002244濱江集團(tuán)2015年年度報(bào)告

1、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2015 年年度報(bào)告2016 年 04 月1杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文第一節(jié) 重要提示、目錄和釋義本公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及董事、監(jiān)事、高級管理人員保證年度報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，并承擔(dān)個(gè)別和連帶的法律責(zé)任。公司負(fù)責(zé)人戚金興、主管會(huì)計(jì)工作負(fù)責(zé)人沈偉東及會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人(會(huì)計(jì)主管人員)張羽聲明：保證年度報(bào)告中財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。所有董事均已出席了審議本報(bào)告的董事會(huì)會(huì)議。本報(bào)告中所涉及的未來計(jì)劃、發(fā)展戰(zhàn)略等前瞻性描述不構(gòu)成公司對投資者的實(shí)質(zhì)承諾，

2、敬請投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。一、政策風(fēng)險(xiǎn)：公司所處房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系極為密切，受到國家宏觀調(diào)控政策影響較大。二、業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投資大，涉及相關(guān)行業(yè)廣，合作單位多，同時(shí)要經(jīng)過多個(gè)部門的審批和監(jiān)管。如果項(xiàng)目的某個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可能會(huì)直接或間接地導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期延長、成本上升，造成項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)難以如期實(shí)現(xiàn)，并可能導(dǎo)致開發(fā)成本提高或者對項(xiàng)目的進(jìn)度造成不利的影響。三、跨區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：在公司跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展過程中，如果內(nèi)部的管理體系、項(xiàng)目管理制度、人力資源儲備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求，公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。公司經(jīng)本次董事會(huì)審議通過的利潤分配預(yù)案為：以 3,11

3、1,443,890 股為基數(shù)，向全體股東每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 0.33 元（含稅），送紅股 0 股（含稅），不以公積金轉(zhuǎn)增股本。2杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文目錄第一節(jié)重要提示、目錄和釋義5公司簡介和主要財(cái)務(wù)指標(biāo)9第二節(jié)第三節(jié)公司業(yè)務(wù)概要11管理層討論與分析27重要事項(xiàng)46第四節(jié)第五節(jié)第六節(jié)股份變動(dòng)及股東情況52優(yōu)先股相關(guān)情況52第七節(jié)第八節(jié)董事、監(jiān)事、高級管理人員和員工情況53公司治理59財(cái)務(wù)報(bào)告64第九節(jié)第十節(jié)第十一節(jié)備查文件目錄1683杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文釋義4釋義項(xiàng)指釋義內(nèi)容公司、本公司指杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司杭州濱

4、江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文第二節(jié)公司簡介和主要財(cái)務(wù)指標(biāo)一、公司信息二、聯(lián)系人和聯(lián)系方式三、信息披露及備置地點(diǎn)5公司選定的信息披露媒體的名稱證券時(shí)報(bào)、證券、上海證券報(bào)登載年度報(bào)告的中國指定網(wǎng)站的網(wǎng)址公司年度報(bào)告?zhèn)渲玫攸c(diǎn)公司董事會(huì)辦公室董事會(huì)秘書證券事務(wù)代表姓名李淵李耿瑾聯(lián)系地址浙江省杭州市慶春東路 38 號浙江省杭州市慶春東路 38 號電話0571-869877710571-86987771傳真0571-869877790571-86987779電子信箱股票

5、簡稱濱江集團(tuán)股票代碼002244股票上市證券交易所深圳證券交易所公司的中文名稱杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公司的中文簡稱濱江集團(tuán)公司的外文名稱（如有）Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd公司的外文名稱縮寫（如有）Binjiang Group公司的法定代表人戚金興注冊地址浙江省杭州市慶春東路 38 號注冊地址的郵政編碼310016辦公地址浙江省杭州市慶春東路 38 號辦公地址的郵政編碼310016公司網(wǎng)址電子信箱杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文杭

6、州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文七、境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)差異1、同時(shí)按照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與按照中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露的財(cái)務(wù)報(bào)告中凈利潤和凈資產(chǎn)差異情況 適用 不適用公司報(bào)告期不存在按照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與按照中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露的財(cái)務(wù)報(bào)告中凈利潤和凈資產(chǎn)差異情況。2、同時(shí)按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與按照中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露的財(cái)務(wù)報(bào)告中凈利潤和凈資產(chǎn)差異情況 適用 不適用公司報(bào)告期不存在按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與按照中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露的財(cái)務(wù)報(bào)告中凈利潤和凈資產(chǎn)差異情況。八、分季度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)單位：元上述財(cái)務(wù)指標(biāo)或其加總數(shù)是否與公司已披露季度報(bào)告、半年度報(bào)告相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)存在重大差異 是 否九、非經(jīng)常性損益項(xiàng)目及金額

