銅陵市金口嶺片區(qū)改造整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略-最終.ppt

1、銅陵市金口嶺片區(qū)改造項目整體定位與策劃方案,2010年12月,謹(jǐn)呈：銅陵市房屋土地開發(fā)有限公司,2,2,在項目研究中，世聯(lián)項目組就金口嶺片區(qū)改造項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調(diào)查和深入研究,實地調(diào)研與踏勘,政府官員與專家訪談,政府官員、企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人及房地產(chǎn)專業(yè)人士： 銅陵市國土儲備中心副主任 銅陵規(guī)劃建設(shè)局 嘉禾廣場總經(jīng)理 各大星級酒店大堂經(jīng)理 財富廣場商場相關(guān)負(fù)責(zé)人 銅冠花園銷售副經(jīng)理 ,國內(nèi)外案例研究,國內(nèi)案例 金地崗廈河園片區(qū)改造 北京華貿(mào)中心 深圳華潤中心 SOHO現(xiàn)代城 洛克菲勒中心 南昌鳳凰洲商業(yè)中心 北京華茂中心 上海新天地 晉江SM廣場 西安騾馬市商業(yè)街 柳州谷埠路

2、國際商城 北京世貿(mào)天階 蘇州金雞湖 國際案例 美國Winter Park Mall街 區(qū)景觀商業(yè) 英國道格拉斯皇冠街 ,銅陵城市發(fā)展研究 銅陵住宅市場現(xiàn)狀研究 銅陵商業(yè)地產(chǎn)研究 銅陵辦公地產(chǎn)研究 ,進行的研究,12月14日,12月29日,15個日歷天,主要調(diào)研內(nèi)容： 銅陵房地產(chǎn)市場調(diào)查 銅陵商業(yè)市場調(diào)查 銅陵辦公市場調(diào)查 典型項目調(diào)研： 銅陵市中心商圈 合百商場 銅冠商業(yè)廣場 置地.財富廣場 嘉禾廣場 金口嶺辦公寫字樓 逸頓國際大酒店 銅都國際大酒店 雙星國際 銅冠花園 金御華府 ,屬性界定,核心問題梳理,項目未來機會研判,市場機會挖掘,發(fā)展方向研判,發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,規(guī)劃構(gòu)思,城市層面 區(qū)

3、域?qū)用?案例研究,依礦建市的銅陵，是一座新興的工貿(mào)港口城市，在新一輪安徽省規(guī)劃中及南京都市圈中具有重要的戰(zhàn)略地位,地塊區(qū)位資源-銅陵屬于單核城市，本項目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價值,項目地塊地處城市市中心范圍的豐收門，是進入銅陵市的門戶位置； 在空間上是銅陵市中心區(qū)的延展區(qū)，離市中心的商業(yè)廣場只有1公里左右，步行10分鐘左右即可到達。,注： 為周邊學(xué)校,市中心核心地帶方向：商業(yè)中心、行政辦公、休閑娛樂，人群流動頻繁的公共活動地段。,豐收門,附近成熟的生活社區(qū)有:世界花園社區(qū)、露采社區(qū)、嘉禾廣場、完工的金色蘭庭、銅莊社區(qū)、金御華府等,眾多的學(xué)校聚集：愛國小學(xué)、第二中學(xué)、金口嶺小學(xué)、青少

4、年宮等等,1公里,項目區(qū)位易與城市核心區(qū)建立價值關(guān)聯(lián)，但是也易于被邊緣化,地塊區(qū)位資源-地塊處于主干道中心位置，配套成熟，通達性好，為項目價值的提升帶來動力,本項目地處金山東路和淮河大道交匯處的十字路口，兩條路均為整個銅陵市的主干道，淮河大道是新市區(qū)的中軸線，兩側(cè)臨路，通達性好； 周邊多為大量的住宅成熟社區(qū)，離市中心核心區(qū)也都在1公里范圍之內(nèi)； 周邊資源豐富，配套成熟，周邊有銅商品市場、商業(yè)銀行、各類商務(wù)賓館、中小學(xué)校等等,金山東路,淮 河 大 道,金山西路,銅都 大 道,銅官 大 道,金嶺 大 道,寶山路,義 安 大 道,長江中路,金口嶺小學(xué),金口嶺社區(qū),愛國小學(xué),青少年宮,豐收門車站,銅莊

5、社區(qū),銅冠商業(yè)廣場,銅都廣場,合百商廈,市中醫(yī)院,露采社區(qū),銅官社區(qū),世界花園社區(qū),金牛社區(qū),銅商品市場,市二中,市第四人民醫(yī)院,朝陽社區(qū),本項目兩側(cè)臨主干道，沿街面長，昭示性強，地塊的商務(wù)及商業(yè)價值高,本項目兩側(cè)臨路，北側(cè)面臨城市主干道金山東路，西側(cè)面臨主干道淮河大道，昭示性強； 環(huán)繞地塊的淮河大道去年已改造完成，金山路的改造正在進行中，交通通達性好； 沿街面約有700米左右；,本項目地塊四至項目周邊有眾多院校和住宅小區(qū)，帶來大量的人流；與銅商品市場、嘉禾廣場隔路相望，存在競爭的同時，也給區(qū)域規(guī)?；_發(fā)運營帶來機會,金口嶺小學(xué),嘉禾廣場,金色蘭亭,銅商品市場,沿街商業(yè),家屬小區(qū),華亭之星,千

6、鶴賓館,大興.民悅城,十字路口的項目周邊的三個角改造基本結(jié)束，整體形象較好，有利于帶動整個項目發(fā)展。,項目現(xiàn)狀形象較差，同時南面老舊建筑的存在，造成較大的影響,改造項目占地約5萬平米（75畝），屬于棚戶區(qū)改造，地塊呈不規(guī)則幾何形狀，沿街商鋪檔次低下、破舊，內(nèi)部現(xiàn)為待拆的70-80年代的紡織、化纖廠、有機化工廠的職工住宅； 以多層建筑為主，風(fēng)貌較為凌亂，質(zhì)量參差不齊，整體形象破舊，建筑密度大。,臨街加油站：地塊沿街有已經(jīng)停業(yè)半年的加油站，加油站采取就地改造的方式，會對項目的完整性和協(xié)調(diào)性存在影響。,地塊價值點提煉,地處市區(qū)中心區(qū)域范圍內(nèi)，銅陵市的門戶位置豐收門，屬于城市 重要節(jié)點； 周邊配套成熟

7、，有銅商品市場、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等公共配套； 項目周邊居住氛圍濃厚，有較多成熟的住宅社區(qū)； 地塊臨街面長，可進入性好、昭示性強； 項目周邊的三個角也完成建設(shè)，整體形象較好，有利于帶動整個 項目發(fā)展。,本項目存在的限制性條件,建筑密度大，類型雜亂，房屋情況復(fù)雜不易拆遷； 地面狀況：社區(qū)內(nèi)部地面今年剛進行完地面整修； 居住人群：多為老紡織工業(yè)的窮人，不愿因回遷花一筆額外的補回遷差額 年齡結(jié)構(gòu)：居住區(qū)以退休的老年人居多； 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜：街道、醫(yī)院、銀行等都有部分產(chǎn)權(quán)。,拆遷難度,加油站采取就地改造的方式，對項目的完整性及項目價值傳遞帶來較大影響。,加油站,項目屬性界定,項目屬性,經(jīng)濟強市主城區(qū)門戶位置、

