江蘇鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研及推薦地塊考察報(bào)告_201P_地塊研究開發(fā)策略.ppt

1、1,投資發(fā)展中心 2011年11月11日,江蘇鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研及推薦地塊考察報(bào)告,2,目錄,3,目錄,第一部分：城市宏觀環(huán)境研究 第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第三部分：推薦地塊基本概況介紹 第四部分：推薦項(xiàng)目初步投資分析 第五部分：區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹 第六部分：考察初步結(jié)論與推進(jìn)建議,目錄,4,第一部分：城市宏觀環(huán)境研究,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況 二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平 三、鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 四、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,5,鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,鎮(zhèn)江是江蘇省省轄市，南京都市圈核心層城市、長三角重要的港口、工貿(mào)和旅游城市，先后獲得國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技進(jìn)步先進(jìn)

2、城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、全國社會治安綜合治理優(yōu)秀城市、國家園林城市等稱號，空氣質(zhì)量指數(shù)、生活質(zhì)量指數(shù)均位于江蘇省前列。,6,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,城市印象,生態(tài)自然：山青水秀，人杰地靈，素有天下第一江山美譽(yù)，是國家歷史文化名城、風(fēng)景旅游城市。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,7,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,1、城市區(qū)位,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流

3、 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,鎮(zhèn)江市位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最具潛力的長江三角洲，地處世界第三大河流長江和中國最長人工運(yùn)河京杭大運(yùn)河的交匯處。北緯31373219、東經(jīng)1185811958。東西最大直線距離95.5公里，南北最大直線距離76.9公里。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3847平方公里，占全省3.7%。其中，市區(qū)1082平方公里，丹陽市1047平方公里，句容市1387平方公里，揚(yáng)中市331平方公里。,8,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,2、城市區(qū)位的優(yōu)勢,鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，南京都市圈核心層，區(qū)位優(yōu)勢突出，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市。 作為滬寧經(jīng)

4、濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市，主要受南京都市圈和上海經(jīng)濟(jì)圈輻射影響，經(jīng)濟(jì)互動性強(qiáng)，一體化的城市間互相帶動，商務(wù)活動頻繁，需求旺盛。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,南京都市圈,滬寧經(jīng)濟(jì)帶,上海經(jīng)濟(jì)圈,長三角經(jīng)濟(jì)圈,9,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,9,3、城市交通,鎮(zhèn)江作為長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市，具有鐵路、公路和航運(yùn)一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，是華東地區(qū)沿江開放城市和航運(yùn)樞紐城市。 鐵路：鎮(zhèn)江市位于重要的鐵路干線滬寧鐵路（南京到上海）沿線，主要車站為鎮(zhèn)江西站；京滬、滬寧鐵路橫

5、貫東西。 公路：滬寧高速公路、滬寧二級公路穿市而過。104、312國道和101、218、222、224、321省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。中國第一、世界第三的潤揚(yáng)長江大橋?qū)㈡?zhèn)江與長江北岸的揚(yáng)州及京滬高速公路聯(lián)系起來。 水運(yùn)：鎮(zhèn)江臨江近海，世界聞名的“黃金水道”長江和京杭大運(yùn)河在此交匯。水運(yùn)一直是鎮(zhèn)江城市興起與發(fā)展的命脈鎮(zhèn)江擁有近260公里的長江岸線，鎮(zhèn)江港是全國十大主樞紐港之一，是長江第三大港和上海國際航運(yùn)中心的重要深水組合港，與世界50多個國家和地區(qū)通航貿(mào)易。 航空：鎮(zhèn)江距離南京祿口國際機(jī)場和常州機(jī)場分別為80公里和50公里。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦

6、 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,10,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,3、城市交通,11,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,4、城市行政區(qū)劃 鎮(zhèn)江市為江蘇省省轄市，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、揚(yáng)中三市。另有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限。鎮(zhèn)江全市總面積3848平方公里，人口311萬人。,鎮(zhèn)江主要城區(qū)狀況,城市 宏觀 環(huán)境 研

7、究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,注: （1）數(shù)據(jù)均引自官方資料； （2）鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限，故列入詳述。,12,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,4、城市行政區(qū)劃 鎮(zhèn)江市為江蘇省省轄市，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、揚(yáng)中三市。另有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限。鎮(zhèn)江全市總面積3848平方公里，人口311萬人。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)