7、適用 不適用單位：元7項(xiàng)目2015 年金額2014 年金額2013 年金額說明非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益（包括已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的沖銷部分）-37,383.44-169,845.77273,259,967.18越權(quán)審批或無正式批準(zhǔn)文件的稅收返還、減免3,399,033.313,702,762.114,073,134.47計(jì)入當(dāng)期損益的 補(bǔ)助（與企業(yè)業(yè)務(wù)密切相關(guān)，按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)定額或定量享受的 補(bǔ)助除外）13,908,146.3516,973,319.052,226,662.00委托他人投資或管理資產(chǎn)的損益874,132.32718,406.57除同公司正常經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的有效套期保值業(yè)務(wù)外，持有交易性

8、金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益，以及處置交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債和784,099.89第一季度第二季度第三季度第四季度營業(yè)收入2,769,908,456.623,175,254,075.212,447,397,325.444,224,995,339.81歸屬于上市公司股東的凈利潤288,806,305.33229,494,465.81166,506,997.41318,055,038.55歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤284,015,931.35235,252,901.96150,606,723.13322,272,252.81經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-4

9、46,050,184.032,656,591,896.543,917,279,771.011,920,787,759.65杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文對公司根據(jù)公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經(jīng)常性損益定義界定的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，以及把公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經(jīng)常性損益中列舉的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目界定為經(jīng)常性損益的項(xiàng)目，應(yīng)說明原因 適用 不適用公司報(bào)告期不存在將根據(jù)公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經(jīng)常性損益定義、列舉的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目界定為經(jīng)常性損益的項(xiàng)目的情形。8可供出售金融資產(chǎn)取得的投資收益除上述各項(xiàng)之外的其他營

10、業(yè)外收入和支出966,267.16-9,008,097.75-18,717,963.68減：所得稅影響額5,387,078.963,070,559.3965,912,427.09少數(shù)股東權(quán)益影響額（稅后）3,008,118.89-520,719.07-1,874,612.58合計(jì)10,714,997.859,732,397.21197,522,392.03-杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文第三節(jié) 公司業(yè)務(wù)概要一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)自1996年公司成立以來，公司一直從事房地產(chǎn)開發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)的經(jīng)營，致力于成為一家具有自身獨(dú)特優(yōu)勢的專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。商品住宅的開發(fā)

11、和建設(shè)是目前最主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)。2015年公司銷售額第一次突破200億大關(guān)，達(dá)到233億元，上漲7.31%，歸屬于母公司的凈利潤10.03億元，比上年上漲20.97%。二、主要資產(chǎn)重大變化情況1、主要資產(chǎn)重大變化情況2、主要境外資產(chǎn)情況 適用 不適用9資產(chǎn)的具體內(nèi)容形成原因資產(chǎn)規(guī)模所在地運(yùn)營模式保障資產(chǎn)安全性的控制措施收益狀況境外資產(chǎn)占公司凈資產(chǎn)的比重是否存在重大減值風(fēng)險(xiǎn)可供出售金融資產(chǎn)境外投資389,616,000.00美國投資健全風(fēng)險(xiǎn)控制制度并 有效執(zhí)行項(xiàng)目處于建設(shè)期，尚未產(chǎn)生盈利4.45%否其他情況說明公司于 2015 年 2 月 13 日與（美國）DARGEY DEVELOPMENT,

12、LLC 簽訂投資意向協(xié)議。根據(jù)意向協(xié)議的約定,公司擬合計(jì)投資6,000 萬美元參與位于西雅圖的3 處物業(yè)的開發(fā)，該3 處物業(yè)由DARGEY DEVELOPMENT, LLC 及其關(guān)聯(lián)方投資開發(fā)。2015 年 5 月 16 日，公司全資子公司上海濱順公司與 POTALA TOWER SEATTLE, LLC、PATH OTHELLO, LLC、POTALA SHORELINE, LLC 正式簽署認(rèn)購協(xié)議。并在報(bào)告期內(nèi)完成了全部的承諾投資。(1) POTALA TOWER SEATTLE, LLC：該公司從事位于華盛頓州金郡西雅圖市第 4 大道 2116 號的多用途物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。該項(xiàng)目為一幢 41

