(首佳)房地產(chǎn)抵押評(píng)估實(shí)務(wù)交流..ppt

1、房地產(chǎn)抵押評(píng)估實(shí)務(wù)交流 協(xié)調(diào)能力與評(píng)估技術(shù),聶燕軍 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 (010)58930818 58930821,目 錄,第一部分 抵押評(píng)估中非技術(shù)類(lèi)問(wèn)題處理 （協(xié)調(diào)能力，與不同的人群進(jìn)行溝通交流） 第二部分 抵押評(píng)估中技術(shù)類(lèi)問(wèn)題處理 一、評(píng)估原則 二、權(quán)益類(lèi)問(wèn)題處理 三、不同類(lèi)型的評(píng)估對(duì)象處理,第一部分 抵押評(píng)估中非技術(shù)類(lèi)問(wèn)題處理,科學(xué) + 藝術(shù) 技術(shù) + 協(xié)調(diào) 評(píng)估 與 估價(jià),一、與委托方交流,1、與財(cái)務(wù)人員交流 2、與前期開(kāi)發(fā)人員交流 3、與工程部人員交流 4、與董事長(zhǎng)交流 5、續(xù)貸項(xiàng)目,1、與財(cái)務(wù)人員交流,關(guān)注點(diǎn)：貸款金額、評(píng)估金額（1）、了解貸款額、與銀行協(xié)商的貸款比例、

2、初步判斷需要抵押物的評(píng)估值、進(jìn)一步判斷委托方的要求是否合理。（2）、了解對(duì)銀行的認(rèn)識(shí) （3）、了解工程款的支付 （4）、盡可能多地收集本項(xiàng)目的有關(guān)材料。 （5）、初步結(jié)果出來(lái)后與委托方交流， A、審貸分離，B、周?chē)咐?，C、實(shí)際成本。 (6)、了解會(huì)計(jì)科目與評(píng)估價(jià)格的關(guān)系,2、與前期開(kāi)發(fā)人員交流,關(guān)注點(diǎn)： 1)、項(xiàng)目手續(xù)的合法性 2)、批文批件間的關(guān)系 3)、各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，特別是規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積之間的關(guān)系。 4)、前期投入成本，（征地拆遷費(fèi)用，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等）,3、與工程部及銷(xiāo)售人員交流,關(guān)注點(diǎn)： A、1）、了解造價(jià)方面的水平 2)、了解造價(jià)裝修、設(shè)備方面情況 B、1）、了

3、解預(yù)售情況 2） 、了解銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售情況 3）、 落實(shí)抵押物清單（重點(diǎn)）,4、與董事長(zhǎng)交流,關(guān)注點(diǎn)： 1)、抵押物價(jià)格（同財(cái)務(wù)人員） 2)、收益價(jià)格測(cè)算（土地性質(zhì)改變，前提是用途合法） 3)、有價(jià)無(wú)市（足夠長(zhǎng)的時(shí)間，個(gè)案） 4)、貸款的目的與動(dòng)機(jī)：賣(mài)給銀行,5、遇到續(xù)貸項(xiàng)目時(shí),關(guān)注點(diǎn)：上次評(píng)估和抵押情況 1)、了解上次貸款額 2)、了解抵押物清單是否發(fā)生了變化,即評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)與現(xiàn)在有無(wú)變化，特別是在建工程是否有新的投入和進(jìn)展，預(yù)售項(xiàng)目是否有新的預(yù)售登記。 3)、了解評(píng)估時(shí)間 4)、了解評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格,二、與銀行交流,1、與信貸員及支行行長(zhǎng)交流 2、與審貸部門(mén)交流 3、與資產(chǎn)保全部門(mén)交流