8、城市主干道之間、緊鄰城市核心商圈、存在拆遷還建等限制性條件的高容積率城市更新改造項目,存在拆遷和加油站回遷等限制性條件,處于淮河大道和金山東路主干道之間,城市節(jié)點、門戶位置,金口嶺改造項目占地約為75畝左右，拆遷面積約5萬,緊鄰市中心,屬性界定,核心問題梳理,項目未來機會研判,市場機會挖掘,發(fā)展方向研判,發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,規(guī)劃構(gòu)思,城市層面 區(qū)域?qū)用?案例研究,我們研究一貫堅持的原則必須以事實為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向,項目目標(biāo),客觀條件,VS,項目核心問題,中等規(guī)模、高容積率，如何通過項目的定位、物業(yè)選擇、規(guī)劃設(shè)計實現(xiàn)快速回現(xiàn)，平衡各物業(yè)市場實現(xiàn)風(fēng)險，以及更進一步的實現(xiàn)利潤最大化,目標(biāo)1：取

9、得土地 目標(biāo)2 ：利潤 目標(biāo)3 ：影響力（政府影響力、社會影響力）,政府的高要求（綜合體） 舊改導(dǎo)致的高成本、高容積率、一系列拆遷問題 加油站的分割、市場競爭,15,屬性界定,核心問題梳理,項目未來機會研判,市場機會挖掘,發(fā)展方向研判,發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,規(guī)劃構(gòu)思,城市層面 區(qū)域?qū)用?案例研究,區(qū)域未來機會研判,城市層面城市規(guī)劃發(fā)展分析,區(qū)域未來在城市中處于什么地位？承擔(dān)什么功能？,區(qū)域?qū)用骓椖恐苓厖^(qū)域分析,銅陵市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，與其周邊城市相比，經(jīng)濟總量水平并無優(yōu)勢，但人均GDP較高，生活水平優(yōu)越，消費層次需要引導(dǎo),近5年銅陵市GDP增長率維持在15%左右，穩(wěn)定增長，GD

10、P總量與周邊城市比較，并無優(yōu)勢； 與其他城市相比，銅陵市在經(jīng)濟總量上處于安徽省落后位置，但人均GDP僅次于馬鞍山，全省排名第二，說明通銅陵生活水平優(yōu)越，當(dāng)?shù)厝烁辉３潭雀撸M層次不高； 銅陵2009年的GDP增長速度為13.7%，根據(jù)國際經(jīng)驗判斷，銅陵房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展階段； 銅陵市市固定資產(chǎn)投資增幅波動比較大。,銅陵全市歷年經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,經(jīng)濟結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，重工業(yè)比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大,銅陵市二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近98%，充分反映了銅陵市以工業(yè)經(jīng)濟為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)較快增長，第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展為特點的經(jīng)濟格局； 有色、電子、化工、建材是銅陵市的支柱產(chǎn)

11、業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)主要以房地產(chǎn)及傳統(tǒng)商服業(yè)為主； 銅陵市享有一系列鼓勵外資投入的優(yōu)惠政策，全市外商投資企業(yè)累計登記注冊共126戶，投資總額89839萬美元；全市擁有6家上市公司，上市公司數(shù)和融資數(shù)量分別占全省的13.2%和10%以上。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核演進，著力發(fā)展東部新城,城市發(fā)展訴求,法國經(jīng)濟學(xué)家弗朗索瓦佩魯提出 城市發(fā)展的增長極理論：新功能核心區(qū)建設(shè)是促進城市發(fā)展和進步的“增長極”和“動力源”,新核心區(qū)建設(shè)作為增長極能夠促進城市發(fā)展、提高城市地位和增強城市競爭力！,增長極出現(xiàn),城市發(fā)展軌跡與增長極,促進城市快速發(fā)展,增長極出現(xiàn),促進城市快速發(fā)展,快速擴張期,快速擴張期,

12、城市發(fā)展的規(guī)律：城市發(fā)展到一定階段需要出現(xiàn)作為增長極的新核心區(qū)，銅陵期待城東新區(qū)成為城市的增長極和動力源,城市發(fā)展需要,銅陵城市從單核向雙核的發(fā)展過程中，原有城市核心地位會不會遭到削弱，從而降低本項目的區(qū)域價值？,需要總結(jié)的規(guī)律 政務(wù)新區(qū)的發(fā)展進程規(guī)律 政務(wù)新區(qū)的成熟時間規(guī)律,可研究的案例 深圳中心區(qū) 鄭州鄭東新區(qū) 南昌紅谷灘 南京河西新區(qū) 合肥政務(wù)新區(qū) 貴陽金陽新區(qū) 南寧五象新區(qū) 揚州西城新區(qū),下面通過案例研究，探尋政務(wù)新區(qū)開發(fā)對原有城市核心的影響,政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律總結(jié)：新區(qū)須經(jīng)大量的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套建設(shè)完善后，對消費者才有吸引力，房地產(chǎn)市場才會真正成熟，這一周期一般在7年以上,規(guī)劃期,建

13、設(shè)期,快速發(fā)展期,穩(wěn)定繁榮期,商業(yè)項目,辦公項目,市政配套,規(guī)劃定位 基礎(chǔ)設(shè)施,居住項目,中、高檔住宅,市政配套 教育配套,政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè),中、高檔辦公,市政生活配套持續(xù)完善,高檔住宅,社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域或城市級商業(yè),社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域或城市級商業(yè),高檔辦公,開發(fā)時序,0-2年,2-3年,3-7年,8年后,時間,開發(fā)類型,政府前期造勢 住宅用地出讓 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 公共設(shè)施建設(shè),政府公建建設(shè) 政府部門搬遷 高檔住宅建設(shè) 住宅和商業(yè)用地出讓 公眾對新區(qū)前景不確定,寫字樓大量開發(fā) 大型商業(yè)開發(fā) 區(qū)域基本成熟 區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢 公眾對區(qū)域確立信心,區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎

14、區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活,表現(xiàn),中、高檔住宅,市政生活配套持續(xù)完善,不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 功能的實現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善,城市層面總結(jié)：在項目開發(fā)期內(nèi)，銅陵現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱，本項目距離城市核心區(qū)僅1公里，地段優(yōu)勢仍將突顯,城市新區(qū)成熟的條件,項目銷售期約4年,銅陵現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱 項目離城市核心近，地段優(yōu)勢仍將突顯,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢，包括日常交通運輸 市政配套和基本生活配套建設(shè)完畢，能滿足居民日常生活所需 生活氛圍濃厚， 人氣旺,東部新城

15、真正成熟需8年以上,政府尚未搬遷，預(yù)計需2年以上 市政配套和基本生活配套正在初步建設(shè)階段，預(yù)計需3年以上才能滿足居民日常生活 生活氛圍的培育需1年以上,本項目最早于2011年底銷售 根據(jù)銅陵市現(xiàn)單盤銷售水平，預(yù)計約三年時間可消化完畢,在項目開發(fā)期內(nèi),加快經(jīng)濟建設(shè)，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 加大第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市化水平； 完善城市功能，平衡區(qū)域發(fā)展，提升城市形象，引領(lǐng)城市多功能中心的發(fā)展； 引領(lǐng)居民消費層次。,現(xiàn)實情況,發(fā)展目標(biāo)及方向,優(yōu)化投資政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)營城市 改造老城區(qū)，改變城市建筑形象 建設(shè)城市形象展示區(qū)，充分挖掘城市優(yōu)勢和魅力，彌補銅陵城市功能的不足 提供高層消費場所，滿足外