13、 層建筑，開發(fā)完成后將包括一家擁有 142 間房間的精品酒店和 339套住宅公寓。該處物業(yè)預(yù)計(jì)總投資 1.88 億美元。公司投入 3,000 萬美元的股權(quán)投資，享受 20%的初始投資人主要資產(chǎn)重大變化說明貨幣資金主要系經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅上升所致。其他應(yīng)收款系對聯(lián)營、合營企業(yè)按公司持股比例提供除注冊資本外的項(xiàng)目投入款以及項(xiàng)目公司支付股東的財(cái)務(wù)資助款增加所致?？晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)系投資沃安等金融資產(chǎn)增加所致。投資性房地產(chǎn)主要系金色黎明二期以及凱旋門項(xiàng)目轉(zhuǎn)入增加原值所致。存貨主要系本期新增開發(fā)成本以及部分項(xiàng)目完工交付轉(zhuǎn)出共同影響所致。杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文三、

14、核心競爭力分析公司的核心競爭力包括人員的精干高效，優(yōu)秀的工程成本控制和財(cái)務(wù)成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。1.人員的精干高效公司一貫保持“團(tuán)隊(duì)精干高效、待遇相對優(yōu)厚”的用人理念，這一理念以房地產(chǎn)業(yè)資源整合型、駕馭管理型的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，有效避免了各種人浮于事、人員臃腫的現(xiàn)象產(chǎn)生。此外，在異地拓展的人員配置方面，公司新進(jìn)一個(gè)城市，以開發(fā)30 項(xiàng)目為例，標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)配置規(guī)模15人，再增加一個(gè)項(xiàng)目增加9人。2. 專業(yè)的工程成本控制能力的公司專業(yè)的工程成本控制能力首先得益于公司專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。公司董事長戚金興先生自參加工作開始就一直從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作，具有20多年的房地產(chǎn)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；不僅精于

15、建筑設(shè)計(jì)，而且熟悉項(xiàng)目現(xiàn)場管理和工程預(yù)決算?？偨?jīng)理朱慧明先生也是杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司的創(chuàng)始人之一，同樣是從技術(shù)工作起步，并逐步成長為企業(yè)管理層。其次，公司一直堅(jiān)持在保證產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行工程成本控制，公司注重從設(shè)計(jì)入手，從設(shè)計(jì)出品質(zhì)，從設(shè)計(jì)抓效益，把設(shè)計(jì)作為降低成本的突破口。公司通過五大住宅標(biāo)準(zhǔn)化和公建標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立，在造價(jià)上細(xì)化到每個(gè)分項(xiàng)成本，跟蹤監(jiān)控，不僅超過要審批，而且低于正常水平也要審批，從而有效地保證產(chǎn)品品質(zhì)的成功復(fù)制和成本控制。此外，在管理理念上始終強(qiáng)調(diào)和要求團(tuán)隊(duì)不斷提升在設(shè)計(jì)、管理過程中的預(yù)見性、超前性，在設(shè)計(jì)過程、管理過程中就能提前發(fā)現(xiàn)問題，提出問題，減少設(shè)計(jì)上聯(lián)系單

16、，減少工程上的返工，工程質(zhì)量的一步到位，就是在節(jié)省成本！3、優(yōu)秀的財(cái)務(wù)成本控制能力在財(cái)務(wù)成本控制方面，公司憑借良好的資產(chǎn)質(zhì)量和信譽(yù)，近些年始終保持獲取銀行貸款方面的資金優(yōu)勢，基本沒有采用融資成本較高的房地產(chǎn)信托融資。公司一貫重視控制合理的貸款增速和保持合理的貸款總量，并始終保持同地區(qū)同規(guī)模企業(yè)的最優(yōu)惠利率水平。4、公司扁平化的高效管理公司始終保持二級管理的扁平化的組織架構(gòu)，使公司董事會(huì)和管理層能快速有效進(jìn)行決策，并使公司董事會(huì)和管理層的決策能高效地傳遞和執(zhí)行。分管項(xiàng)目的集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)日常均在項(xiàng)目現(xiàn)場辦公，直接坐陣現(xiàn)場管理和決策，每當(dāng)銷售、交付等重大節(jié)點(diǎn)，均由公司總經(jīng)理或者常務(wù)副總經(jīng)理親自任領(lǐng)導(dǎo)小