4、 4、與資產(chǎn)管理公司交流,1、與信貸員及支行行長(zhǎng)交流,關(guān)注點(diǎn)： 1)、對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)（誰(shuí)求誰(shuí)，壟斷還是服務(wù)） 2)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少（需要評(píng)估機(jī)構(gòu)如何配合） 3)、對(duì)抵押登記需求（誰(shuí)來(lái)做，是否需要代理） 4)、對(duì)政策和市場(chǎng)的把握，提供更多的咨詢(xún)性意見(jiàn) 5)、續(xù)貸、轉(zhuǎn)貸項(xiàng)目（上次抵押的情況） 6)、對(duì)評(píng)估價(jià)格的看法 7)、對(duì)墊資施工、地價(jià)款、征地拆遷費(fèi)的提示,2、與審貸部門(mén)交流,關(guān)注點(diǎn)：在于風(fēng)險(xiǎn)控制 1)、是否高估 2)、虛假報(bào)告（假報(bào)告，多溝通） 3)、提示性語(yǔ)言（評(píng)估與估價(jià)） 4)、權(quán)屬不清或存在瑕疵（另文專(zhuān)門(mén)說(shuō)） 5)、拍賣(mài)價(jià)格 6)、變現(xiàn)性 7)、國(guó)家的信貸政策，土地供應(yīng)政策、市場(chǎng)變化趨勢(shì),

5、3、與資產(chǎn)保全部門(mén)交流（一）,關(guān)注點(diǎn)（1） ：對(duì)抵押物的處置 1)、能否繼續(xù)保值（如商業(yè)銀行項(xiàng)目，舊的戶(hù)型，貶值，抓緊變現(xiàn)） 2)、變現(xiàn)性 3)、處置的中間費(fèi)用 4)、處置方式：變賣(mài)、拍賣(mài)、打包等。,3、與資產(chǎn)保全部門(mén)交流（二）,關(guān)注點(diǎn)（2） ：抵債物的處置 1)、 權(quán)屬合法 2)、能否正常過(guò)戶(hù) 3)、抵債物的價(jià)格 4)、中間費(fèi)用,4、與資產(chǎn)管理公司交流,關(guān)注點(diǎn)： 1)、資產(chǎn)處置方案 2)、變現(xiàn)價(jià)格,三、與擔(dān)保公司交流,1、與開(kāi)展對(duì)公業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 反擔(dān)保 2、與開(kāi)展對(duì)私業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 階段性擔(dān)保,四、了解不同銀行間的要求,1、了解對(duì)評(píng)估方法（市場(chǎng)法、成本法、收益 法）的認(rèn)可程度

6、2、了解對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的要求 3、了解審貸程序及權(quán)限 4、了解是否對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)推薦、指定 5、對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的態(tài)度（謹(jǐn)慎、積極）,五、了解房屋、土地管理部門(mén)的特點(diǎn)和對(duì)業(yè)務(wù)的要求,1、了解房地管理部門(mén)對(duì)抵押登記的要求 2、辦理地價(jià)款核實(shí)、預(yù)售登記查詢(xún)的要求 3、了解對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理要求 （1）從業(yè)備案、合作 （2）北京情況,六、與非開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托方交流,1、自建房抵押時(shí)（實(shí)際成本、合法用途、性質(zhì)) 2、購(gòu)買(mǎi)房抵押時(shí)（購(gòu)買(mǎi)合同、關(guān)聯(lián)交易） 3、擔(dān)保轉(zhuǎn)抵押時(shí)（擔(dān)保額度、抵押物置換） 4、國(guó)有企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí),七、如何看待同行評(píng)估結(jié)論,1、維護(hù)行業(yè)形象 2、委婉有理有據(jù)地向客戶(hù)解釋 （1）、有無(wú)重

7、復(fù)計(jì)算的 （2）、明顯不切實(shí)際的 （3）、評(píng)估依據(jù)不足的 （4）、其他不一致方面 3、同步進(jìn)行評(píng)估,八、與拍賣(mài)公司、經(jīng)紀(jì)公司交流,1、希望評(píng)估價(jià)格低 2、評(píng)估拍賣(mài)底價(jià) （1）、拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格（拍賣(mài)底價(jià)、成交價(jià)） （2）、二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 （3）、拍賣(mài)成功的概率,第二部分 技術(shù)類(lèi)問(wèn)題處理一、評(píng)估原則,1、合法原則 2、最高最佳使用原則（當(dāng)合法用途和實(shí)際用途不一致時(shí)） 3、替代原則（確定市場(chǎng)取得成本、售價(jià)時(shí)） 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（確定預(yù)期收益時(shí)） 5、保守原則,二、權(quán)屬權(quán)益類(lèi)問(wèn)題（一）,1、位置不符，2、房地不合一，3、假證， 4、既預(yù)售又抵押，5、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化， 6、變更了規(guī)劃，7、土地證與房產(chǎn)證