8、域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,13,一、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展概況,4、旅游資源 鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合令人耳目一新。無論自然、人文還是歷史方面的挖掘和提煉，都注入了新的內(nèi)涵，展現(xiàn)出個性的魅力?？芍^“不出城廓而有山水之怡，身居鬧市而有林泉之致”。 金山以“金山寺裹山，見寺，見塔，不見山”的風(fēng)貌而蜚聲海內(nèi)外。 焦山形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。 北固山現(xiàn)存諸多文化古跡，人文景觀眾多，睹景思情，如煙的往事歷歷在目。 南山風(fēng)景區(qū)，山巒起伏，綠樹蔥蘢，既是國家森林公園，也是著名的省級風(fēng)景區(qū)。 茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰為主體，有九峰、二十六

9、洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰聯(lián)中峰，當(dāng)天削出玉芙蓉”。 寶華山是目前國內(nèi)最大的傳戒道場。是故，寶華山被稱為“律宗第一名山”。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,14,鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,15,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平, 經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步攀升 2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1956.

10、64億元，比上年增長13.3%（按可比價計(jì)算），其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值81.58億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1124.52億元，增長13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值750.54億元，增長13.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值63325元，折合9580美元，比上年增長12.0%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由上年的4.5:58.2:37.3，調(diào)整至4.2:57.4:38.4，第三產(chǎn)業(yè)占比較上年提高1.1個百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)對就業(yè)、稅收增長的貢獻(xiàn)得到進(jìn)一步提升，服務(wù)業(yè)占GDP比重為39.0%。從運(yùn)行質(zhì)量看，財(cái)政與經(jīng)濟(jì)增長的同步性、匹配性得到改善，財(cái)政總收入占GDP比重19.5%，比上年提高1.8個百分點(diǎn)，財(cái)政一般預(yù)

11、算收入增幅比上年提高17.4個百分點(diǎn)，快于GDP增幅17.8個百分點(diǎn)，占GDP比重7.1%，比上年提高1個百分點(diǎn)。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,16,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,2010年，全市完成進(jìn)出口總額81.54億美元，比上年增長35.1%，其中：進(jìn)口總額34.03億美元，增長36.6

12、%；出口總額47.51億美元，增長34.2%。實(shí)際利用外資16.15億美元，比上年增長12.1%。全年完成服務(wù)外包合同額2.54億美元，執(zhí)行額1.62億美元，比上年分別增長141.3%和159.4%。 2010年，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由上年的4.5:58.2:37.3，調(diào)整至4.2:57.4:38.4，第三產(chǎn)業(yè)占比較上年提高1.1個百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)對就業(yè)、稅收增長的貢獻(xiàn)得到進(jìn)一步提升，服務(wù)業(yè)占GDP比重為39.0%。 2010年，城市居民人均可支配收入23075元，比上年增長10.1%；農(nóng)村居民人均純收入10874元，增長12.8%。城市居民人均生活消費(fèi)支出14080元，比上年增長8.0%。農(nóng)村居民人均

13、生活消費(fèi)支出7848元，比上年增長11.2%。年末城市居民人均住房建筑面積35.01平方米，農(nóng)村居民人均住房面積48.7平方米。城鄉(xiāng)百戶家庭擁有電腦66臺。,17,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,鎮(zhèn)江2010年GDP在江蘇排名第10，人均可支配收入排名第6，房價排名第5。,18,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流

14、程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議, 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)概況分析,1）經(jīng)濟(jì)在江蘇處于中游水平 鎮(zhèn)江2010年國民生產(chǎn)總值1920億人民幣，處于江蘇省各市第10位，但由于江蘇人口總量不大，所以人均GDP較為靠前，且人均可支配收入也處于江蘇各市第6名。綜合各項(xiàng)指標(biāo)來看，鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)在江蘇處于中游水平。 2）服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度一般，私營經(jīng)濟(jì)GDP占比五成 鎮(zhèn)江目前的經(jīng)濟(jì)核心是以工業(yè)為主。二三產(chǎn)業(yè)之比為1.49:1。而鎮(zhèn)江的私營企業(yè)規(guī)模在江蘇亦僅處于中游，活躍程度一般。民營企業(yè)對于全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到50%左右。這一個數(shù)字在嘉興是89.5%，在蘇州、無錫均在75%左右。說明鎮(zhèn)江的高端企業(yè)主群體相對較少。 3）城