17、組組長，確保每次銷售、交付工作的完成質(zhì)量和進(jìn)度。在銷售定價(jià)上，董事長更會(huì)親臨一線直接聽取銷售部門全員的價(jià)格建議，并全面聽取相關(guān)中層干部及公司高管的意見后進(jìn)行決策。使得公司上下始終保持著對市場的敏感，并且管理層能夠?qū)?nèi)部運(yùn)營情況進(jìn)行精準(zhǔn)的掌握和控制。同時(shí)，公司一直保持著內(nèi)部的事情盡可能事不過夜的優(yōu)秀作風(fēng)和傳統(tǒng)，從董事會(huì)開始到操作層，今天的事情絕不拖到明天，遲早要做的事情早做，絕不拖沓。10股權(quán)權(quán)益。(2) PATH OTHELLO, LLC：該公司從事位于華盛頓州金郡西雅圖市奧賽羅南街和馬丁路德金南大道西南角的多用途公寓物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括 490 套公寓單元。該處物業(yè)預(yù)計(jì)總投資 1.1 億美元。

18、公司投入1,500 萬美元的股權(quán)投資，享受 27.5%的初始投資人股權(quán)權(quán)益。(3) POTALA SHORELINE, LLC：該公司從事位于華盛頓州金郡海岸線市第 155 大道北 900-904 號和奧羅拉大道北 15555-15565 號的多用途公寓物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括 309 套公寓單元。該處物業(yè)預(yù)計(jì)總投資 7,000 萬美元。公司投入 1,500 萬美元的股權(quán)投資，享受 40%的初始投資人股權(quán)權(quán)益。該三個(gè)公司因?yàn)槊绹?xiàng)目公司及項(xiàng)目公司的合資股東涉及美國 SEC案而被凍結(jié)，目前公司正在進(jìn)行關(guān)于Tower 項(xiàng)目的重組事宜以及其他兩個(gè)項(xiàng)目投資事宜的商討。杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015

19、年年度報(bào)告全文第四節(jié) 管理層討論與分析一、概述（一）政策與市場分析2015 年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，面對宏觀經(jīng)濟(jì)下行、結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力，國家及有關(guān)部門通過實(shí)施積極的財(cái)政政策、穩(wěn)健的貨幣政策及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)刺激政策全方位穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)重新得到重視，針對房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策不斷，“去庫存”被作為階段性的國家戰(zhàn)略；同時(shí)，多次降準(zhǔn)降息，為企業(yè)降低了融資成本，也增強(qiáng)了流動(dòng)性。中央貫徹“分類調(diào)控”，執(zhí)行差別化政策，由行政調(diào)控逐步回歸市場化管理，限購政策陸續(xù)退出，釋放購買力，穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持自住和改善住房需求。樓市總體回暖趨勢基本明確，市場信心不斷增強(qiáng)，但市場分化凸顯，一線城市及部分二線重點(diǎn)城市的市場復(fù)

20、蘇明顯，改善型需求大量釋放，高端項(xiàng)目熱銷，房價(jià)出現(xiàn)快速上漲勢頭，而三四線城市庫存壓力仍然較大。公司目前主要經(jīng)營區(qū)域是杭州，未來將重點(diǎn)拓展上海市場，杭州和上海房地產(chǎn)發(fā)展情況良好。杭州和上海房地產(chǎn)市場情況如下：1、房地產(chǎn)投資與新開工情況數(shù)據(jù)來源：地方2、商品房市場情況11城市銷售金額銷售面積銷售均價(jià)數(shù)值（億元）同比變動(dòng)數(shù)值（萬平方米）同比變 動(dòng)數(shù)值( 元/)同比變動(dòng)杭州2,20845%1,38042%15,9982%城市投資新開工數(shù)值（億元）同比變動(dòng)數(shù)值（萬平方米）同比變動(dòng)杭州2,4737%2,031-15.8%上海3,4698%2,605-6.4%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)

21、告全文數(shù)據(jù)來源：CRIC3、截止 2015 年末，杭州庫存去化周期為 8.6 個(gè)月，上海的庫存去化周期為 4.7 個(gè)月。（數(shù)據(jù)來源：CRIC）2015 年公司銷售額第一次突破 200 億大關(guān)，達(dá)到 233 億元，較上年增長 48.41%。2015公司位列杭州市場銷售金額第二名，占據(jù)杭州市場主要市場份額，具有較強(qiáng)的品牌影響力。（二）2015 年公司經(jīng)營情況報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 12,617,555,197.08 元，比上年同期增長 7.31%；實(shí)現(xiàn)利潤總額 2,071,644,781.08 元，比上年同期增長 78.39%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1,002,862,807.10 元

