《國有資產(chǎn)評估》PPT課件.ppt

1、第六章 國有資產(chǎn)評估,第一節(jié) 國有資產(chǎn)評估概述 第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法 第三節(jié) 國有資產(chǎn)評估管理,第一節(jié) 國有資產(chǎn)評估概述,國有資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一部分內(nèi)容。國有資產(chǎn)評估是國有資產(chǎn)進入產(chǎn)權市場進行交易和流動的基礎，客觀、公正地對國有資產(chǎn)進行評估是防止國有資產(chǎn)流失、提高國有資產(chǎn)使用效益的重要手段。所以也是國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。,（一）資產(chǎn)評估的概念 資產(chǎn)評估，即資產(chǎn)價值形態(tài)的評估。是指專門的機構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為。 資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價的過程，是一種動態(tài)性、市場化活動，具

2、有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。因此，資產(chǎn)評估需要規(guī)范進行。 早在16世紀尼德蘭的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所時就有資產(chǎn)評估活動。現(xiàn)代資產(chǎn)評估活動是在社會化大生產(chǎn)和商品經(jīng)濟發(fā)展到了相當高的程度以后才出現(xiàn)的。,一、資產(chǎn)評估的概念及其特點,資產(chǎn)評估的要素 1、資產(chǎn)評估的主體，即資產(chǎn)的評估者，應是具有資產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)法人主體，例如經(jīng)國家授權的會計師、審計師事務所等。 2、資產(chǎn)評估的客體，即被評估的對象，只有在國家規(guī)定評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)或有關機構(gòu)認為應進行評估的資產(chǎn)才是評估對象。 3、資產(chǎn)評估的目的，即需要進行資產(chǎn)評估的原因，是各資產(chǎn)評估項目所針對的某種特定資產(chǎn)業(yè)務需要或其他

3、某種特定的要求。一般來說，評估的目的主要是服務于特定資產(chǎn)業(yè)務需要，如資產(chǎn)補償、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)抵押或擔保、資產(chǎn)處置等；特定的要求是指例如清產(chǎn)核資等特定的法律要求。 4、資產(chǎn)評估的依據(jù)，即資產(chǎn)評估依據(jù)的法律、價格、技術等標準；主要是國家評估的有關法律及其要求的業(yè)務性資料。,5、資產(chǎn)評估的程序，即資產(chǎn)評估具體進行的環(huán)節(jié)、步驟；評估程序是評估工作規(guī)律性的表現(xiàn)、規(guī)范化的要求。 6、資產(chǎn)評估的方法，即評估運用的符合國家規(guī)定的各種專門的方法，是確定特定條件下評估對象的現(xiàn)行公允價格的特定的技術規(guī)程。 7、資產(chǎn)評估基準期，即確定的資產(chǎn)評估價值的基準時間，確定基準時間是進行資產(chǎn)評估的前提。資產(chǎn)評估的目的就是評估出

4、評估對象在特定時間的現(xiàn)實價值，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、和價值隨時間變化而變化，因此，資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)，不能完全反映各個時期的資產(chǎn)狀況。評估基準期一般以“日”為基準時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務或評估作業(yè)時間較近的時期。 8、資產(chǎn)評估的參照系統(tǒng)，評估需要從評估對象的參照體系中選取合適的參照物和參數(shù)，參照體系對資產(chǎn)評估起到重要的矯正作用。 9、評估的價值類型，即評估時所認定的資產(chǎn)的價值屬性，是評估對象的作價標準。,（二）資產(chǎn)評估的特點： 是由中介機構(gòu)獨立 、客觀、公正、不受任何方約束的情況完成評估工作。具有 現(xiàn)實性、 市場性、 預測性、 公正性、 咨詢性。,（三）資產(chǎn)評估的適用范圍 往往在下

