太原星河灣初探.ppt

1、太原星河灣初探 太原公司,2009年的缺錢風波，太原星河灣險些不要形象平地賣樓，幸而有了浦東星河灣的成功，我們才看到了一如既往地星河灣,今天的星河灣,呈現(xiàn)的景觀超越了山西市場上的對手。但與一貫的水準仍有距離；有較明顯的趕工痕跡。,7月31日太原星河灣正式開盤,項目總建面166萬平方米，一期B區(qū)為原規(guī)劃二期產品，臨時加推，共計1396套，43萬平方米,項目概況,293/297戶型共計520套，占總房源的37%；323戶型共計266套，占總房源的19%,A、B區(qū)產品差異不大，主力面積為290-330平方米,一期產品,開盤當天成交440套，解籌率為61%；內部VIP成交170套，星河灣銷控120套左

2、右，開盤第二天，關系戶消化掉30套；合計成交640套； 北上廣三地排號多為虛號，用以開盤時將內部VIP客戶認購和銷控的房源頂?shù)簦?表單價：A區(qū)均價1.87萬元/， B區(qū)均價2.4萬元/ ； 實際成交價：VIP客戶低至1.3萬元/ ， 普通客戶A區(qū)1.75萬元/，B區(qū)2.2萬元/ 銷控資源較好的戶型，以255 、530 和378 為主，用于公共關系維護；,對外宣稱43億，700套的銷售業(yè)績，實銷35億，640套。,開盤情況,14個月，星河灣怎么生長為一棵茂密的大樹？,09年5月動工，10年7月開賣,讓我們一起翻看她的成長日志,2010.7.22 開放前夜,景觀、板房、酒店、會所收尾，呈現(xiàn)最美星河

3、灣。 密集的活動推介，從7.17-7.31，平均一天兩場活動，外加每日整版報廣夾雜軟文硬做，狂轟亂炸，集中力量為開盤造勢.,太原星河灣成長日志,Tips:,堅決貫徹景觀至上的原則，園林開放一拖再拖，大量人員進場趕工。 不惜成本的扮靚園區(qū)和板房，“黃大錘”又來砸了好幾回。,Tips,太原星河灣成長日志,2010.3 距離開盤還有4個月,春暖花開，重新開工 已達到預售條件，為了最高品質的景觀呈現(xiàn)，拒絕開放。 堅持貫徹以景觀優(yōu)先的原則，搜刮周邊4省大樹，精心養(yǎng)護，確保品質。 目標主體封頂，二次結構基本完成。,堅持以景觀為主線，其他工程讓路，留出最大作業(yè)面； 人海戰(zhàn)術：一二期項目工人近萬人，園林和精裝

4、修人員超過2000人； 各工種搶作業(yè)面，沒有統(tǒng)一調配和驗收；,2009.9 距離開盤還有10個月,09年9月主體已達正負零，11月末主體完成1/3。 09年9月末地下車庫頂蓋完工后，硬景開始介入。 09年底水系、亭子、水溝、微地形架空層、消防道路基礎等地下部分全部完工，保證明年開春軟景工程的介入。,太原星河灣成長日志,Tips,執(zhí)法局主抓對正負零以上的違章施工，經(jīng)過公關，提前一個多月開工。 為保景觀作業(yè)面，主體封頂后二次結構和粗裝修期間由地庫運輸物料。 為趕工期，冬施至臘月二十五，多花費1000余萬。,太原星河灣成長日志,2009.5 距離開盤還有14個月,09年12月 修規(guī)獲批 09年10月

5、 取得施工許可證 09年9月 取得工程規(guī)劃許可證 09年8月 取得用地規(guī)劃許可證 09年7月 取得國有土地使用證,Tips,通過市長協(xié)調會疏通市政公司主要領導； 有效調動關鍵人員的工作積極性； 從上到下整條線都想到、做到。寧愿多花錢，也要壓縮工期； 最顯著的工作成果是臨時用電送電從140個工作日壓縮到20個工作日！,Tips,一月一證的速度并不多見。 修規(guī)未批，先拿四證審批，足見公關能力之強。,正式開動，土方開挖和預應力管樁施工。,為了今天的景觀，在可控的時段內，太原星河灣做到極致，人海戰(zhàn)術、 維護好政府上層關系、不惜成本、交叉工序，同時合理規(guī)劃、嚴控品質、 用熟手和伙伴對她的進度也起到了至關