16、來投資者和居民的高層次消費,實現(xiàn)目標(biāo)途徑,經(jīng)濟總量偏低，低于周邊其他城市； 人均GDP較高，但消費層次需要引導(dǎo)； 第二產(chǎn)業(yè)為主；重工業(yè)比重高； 城市功能不平衡，市中心功能有所欠缺，影響城市整體形象； 城市向東發(fā)展，市中心以南區(qū)域形象敗落，急需更新改造。,加快中心區(qū)城市更新改造是促進銅陵經(jīng)濟發(fā)展，提升城市競爭力，完善城市功能的重要途徑,人口的增長、收入水平的提高以及城中村改造將催生新的財富群體，他們產(chǎn)生旺盛的需求，為本項目帶來機會,訪談紀(jì)要,到2020年，城市市區(qū)實際居住人口將達到90萬人。 規(guī)劃局李總 市中心的改造未來將加大力度，城市形象得到較好的提升，但近期不會有較大動作 國土局,“同意將銅

17、陵市定位為全國銅產(chǎn)業(yè)基地、電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要工貿(mào)城市和皖中南中心城市”,區(qū)域未來機會研判,城市層面城市規(guī)劃發(fā)展分析,區(qū)域?qū)用骓椖恐苓厖^(qū)域分析,豐收門“豐收門是銅陵的門戶形象，銅陵青銅文化的完美詮釋?！?城市內(nèi)涵：“青銅文化”為底蘊的豐收門雕塑促進了城市影響力與形象魅力大幅提升，是銅陵人文資源潛力與本地人文價值符號之一； 門戶地標(biāo)作用：地理位置特殊城市重要交通節(jié)點；是銅陵市大力宣傳城市文化的窗口，從城市角度代言城市，展示銅陵形象； 周邊環(huán)境：區(qū)域建筑參差不齊，部分改造已完成，棚戶區(qū)房屋破損，整體形象不協(xié)調(diào)，影響銅陵城市門戶形象和魅力； 迫切需求：改造豐收門的整體環(huán)境，承擔(dān)城市的名片

18、功能。,觀點1： “融城”,銅陵市目前主城區(qū)的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，整個城市由這個單核心帶動來推動其發(fā)展，但從城市發(fā)展規(guī)律來講，銅陵主城區(qū)將逐步進入以多功能中心非均衡為特征的發(fā)展階段，以彌補城市中心區(qū)功能的缺失,銅陵市目前市中心的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，長江路一帶是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能,市中心的發(fā)展必然會從以單一的購物功能為主走向多功能復(fù)合的階段，多元化發(fā)展有利于主城區(qū)的繁榮和增加區(qū)域活力，加強和補給中心區(qū)商業(yè)功能，帶動城市發(fā)展，增強城市競爭力，完善都市綜合核心功能,市中心現(xiàn)狀：單一功能,發(fā)展階段：多元化發(fā)展,商務(wù)辦公,多中心,購物為主 傳統(tǒng)商業(yè),觀光住宿

19、,城市中心是城市中重要的文化、交流、商業(yè)中心，隨著政府職能部門的東遷，銅陵市市中心的商業(yè)職能將進一步完善,目前，銅陵市市中心是政治、經(jīng)濟或文化活動所在地，市中心規(guī)模有限，各個城市職能又混合在一起，影響其商業(yè)功能價值的最大發(fā)揮； 而在城市商業(yè)服務(wù)網(wǎng)等級中，市中心屬最高一級， 應(yīng)與政府職能分開，才能實現(xiàn)市中心商業(yè)價值的最大化； 隨著銅陵市行政機構(gòu)的即將東遷，市中心將有更大空間來發(fā)展其商業(yè)，完善市中心的商業(yè)職能，城市功能設(shè)置逐步明晰。,各城市職能混合的銅陵市市中心,東遷的市政府,完善的市中心,從主城區(qū)的單核心發(fā)展來看，中心區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，但主要以購物休閑為主，消費檔次大眾，品質(zhì)有待提高，這樣的商業(yè)

20、將越來越不能滿足人們的需求,銅陵市整體消費意識強烈，消費理念超前，但是消費檔次和品質(zhì)較低，跟整體消費實力不想匹配，需要進一步的引導(dǎo) ； 中心區(qū)商業(yè)主要以購物休閑為主，代表性的有高端的合百商廈，中高端的銅冠商業(yè)廣場和樂都，沿街的精品店以及在建的雨潤國際廣場等等； 中心區(qū)南部的老城區(qū)商業(yè)受到城市向東發(fā)展、銅陵人固定的消費模式以及舊改等因素影響，商業(yè)氛圍衰落，主要以底層零散商鋪為主。,銅陵人的消費觀念非常超前，舍得花錢，比合肥的消費水平還高，周邊縣市如池州、蕪湖、青陽等地的人都愿意來銅陵消費。 規(guī)劃局總工程師訪談,整體消費意識強烈，主要集中在城市中心區(qū)，但是消費檔次和品質(zhì)較差，跟整體經(jīng)濟有點不是很匹

21、配；豐收門片區(qū)為老城區(qū)，配套成熟，商業(yè)氛圍不濃。 財富廣場職業(yè)顧問,同時，銅陵市娛樂設(shè)施較多，但分布相對分散，不成規(guī)模，品質(zhì)較低，需要我們對娛樂休閑功能進行重新塑造，對主城區(qū)中心區(qū)的功能進行補充和提升。,銅陵市的茶館、餐飲、KTV等娛樂設(shè)施較多，生活成本高，但檔次都屬于中低端， 并且分布較為分散； 銅官花園置業(yè)顧問 娛樂設(shè)施很多，但目前銅陵市沒有一個像樣的飯店，KTV等消費很高，也沒有像樣的，沒有品牌； 國土局土地儲備中心副主任 整個銅陵市的酒店經(jīng)營狀況都非常的良好，銅陵市消費能力強，入住率基本上可以達到80%左右，但頂級酒店還沒有進駐，管理體系也還有待完善； 各酒店大堂經(jīng)理總結(jié),項目地塊地處

22、市區(qū)中心范圍的豐收門，銅陵市重要的對外交通節(jié)點，易與城市核心區(qū)建立價值關(guān)聯(lián)，隨著項目所在區(qū)域面貌改變，離城市核心近、臨城市主干道等交通和地段優(yōu)勢，將使區(qū)域迅速融入城市核心,項目地塊地處城市市中心范圍的豐收門，是進入銅陵市的門戶位置，易與城市核心區(qū)建立價值關(guān)聯(lián)，但是也易于被邊緣化； 在空間上是銅陵市中心區(qū)的邊緣，但目前商業(yè)氛圍不濃，沒有承擔(dān)起中心區(qū)相應(yīng)的城市功能。,淮河大道：通往合肥、安慶、黃山、無為； 至銅陵長江大橋,其他城市,市中心,居住為主，少 量臨街商業(yè),觀點2： “塑城”,項目周邊人流量大，人口密度高，強大的“人氣”為項目“塑城”奠定了堅實基礎(chǔ),金山東路,淮 河 大 道,金山西路,銅都