5、列情況下需要進行資產(chǎn)評估： 資產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移；使用權出讓；組建合資、合作等企業(yè)；企業(yè)改制；資產(chǎn)重組、兼并；企業(yè)出售和清算；企業(yè)承包、租賃經(jīng)營及企業(yè)業(yè)績評價；抵押貸款、經(jīng)濟擔保；國家法律規(guī)定或經(jīng)濟管理要求必須進行資產(chǎn)評估的事項；有關經(jīng)濟主體認為有必要進行資產(chǎn)評估的其他情形。咨詢性,1、承包、租賃經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了評價企業(yè)或經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績； 2、聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了以資產(chǎn)現(xiàn)值來確定參與投資各方合理的權益； 3、資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算的資產(chǎn)評估，目的是確定資產(chǎn)拍賣的底價； 4、抵押貸款、經(jīng)濟擔保的資產(chǎn)評估，目的是測定企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值，取得信用； 5、納稅的資產(chǎn)

6、評估，目的是為了確定應納稅額。,二、資產(chǎn)評估的對象,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,(一)資產(chǎn)的含義 1、資產(chǎn)是一種權利 2、資產(chǎn)是一種獲利能力 3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配(權屬清晰),（二）資產(chǎn)的分類 1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類： 有形資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 2、按是否具有綜合獲利能力分類： 單項資產(chǎn) 整體資產(chǎn) 3、按資產(chǎn)能否獨立存在分類： 可確指的資產(chǎn) 不可確指 的資產(chǎn),案例,浙江羅蒙集團商標價值26億元 ，經(jīng)評估，以商標權質(zhì)押成功貸款7.8億元 位于浙江寧波奉化江口鎮(zhèn)的羅蒙集團始創(chuàng)于1984年，是國家工商總局核準的全國性、無區(qū)域、跨行業(yè)、現(xiàn)代化的著名大型服裝企業(yè)集團，羅蒙西服年銷量居全國第一。西服國內(nèi)

7、市場綜合占有率排名第二。出口量國內(nèi)名列第一。 2007年9月經(jīng)國家權威評估機構(gòu)北京北方亞事資產(chǎn)評估有限責任公司評估，其商標價值高達26億元，成功在中國農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款7.8億元，開創(chuàng)了國內(nèi)無形資產(chǎn)抵押貸款之最。,三、資產(chǎn)評估的價值類型,資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價值類型。 價值類型指的是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。 評估價值是評估結(jié)果的量，受到評估目的影響。資產(chǎn)評估價值作為資產(chǎn)評估結(jié)果，是價值類型、市場環(huán)境和技術參數(shù)共同影響的，而后兩者對評估價值的影響是由于評估方法運用形成的。 價值類型與資產(chǎn)評估價值不是兩個相同的概念。任何一個評估結(jié)果

8、都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,不同的評估目的，決定了不同的價值類型。 一般地，評估價值類型主要有以下幾種： 1、公開市場價值 公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應該實現(xiàn)的價值。所謂公開市場，是指資產(chǎn)的買賣雙方均可在正常的、公開的資產(chǎn)交易場所買賣，買賣雙方都有足夠的時間去了解實際情況，買賣雙方都具有獨立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強制性。 根據(jù)國際評估準則，價值類型中的市場價值是指：“評估基準日，自愿的買賣雙方在知情、謹慎、非強迫的情況下通過公平交易資產(chǎn)所獲得的預期價值?！?市場價值通常適用于正常的產(chǎn)權變動類資產(chǎn)業(yè)務。,（一）資產(chǎn)評估的價值類型的內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,2

9、、投資價值 投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出往往存在較大的差異，有的資產(chǎn)投入量較高，但產(chǎn)出較小。投資價值是以產(chǎn)出效率為依據(jù)衡量其價值的。 3、重置價值 重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產(chǎn)評估價值。如果說，投資價值是從產(chǎn)出角度評估資產(chǎn)價值，重置價值則是從投入角度評估資產(chǎn)價值。就一個企業(yè)而言，如果企業(yè)的收益率與行業(yè)平均收益率相同的話，其投資價值和重置價值趨向一致。如果企業(yè)收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價值就會高于重置價值。如果企業(yè)收益率低于行業(yè)平均收益率投資價值就低于重置價值。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,4、清算價格