15、市本地人口總量小，外來人口數(shù)量大 鎮(zhèn)江本地常住人口的數(shù)量不大，據(jù)2010年人口普查最新數(shù)據(jù)，全市常住人口311萬人，較10年前增長7.47%。但隨著鎮(zhèn)江城區(qū)改造發(fā)展，外來人口增速明顯，外來人口基本來自于蘇北和安徽為主。,19,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,4）城市改造力度大，拆遷量大 鎮(zhèn)江近年來正進(jìn)行大規(guī)模的城市改造，老城區(qū)改造、丁卯退二進(jìn)三工業(yè)區(qū)改造等。2009-2010年改造總面積為2411畝，拆遷面積為133萬平方米，涉及常

16、住人口7萬人。 5）南京城市圈及高鐵概念帶動未來發(fā)展 未來規(guī)劃南京地鐵2號線延伸段至鎮(zhèn)江，同時現(xiàn)有的滬寧城際高鐵和即將建成的京滬高鐵鎮(zhèn)江站都將為鎮(zhèn)江未來發(fā)展帶來新的動力。, 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)概況分析,20,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,財(cái)政收支、金融、保險 財(cái)政收入較快增長。全年完成財(cái)政總收入43.22億元，比上年增長41.31%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入14.75億元，增長30.04%。在地方財(cái)政一般預(yù)算收入中，國稅收入4.75億元，增長28.86%，地稅收入7.36億元，增長25.17%。財(cái)政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化，民生支出得到優(yōu)先保障。全年財(cái)政支出31.68億元，增長47.02%，其中地方一般預(yù)算支出16.84

17、億元，增長29.96%。 貨幣供給規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款余額267.3億元，比年初增加45.2億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額150.7億元，比年初增加22.0億元。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款余額169.0億元，比年初增加16.9億元，其中：短期貸款增加27.3億元。 保險事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。年末全市擁有保險企業(yè)19家，參保人數(shù)15.5萬人。全年保費(fèi)收入6.06億元，比上年增長16.9%，其中財(cái)產(chǎn)險收入0.95億元，增長8.0%；人身險收入5.21億元，增長18.8%。賠付額1.45億元，比上年增長7.4%，其中財(cái)產(chǎn)險賠付0.59億元，增長20.4%；人身險賠付0.86億元，與上

18、年持平。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,21,二、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,人民生活水平穩(wěn)步提升 居民生活水平進(jìn)一步提高。根據(jù)對城鎮(zhèn)住戶的抽樣調(diào)查，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25579元，比上年增長10.1%；人均消費(fèi)性支出12942元，增長12.9%，其中食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重為32.43%，文化娛樂教育支出占人均消費(fèi)性支出的比重為18.8%。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積49.7平方米。每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有電腦97臺，電話395部。根據(jù)對農(nóng)村住戶的抽樣

19、調(diào)查，全年農(nóng)村居民人均純收入12515元，比上年增長11.6%；人均生活消費(fèi)支出7927元，增長12.11%，其中食品支出占人均生活消費(fèi)支出的比重為38.7%，文化娛樂教育支出占人均消費(fèi)性支出的比重為17.2%。農(nóng)村居民人均住房使用面積56.9平方米。每百戶農(nóng)村居民家庭擁有電腦41臺，電話261部。年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額54331元，比上年增加7656元。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,22,鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場

20、環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,23,三、鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,鎮(zhèn)江是一座產(chǎn)業(yè)特色明顯的新興工業(yè)城。擁有2個國家級開發(fā)區(qū)、6個省級開發(fā)區(qū)、5個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，擁有世界主要的錨鏈生產(chǎn)基地、全球單廠規(guī)模最大的高檔銅版紙生產(chǎn)基地、中國最大的汽車發(fā)動機(jī)缸體和醋酸生產(chǎn)基地，正逐步成為以機(jī)械、化工、造紙三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，電子信息、新材料、交通設(shè)備、食品

21、、電力五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，船舶及船用設(shè)備、工程電器、五金工具、眼鏡、香醋等十大產(chǎn)業(yè)集群為主體的長三角地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。改革開放以來，已有80多個國家和地區(qū)的1300多家外資企業(yè)在鎮(zhèn)江投資，包括20多家世界500強(qiáng)企業(yè)。,24,未來鎮(zhèn)江將以沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)與沿路高新產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。重點(diǎn)形成以鞏固發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和旅游業(yè)為主的優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)；錯位發(fā)展物流業(yè)和光電子產(chǎn)業(yè)為主的新興特色產(chǎn)業(yè)。,三、鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議