23、 大 道,銅官 大 道,金嶺 大 道,寶山路,義 安 大 道,長江中路,金口嶺小學(xué),金口嶺社區(qū),愛國小學(xué),青少年宮,豐收門車站,銅莊社區(qū),銅冠商業(yè)廣場,銅都廣場,合百商廈,市中醫(yī)院,露采社區(qū),銅官社區(qū),世界花園社區(qū),金牛社區(qū),銅商品市場,市二中,市第四人民醫(yī)院,朝陽社區(qū),從結(jié)構(gòu)看，本項目周邊分布著眾多居住小區(qū)、專業(yè)市場、汽車站及銀行醫(yī)院學(xué)校等企事業(yè)單位的職工和家屬，這些人群基本涵蓋了消費的整個鏈條,人口結(jié)構(gòu)：四大系統(tǒng),從物質(zhì)形態(tài)來看，地塊內(nèi)建筑大多年久失修，存在安全隱患；居民建筑密度大，居住環(huán)境差,項目內(nèi)部居民建筑超過30年，建筑嚴(yán)重老化；電線亂搭亂建現(xiàn)象隨處可見，存在安全隱患；建筑物年久失修

24、； 建筑密度過大，通風(fēng)、采光條件差；道路狹窄；建筑破舊；居住擁擠；環(huán)境差。,從經(jīng)濟形態(tài)來看，目前主要以居住為主，用地價值不高，對銅陵就業(yè)、稅收貢獻作用不大,從市中心的范疇角度來看，業(yè)態(tài)不能以居住為主，商業(yè)、商務(wù)辦公應(yīng)占到一定比例，從而提升市中心土地價值； 而本項目地塊主要以居住為主，臨街的餐飲、零售、中介等商鋪，檔次低，輻射范圍小，包括加油站在內(nèi)的經(jīng)營性用地價值不高，土地產(chǎn)出低，沒有承擔(dān)起中心區(qū)的主要城市功能，不符合核心區(qū)的地租理論； 因此，本項目無論從經(jīng)營業(yè)態(tài)還是從經(jīng)營狀態(tài)上來講，都急需進行轉(zhuǎn)換，來實現(xiàn)中心區(qū)土地價值的最大化。,通過分析發(fā)現(xiàn)：本項目從物質(zhì)、經(jīng)濟、社會形態(tài)來看都已經(jīng)開始衰退，本

25、項目已經(jīng)進入了發(fā)展的衰退期,對處于衰退期的城市區(qū)域，政府應(yīng)及早著手進行改造，否則區(qū)域環(huán)境會進一步惡化，導(dǎo)致大量人員遷出，使區(qū)域活力喪失，進而對城市經(jīng)濟和形象造成重大影響,本項目所處階段,發(fā)展階段,時間,出現(xiàn),重現(xiàn)活力,頂點,衰退,區(qū)域更新,成長,成熟,本項目所處階段,各界人士普遍認(rèn)為本項目需要改造，提升城市形象,觀點3： “整合”,豐收門三角已改造完成，借著金口嶺的更新契機，本項目將承擔(dān)起整合豐收門各種商業(yè)資源，與周邊項目融為一體，打造銅陵對外宣傳的完美門戶形象的使命,目前，豐收門片區(qū)的各類型商業(yè)各自為政，例如，嘉禾廣場類的社區(qū)型商業(yè)，輻射范圍有限；項目周邊的臨街商鋪等也都較為低端，不能形成規(guī)

26、模； 本項目作為豐收門片區(qū)的最后一個改造項目，將承擔(dān)起整合項目周邊資源，填補市中心某些商業(yè)功能的缺失，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，主動站位領(lǐng)導(dǎo)者，重新建立價值體系，形成規(guī)模效應(yīng)。,區(qū)域機會研判總結(jié),城市層面： 在項目開發(fā)期內(nèi)，銅陵現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱，本項目距離城市核心僅1公里，地段優(yōu)勢仍將突顯； 隨著城市的發(fā)展，人口的積聚和消費水平的提高，項目開發(fā)帶來的效益值的期待。 區(qū)域?qū)用妫?融城：城市中心區(qū)核心區(qū)功能上的分離與缺失，尤其是生活性娛樂休閑消費方面，融入城市的核心區(qū)，地段價值將大幅度提升； 塑城：有基礎(chǔ)，有條件，重新樹立區(qū)域的地位，得到利益的同時，還可以獲得政府和市民的認(rèn)可； 整合：作為區(qū)域內(nèi)

27、最后一個改造項目，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，主動站位領(lǐng)導(dǎo)者，重新建立價值體系。,立足銅陵市，建成銅陵舊城改造發(fā)展示范區(qū)，引領(lǐng)區(qū)域價值提升和城市功能升級，帶動豐收門片區(qū)成為區(qū)域中心,屬性界定,核心問題梳理,項目未來機會研判,市場機會挖掘,發(fā)展方向研判,發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,規(guī)劃構(gòu)思,城市層面 區(qū)域?qū)用?案例研究,在明晰了城市和區(qū)域未來發(fā)展趨勢后，我們找到了機會，下面一一分析各種物業(yè)類型在市場中的機會,住宅,商業(yè),辦公樓,酒店,45,從銅陵市住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀上看，發(fā)展迅速，小高層為市場主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品開始出現(xiàn)并得到一定認(rèn)可,銅陵房地產(chǎn)市場,銅陵市房地產(chǎn)市場非?；鸨車曳慨a(chǎn)政策的影響很小，樓盤去量速度快；

28、住宅市場大致可分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊和環(huán)天井湖板塊五大板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局； 中心區(qū)板塊房價穩(wěn)定在高位，產(chǎn)品以小高層和高層為主； 置業(yè)人群：以本地人為主，本地客戶非?？粗氐囟?，比較喜歡住在城市中心區(qū)，且逐漸接受高層產(chǎn)品；,金色蘭庭,雙星國際,銅冠花園,銷售情況：依托城市價值的住宅市場接受度高，銷售均實現(xiàn)高速高價,現(xiàn)象：高速高價 我們可以輕易的從供應(yīng)和需求兩方面剖析現(xiàn)象背后的原因,本項目住宅發(fā)展機會分析：條件成熟、風(fēng)險小、價格提升空間大、容積率貢獻不小,需求旺盛且以剛性的自住需求為主，使住宅成為各種類型中最穩(wěn)妥的物業(yè)類型,未來供應(yīng)的稀缺性和足夠的購買力強勁需求人群，

29、決定了未來住宅價格存在較大的提升空間,通過提高梯戶比（梯6以上），能實現(xiàn)較高的容積率,寫字樓需求不如住宅旺盛，且存在“價格倒掛” 公寓需求很大部分為投資需求和變相的辦公需求支撐，并非真實需求 住宅需求旺盛且以剛性的自住需求為主,前面已經(jīng)分析，市區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)將日益稀缺，而存在足夠高支付能力客戶的強勁需求,住宅通過提高梯戶比（梯6以上），可達到4以上，從而提升住宅的建面,風(fēng)險小、價格提升空間大、容積率貢獻不小，使住宅成為本項目的必選物業(yè),住宅,商業(yè),辦公樓,酒店,銅陵市社會消費品零售總額逐年穩(wěn)步增長，商業(yè)市場處于發(fā)展上升期，未來發(fā)展前景看好,城市整體呈單核發(fā)展，商業(yè)消費高度集中，長江路一帶為城區(qū)