10、所謂清算價格是指企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因，要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn)，于是在企業(yè)清算之日預期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價格。清算價格通常適用于企業(yè)破產(chǎn)、抵押、清理等資產(chǎn)業(yè)務。 清算價格屬于非正常價格，一般低于現(xiàn)行市價。 清算價格一般取決于下列幾個因素： 資產(chǎn)的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。 清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。,價值類型的另一種分類方法,根據(jù)資產(chǎn)評估價值類型指導意見（中評協(xié)2007189號），資產(chǎn)評估價值類型包括： -市場價值 是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準

11、日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 -市場價值以外的價值類型 包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。,投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。 在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。 清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。 殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。 在用價值、賬面價值等等,關于特定評估業(yè)務的價值類型,同樣根據(jù)資產(chǎn)評估價值類型指導意見，某些特定評估業(yè)務評估結(jié)論的

12、價值類型可能會受到相關法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評估業(yè)務的評估結(jié)論應當按照相關法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型；相關法律、法規(guī)或者契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型，并予以定義。 特定評估業(yè)務包括： -以抵（質(zhì)）押為目的的評估業(yè)務 -以稅收為目的的評估業(yè)務 -以保險為目的的評估業(yè)務 -以財務報告為目的的評估業(yè)務等,抵押和質(zhì)押的區(qū)別,抵押的抵押物主要是不動產(chǎn)，如土地使用權、房產(chǎn)等；也可以是特別動產(chǎn)，如車、船等。 質(zhì)押的質(zhì)押物是動產(chǎn)，如電視、機器設備等；也可以是權利，如存單、匯票、依法可轉(zhuǎn)讓的股份、股票、依法可轉(zhuǎn)讓的專利權中的財產(chǎn)權等。 抵押

13、的過程中，抵押物還是在抵押人的手中；而在質(zhì)押的過程中，質(zhì)押物必須存放在質(zhì)押權人手中。 抵押合同的生效，不動產(chǎn)抵押自登記之日起生效；特別動產(chǎn)的，自合同簽訂之日起生效。 質(zhì)押合同的生效自動產(chǎn)或權利憑證交付之日起生效。 抵押權的實現(xiàn)主要通過向法院申請拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,（二）價值類型的重要作用 1 、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。 資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值涵義不同，結(jié)果也不一樣。國際評估準則中指出：“專業(yè)評估師應避免使用未經(jīng)限定的價值概念。而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述?！薄霸谶\用和理解評估時明確披露價值類型和定義尤為重

14、要，價值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評估業(yè)務相適應，價值定義的改變會使各種資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性的影響?！币虼?，每一個資產(chǎn)評估價值都是有條件的特定價值，而非資產(chǎn)本身的客觀價值和內(nèi)在價值。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,通常情況下，資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟行為不同，其使用價值實現(xiàn)的市場環(huán)境的條件也不一樣。價值類型選擇不同，直接影響評估價值數(shù)額。 一臺機器設備，用于投資行為的評估和用于銷售變現(xiàn)行為的評估，其價值涵義不同，評估值也不一樣。 用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷；用于投資行為的評估，則只是考慮該機器設備在新投資企業(yè)中的是否有用及其有用程度。 顯然，這時的需求

15、者及其市場條件就會產(chǎn)生差異。而且，不同價值類型下的評估價值與實際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。 價值類型實際上是評估價值的一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法?，F(xiàn)實工作中，我國更多的采用的是成本法，市場法和收益法的應用相對較少。 評估方法本身只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定后直接制約著方法應用中各種指標、參數(shù)的判斷和選擇。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,3、 明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結(jié)果，可以避免委托方誤用評估結(jié)果。 任何評估結(jié)果都是有條件的

16、，不同的評估目的、市場條件決定其價值涵義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評估報告中提出評估價值，并明確其價值類型，可以使委托方更清楚地使用評估價值，避免濫用評估價值。這樣也可以規(guī)避評估師的責任。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,（三）價值類型的影響因素 決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括： （1）評估的特定目的（經(jīng)濟行為）； （2）市場條件； （3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。 上述三項因素是一個有機整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后，直接影響市場條件，進而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。,土地開發(fā)經(jīng)營,融資租賃,考核經(jīng)營業(yè)績,國家征用不動產(chǎn),四、資產(chǎn)評估的原則,資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資

