物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)電子第9章 房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理

1、學(xué)習(xí)目標(biāo) o 本章要求了解房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目的，熟悉房屋附屬設(shè)備設(shè)施的種類和用途，掌握房屋設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和維修制度；能夠進(jìn)行房屋設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)工作和維修管理工作；了解特種設(shè)備的含義，熟悉特種設(shè)備的安全管理規(guī)定；熟悉住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成，能夠?qū)χ悄芑^(qū)的附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行運(yùn)行管理及維修管理工作。,一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施概述 （一）房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目的 房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理主要是通過正確合理的使用，有效的養(yǎng)護(hù)，正常的維修，保證物業(yè)設(shè)備設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其使用價值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。,（二）房屋附屬設(shè)備設(shè)施

2、的種類 o 房屋附屬設(shè)備設(shè)施主要由以下幾個系統(tǒng)組成 ：, 給排水系統(tǒng) 給水設(shè)備、排水設(shè)備 、房屋衛(wèi)生設(shè)備 、消防設(shè),備 、房屋熱水供應(yīng)設(shè)備 電器工程系統(tǒng) 供電設(shè)備設(shè)施、物業(yè)的弱電設(shè)備 、房屋的電梯設(shè)備、電氣照明設(shè)備 供暖、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng) 采暖設(shè)備、空調(diào)設(shè)備 、通風(fēng)設(shè)備, 燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng) 包括燃?xì)庠?、燃?xì)獗?、燃?xì)夤艿?、天然氣管網(wǎng),等,二、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理 （一）建立房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常管理及養(yǎng)護(hù) 制度 1、制定房屋設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度 2、房屋設(shè)備的三級保養(yǎng)制度 日常維護(hù)保養(yǎng)、 一級保養(yǎng) 、二級保養(yǎng) 3、設(shè)備的預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度 4、對共用設(shè)備設(shè)施的定期巡視檢查制度,典型案例 o 張老

3、太住在某花園的7#樓，據(jù)她訴稱，某天晚上，她到天臺上去收被單，當(dāng)從天臺下至6樓時，樓道里的燈怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索著下樓，結(jié)果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。老太太認(rèn)為，自己之所以被嚴(yán)重摔傷，是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?，而該物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的公共設(shè)施沒有進(jìn)行及時的管理和維護(hù)，最終導(dǎo)致自己身體嚴(yán)重受傷，身心受到巨大傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，遂一紙訴狀將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭要求賠償。,案例分析 o 在物業(yè)管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)，在接受委托后，應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理行為，遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，行使權(quán)利

4、、履行義務(wù)。本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時對小區(qū)的樓道電燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太身體嚴(yán)重受傷，身心受到傷害，依據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道內(nèi)的路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，法院判決被告未履行管理義務(wù)，致使原告摔傷，依法應(yīng)承擔(dān)張老太相應(yīng)的損失。,（二）房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)制度的實(shí)施 根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃，分期、分項下達(dá)給相關(guān)班組。班組長委派使用人員或維修人員實(shí)施。其工作流程如下圖所示。 監(jiān)督檢查。由班組長負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)備操作人員每日填寫設(shè)備巡檢記錄，并對責(zé)任房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行定期巡查，每月根據(jù)設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、異常變化等情況填寫

5、當(dāng)月設(shè)備巡檢報告。,填寫保養(yǎng)記錄表并存檔,三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理 （一）房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的分類和特點(diǎn) 1、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的分類根據(jù)設(shè)備的完損狀況，可分為以下幾種：零星維修工程 、中修工程、大修工程 、設(shè)備更新和技術(shù)改造 。 2、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的特點(diǎn) 維修成本高 維修技術(shù)要求高 隨機(jī)性與計劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合,（二）房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修制度 巡檢制 分工負(fù)責(zé)制 季度和年度安全檢查制 維修報告制度 維修工程的審批制度,（三）房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修及故障處理程序 1設(shè)備的日常維修程序 客戶向管理處報修，值班人員要立即填寫客戶報修記錄表 值班人員通知維修班組前來

6、領(lǐng)取維修單，維修班組長指派維修人員去維修地點(diǎn) 維修人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)公約，上門維修時，應(yīng)先出示工作牌。查看現(xiàn)場后，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)報價，經(jīng)客戶同意后進(jìn)行維修 維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格后在維修單上簽名確認(rèn)。 維修單一式三份，維修部門、客戶、公司財務(wù)處各保留一份。,2、房屋設(shè)備設(shè)施的故障處理程序 搶修 一般故障 維修班組,現(xiàn)場督導(dǎo),（四）房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理內(nèi)容 1給水系統(tǒng)的管理 一般規(guī)定每半年對給水管道進(jìn)行一次定期檢查維護(hù) 防止冰凍 防止管壁產(chǎn)生冷凝水 水池（箱）的定期清洗和消毒 水泵房的管理,（四）房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理內(nèi)容 2排水系統(tǒng)管道的管理 防止管道阻塞 設(shè)置清掃口