30、商業(yè)的核心地帶，商業(yè)氛圍濃厚,商業(yè)分析,銅陵主城區(qū)的核心地帶位于銅官山區(qū)的銅都大道、長江路、義安路和淮河大道一帶，其中，長江中路、淮河大道和義安大道屬于城區(qū)商業(yè)最繁榮的地段，商業(yè)氛圍最濃； “長江路附近為城市商業(yè)核心區(qū)”的概念已經(jīng)深入人心，本地居民購物都會選擇合百商廈、銅冠商業(yè)廣場及長江路上的精品專賣店，但消費外溢現(xiàn)象也較明顯；,市中心大型商業(yè)項目的入市更強化了商圈的地位，未來能提升銅陵城市商業(yè)品質(zhì)，引領(lǐng)銅陵市級商業(yè)的升級換代,在建項目,商業(yè)分析,區(qū)位：長江路中路和義安大道交匯處，原銅陵第一百貨商場及附近區(qū)域； 概況：占地面積1.4萬平方米，總建筑面積近14.28萬平方米，由主樓和裙樓兩部分構(gòu)

31、成，主樓42層162米，裙樓7層，項目總投資13.8億元人民幣，項目已于2009年9月29日開工，建設(shè)周期3年； 業(yè)態(tài)：國際購物廣場、精品食品超市、美食天地、國際影城、甲級寫字樓及高檔公寓組成； 定位：集商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂、餐飲于一體的一站式都市綜合體項目 特點：建筑高度170米，共45層，地上42層、地下3層，建成后將成為“皖江地區(qū)第一高樓”和銅陵市的地標(biāo)型建筑；,商業(yè)綜合體模式對城市影響力較大，在突出特色的同時又能吸引部分消費外溢的客戶群體，有助于帶動銅陵城市商圈的品質(zhì)升級，提升城區(qū)商業(yè)的輻射力和影響力,商業(yè)核心區(qū)的功能主要以購物休閑為主，消費檔次大眾，品質(zhì)有待提高,銅陵市整體消費意識強

32、烈，消費理念超前，但是消費檔次和品質(zhì)較低，跟整體消費實力不相匹配，需要進一步的引導(dǎo) ，部分消費外溢到南京、蕪湖等地； 合百商廈和銅冠商業(yè)廣場主要面向本地中高收入人群，長江路上的樂都及沿街的精品店面向大眾消費者； 中心區(qū)南部的老城區(qū)商業(yè)受到城市向東發(fā)展、銅陵人固定的消費模式以及舊改等因素影響，商業(yè)氛圍衰落，主要以底層零散商鋪為主。,銅陵人的消費觀念非常超前，舍得花錢，比合肥的消費水平還高，周邊縣市如池州、蕪湖、青陽等地的人都愿意來銅陵消費。 規(guī)劃局總工程師訪談,整體消費意識強烈，主要集中在城市中心區(qū)，但是消費檔次和品質(zhì)較差，跟整體經(jīng)濟有點不是很匹配；豐收門片區(qū)為老城區(qū)，配套成熟，商業(yè)氛圍不濃。

33、財富廣場職業(yè)顧問,商業(yè)分析,通過訪談發(fā)現(xiàn)銅陵市民更喜歡逛街區(qū)商業(yè)，對地下商業(yè)和高層街鋪抗性較大，且精品店模式盈利能力更強,逛街的話，我們一般都喜歡去長江路那邊的專賣店逛，有些時候都懶得跑到商場里去，走到二樓三嘍的太麻煩. 銅陵有色員工吳小姐,雙星國際附近這一帶發(fā)展了近10年的時間，才形成今天的規(guī)模和效果，目前來說，長江路上的精品店經(jīng)營模式比較好，很賺錢！銅陵人都喜歡去那些沿街的專賣店買東西，所以生意很好。這種模式還可以繼續(xù)發(fā)展和推廣. 雙星國際置業(yè)顧問,豐收門附近商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，未能形成特色商業(yè)，屬于非傳統(tǒng)商圈，目前主要以破舊的1層臨街商鋪為主，租金及售價水平不高，且二層及以上商鋪價值

34、很低,商業(yè)分析,項目所在的豐收門一帶主要為住宅聚集區(qū)，商業(yè)以臨街店鋪為主，商業(yè)氛圍欠缺，人氣不旺； 商業(yè)輻射范圍小，只能滿足城區(qū)居民日常消費需求 代表性商業(yè)主要有： 一個專業(yè)市場銅制品商城 嘉禾廣場華潤蘇果超市已經(jīng)入駐,2層以上基本作為住宅、旅館存在,小部分餐飲、休閑娛樂放在2層以上，租金很低,休閑娛樂場所較多，但分布相對分散，不成規(guī)模，品質(zhì)較低，城市休閑娛樂中心還未形成，無法滿足銅陵人民的消費需求,銅陵的有品牌上檔次的休閑娛樂場所缺乏，與其城市經(jīng)濟總量、很不相稱，無法滿足城市居民真實需求 中心城區(qū)還未形成以休閑娛樂為主的城市商圈,休閑娛樂市場現(xiàn)狀：分布零散，規(guī)模小且檔次不高,政府官員：銅陵休

35、閑娛樂僅僅局限于KTV、足浴會所等，文化娛樂消費檔次與城市經(jīng)濟發(fā)展水平極不協(xié)調(diào),企業(yè)管理者：企業(yè)每年接待很多客商，但銅陵沒有上得了檔次的知名休閑場所；,本地居民：銅陵人對休閑娛樂消費的要求很高，但市內(nèi)KTV、水療、餐飲等設(shè)施檔次都一般，品質(zhì)較差；,休閑市場分析,商業(yè)分析,通過分析銅陵商業(yè)現(xiàn)實和項目目標(biāo)，得出商業(yè)需要解決的核心問題,現(xiàn)實：,目標(biāo)：,非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),項目屬于居住區(qū)，非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域,片區(qū)租金較低，租金垂直遞減迅速，且居民對非1層街鋪抗性大,沒有大型商業(yè)帶動，片區(qū)租金提升存在瓶頸；居民對-1層或2層以上街鋪接受度低,樹立中心地位，建立形象和社會影響力,實現(xiàn)較好的收益，承擔(dān)分擔(dān)成本的功能,

36、只是依靠住宅，利潤率不高,矛盾,核心問題,什么樣的商業(yè)才能保證我們的目標(biāo) 在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域及對非1層商鋪有抗性的環(huán)境下如何確保商業(yè)地位確立？,怎樣溢價 如何突破片區(qū)的價格約束？,存在一定稀缺性,嘉禾廣場商鋪全部持有出租，不對外銷售，很多客戶詢問,在明晰了商業(yè)要解決的核心問題后，下面聚焦到 如何提高商業(yè)的可實現(xiàn)性甚至是高溢價？,從借鑒成功案例開始,商業(yè)街區(qū)形象的外在展示，引入品牌店、服務(wù)型主力店，把握非零售原則，提示形象為主。業(yè)態(tài)包括： 銀行、郵局、電訊營業(yè)廳、房地產(chǎn)項目展示中心、服裝主力商家、洋酒藥材專賣店、特色精品專賣店。,商業(yè)步行街，以零售為主。業(yè)態(tài)包括外貿(mào)休閑服裝服飾、精品店、音像店等,

37、商業(yè)步行街二層，精品家居、DIY創(chuàng)意坊、家庭設(shè)計中心等（類專業(yè)市場）,休閑娛樂主題街，滿足餐飲及休閑娛樂需求。包括無煙餐廳、咖啡廳、茶樓、陶吧、網(wǎng)吧、足浴等,商業(yè)街業(yè)態(tài)定位于綜合性特色情景商業(yè)街，西班牙風(fēng)格，當(dāng)時市場上沒有集中式特色風(fēng)格商業(yè)街，項目走差異化路線 滿足了社區(qū)及廣眾市民需求，具備的商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能。 商業(yè)檔次定位于整體中檔、局部高檔。,合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，定位為綜合性特色情景商業(yè)街，以休閑娛樂為主體，塑造不同的主題街區(qū)，走差異化路線,合肥金地88街,通過連廊、2層直達電梯以及小品等元素成功塑造了西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，同時降低了2層商