22、，比上年增長 20.97%。2015 年公司代建業(yè)務(wù)收入 2.1 億元，同比增長 75%。2015 年，公司取得良好成績，具體包括：一、調(diào)整開發(fā)區(qū)域。2015 年 9 月，公司聯(lián)合平安成功競得上海寶山大場地塊，土地投資金額達(dá) 34.65 億，開發(fā)項(xiàng)目第一次落地上海。未來，公司區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為：1、在上海市場采取“”戰(zhàn)略。有適合公司發(fā)展的好項(xiàng)目，公司會(huì)以多種合作模式積極獲取。2、在杭州市場采取“相持”戰(zhàn)略。公司要保持杭州市場地位，采取獨(dú)立開發(fā)、合作、代建等多種模式，保持樓盤數(shù)，保持銷售數(shù)，保持在杭州前三地位。3、對金華、衢州、紹興、上虞等城市的現(xiàn)有項(xiàng)目快速去化。未來三、四線城市如有適合項(xiàng)目，將采取

23、快速開發(fā)去化。二、研發(fā)新產(chǎn)品。公司的精裝修產(chǎn)品已經(jīng)確立了“省內(nèi)標(biāo)桿、全先”的地位。從金色海岸 1.0 精裝修到武林壹號 2.0 精裝修，公司在產(chǎn)品上不斷做加法。2015 年，公司武林壹號、湘湖壹號的完美交付，得到了市場和行業(yè)的高度認(rèn)可。濱江華家池公寓為代表的 3.0 精裝修，更是在實(shí)用功能上做大幅度提升，真正體現(xiàn)了濱江作為“行業(yè)推動(dòng)者、區(qū)域領(lǐng)跑者”地位。三、大戰(zhàn)略合作得到加強(qiáng)。2015 年公司首次和央企展開合作，并以多種形式參與了土地競拍。2015 年公司直接合作競拍土地 7 幅，代建項(xiàng)目 4 個(gè)。四、銷售出彩。2015 年公司的樓盤以武林壹號為龍頭，僅五月、六月、七月三個(gè)月的銷售高峰期，即實(shí)

24、現(xiàn)全年 50%銷售額，加上其他樓盤的熱銷，最終全年歷史性地突破 200 億銷12上海6,74580%2,91143%23,16726%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文售大關(guān)。全年武林壹號銷售額超 45 億，錢塘印象銷售額超 30 億，萬家名城、平湖萬家花城、蕭山東方海岸三個(gè)項(xiàng)目銷售超千套。五、綜合品牌實(shí)力提升。公司十多年積累的品牌之路，主要有三個(gè)高點(diǎn)：第一個(gè)高色海岸項(xiàng)目的成功。第二個(gè)高點(diǎn)是 2008 年公司上市。第三個(gè)高點(diǎn)是濱江的現(xiàn)在，公司的社會(huì)認(rèn)可度、客戶美譽(yù)度、員工滿意度都達(dá)到了優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。未來公司的定位是做浙江名牌，創(chuàng)中國名牌。報(bào)告期內(nèi)，公司新增土地儲備情況如下：報(bào)告

25、期內(nèi)，公司主要銷售和結(jié)算項(xiàng)目情況如下：13序號項(xiàng)目名稱權(quán)益比例可供出售面積（萬平方米）2015 年銷售面積（萬平方米）2015 年結(jié)算面積（萬平方米）1華家池公寓51%18.713.15尚未結(jié)算2蕭山東方海岸50%21.6310.57尚未結(jié)算3平湖萬家花城35.1%92.1510.56尚未結(jié)算區(qū)域項(xiàng)目名稱宗地編號土地面積（平方米）計(jì)容建筑面積（平方米）成交價(jià)格（萬元）權(quán)益比例（%）上海公園寶山區(qū)大場鎮(zhèn)祁連社區(qū) 121601 單元 B3-03地塊60249.8120499.634650030杭州東方星城杭政儲出【2015】3 號地塊4878012682812822230江南蕭政儲出【2015】1

26、2 號地塊9060025368019104533平湖萬家花城平湖 G1 地塊3277297988.281260935.1平湖 G2 地塊50739151709.6119522新 07 省道東側(cè)、池海路南側(cè)、梅園路西側(cè)地塊38286.6109116.8114162新 07 省道東側(cè)、池海路南側(cè)、梅園路西側(cè)地塊64260.8183143.2825294杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文截止 2015 年末，公司在建項(xiàng)目情況如下：14序號項(xiàng)目名稱權(quán)益比例土地面 積（萬平方米）計(jì)容建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目狀態(tài)已完工面積預(yù)計(jì)總投資額（億元）截至報(bào)告期末已投資額（億元）1武林壹號50%

