金網(wǎng)絡X年06月樂山項目前期定位報告.ppt

1、日期：2012.06,溝通思路,PART1：本體及區(qū)域研究,PART2：核心課題及策略,PART3：項目定位,PART4:物業(yè)發(fā)展建議,報告框架,研究內(nèi)容,PART5:資金回款計劃,PART1 本體及區(qū)域研究,城市規(guī)劃 區(qū)域市場研究 本體分析,“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎； 樂山市總體以“東抑”、“西進”、“南控”、“北拓”為主要規(guī)劃方向，同時樂山房地產(chǎn)亦依托“岷江”為發(fā)展主軸，由南向北；目前老城區(qū)板塊發(fā)展已經(jīng)十分成熟，新興板塊發(fā)展后勁十足。,城市規(guī)劃總體規(guī)劃為“東抑-西進-南控-北拓”,PART1 本體及區(qū)域研究,城市房產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域市場研究 本體分析,區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為

2、主； 各板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，主力面積集中在80-110的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項目較少，但與新城區(qū)板塊之間仍存在激烈競爭。,區(qū)域市場研究各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，同時本案所在板塊仍面臨激烈的競爭,區(qū)域市場研究各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低位水平,目前成熟的老城板塊和新城區(qū)板塊銷售價格普遍集中在4800-5800元/左右，總價在為30-50萬元之間； 處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強勢的景觀資源配套，項目定位較高，均價在5300-6800元/左右，總價在35-80萬元； 本案所在通江板塊因在售參考項目較少，目前售價在4700-5200元/左右，總價在35-60萬

3、元。,區(qū)域市場研究通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限,PART1 本體及區(qū)域研究,城市房產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域市場研究 本體分析,研究小結(jié),PART2 核心課題及策略,區(qū)域價值支撐不足,核心課題研判,競爭劇烈，陷白熱化,遵循風險可控原則,高地價、高容積率,追求更高利潤價值,案例借鑒,中德英倫聯(lián)邦項目地處尚在發(fā)展之中的新川板塊區(qū)域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。,中德英倫聯(lián)邦項目概況,立面風格： 英倫哥特式風格 材質(zhì)： 外墻采用粗拉毛、劈開磚 GRC裝飾構(gòu)件、石板瓦等 每四層用GRC材質(zhì)勾邊層,中德英倫聯(lián)邦外立面,中德英倫聯(lián)邦售樓部實景,中德英倫聯(lián)邦售樓部實景圖,中德英倫聯(lián)邦入戶大堂,中德英倫

4、聯(lián)邦入戶大堂,中德英倫聯(lián)邦建筑頂部細節(jié),中德英倫聯(lián)邦公建細節(jié),中德英倫聯(lián)邦戶型參考,G戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積87 實得面積125,優(yōu)點： 約44%贈送率 動靜分區(qū)； 超大景觀陽臺； 室內(nèi)通透，采光、視野上佳,中德英倫聯(lián)邦開盤現(xiàn)場,中德英倫聯(lián)邦開盤現(xiàn)場,中德英倫聯(lián)邦開盤現(xiàn)場,2011年 5月29日一期一批次開盤，712套房源當日售罄； 6月22日加推192套，三日內(nèi)售罄； 9月4日一期二批次開盤，當日銷售460套； 10月6日一期三批次開盤，當日銷售320套； 5月29日開盤至2011年10月，累計銷售房源超過1700套，金額超12億元。,中德英倫聯(lián)邦銷售情況,在成都市首次出現(xiàn)的純粹英

5、倫風格的項目，極為吸引客戶關(guān)注。 通過外立面色彩與線條體現(xiàn)建筑品質(zhì)，獨一無二的建筑細節(jié)裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產(chǎn)品的印象。 戶型設計方面贈送大、得房率高，且贈送空間較實用。,借鑒小結(jié)：,中鐵西城項目概況,中鐵西城躍層戶型,C戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積89.67 實得面積124,優(yōu)點： 可享受中庭景觀，帶景觀陽臺； 超大面積贈送； 戶型方正，各房間尺寸適中。,E戶型 4室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積113.54 實得面積158,優(yōu)點： 可享受中庭景觀，帶景觀陽臺； 超大面積贈送； 戶型方正，各房間尺寸適中。,中鐵西城躍層戶型,中鐵西城躍層樣板間,中鐵西城躍層樣板間,中鐵西城開盤兩小時