38、鋪的抗性,主入口,連廊,特色指示牌,西班牙風(fēng)情街區(qū),2層直達電梯,產(chǎn)品形式與面積區(qū)間： 馬鞍山南路共約5000平方米 面積區(qū)間：70-100平米 步行街共約5500平方米 面積區(qū)間：35-50平米 規(guī)劃路共6500平方米 面積區(qū)間： 80-100平米,小面積鋪位劃分，降低總價范圍，符合主流總價承受能力，有效擴容客群,核心客戶承受價格范圍在200萬-300萬之間，小面積鋪位劃分，降低總價，拓寬客群,合肥金地88街,直接銷售，但為了保證主力店引入的靈活性，局部采用返租銷售。,直接銷售,變相打折,直接銷售,跳出市場常規(guī)銷售方式，采用返租模式，降低了買家的投資風(fēng)險預(yù)期,銷售模式：市場普遍采用直接銷售方

39、式，本項目部分返租三年，三年租金一次返還，其實質(zhì)就是變相打折。同時開發(fā)商取得了這部分物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，可以進行主力店招商。 返租部分為商業(yè)價值最低的步行街二層和商業(yè)價值最高的個別商鋪。 在開發(fā)商經(jīng)營期內(nèi)，商鋪產(chǎn)權(quán)仍然屬于投資者，可以自由進行轉(zhuǎn)讓、銀行抵押等操作，保證了商鋪產(chǎn)權(quán)的獨立性。,創(chuàng)新的銷售模式增強投資安全性，引發(fā)市場熱銷,可以單層也可以1-2層連體購買，滿足了不同層次的客戶需求,合肥金地88街,項目位于合肥二環(huán)內(nèi)，地處非傳統(tǒng)商圈，在周邊商鋪價低、量大的市場背景下，最終實現(xiàn)售價高出周邊1萬元/平方米的完美業(yè)績,實現(xiàn)12795元/平方米銷售均價 快速走量，實現(xiàn)資金快速回籠 差異化營銷取得市場關(guān)

40、注；搶奪市場有限客戶資源,市場臨街商鋪均價7000-12000元/平方米；商鋪租金低 市場新推項目供應(yīng)量大，銷售速度一般 市場進入激烈的同質(zhì)化競爭階段，且營銷手法日趨成熟,市場,期望,區(qū)位：一環(huán)與二環(huán)之間，地處非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。周邊住區(qū)和高校機構(gòu)分布，未來商業(yè)前景看好。 規(guī)模：三條商業(yè)街，總規(guī)模1.7萬，約70%商業(yè)面積為內(nèi)街。 開盤時間：2006年9月底,項目基本信息,案例啟示,合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，既保證項目的競爭力又為銷售打下基礎(chǔ)：結(jié)合周邊商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及片區(qū)內(nèi)消費者的需求，設(shè)置有吸引力和更容易銷售的業(yè)態(tài)，如購物、餐飲、休閑,特色開放式街區(qū)的打造：采用開放式街區(qū)的形式，比集中商業(yè)更利于銷售；同時運

41、用連廊、直達電梯等降低高樓層的抗性,小面積鋪位劃分及創(chuàng)新銷售方式：結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅目們r承受能力，盡可能劃小鋪位，同時通過靈活的銷售方式，共同擴容客群,專家論商業(yè)街區(qū)：小而密的開放式街區(qū)符合大眾的消費行為學(xué)，有利于商業(yè)氛圍的營造，是城市中心商業(yè)發(fā)展的一種趨勢,問：那種國外的商業(yè)街區(qū)都不是很高，像建外SOHO這樣高層建筑，下面是蜿蜒曲折的街區(qū)，不會對人產(chǎn)生壓力嗎？張欣：我覺得在城市中心蓋房子，人口密度和建筑密度這是不可避免的事情，密度太低的時候，也不可能形成一個繁華的商業(yè)景象。到過香港中環(huán)的人，都知道這個地方的容積率達到14，新加坡容積率是8，怎樣才能創(chuàng)造繁華的商業(yè)景象呢，跟小、密都是不可分的。如果

42、樓和樓之間是一大片綠地，就不可能形成繁華的商業(yè)氣象。,十年前我住在紐約，還是喜歡遛大街，最喜歡逛SOHO。狹窄的街道，迷宮般的店鋪和摩肩接踵的人群。街區(qū)的魅力在于，即使名牌設(shè)計師的店面也是小小的，美術(shù)館也小、餐廳也小。那些隱藏在某個角落的內(nèi)容，隨時等候你去發(fā)掘。,街鋪的小城市魅力的體現(xiàn),街區(qū)的密商業(yè)氣氛的體現(xiàn), SOHO中國聯(lián)席總裁張欣（英國劍橋大學(xué)經(jīng)濟學(xué)碩士、城市規(guī)劃專家）,建外SOHO block街區(qū)設(shè)計KPI,復(fù)合功能社區(qū),開放式、宜人尺寸街區(qū)，全臨街鋪面,沒有圍墻的開放街區(qū)，16條小街是繁華的城市中心的一部分；300間商鋪全部臨街,彎曲的街道設(shè)計：步行小街蜿蜒曲折，曲折變化的街道和臨街

43、面，易于引導(dǎo)人流，刺激人們逛街的欲望,集住宅、辦公、公寓和商業(yè)于一體，在商業(yè)上突出餐飲、休閑娛樂功能，打造動感的都市復(fù)合功能空間,適合商業(yè)體量，鋪位類地面處理,商業(yè)氛圍的充分營造,宜人的尺寸：步行街寬度大多只有十幾米，一般6米左右，避免高層壓抑感的同時有利于產(chǎn)生集聚效應(yīng),街鋪地上三層以及部分負(fù)一層，共9萬平米的商業(yè)體量，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體出入便利，三層由外部扶梯直接進入,街區(qū)之間通過連廊相互連通、三層商業(yè)通過1米寬滾動手扶梯、負(fù)一層通過鏤空花園和下沉廣場與地面發(fā)生聯(lián)系，使整個街區(qū)富有層次感，但又易于通達,公共空間：散布不規(guī)則、不定向的小廣場、小花園,外立面/小品/廣告位：大面積的招牌

44、、廣告空間以及玻璃外廊和玻璃外立面,綠化 ：20個雙層花園點綴在街道，使人沉醉在綠意中,小面積鋪位劃分：商鋪面積介于100600平米，大部分為200平米，各個店鋪可分可合，滿足不同需求,市場機會挖掘總結(jié),模式創(chuàng)新,開放式block街區(qū),1,2,3,互補業(yè)態(tài)設(shè)計,住宅,商業(yè),辦公樓,酒店,從市場發(fā)展現(xiàn)狀上看，銅陵市辦公物業(yè)處于市場化啟動階段，純粹寫字樓少，中小型企業(yè)一般都選擇在住宅內(nèi)辦公,銅陵市第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，與經(jīng)濟總量發(fā)展不平衡； 經(jīng)濟實力的支撐及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是寫字樓市場快速發(fā)展的基礎(chǔ)； 目前銅陵市商務(wù)辦公市場總體需求量不大，但在逐步上升中,商務(wù)分析,在建的財富廣場是目前銅陵市內(nèi)較有影響力

