房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).ppt

1、第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),內(nèi)部收益率（ ）,1、定義,內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在投資過(guò)程中，使現(xiàn)金流入現(xiàn)值的總和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值的總和的貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。 也即指投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率（IRR） 。 也就是說(shuō)是投資項(xiàng)目在不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。,IRR,2、公式,若方案每年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量都知道，如何求：IRR=？,=0,21637.5,12600,5000,13250,9000,54,87.5,54,i = 25%,2、公式,注意公式中： i2i10，且 2% i2-i1 5% ； NPV10，NPV20 ；,3、理解、認(rèn)識(shí),i2,NPV1,NPV2,i1,IRR

2、,（IRR，0）,i,凈現(xiàn)值函數(shù)曲線,A,B,C,NPV,0,分析： 運(yùn)用凈現(xiàn)值等于0時(shí)求內(nèi)部收益率時(shí)，可以將凈現(xiàn)值NPV看作是關(guān)于i的一元高次冪函數(shù)。先假定一個(gè)i的值，如果求得的NPV0，則說(shuō)明i值定得太小，應(yīng)再假定一個(gè)較大的i值計(jì)算NPV；若求得的NPV0，則應(yīng)減小i值以使NPV接近0，當(dāng)兩次假定的i值之NPV由正變負(fù)或由負(fù)變正時(shí)，則在兩者之間必定存在一個(gè)使NPV等于零的i值，該值即為所求的內(nèi)部收益率。 在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)時(shí)，將求出的全部投資或自有資金的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率相比較，當(dāng) 內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率 時(shí)，即認(rèn)為方案的贏利能力已滿足最低要

3、求，該方案可考慮接受。,第一種方法：試算法 隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來(lái)越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時(shí)，凈現(xiàn)值等于零，此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率（IRR）。 第二種方法：插值法（內(nèi)插法） 它是利用兩個(gè)直角三角形相似，對(duì)應(yīng)邊成比例的特點(diǎn)來(lái)求取投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的近似值。其計(jì)算步驟如下： 試定貼現(xiàn)率的值，找得i1 、 i2兩個(gè)貼現(xiàn)率（ 近可能地接近，一般來(lái)說(shuō)應(yīng)有2%i1- i25% ） 使之滿足由這兩個(gè)貼現(xiàn)率求出的NPV值，其中 i1 對(duì)應(yīng)所求出的 NPV10；i2對(duì)應(yīng)所求出的NPV20。 利用直角三角形相似求近似的內(nèi)部收益率。,【例6-3】某投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量如下表，當(dāng)其基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%

4、時(shí)，使用插值法求取該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，并判斷其在經(jīng)濟(jì)效果上是否可?。?凈現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）,4、如何求取方案的內(nèi)部收益率（IRR）？,第一步：設(shè)i1=12% NPV1 = -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3) +80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5) = 8.25(萬(wàn)元) 第二步：設(shè)i2=15% NPV2 = -8.04(萬(wàn)元) 第三步：用插值法求出內(nèi)部收益率（IRR）的近似值,【解】,結(jié)論：由于IRR大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，即13.52%12%，故該項(xiàng)目在 經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的。,5、內(nèi)部收益率的作用,與貸款利率的比較。 通過(guò)內(nèi)部收益率可以判斷投資者能承受的貸款利率上限. 與基準(zhǔn)收益率的比較。 通過(guò)與基準(zhǔn)收益率的比較，能對(duì)獨(dú)立項(xiàng)目展開(kāi)取舍（當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果