8、互相不對(duì)應(yīng)， 8、面積發(fā)生變化，,二、權(quán)屬權(quán)益類(lèi)問(wèn)題（二）,9、不同用途面積分?jǐn)?、分割?10、違規(guī)發(fā)證， 11、越權(quán)發(fā)證， 12、拆遷還建房， 13、實(shí)際用途發(fā)生變化， 14、房屋出租,1、證實(shí)不符,舉例：位置、四至不符 措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。,2、房地不合一,舉例： 房屋土地用途不合一 措施建議： （1）、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì) （2）、核對(duì)權(quán)屬證書(shū)記載用途和實(shí)際用途。 （3）、用途以土地證為主,3、假證,舉例： 未入內(nèi)登記，權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件未蓋章。 措施建議： （1）、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì) （2）、核對(duì)原件 （3）、現(xiàn)場(chǎng)拍照,4、既預(yù)售又抵押,舉例：同步預(yù)售同步抵押 措施建議： （1）、預(yù)售清單 （2）、

9、抵押物清單,5、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化,舉例：改制、合并(不規(guī)范的土地證，在備注頁(yè)注明，權(quán)屬變更為*有限公司，年月日，劃撥目錄前后) 措施建議： （1）、判斷主體是否發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，這種變化是否是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。 （2）、提供主體間的關(guān)系演變證明文件。,6、 取得土地證后，又變更了規(guī)劃,舉例：工程規(guī)劃許可證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少于出讓合同面積、用途發(fā)生了改變。 措施建議： （1）、核對(duì)出讓合同面積和工程規(guī)劃許可證面積，核實(shí)超面積部分是否補(bǔ)辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。 （2）、 核對(duì)出讓合同和地價(jià)款發(fā)票。 （3）、按新的規(guī)劃面積。 （4）、按新的規(guī)劃用途，前提補(bǔ)簽合同。,7、土地證與地上房

10、屋的房產(chǎn)證互相不對(duì)應(yīng),舉例：房屋壓紅線，案例 措施建議： （1）、嚴(yán)格核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)土地證附圖和房產(chǎn)證附圖。 （2）、用多個(gè)土地證的面積，按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，抵押時(shí)多個(gè)土地證同時(shí)抵押，同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。,8、面積發(fā)生變化,舉例：房屋拆遷、土地切割、增建了建筑物、土地證中含代征地面積 措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物和權(quán)屬證書(shū)附圖和附表核對(duì)，在報(bào)告中提示。 1） 已拆除的房屋要扣除。 2）已經(jīng)分割的土地面積，要有測(cè)繪面積數(shù)據(jù)，如果已經(jīng)分割給外單位，還需出具權(quán)屬確權(quán)證明文件。 3） 土地證中含代征地面積，也要扣除。 4） 地上增建了建筑物，要提供規(guī)劃批準(zhǔn)文件。,9、不同用途面積分?jǐn)?、分?舉例： 措施建議：

11、 （1）實(shí)地有明確的界限能夠劃分出來(lái)，分割測(cè)繪。 （2）按建筑面積分?jǐn)偂?10、回遷房，聯(lián)建房，早期商品房,舉例：未辦理出讓 措施建議：類(lèi)似于劃撥地上的房產(chǎn)，有房產(chǎn)證，無(wú)土地證，扣除需補(bǔ)交的土地出讓金。,11、違規(guī)發(fā)證、越權(quán)發(fā)證,舉例：證號(hào)相連 、開(kāi)天窗、土地證無(wú)年限（出讓?zhuān)?措施建議：提示性語(yǔ)言。,12、實(shí)際用途發(fā)生變化,舉例：如住宅變辦公 措施建議：合法原則，以土地證用途為主。,13、房屋出租,舉例： 措施建議：1）、裝修費(fèi)用的處理，如果裝修費(fèi)用是承租人負(fù)擔(dān)，評(píng)估價(jià)值中不含裝修費(fèi)用。 2）長(zhǎng)期租約 3）、租約期內(nèi)的租金處理。按合法原則，只要租約是雙方真實(shí)意思的表示，租約受法律保護(hù)，租約期內(nèi)