7、 設(shè)置檢查口 查漏補(bǔ)漏 保養(yǎng),（四）房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理內(nèi)容,3供暖系統(tǒng)的管理 供暖運(yùn)行期間的維護(hù) 非供暖期的維護(hù)管理 4、空調(diào)系統(tǒng)的管理 空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行 空調(diào)設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作,5、供電系統(tǒng)的管理 供電系統(tǒng)的運(yùn)行使用管理 供電系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù) 6電梯系統(tǒng)的管理 電梯設(shè)備的使用管理 電梯設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù),四、特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 （一）特種設(shè)備的含義 根據(jù)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例，特種設(shè)備是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯、起重機(jī)械、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施，同時也包括其附屬的安全附件、安全保護(hù)裝置和與安全保護(hù)裝置相關(guān)的設(shè)施。,（二）特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理原則 特種設(shè)備

8、維修養(yǎng)護(hù)管理原則 安全至上原則企業(yè)負(fù)責(zé)原則責(zé)權(quán)一致原則統(tǒng)一監(jiān)管原則綜合治理原則,（三）特種設(shè)備的委托管理,o 委托合同一般可劃分為大包合同、中包合同和小包合同三種形式。,大包合同是指設(shè)備的所有維護(hù)保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)，其維修費(fèi)用較高。這種形式比較適合于新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用,中包合同是指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對設(shè)備進(jìn)行年度定期保養(yǎng)，小零部件更換（如200元）以下，應(yīng)急搶修及小修和更換零配件的費(fèi)用均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。,小包合同是指專業(yè)維修保養(yǎng)公司只負(fù)責(zé)提供配件和技術(shù)指導(dǎo)，其他所有人工由物業(yè)服務(wù)企業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，費(fèi)用相對低廉。對于運(yùn)轉(zhuǎn)多年的物業(yè)服務(wù)企

9、業(yè)，中包或小包可能更加適合。,（四）特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立 檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容： 特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。 特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄。 特種設(shè)備的日常使用狀況記錄。 特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器、儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄。 特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄。,典型案例 o 一天，某酒店的一名保安從8樓準(zhǔn)備乘電梯下樓，當(dāng)電梯門打開后，轎廂卻停在1樓，導(dǎo)致保安一腳踩空從8樓墜下當(dāng)場死亡。死者家屬認(rèn)為：酒店管理者某物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有管理不善的責(zé)任，電梯公司的電梯存在質(zhì)量隱患，遂告上法庭要求兩單

10、位承擔(dān)民事責(zé)任。 o 接到案子后，法院進(jìn)行了一系列的調(diào)查取證，先是質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局對事故電梯進(jìn)行鑒定，結(jié)果不存在質(zhì)量問題，因此法院認(rèn)定電梯不存在質(zhì)量問題，故電梯公司不承擔(dān)民事責(zé)任。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在舉證過程中沒有足夠的證據(jù)證明自己盡到了日常維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，存在過錯，應(yīng)當(dāng)對保安的死負(fù)責(zé)。法院判決：物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償保安家屬共計15萬元。,案例分析 o電梯屬于特種設(shè)備，管理者對其日常的管理養(yǎng)護(hù)維修工作必須高度的重視，否則稍有疏忽就會釀成大禍。根據(jù)相關(guān)要求：從事電梯維修的專業(yè)技術(shù)人員必須持有上崗證，定期對設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備的正常使用。,（五）特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的相關(guān)規(guī)定 特種設(shè)備出廠時，應(yīng)當(dāng)附有

11、安全技術(shù)規(guī)范要求的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等文件。如果缺少上述規(guī)定的文件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以拒絕接收。 特種設(shè)備在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于或者附著于該特種設(shè)備的顯著位置。 特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對在用特種設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性日常維護(hù)保養(yǎng)，并定期自行檢查。按照規(guī)定每月至少進(jìn)行一次自檢，并做出記錄。特種設(shè)備使用單位在對在用特種設(shè)備進(jìn)行自檢和日常維護(hù)保養(yǎng)時發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)當(dāng)及時處理。 特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對在用特種設(shè)備的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表進(jìn)行

12、定期校驗(yàn)、檢修，并做出記錄。 國家鼓勵推行科學(xué)的管理方法，采用先進(jìn)技術(shù)，提高特種設(shè)備安全性能和管理水平，增強(qiáng)特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位防范事故的能力。,五、建筑智能化管理系統(tǒng) （一）住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)一般包括建筑設(shè)備自動化、安全防范自動化系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)。, 建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) 通常包括空調(diào)、給排水、變,配電、照明、電梯等子系統(tǒng)。 火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 它包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。 安全防范系統(tǒng)電視監(jiān)控子系統(tǒng) 、出入口控制與門禁子系統(tǒng)、防盜報警子系統(tǒng) 、電子巡更子系統(tǒng),（二）智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理 o 工程部各專業(yè)工程師要全程參與建筑智能化系統(tǒng)