22、,25,鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,26,四、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,鎮(zhèn)江城市發(fā)展與規(guī)劃,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,27,附：鎮(zhèn)江城市發(fā)展圖,2015年，鎮(zhèn)江中心城區(qū)建成面積達(dá)150平方公里以上。,28,四、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊

23、基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,城市布局：“一城兩翼”城市格局逐步拉開，“山、水、城”特征突顯,鎮(zhèn)江城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。 主城：北起長江，南至312國道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按85萬人、80平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。,東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。按12.5萬人、31平方公里建設(shè)用

24、地規(guī)劃。 西翼：主城以西地區(qū)，由龍門和高資兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。按7.5萬人、15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。,29,四、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,發(fā)展方向：由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型,按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型發(fā)展。 近期重點(diǎn)

25、沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。,城市各板塊功能設(shè)置如下： 主城核心區(qū)：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。 南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商務(wù)為主的市級公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。 丁卯新城：城市東部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展大學(xué)城和以光電子為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 丹徒新城：城市南部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。 南山風(fēng)景區(qū)：城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。,30,四、鎮(zhèn)江

26、市城市發(fā)展趨勢研究,鎮(zhèn)江市未來規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn) 各區(qū)塊城市功能分工明顯，人口的擴(kuò)散與導(dǎo)入速度依賴鎮(zhèn)江未來城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度 丹徒新區(qū)（谷陽新城）在各新城中屬于衛(wèi)星城居住中心規(guī)劃，是啟動較早的板塊 區(qū)塊功能定位上看，谷陽新城居住性質(zhì)最強(qiáng)，但由于區(qū)位原因，規(guī)劃成型周期難以確定,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,31,四、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開

27、發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,32,四、鎮(zhèn)江市城市發(fā)展趨勢研究,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,33,第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境研究,一、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析 二、鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析 三、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)主要板塊情況 四、鎮(zhèn)江市商業(yè)總體市場分析 五、鎮(zhèn)江市寫字樓總體市場分析 六、鎮(zhèn)江市別墅市場分析 七、鎮(zhèn)江市區(qū)域代表項(xiàng)目,34,鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,

28、推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,35,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,1、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資情況,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,房地產(chǎn)投資：持續(xù)穩(wěn)步增長，08年達(dá)到最高值97.03億元，隨后呈現(xiàn)小幅回落趨勢,2004-2008年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資額逐年攀升，至08年，全市房地產(chǎn)投資額已達(dá)97.03億元，達(dá)到一個高峰。從增幅來看，2005年鎮(zhèn)江全市房地產(chǎn)投資上升明顯，此后增幅從2007年開始逐漸

29、遞減。 2009年，全市投資額出現(xiàn)了小幅下降，09年受08年金融危機(jī)的影響，在初期出現(xiàn)了負(fù)增長，隨著下半年的銷售回升，投資速度加快，但整體還是出現(xiàn)了小幅收窄。 2010年截止9月，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)投資總量呈下降趨勢 。,36,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,1、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資情況,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,施竣工面積：06年創(chuàng)高峰后回落，近年穩(wěn)步增長，2010年前三季度施工978.93萬，增速平穩(wěn)；竣工125.47萬，小幅回落,隨著鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場快速發(fā)

30、展，商品房施工面積逐年擴(kuò)大，在0506年出現(xiàn)了大幅度增長，高峰出現(xiàn)在2006年，達(dá)到1100萬，2007年回落后增速放緩。 隨著施工面積的不斷增加，全市商品房竣工面積同時不斷增加，除07年小幅回落外，總體保持穩(wěn)步上漲的趨勢。 2010年截止9月來看，施工面積保持正常的發(fā)展速度，但竣工面積下降明顯，未及2009年的一半。,37,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,1、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資情況,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,逐年銷量：全市銷量受市場大勢影響，09年

31、達(dá)到峰值，商品房銷量達(dá)457.27萬，住宅銷量達(dá)414萬,20042007年，城市建設(shè)快速發(fā)展，每年全市的銷售面積基本保持了20%以上的增長，到2008年，受經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)低迷的市場大環(huán)境影響，銷量出現(xiàn)了大幅下降，甚至不及06年水平。 2009年，全市銷量突飛猛進(jìn)，達(dá)到峰值，商品房銷售面積達(dá)457.27萬，其中住宅銷售面積為414萬，銷量比08年翻了一番多。一方面城市改造、拆遷進(jìn)程的加快，推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，另一方面整體市場的快速回暖，持續(xù)了大半年的銷售熱潮，使得全年的銷售面積迅猛增長。 2010年年初房地產(chǎn)市場保持了高速增長，到4月新政之后，銷售持續(xù)回落，8-9月才開始有回暖跡象，因此