6、銷售95%房源，當日成交2.4億元。,戶型功能分區(qū)合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現(xiàn)了較好的設計水準。 躍層戶型，客廳6米挑高，產(chǎn)品極具稀缺性。 超大贈送，實際使用面積在建面基礎上多出35-45，贈送率在36%40%；,借鑒小結(jié)：,結(jié)合項目案例： 本案采用“產(chǎn)品創(chuàng)新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時與市場產(chǎn)生區(qū)隔，我們要做的到是： 唯一的、品質(zhì)的、純粹的，并注重產(chǎn)品的附加值！,核心策略產(chǎn)品創(chuàng)新,產(chǎn)品創(chuàng)新,PART3 項目定位,市場定位,備選案名：北城新天地、江灣半島,項目案名定位,案名,英倫1號,SLOGAN,獻給這座城市的跨階豪宅,形象演繹,產(chǎn)品定位,鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提

7、下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據(jù)用地指標戶型配比建議：,價格定位,市場價格回顧：,建議本案價格： 入市均價：5000元/ 全案均價：5800元/,PART4 物業(yè)發(fā)展建議,外立面示意圖,外立面示意圖,外立面示意圖,園林景觀示意圖,園林景觀示意圖,提供運動設備設施，比如跑步機等； 設置有氧運動設備，如臺球，乒乓球等 設置室內(nèi)休閑椅，為運動后提供休憩場所,架空層示意圖,提供供休閑娛樂設施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性； 設置兒童游樂區(qū)，與外部園林功能相呼應； 通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內(nèi)部延展。,架空層示意圖,通過在小區(qū)內(nèi)設置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑

8、或動物雕塑，展現(xiàn)皇家園林的人文和意境；小區(qū)內(nèi)設置造型噴泉，與雕塑輝映。,景觀雕塑示意圖,鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應用,小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質(zhì)感。 運用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵石等營造不同層次和風格的地面鋪裝效果。,景觀道路示意圖,戶型示意圖（躍層）,建筑面積：113、套四戶型，贈送35,戶型示意圖（躍層）,建筑面積：121、套三戶型,戶型示意圖（躍層）,戶型特點：大開間客廳設計，外接景觀露臺，采光、通風俱佳；樓上有大露臺雙活動室，營造廣闊的人際交社空間；,戶型空間示意圖（躍層）,戶型示意圖（平層）,建筑面積：88、套二變套三戶型、贈送面積16,建筑

9、面積：118、套三變套四戶型、贈送面積35,創(chuàng)新面積贈送方法一陽臺加小書房變實用可封房間,開間2.7米（或以上）的書房，外延陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。,創(chuàng)新面積贈送方法二陽臺加餐廳變實用可封房間,開間2.7米（或以上）的餐廳，外延進深1.6米（或以上）的陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。,進深1.8m,進深1.8m,面寬3m,進深3.4m,報建圖,改造后,創(chuàng)新面積贈送方法三L型陽臺后期改造實用更強,規(guī)定進深不得超過1.8m，L型陽臺，使后期改造的房間實用性更強，尺寸更合理。,普通凸窗,低臺凸窗,可拆卸低臺凸窗,落地凸窗,由于現(xiàn)行建筑規(guī)范規(guī)定不大于2.1米的飄窗不計入

10、建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.1米，便能有效的“偷”到面積。,創(chuàng)新面積贈送方法四低臺凸窗和落地凸窗,落地凸窗進深較大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成為室內(nèi)的有效空間。,最大進深的凸窗,1.5m,上梁也可作為頂柜使用，也可以打掉增加室內(nèi)的空間感,創(chuàng)新面積贈送方法五低臺凸窗和落地凸窗,由于現(xiàn)行規(guī)范中規(guī)定層高低于2.1米部分都不計建筑面積，因此設計師們將衣柜巧妙的隱藏在2.1米高的凹墻內(nèi)。,步入式衣柜,低臺衣柜,創(chuàng)新面積贈送方法六隱藏式衣柜,雖然隱藏式衣柜對室內(nèi)空間的舒適度不會有太大的影響，但其限制了衣柜的尺寸，對于衣柜的選擇有所局限，通常會采用訂做的衣柜。,將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