17、產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。 包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。 （一）資產(chǎn)評估的工作原則 -獨立性原則 -客觀性原則 -科學性原則 -專業(yè)性原則,（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術原則,1、貢獻原則 某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。 2、替代原則 指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時

18、，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。 3、預期原則 預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項資產(chǎn)取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會很大。預期原則要求在進行資產(chǎn)評估時，必須合理預期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。,五、資產(chǎn)評估報告,資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的

19、關于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告。 是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。 評估報告包括正文和附件兩部分。 資產(chǎn)評估報告實例,根據(jù)國務院國資委2005年發(fā)布的企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法規(guī)定，企業(yè)有下列行為之一的，應當對相關資產(chǎn)進行評估：,（1）整體或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司； （2）以非貨幣資產(chǎn)對外投資； （3）合并、分立、破產(chǎn)、解散； （4）非上市公司國有股東股權比例變動； （5）產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓； （6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換； （7）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位； （8）非貨幣資產(chǎn)償還債務； （9）資產(chǎn)涉訟； （1

20、0）收購非國有單位的資產(chǎn)； （11）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資 （12）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債,第二節(jié) 國有資產(chǎn)評估方法,一、市場法（又稱市場比較法）,（一）基本原理 理論基礎均衡價值論: 由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認市場交易結(jié)果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產(chǎn)。 評估思路 運用的前提條件 -充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。 -參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標、參數(shù)等資料均能搜集到。,（二）基本程序及有關指標 1、尋找參照物 參照物的成交價必須真實。 參照物的基本數(shù)量要求(一般三個以上)。 參照物與被估資產(chǎn)相類似（基本可替代，即功能相同或相似)。

21、 參照物的成交價是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。 盡可能選擇近期成交的交易案例。 2、調(diào)整差異 完全相同的參照物是很少見的，通常是獲得相似參照物，因此需要按時間因素、區(qū)域因素、功能因素、成新率因素、交易情況等相關因素作相應的差異調(diào)整，從而便于獲得更為準確的評估資產(chǎn)價值。 3、確定評估值 將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。,1.時間因素 2.區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1 一般以被評資產(chǎn)為100，,調(diào)整差異方法,3.功能因素 功能系數(shù)法 4.成新率因素 5.交易情況調(diào)整,（三）具體操作方法,常用直接比較法 （一）單一因素比較法 參照物與被估

22、資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。 （二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整后價值參照物A的成交價時間因素調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù)交易情況補正系數(shù),例某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2006年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示： 單位：,該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)

23、用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。 被評估資產(chǎn)單價（27,336.4527,850.4727,654.21）3 27,614 被評估資產(chǎn)總價27,61450013,807,000元,二、成本法（The cost method）,應注意問題 1.歷史資料的真實性 2.形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的,（一）成本法的基本原理 成本法的理論基礎生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本

24、耗費,成本法的評估思路 評估值=重置成本-各項損耗,實體性 功能性 經(jīng)濟性,（二）成本法的基本計算公式及其各項指標的計算,基本公式： 被評估資產(chǎn)評估值重置成本實體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 被評估資產(chǎn)評估值重置成本綜合成新率,1、重置成本及其計量 相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算。 不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： -更新重置成本比復原重置成本便宜； -用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進。,（1）重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標準 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝

25、調(diào)試費等。 評估實踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓費等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。 該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,（2）功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關系，確定重置成本。,功能價值法 若功能與成本呈線性關系，計算公式： 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關系，計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本。,（3）物價指數(shù)法 如果與被估資產(chǎn)

26、相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。 定基物價指數(shù) 環(huán)比物價指數(shù) 注意問題 物價指數(shù)法計算的是復原重置成本。,（4）統(tǒng)計分析法（點面推算法） 當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。 計算步驟： 將被估資產(chǎn)按一定標準分類。 抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。 計算調(diào)整系數(shù)K。 據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K,2、實體性貶值（有形損耗）及其計量 計量方法: （1）觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率） （2）使用年限法 實際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權平