45、的專業(yè)寫字樓項目，位于城區(qū)最繁華的長江路上,概況：位于長江中路，寫字樓主要分A樓和B樓，A樓在10月份開盤，基本已售罄，戶型基本在90左右，共26層；B樓預(yù)計會在明年三月開盤 售價：均價7000元/左右； 配套：住宅、商業(yè)、寫字樓有機結(jié)合，樂購也即將入駐； 進駐企業(yè)：律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、礦業(yè)、貿(mào)易等中小型企業(yè)及大型企業(yè)，對企業(yè)形象有一定的要求；,商務(wù)分析,銷售狀況：銷售速度比公寓和住宅慢，核心區(qū)域甚至出現(xiàn)寫字樓和住宅間的“價格倒掛”現(xiàn)象租賃情況：出租率高，且租金收益水平不低,銅陵辦公樓為什么會出現(xiàn)租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象？ 我們需要從問題的根源，即客戶需求分析尋求答案,政策層面： 銅陵并未

46、嚴(yán)格住宅樓禁商，大量的公司仍在商住樓中辦公，致使寫字樓需求有限 需求層面： 高端用戶和買家有限，真正的買家相對用家而言少很多 投資觀念層面： 銅陵投資寫字樓的觀念尚未形成氣候,未來需求分析：寫字樓市場取決于城市的等級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，世聯(lián)經(jīng)過分析判斷認(rèn)為，在項目開發(fā)期內(nèi)銅陵寫字樓真實需求不會突發(fā)增長；投資理念需要時間培育和改變,寫字樓市場取決于城市的等級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平,銅陵,西安,深圳,北京,GDP,社會消費品零售總額,武漢,寫字樓市場決定因素,銅陵城市層級有限，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低,結(jié)論,在項目開發(fā)期內(nèi)銅陵寫字樓真實需求不會突發(fā)增長,本區(qū)域可選擇適當(dāng)發(fā)展功能混合的寫字樓物業(yè)，針對中小企業(yè)，提升產(chǎn)

47、品水平，但體量不宜過大,銅陵市商務(wù)辦公市場處于培育期，總體需求量不大,銅陵市目前在建的純寫字樓物業(yè)較少，主要分布在繁華的商業(yè)最核心地段,商務(wù)分析,寫字樓市場分析總結(jié),銷售狀況： 寫字樓銷售速度比公寓和住宅慢，且存在“價格天花板” 出租狀況： 出租狀況好，出租率高，租金收益較好 需求層面： 自用需求：省內(nèi)及銅陵本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛 投資需求：寫字樓投資觀念尚未成熟，需要時間培育和改變 未來趨勢分析： 未來高端寫字樓供應(yīng)增加，而需求不會突發(fā)增長 本項目寫字樓發(fā)展機會： 針對中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，模糊功能，是本項目寫字樓的發(fā)展機會,住宅,商業(yè),辦公樓,酒店,銅陵市的酒店市場發(fā)達，行業(yè)發(fā)展穩(wěn)

48、步上升，知名酒店還未進駐，未來仍有較大提升空間,不論是星級酒店，還是一般的小賓館，入住率都很高，基本能達到八成左右，市場異?；鸨?； 客源：六成以上為本地消費者，其余的以商務(wù)客為主 不足：檔次高的國內(nèi)外知名連鎖酒店還未進駐，管理體系還有待完善， 市中心為高檔酒店聚集地；,酒店分析,銅陵市三星級以上酒店：,盈利模式：近幾年來銅陵星級酒店更注重以客房、餐飲、娛樂互相帶動的經(jīng)營模式，以提升酒店全年的營收水平,客房,餐飲,娛樂,餐飲、娛樂是銅陵酒店業(yè)的必要配套，也是保證酒店吸引客源及全年經(jīng)營水平的重要因素；,近年來，銅陵人對餐飲的品質(zhì)和環(huán)境要求越來越來高，因而除了客房業(yè)務(wù)部分，銅陵的星級酒店在經(jīng)營方式更

49、注重在餐飲和娛樂兩大方向上尋求突破； 特色的中餐是保證酒店人氣的重要因素，餐飲口味在銅陵人習(xí)慣基礎(chǔ)上，可以做出調(diào)整；,酒店分析,本項目適合引進國內(nèi)知名連鎖商務(wù)酒店,銅陵市酒店市場還有很大上升空間，現(xiàn)有體量不能完全滿足消費者需求,國內(nèi)外知名品牌酒店還未進駐,酒店分析,酒店業(yè)能與餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)相互帶動，共同發(fā)展,屬性界定,核心問題梳理,項目未來機會研判,市場機會挖掘,發(fā)展方向研判,發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,規(guī)劃構(gòu)思,城市層面 區(qū)域?qū)用?案例研究,市場機會挖掘回顧1,各物業(yè)類型的市場機會回顧,本項目物業(yè)類型選擇、承擔(dān)作用及體量,住宅： 銷售情況：核心區(qū)中高端住宅銷售均實現(xiàn)高速高價 未來競爭格局及機會分

50、析：未來供應(yīng)減少而需求強勁且購買力強，風(fēng)險小、未來價格提升空間大,作用：1、現(xiàn)金流 2、溢價，實現(xiàn)高利潤 體量：項目的首選物業(yè)類型,商業(yè)： 存在明顯的市場機會：融入核心商圈，使項目商業(yè)存在溢價空間，建立項目整體的社會影響力 業(yè)態(tài)選擇、規(guī)劃應(yīng)具針對性：模式創(chuàng)新、業(yè)態(tài)選擇、與周邊差異化、街區(qū),作用：1、項目動力之源 2、高利潤實現(xiàn)的希望 體量：風(fēng)險控制下，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),市場機會挖掘回顧2,各物業(yè)類型的市場機會回顧,本項目物業(yè)類型選擇、承擔(dān)作用及體量,寫字樓： 價格：市場實現(xiàn)價格能稍高于住宅和公寓，但存在“價格天花板”，未來價格提升的空間有限 銷售和租賃情況：銷售速度比公寓和住宅慢/出租狀況好，出租

51、率高，租金收益較高 機會分析：高端寫字樓投入大、需求有限/成長型中小企業(yè)需求旺盛，且針對其的中高端存在市場空缺和產(chǎn)品提升空間，走模糊路線,作用：1、樹立項目形象 2、消化高容積率 體量：控制面積，設(shè)置一棟,酒店： 具備較好的市場潛力和空間； 知名機構(gòu)未進駐； 較好的聯(lián)動作用； 變現(xiàn)能力差，需要管理經(jīng)驗。,作用：1、樹立項目形象 2、消化高容積率 體量：控制面積，引進品牌管理公司或合作建設(shè)，設(shè)置一棟,在明晰了各種物業(yè)類型承擔(dān)的作用及大致體量后，要確定項目的發(fā)展戰(zhàn)略，還需回歸項目整體，回答如下問題：,1、項目整體在城市和區(qū)域中承擔(dān)什么角色和功能？ 2、項目如何與其他商圈和周邊項目避免競爭，實現(xiàn)互補