32、截止10月，銷售面積比09年有較大幅度的下降。,38,一、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,2、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)政策情況,全國政策背景 2010年注定是一個不平靜的樓市年，樓市調(diào)控一輪又一輪，效果多少有點(diǎn)差強(qiáng)人意。1月10號，國辦發(fā)出通知，要求穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。4月份，國家開始陸續(xù)頒布號稱史上最牛的房產(chǎn)調(diào)控“國十條”。自此，中國的房地產(chǎn)界接受了一次史無前例的政策“洗禮”。 從“國十條”到各地的“限購令”，從首付比例的提高到銀行利息的增加，從購房細(xì)則的明確到房產(chǎn)稅的進(jìn)程安排，一些列的調(diào)控矛頭直指房地產(chǎn)市場。 鎮(zhèn)江市關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知 1月，根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)

33、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知文件精神，按照鎮(zhèn)江市住房公積金管理辦法第三十條規(guī)定，為合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，經(jīng)住房公積金管委會全體委員會議審議通過，結(jié)合資金使用情況，現(xiàn)將鎮(zhèn)江市公積金貸款政策作出調(diào)整：一、已利用公積金貸款購買住房，又申請第二次（含以上）公積金貸款（下稱二次貸款）的家庭，首付比例調(diào)整為40%。 二、二次貸款最高貸款額度調(diào)整為正常額的70%。 三、實(shí)行按計(jì)劃控制發(fā)放，優(yōu)先保證首次公積金貸款家庭。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,39,一

34、、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,2、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)政策情況,江蘇省鎮(zhèn)江市嚴(yán)控新建保障住房價格（2011.03） 鎮(zhèn)江市政府近日確定2011年新建保障住房價格控制目標(biāo)：均價漲幅低于城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅。鎮(zhèn)江市住建局介紹，該市今年將新建公共租賃住房11000套，新增廉租住房500套，新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房3000套，棚戶區(qū)及危舊房改造40萬平方米，建設(shè)限價商品房3000套，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1375戶。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,40,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)

35、市場研究及土地分析,2、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)政策情況,鎮(zhèn)江市關(guān)于房貸政策 4月，鎮(zhèn)江部分銀行暫緩房貸放款，二手房交易受影響銷量下降，增加普通商品房、加大保障房建設(shè)；抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)市場監(jiān)管；開發(fā)商拿地首付至少達(dá)50%；個人住房交易營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)至5年；二套房貸以家庭為單位、首付不能低于60;提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 鎮(zhèn)江：購90平米以下住房享1%補(bǔ)貼 5月，鎮(zhèn)江市出臺了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，改善市民居住條件。意見繼續(xù)支持自住型和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)購房行為。對購買非普通住房契稅稅率由4%調(diào)整為3%；購買144平方米以下(含144

36、平方米)普通住房契稅稅率由2%調(diào)整為1%。另外，個人購買90144平方米(含144平方米)普通住房的，給予房款總額0.5%的購房補(bǔ)貼；個人購買90平方米以下(含90平方米)普通住房的，給予房款總額1%的購房補(bǔ)貼。同時嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,41,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,2、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)政策情況,鎮(zhèn)江市關(guān)于契稅政策 10月份根據(jù)關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知的精神，鎮(zhèn)

37、江市自2010年10月1日起，對個人購買90及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按稅率征收契稅。對個人購買90以上、144以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準(zhǔn)，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準(zhǔn)。,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,42,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)

38、市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,3.1 2008 年2010年地塊成交年度趨勢,從2008 年2010 年，鎮(zhèn)江市土地成交量逐年遞增，2008 年到2009 年，地塊成交數(shù)量環(huán)比上漲46.88%，2009 年至2010 年，地塊成交數(shù)量環(huán)比上漲12.77%。同時，地塊成交單價上漲幅度較大，由2008 年144.82 萬元/畝上漲至2009 年151.26 萬元/畝，環(huán)比上漲4.45%，而2010 年地塊成交單