27、均已使用年限。,有形損耗率,（3）修復費用法 如果資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產(chǎn)的實體性貶值。 通過估算修復費用估算貶值。,3、功能性損耗及其計量,(1)功能性損耗的兩種形態(tài) -超額投資成本 -超額運營成本（物耗、能耗、工耗等） (2)超額運營成本的計算步聚： -計算被評估資產(chǎn)的年超額運營成本 -計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本年超額運營成本（1所得稅率） -據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）,4、經(jīng)濟性損耗及其計量 （1）經(jīng)濟性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)

28、境變化所導致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。 （2）表現(xiàn)形式 -資產(chǎn)利用率下降 -資產(chǎn)年收益額減少,（3）計算方式 因資產(chǎn)利用率下降導致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額重置成本經(jīng)濟性貶值率 因收益額減少而導致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）,5、綜合成新率及其計量 （1）含義: 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置成本 （2）計量方法 觀察法 使用年限法 修復費用法,為什么不能直接按照會計學中的折舊年限估算成新率,第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 第二，折舊年限的確定，資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的。 第三，折舊

29、年限的確定基礎與評估中成新率的確定基礎損耗本身具有差異性。 第四，資產(chǎn)評估過程中，一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同。這時當然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應根據(jù)實地勘察確定，而不是按折舊年限直接確定。,（三）運用成本法評估資產(chǎn)的程序 運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行： 1確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本； 2確定被評估資產(chǎn)的使用年限； 3估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； 4計算確定被評估資產(chǎn)的價值。,（四）成本法的優(yōu)缺點 采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有： 1比較充分地考

30、慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平 2. 有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估； 3在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件可廣泛地應用。 4有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。 成本法評估資產(chǎn)的缺點是： 工作量大；以歷史資料為依據(jù)，需要分析各種假設；經(jīng)濟性貶值不易全面估算。,三、收益法,（一）基本原理 理論基礎效用價值論 資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。 收益法的評估思路預期收益折現(xiàn) 收益法運用的前提條件 -資產(chǎn)的收益可以預測并用貨幣計量 -資產(chǎn)所有者所承擔的風險也能用貨幣計量 該方法最適宜： -資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； -成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。,（二）收益法的

31、計算公式 收益法的基本要素： 預期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。 1.未來收益有限期 每期收益不等額 每期收益等額,2. 未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: (1)穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： 歷史收益加權平均法 計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數(shù) 注意:方法更具客觀性，但缺乏預測性。收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。,(2)分段法 若預期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,前期 （設n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則: -延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)； -盡可能長，但也不宜過長。,(3)純收益按等比例級數(shù)變化（遞增

32、或遞減）,(4)純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,3、未來收益有限期下的特殊計算公式,（1）分段法 （2）純收益按等比級數(shù)變化 （3）純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,（三）收益法中各項指標的確定 1.預期收益額 (1)預期收益的類型 稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流稅后凈利潤+折舊追加投資 從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預期收益。,稅后利潤 凈現(xiàn)金流 利潤總額,稅后凈收益，被普遍采用,(2)預期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預期收益。 時間序列法 適宜預期收益趨勢明顯的情況,表 評估前每年收益,按時間序列計算的回歸

33、方程：預測年收益（年份數(shù)83）164 717,表 預測年收益,因素分析法 -確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； -預測這些因素未來可能的變動情況； -估算基于因素變動的未來收益水平。,2. 折現(xiàn)率與資本化率 (1)二者無本質(zhì)區(qū)別;內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風險報酬率+風險報酬率 資本化率折現(xiàn)率未來年收入的增長率 (2)若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。,(3)確定折現(xiàn)率的基本方法 加和法 折現(xiàn)率無風險報酬率+風險報酬率 無風險報酬率的確定：國債收益率 其中，風險報酬率的確定： -風險累加法,-系數(shù)法 CAPM：(資本資產(chǎn)定價模型),市場平均風險報酬率,資本成本加權法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現(xiàn)率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長期負債占投資總額的比重 長期負債利息率（1所得稅稅率） +所有者權益占投資總額的比重所有者權益報酬率 上式中：所有者權益報酬率無風險收益率+風險報酬率,市場比較法 通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。,(四）收益法評估資產(chǎn)的程序 1收集驗證有關