52、？ 3、項目各種物業(yè)類型之間如何協(xié)調(diào)搭配，成為一個有機的整體？,首先，我們從類似成功案例中尋求借鑒,建外SOHO位于北京CBD區(qū)域，由住宅、block商業(yè)街區(qū)、辦公物業(yè)組成的混合型都市社區(qū),位置：CBD核心區(qū)邊緣，國貿(mào)橋西南角； 交通：地面交通 東三環(huán)和長安街交叉的金十字；地下交通 一線地鐵； 規(guī)模：項目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、別墅等多種物業(yè)形式。,交通、區(qū)位、規(guī)模的優(yōu)勢為其塑造特色形象奠定了基礎(chǔ),整體形象上寫字樓、公寓、商業(yè)形成呼應(yīng)，樹立高端外部形象，奠定了區(qū)域級商業(yè)活力中心地位,SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公可以居住，這里為辦公和生活提供了無數(shù)

53、種可能性,SOHO商鋪全部沿市政道路和內(nèi)部小街設(shè)立，獨立進出，設(shè)施齊全,SOHO辦公樓各單元均有獨立入口，靈活的室內(nèi)空間分割方式,SOHO公寓,BLOCK街區(qū),SOHO辦公,全部公建化立面處理，和諧統(tǒng)一，突出高端、時尚、現(xiàn)代的外在形象,BLOCK街區(qū)設(shè)置三層商業(yè)，注重商業(yè)與公寓、寫字樓之間的聯(lián)系，加強物業(yè)間互動，體現(xiàn)活力,商鋪設(shè)計：三層商業(yè)，全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體出入便利，三層由外部扶梯直接進入 街角采取弧形鋪位設(shè)計，增大臨街面及商業(yè)氛圍,人流共享：把高層公寓、寫字樓聯(lián)系起來，使可能形成單調(diào)封閉的住宅區(qū)變得生動、活潑，體現(xiàn)CBD的活力,空間組織：部分街鋪地表面兩層，地下一層，人

54、在上面一層逛街的時候，還會看到下面那層有花園的街，街兩旁也是店鋪。立體空間的，富于層次感，為人們逛街做的準(zhǔn)備。,整個街區(qū)由16條彎曲的、開放性道路組成，將人流導(dǎo)入，同時注重道路尺度的控制，加強尺度感及對街鋪位間的互動,街區(qū)價值：由16條街組成，共300多個店鋪，全部臨街 街道設(shè)計：這些小街都是彎曲的，讓人永遠(yuǎn)看不到頭，總覺得前面有機會也有驚喜，刺激人們逛街的欲望,街道尺度：道路寬度均在6米10幾米寬，避免過寬的道路使人產(chǎn)生的距離感，增強對街鋪位間的互動,Block街區(qū)通過一系列措施提升商業(yè)氛圍，使小街鋪的關(guān)系更緊密，從而產(chǎn)生放大效應(yīng)，吸引了更多的外來消費者,曲折變化的街道和臨街面 盡可能多的玻

55、璃面 大面積的招牌和廣告空間 一層轉(zhuǎn)角處設(shè)計為弧形 連廊和橋 玻璃外廊 趣味性路標(biāo),連廊和橋,趣味性路標(biāo),玻璃外廊,弧形鋪位,建外soho案例借鑒點：,通過開放型社區(qū)、現(xiàn)代和時尚的soho公寓群、時尚街區(qū)，領(lǐng)一個城市風(fēng)氣之先，塑造出城市另一極，成為市場亮點,建外SOHO借鑒點,根據(jù)公寓、寫字樓、等商務(wù)人群，設(shè)置休閑娛樂業(yè)態(tài)形式，達到人流共享，和諧共生，降低項目整體實現(xiàn)風(fēng)險,3. 人流共享，降低實現(xiàn)風(fēng)險,1.高端外部形象樹立方式,BLOCK街區(qū)通過開發(fā)性、小尺度的步行系統(tǒng)、全臨街面、立體綠化設(shè)計，塑造別樣的商業(yè)體驗，實現(xiàn)市場突破,2.商業(yè)概念創(chuàng)新實踐,4.資金變現(xiàn)形式,全部采取銷售形式，不做持有

56、，降低資金占用及風(fēng)險，同時避免將來運營的困難性,金地崗廈充分根據(jù)區(qū)域發(fā)展進程，將打造一個高品質(zhì)的配套區(qū)，形成CBD活力中心,發(fā)展戰(zhàn)略： 建造一個獨具特色的、高品質(zhì)的CBD配套區(qū)，形成CBD活力中心,形成CBD內(nèi)一系列城市和社區(qū)性服務(wù)設(shè)施支持體系，創(chuàng)造鄰里交往空間，增設(shè)康體娛樂設(shè)施，休閑場所，形成有品位、安全舒適的商住文化環(huán)境； 突出商務(wù)文化、休閑文化、商業(yè)娛樂文化等特色，成為CBD配套居住空間的有效補充。,改造前地塊現(xiàn)狀,本項目位于深圳市中心區(qū)的東南角，緊鄰深南大道、水晶島、市民中心,項目改造前面臨的問題： 項目處于城市中心地段，但項目地塊現(xiàn)實狀況與其應(yīng)有的價值和地位嚴(yán)重不符，地塊價值潛力有待

57、挖掘 地塊內(nèi)居住密度高，拆遷量大，且居住人口以低收入群體為主，消費能力低，商業(yè)處于原始階段，層次低，城中村不能共享深圳CBD的優(yōu)勢和資源,緊縮城市,項目定位于“緊縮城市”，擁有完整的價值鏈,商業(yè)街區(qū)：集購物中心、商業(yè)走廊、步行街、超市、餐飲街、酒吧、影城、康樂中心等功能于一體，24小時營運，創(chuàng)造CBD魅力新生活。 城市公寓：成為城市創(chuàng)意和創(chuàng)業(yè)者的聚集地，中心區(qū)乃至深圳市智力及文化的閃光點。,新一代的功能復(fù)合型建筑群：建成后將成為CBD高效的24小時城中之城,中心寫字樓：憑借其中心區(qū)的門戶、標(biāo)志性的外觀、靈活的空間設(shè)計及國際通行的硬件設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)成就企業(yè)至高商務(wù)平臺。 酒店公寓：配套寫字樓商務(wù)需求，

58、服務(wù)整個CBD。,我們的客戶是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭。因此，他們理解這兒都市的核心、經(jīng)濟高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價值造就了他們的價值，當(dāng)一些富人進入郊區(qū)時，他們卻住進都市最繁華最核心的區(qū)域，因為他們需要緊緊抓住都市的萬千變化。他們在這里，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力階層。,欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮 成高濃度的都市體驗，都市經(jīng)驗; 最輝煌的都市娛樂中心; 創(chuàng)意者、創(chuàng)業(yè)者的天堂; 多媒體表演的舞臺，年輕人聚會的場所; 完全的街道上的生活; 一切皆有可能!,Compact City,形象定位 本項目要打造城市的活力之源：緊縮城市,辦公、旅店、購物、居住和娛樂是緊縮城市的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)；在有限區(qū)域內(nèi)打造緊湊的空間。,寫字樓和酒店式公寓用地,集中式商業(yè),城市公寓,街區(qū)商業(yè) 各具特色的主題商業(yè)街布置在地塊,各物業(yè)功能配比,各地塊用地情況,案例總結(jié)與啟示,功能：城市功能在原來的基礎(chǔ)上所有延伸和升級，以特色休閑娛樂與商業(yè)購物廣場互動的模式吸引客戶，并滿足其多樣化需求； 需求：通過市場細(xì)分尋找城市功能缺失，城市沒