)期完工 主力店簽約：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行主力店簽約,1、通用條款和商務(wù)條款的約定 (1)通用條款：一般由主簽方提出并確認(rèn)，主簽方占主導(dǎo)地位，同時(shí)約定雙方的權(quán)利和義務(wù),四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,1、通用條款和商務(wù)條款的約定 (2)商務(wù)條款：商務(wù)條款更具體、

7、指向性更強(qiáng)，需雙方共同進(jìn)行完善。例如：租賃期限、租賃面積、租賃意向金等,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,2、補(bǔ)充協(xié)議簽訂的約定 對主合同約定不明確、備忘方面的補(bǔ)充說明 如有與原合同沖突條款以最新簽訂的合同條款為主,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,3、租金、物業(yè)費(fèi)的約定 （3）租賃合同中必須明確體現(xiàn)租金、物業(yè)費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)、起租日期、繳納時(shí)間約定，保障后期運(yùn)營費(fèi)用的收繳,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,4、物業(yè)協(xié)議收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)明細(xì)的約定 （1）水電費(fèi) （2）空調(diào)使用費(fèi)及中央空調(diào)的清洗費(fèi) （3）天然氣使用費(fèi) （3）垃圾清運(yùn)費(fèi) （4）抽油煙機(jī)、濾油器清

8、洗費(fèi) （5）電梯使用,5、意向金、裝修管理金的約定 明確商戶意向金、裝修管理金的繳納時(shí)間和金額，確保商戶按時(shí)裝修完畢,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,6、廣告位使用和費(fèi)用收取約定 租賃合同中必須明確廣告位出租使用說明，明確廣告位租賃期限和費(fèi)用,西門入口,想唱就唱走廊背景墻,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,6、廣告位使用和費(fèi)用收取約定 租賃合同中必須明確廣告位出租的使用說明，明確廣告位租賃期限和費(fèi)用,橫店影院logo,品牌宣傳廣告位,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,7、出租面積的約定 （1）套內(nèi)建筑面積 （2）共有建筑面積,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,8、租賃期限的約定 租賃

9、期限約定多長時(shí)間會比較符合經(jīng)濟(jì)優(yōu)化性原則，明確合同期限（合同有效期）、免租期、進(jìn)場日期等,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,9、證照辦理與后期運(yùn)營工作銜接 （1）消防證件辦理 （2）環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告,10、開業(yè)率和出租率的約定 明確雙方的責(zé)任，督促雙方按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成工作,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,11、天然氣使用及用電量的約定 明確商戶公共事業(yè)費(fèi)用的收繳，避免商戶天然氣不合理使用,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,12、用電量提供和接駁點(diǎn)的約定 明確各商戶用電量、電費(fèi)交納時(shí)間和電線接駁點(diǎn)的約定，避免商戶私自遷移、更動和擅自操作供電方的電度計(jì)量裝

10、置、電力定量裝置、線路或其他供電設(shè)施,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,13、水電費(fèi)的價(jià)格和票據(jù)約定 明確商戶承擔(dān)的水電費(fèi)單價(jià)，水電費(fèi)票據(jù)的約定， 避免商戶水電費(fèi)不合理使用,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,14、下水排污及下水過濾網(wǎng)的約定，排煙，自備空調(diào)，地面防水處理的約定 明確規(guī)定下水排污及下水過濾網(wǎng)的維護(hù)和修理責(zé)任人。明確商戶整體落位圖和機(jī)電設(shè)備的落位圖,四、租賃合同相關(guān)條款約定與運(yùn)營實(shí)施,15、商戶撤場的約定 1、合同到期，商戶撤場 2、合同未到期乙方要求提前終止合同 3、合同未到期甲方要求提前終止合同,五、招商后期的交接,1、招商合同交接 2、招商落位圖交接 3、運(yùn)營費(fèi)用收繳臺賬交接 4、人員分配交接,六、招商考核,1、按最初品類設(shè)計(jì)比例落位考核 2、按最初各品類層級進(jìn)行考核 3、按最初先期約定商戶租金標(biāo)準(zhǔn)考核 4、按最初約定招商進(jìn)度和商戶落位時(shí)間考核,六、招商