39、價185.77萬元/畝，較2009 年環(huán)比上漲22.82%。 由于近年鎮(zhèn)江市內(nèi)拆遷工程增加，空置土地增多，拍賣土地逐年增加，同時隨著2009 年房價的上漲，土地成交價格也在逐年攀升。2010 年鎮(zhèn)江第五期國有建設(shè)用地成交信息中，誕生鎮(zhèn)江新地王，成交單價達(dá)到1611.75 萬元/畝，溢價率高達(dá)125%，創(chuàng)下鎮(zhèn)江歷史新高。,43,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,3.2 2008 年2010年鎮(zhèn)江國有

40、建設(shè)用地出讓面積分析,從2009 年開始，鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地成交面積漲幅較大，2009 年全年成交土地面積為3478.12 畝，環(huán)比2008 年2089.02 畝上漲66.50%；2010 年土地成交4146.61 畝，環(huán)比上漲19.22%，相比2008 年上漲98.50%。 2008 年鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地成交總建筑面積2475703.44 ，至2009 年鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地成交總建筑面積達(dá)到4816843.88 ，環(huán)比上漲94.56%，而2010 年鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地成交總建筑面為5595353.40 ，環(huán)比上漲16.16%，相比2008 年上漲126.01%。通過環(huán)比漲幅可以看到，自200

41、9 年之后成交地塊容積率明顯增加。,44,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,3.3 2008 年2010年鎮(zhèn)江國有建設(shè)用地出讓價格走勢,2008 年至2010 年鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地成交單價環(huán)比漲幅分別為4.45%、22.82%。2008 年至2010 年成交土地中最高樓面地價分別為2908 元/、3399元/、4603 元/，環(huán)比漲幅分別為16.88%、35.42%。可見2009 年到2010 年

42、，鎮(zhèn)江市國有建設(shè)用地出讓價格呈現(xiàn)明顯上漲。,45,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,3.4 2008 年2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)土地出讓情況,46,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,3.4 2008

43、年2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)土地出讓情況,上表為2008 年至2010 年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)土地出讓情況。京口區(qū)3 年內(nèi)出讓土地總計(jì)2076.06 畝，潤州區(qū)3 年內(nèi)出讓土地總計(jì)3076.27 畝，丁卯去3年內(nèi)出讓土地總計(jì)1226.00 畝，丹徒區(qū)3 年內(nèi)出讓土地總計(jì)2173.74 畝，大港區(qū)3 年內(nèi)出讓土地總計(jì)1030.86 畝。 從上表可以看出，丁卯片區(qū)以及大港片區(qū)出讓地塊較少，潤州片區(qū)作為鎮(zhèn)江新的行政、商業(yè)中心近年土地出讓趨勢明顯加大，而丹徒片區(qū)的居住價值在近年得到體現(xiàn)，土地成交有明顯漲幅。需要指出的是京口片區(qū)目前成交地塊集中在學(xué)府、濱江板塊，潤州主要以南徐板塊為主，近期可能逐步向金山板塊轉(zhuǎn)移

44、。另外，大港片區(qū)是目前鎮(zhèn)江空置地塊較多區(qū)域，隨著明發(fā)集團(tuán)進(jìn)駐大港，未來地塊成交可能還會增多。,47,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,上表為2008 年至2010 年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)所有成交土地平均樓面地價走勢，其中包括有安置房地塊?？梢钥吹?，作為鎮(zhèn)江市老的行政和商業(yè)中心，京口片區(qū)成交地塊樓面地價較為穩(wěn)定，而潤州片區(qū)、丹徒片區(qū)發(fā)展較快，2010 年平均樓面地價相比2008 年漲幅較大，分別上漲103

45、.93%和128.06%。,48,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,上表為2008 年至2010 年3 年內(nèi)鎮(zhèn)江市成交土地總建筑面積和總銷售面積對比。2008 年至2010 年總建筑面積為1288.79 萬平方米，總銷售面積為672.75萬平方米（2008 年135.12 萬平方米、2009 年337.05 萬平方米、2010 年200.58 萬平方米），供銷比為1：0.52。需要指出，2010

46、年成交地塊還沒有投入市場銷售，集合2010 年成交情況，鎮(zhèn)江市商品房市場供需基本保持平衡。,49,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,50,3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場土地分析,一、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場研究及土地分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,板塊供應(yīng)：土地供應(yīng)主要來自潤

47、州和丹徒，京口、丁卯次之；京口為樓面地價高地，丁卯地價偏低,土地性質(zhì)：城市住宅、商務(wù)金融及公共設(shè)施用地為供應(yīng)主力，且樓面地價最高，其次為商務(wù)金融、商辦用地,51,鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,52,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.1 2008 年20