12、的租金按租約租金計(jì)算，租約期外的租金按市場(chǎng)租金計(jì)算。評(píng)估價(jià)值是有他項(xiàng)權(quán)利限制的評(píng)估價(jià)值。,三、不同評(píng)估對(duì)象的處理 1、在建工程抵押（一）,（1）、無(wú)市場(chǎng)案例特點(diǎn)的把握 （2）、不同工程進(jìn)度的把握 （3）、是否竣工驗(yàn)收 （4）、是否規(guī)劃驗(yàn)收 （5）、地價(jià)款是否已經(jīng)交清,1、在建工程抵押（二）,（6）、是否取得房產(chǎn)證 （7）、工程款問(wèn)題，提示語(yǔ)。 （8）、設(shè)備款問(wèn)題，提示語(yǔ)。 （9）、不確定性的把握，提示語(yǔ) （10）、預(yù)售登記，聯(lián)建協(xié)議,1、在建工程抵押（三）,（11）、主體不一致時(shí) （12）、部分抵押時(shí)的處理，嚴(yán)格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)行土地面積分?jǐn)?，不能完全按照?shí)際測(cè)量的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?（1

13、3）、評(píng)估方法的應(yīng)用：成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法,三、不同評(píng)估對(duì)象的處理,2、單純空地的抵押 3、商品房抵押 4、經(jīng)濟(jì)適用房抵押 5、二手房抵押 6、分割和分?jǐn)偟盅旱盅?7、共有房地產(chǎn)抵押 8、地下建筑抵押 9、劃撥地上房產(chǎn)抵押,2、單純空地的抵押（一）,（1）、明確地價(jià)款是否交清。 （2）、明確征地拆遷安置情況，征地未完成的應(yīng)扣除征地費(fèi)；未拆遷完的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)（部分未完成）；（3）、注意紅線外市政策基礎(chǔ)設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件，城市新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除市政配套費(fèi)用；,2、單純空地的抵押（二）,（4）、明確場(chǎng)地平整情況。 有的項(xiàng)目地面標(biāo)高過(guò)高或過(guò)低，應(yīng)明確標(biāo)的物

14、狀況及價(jià)格定義（場(chǎng)地平整），如需開(kāi)山炸石或回填，此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)予以注意等。 （5）、注意出讓年限 （6）、是否是閑置地，權(quán)益上受影響（按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無(wú)償收回）。,3、商品房抵押,舉例：高檔物業(yè)，利潤(rùn)率較高 措施建議：掌握商品房市場(chǎng)價(jià)格。 （1）、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，價(jià)格減損的幅度大 （2）、受酒店自身管理水平及宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的影響 （3）預(yù)售商品房，假按揭，對(duì)按揭房屋的售價(jià)進(jìn)行評(píng)估,2、二手房抵押,舉例： 措施建議： （1）、了解原始購(gòu)房合同的真實(shí)性。 （2）、了解房屋的類(lèi)型 （3）、掌握二手房市場(chǎng)價(jià)格。,4、經(jīng)濟(jì)適用房抵押5、共有房地產(chǎn)抵押6、分割和分?jǐn)偟盅?7、獨(dú)立性較差的建筑物,舉例：車(chē)庫(kù)，地下庫(kù)房，會(huì)所，鍋爐房 措施建議： （1）、是否已經(jīng)分?jǐn)偂?（2）、有無(wú)獨(dú)立的房產(chǎn)證。 （3）、足夠長(zhǎng)時(shí)間的，正常的市場(chǎng)價(jià)格 （4）、考慮購(gòu)買(mǎi)人限制 （5）、考慮使用限制 （6）、作為一個(gè)整體它們共同產(chǎn)