6、重要的作用,工序交叉,用熟手、用伙伴,不惜成本,黃文仔每周看一次工地，不滿意的砸了重來 設計把關、工程實現(xiàn)、成本算賬、現(xiàn)場解決、決策鏈條短、速度快,套用其他星河灣圖紙進行深化，合理排布綜合管線，為工序交叉打好基礎,長期合作的總包單位中建三局、中建四局，在合作伙伴困難的時候，先行支付 工程款以維護合作關系 具備操作其他星河灣項目經(jīng)驗的工人,前期周邊四省囤樹用掉1個億，冬施多投1000多萬等等例子比比皆是 材料奢侈浪費、拼花較多、大面積石材鋪裝、品種繁雜 主體物料通路從地面挪至地下室，缺乏機械運輸設備和施工設備，則增加大量人力彌補，使得作業(yè)面有上萬工人，效率較低，費用極高 預制構件在二期完成,各樓

7、座和地庫的基礎地下室結構同步施工 地下部分完成后，將室外綜合管線、園建穿插介入同樓座主體同步施工 主體結構進行至10層以上時二次結構穿插介入施工,嚴控品質,合理規(guī)劃,14個月，太原星河灣的樹長得枝繁葉茂，在這些日子里她是成功的,07年10月殺進太原，09年2月拿地，長達16個月的時間星河灣在干什么,然而一切并不像看上去的那么美,太原星河灣成長日志,2006.2 來自北京的投資公司銘海公司太原探路,銘海投資先進太原搞地，一年以后引入星河灣；,2007.10 星河灣正式進入太原,2008年 根據(jù)項目規(guī)劃調整控規(guī),6月份倒排控規(guī)，與有關領導溝通完成，基本敲定修詳規(guī)； 特別爭取將市政公園置于項目用地中

8、心，據(jù)為己有；,土地轉性竟有遺漏，出讓耽誤兩個多月； 額外以30萬/畝補償村民；,Tips,銘海的一系列公關，讓星河灣得到了政府的鼎力支持； 銘海公司主攻政府關系，解決了星河灣的后顧之憂。,Tips,太原星河灣成長日志,2009.2 獲取土地,地塊合計1020畝，約合68萬平方米，出讓底價129410萬元，成交價132600萬元，130萬/畝，約合1950元/平方米。,2009.3 簽訂成交確認書 土地出讓合同,2009.4 解決各類突發(fā)性事件,協(xié)調解決濱河東路開口問題 解決因村民補償付款問題引發(fā)的群體性事件 協(xié)調泄洪渠覆蓋問題 臨時申請濱河東路道路開口，建立施工通道,多個對手被勸退 小開發(fā)商

9、意外競拍，星河灣比底價多付3000萬。,Tips,1、高層關系維護非常重要。星河灣在土地、規(guī)劃、市政配套等方面，召開了十余次市長協(xié)調會，解決了大量問題。,6、不能忽視了本土規(guī)定，太原要求各項目在發(fā)放預售證時一并提供具備資質的物業(yè)公司證明文件，但太原近期又暫停批準成立外來新物業(yè)公司。星河灣預成立自己的物業(yè)公司，花費一年多的時間才于近日完成，導致直到正式開放前一天才拿到全部預售許可證。,2、即使高層關系較好，也不能忽略各級職能部門的溝通，泄洪渠覆蓋問題因規(guī)劃局主管領導對保持原有風貌的個人喜好，耽誤了星河灣近一個月的時間，最終還是以明渠形式存在于項目內，未能達到覆蓋的目標。,5、承諾的事情一定要做到

10、，土地轉性完成后，沒有按時支付補償款，導致村民圍堵現(xiàn)場，引發(fā)群體性事件。,3、需持續(xù)關注政府工作進展，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。項目用地內小塊農地轉用工作的遺漏，導致星海灣多次召開協(xié)調會，耽誤大量時間。,4、工作計劃要有預見性，臨到開工前才突然發(fā)現(xiàn)濱河東路項目用地段沒有開口，施工無法組織。臨時申報道路開口，再次耽誤開工時間。,星海灣在我們眼里,工序合理，交叉與前置相結合,全國項目圖紙?zhí)子茫O計成熟,堅持做自己擅長的工作，將政府工作交給合作方,對于高端客戶，將品質展示放在首位，盡管前期占用了大量的資金，但較高的單價，較快的回款速度，致使經(jīng)濟指標甚至優(yōu)于我們的模式,堅持品質追求，不斷推遲開盤,工程成本高，需要投入大量的人力，現(xiàn)場一、二期項目工人約近萬人，人工費用較高，同時長時間冬施，重復返工等造成花費較高。,現(xiàn)場安全文明施工較差。工種搶作業(yè)面，各自為戰(zhàn)，摩擦不斷，,為趕工進行交叉作業(yè)，統(tǒng)一的工序調整和質量控制不能完全到位，對工人技能水平提出了較高的要求，也出現(xiàn)了漏水、樓板裂縫等一些問題,再強力的支持、再好的品牌、再靈活的手段還是需要認真領會入鄉(xiāng)隨俗的精髓。 姿態(tài)低一些，心再細一些，或許去年，我們就能看到她的嬌容。 所以，我們既要看