48、10年市場供應(yīng)量 1.1.1 全市供應(yīng)量分析,2010 年鎮(zhèn)江全市8 區(qū)供應(yīng)量總計(jì)53113 套，與去年全年52049 套基本持平，環(huán)比漲幅2.04%，與2008 年全年供應(yīng)37602 套相比上漲41.25%。2009年之后，隨著城市拆遷改造工程，帶來大量剛性購房需求，同時也帶來更多土地出讓，隨著這些土地的開發(fā)建設(shè)，我市商品房供應(yīng)自2009 年開始基本趨于穩(wěn)定。,53,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.1 20

49、08 年2010年市場供應(yīng)量 1.1.2 市區(qū)供應(yīng)量分析,2010 年鎮(zhèn)江市內(nèi)5 區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)25213 套，與2009 年24583 套基本持平，環(huán)比漲幅2.56%，與2008 年全年市區(qū)供應(yīng)量18672 套相比上漲35.03%。2010 年鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房供應(yīng)情況與全市基本保持一致。2010 年全年月度供應(yīng)最高值為4 月份新增供應(yīng)4902 套，主要因?yàn)榇汗?jié)傳統(tǒng)淡季供應(yīng)量減少所帶來的一波增長，而由于“4.17”樓市調(diào)控影響，7 月份供應(yīng)量創(chuàng)歷史低點(diǎn)，僅為440 套。,54,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本

50、概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.2 2008 年2010年市場銷售量 1.2.1 全市銷售量分析：,2010 年全年鎮(zhèn)江全市8 區(qū)商品房銷售累計(jì)37526 套，與2009 年全市全年商品房銷售55388 套相比，環(huán)比下跌32.25%，與2008 年全市全年銷售20549套相比上漲82.62%。進(jìn)入2010 年之后，在中央調(diào)控政策的影響下，鎮(zhèn)江全市成交情況基本趨于平穩(wěn)，全年銷售保持穩(wěn)定。,55,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目

51、 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.2 2008 年2010年市場銷售量 1.2.2 市區(qū)銷售量分析：,2010 年鎮(zhèn)江市內(nèi)5 區(qū)全年商品房銷售累計(jì)21409 套，與2009 年全年5 區(qū)銷售31024 套相比，環(huán)比下跌30.99%，與2008 年全年5 區(qū)銷售11819 套相比上漲81.14%。2010 年市內(nèi)5 區(qū)銷售情況基本和全市8 區(qū)保持一致，除個別月份受政策影響成交量較低外，全年銷售基本保持穩(wěn)定。,56,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)

52、目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.3 2008 年2010年市場銷售金額,2010 年全市8 區(qū)商品房銷售金額累計(jì)197.14 億元，與2009 年全市累計(jì)銷售243.86 億元相比，環(huán)比下跌19.16%，與2008 年全市累計(jì)銷售86.23 億元相比，上漲128.62%。 2010 年市內(nèi)5 區(qū)商品房銷售金額累計(jì)120.72 億元，與2009 年市內(nèi)5 區(qū)累計(jì)銷售149.73 億元相比，環(huán)比下跌19.37%，與2008 年市內(nèi)5 區(qū)累計(jì)銷售54.36 億元相比，上漲122.08%。,57,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,

53、城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.4 2008 年2010年市場銷售面積,2010 年鎮(zhèn)江全市8 區(qū)商品房銷售面積累計(jì)377.72 萬平方米，與2009 年全市商品房銷售面積600.35 萬平方米相比，環(huán)比下跌37.83%，與2008 年全市商品房銷售面積232.76 萬平方米相比上漲62.28%。 2010 年鎮(zhèn)江市內(nèi)5 區(qū)商品房銷售面積累計(jì)209.18 萬平方米，與2009 年市內(nèi)5 區(qū)商品房銷售面積336.57 萬平方米相比，環(huán)比下跌37.85%，與2

54、008年市內(nèi)5 區(qū)商品房銷售面積135.10 萬平方米相比，上漲54.83%。,58,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.5 2008 年2010年市場成交均價,2010 年鎮(zhèn)江市全市8 區(qū)全年成交均價為5219.15 元/，相比2009 年4062.03 元/環(huán)比上漲28.47%，與2008 年3704.45 元/相比，上漲40.89%。此外，2010 年1 月份鎮(zhèn)江市全市8 區(qū)成交均價為4759.45 元/，