27、10.4133.4在建25.03110.7679.282湘湖壹號50%24.1323.89在建16.5159.4738.543華家池51%4.7318.9在建072.1349.614西溪明珠100%7.147.01在建023.222.625金色江南100%3.879.69在建013.8412.416蕭山東方海岸50%8.7421.85在建025.1816.847千島湖東方海岸100%25.7219.2在建01910.678平湖萬家花城項(xiàng)目35.1%45.9993.08在建046.6723.334金色江南100%9.593.94尚未結(jié)算5西溪明珠100%6.941.01尚未結(jié)算6湘湖壹號50%2

28、3.652.231.967武林壹號50%33.077.285.048金色黎明二期51%14.091.0112.859金色黎明三期51%13.868.49尚未結(jié)算10城市100%22.281.381.8511千島湖東方海岸100%19.012.93尚未結(jié)算12萬家星城100%49.383.313.8813金華金色藍(lán)庭100%15.341.954.5514紹興金色藍(lán)庭100%10.383.795.1015衢州春江月100%13.561.110.7116衢州月亮灣100%25.275.430.5717上虞城市100%18.719.767.21杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文報(bào)告

29、期內(nèi)，公司竣工項(xiàng)目情況如下：報(bào)告期內(nèi)，公司新增代建項(xiàng)目情況如下：報(bào)告期內(nèi)，公司自持商辦房地產(chǎn)出租情況如下：15按業(yè)態(tài)區(qū)分項(xiàng)目名稱權(quán)益比例（%）樓面面積（m2）出租率商鋪星城大廈商鋪1004934.9829.7%商鋪萬家星城一期底商1001992.7762.8%商鋪萬家星城二期底商1008790.8983.5%商鋪萬家星城三期底商10017042.8377.1%項(xiàng)目名稱委托開發(fā)管理費(fèi)（萬元）項(xiàng)目所在城托方西湖天地二期項(xiàng)目杭州杭州西湖天地開發(fā)有限公司7500杭州浙江華成置業(yè)發(fā)展有限公司4000象牙海岸杭州浙江亞飛置業(yè)有限公司4800鉑金海岸杭州杭州天名房地產(chǎn)有限公司9000序號項(xiàng)目名稱權(quán)益比例土地

30、面積（萬平方米）計(jì)容建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目狀態(tài)已完工面積1金色黎明二期51%5.9314.23竣工14.232金色黎明三期51%5.8314竣工143紹興金色藍(lán)庭100%8.7415.45竣工15.454上虞城市100%9.4518.9竣工18.99衢州月亮灣100%18.2325.53在建3.6524.5517.32杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文截止報(bào)告期末，公司融資情況如下：二、主營業(yè)務(wù)分析1、概述參見“管理層討論與分析”中的“一、概述”相關(guān)內(nèi)容。16序號項(xiàng)目期末余額（萬元）融資成本區(qū)間期限結(jié)構(gòu)1銀行貸款547952平均基準(zhǔn)利率上浮 20%1 年內(nèi)到期：17752

31、 萬元長期借款：530200 萬元2債券900005.10%3 年商鋪金色黎明一期底商1005606.9577.2%商鋪金色黎明二期底商507097.1145.1%商鋪曙光之城底商1005445.0770.2%商鋪凱旋門商鋪1006368.79100.0%商鋪金色海岸商鋪10081.71100.0%商鋪御景苑底商100259.87100.0%寫字樓慶春發(fā)展大廈寫字樓10013896.1483.5%寫字樓新城時(shí)代廣場A 座10027943.6991.5%寫字樓星城大廈寫字樓10020605.91100.0%寫字樓凱旋發(fā)展大廈10017345.5339.1%商業(yè)裙房慶春發(fā)展大廈商場1004028.