55、12 月份鎮(zhèn)江市全市8 區(qū)成交均價6323.61 元/，全市均價全年漲幅32.86%。 2010 年鎮(zhèn)江市市內(nèi)5 區(qū)全年成交均價為5771.19 元/，相比2009 年4448.74 元/環(huán)比上漲29.73%，與2008 年4023.65 元/相比，上漲43.43%。此外，2010 年1 月份鎮(zhèn)江市市內(nèi)5 區(qū)成交均價為5515.79 元/，12 月份鎮(zhèn)江市市內(nèi)5 區(qū)成交均價7191.48 元/，市內(nèi)均價全年漲幅30.38%。,59,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地

56、產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.6 2010 年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供需情況分析,2010 年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)25213 套，商品房銷售總計(jì)21409 套，供需比為1：0.85，目前市場商品房存量較少，供需基本保持平衡，市場需求潛力依然存在。此外，通過月度供需對比也可看出，目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場依然是以市場供應(yīng)為主導(dǎo)，成交情況根據(jù)供應(yīng)量走勢而變化。,60,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.

57、7 2010 年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房價格走勢分析,2010 年1 月份鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房成交均價為5516 元/，而至2010 年12 月份鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房成交均價為7191 元/，全年漲幅為30.37%。由上表可以看出，鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房價格基本保持穩(wěn)步上漲，除年中受到中央政策調(diào)控影響，略微下跌后，保持穩(wěn)步上升。,61,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.8 2010-2011年鎮(zhèn)江樓市對比分析,2011-1：供應(yīng)量上升，成交

58、量下降 1月份鎮(zhèn)江市商品房供應(yīng)增長很快，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積23.58萬平方米，與去年同期相比增長了53.82%，與上月環(huán)比下降28.26%；其中商品房批準(zhǔn)預(yù)售20萬平方米，與去年同期相比增長了126%，與上月環(huán)比下降7.36%；截止到1月末，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積達(dá)204.17萬平方米，同比上漲了17.23%，其中商品住房133.23萬平方米，同比增長了32.35%。 價格平穩(wěn)。市區(qū)商品房均價7159元/平方米 ，同比上漲24.12%，與去年十二月份環(huán)比下降了1.53%。其中，商品住房、別墅平均成交價格6527元/平方米，與去年同期相比上漲了 銷量下降明顯。今年一月份市區(qū)商品房合同銷售20.14

59、萬平方米，與去年同期相比下降了16.95%，與上月環(huán)比下降了6.8% 。一月份累計(jì)合同銷售1315套，銷售面積與去年同期相比下降了10.21%。銷售數(shù)據(jù)表明，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)對鎮(zhèn)江市購房者心理產(chǎn)生了一定的影響，“持幣待購”現(xiàn)象有所增加。,62,二、 鎮(zhèn)江市商品住宅市場分析,1、商品住宅市場,城市 宏觀 環(huán)境 研究,區(qū)域 房地 產(chǎn)市 場環(huán)境,推薦 地塊 基本 概況,推薦 項(xiàng)目 初步 投資 分析,區(qū)域 房地 產(chǎn)開 發(fā)流 程介紹,考察 初步 結(jié)論 與推 進(jìn)建議,1.8 2010-2011年鎮(zhèn)江樓市對比分析,2011-2：成交陡降，價格平穩(wěn) 2月份鎮(zhèn)江市區(qū)樓市成交量暴跌，成交量較1月環(huán)比下降59.86%，成交面積環(huán) 比下降57.70%。而受到多方政策調(diào)控的影響，以及樓市轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季，成交情況明顯下滑。并且，根據(jù)目前樓市調(diào)控走勢，即使3、4月份隨著供應(yīng)量增加使成交量有所上升，但成交走勢依然不容樂觀。雖然鎮(zhèn)江目前沒有實(shí)行“限購令”，但“限購令”結(jié)合其他樓市調(diào)控政策，依然對鎮(zhèn)江樓市發(fā)揮威力，在這種情況下購房者更加傾向于保持觀望。不過需要指出，雖然在多項(xiàng)政策的影響下，鎮(zhèn)江樓市成交量持續(xù)走低，但是其房價依然沒有出現(xiàn)松動的趨勢，市區(qū)均價在延續(xù)2010年年底的房價走勢，保持穩(wěn)定。,63,二、 鎮(zhèn)江市商