32、66100.0%商業(yè)裙房文景苑商場1006768.00100.0%商業(yè)裙房新城市廣場10014926.90100.0%商業(yè)裙房新城時(shí)代廣場B 座10012037.62100.0%商業(yè)裙房新城時(shí)代廣場D 座1001720.24100.0%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文2、收入與成本（1）營業(yè)收入構(gòu)成單位：元（2）占公司營業(yè)收入或營業(yè)利潤 10%以上的行業(yè)、產(chǎn)品或地區(qū)情況 適用 不適用單位：元17營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入比上年同期增減營業(yè)成本比上年同期增減毛利率比上年同期增減分行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)12,061,973,413.118,253,832,475.6331.57%6

33、.31%-7.34%10.07%分產(chǎn)品房地產(chǎn)業(yè)12,061,973,413.118,253,832,475.6331.57%6.31%-7.34%10.07%分地區(qū)2015 年2014 年同比增減金額占營業(yè)收入比重金額占營業(yè)收入比重營業(yè)收入合計(jì)12,617,555,197.08100%11,758,569,573.81100%7.31%分行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)12,061,973,413.1195.60%11,346,569,155.1196.50%6.31%酒店業(yè)171,048,936.621.36%161,395,300.131.37%5.98%物業(yè)服務(wù)業(yè)172,129,604.151.36%128

34、,207,635.331.09%34.26%其他212,403,243.201.68%122,397,483.241.04%73.54%分產(chǎn)品房地產(chǎn)業(yè)12,061,973,413.1195.60%11,346,569,155.1196.50%6.31%酒店業(yè)171,048,936.621.36%161,395,300.131.37%5.98%物業(yè)服務(wù)業(yè)172,129,604.151.36%128,207,635.331.09%34.26%其他212,403,243.201.68%122,397,483.241.04%73.54%分地區(qū)杭州地區(qū)10,355,018,385.0882.07%10,

35、125,496,512.8186.11%2.27%衢州地區(qū)166,253,224.001.32%490,374,477.004.17%-66.10%紹興地區(qū)1,490,954,852.0011.81%192,228,820.001.63%675.61%金華地區(qū)605,328,736.004.80%950,469,764.008.08%-36.31%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文公司主營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑在報(bào)告期發(fā)生調(diào)整的情況下，公司最近 1 年按報(bào)告期末口徑調(diào)整后的主營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù) 適用 不適用（3）公司實(shí)物銷售收入是否大于勞務(wù)收入 是 否相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生變動(dòng) 30%以上的原

36、因說明 適用 不適用2015年公司采取有效的銷售策略，把握銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)良好銷售，公司2015年累計(jì)銷售金額較2014年增長48.41%。（4）公司已簽訂的重大銷售合同截至本報(bào)告期的履行情況 適用 不適用（5）營業(yè)成本構(gòu)成行業(yè)和產(chǎn)品分類單位：元單位：元說明18產(chǎn)品分類項(xiàng)目2015 年2014 年同比增減金額占營業(yè)成本比重金額占營業(yè)成本比重房地產(chǎn)業(yè)8,253,832,475.6396.58%8,907,200,922.5097.74%-7.34%酒店業(yè)92,613,663.931.08%89,866,174.730.99%3.06%物業(yè)服務(wù)業(yè)143,421,922.331.68%106,071,

37、990.941.16%35.21%其他55,799,597.530.65%10,275,419.420.11%443.04%行業(yè)分類項(xiàng)目2015 年2014 年同比增減金額占營業(yè)成本比重金額占營業(yè)成本比重房地產(chǎn)業(yè)8,253,832,475.6396.58%8,907,200,922.5097.74%-7.34%酒店業(yè)92,613,663.931.08%89,866,174.730.99%3.06%物業(yè)服務(wù)業(yè)143,421,922.331.68%106,071,990.941.16%35.21%其他55,799,597.530.65%10,275,419.420.11%443.04%行業(yè)分類項(xiàng)目

38、單位2015 年2014 年同比增減房地產(chǎn)銷售量億元23315748.41%庫存量億元305.35330.13-7.51%杭州地區(qū)10,355,018,385.086,628,845,622.9935.98%2.27%-14.20%12.29%紹興地區(qū)1,490,954,852.001,251,271,229.5116.08%675.61%852.88%-15.61%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文（6）報(bào)告期內(nèi)合并范圍是否發(fā)生變動(dòng) 是 否合并范圍增加（7）公司報(bào)告期內(nèi)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品或服務(wù)發(fā)生重大變化或調(diào)整有關(guān)情況 適用 不適用（8）主要銷售客戶和主要供應(yīng)商情況公司主要銷售客

39、戶情況公司前 5 大客戶資料主要客戶其他情況說明 適用 不適用公司主要供應(yīng)商情況公司前 5 名供應(yīng)商資料19前五名供應(yīng)商合計(jì)采購金額（元）972,968,740.00前五名供應(yīng)商合計(jì)采購金額占年度采購總額比例14.69%序號客戶名稱銷售額（元）占年度銷售總額比例1客戶一90,000,000.000.39%2客戶二85,501,051.000.37%3客戶三61,639,238.000.26%4客戶四56,043,937.000.24%5客戶五51,697,425.000.22%合計(jì)-344,881,651.001.48%前五名客戶合計(jì)銷售金額（元）344,881,651.00前五名客戶合計(jì)銷售

40、金額占年度銷售總額比例1.48%公司名稱股權(quán)取得方式股權(quán)取得時(shí)點(diǎn)出資額出資比例濱潤公司設(shè)立2015-03-09180,000,000.0030.00%上海濱順公司設(shè)立2015-04-30450,000,000.00100.00%公司設(shè)立2015-07-06USD10,000,000.00100.00%BinShun Limited Liability Company設(shè)立2015-7-14USD600,000.00100.00%Binjiang Limited Partnership設(shè)立2015-7-14USD59,400,000.00100.00%Binjiang Othello Corp設(shè)立

41、2015-7-20USD15,000,000.00100.00%Binjiang Shoreline Corp設(shè)立2015-7-20USD15,000,000.00100.00%Binjiang Tower Corp設(shè)立2015-7-20USD30,000,000.00100.00%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文主要供應(yīng)商其他情況說明 適用 不適用3、費(fèi)用單位：元4、研發(fā)投入 適用 不適用5、現(xiàn)金流單位：元20項(xiàng)目2015 年2014 年同比增減經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)17,016,425,473.448,409,004,225.67102.36%經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)8,9

42、67,816,230.279,726,046,673.45-7.80%經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額8,048,609,243.17-1,317,042,447.78711.11%投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)185,562,298.531,284,049,566.41-85.55%投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)3,981,592,444.89325,479,481.201,123.30%投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-3,796,030,146.36958,570,085.21-496.01%2015 年2014 年同比增減重大變動(dòng)說明銷售費(fèi)用120,119,521.46117,167,053.342.52%主要系中介

43、機(jī)構(gòu)費(fèi)用增加所致。管理費(fèi)用257,863,128.62233,340,584.7110.51%主要系辦公費(fèi)、差旅費(fèi)以及投資性房產(chǎn)折舊增加所致。財(cái)務(wù)費(fèi)用167,942,771.19200,905,629.36-16.41%主要系合作開發(fā)項(xiàng)目的外部股東計(jì)提利息在項(xiàng)目開工后，資本化增加而計(jì)入損益利息減少以及本期歸還了部分借款所致。序號供應(yīng)商名稱采購額（元）占年度采購總額比例1供應(yīng)商一228,601,818.003.45%2供應(yīng)商二219,965,569.003.32%3供應(yīng)商三214,608,971.003.24%4供應(yīng)商四163,000,000.002.46%5供應(yīng)商五146,792,382.00

44、2.22%合計(jì)-972,968,740.0014.69%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2015 年年度報(bào)告全文相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生重大變動(dòng)的主要影響因素說明 適用 不適用1、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期大幅上升，主要系本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金大幅增加所致。2、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期大幅下降，主要原因是本期支付合作開發(fā)項(xiàng)目的外部股東財(cái)務(wù)資助款增加以及對外投資增加所致。3、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期大幅下降，主要原因系本期歸還合作項(xiàng)目外部股東投入的項(xiàng)目合作款較多所致。4、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額較上年同期大幅上升，主要系經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅增加所致。報(bào)

45、告期內(nèi)公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明 適用 不適用三、非主營業(yè)務(wù)分析 適用 不適用單位：元四、資產(chǎn)及負(fù)債狀況分析1、資產(chǎn)構(gòu)成重大變動(dòng)情況單位：元212015 年末2014 年末比重增減重大變動(dòng)說明金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例金額占利潤總額比例形成原因說明是否具有可持續(xù)性投資收益874,132.320.04%否公允價(jià)值變動(dòng)損益0.000.00%否資產(chǎn)減值168,665,363.298.14%主要系西溪明珠項(xiàng)目根據(jù)已簽約銷售價(jià)格及預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為基礎(chǔ)減去相應(yīng)成本及費(fèi)用等確定可變現(xiàn)凈值計(jì)提的減值損失。否營業(yè)外收入29,069,178.251.40%主要系收到違約金收入。否營業(yè)外支出23,852,202.581.15%否籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)5,215,363,000.006,197,512,549.47-15.85%籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)7,767,911,176.145,999,699,025.5829.47%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,552,548,176.14197,813,523.89-1,390.38%現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額1,698,162,075.83-160,658,838.681,157.